Arco Vara: Eesti kinnisvaraturu juulikuu lühiülevaade

Arco Vara2018. aasta juulikuus tehti Eestis täpselt 1800 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti 11% võrra vähem kuid võrreldes eelmise aasta juuliga siiski 2,4% võrra rohkem tehinguid. Võrreldes viimase kahe aasta juulikuuga jätkas tehingute arv kasvamist, kuid nii 2006. kui ka 2015. aasta taset siiski ei ole enam ületatud, mil tehti vastavalt 1949 ja 1835 korteritehingut. Kuigi turuaktiivsust hoiavad pikemale perioodile taandatuna endiselt pigem Eesti suuremad keskused eesotsas Tallinnaga koos selle lähiümbrusega ning Tartu ja Pärnuga, siis juulis hoidis tehingute arvu taset ennekõike korteriturg Eesti väiksemates keskustes.

Tallinnas tehti kõrgema aastataguse võrdlusbaasi tõttu pelgalt 16 tehingut rohkem, Tartus 14 tehingut rohkem kuid Pärnus 13 tehingut vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Seevastu väljaspool Harju-, Tartu- ja Pärnu maakonda tehti Eestis kokku 542 tehingut, mida oli ligi 15% ehk 71 tehingu võrra enam kui möödunud aasta juulis. Samaaegselt kui aktiivseimates Eesti väikelinnades nagu Viljandis, Kuressaares ja Rakveres on tehingute arv aasta esimesel poolel pöördunud vähenenud pakkumiste ja kasvanud pakkumishindade tõttu langusesse, siis Eesti madalaima jätkusuutlikkusega piirkondades on aeg-ajalt märgata kasvu kiirenemist. Juulis kasvas tehingute arv Jõgeva maakonnas ligi 111%, Ida-Virumaal 56% ning Järvamaal 54% võrra, Valgamaal võis märgata 12%-list kasvu.

Pidurdus nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasv

Eesti korteriturul võis 2,4%-lise tehingute arvu kasvu kõrval märgata mediaanhinna kasvu ligi 2,3% juures. Tegemist oli aeglaseima hinnataseme kasvuga alates 2017. aasta juunist, mil mediaanhind kasvas aasta baasil ainuüksi 1,0% võrra. Võrreldes möödunud aastate sama kuuga aeglustus hinnakasv juba kolmandat aastat järjest, juulikuine hinnakasv oli kiireim 2015. aastal, kui mediaanhind kasvas võrreldes aastatagusega pea 15% võrra. Hinnakasvu aeglustumist on soodustanud ennekõike kõrgem aastatagune võrdlusbaas kui ka periooditi muutuv suvine ilmastik. Eesti hinnastatistikat mõjutab ennekõike uute korterite müük, kuid juulikuine uute korterite osakaal tehtud tehingutes on möödunud aastatel püsinud Tallinnas pidevalt ligi 25% juures. Tänavune äärmiselt soe suvi on viimas tarbijad kinnisvara ostmise mõtetelt ajutiselt eemale, mille arvelt on tavapäraselt aga tugevamat turuaktiivsuse ja hinnataseme kasvu oodata hooajaliste tegurite tõttu just augustis ja septembris.

Ilusate ilmade tõttu on puhkusel mitmed kinnisvaratehingutega otseselt või kaudselt seotud osapooled. Puhkusel olevad notarid, kinnisvara hindajad, laenuhaldurid ja ka teised tehinguni jõudmiseks olulised isikud on ajutiselt pikendanud varade müügiperioodi, sest tehingud seisavad tihti pigem mitte ostuhuvi puudumise vaid asjaajamisega seotud protseduuride taga. 2017. aasta augustis kasvas vaikse juulikuu järgselt seevastu tehingute arv Tallinnas 26% ning 2016. aastal 11% võrra, tänavu kujuneb turuaktiivsuse kasv aastataguse kõrgema võrdlusbaasi tõttu tõenäoliselt veidi aeglasemaks.

Elamuturu kehv pakkumine takistab turuaktiivsuse edasist kasvu

Samamoodi nagu asus 2009. aastal põhjast kasvama kõigepealt korteriturg Tallinnas ja Tartus ning seejärel järjest väiksemates keskustes, leiavad sarnased trendid ajalise viivitusega aset ka teistes segmentides. Majanduskriisi järgsel perioodil muutunud finantseerimisvõimaluste ja -tingimuste tõttu on siiski praeguse kasvutsükli jooksul jäänud piirkonniti nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasv üksikelamute ja elamukruntide turul oodatust aeglasemaks. Sealjuures ei saaks aga väita, et eestlased on asunud eelistama korteris elamist, pigem on muutunud ostjaskonna eelistused, mida ei suuda aga olemasolev pakkumine tihti rahuldada. Pea kõikides Eesti suuremates keskustes ja nende lähiümbruses pakkumisel olevatest majadest moodustavad suure osa kehvas seisukorras ning opimaalsest suurema suletud netopinnaga elamud. Viimase tõttu võib elamuturul kasvava aktiivsuse taustal märgata paralleelselt 4- ja rohkematoaliste ning ridaelamukorterite likviidsuse kasvu.

Kui korteriturul on Eestis tervikuna kuni 3-toaliste korterite müügiperioodid valdavalt 3 – 6 kuu vahemikus ning rohkematoalistel kuni 12 kuud, siis üksikelamute müügitempo on püsinud keskmiselt 6 – 9 kuu juures. Järjest enam on aga periooditi märgata tehinguid, kus ostuotsus langetatakse võrdlemisi kiiresti ning laenuraha jäetakse sageli üleüldse kaasamata. Krediidiasutuste vahelist konkurentsi on kõige paremini märgata just elamuturul. Laenurahaga kunagiselt korteri soetanud ning seal aastaid elanud tarbijate osas on märgata, et pere suurenemisel soovitakse võimalusel kolida üksikelamusse. Järelturu elamute osas on aga väga tihti läbi viidud kehtivast ehitusseadustikust lähtuvalt ebaseaduslikke ehitustöid, mida mitmed pangad peavad oluliseks riskiteguriks ning mis mõjutab ennekõike varade müügiperioodi.

Eestis tegutsevate eluasemelaene väljastavate pankade riskide juhtimine on suhteliselt erinev, suurema turuosaga pangad peavad tagantjärele seadustamist vajavate ehitustöödega elamuid probleemseks ning ei soovi tihti laenu enne kohalikus omavalitsuses probleemide kõrvaldamist väljastada. Samaaegselt on aga turul krediidiasutusi, kes ei pööra sellistele teguritele tähelepanu või teevad seda minimaalselt, võites omale krediidikäitumise poolest kvaliteetseid kliente. Laenuklientide lahkumise äärel üritatakse leida kompromisse, et kliendid konkurentide juurde ei koliks, kuid seda tihti edutult. Madalate intressimäärade keskkonnas on tarbijad hetkel ostuotsuseid langetamas võrdlemisi kergekäeliselt, konkureerivas pangas ollakse vajadusel nõus kõrgemat intressi maksma, põhiline on laenurahaga soetamist vajav kinnisvara lihtsalt kätte saada. Lähitulevik paistab ennekõike tööturul osalejatele äärmiselt positiivse fooniga, kasutatakse aktiivselt vanematele kuuluvaid kinnisvarasid lisatagatisena ning juba tagatiseks olevate varade tugeva väärtuse kasvu tõttu refinantseeritakse ka olemasolevaid laene.

Hinnakasv püsib valdavalt 5 – 7% vahemikus

Lähikuudel püsib korteri- ja üksikelamute turg jätkuvalt aktiivne. Jätkusuutlikuimate väikelinnade turuaktiivsust toetavad lisaks olemasolevale elanikkonnale ka Tallinnast tagasi kolivate 25-35-aastaste tarbijate hulk, kes soovivad elukohta vahetada ennekõike parema elukeskkonna tõttu. Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse on aga jätkuvalt kolimas pigem nooremapoolne elanikkond, kes moodustavad tihti ainuüksi üheliikmelise leibkonna. Sügise tulekul on aktiivselt Tallinnasse ja Tartusse siirdumas kutsehariduskeskustesse ja ülikoolidesse õppima asuvad noored, kes tõstavad ajutiselt likviidsust ennekõike üüriturul. Möödunud aastatel märgata olnud trend, mille raames vanemad ostavad koolis käimise ajaks lapsele korteri, on asunud kasvanud korterite hindade tõttu vähenema. Järgnevate kuude jooksul püsib Eestis tervikuna tehingute arvu kasv ligi 5% ning mediaanhinna kasv 5 – 7% juures, olles siiski perspektiivis pidurdumas. Hinnakasvu toetavad uute korterite osas enim ehitushinna kasv ning tüüpkorterite osas madalama ostu- ja laenuvõimekusega ostjate tugev üüriturult omanditurule siirdumine.

180810 Eesti kinnisvaraturu juulikuu lühiülevaade 1

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 – 2018*

180810 Eesti kinnisvaraturu juulikuu lühiülevaade 2

* 2018. a. juuli andmed on esitatud 06.08 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

Tehingute arvu ja mediaanhinna muutused võrreldes möödunud aasta sama kuuga

180810 Eesti kinnisvaraturu juulikuu lühiülevaade 3

* Piirkonnas tehti vaadeldava perioodi jooksul hinnastatistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid.

180810 Eesti kinnisvaraturu juulikuu lühiülevaade 4

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

6 + 3 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

09.10.2018 Kinnisvaraturu ülevaade 2018 aasta IV kvartal – VÄRSKE!