Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?

Nõuanded koduostjale: eluasemelaenu riskimarginaali muutmine

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste koduKäsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Võib juhtuda, et laenuvõtja avastab, et tema aastaid tagasi võetud eluasemelaenu riskimarginaal on oluliselt kõrgemal kui laenudel, mida praegu väljastatakse. Sellisel juhul tasub laenuvõtjal uurida, kas tal on võimalik oma laenu intressi riskimarginaali soodsamaks kaubelda.

Riskimarginaali allakauplemise põhjus võib olla ka laenuvõtja paranenud majandusseis. Näiteks võib laenuvõtja riskantsus laenuandja jaoks olla vähenenud, sest tema sissetuleks on kasvanud, uus tööandja on usaldusväärsem ettevõte või on laenu suhe tagatisvara turuväärtusesse oluliselt vähenenud. Intressimäär peegeldab laenuvõtja riskantsust. Kui riskantsus on vähenenud, võiks la intressimäär äkki madalam olla.

Soodsamat intressimäära ei pea otsima ainult olemasoleva laenu väljastaja käest. Vajadusel võib laenuvõtja mõelda sellelegi, et viia laen üle teise panka, kus talle pakutakse soodsamaid tingimusi. Kui olemasolev laenuandja riskimarginaali alandamisega lepib, küsib ta laenulepingu muutmise eest tõenäoliselt tasu.

Laenu teise panka üleviimisega kaasnevad notari tasud ja riigilõivud, mis on seotud hüpoteegi üleandmisega. Samuti küsib uus pank üsna tõenäoliselt uut laenulepingu tasu. Seega on laenulepingu uude panka üleviimise kulud suuremad ja seda tasub teha eelkõige siis, kui võit intressimäära langusest on märgatav.

Laenuvõtja jaoks sõltub riskimarginaali vähendamise eest makstava lepingutasu majanduslik mõttekus sellest, kui suur marginaali alandamine on tal laenuandjalt võimalik välja kaubelda.


Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkLoe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.


Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu

Kinnisvaraturu ülevaade: Tõnu Toompark teab, mis juhtub järgmisena

Alustas Eesti esimene üürikinnisvara ühisrahastusplatvorm BitOfProperty

BitofPropertyNovembris alustas Eesti esimene üürikinnisvara ühisinvesteerimise platvorm BitOfProperty. Platvorm pakub keskkonda üüriinvestorite ja kinnisvaraomanike ühendamiseks. Eesmärk on võimaldada üüriinvestoritel turule siseneda väikeste summadega, ostes terve korteri asemel sellest vaid osa. BitOfProperty avainvesteeringuks on üürikorter Scandium Kinnisvara poolt arendatavas SpaceCube’s Mustamäel.

Erinevalt seni turul tegutsenud ühisrahastusplatvormidest ei rahasta BitOfProperty mitte kinnisvaraarenduste laene, vaid annab võimaluse investoritel siseneda järgmises investeeringu staadiumis ehk konkreetse kinnisvaraobjekti ostus. Investorid saavad investeerida otse väljavalitud korterisse või äripinda ja teenida kasumit nii renditulust kui ka kinnisvara hinnatõusust.

Taavi Pettai, BitOfProperty kaasasutaja ja ärijuht: “Meie ärimudel on lihtne – kogume kokku väikeinvestorid, ostame üüritulu tootva kinnisvara ja maksame projektist osa võtnud investoritele perioodiliselt välja üüritulu. Ostuhetkel fikseeritud investeerimisperioodi lõppedes väljume investeeringust ehk müüme kinnisvara maha ja jagame investoritele laiali ka müügist saadud kasumi. Investeerimist saab alustada juba 500 euroga, omandades nii – nagu meie ärinimigi ütleb – ostetavast objektist ühe osa.”

BitOfProperty avainvesteering käivitus novembri keskel ja selleks on Scandium Kinnisvara poolt arendatav üürikorter SpaceCube’s Mustamäel aadressil Ehitajate tee 60.

Taavi Pettai, BitOfProperty kaasasutaja ja ärijuht: “SpaceCube täidab need kriteeriumid, mida soovime oma investoritele pakkuda. Projekti kontseptsioon on hästi välja töötatud ja asukoht üürituru perspektiivist tänu lähedal asuvale Tehnikaülikoolile ja Tehnopolile suurepärane. Seda kinnitab ka asjaolu, et enamik kortereid on projektis tänaseks juba müüdud, maja ise valmib 2018. kevadel.”

Kalle Aron, Scandium Kinnisvara arendusjuht: “Tervitame sellise platvormi nagu BitOfProperty turuletulekut. Puutume igapäevaselt kokku kogenud üüriinvestoritega, kuid kohtame palju ka alustavaid investoreid, kellel saab investeerimisel takistuseks suur kapitalinõue või vähene kogemus sobiva investeeringu valikul. Siin on BitOfProperty tänuväärseks vahendajaks ja lubab üüriturul esimesi samme teha ka väiksematel investoritel.”

Keskmiselt on BitOfProperty investeerimisperioodi pikkus kolm aastat, kuid olenevalt projekti iseloomust võib varieeruda vahemikus 2-7 aastat. Investeerimisperioodi pikkus määratakse iga projekti ettevalmistusperioodil ehk enne raha kaasamist. Samas pakub portaal peagi ka likviidsust – 2018. esimeses pooles avatakse kõikidele investoritele järelturg, kus on võimalik enda osalus müüki panna ja soovi korral investeeringust varem väljuda.

BitOfProperty järgmised projektid avalikustatakse 2018. aasta alguses.

Koolitus Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika

UMPA: Mis toimub Tallinna arenduskinnistute turul?

umpaTallinna kinnisvara arendusturg on juba mitu aastat näidanud aktiivset arengut. Seda nii elukondliku kui ärikondliku kinnisvara segmendis. Linnapildis jäävad kraanad silma igasse ilmakaarde vaadates. Mitmed tühjad kinnistud, kus varem võis näha parkivaid autosid, on muutunud ehitustandriks. Tallinnas arenduskinnistutest veel puudus ei ole.

Päevakorda on kerkinud mitmed erinevad küsimused. Kas tehingute aktiivsus arenduskinnistute vallas on endiselt kasvutrendis? Kas turul on sagenenud spekulatiivsete tehingute osakaal? Kas kinnisvara arendajad on võtmas rohkem riske soetades kehtestamata detailplaneeringuga kinnistuid? Püüdsime nendele küsimustele ka vastused leida. Kasutasime analüüsis Tallinna linnas hoonestamata kinnistute ost-müük tehinguid aasta 2014 kuni 2017. aasta oktoobri baasil. Välistasime ülevaatest üksik-ja paariselamu krundid.

Võttes esmalt luubi alla tehingute arvu, võime näha viimasel kahel aastal märksa väiksemat tehingute hulka kui 2014. ja 2015. aastal. Langustrendi taga on kasvanud hinnaootused (sentiment), mida kinnitab arenduskruntide keskmine hinnakasv – krundi pinnaühiku hind on vaadeldaval perioodil kasvanud 99 EUR/m²-lt 132 EUR/m²-ni.

171117 Tehingute arv ja hind

Aastate lõikes ei ole kehtestatud detailplaneeringute ja algatamata detailplaneeringute kinnistute osakaal märkimisväärselt muutunud. Ootuspäraselt on tehingute osakaalus kehtestatud detailplaneeringutega tehtud tehingute arv kahanenud, kuid seda vaid 6% võrra. Algatamata tehingute arv on suurenenud 5% võrra. Kindlasti on siin üheks oluliseks mõjuteguriks mitmeid aastaid kestev planeeringute menetlusprotsess. Stabiilne turg on aga suurendanud ebakindlust, mis avaldub selles, et algatamata detailplaneeringuga tehingute osakaal ei ole vähenenud. Kehtestatud detailplaneeringuga krundi keskmine hind oli vaadeldaval perioodil 144 EUR/m², kehtestamata detailplaneeringuga krundi keskmine hind 52 EUR/m² ehk ca kolm korda madalam, tõestades sellega planeerimisfaasi olulisust müügiargumendina.

171117 Tehingud planeerimisfaasi järgi
Näited tehingutest, mis on jõudnud järgmisesse planeerimisfaasi:

  • 2014. a DP algatamata (elamumaa-ärimaa), 1400 m2, 175 000 EUR, 2016. a DP kehtestatud (elamumaa), 510 000 EUR. Hinnakasv 191%.
  • 2014. a DP algatamata (elamumaa-ärimaa), 1199 m2, 146 887 EUR, 2017. a DP algatatud (elamumaa), 340 000 EUR. Hinnakasv 131%.
  • 2014. a DP vastuvõetud (elamumaa), 784 m2, 285 000 EUR, 2016. a DP kehtestatud 420 000 EUR. Hinnakasv 47%.
  • 2016. a DP vastuvõetud (elamumaa), 1431 m2, 1 800 000 EUR, 2016. a DP kehtestatud 1 916 667 EUR. Hinnakasv 6,5%.

171117 Tehingud planeerimisfaasi järgi 2

Vaadeldaval perioodil müüdi kokku 267 hoonestamata kinnistut, nendest 158 elamumaa, 72 ärimaa, 22 tootmismaa ja 15 muud krunti. Osakaal on laias laastus samaks jäänud. Elamumaa kruntide keskmine hind oli perioodil 150 EUR/m² ja ülejäänud sihtotstarbega kruntide keskmine hind 60 EUR/m².

171117 Tehingud maa sihtotstarbe järgi

Spekulatiivsete tehingute osakaal on ca 10% ning see ei ole aastate lõikes oluliselt muutunud. Küll aga toome siinkohal välja mõned näited spekulatiivsetest tehingutest:

  • 2017. a DP kehtestatud (elamumaa), 2124 m2, 156 453 EUR ja 300 000 EUR. Hinnakasv 92%.
  • 2016. a DP kehtestatud (elamumaa), 3250 m2, 903 168 EUR ja 1 320 000 EUR. Hinnakasv 46%.
  • 2015. a DP kehtestatud (ärimaa), 4563 m2, 180 000 EUR ja 200 000 EUR. Hinnakasv 11%
  • 2015. a DP kehtestatud (elamumaa), 1210 m2, 366 000 EUR, 2017. a 315 000 EUR. Hinnalangus 14%.

Tomas Salamäe, Igor Habal

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

21/11/2017 toimub koolitus “Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika”

Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktikaKoolitus “Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika” toimub 21/11/2017. Koolituse eesmärk on selgitada ja tutvustada kinnisvarasektori töötajatele Eesti maksuseadusest lähtuvaid kohustusi ja võimalusi.

Koolitus “Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika” on suunatud:

  • kinnisvaramaakleritele, kes igapäevaselt teevad kinnisvaratehinguid ja nõustavad klienti;
  • kinnisvara arendajajatele, kes juhivad ja planeerivad kinnisvaraarenduse protsessi;
  • eraisikutele, kes soovivad oma isikliku kinnisvaraga toimetada võimalikult kasumlikult;
  • kinnisvaraspetsialistidele, kelle igapäevatööks on kinnivaravaldkonna tehingud;
  • kinnisvaraettevõtete raamatupidajad ja finantsjuhid, kelle igapäevatööks on vastutada ettevõtte finantsilise aruandluse eest;
  • kõigile notaritele ja notarite abidele, kes puutuvad kokku kinnisvaratehingutega;
  • laenuhalduritele, kes nõustavad kliente kinnisvaratehingute juures.

Koolitus annab:

  • põhjaliku ja praktilise ülevaate maksukohustustest, millega peaks arvestama iga kinnisvara omanik, arendaja ja kinnisvaratehingutega kokku puutuvad spetsialistid;
  • ülevaate ettevõtjate ja eraisikute maksukohustuste erinevusest, räägime erinevate maksuvabastuste rakendamise võimalustest ja toome praktilisi näiteid;
  • vastused maksustamisega seotud enamlevinud küsimustele, anname ülevaate kohtulahenditest ning lisame abistavad viited infokanalitele, kust võiks igaüks jooksvalt infot leida.

Koolitus “Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika” toimub 21/11/2017 kell 09.00-13.00 TallinnasLektor on advokaadibüroo Primus vandeadvokaat Maret Hallikma.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused

Riigikohtu praktika: Tehnorajatiste kasutusvalduse seadmine kinnistusraamatusse

171116 Riigikohtu lahend 2Arendaja sõlmis vee-ettevõtjaga kokkuleppe, et arendatavatele kinnistutele rajatakse pumpla koos torustikuga, mis antakse hiljem vee-ettevõtja omandisse. Samuti pidi arendaja tagama, et kinnistute uued omanikud annavad nõusoleku kanda vee-ettevõtja kasuks isiklik kasutusõigus kinnistusraamatusse. Pumplat aga vee-ettevõtja omandisse ei antud ning isiklikku kasutusõigust vee-ettevõtja kasuks ei seatud. Tekkis vaidlus pumpla omandiõiguse ja talumiskohustuse üle.

Riigikohus selgitas tehnorajatise talumise sätteid.

  1. AÕS §-d 158 ega 158¹ ei näe ette üldist seadusest tulenevat talumiskohustust, vaid annavad üksnes õiguse nõuda teatud olukorras piiratud asjaõiguse või sundvalduse seadmist, kus tehnovõrk või -rajatis soovitakse rajada võõrale maale, kuid nendest sätetest ei ole võimalik tuletada talumiskohustust olukorras, kus tehnorajatis on juba kinnisasjale rajatud.
  2. Seadusest tuleneb üldine talumiskohustus vaid nendele tehnorajatistele, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1. aprilli 1999.
  3. Kõikidel muudel juhtudel, selleks, et vastava rajatise suhtes tekiks kinnisasja järgmiste omanike jaoks siduv talumiskohustus, tuleb kinnisasjale seada ja kinnistusraamatusse kanda vastav piiratud asjaõigus või seada kinnisasjale sundvaldus.
  4. Kinnisasja tulevaste omanike talumiskohustus ei saa tekkida endise omaniku nõusolekust, kui seda ei ole kinnistusraamatusse asjaõigusena kantud. Ka antud juhul arenduskokkuleppe sätted kinnitasid, et selle kokkuleppe pooled pidasid silmas piiratud asjaõiguse seadmist vee-ettevõtja kasuks.
  5. Riigikohus selgitas, veel, et kui kinnistul paikneb avaliku teenuse osutamiseks kasutatav tehnorajatis, mille talumiseks ei ole seatud sundvaldust ega teenuse osutaja kasuks piiratud asjaõigust ning ühtlasi puudub seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole ka kinnistu omanik kohustatud andma nõusolekut teenuse osutaja kasuks isikliku kasutusõiguse kinnisturaamatusse kandmiseks.

Samas aga on oluline märkida, et eeltoodust olenemata on kohalikul omavalitsusel õigus algatada sellisel juhul sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetlust, eeldusel, et kasutusvalduse puudumine rikub mõne kolmanda isiku huve, nt kui naabermaja elanikul pole võimalik üldkasutatavat torustikku kasutada. Sundvalduse või sundvõõrandamise puhul on kinnistu omanikul õigus saada ka hüvitist, mis kahjuks ei ole väga suur.

Pille Pettai, Rasmus Õisma

Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine

Riigi Kinnisvara AS kinnitas 2017. aasta üheksa kuu majandustulemused

Riigi Kinnisvara / RKASRiigi Kinnisvara ASi (RKAS) nõukogu kinnitas 2017. aasta üheksa kuu konsolideeritud majandustulemused.

RKAS grupi konsolideeritud müügitulu oli 2017. aasta 30. septembri seisuga 77,1 miljonit eurot, mis on ligi 29 protsenti suurem võrreldes 2016. aasta sama perioodiga. Mittevajalikku kinnisvara müüdi käesoleval aastal ligi 3,8 miljoni euro väärtuses enam kui eelmise aasta samal perioodil. Suurima osa sellest moodustas Sotsiaalministeeriumi endise büroohoone müük Gonsiori tänaval. Üüritulu kasvu mõjutavad muuhulgas ka käesoleval aastal valminud uusarendused (nt Eesti Rahva Muuseumi hoone ja Terviseameti uus hoone).

Kinnisvaraarendusse investeeriti ligikaudu 53,6 miljonit eurot ehk 47 protsenti enam, kui 2016. aasta samal perioodil. Suurimateks investeeringuteks olid uue Tallinna vangla ehitus maksumusega 33,2 miljonit eurot ning uue Tallinna kohtumaja ehitus maksumusega 9,9 miljonit eurot. RKASi kinnisvarainvesteeringute kasvule aitab kaasa kevadel edukalt läbi viidud 48,5 miljoni euro suuruse mahuga võlakirjaemissioon, millest rahastatakse riigile olulisi kinnisvarainvesteeringuid.

RKASi ärikasum oli kalendriaasta esimesel üheksal kuul ligi 12,7 miljonit eurot ning puhaskasum 11,1 miljonit eurot.

http://rkas.ee/riigi-kinnisvarast/uudised/riigi-kinnisvara-as-kinnitas-2017-aasta-uheksa-kuu-majandustulemused

Koolitus Kinnisvaraõiguse ABC

Liven Kinnisvara: Nõmmele ehitatakse kõrgete lagedega kortermaja

171116 Liven KinnisvaraLiven annab koostööpartneritele ja klientidele teada, et Nõmmel algas Vääna 11 kodude ehitus. Ehitushanke võitis ehitusfirma Mitt & Perlebach. Kodud valmivad 2018. aasta sügisel. Vääna 11 maja teeb eriliseks rahulik asukoht spordiradade vahetus läheduses ja see, et tegemist on Nõmme uusarendustes pakutavate kõrgeimate lagedega korteritega (3,1 m).

PIN Arhitektide loodud Vääna 11 uusarendus koosneb kolmest 3-korruselisest majast, millest igaühes on 8 korterit. Enamikul korteritel on kas rõdu või terrass, viimase korruse korteritel suisa mõlemad. Kõik kolm maja on omavahel ühendatud maa-aluse parkimiskorrusega.

B-energiaklassi korterid on 2- kuni 4-toalised ning nende suurused jäävad vahemikku 43,6 m2 – 98,3 m2. Kõik eluruumid on kõrgete lagedega, avarad ja suurepäraselt valgustatud. Vääna 11 elanikel on võimalik valida kahe siselahenduse vahel – naturaalse heleda puidu motiividega Klassika ja moodsamate urbanistlike joontega Vabastiil, kus võib kohata viimistlemata betooni ja kalasabaparketti.

Kuid nagu ka teiste Liveni projektide puhul, saab klient enda näo järgi kujundada nii ruumide paigutuse kui ka meelepärase sisekujunduse. Liveni partner Mihkel Simsoni sõnul on klientidel võimalus kaasa rääkida nii planeeringu kui ka viimistluse osas. “Just tulevane elanik teab kõige paremini, milline peab olema tema kodu,” kommenteeris Simson.

Majade juurde kuulub ka iga spordisõbra unistus – töökoda, kus puhastada treeningvarustust, õlitada jalgratast ning määrida suuski. Põhjuseks, miks Liven otsustas rajada just spordiruumi, on loomulikult Vääna 11 majade suurepärane asukoht spordiradade vahetus läheduses. Eriti sobilik on see lokatsioon lastega peredele ja spordisõpradele, kes saavad minna jooksma, suusatama või jalgrattaga sõitma kohe, kui tuju tuleb.

Liven Kinnisvara on värske, ent kogenud tegijate juhitud kinnisvaraarenduse ettevõte, mis on 4-aastase tegevuse jooksul võtnud Tallinna elamuturul sisse kindla koha. Liven Kinnisvara väärtustab head arhitektuuri ja loob asukohast lähtuvalt parima elukeskkonna.

Liveni meeskond panustab projekti ettevalmistamisse vähemalt sama palju energiat kui selle teostamisse ja suhtleb oma partneritega ausalt ning selgelt.

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu

Uute korterite turutrendid jälgimise all

Tõnu ToomparkKinnisvaraturu osalistel on vaja infot, mis toimub uute korterite turul. Kuidas liiguvad hinnad? Kas pakkumine suureneb või väheneb? Kas müüki tulevad projektid leiavad ostjad? Kas mõnes turusegmendis on ülepakkumine? Või sootuks alapakkumine?

Kogun regulaarselt kokku info kõikide Tallinna-Harjumaa uusarenduste kohta. See annab võimaluse saada hea pildi nii turu hetkeseisust kui selle liikumistest pikema perioodi vältel. Siit saab teha häid järeldusi turu nii nõudluse kui pakkumise kohta. Näiteks:

  • millise suurusega kortereid pakutakse;
  • millise toalisusega kortereid pakutakse;
  • millises ruutmeetritevahemikus on ühe-, kahe-, kolme- jne toalised korterid, mida pakutakse;
  • millises piirkonnas milliseid kortereid pakutakse;
  • millised korterid lähevad müügiks suuruse alusel;
  • millised korterid leiavad ostja hindade alusel;

Kui leiad, et uusarenduste turu trendid võiksid sulle vajalikud olla, võta ühendust: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Baltic Horizon Fund omandas Vainodes I büroohoone Riias, Lätis

Baltic HorizonNorthern Horizon Capital AS kui Baltic Horizon Fond’i (Fond) fondivalitseja teavitab lepingu sõlmimisest Riias asuva Vainodes 1 büroohoone omandamiseks.

14. novembril 2017 allkirjastati osade ostu-müügileping SIA „NULE 4“ ja SIA „NM 2“-ga, Vainodes 1 ja tema naaberkinnistu Telts 1 omandamiseks. Lepingujärgne ostuhind on ligikaudu 21,3 miljonit eurot, mis teeb omandamise ligikaudseks tootluseks 7%. Tehingu lõpuleviimine on sõltuvuses tavapärastest eeltingimustest ning toimub eelduslikult detsembris.

Vainodes 1 büroohoone asub Daugava jõe vasakul kaldal, Riia peamise magistraali – Karla Ulmana puiestee ääres. Büroohoone kompleks on täielikult välja renditud ja asub 10-minutilise autosõidu kaugusel Riia kesklinnast. Kompleks koosneb uuest büroohoonest, mis valmis 2014. aastal ja mis on ühendatud väiksema rekonstrueeritud hoonega. Kogu väljarenditav pind on 8 052 m2. Ankurrentnikuks on JSC Latvian State Forests (ligikaudu 90% GLA-st), lisaks on üürnikeks ka farmaatsiaettevõte Abbvie ja kohvik. Kinnistutele on kehtiva detailplaneeringu järgi kokku võimalus ehitada veel kuni 18 262 m2 ulatuses büroopinda ja parkimismaja.

Fondijuht Tarmo Karotam’i kommentaar: “On hea meel saada selline atraktiivne vara Fondi rahavoo portfelli ning oleme rahul, et saame investeerida enamuse 2017.a teises kvartalis investoritelt kaasatud kapitalist. Antud ostulepingu allkirjastamiseni jõudmine võttis tavapärasest rohkem aega täiendava õigusliku ja maksu auditi protsessi tõttu, mis oli vajalik seoses jaanuarist 2018 Lätis jõustuvate maksumuudatustega”.

Ärikinnisvara vahendamine

Kaubamaja kvartali arhitektuurivõistluse võitis „City Break“

TallinnTäna kuulutati välja Tallinna Kaubamaja arhitektuurivõistluse tulemused, peapreemia pälvis võistlustöö märgusõnaga „City Break“.

Gonsiori tn 2/Rävala pst 6 kinnistute uushoonestamise arhitektuurivõistluse võidutöö esitas arhitektuuribüroo DAGOpen OÜ, võidutöö autoriteks on kuueliikmeline rahvusvaheline meeskond – Jaan Kuusemets, Erko Luhaaru, Anne Vingisar, Jose De la Peña Gómez Millán, Jose A Pavón Gonzalez ja Myriam Rego Gómez .

Tallinna Kaubamaja uue hoone arhitektuurivõistlusele laekunud 15 kavandist tunnistas žürii teise koha vääriliseks võistlustöö märgusõnaga “KOO KII” (autor OÜ HG Arhitektuur), kolmanda koha pälvis võistlustöö märgusõnaga “OONYKS” (autor Peeter Pere Arhitektid OÜ). Žürii eripreemia pälvisid B Kontekst OÜ võistlustöö “SARVIK KANNAB PRADAT” ning AB Emil Urbel OÜ võistlustöö “TEEMANT”. Rahvahääletuse ehk publiku lemmiku tiitli pälvis võistlustöö märgusõnaga “VÕRK”, mille autoriks Arch-D OÜ.

Tallinna abilinnapea Andrei Novikovi sõnul on teoksil kogu sellele südalinna piirkonnale uue näo andvad projektid – juba on käimas Tammsaare pargi rekonstrueerimine, Pärnu mnt ja Narva mnt algus ning Viru väljak on plaanis muuta kergliiklussõbralikuks esinduslikuks peatänavaks ning väga suured arengud on plaanis ka kaubamaja naaberkvartalites.

“Meie soov oli tuua Tallinna linnaruumi midagi uut ja eristuvat, mis samas suhestuks hästi ümbritsevaga. Esitatud lähteülesanne oli keerukas, arvestada tuli väga paljude tehniliste nõuetega, kehtivate detailplaneeringutega ning samuti hoone keskse ja tundliku asukohaga Tallinna südalinnas, seega proovisime läbi väga mitmeid variante,“ iseloomustasid oma tööd võidutöö autorid. „Paljud praegused hooned on pigem introvertsed ja suletud, uus Kaubamaja saab olema avatud ning lähedalt linna- ja tänavaruumiga suhtlev. Nii ei ole Kaubamaja ainult ostukoht, vaid ka mõnus kohtumispaik.”

Arhitektuurivõistluse tulemusena sünnib arendajate, arhitektide ja Tallinna linna koostöös Kaubamaja uus Tallinna müügimaja koos kaasaegse büroohoone ning mugava maa-aluse parklaga. Võistlustööde suur hulk annab märku tulevase ehitise tähtsusest ja Tallinna kesklinna arendamise olulisusest, hindas Eesti Arhitektide Liit. Kaubamaja kvartali arhitektuurivõistluse korraldasid Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS ja MSI Grupp AS koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Eesti Arhitektide Liiduga.

Detailplaneeringutele vastavalt on uushoonestuse lubatud suletud maapealne brutopind 57 000 ruutmeetrit. Tallinna esinduskaubamaja pind suureneb praegusega võrreldes kuni 2,5 korda.

“Meie soov arhitektuurivõistlust välja kuulutades oli leida parim võimalik arhitektuurne lahendus,“ ütles žürii esimees, Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS juhataja Peeter Kütt. „Žürii tegi oma üksmeelse otsuse äärmiselt läbikaalutletult, kaasates mitmeid oma valdkonna tunnustatud eksperte ning võttes arvesse väga erinevaid asjaolusid, alates tehnilistest näitajatest ning vastavusest kehtivatele detailplaneeringutele kuni üldise arhitektuurse sobivuseni linnaruumi.”

“Kogu võistlust ette valmistades ja läbi viies oli hea tõdeda, et Kaubamaja juhtkond mõistab ja jagab meie nägemust linnaruumi planeerimisel, kus igas etapis on oluline kaasata ruumispetsialiste ja avalikkust,“ ütles Eesti Arhitektide Liidu president Katrin Koov. „Kavandades uut hoonet luuakse uuesti ka suur osa linna avalikust ruumist. Meie hinnangul sobib võidutöö Tallinna südalinna hästi.”

“Arhitektuurivõistluse eesmärk on olnud algusest peale leida lahendus, mis õigustaks nii meie endi kui ka avalikkuse kõrgeid ootusi ning lubaks meil sisse võtta positsiooni teiste Euroopa väärikate kaubamajade seas,“ ütles Kaubamaja AS juhataja Erkki Laugus. Ta lisas, et võidutöö on südalinlik ja tänapäevane ning väga kaubamajalik.

Uue hoone arhitektuurse lahenduse teevad huvitavaks liigendatud klaaspinnad, eristuv materjalikäsitlus ning vahetu suhestumine linnaruumiga, mis muudavad hoone avatuks ja kutsuvaks. Näiteks võimaldab klaasvöö heita väljasolijatel pilku Kaubamajas toimuvale ning korruste kaupa nihkes olev aatrium avab huvitavad sisevaated.

Samuti on võidutöö arhitektid väga õnnestunult kasutanud ära hoone astmeliselt liigendatud katusepinna vaadete avamiseks ning tekitamaks hubaseid terrassidega kohvikupindu, mille planeerimisel on arvestatud muuhulgas ka soodsate ilmakaartega. Žürii hinnangul on võitnud ideekavand hea lähtekoht edasiseks tööks, mil pööratakse tähelepanu juba üksikasjadele ning pannakse paika täpsustatud siselahendused.

Arhitektuurivõistluse võidutöö autoriga alustatakse projekteerimisläbirääkimisi ning seejärel esitatakse Tallinna linnale taotlus projektitingimuste saamiseks. Kui kõik läheb ootuste kohaselt, siis loodetakse ehitusega alustada aastal 2020 ning see võtab aega vähemalt neli-viis aastat. Kuna tegemist on pika arendusprotsessiga, mis puudutab väga paljusid ametiasutusi ja ettevõtteid, saavad kõik tähtajad ning arenduse lõplik maksumus selgeks edasise töö käigus.

“Ehitusprotsessi pikkust mõjutab ka see, et maja valmib mitmes etapis, nii et kogu selle aja jooksul jääme alati külastajatele vähemalt olulisemate kaubagruppide osas avatuks. Meie soov on igas etapis kõiki olulisi partnerid, avalikkust ning oma kliente ja töötajaid kaasata, et valmiv Kaubamaja tuleks just selline, mille üle me kõik uhkust tunneme – valgusküllane, kõigile hästi ligipääsetav ja kaasaegne südalinna kohtumispaik, mis pakub külastajatele veelgi suuremat valikut ning mugavaid ajaveetmisvõimalusi,” lisas Erkki Laugus.

Koolitus Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Riigikohtu praktika: Planeeringute põhjendamine

171116 Riigikohtu lahend 1Riigikohus rõhutas veelkord üle, et planeerimisseadus kohustab planeeringu koostajat põhjendama enda kaalutlusi planeeringu seletuskirjas. Üldjuhul võib põhjendamine planeeringu tekstis olla piisav ning põhjendusi ei pea esitama uuesti kehtestamise otsuses. Samas aga, kui planeering riivab isikute õigusi või kui on tegu mahuka planeeringuga, on selguse huvides vajalik esitada põhimotiivid planeeringu kehtestamiseks ka planeeringu kehtestamise otsuses. Samuti juhul, kui põhjendusi on keeruline eristada muust planeeringu teksti osadest, on vajalik põhimotiivide välja toomine kehtestamise otsuses.

Kehtestamise otsuse, teksti ning jooniste põhjal peaks neid lugev isik mõistma planeeringus ette nähtud lahenduste kaalutlusi. Samas ei tohi olla põhjendused planeeringu lisades, sest ilma täpse ja arusaadava viiteta ei ole neid võimalik lugeda planeeringu kui haldusakti põhjendusteks.

Pille Pettai, Rasmus Õisma

Koolitused kinnisvara arendajatele

Tallinn valmistub linnahalli piirkonna arendamiseks

TallinnTallinna linnavalitsus moodustas vastavalt kehtestatud detailplaneeringutele Kultuurikatla, linnahalli ja lähiala territooriumile uued kinnisasjad.

„Linnahalli detailplaneeringuga kavandatud uus krundijaotus toob kaasa mitmeid uute aadresside määramisi. Nii saab näiteks Linnahalli uueks aadressiks Sadama tn 1 ning Linnahalli sadamapoolsele küljele rajatakse uus jalakäijate tänav – Halsi tänav,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Kultuurikatla, linnahalli ja lähiala ümberkruntimine on kehtestatud detailplaneeringute realiseerimise eelduseks. Seejärel saame hakata ette valmistama ka naabruses olevate kinnistute enampakkumisele panekut ja linnahalli rekonstrueerimist.“

Uued detailplaneeringule vastavad kinnisasjad moodustatakse Tallinna linna omandis olevatest Logi tn 7, Logi tn 9, Logi tn 13, Mere pst 18, Mere pst 20, Mere pst 20c, Mere pst 20d, Kalasadama tänav T4, Logi tänav T1 // Rumbi tn T5 // Sadama tänav T1, Logi tänav T2 // Vööri tänav T2 ja Rumbi tänav T4 ning ühtlasi määratakse kinnisasjade valitsejad. Praegustest kinnisasjadest moodustatakse kokku 27 uut kinnisasja ning määratakse nende aadressid ja sihtotstarbed.

Linnavalitsuse korralduse eelnõu kohaselt moodustatakse kümme äri- ja elamumaa sihtotstarbega krunti, üks äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunt, üks ühiskondlike ehitiste ja ärimaa sihtotstarbega krunt, kolm ärimaa sihtotstarbega krunti ning 12 transpordimaa sihtotstarbega krunti.

Tallinna munitsipaalomandisse antud Mere pst 18 kinnistu sihtotstarve muudetakse parkla, tänava ja kergliiklustee ehitamiseks transpordimaaks ja Sadama tn 1 kinnistu sihtotstarve muudetakse Tallinna Linnahalli rekonstrueerimise eesmärgil 25% ulatuses ärimaaks.

Tallinna Kommunaalamet tagab transpordimaa sihtotstarbega kinnistutele avalikke teenuseid pakkuvate infrastruktuuriobjektide kavandamise ja ehituse ning nende edasise remondi ja hoolduse.

Raamatud soodsalt ja transporrt on tasuta

Merko: Kontserni tütarettevõtte juhatuse liikmete volituste pikendamine

MerkoAS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti nõukogu otsustas 14. novembril 2017 pikendada ettevõtte juhatuse liikmete Jaan Mäe ja Veljo Viitmanni volitusi kolmeks aastaks, s.o alates 1. jaanuarist 2018 kuni 31. detsembrini 2020. AS Merko Ehitus Eesti juhatus jätkab senises neljaliikmelises koosseisus: Keit Paal (esimees), Jaan Mäe, Alar Lagus ja Veljo Viitmann.

AS Merko Ehitus Eesti on Eesti juhtiv ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener-, elektri, teede- ning elamuehituse töid.

Koolitus Kinnisvara fotokoolitus

Rotermanni kvartal saab ametliku paiganime

TallinnTallinna linnavalitsus määrab Kesklinnas Sadama asumis paikneva paikkonna nimeks Rotermanni kvartal.

Ettepaneku tähistada Mere puiestee, Narva maantee, Ahtri tänava ja Hobujaama tänava vaheline ala ametlikult asumina tegi Rotermann City Osaühing.

„Kuigi nimetus Rotermanni kvartal pole ametlik kohanimi, leiab see pidevat kasutust ka inimeste tavakõnes, põhjendati Tallinna Linnavalitsuse nimekomisjonile esitatud ettepanekus,“ ütles abilinnapea Andrei Novikov.

Rotermanni kvartaliga seonduvat arutanud nimekomisjon asus seisukohale, et Sadama asumi piire poleks otstarbekas muuta kuna asumite piirid on juba aastast 1989 paika pandud ja praegu on asumid Riiklikus kohanimeregistris mitteametlike kohanimedena sisse kantud.

Nimekomisjon toetas Rotermanni kvartali nime ametlikku määramist, kuid lisaks sooviti täpsustada, millise nimeobjekti liigi alla kvartal kuulub. Riikliku kohanimeregistri nimeobjekti liikide klassifikaatori järgi oli sobilikum liigisõna kvartalile – paik, paikkond.

Vaatamata sellele, et tänapäeval on soolaladu Ahtri tänavaga ülejäänud kvartalist eraldatud, otsustas nimekomisjon ka selle Rotermanni kvartali piiridesse arvata, sest ajalooliselt kuulus ka soolaladu Rotermanni kvartalis asunud vabrikute kompleksi. Praegu tegutseb Rotermanni soolalaos Eesti Arhitektuurimuuseum.

Eeltoodust tulenevalt esitas nimekomisjon linnaosa valitsusele kooskõlastamiseks paikkonna nime Rotermanni kvartal. Tallinna Kesklinna Valitsus kooskõlastas nimekomisjoni taotluse 23. oktoobril 2017. Ühtlasi peab linnaosa valitsus tagama 15. detsembriks uute kohanimesiltide paigaldamise.

Koolitus Haldusmenetlus ehitamisel ja planeerimisel

Käsiraamat selgitab uut korteriomandi- ja korteriühistuseadust

Uus korteriomandi- ja korteriuhistuseadus2018. aasta alguses jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Uus seadus kaotab elamute haldamisega tegelevad ühisused ja loob seaduse jõuga ühistud kõikidesse kortermajadesse. Üleminek tänaselt regulatsioonilt saab üsna kindlasti olema enam kui vaevaline.

„Uue käsiraamatu Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus eesmärk on pakkuda praktilist nõu, mis aitaks luua korteriühistud neis hoonetes, kus seda veel ei ole,“ selgitas käsiraamatu autor Evi Hindpere. „Lisaks võib olla olemasolevate korteriühistute puhul vaja muuta põhikirja või ühistu juhtimise praktikat, et see oleks kooskõlast uue seaduse normidega.“

KäsiraamatUus korteriomandi- ja korteriühistuseadus on suunatud nii korteriomanikest korteriühistu liikmetele kui ühistu juhtidele.

„Oleme käsiraamatus toonud välja igapäevased situatsioonid, mis tekitavad ühistu liikmete seas probleeme ja andnud neile läbi praktiliste näidete lahendused. Eraldi oleme esile tõstnud muudatused, mida toob endaga kaasa uue seaduse jõustumine 2018. aastal,“ tutvustas Evi Hindpere trükise sisu.

Korteriühistu juhtidele on abivahendina toodud välja nii ühistu juhtimise parim praktika ja selles asetleidvad muudatused. Käsiraamatu lisades on igapäevased näidisdokumendid – näiteks volikirja, protokollide, koosoleku kutsete jms näidised.

Käsiraamatu autor jurist Evi Hindpere on mitme kinnisvaravaldkonna käsiraamatu autor. Lisaks on Evi Hindpere Kinnisvarakooli tunnustatud koolitaja.

Värske käsiraamat Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist on saadaval Kinnisvarakooli e-raamatupoes ja kõikides suuremates raamatukauplustes üle Eesti.

Käsiraamatu kirjastaja Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Faktid käsiraamatu kohta

Lisainfo

Kirjastaja
TÕNU TOOMPARK
Kinnisvarakool OÜ
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee
+372 525 9703

Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

20.11.2017 Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?