2003. aasta eluasemelaenude turg on arenenud eelmise aasta lõpul prognoositust märgatavalt kiiremini. Kiiresti tõusevad laenumahud toovad silmapiirile ka esimesed ohumärgid. Viimaseid ei tasu ületähtsustada, kuid samas ei tohi neid ka hetkekski tähelepanu alt kõrvale jätta.
2002. aasta lõpus ja 2003. aasta alguses prognoosisid pangad käesolevaks aastaks laenuturu mahu kasvu kuni 20%. Sellest suuremat tõusu nähti eluasemelaenude sektoris. Täna võime tõdeda, et pankade väljastatud eluasemelaenude maht lööb igas kvartalis üha uusi rekordeid ja nii juba 1999. aastast alates. 2003. aasta esimesel poolaastal suurenes pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 56 protsenti ja jõudis 11,5 miljardi kroonini.
Tänast laenuturgu iseloomustab ilmekalt fakt, et näiteks 2003. aasta esimesel poolaastal väljastati enam eluasemelaene kui 1999. ja 2000. aastal kokku. Esimesel poolaastal väljastati eluasemelaene 3,3 miljardit krooni, mis on 66% rohkem kui mullu samal ajal. Huvitav on teada, et kõigist eraisikutele väljastatud laenudest on ligi 90% eluasemelaenud.
“Laenuhulluse” põhjuseid ei ole kaugelt vaja otsida. 2003. aasta algus kulges rahulikult ning laenusummade rekordid jäid nö. mõistuse piiresse. Esimese kvartali lõpus aga olukord muutus. Märtsis tuli Nordea pank turule kampaaniaga, mis lubas Eestis esmakordselt eluasemelaenule intressimäära alla viie protsendi. Kampaaniaga tulid kaasa konkurendid – raha hinna viisid meediakära saatel kohe alla ka Sampo ja Ühispank.
Juba poole aprilli peal viisid nii Nordea kui Ühispank rahva rõõmuks hinnasõja käigus parimate klientide intressimäära juba alla nelja protsendi. Hansapank lubas küll headele klientidele edaspidigi konkurentsivõimelist raha hinda pakkuda, kuid jäi reserveeritult konkurentsivõitlust pigem pealt vaatama. Siin-seal ilmusid juhtiva panga sulest üsna valulikud kriitikanoodid konkurentide kohta.
Intressimääral on veel ruumi allapoole minna. 2002. aasta lõpus oli eluasemelaenude intressimäära aluseks olev Euribor 2,8%. 30. juuni seisuga aga juba 2,1%. Lisaks on ruumi väheneda pankade marginaalidel. Näiteks Soomes pakuti juba mais headele klientidele eluasemelaene alla 3-protsendilise intressiga. Eestis tegutsevate pankade omanikud on Soome ja Rootsi suurpangad. Sisuliselt on neil Eestis võimalik sama intressimääraga raha välja laenata, mis kodumaalgi.
Madal intressimäär, inflatsioon ja maksusoodustused tasutud intressidele viivad reaalse intressikulu laenuvõtja jaoks alla. Päris negatiivseks reaalne intressimäär siiski ei muutunud. Eelnevast madalam inflatsioonimäär (aasta baasil: 2003. a. I kvartal 2,4% ja II kvartal 0,7%) jättis reaalse intressimäära positiivsele poolele.
Jätkuvalt allapoole suunduv euribor lubab prognoosida laenuvõtmise jätku. Seda toetab asjaolu, et Eesti elanike laenukoormus on võrreldes naabritega suhteliselt väike. 2002. aastal moodustasid eluasemelaenud sisemajanduse kogutoodangus kõigest 10%. Euroopa Liidu riikides on vastav number 50% lähedal.
Eluasemelaenu võtmise võimalused on avardunud järjest laiemale elanikkonnale. Soodne intressimäär ja lisatagatistega omafinantseeringu vähendamise võimalused on toonud laenuturule üürikorterite elanikud, kel veel täitmata eestlaslik unistus omast kodust. Tõsi, seda protsessi ei ole väga toetanud kiirelt kasvavad kinnisvarahinnad.
Laenuvõtmist suurendab ka võimaluste paljusus. Aktiivne ehitustegevus ja kinnisvaraarendus toovad pakkumiste turule üha uusi elamurajoone ja elamuid, mis laiendavad uue kodu otsijate võimalusi märkimisväärselt. Pakkumisi, mille vahet valida on üha rohkem nii Tallinnas kui Tallinna ümbruses, kus sõlmitakse ligi 50% Eesti kinnisvaratehingutest.
Igas kvartalis uusi laenurekordeid näitav statistika on sundinud valvsusele. Käesoleva aasta märtsis hoiatas Eesti Panga president Vahur Kraft kommertspanku ohustavate riskide eest, mis seonduvad tarbijate järjest suurema laenuportfelliga. Sisuliselt kordas see hoiatus mullu septembris öeldut. Vahur Kraft kordas hoiatus ka 11. juunil. Nädala pärast järgnes ettepanek lõpetada eluasemelaenude mahaarvamine maksustatavast tulust, et kärpida kasvavat võlavõtmise indu.
Liigse laenuvõtmise probleemil on tõsi taga. Kõik kinnisvarahindajad puutuvad igapäevaselt kokku kinnisvaraostjatega, kes soovivad tagatisvarale maksimaalselt kõrget hinnangut saada. Vahel otsustab vara väärtusest paartuhat krooni (ehk alla ühe protsendi) koguni selle, kas inimene saab omafinantseeringu kõrvale piisaval määral laenu, et ostu-müügileping sõlmida. Samuti võetakse laenu maksimaalsel määral, mis hetke sissetulek lubab.
Need tegurid tähendavad aga, et kui tänased laenutingimused peaksid negatiivses suunas muutuma, siis laenuvõtja maksevõime koheselt halveneb. Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10-aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9% võrra. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem laenusumma suuruse tõus.
Euribor tõuseb niikuinii, küsimus on ainult selles, et millal. Kui euribori tõusu peaks täiendama veel näiteks sissetulekuute langus, siis võib olukord laenuvõtja jaoks katastrofaalseks kujuneda. Siiski ei tasu end liialt ära ehmatada lasta – eluasemelaenud on kõige väiksema kahjususega laenud, mille tasumine on reeglina laenuvõtja kulutuste esimeste prioriteetide seas.
Eesti eluasemelaenude turg on kiires arengufaasis. Käesolevaks aastaks võib võrreldes eelmise aastaga prognoosida laenumahtude kasvu 60-80%. Seda eeldusel, et laenuturul ei toimu väga kardinaalseid muudatusi. Suurenev konkurents elamuehitusturul tervendab konkurentsi ning annab tarbijatele paremad väljavaated uue kodu leidmiseks.
Turul olevaid ohte ei tohi unustada. Intressimäära võimalik tõus võib viimase piirini laenu võtnuid valusalt haavata. Kogu Eesti kinnisvaraturgu see siiski vaevalt põhja laseb. Ohtusid ei tohi ületähtsustada, sest liigne hirmutamine paneb inimesed lõpuks riske eirama. Selle tagajärg võib olla juba ootamatum.
