Arco Vara:Eesti kinnisvaraturu novembrikuu lühiülevaade

Tehingute arvu ja mediaanhinna muutused võrreldes möödunud aasta sama kuuga

Tehingute arvu ja mediaanhinna muutused võrreldes möödunud aasta sama kuuga

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 – 2018*

*2018. a novembri andmed on esitatud 06.12 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

2018. aastal püsib tehingute arv 2017. aastaga võrreldes sarnasel tasemel

Käesoleva aasta novembris müüdi Eestis tervikuna kokku 1902 korterit. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga müüdi 6 korterit vähem ning võrreldes tänavu oktoobriga koguni 308 ühikut vähem. Alates jaanuarist oli novembri näitel tegemist sellel aastal juba koguni neljanda kuuga, mil tehingute arv aastases võrdluses alanes. Esmalt võis uute korterite ajutiselt vähenenud müügi tõttu märgata turuaktiivsuse langust märtsis, seejärel aga järjest kõrgema aastataguse võrdlusbaasi tõttu nii augustis, septembris kui ka novembris. Olenemata sellest, et oktoobris võis vahepealsel perioodil märgata taaskordselt võrdlemisi jõudsat tehingute arvu kasvu, on käesoleva aasta keskpaigast siiski möödunud aastate tasemeid järjest keerulisem ületada. Ettevaatavalt analüüsides uute arendusprojektide klientidele üleandmise tähtaegu ning kinnisvaramaaklerite töögraafikut, ei suudeta tõenäoliselt ka tänavu detsembris enam 2017. aasta tehingute arvu vähemalt Tallinnas ületada, kui, siis ainuüksi marginaalselt.

Novembris tehtud tehingute lõikes kujunes Eesti korteriturul keskmiseks mediaanhinnaks 1343 €/m2. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga leidis aset 6,7%-line tehingute arvu kasv, mis oli küll veidi kiirem kui oktoobris kuid tunduvalt aeglasem kui tänavu aasta esimese poole keskmine kasvutempo. Perioodil jaanuarist juunini kasvas Eesti korteriturul tervikuna mediaanhind keskmiselt 13,2% kuus, alates juulist on püsinud keskmine kasvukiirus aga ainuüksi 3,2% juures. Põhjuseks on siinkohal olnud nii madalama hinnatasemega piirkondades kasvanud turuaktiivsus, lisaks aeglustunud uute korterite müügimahu kasv kui ka üldiselt aeglustunud hinnakasv nii järelturul kui ka uute korterite lõikes turul tervikuna, mille juures viimast on ennekõike soodustanud tihenenud konkurents uute korterite pakkumises. Aasta esimese 11 kuu vältel müüdi Eestis ainuüksi 1,6% võrra rohkem kortereid kui aasta tagasi, kasvutempo aeglustumist on soodustanud peamiselt järelturul vähenenud tehingute arv, mille trend on väikelinnadest jõudnud ka Tallinnasse.

Tallinnas alustati kolme kvartali vältel 7 uue korteri ehitusega enam kui aasta varem

Kuigi kinnisvara kättesaadavus ei ole üldiselt alates 2014. aastast enam märgatavalt muutunud, on siiski lokaalsel tasandil märgata piirkondi, kus pakkumisse lisanduvad varad on tarbijate poolt vastuvõtmiseks liialt kallid. Viimast ennekõike Tallinna Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosas, kus üle 2500 €/m2 pakkumishinnaga varade hulk on jätkanud kasvamist. Uute projektide osas on pea alati märgata äärmiselt kujunduslikke välismaiseid nimesid, proovides ilma oluliste kuludeta konkurentidest eristuvat tiitlit esile tuua, inspiratsiooni ammutatakse tõenäoliselt Las Vegasest. Uute korterite laojääk ei ole siiski enam ehitusaktiivsuse kasvu peatumise kõrval varasemas tempos suurenemist jätkanud. Samaaegselt on ka laojäägi realiseerimiskiirus 12 kuni 14 kuu kõrval varasemate perioodidega püsinud jätkuvalt sarnane. Pakkumisest kaovad aga järjepidevalt just odavama hinnaklassi varad, mis on laiemale ostjaskonnale kättesaadavad ning mille hulk turul pidevalt väheneb ennekõike kasvava ehitushinna tõttu. Viimaste kuude vältel ei ole aga ehitusettevõtete esindajate sõnul enam lähitulevikus ehitushind varasemas tempos kasvav, ühtlasi võib märgata ehitussektoris nõudluse mõningast vähenemist ka Põhja-Euroopa riikides, mistõttu edasise ostujõu kasvu saatel võib ehitusaktiivsus Tallinnas ajutiselt taas hoogustuda.

Laiapõhjalisele ostjaskonnale kinnisvara kättesaadavuse parandamiseks jätkab aga järjest suurem hulk arendajaid siirdumist Tallinna ja Tartu lähiümbrusesse. Seda ennekõike juba nii tehniliselt kui ka sotsiaalselt infrastruktuurilt väljakujunenud väikelinnadesse ja alevikesse, millel on keskmisest parem ühendatus piirkondliku keskusega. Teisisõnu, sarnaselt aastatele 2005 – 2007 on aset leidmas taaskordne valglinnastumine, kuid seda mitte kaugeltki sarnases mahus kui möödunud kümnendil. Põhiliseks takistuseks pealinna lähiümbruses kinnisvara arendamisel on saanud pangalaenu kaasamine, kuid ühisrahastusportaalidel on sarnasesse ideoloogiasse pigem tugev usk ning arendajatele tullakse pealtnäha võrdlemisi soosivalt vastu. Mitmed Tallinna lähiümbruses paiknevad keskused nagu Peetri, Saue ja Laagri ning Tabasalu on juba kasvanud oma olemuselt niivõrd suureks, et vastavate piirkondade elanikud ei pea tihti enam Tallinnasse minekut enamikel põhjustel isegi vajalikuks. Sarnaselt paikneb Tallinna külje all ka Viimsi ja Haabneeme, mis üheskoos võiksid alevike asemel moodustada juba aastaid tagasi linna, olles üks suuremaid väikelinnu Eestis.

Emotsioonidel põhinevad ostud on vähenenud

Kinnisvaraturu toimimist võib üldistatuna kokku võtta laenuraha pakkumisega seotud võimaluste ja tingimustega ning emotsioonide põhjal käitumisega. Eriti hästi kirjeldas vastavat seost just kümnenditagune kinnisvarabuum, selle üleminek mulliks ning viimaks ka loomulikult selle lõhkemine. Käesoleva turutsükli kasvufaasi vältel on samuti olnud perioode, ennekõike aastatel 2016 – 2017, kui nii kinnisvara hindajad kui ka maaklerid märkasid igapäevaselt suuresti ülekaalukate emotsioonide põhjal tehtavaid ostuotsuseid. Kui veel aasta aega tagasi võis nii Viljandis kui Rakveres kohata väga heas seisukorras 2-toaliste korterite puhul tihti 1- kuni 2-päevalist müügiperioodi, siis tänaseks hetkeks on sellised ostjad turult üsnagi järsult kadunud. Viimaste kuude vältel meediasse jõudnud artiklid intressimäärade perspektiivsest kasvamisest, kinnisvaraturu kasvu aeglustumisest, ülemaailmselt börsidel järjepidevatest punastest päevadest, kaubandussõjast ning veel mitmestki muust globaalpoliitilise taustaga uudisest tulenevalt on aga tarbijate kindlustunne oma tuleviku osas pigem järsult halvenenud.

III kvartalis jätkas kinnisvara kättesaadavus paranemist

Õues on küll endiselt keskmine eluasemelaenu intressimäär oktoobri seisuga 2,5% juures, mis on aasta algusest vahepeal kasvanud nõudluse kui ka muutunud laenuklientide struktuuri tõttu veidi tõusnud, kuid jääb endiselt ligi 27% võrra alla pikaajalisele keskmisele 2004. aastast vaadatuna (3,44%). Tänavu III kvartalis oli tööpuuduse määraks 5,2%, keskmise brutokuupalga kasvuks kujunes aasta baasil 7,5% ja mediaanpalga kasvuks 10% ning majanduskasvuks kujunes samaaegselt 3,9%. Pikemas perspektiivis prognoositakse küll majandus- ja palgakasvu aeglustumist, kuid tööturg püsib töökäte puuduse ning Eesti demograafiliste iseärasuste tõttu töötajate jaoks soodne ka lähitulevikus. Kinnisvaraturu pilgust tuleb aga praegusesse palgakasvu suhtuda kerge pessimismiga, sest mediaan- ja keskmise brutopalga teenijad on pigem üürituru kliendid ning omanditurul järelturu varade soetajad. Uusarenduste kliendiprofiilis kohtab pigem veidi jõukamat tarbijaskonda, kelle sissetulekud ei ole aga enam sarnases tempos kasvanud. Kinnisvara- ja tööjõuturgu tervikuna vaadates võis aga III kvartalis märgata taas kinnisvara kättesaadavuse mõningast paranemist, Tallinnas jäi korteriturul varade üldine kättesaadavus pikaajalisest keskmisest 3,2% võrra kõrgemale.

Teisisõnu, üldist makropilti vaadatuna ei ole hetkel ettevaatavalt näha olulisi põhjusi, miks erinevat tüüpi elu- või ärikondliku kinnisvara väärtus peaks lähitulevikus järsult langusele pöörduma. Paralleelselt ei maksa aga unustada, et kinnisvaraturud ülemaailmselt näitavad juba mõnda aega samuti kasvult aeglustumismärke, seda ka Ameerika Ühendriikides, tõsi, küll veidi teistel põhjustel kui siinmail. Samas, eelnevalt nimetatud makromajanduslike tegurite pikemaajalises sarnases staadiumis on ilmne, et potentsiaalsete kinnisvara ostjate hulk on saavutamas piiri, kus turule ei lisandu täiendavat ostjaskonda enam varasemas tempos. Jätkuvalt ning püsivalt on probleemiks Eesti demograafilistele teguritele tuginevalt 25-35-aastaste elanike osakaalu vähenemine. Eesti rahvastik on vananev – kui Tallinnas on tehingute arvu kasvu peatumine statistikasse jõudma asunud alles valdavas osas käesoleva aasta II pooles, siis väheneva elanike arvuga väikelinnades on turuaktiivsuse alanemine piirkonniti alguse saanud juba kas eelmise aasta IV või käesoleva aasta I kvartalist. Tallinnale ja selle lähipiirkondadele on sabas sörkimist jätkanud Tartu ja Pärnu, kus elanike arvuga seotud näitajad on piirkondlikul tasandil kinnisvaraturgu pigem soodustavad ning kus elamufondi uuendamise vajalikkus ning uute korterite edukas müük jätkub tõenäoliselt ka veel järgneval aastal.

Ärikinnisvara turul on pessimism asendunud mõninga optimismiga

Vahepealsel perioodil paljuräägitud büroopindade ülepakkumine on Tallinna äriotstarbelise kinnisvara turul möödunud seni oodatust paremini. Ärihoonete täituvus on kulgenud võrdlemisi edukalt ning pindade neeldumine on aset leidnud oodatust paremas tempos. Arendajad on seni mitmeid projekte edasi lükanud ning on märgata, et kohati on taas optimismi esile kerkinud. Ülepakkumise tagasihoidmiseks on õnneks ehitushinnad ja rahavooinvestorite ootused turul enamvähem sellised, et alla 13 €/m2 üürihinnaga hoonete püstitamine on pigem tagasihoidlik, sest vastava hinnataseme juurest hakkab tüüpiliselt alles projekt ootuspärast tulu tooma. Kesklinna lisandunud kõrghoonet on täidetud suuresti naabrusest ära kolinud üürnikega, tühjenenud B-klassi pindade vakants ei ole aga veel 2017. aastal prognoositud lävenditeni ulatunud. Samuti ei ole olnud turul tervikuna märgata ka olulist survet üürihindade languseks, kuid tarbijate eelistused A-klassi pindade kasuks on jätkuvalt kasvanud.

2017. aastal tuli kasutusse ligi 115 000 m2 uut büroopinda, mida oli viimaste aastate jooksul kõige rohkem, 2018. aastal ületatakse vastav maht veelgi vähemalt kolmandiku võrra. 2018/2019. aastal lisandub Tallinna linnas büroopindade turule siiski ligikaudu sarnases või mõnevõrra väiksemas mahus pinda kui 2016/2017. aastal. Viimast seetõttu, et arvestades ehituslubade taotlemise kui ka ehitusega alustamise tugevat langust 2017. aasta II poolaastast alates, on järgnevatel aastatel oodata praegusi turu edasisi võimalikke arengutrende analüüsides tunduvalt väiksemas mahus pindade turule lisandumist. Jälgides menetlusjärgus olevaid Kesklinnas ja selle lähiümbruses paiknevate alade detailplaneeringuid, on perpektiivis büroohoonete potentsiaalse mahu täienemist oodata ennekõike kõrghoonete teemaplaneeringuga kaetud aladel, seda ka Kesklinnast väljaspool.

Aasta hakkab lõppema ning aeg on ka kinnisvaraturu analüüsi osas asuda otsi kokku tõmbama. Arco Vara avaldab prognoosid tuleva aasta kinnisvaraturu edasiste käekäikude osas detsembri teises pooles. Käsitluse alla tulevad ennekõike piirkonnad, kus on igapäevaselt esindatud Arco Vara Kinnisvarabüroo kontorid: Tallinn, Tartu, Rakvere, Jõhvi, Narva, Pärnu, Viljandi ja Paide.

1Partner: 2019. aastal büroode hinnad kasvavad, kuid kaubanduskeskustest lastakse õhk välja

1Partner1Partner Kommertskinnisvara juhi Kirill Viguli sõnul tõmbab ärikinnisvara arendamine 2019. aastal Tallinnas pidurit. Kaubanduskeskuste üürnikel tekib rohkem läbirääkimisruumi, kuid uute kontoripindade hind pigem tõuseb.

Kirill Viguli sõnul tekitas Tallinna olemasolevate ostukeskuste laienemine ning T1 valmimine kaubanduspindade turul ülepakkumise. “Üürnikelt tuleb viimase aasta jooksul ka signaale, et poode külastavate inimeste arv on languses. Seni oli jäme ots kaubanduskeskuste omanike käes, kes said valida, keda võtta, kuid nüüd peavad nad ise hakkama nii klientide kui üürnike nimel rohkem pingutama. Seetõttu jäävad kaubanduskeskuste üürihinnad järgmisel aastal samale tasemel või tekib isegi võimalus paremate tingimuste läbirääkimiseks,” rääkis Vigul.

Viguli kinnitusel ei ehitata Tallinnasse enam endises tempos ka uusi büroohooneid. “Tallinna kesklinna A-klassi büroopindade järgi nõudlus siiski püsib. Selle varaklassi üürihinnad algavad 15 eurost ruutmeetri eest ning see number võib järgmisel aastal isegi veidi kerkida,” rääkis Vigul.

“Tänu uute büroohoonete valmimisele tõuseb vanemate B-klassi ärimajade vakantsus. B-klassi ärimajade omanikud seisavad valiku ees, kas alandada hinda või kõvasti pinna kvaliteedi parendamisse investeerida,” rääkis Vigul ja lisas, et B-klassi äripindadeüürihinnad jäävad olenevalt asukohast 8–13 euro vahemikku ruutmeetri eest.

“Laopindade osas oli seni piisavalt vakantsust ning järgmisel aastal valmib mitu suurt projekti lisaks. Laopindade puhul on kauplemisel jäme ots üürnike käes, kes üritavad paremat hinda ning tingimusi läbi suruda,” ütles Vigul. Vanade ja kütteta laohoonete üürihinnad jäävad 2-3 ning uutel 3,7  4,5 euro vahemikku.

1Partner Kommertskinnisvara juhi kinnitusel on korralike uute tootmispindade osas aga olukord vastupidine. “Tallinnas ja selle lähiümbruses on nõudlus suurem kui pakkumine ning korraliku ja varustatud tootmispinna ruutmeetri hinnad algavad 4,5-st eurost ja pigem tõusevad.

Rohetehnoloogiale keskenduv PAKRI Teadus- ja Tööstuspark kavandab jõulist laienemist

Pakri Teadus ja TööostusparkEuroopas unikaalne rohelisest targast tööstuslinnast, taastuvenergia tootmisest ning rohetehnoloogia sektori kompetentsikeskusest koosnev PAKRI Teadus- ja Tööstuspark (PAKRI) kogub ühisrahastusplatormi Fundwise abil investeeringuid järgmise suurema laienemisetapi ettevalmistamiseks. Eesmärk on ühisrahastuse kaudu koguda 300 000 eurot, minimaaalne investeeringusumma on 500 eurot.

Tänaseks 11 aastat edukalt tegutsenud PAKRI on algusest peale keskendunud keskkonnasäästlikkusele ja vastutustundlikule ettevõtlusele. Aastaks 2020 soovib PAKRI saada Põhja-Euroopa juhtivaks rohetehnoloogia kompetentsikeskuseks ja suurimaks erakapitalil arendatavaks targaks tööstuslinnaks, selleks on kavas investeeringutena kaasata kuni 4 miljonit eurot. Tööstuspargi peamised tegevused – unikaalne tark füüsiline keskkond, taastuvenergia tootmine ja müük ning rohetehnoloogiale fokuseerimine – on ühtlasi PAKRI konkurentsieeliseks.

Energia-alane autonoomsus on PAKRI üks tugevamaid märksõnu. „Juba tark tööstuslinna planeering lähtub sellest ja nii on näiteks tööstuspargis asetseva passiivse tootmishoone aknad lõuna poole. Samuti jälgime klientide energiatarvet ja suurendame selles pidevalt ise toodetud rohelise energia osakaalu. Oleme paigaldanud ruumipõhised monitoorimis- ja kontrollseadmed, valgustuses kasutame LED-lampe, ühe hoonekompleksi küte ja elekter on 100% hakkepuidul töötava koostootmisjaama kaudu, mõnda hoonet aga köetakse ainult jääksoojusega ja see kõik tähendab kliendile suurusjärgus 30% kokkuhoidu energiakuludelt,“ loetles üht osa väärtuste loomisest tööstuspargi tegevjuht Enn Laansoo, Jr.

Tänu PAKRI meeskonna tugevale energia-, teadusarendus- ja finantsalasele taustale ning rahvusvahelisele võrgustikule aidatakse kliente uute toodete ja teenuste arendamisel, ekspordiplaanide tegemisel ja uutele turgudele sisenemisel. „Koostöös Teaduspargiga Tehnopol pakume rentnikele oma ekspordi- ja mentorvõrgustikku, et toetada Eesti rohetehnoloogia ettevõtete võimekuse kasvu. Klientidena ootame peamiselt rohetehnoloogia ettevõtteid, kes arendavad nutikaid uusi tehnoloogiaid, mis võimaldaksid olulist energiasäästu või töötavad välja uusi põnevaid materjale või teenuseid rohetehnoloogia valdkonnas,“ ütles Laansoo Jr.

Aastaks 2020 plaanib PAKRI Teadus- ja Tööstuspark saada Põhja-Euroopa juhtivaks rohetehnoloogia kompetentsikeskuseks ja suurimaks erakapitalil arendavaks targaks tööstuslinnaks. „Kõik eelised selle eesmärgi saavutamiseks on meil olemas ning paaris kriteeriumis on see ka täidetud. Kui lisame siia veel järjest suureneva vajaduse ja soovi keskkonnahoiu järele, väga hea geograafilise ja logistilise asukoha Põhja-Euroopa südames ning pidevalt arendamisel oleva targa tööstuslinna, oleme kindlasti atraktiivne investeeringuobjekt nii kohalikule kui väliskapitalile,“ märkis Laansoo Jr.

PAKRI Teadus- ja Tööstusparki saab investeerida Fundwise ühisrahastusplatvormi kaudu kuni 6. jaanuarini 2019. Eesmärgiks on koguda 100 000 – 300 000 eurot, minimaaalne investeeringusumma on 500 eurot.

PAKRI Teadus- ja Tööstuspargis on pidevas väljaehitamises 65 hektarit unikaalselt tarka tööstuslinna. Enam kui 20 000 ruutmeerisel erinevas seisukorras tootmispinnal ning arendus- ja testimisalal tegutseb täna 22 tootmis- ja üle 35 rohetehnoloogia äriteenuste klienti. Taastuvenergiat toodetakse pargis koostootmisjaamast, päikesest ja koheselt ka tuulest. PAKRI on Paldiski Ettevõtjate Liidu, Targa linna klastri, Jätkusuutliku kinnisvara ja energia klastri, Tuuletehnoloogia Liidu ja Tuuletehnoloogia klastri liige ning omab kolmandat aastat järjest vastutustundliku ettevõtte hõbetaseme kvaliteedimärgist, olles sellega esimene vastutustundlik tööstuspark Eestis.

Üürigarantii võimaldab kinnisvarainvestoril nautida passiivset tulu

Investorid, kes ostavad uude majja korteri väljaüürimise eesmärgiga, teenivad oma investeeritava kapitali väga paljudel juhtudel väljastpoolt kinnisvarasektorit, ehk nad teenivad oma sissetuleku muudes valdkondades kui kinnisvara. See aga võib tähendada ettenägematuid probleeme ja kulusid kinnisvarainvesteeringuga.

“Oleme näinud mitmeid investoreid, kes soetavad endale üürikorterid, aga kuna nende fookus on kusagil mujal, siis tekib tehtud investeeringust pigem probleem, kuna ise peab tegelema igapäevaste muredega, nagu korteri sisustamine, üürilise leidmine ja tema probleemidega tegelemine, kinnisvarahaldusega seotud küsimused,” kommenteeris Koidu Ehitus OÜ juhatuse liige Karin Vinkel.

Seepärast hakkas Koidu Ehitus OÜ Vinkeli sõnul paar aastat tagasi investoritele enda arendusprojektides täiesti uue tootena pakkuma üürigarantiid, mis on saanud seni investoritelt väga positiivset tagasisidet. Sel aastal alustati külaliskortereid-büroopindu pakkuva DepotHouse projektiga, kus üürigarantii mängib võtmerolli.
“Ka DepotHouse´i üürimaja projektis soovime pakkuda investoritele lahendust, mitte probleemi. Tahame pakkuda täisteenust, et investor saaks ka päriselt arvestada sissetulekuga, mida talle pakutakse ise sellesse oma aega kulutamata,” selgitas Vinkel.

Vinkeli sõnul tähendab nende projektide puhul üürigarantii seda, et ettevõte, kes haldab üürikortereid, sõlmib investoriga tähtajalise rendilepingu, ja Koidu Ehitus OÜ tasub regulaarselt investori kontole kokkulepitud summa ning vastutab seejuures täies mahus korteri haldamisega seonduva eest. “Tulemuseks on investori vaatevinklist kindel passiivne sissetulek kinnisvarast,” märkis Vinkel.

Viimasel ajal võib kohata turul mitmeid garanteeritud kinnisvarainvesteeringu reklaame, kuid siinkohal soovitab Koidu Ehitus OÜ juhatuse liige pöörata erilist tähelepanu sellele, mida pakkumine täpsemalt sisaldab. Ta loetleb üles järgmised punktid, mida silmas pidada:

  • Milline on pakkuja taust ja kogemus üürikinnisvaraga?
  • Kas pakkumine sisaldab juba ka mööblit, või tuleb see investoril lisaraha eest muretseda? Mööbli ja muu sisustuse soetamisega kaasneb lisaks täiendavale kulule ka märkimisväärne vaev ja ajakulu, mis kõik kahandab tootlust.
  • Kui pakkumine sisaldab mööblit, siis peaks kaaluma kas pakutav sisustuspakett võiks vastata potentsiaalse üürniku ootustele?
  • Kas pakkumine sisaldab üürihaldusteenust või tuleb selle eest lisaks maksta? Üürihaldusteenus tähendab seda, kes otsib üürniku, kes tegeleb igapäevaselt üüriliste probleemidega, vastab ebasobivatel aegadel telefonile ja garanteerib, et teenused toimiksid 24/7.
  • Kas pakkumine sisaldab vakantsiriski maandamist? Ehk kes ja mis kulude eest otsib uue üürilise?
  • Kui pakkumine sisaldab üürigarantiid, siis peaks täpsustama, kas garantii on juriidiliselt pädev ning peaks veenduma, kas pakkujal on garantii pakkumiseks piisavaid tagatisi.

„Need küsimused on väga olulised ja aitavad välja selgitada, kas potentsiaalsel kinnisvarainvesteeringul on peidetud kulusid,“ toonitas Vinkel. „Nii suurte rahade paigutusi, nagu seda kinnisvarainvesteeringud eeldavad, tasub enne ikka üheksa korda mõõta, enne kui lõikama minna,“ soovitas ta.

EfTEN Real Estate Fund III AS aktsia puhasväärtus seisuga 30.11.2018

EftenEfTEN Real Estate Fund III AS teenis novembris üüritulu 695 tuhat eurot (oktoobris 674 tuhat eurot) ning EBITDA-d 568 tuhat eurot (oktoobris 557 tuhat eurot).

Üüritulu ja EBITDA kasv novembris tuli peamiselt Saules Miestase kaubanduskeskuse tugevast käibeüürist. Fondi puhaskasum oli 363 tuhat eurot (oktoobris 437 tuhat eurot), sisaldades -80 tuhat eurot Leedu edasilükkunud tulumaksukohustuse korrigeerimist. Oktoobris oli edasilükkunud tulumaksukohustuse muutus positiivne summas 31 tuhat eurot. Ka intressiswapi õiglase väärtuse muutus oli novembris negatiivne summas 53 tuhat eurot (oktoobris oli intressiswapi õiglase väärtuse muutus negatiivne summas 39 tuhat eurot).

Selle aasta 11 kuu kokkuvõttes on EfTEN Real Estate Fund III teeninud 7 833 tuhat eurot müügitulu (19% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil) ning 6 133 tuhat eurot EBITDA-d (20% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil). Dividendide arvestuse alus (EBITDA miinus tulumaksukulu miinus laenu- ja intressimaksed) võimaldaks fondi 11 kuu tulemuste põhjal maksta netodividende kokku 2 185 tuhat eurot (68 senti aktsia kohta). Kogu eelmise aasta kasumilt maksis EfTEN Real Estate Fund III AS 68 senti dividende ühe aktsia kohta.

EfTEN Real Estate Fund III konsolideeritud varade maht oli 30.11.2018 seisuga 107,6 miljonit eurot (31.12.2017: 97,3 miljonit eurot) ning omakapital 49,5 miljonit eurot (31.12.2017: 46,4 miljonit eurot). Fondi 12 kuu tootlus keskmise sisse makstud kapitali kohta on novembri lõpu seisuga 15,9%.

EfTEN Real Estate Fund III AS NAV seisuga 30.11.2018 oli 15,37 eurot. NAV kasvas novembris 0,7%. Edasilükkunud tulumaksukulu ning intressiswapi õiglase väärtuse kahjumit arvestamata oleks NAV novembris kasvanud 1,0%.

Baltic Horizon Fund: Tagasiostu tehingud

Baltic Horizon Fund

Perioodil 03.12.2018 kuni 07.12.2018 tehti järgmised tehingud:

Kuupäev Tagasi ostetud osakute hulk Osaku keskmine kaalutud hind (EUR) Hind kokku (EUR)
03.12.2018 5 816 1,3000 7 560,80
04.12.2018 6 759 1,3000 8 786,70
05.12.2018 7 051 1,3092 9 231,17
06.12.2018 2 000 1,3000 2 600,00
07.12.2018 5 708 1,3100 7 477,48
Kokku 27 334 1,3045 35 656,15

Käesoleva teate avaldamise seisuga omab Baltic Horizon Fond 225 076 oma osakut.

404 294 oma osakut, mis osteti tagasi ajavahemikul 01.08 2018 – 19.10.2018, on vastavalt Fondi osakute tagasiostu programmi tingimustele tühistatud.

Kõik ülaltoodud tehingud tehti Nasdaq Tallinna börsil SEB Pank AS poolt, kes viib maaklerina läbi Fondi osakute tagasiostu programmi.

Programm kestab kuni 19.06.2019 ning selle jooksul võidakse omandada kuni 5 miljonit osakut kokku kuni EUR 5 miljoni eest hinnaga, mis on madalam kui viimane osaku puhasväärtus (NAV).

Kinnisvarakoolis toimub 29/01/2019 koolitus “Kinnisvara hindamise ABC”

Kinnisvara hindamise ABC29/01/2019 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Kinnisvara hindamise ABC“. Lektor on kutseline hindaja ja EKHÜ juhatuse liige Andres Teder.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” on suunatud:

  • kõikidele kinnisvara spetsialistidele, kes soovivad paremini mõista kinnisvara väärtuse kujunemise põhitõdesid;
  • kinnisvaramaakleritele, kes tahavad arusaada kinnisvara hindamisaktidest;
  • kinnisvaraarendajatele, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvara väärtust kujundavatest teguritest;
  • kinnisvarainvesteeringute tegijatele, kel on huvi väärtuse mehhanismide vastu;
  • tulevastele kinnisvarahindajatele;
  • kõigile eraisikutele, kel huvi kinnisvara vastu.

Koolitus annab Sulle:

  • ülevaate hindamise eesmärkidest;
  • info kasutatavatest hindamistoimingutest;
  • selgitused kinnisvara hindamise headest tavadest;
  • arusaama hindamisaruande ülesehitusest ja koostamisest.

Kinnisvara hindamise ABC” toimub 29/01/2019 kell 10.00-15.30 Tallinna kesklinnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Statistika: Viivituses olevate eluasemelaenude portfell väheneb

Tõnu Toompark2018 III kvartali seisuga oli Eesti pankadel Eesti Panga andmetel viivituses eluasemelaenusid kokku 208,1 miljoni euro väärtuses. Aastataguse ajaga võrreldes vähenes viivituses olevate eluasemelaenude jääk 2,7%.

Samal ajal oli kogu eluasemelaenude portfelli maht 7450 miljonit eurot ehk eelmisest aastast 6,8% rohkem.

Võib öelda, et olukord, kus laenu koguportfell suureneb, kuid viivituses olevate laenude portfell väheneb, on väga kiiduväärt olukord.

Kogu eluasemelaenude portfellist moodustas viivituses olevate laenude maht 2,8%. Aasta tagasi oli vastav näitaja 3,1%.

Pikaajalises viivituses ehk viivituses üle 60 päeva olevate laenude maht oli 2018 III kvartalis 30,9 miljonit eurot ehk kogu laenuportfellist 0,4%. See näitaja on viimaste aastate kõige madalam näitaja.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit / EOKL

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Ägedate naabruskondade loomiseks on vaja leida tasakaal era- ja avalike huvide vahel

www.tallinn.eeTöötoa „Ägedad naabruskonnad“ tulemusel selgus, et meeldiva avaliku ruumi loomiseks tuleb jõuda nende inimesteni, kes praegu eelistavad olla linnaruumist eemal. Juba olemasolevatele jalakäijatele ja jalgratturitele peab tagama ohutud tingimused liikumiseks ja puhkamiseks.

Töötoas osalejad leidsid, et linna üldplaneering peab lisaks tagama mugava liikumisvõimaluse linnaosade vahel jalgsi, jalgrattaga, ühistranspordiga (sh iseliikuvaga) ja autoga. Lisaks saab kasutada meretransporti Tallinna ja Kopli lahel. Igale asumile saab rajada keskuse ning peatänava, mis vähendab autode liikumist, seda ennekõike kesklinnas.

Linnaruumi parandamiseks on vajalik luua ja omavahel ühendada rohealad, panna rõhku monumentaalkunstile, kehva ilma jaoks rajada talveaiad. Eesti floora ja fauna tutvustamiseks nii turistidele kui ka elanikele võib püstitada avalikus ruumis infotahvlid seal elutsevate liikide kohta.

Samuti püüdsid eksperdid leida tasakaalu linnaruumi eri huvide vahel. Nende sõnul on siinkohal oluline panustada mõtteviisi muutusesse, koostöösse ja omavahelisse suhtlemisse. Eduka näitena toodi välja uuenenud Balti jaama turg, kus leiti hea tasakaal äri-, ühis- ja avalike huvide vahel.

Kõige olulisem avaliku ruumi kvaliteedi juures on aktiivsed inimesed ja seltsid, kelle arvamusele tuleb pöörata tähelepanu. Linn peab aitama neid sellistes algatustes, kus kohtuvad avalik ja isiklik hüve.

Terviklikust visioonist ja täpsetest eesmärkidest ei piisa kui ei suhtuta hoolivalt inimestesse ning nende tegevuste järgi avaliku ruumi projekteerimisse. Oluline on leida need inimesed, kes erinevatel põhjustel linnaruumis ei liigu ning jõuda nende jaoks sobiliku lahenduseni.

Töötoast võtsid osa eksperdid Muinsuskaitseametist, Linnalaborist, Eesti Arhitektide Liidust, Tallinna Keskkonnaametist ja mujalt. Lisaks osalesid linnaosade ja asumiseltside ning põhikoolide ja ülikoolide esindajad. Tallinna arengukava 2021+ töötuba „Ägedad naabruskonnad“ oli kolmas üritus eksperte kaasavas töötubade seerias, mille eesmärk on valdkondlike arengusuundade seadmine. Eksperdid püüdsid vastata küsimustele: „Kuidas Tallinn peaks arendama avalikku ruumi ja toetama linnakeskkonna arengut?“

Sooduspakkumine käsiraamatule “Pärimine”

Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?Telli käsiraamat “Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?Kinnisvarakooli e-poest soodushinnaga!

    • Kasuta Kinnisvarakooli e-poes raamatu tellimisel kupongi “x10l8o” ning saa käsiraamat 25% soodsamalt.
    • Pakkumine kehtib kuni 16.12.2018.

Soodushinnaga käsiraamatu soetamiseks kliki siia.

Käsiraamat “Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?” on suunatud kõikidele, kel on soov enda vara kasutamise ja kasutajate üle otsustamiseks ajal, mil maine teekond on otsa saanud. Samuti on käsiraamat hindamatu infoallikas inimestele, kes on pärimise protsessi keskel ja soovivad sellega seonduvad delikaatsed probleemid kiiresti ja õiglaselt lahendada. Käsiraamatu autor on Evi Hindpere.

Lisateave

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Merko Ehitus: Gaiļezersi majade korteriarendusprojekti II etapi käivitamine

MerkoAS Merko Ehitus kontserni kuuluv SIA Merks on alustanud „Gaiļezersi majade“ korteriarendusprojekti teise etapi ehitust. Kolme 9-korruselise kortermaja valmimine on planeeritud 2020. aasta algusesse. Esimese etapi raames valmis 2018. aasta veebruaris kolm sarnast hoonet 96 korteriga.

“Gaiļezersi majade” arendusprojekti (www.gailezeranami.lv) teine etapp hõlmab kolme 9-korruselist B-energiaklassiga kortermaja. Hooned rajatakse Mežciems’i, mis on Riia üks rohelisemaid piirkondi väljakujunenud infrastruktuuriga. Kõigil 96 korteril on rõdud, korterite suurus jääb vahemikku 63–109 ruutmeetrit. Suletud parkimiskohad ja panipaigad asuvad esimesel korrusel. Gaiļezersi järve kõrval kortermajade ümbruses asuvad mitmed mänguväljakud, roheala ja avatud parkimiskohad. Korterite keskmine ruutmeetri hind on 1800 eurot.

Swedbank: Energia kallinemine tõstab hindu

  • SwedbankHinnatõus ulatus novembris üle 3 protsendi.
  • Kõige rohkem mõjutas hindu energia kallinemine.
  • Järgmisel aastal inflatsioon aeglustub, kuna energia hinnatõus peatub ja alkoholi aktsiisitõus jääb ära.

Inflatsioon ulatus novembris 3,4 protsendini. Kõige rohkem panustas hinnatõusu energia kallinemine. Tõusid elektri ja teiste kütuste nagu puidu, gaasi jm hinnad. Eelmise aasta sama ajaga võrreldes olid ka mootorikütused kümnendiku võrra kallimad. Mootorikütuste hinda mõjutavad nii aastatagusest mõnevõrra kõrgem nafta hind kui ka suuremad aktsiisimäärad.

Oktoobriga võrreldes aeglustus hinnatõus ühe protsendipunkti võrra, kuna mootorikütused kuu jooksul odavnesid. Viimase taga oli nafta hinna oluline langus, mis omakorda tulenes nafta ülepakkumisest maailmaturul, kuna nii USA kui Saudi Araabia suurendasid oma tootmismahte. Lisaks sellele soodustab nafta hinna langust nõudluse kasvu aeglustumine, seda eriti arenevatel turgudel. Viinis jätkuvad täna läbirääkimised OPECi ja Venemaa vahel nafta tootmismahtude vähendamiseks. Eile (06.12.2018) kärbete jaotuse osas erinevate riikide vahel kokkulepet ei saavutatud. Swedbanki hinnangul püsib nafta hind järgmisel aastal umbes samal tasemel kui tänavu ja langeb siis ülejärgmisel aastal alla 70 USD barreli kohta.

Hinnatõus küündib sel aastal 3,5 protsendini. Erinevatest kaubagruppidest panustavad hinnatõusu eelkõige sundkulutused: eluase, toit, transport. Lisaks mõjutab hinnaindeksit alkoholi ja tubaka kallinemine. Järgmisel aastal aeglustub inflatsioon aga 2,8 protsendini, kuna energia hinnatõus peatub ja alkoholi aktsiisitõus jääb ära.

Hinnakasvu haripunkt on läbitud

Eesti PankNovembris kujunes Eesti tarbijahindade kasvuks 3,4%. Hinnakasvu 4,4%ni ulatuv haripunkt jäi oktoobrisse ja üle mitme kuu näitas inflatsioonitempo taas raugemismärke. Inflatsioonimäär alanes peamiselt toornafta odavnemise tõttu maailmaturul, mistõttu vähenes mootorikütuste hinnakasv kuuga 20%-lt 9%ni.

Toidukaupade hinnad pole aastaga palju kallinenud ja varasemate hinnatõusude mõju on järk-järgult vaibunud. Põua tõttu on tänavu põllumajandussaak kogu Euroopas viletsam, kuid praegused andmed viitavad võimalusele, et edasine hinnatõus on lauge. Toidutoormete hinnad maailmaturul on ÜRO toidu- ja põllumajandusorganisatsiooni (FAO) andmetel 2018. aasta teise poole jooksul järjepidevalt langenud.

Euroala inflatsioon püsib Eesti näitajast aeglasem ja novembris aeglustus see 2%ni. Selle aasta jooksul on Eesti hinnakasv ületanud euroala oma keskmiselt 1,7 protsendipunkti võrra. Eesti kiirema hinnakasvu peapõhjuseks on aktsiisitõusud, mille panus ulatub 0,6 protsendipunktini. Ka teenuste hinnad on Eesti hoogsama palgakasvu tulemusel kasvanud siin märksa kiiremini.

2018. aasta keskmine hinnakasv ületab 3%, kuid järgmise aasta inflatsioon jääb madalamaks kui 3%. Eesti Pank avaldab uue majandusprognoosi 19. detsembril.

Avalikuks kasutuseks vajaliku maa erastamine on lubamatu

www.tallinn.eeRiigi Maa-amet on alustanud Kaarli pst 2a maaüksuse müügi ettevalmistamist, kuigi linnavalitsus on rõhutanud selle maatüki vajalikkust avaliku linnaruumi osana, tõdes abilinnapea Eha Võrk.

Tallinna linnavolikogu otsustas juba seitse aastat tagasi Kaarli pst 2a maaüksuse linna munitsipaalomandisse taotleda,“ ütles Võrk. „Linna seisukoht selles küsimuses ei ole vahepeal muutunud – selle Ingeri bastioniga külgneva vallikraaviala eraomandisse müük oleks avalikke huve kahjustav ning teeks Vabaduse väljaku detailplaneeringu täismahus realiseerimise veelgi keerulisemaks.“

Võrk avaldas kahetsust, et riik bastione ümbritsevaid endise vallikraavi alal asuvaid maatükke munitsipaalomandisse andmast keeldus ning need nüüd tagatipuks jupphaaval erakätesse loovutab.

„Meie eesmärk on olnud säilitada nende maade avalik kasutus – soovime muuta selle ala atraktiivsemaks, andes sellele uue otstarbe ja kujunduse,“ ütles Võrk. „Mõistagi teeb erastamine selle eesmärgi täitmise veelgi keerulisemaks, lausa võimatuks.“

Kaarli pst 2a maaüksuse pindala on 2139 m². Vabaduse väljaku, Harjuoru ja Kaarli pst maa-ala muudetud põhilahendusega detailplaneering jäeti Kaarli pst 2a maa-ala osas pooleliolevate omandivaidluste tõttu kehtestamata.

„Kaarli pst 2a maaüksus on jätkuks ümberkujundatud Vabaduse väljakule, seetõttu ei nõustu me selle eraomandisse võõrandamisega,“ ütles Võrk. „See maatükk peab jääma avaliku linnaruumi osaks – seetõttu taotleme jätkuvalt selle tasuta võõrandamist Tallinna linnale.“

Maa-amet on Tallinna linna vastuseisule vaatamata nüüdseks Kaarli pst 2a maaüksuse riigi omandisse jätmise menetluse lõpule viinud, seega oleks Tallinna linnal võimalik esitada nüüd taotlus kinnisasja tasuta võõrandamiseks riigivaraseaduse alusel.

Tegemist on Ingeri bastioni vallikraaviga, kus praegu asub näotu parkla. Kaarli pst 2a krunt peaks kindlasti üldkasutatavaks jääma. Kaugemas tulevikus oleks võimalik luua ühendus Toompea tänava alt Hirvepargiga ja seni avalikust kasutusest väljas oleva ala avalikuks rekreatsioonialaks kohandada.

Võrk lisas, et analoogselt keelduti munitsipaliseerimisest ka Kaarli pst 4a kinnistu puhul ning Maa-amet müüs selle linna vastuseisust hoolimata 2009. aastal enampakkumisel eraomandisse.

Nende maaüksuste kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks munitsipaalomandisse andmisest keeldumine on Võrgu sõnul arusaamatu. „Kas linnaruumi korrastamine ja keskkonna parendamine, transpordiprobleemide lahendamine ning nii sõidukite kui jalakäijate turvalise liikluse tagamine ei ole siis kohaliku omavalitsuse ülesanne,“ imestas Võrk. „Liiati on Vabaduse väljaku ja lähiala detailplaneeringu täies mahus realiseerimine vajalik ka kogu riigi huve silmas pidades, näiteks aastapäevaparaadide läbiviimiseks.“

1Partner: Tallinna korterite ostubuum hakkab raugema

1PartnerNovembris müüdi Tallinnas 837 korterit, mis on 10 protsenti vähem kui oktoobris, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.

1Partner Kinnisvara juhi Martin Vahteri sõnul ootab järgmisel aastal tõenäoliselt ees kerge tehingumahtude langus. “Tallinna kinnisvara- ja ehitusturg on mitu aastat maksimumtuuridel pöörelnud – kiiremaks käiguks pole töömehi, materjali ega ostjatel ka raha. Mitmed projektid on juba ootele pandud, sest kerkinud ehitushindade taustal ei tasu arendamine enam ära. Kui nüüd müügiperioodid pikemaks venivad, hakkame rohkem nägema korteripakkumisi koos köögimööbli, auto või soojamaareisiga. Juba praegu lubavad arendajad viimastele seisma jäänud korteritele isegi 100 000-euroseid allahindlusi,” rääkis Vahter.

“Kuna suured kohalikud ehitusobjektid – T1 ja Tallinna vangla on valmis saanud ja ka Põhjamaade turg pigem raugeb, siis ei ole järgmisel aastal oodata ehitushinna ega kinnisvara jätkuvat hinnakasvu. Ega ka langust. Selline trend võib kiirete kasvuaastate kõrval tunduda paigaltammumisena, aga on tegelikult mõistlik ja tervislik,” lisas Vahter.

Novembris tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1209 ostu-müügitehingut, mis on kaheksa protsenti vähem kui oktoobris. Novembris maksis Tallinna korteri ruutmeeter keskmiselt 1813 eurot, mis on 3,3 protsenti varasemast kuust vähem.

Novembris müüdi Tallinnas 33 hoonestatud elamumaa krunti, mis on ühe võrra vähem kui varasemal kuul. Kalleim eramu müüdi 410 000 ning soodsaim 100 euro eest.

Möödunud kuul müüdi 22 elamumaa krunti, mis on 17 võrra enam kui oktoobris. Kalleim krunt maksis üle miljoni ning odavaim 22 000 eurot.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

09.10.2018 Kinnisvaraturu ülevaade 2018 aasta IV kvartal – VÄRSKE!