BPE Kinnisvaraekspert sõlmis maaklerlepingu Pärnus Heina tn 4 korterelamu korteritele ostjate leidmiseks käesoleva aasta aprilli lõpus. Kortermaja näol oli tegemist uue valmisoleva 12 korteriga elamuga, kus korteritele lisaks veel ühine panipaik, parkla, haljasala ja mänguväljak. 2-e ja 3-e toaliste rõdudega või terrassidega korterite müügihinnad jäid vahemikku 16 500 kuni 19 000 krooni suletud netopinna ruutmeetri kohta.
OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu maaklerteenuse juhi Janno Peterson sõnul olid üle poolte korterite ostjateks soomlased, kes finantseerisid oma ostu kas omavahenditest või Soome pankade kaudu. „Selline ostjate struktuuri jaotumine meenutab 2003-ndat aastat, kus kohalikud pangad ei olnud eraisikute oste veel suuresti finantseerimas. Uute korterite ostjateks olid ka siis Pärnus peamiselt soomlased, kelledele turule sisenemise tingimused olid muutunud sobivaks.
“Kuigi täna on kesklinnas-rannarajoonis paiknevate uuemate korterite turg selgesti elavnenud, mõjutab antud turusegmendi arengut lähiajal kindlasti ka pankade otsused ca 130 ühikulise laojäägi osas, mis jätkuvalt nende riiulis seisab,” lisas Peterson.
BPE Kinnisvaraekspert tegutseb Eestis alates aastast 1993, teistes Balti riikides 1990-ndate lõpust. Ettevõttes töötab ligi 60 spetsialisti, kelle pikaajaline kogemus ja põhjalikud teadmised on ettevõtte arengu aluseks klientide teenindamisel. BPE Kinnisvaraekspert peab oluliseks, et kõikidel kliente teenindavatel spetsialistidel – kinnisvaramaakleritel, -halduritel, -hindajatel jt – oleks olemas vastav kutsekvalifikatsioon.
Kinnisvaraturul on selgelt ellu ärganud elamispindade turg, kus tehinguid tehakse üksjagu enam, kui aasta tagasi. Maaturgu mõjutavad olulisel maa-ameti korraldatavad maaoksjonid, mis massilise pakkumise suurenemise tõttu ei luba hinnatasemetel püsida.
Korteriomanditehingud
2010. a. II kvartalis tehti maa-ameti andmetel Eestis 3320 korteriomanditehingut väärtusega 1,9 miljardit krooni. Kvartaalne tehingute arv võrreldes eelmise aasta sama ajaaga on juba kolmandata kvartalit järjest tõusus. Käesoleva aasta II kvartali tõusunumbriks tuli tugev 35%.
Korteriomanditehingute väärtus on tõusmas alles teist kvartalit järjest. Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes tõusis korteriomanditehingute käive käesoleva aasta kevadkvartaliks 30%.
Korteriomanditehingute keskmine hind on juba pea kolm aastat ehk täpsemalt 11 kvartalit järjest languses olnud. 2010. a. II kvartali korteriomanditehingute keskmine hind oli siiski praktiliselt samal tasemel, mis aasta tagasi ehk 9953.-/m2. See on 0,5% eelmise aasta II kvartali näitajast madalamal.
Hoonestamata maa tehingud
Hoonestamata maaga tehti 2010. a. II kvartalis 2283 tehingut ehk aastatagusest 9,7% enam. Kuigi maaturgu peetakse endiselt suhteliselt ebalikviidseks, siis on maatehinguid viimaste kvartalite ja isegi aastate jooksul suhteliselt palju.
Selle üheks kindlaks põhjuseks on maa-ameti korraldatavad oksjonid, kus sadade kinnistute kaupa maatükke müüki tuleb.
Erinevalt maatükkide tehingute arvust on nende tehingute koguväärtus suures languses. 2010. a. II kvartali hoonestamata maa tehingute väärtus oli 643 miljonit krooni ehk eelmisest aastast 28% vähem.
Tehingute väärtuse langustki seletab maa-ameti maa müük – müüakse valdavalt odavaid maapiirkondades asuvaid maatükke, kus oksjonil osalemise otsus, sh finantseerimise organiseerimine tuleb väga kiiresti organiseerida ja seeläbi on osalejate hulk üsna piiratud. See omakorda surub hinda alla.
Aastasel baasil on hoonestamata maa tehingute väärtus kahanenud 14 kvartalit ehk 3,5 aastat järjest.
Hoonestatud maa tehingud
Hoonestatud maaga tehti 2010. a. II kvartalis maa-ameti andmetel 1232 tehingut koguväärtusega 1,7 miljardit krooni.
Aastaga suurenes hoonestamata maa tehingute arv 22% ja väärtus 12%.
Hoonestamata maa tehingute väärtuse osas oli tegemist esimese kasvukvartaliga üle kolme aasta.
Kinnisvaratehingud summaarsena
2010. a. II kvartalis tehti maa-ameti andmetel Eestis kokku 10 624 kinnisvaratehingut.
Aastaga suurenes tehingute arv 7,9% ja nende väärtus 2,3%.
Korteriomanditehingute väärtus (mln kr, vasak telg) ja arv (parem telg)
Korteriomanditehingute väärtus (mln kr, vasak telg) ja keskmine hind (kr/m2, parem telg)
Hoonestamata maa tehingute väärtus (mln kr, vasak telg) ja arv (parem telg)
Hoonestatud maa tehingute väärtus (mln kr, vasak telg) ja arv (parem telg)
Kinnisvaratehingute väärtus (mln kr, vasak telg) ja arv (parem telg)
Laenuturul olulisi muutusi ei ole. Eesti pankadae väljastatud uute eluasemelaenude intressimäär oli Eesti Panga andmetel 2010. a. juunis euro-põhistel laenudel 3,2%. Tegemist peaks küll olema intressimääraga, mis on enam kui mõistlikul tasemel.
Arvestades, et enamus euro-põhistest laenudest baseeruvad kuue kuu euriboril ja euribor oli juuni lõpus 1,041%, siis võib öelda, et keskmiseks intressimarginaaliks oli ligilähedaselt 2,16%.
Eluasemelaenude käive ehk väljastatud uute laenude maht oli aasta teises kvartalis 1,6 miljardit krooni. See on vaatamata tehingumahtude tõusule siiski aastatagusest laenukäibest 9% võrra vähem.
Langeva laenukäibe taustal on vähenemas ka laenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate laenude hulk. Eluasemelaenude jääk oli 2010. a. II kvartalis 94,4 miljardit krooni. See teeb aastatagusest ajast 2% vähem.
Analoogselt eluasemelaenudele on languses ka äriühingutele antud laenude näitajad.
Äriühingutele väljastati 2010. a. II kvartalis uusi laene 6,6 miljardi krooni väärtuses ehk eelmisest aastast 21% vähem. Laenude jääk langes 108 miljardi kroonini ehk aastaga kukkus see 6% võrra.
Euro-põhise laenu intressimääraks oli äriühingutel 4,1%, kroonilaenu eest tuli maksta intressi 5,4%.
Jätkame kortermajadele mõeldud veebitarkvara korteriyhistu.net statistika ja trendide avaldamist. Möödunud erakordselt külm talv ja jätkuvalt keeruline majanduslik keskkond on mõjutanud oodatavalt korteriomanike maksekäitumist. Järgnev statistika tugineb 720 üle Eesti paikneva maja andmetel. Võrreldes viimase postitusega märtsis on arvelduskeskkonnaga liitunud 70 maja.
Käesoleva aasta jaanuarist kuni juulini on korteriyhistu.net abil esitatud korteriomanikele ligi 100 000 arvet mahuga 128,8 miljonit krooni. Alljärgnevad andmed sisaldavad juulis 2010 esitatud arveid. Kokku esitati korteriyhistu.net abil juulis enam kui 14 000 korteriomanikule arveid 12,9 miljoni krooni eest. Korteriomanike koguvõlg ehk juuli alguseks tähtajaks tasumata summa oli 17,6 mln krooni ehk 137% esitatud arvete mahust.
Korteriyhistu.net arvelduskeskkonna vahendusel juulis korterile esitatud keskmine arve oli 940 krooni, mis on võrreldes aasta taguse ajaga 3,8% võrra väiksem. Võrreldes möödunud talve suurima keskmise arvega veebruaris (1786 krooni) on suveperioodi arve veidi vähem kui kaks korda ehk 846 krooni võrra väiksem.
Võlglaste keskmine võlg on aastaga kasvanud 48%, ületades jaanuaris esmakordselt nelja tuhande krooni piiri. Kui aasta eest oli võlgniku keskmine võlg 3227 krooni, siis tänavu juulis oli see 4786 krooni. Seega oli võlgniku keskmine võlg viis korda suurem kui keskmine arve.
Veidi parema võrdluse annab keskmine arve ruutmeetri kohta, mis oli 2010. aasta juulis 19,6 krooni, mis on 9% väiksem kui aasta tagune 21,5 krooni. Samal ajal oli võlglase keskmine võlg ruutmeetri kohta 113 krooni, mis on võrreldes aasta taguse 87 krooniga kasvanud 28%.
Viimase aasta jooksul on võlgnikest korteriomanike osakaal püsinud suhtelisest stabiilselt 26%-28% juures. Kuigi arvete kogumaht on suvel kütteperioodiga võrreldes oluliselt väiksem, siis on koguvõla osakaal – 137% esitatud arvete summast – kasvanud aastaga 34%. Võrdluseks oli veebruaris koguvõla osakaal vaid 58%.
Võrreldes möödunud aastaga on võlgade osakaal arvetest pidevalt suurenenud. Sama trendi on näidanud ka aasta keskmine töötuse määr, mis küll viimastel kuudel on hakanud langema. Juuli töötuse määr 11,7% on endiselt suurem, kui aasta tagune 10,7%.
Keskmine arve ja võlgniku keskmine võlg on muutunud valdavalt sesoonselt. Kui kütteperioodil keskmine arve kasvab, siis suureneb ka keskmine võlg. Kuna suveperioodil on keskmine arve oluliselt väiksem, siis väheneb ka keskmine võlg. Siiski võib täheldada, et keskmine arve on kasvanud 2008/2009 talvel ja ka tänavusel 2009/2010 erakordselt stabiilsel ja külmal talvel rohkem kui varasematel aastatel. Samas on keskmine võlg suveperioodidel eelnevatel aastatel vähenenud palju enam kui tänavu.
Lühiajaliste võlgnike osakaal on vaadeldaval perioodil olnud stabiilne. Tähtajaks ei suuda arvet tasuda neljandik korteriomanikest. Mitu kuud kasvava võlaga korteriomanike osakaal on aastaga pigem vähenenud. Viimasel kahel kuul suurenenud võlaga võlgnikke oli tänavu juulis 9,9% (12,2%) ja viimasel kolmel kuul suurenenud võlaga võlgnikke 5,2% (6,8%) korteriomanikest. See teeb vastavalt 22% ja 13% vähem kui aasta eest.
Pikemaajaliste võlglaste keskmine võlg jagatuna ruutmeetrile on oodatult suurem kui vastav võlglaste keskmine näitaja. Viimasel kolmel kuul kasvanud võlaga võlglasel on tasumata keskmiselt 326 (242) krooni ruutmeetri kohta. Samal ajal on kaks kuud kasvanud võlaga võlglase võlg 214 (161) krooni ja võlglaste keskmine võlg 113 (87) krooni ruutmeetri kohta. Sulgudes toodud möödunud juuli näitajatega võrreldes on keskmine võlg kõikides rühmades kasvanud.
Pikemaajaliste võlglaste keskmine võlg on samuti pidevalt kasvanud. Enam kui kolm kuud kasvanud võlglaste keskmine võlg on ligi kolm korda suurem kui võlglaste keskmine võlg.
Viimased kolm kuud võlga kasvatanud võlglaste keskmine võlg küünib 12895 kroonini. Võrreldes möödunud juuli 8107 krooniga on kolm järjestikust kuud kasvanud võlaga võlglase keskmine võlg kasvanud 59% võrra. Kõikide võlgnike keskmine võlg on kasvanud 48% möödunud aasta juuli 3227 kroonilt 4786 kroonini.
Korteriyhistu.net on Eesti suurim kortermajadele mõeldud veebitarkvara, kus kõik Eesti kortermajad saavad säilitada tasuta maja kontaktinfot ja dokumente. Veebitarkvara muudab kortermaja tegevuse läbipaistvaks ja efektiivseks. Väikse korteripõhise kuutasu eest saab lisaks koostada igakuised arved ja vajalikud raamatupidamise aruanded ning jagada interneti vahendusel turvaliselt infot kõigile korteriomanikele. Igaühel on võimalik kontrollida, kas tema maja on juba teenusega liitunud.
Otsides täna Tallinna kiiremini arenevaid piirkondi kinnisvaraturu vaatepunktist tuleb pilk suunata Kalamajale. Kalamajas on väljakujunenud roheline elukeskkond, kus uued arendusprojektid toovad kinnisvaraturule uut kvaliteeti.
Loomulikult saab kinnisvarasektori vaatepunktist vaadates elu alguse kesklinnast ja selle lähistelt. Seejuures elamispindade turu kiiremad arengud toimuvad täna piirkondades, kus meri on lähedal.
Samas peab aga tunnistama, et kesklinnas merelähedasi uusi arendusi töös praktiliselt ei ole. Projektid on küll olemas, kuid need on üsna mastaapsed, et antud turu ebakindlas olukorras edasi liikuda. Või siis on arendajad raskustes, mis taas projektide eluleäratamisele pidurid peale paneb. Kaugema perspektiivi lähemas otsas paistab ehk Tallinna kesklinnas Tivoli alale planeeritav elurajoon.
Kesklinna kõrval on Kalamaja kindel favoriit. Kalamaja olemasolevate hoonete renoveerimisse on viimaste aastate kestel üksjagu panustatud. Roheline linnaosa on muutunud järjest kaunimaks.
Keskkonna ja naabrite kvaliteeti aitavad tõsta Kalamaja ja kesklinna piirile tulevad investeeringud Linnahalli. Samuti on samas kõrval planeeritav uus Tallinna linnavalitsuse hoone. Kalamaja elanike vaimu aitab erksana hoida endise soojuselektrijaama asukohas tegutsev ja erinevaid kunstiliike kokkuviiv kultuurikatel, uut funktsiooni on otsimas Patarei vangla, muuseumina hakkab tegutsema vesilennukite angaar.
Kui kesklinna mereäärses piirkonnas uued arendusprojektid puuduvad, siis Kalamajja on neid tulnud mitmeid. Neist kõige värskemana on Kalamaja kesklinnapoolsesse otsa lisandunud omale kohale hästisobituv arhitekt Ülo Peili projekteeritud Väike-Kalamaja elamud, kus on 7 korterelamut kokku 92 korteriga.
Erinevalt teistest piirkonna üksikutest hoonetest on Väike-Kalamaja projekti puhul lahendatud kogu projekt tervikuna, kus erilist märkimist väärib kogu rajooni parkimise maa alla viimine. See võimaldab maapinna jätta inimsõbralikult ja turvaliselt jalakäijate kasutusse (vt www.vaike-kalamaja.ee).
Kalamajast mööda randa edasi liikudes jõuame Paljassaare sadamani, kuhu on suurprojekt kavandamisel. Sinna planeeritud sajad tuhanded ruutmeetrid elamis- ja äripindu tunduvad tänase turu tingimustes pigem utoopia kui kaine mõistuse hääl. Iseenesest oleks tore, kui projekt realiseeruks, kuid selleks on vist küll järgmist buumi vaja, et selline maht uut pinda turule tuua.
Paljassaarest edasi liikudes jõuame Koplisse. Septembris on taas kord kukkumas enampakkumise tähtaeg, mille käigus pakutakse müüa Kopli Liinide hoonestusõigust. Linna pakkumise tingimused on endistega võrreldes tunduvalt leevenenud. Samas tuleb arvestada inimeste hinnanguga Kopli mainele, mis on selle piirkonna puhul kindlasti miinuseks.
Tallinna mereäärsete piirkondade areng saab kindlasti olema uusi tuuli toov. Mereäärsetes piirkondades on arendamiseks sobilikku vaba maad. Piirkondadest stardib esimesena Kalamaja, sest naabruskondade projektid on tänase päeva jaoks kas liiga suured või on arendajatel hulganisti probleeme.
Raasiku vallas on portaali KV.EE andmetel käesoleva aasta suvise seisuga pakkumises 30 korterit keskmise ruutmeetri pakkumishinnaga 9400.-. Veel aasta tagasi oli kortereid Raasiku vallas pakkuda kõigest 20, kuid toona oli nende pakkumishind märkimisväärselt kõrgem – 13 700.-/m2.
Uutest elamispindadest on Raasiku vallas Arukülas juba pikemat aega pakkumises korterid Tallinna mnt 24 elamus. Korterite keskmine pakkumishind selles majas on 13 800.-/m2.
Korteritehingute osas on Raasiku vald enam, kui tagasihoidlik. Viimase nelja kvartali jooksul on Raasiku vallas sõlmitud 16 korteriomanditehingut. Selge on, et sedavõrd väikese tehingute arvu pealt olulisi järeldusi teha ei saa.
Käesoleva 2010. a. II kvartalis sõlmiti Raasiku valla korteritega 6 tehingut, millede keskmine hind oli 9000.-/m2. Seejuures oli kõige kallima tehingu ruutmeetrihind 10331.-/m2. Madalaim korteriomanditehingu ruutmeetrihind oli aasta II kvartalis 1280.-/m2.
Tõõjõuturu olukord on endiselt suhteliselt nukker, kuid trend on vähemalt osaliselt siiski positiivne.
2010. a. II kvartalis oli statistikaameti andmetel Eestis 127 700 töötut, mis on eelmisest kvartalist 9 200 inimese võrra vähem.
Töötuse vähenemine siiski ei anna põhjust liigseks rõõmustamiseks, sest tööga hõivatute hulk suurenes samal ajal 553 600 inimeselt 558 800 inimesele ehk kõigest 5 200 inimese võrra.
Seega vähenes töötute arv enam, kui tuli juurde tööga hõivatuid.
Töötuse määr oli 2010. a. II kvartalis 18,6%.
Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes
Индекс KV.EE, отражающий поведение рынка жилья Эстонии, в очередной раз на самой низкой отметке – текущее значение индекса на сегодняшний день 61,5 пункта.
Таким образом, за год значение индекса упало на 8,5%, а за последние три месяца на 1,8%.
Количество же предложений движется в противоположном ценам направлении.
В портале KV.EE на данный момент 19 420 предложений жилья. Это на 3% больше, чем год тому назад и на 13% более по сравнению с минимальным уровнем в начале этого года.
При неуклонном спаде цен на жилье следует обратить внимание на различные регионы.
Из крупнейших городов Эстонии более быстрое падение цен по сравнению со средними ценами на жилье по Эстонии в целом наблюдается в Нарве, Тарту и Пярну.
С другой стороны, спад цен в Таллинне существенно уступает среднему по республике.
Так за год откат цен назад на квартирном рынке в Нарве, в Тарту и Пярну составил соответственно 27%, 8% и 7%. В Таллинне всего лишь 4%.
Таким образом, мы можем сказать, что на падение индекса портала недвижимости KV.EE в основном влияют другие города, а не Таллинн.
Подробности рынка недвижимости можно посмотреть на сайте KV.EE.
Jätkame kortermajadele mõeldud veebitarkvara 
Eesti elamispindade hinnaliikumisi kajastav 
