Arco Vara: Eesti korterituru oktoobrikuu lühiülevaade

Arco Vara

Perioodil 2014-2016 püsis iga-aastaselt oktoobris korteritehingute arv Eestis tervikuna 1 785 – 1 797 tehingu vahel, mille juures aga tänavu oktoobris tehti koguni 1 989 tehingut. Tehingute arv kasvas võrreldes eelmise aasta oktoobriga 204 tehingu ehk 11% võrra. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1 293 €/m2 ja keskmiseks korteritehingu hinnaks 68 500 eurot, mis olid mõlemad võrreldes aastataguse ajaga kasvanud 12%. Võrreldes septembriga tehti 4,7% rohkem tehinguid, mida saatis 5,6%-line mediaanhinna kasv. Olenemata kasvanud tehinguaktiivsusest jätkas mediaanhind lineaarset kasvutempot sarnaselt varasematele aastatele, mille juures hinnakasvu veavad jätkuvalt Eesti suuremad keskused ning nendes tehtavad tehingud uusarenduste korteritega.

Eestis ilma Tallinna linna arvestamata tehti samaaegselt 1 123 tehingut, mida oli 4,5% enam kui septembris ning koguni 14% rohkem kui 2016. aasta oktoobris. Tallinnast väljaspool kujunes sealjuures keskmise korteritehingu mediaanhinnaks 628 €/m2, mida oli 12% enam kui septembris ning koguni 24% enam kui eelmise aasta oktoobris. Väljaspool Tallinna linna moodustas Eestis tervikuna Harjumaal tehtud tehingute maht siiski endiselt ligi 25% kogu tehingute arvust, mis tulenes peamiselt Tallinna linna lähipiirkondades tehtud tehingutest. Tallinna linnas kasvanud korterihindade tõttu on kasvanud nii ehitusaktiivsus kui ka tehingute arv ennekõike Tallinna linna lähedastes mõnevõrra odavamates kuid endiselt atraktiivsetes piirkondades nagu Viimsi, Rae, Harku, Saue ja Saku vallas.

Olukorras, kus ehitushind ja arenduseks sobilikud krundid on asunud kallinema, võib lähitulevikus järjest enam märgata nii Tallinna kui ka Tartu lähiümbruses uute arendusalade esilekerkimist. Keskustes on korterite hinnad kasvanud suure osa potentsiaalse ostjaskonna jaoks liialt kõrgeks ning sarnase pakkumishinnaga ja kontseptsiooniga uusarenduste pakkumiste vahel on konkurents jätkuvalt tihe. Kinnisvaraarendajad ei soovi võtta keskmisest suuremaid riske, soovitakse säilitada enda senist kasumimarginaali ning pigem ollakse valmis arendama piirkondades, mis varasemalt ei tundunud veel piisavalt mõistlikud. Väljaspool Tallinna ja Tartut on uueks ehitustandriks kujunemas Pärnu linn, kus käiku on minemas mitmed varasemal ajal kehtestatud kuid seni realiseerimata planeeringud.

Madalamate hindadega piirkondades nagu Narvas, Viljandis ja Rakveres on küll asutud kümnenditaguseid detailplaneeringuid taas lahkama, kuid n-ö excelis ei jookse veel numbrid kokku ning täiesti uute korterelamute arendamisest on hoidutud. Üksikute võrdlemisi väikeste ridaelamu tüüpi projektide läbiviimisega on mõnes väikelinnas ka juba alustatud, kuid valdavalt ei ole arendajad olnud kohalikud ning nende esialgseid ebarealistlikke hinnasoove on järjepidevalt alandatud, mida on saatnud äärmiselt kehv müük. Siiski, mitmetes väikelinnades pikemat aega pakkumisel püsinud möödunud kinnisvarabuumi aegsel perioodil ehitatud kuid nüüdseks juba järelturu korterid on taas ostjaid asunud leidma. Viimane kinnitab aga asjaolu, et nõudlus nii Rakveres kui Viljandis on keskmisest oluliselt kallimate korterite osas asunud taas kasvama.

Eestis ilma Harjumaad arvestamata tehti seevastu oktoobris 846 tehingut, mille taustal mediaanhinnaks kujunes 607 €/m2. Võrreldes septembriga tehti 41 tehingut vähem, mida aga saatis 1,3%-line mediaanhinna kasv. Võrreldes eelmise aasta oktoobriga kasvas tehingute arv 4,4% ehk 36 tehingu võrra ning hinnatase kasvas aasta jooksul 5,1% võrra. Hinnakasvu on sealjuures suures osas vedanud Tartu ja Pärnu linnas tehtud tehingud. Arvestamata Eesti korterituru tehingutes Harju-, Tartu- ja Pärnumaa tehinguid, kujunes oktoobris mediaanhinnaks ligi 250 €/m2, mida oli sarnaselt palju kui eelmine aasta samal perioodil. Eesti väiksemates piirkondades on hinnakasv aset leidnud suures osas sarnases tempos nagu Eestis tervikuna, kuid kuna erinevates piirkondades on piirkondlik hinnatase äärmiselt erinev, siis hinnataseme kasv ei peegeldu statistikas tervikuna. Keskmisest oluliselt madalamate hindadega maakonnad nagu näiteks Ida-Virumaa hoiavad küll tehinguaktiivsuse taset, kuid takistavad Eesti korterituru statistilise hinnakasvu kujunemist.

Lähitulevikus jäävad Eesti korterituru dünaamikat kujundama jätkuvalt tehingud uute korteritega. Keskustes, kus uute korteritega tehinguid ei tehta, jätkub valdavalt mõõdukas hinnakasv ning tehinguaktiivsus püsib sarnasel või mõnevõrra madalamal tasemel. Viimast seetõttu, et stabiilse nõudluse taustal on pakkumiste arv endiselt madal, mis aga soodustab üürituru aktiivsuse kasvu. Ida-Virumaal, kus tehinguaktiivsuse laiapõhjalisem langus paistab olevat lõppenud, ei ole aga kõrgest pakkumiste hulgast tulenevalt olulist hinnakasvu lähiajal oodata. Viimaste aastate vältel on nii eluasemelaenude käive kui ka korteritehingute arv püsinud novembris võrreldes oktoobriga võrdlemisi sarnasel tasemel. Kui kõik kinnisvara hindajad oma ID-kaartide sertifikaadid novembri alguses uuendatud saavad, ei ole käesoleval kuul Eesti korterituru dünaamikas olulisi muutusi oodata. Hinnastatistikat ja tehinguaktiivsust võivad vähesel määral mõjutama jääda haldusreformi läbiviimisega seotud muudatused erinevates andmebaasides. Madalad intressimäärad, tugevalt kasvav palgatase ja jätkuv ränne tõmbekeskustesse jäävad soodustama mõõduka hinnakasvu edasist kujunemist. Arvestada tuleb aga endiselt tõsiasjaga, et tänane tehinguaktiivsuse tase ei ole pikas perspektiivis jätkusuutlik ning turuaktiivsus asub demograafiliste tegurite tõttu tulevikus alanema.

171110 Korteritehingud

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016-2017

171110 Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016-2017

* 2017. a oktoobri andmed on esitatud 06.11 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

171110 Tabel

171110 Kaart

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

54 − 48 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

19…27.09.2018 Kinnisvara täiendkoolitus – OLULINE