Adaur.ee: kinnisvaraturg peopesal

DTZ: Balti tootmis- ja laopindade turuülevaade

Ilmunud on DTZ Research’i Balti tootmis- ja laopindade turuülevaade 2012. a. I kvartali kohta.

Infoallikas: http://www.dtz.ee/balti-turuulevaade

Saaremaa korteriturg on tänavu märgatavalt elavnenud

Ajavahemikul 1. jaanuarist kuni 30. aprillini 2012 on Saare maakonnas maa-ameti statistika andmetel tehtud 56 korteriomandi tehingut hinnavahemikus 2000-108 000 eurot. Need on kogu maakonna tehingud.

Ainuüksi Kuressaares tehti esimese nelja kuu jooksul 39 korteriomandi tehingut hinnavahemikus 8600-108 000 eurot. Võrreldes eelmise aasta sama ajavahemikuga on tehingute arv tasapisi tõusnud. Küll vaikselt, aga on märgata ka Saaremaa kinnisvaraturul korteriomandi müügi elavnemist.

Tehingute suur hinnavahemik näitab, et müüdud on nii renoveerimata, renoveeritud kui ka päris uusi korteriomandeid. Just viimased on praegu eelistatumad.

Klient tunnebki rohkem huvi uute korterite vastu. Otsitakse erilahendusega juba valmis kortereid, mida turul pakkuda on märksa vähem.

Seitsme-, kaheksa- ja üheksakümnendatel ehitatud korterelamute korterite suhtes on klient valivam. Ta ei osta enam nii palju emotsiooni, kui taskukohast ülalpidamist.

Oluline on ostetud korteri igakuine soodne kommunaalkulu. Klient on teadlik ja vaatab, kuhu raha paigutab. On kliente, kes on valmis ostma ka hea hinnasuhtega renoveerimist vajavat korterit. Eelistatumad on kahe-kolmetoalised ja teisel või kolmandal korrusel olevad korterid. On ka kliente, kes soovivad hea hinnasuhtega juba renoveeritud kortereid.

Maive Kokk

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Uus Maa aprillikuu turuülevaade

Aprill oli Eesti kinnisvaraturul tavapärane kevadkuu, kus suuremate hüpete või languste asemel on pigem stabiilsus.

Kui möödunud aastal oli aprill märtsiga võrreldes aktiivsem, siis sel aastal jäi ostu-müügitehingute hulk pea samaks. Enam kerkis aga tehingute summaarne väärtus.

Sellest ja muust kirjutab lähemalt Uus Maa aprillikuine turuülevaade.

Millised on kinnisvaramaakleri kohustused?

Kinnisvaramaaklerite kohustustega seonduv on seaduslikul tasandil Eestis suuresti detailselt reguleerimata. Selleteemalised igapäevased kaebused kinnisvaramaaklerite aadressil viitavad aga normi hädavajalikkusele.

Kutseliste maaklerite tegevus ja ülesanded kliendi ees on reguleeritud kutsestandardis, kuid kutseliitu kuulub kõikidest tegutsevatest maakleritest vaid tagasihoidlik kakskümmend protsenti.

Siiski ei tähenda see seda, et kinnisvaramaakleril, kelle olete palganud oma kinnisvara müüma, poleks mingeid kohustusi.

Võlaõigusseaduse kohaselt on maaklerileping käsundusleping, mida maakler peab täitma oma teadmiste ja võimete kohaselt kliendi jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise viimase varale.

Seejuures peab maakler oma kutsetegevuses toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, milleks aga ongi Eestis kinnisvaramaakleri kutsestandard. Seega kaudne viide kutsestandardis toodud kohustustele laieneb ka neile kinnisvaramaakleritele, kes kutseliitu veel ei kuulu.

Seetõttu peaks kõikide kinnisvaramaaklerite teenus sisaldama minimaalselt alljärgnevaid ülesandeid ja kohustusi.

Maaklerileping

Kinnisvaramaakleri esmaseks kohustuseks on välja selgitada soovid, vajadused ja võimalused ning informeerida klienti pakutava teenuse sisust ja tingimustest. Ebareaalsete soovide esinemisel või võimaluste puudumisel peaks maakler sellest klienti kindlasti ka informeerima.

Alles seejärel, kui soovid, vajadused ja võimalused ühtivad, tohiks maakler sõlmida maaklerilepingu, vastasel juhul peaks maakler teenuse osutamisest loobuma.

Maaklerileping tuleks sõlmida kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, sest ainult nii on võimalik maaklerilt nõuda kutsestandardis sätestatud kohustuste täitmist. Maakler peab maaklerilepingu sõlmimise eelselt koguma registritest andmed vara koosseisu, suuruse ja seisukorra kohta.

Lisaks peab ta enne maaklerilepingu allkirjastamist veenduma vara kuulumises kliendile ning kolmandate isikute õigustes sellele.

Nii näiteks peab maakler teadma, kas elamu juurdeehitus või korteris vaheseina lammutus on seaduspärased, aga ka seda, et müügisoovist ja tingimustest on hüpoteegipidajat informeeritud.

Müügiettevalmistus

Pärast kokkuleppe allkirjastamist on maakleri ülesandeks koostada kliendile turuülevaade. Kindlasti ei tähenda see ühe üldise dokumendi kliendini toimetamist, vaid konkreetse vara kohta koostatud ülevaate tutvustamist.

Oluline on teada, millised on pakkumishinnad, kui palju vara gruppi kuuluvaid pakkumisi turul on ja milliste hindadega on neid müüdud. Maakler peab andma ka hinnangu keskmise müügiperioodi kohta.

Pärast ülevaadet peab maakler andma omapoolse hinnasoovituse ning selgitama õiguste, kohustuste ja volituste ulatust. Kõikide detailide täpsustamise järgselt peab maakler selgitama, milliseid dokumente peab müüja ostja leidmisel omama ja müügilepingu allkirjastamise järgselt ostjale üle andma.

Samuti peab maakler andma kliendile ülevaate tehinguga kaasnevate kulutuste suurusest (notaritasu, riigilõiv jms).

Müügiprotsess

Maakleri ülesandeks on objekti müügitegevuse planeerimine, sihtgrupi ja reklaamikanalite valimine ning reklaamimaterjalide koostamine (ka piltide tegemine või selle korraldamine).

Seejuures peab maakler koostatud kava tutvustama ka kliendile. Tasuks uurida, kas maakleril või maaklerifirmal on juba praeguses andmebaasis olemas potentsiaalseid ostjaid, kellele saaks otsepakkumise teha.

Maakler peab objekti tutvustades andma ostjale üle ka objekti puudutava üldinformatsiooni ja tehingutingimused, müüjale andma aga regulaarse ülevaate kogu müügiprotsessist – vaadatavusest, pakkumistest ning klientidelt saadud tagasisidest.

Müügileping

Müüja ja potentsiaalse ostja vahelisi läbirääkimisi vahendab maakler. Selleks lepib ta kokku sobiva viisi (e-post, telefon, kohtumine) ja korraldab pooltevahelised läbirääkimised. Seejuures tuleb meeles pidada seda, et maakler esindab ja nõustab teda palganud poolt.

Praktikas on järjest rohkem ka olukordi, kus teist poolt ehk ostjat esindab samuti viimase poolt palgatud maakler.

Sõlmitud kokkulepete alusel edastab maakler informatsiooni notarile, et viimane saaks ette valmistada müügilepingu projekti. Selleks hangib ta lepingupooltelt ja vajadusel kolmandatelt isikutelt vajalikud andmed ja/või dokumendid ning koordineerib kogu protsessi.

Müügijärgne teenindus

Müügilepingu allkirjastamise järgselt maakleri kohustused ei lõpe. Maakleri kohustuseks on ka objekti valduse üleandmise korraldamine, seejuures peab ta ette valmistama üleandmise-vastuvõtmise akti ja korraldama selle allkirjastamise. Lisaks peaks ta seejuures jälgima lepingupoolte kokkulepitud tingimuste ja kohustuste täitmist.

Kokkuvõtvalt võib tõdeda, et selliselt ettevalmistatud, korraldatud ja läbiviidud kinnisvaramüük kinnisvaramaakleri poolt ei jäta ruumi rahulolematuseks ning võimaldab maakleri osutatud teenust ja tasustamist objektiivselt hinnata.

Võimalike vaidluste korral tasude üle on võimalik igat üksikut tegevuse osakaalu kõikidest kohustustest hinnata ja tasustada. Seega on kinnisvaramaakleril, kes on oma ülesanded kokkulepitud tingimustel täitnud, õigus maakleritasule.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Enamus maakondades on korterite pakkumishinnad langenud

Eesti elamispindade pakkumishindade dünaamikat kajastav KV.EE indeks on samal tasemel, kus see oli ka aasta tagasi. Keskmine pakkumiseloleva elamispinna ruutmeeter maksab täna 805 €/m². Elamispindade pakkumiste arv on langenud aastataguselt 20 855 pakkumiselt tänaseks 20 202 pakkumiseni.

Elamispindadest valdava osa moodustavate korterite pakkumishinnad on Eestis tervikuna aastatagusega võrreldes 1% võrra tõusnud. Maakondade lõikes aga näeme, et tõusu taga on Harju, Tartu ja Järva maakonna pakkumiste hinnatõus. Kõikides ülejäänud maakondades on korterite pakkumishinnad langenud 1 kuni 11%.

Paralleelselt tehinguhindadele pilku heites näeme, et sealsed hinnamuutused on suuremad. Eestis tervikuna on korteritehingute keskmine hind aastaga 4% tõusnud. Hinnalangus on olnud kõigest kuues maakonnas.

Suurematest korterituru piirkondadest on korterite tehinguhinnad tõusnud Harjumaal (3%) ja langenud Tartumaal (-2%) ning Pärnumaakl (-4%).

Tehinguhindade ja pakkumishindade senine käitumine näitab, et tehinguhinnad lähenevad pakkumishindadele. Teisisõnu jääb portaalis KV.EE vähemaks oluliselt ülehinnatud pakkumisi, sest müüjad näevad, et mõistliku ajaga tehinguni jõudmiseks tuleb pakkumine ka mõistliku hinnaga välja pakkuda.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kaubamajakas kavandab üle 10 miljoni euro suurust laiendust

Pärnu kaubanduskeskus Kaubamajakas kavandab üle 10 miljoni suurust laiendust, loob 85 uut töökohta ja kasvatab keskuse üldpinna 31 500 ruutmeetrini.

Kaubamajakat omava AS Papiniidu Projekt nõukogu esimehe Tiit Kuuli sõnul on projekt detailplaneeringu alustamise faasis ja positiivse stsenaariumi korral saab keskuse laiendus uksed avada kahe aasta pärast.

“Potentsiaalsete üürnikega on läbirääkimised käimas ja indikatsioon turult ütleb, et ruumi keskuse laiendamiseks Pärnus on. Pankadel on samuti huvi projekti finantseerida, sest Kaubamajakas on end aastate jooksul ühena tarbijate lemmikutest tõestanud,” sõnas Kuuli.

Keskuse laiendus loob täiendavalt 85 uut töökohta, mis tõstab Kaubamajaka töötajate arvu 300 lähedale.

Kaubamajaka tegevjuhi Ivar Pinseli sõnul moodustab keskuse üldpind peale kolmanda laiendusetapi lõppu 31 500 ruutmeetrit.

“Sellest üüritav kaubandus – ja teeninduspinna osa on 24 700 ruutmeetrit. Keskuse üürnike arv tõuseb 75ni ja parkla kohta arv 800ni. Need on Pärnu kohta päris korralikud numbrid,” sõnas Pinsel.

Tallinn, Estonia Now Covered by Google Streetview!

After months of anticipation, Estonia is now fully covered by Google Streetview, as available in Google Maps and Google Earth. The famous streetview cars with their nine-lens cameras have been doing the rounds since they arrived last year, and as with anywhere else that is covered, you can now find almost any property location you want in Tallinn and Estonia, and get a real feel for the neighbourhood before making a investment, wherever you are in the world.

Goodson & Red Tallinn Property Consultancy is dedicated to delivering premier residential and commercial property services in Tallinn and Estonia. Through more than 8 years of consistency in one of the most active property markets in Eastern Europe we have developed an enviable reputation for our in-depth market knowledge and expert, considerate personal service. Our services include comprehensive property brokerage services for sellers, home search, long and short term lettings services and a comprehensive professional management service for landlords.

We also offer foreign buyers consultancy to help investors diversify their portfolio, together with a development consultancy service, providing effective marketing and branding for developers. Our recent media accolades include mentions (twice) in the UK quality newspaper the Daily Telegraph, and the New York Times.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

A-klassi büroohoonetes on vakantsus minimaalne

Käesoleva aasta algusega on A-klassi büroohoonetes muutunud vakants minimaalseks või puudub sootuks. Põhjuseid võib välja tuua mitmeid. Võrreldes kahe aasta taguse ajaga on oluliselt paranenud üldine majanduslik olukord ja sellega seoses ka ettevõtete usk helgemasse tulevikku.

Samas on büroohoonete üürihinnad endiselt oluliselt madalamad kui nad olid aastal 2007 ning ettevõtted, mis on majanduskriisi edukalt üleelanud saavad endale lubada pindasid, mis varem võib-olla ülejõu käisid. Samuti on õige hetk kasutada ära soodsat üürihinda tulevikule mõeldes, hoolimata sellest et paljud üürileandjad rakendavad astmelisi üüritõuse.

Valminud A-klassi hoonetest on südalinnas väike vakants veel Nordea majas Liivalaia tn-l ja mõningaid „teise ringi“ pindasid on pakkuda Foorumi hoones Narva mnt-l, samuti on viimased vabad pinnad veel saadaval Peterburi ärikvartalis. Pakutavad pinnad jäävad vahemikku 120-400m2 ehk kõige raskem on leida, vähemalt lähima aasta perspektiivis, väikest või suurt bürood.

Kuna vakants on minimaalne on juba märgata kerget survet hindade tõusuks, sest nõudlus hakkab muutuma suuremaks kui on pakkumine. Südalinnas on A-klassi hoonete hinnatase al 12 EUR/m2, äärelinnas jääb ta madalamaks, kuid ületab üldjuhul 9 EUR/m2 piiri.

Kui eelpool said välja toodud nõudluse suurenemise põhjused, siis pakkumiste vähesus on tingitud asjaolust, et paaril eelneval aastal ei tulnud arendajad välja uute projektidega. Hinnad olid põhjas, varem ehitatud hoonetes vakants küllaltki kõrge ning seega puudus põhjus nii-öelda koppa maasse lüüa. Kuid nagu ikka toimuvad muutused teistes majandusvaldkondades kiiremini kui kinnisvarasektoris.

Peamised käesoleval aastal valmivad büroopindade arendused ja seega võimalus üürida ettevõttele ka suuremat A-klassi büroopinda kui paarsada ruutmeetrit on Targa Äri Linnas Ülemiste Citys (ca 30 000m2, millest poole üürib Maksuamet) ning Teaduspargis Tehnopol, TTÜ, IT-kolledži ja paljude edukate ettevõtete vahetus läheduses valmiv Mehhatroonikumi äri- ja büroohoone (ca 8300m2).

Kuna nagu ülalpool mainitud on A-klassi hoonete üldine vakants väga madal ja lähimas perspektiivis neid eriti palju veel ei valmi, tuleks huvilistel ka antud hoonete puhul kiirustada kui on soovi veel käesoleval aastal ettevõtet laiendada või töötingimusi parandada ja saada osa edumeelsete ettevõtete vahelisest sünergiast. Näiteks on suvel Mustamäel valmiv Tehnopol 1 hoone (ca 10 000m2) juba täielikult üürilepingutega kaetud.

Kuigi alati on ettevõtteid, kellel on oluline viibida südalinnas on viimasel ajal suurenenud ettevõtete hulk, kelle jaoks on olulisem nt parkimiskohtade saadavus, mis kesklinna piirkonnas muutub ainult kehvemaks. Antud asjaolu ja ka võimalus saada osa uutest ja hästi läbimõeldud ärilinnakutest paneb ühe rohkem ettevõtteid otsustama uue asukoha valikul äärelinna kasuks.

Mauri Linnas
Rime Kinnisvara
Äripindade konsultant

GDP in Estonia up 3.9 per cent year on year to Q1 2012

According to a report on the Baltic Business News, the Estonian economy saw a growth of 3.9 per cent in Q1 of 2012, with particular emphasis on construction and also retail and wholesale trade.

Citing figures from the Estonian Statistics Office, these two sectors accounted for more than half of the total growth during Q1. In the case of construction, the upturn resulted partly from an increase in renovations and refurbishments, especially in the public sector which benefitted from state sales of Estonia’s excess CO2 quota; rising food sales were largely behind the retail growth.

Conversely, industrial production, previously a driving force behind recovery actually saw something of a decline over the same period, with the biggest drops seen in electronics and metals. Energy production also saw a downturn on the domestic front, partly due to milder weather in Q1 than can be the case for the time of year, and exports fell, which in turn impacted on manufacturing.

Neighbouring Latvia and Lithuania have seen much more rapid growth rates over the same period, at 6.8 per cent and 4.3 per cent y-o-y respectively.

The original article from the Estonian Statistics Office is available here.

Goodson & Red Tallinn Property Consultancy is dedicated to delivering premier residential and commercial property services in Tallinn and Estonia. Through more than 8 years of consistency in one of the most active property markets in Eastern Europe we have developed an enviable reputation for our in-depth market knowledge and expert, considerate personal service. Our services include comprehensive property brokerage services for sellers, home search, long and short term lettings services and a comprehensive professional management service for landlords.

We also offer foreign buyers consultancy to help investors diversify their portfolio, together with a development consultancy service, providing effective marketing and branding for developers. Our recent media accolades include mentions (twice) in the UK quality newspaper the Daily Telegraph, and the New York Times.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Elamukruntide käibest kadus viie aastaga 70-80%

Kevad on iga-aastaselt aeg, mil koduostjad pööravad pilgud maatükkide suunas olgu siis tegemist kriisi või buumiga. Maaturg aktiveerub kevadel, ostjad käivad pakkumisi ülevaatamas ja tehakse tehinguid.

Enamasti võrreldakse kinnisvaraturu näitajaid aastatagusega. Vahel siiski tasub heita pilk kaugemale minevikusuunal, et aru saada, millised on olnud pikemad arengutrendid. Viie aasta taguse ajaga võrreldes on portaalis KV.EE olemate maatükkide pakkumiste arv pisut tõusnud, kuid pakkumishinnad on poole võrra langenud.

Maapakkumisi viie aasta tagusest ajast rohkem, kuid hinnad madalamal

Viis aastat tagasi ehk 2007. aastal oli Eestis kinnisvara kiire hinnatõus lõpu saanud, kuid languseks pöördus see järsemalt alles 2008. aastal. Maatükkide pakkumisi oli portaalis KV.EE viis aastat tagasi kuu keskmisena 3800. Tänane pakkumiste arv on õige pisut sellest näitajast kõrgem.

Küll ei ole kasvusuunas liikunud pakkumishinnad. Maatükkide pakkumishinnad on täna selgelt poole võrra allpool, kui 2007. aastal.

Üheks nii suure hinnalanguse põhjuseks on asjaolu, et 2007. aastal andsid pangad hea meelega laenu maatükkide ostmiseks. Täna on laenuturul valitsev konservatiivsem joon ja majaehituseks tuleb maatükk osta omavahenditest ehk ilma laenuta.

Maaturu käive on veerand viie aasta tagusest

Pakkumiste arvu ja pakkumishinna juures on oluline näitaja maatehingute arv ja rahaline käive. Ruutmeetrihinnale ei tohiks siin liigset tähelepanu pöörata, sest maatükkide suurte erisuste tõttu võib see meid asjatult eksitada.

Maatehinguid hoonestamata elamumaaga tehti 2011. aastal Eestis poole võrra vähem, kui 2007. aastal. Tallinnas on samal ajal tehingute arv poole võrra kasvanud.

Tallinna maatehingute arvu kasvule on raske selget seletust anda. Tallinn on väga marginaalse maaturuga piirkond – pealinnas tehti 2011. aastal elamumaatehingutest 10% tehinguid. Korteriturul seevastu on Tallinna osakaal kogu Eesti tehingutest märkimistvääriv 44%.

Kui me vaatame elamumaa turu rahalist käivet, siis näeme, et viie aasta tagusest käivest on tänaseks alles jäänud ainult 20-30%. (Erandina muidugi Tallinn.) Eks siingi tuleb mängu asjaolu, et pankade valmidus maatükkide ostu finantseerida on täna aastatetagusest madalam. Samuti on majanduskriis tänaseks ära söönud inimeste säästud, mille arvelt muidu oleks võimalik majaehitusele mõelda.

Maaturg on kukkunud, kuid hea tervise juures

Portaali KV.EE maatükkide pakkumiste hulka vaadates võib arvata, et pikemajajaline stabiilne pakkumiste arv Eestis 3800-4000 ja Tallinnas 4-500 peegeldab seda suurusjärku, kus nõudlus ja pakkumine kokku saavad.

Maaturg kui elamispindade turu üks väiksema likviidsusega segmente ei ole vaatamata eeltoodud suurtele langusnumbritele kehvas seisus. Lihtsalt viie aasta tagused numbrid olid buumi tipu näitajad, kust pidigi normaalsusesse tagasi tulema. Nii võime kokkuvõtlikult öelda, et tänasel tasemel on maaturg igati hea tervise juures.