Eesti büroopindade tänasel turul valitseb ülepakkumine, mis survestab hindu ning tõstab vakantsust. Liiga lihtsaks see büroohoonete omanike elu ei tee. Võrreldes Eesti bürooturgu aga lähimate naabritega võib vaieldamatult väita, et Tallinnas võiks olla büroopindu tänasest kordades enam.

Tänasest pessimismi tekitavast büroopindade ülepakkumisest ei saa loomulikult mööda vaadata. Tallinnas on pea pool miljonit ruutmeetrit büroopindu, millest hinnanguliselt 20% ootab kannatamatult üürniku. Tegemist on üüratu koguse vaba pinnaga, mille absorbeerimine võtab kindlasti mitmeid aastaid aega.

Hetke turuolukorrast ei tohiks lasta end liialt hirmutada. Tähtis pole see, kus me oleme, vaid see, kuhu me suundume. Kui heita pilk kaugemale ning mõelda sellele, kui palju võiks Tallinnas kahekümne-kolmekümne aasta pärast kontoripinda kokku olla, siis tasub kauni kodulinna näitajaid võrrelda parimate lähinaabritega. Absoluutnumbritest tähtsamaks muutuvad siin suhtarvud.

Tallinnas on tänase seisuga Colliersi andmetel 1,1 ruutmeetrit büroopinda elaniku kohta. Meist sadakond kilomeetrit põhjapool Helsinkis on ühe elaniku kohta büroopinda juba 6,4 ruutmeetrit. Stockholmi büroopindade hulgaks ühe elaniku kohta annab Colliers 8,1 ruutmeetrit.

Esialgu võiksime Eesti lati naaberriikide kõrgeltarenenud pealinnadest pisut allapoole seada ja võrrelda Tallinna büroopindade hulka mõne Soome tubli väikelinnaga. Näiteks Tamperes on büroopinda 4,4 ja Turkus 4,0 ruutmeetrit elaniku kohta ehk ligi neli korda Tallinnast rohkem.

Nendele numbritele tuginedes võime väita, et Tallinna büroopindade turg on täna alles lapsekingades, mis tähendab jõudsat kasvu algust lähituleviku teismelise eas.

Loomulikult ei saa väita, et täna peaksid kopad ja kraanad mürisema lööma ja alguse peaks saama uute kontorihoonete ehitusbuum. Büroopindade viimine „Tampere tasemele“ eeldab esmalt tänasest masust edukalt väljarabelemist.

Järgmise küsimusena seisab ees majandusstruktuuri muutus selliseks, et uutele kontorihoonetele oleks tõepoolest reaalset rakendust. Olemasolev majandusstruktuur meid viie rikkama sekka liiga kiiresti ei vii ja büroode nõudlust ei kasvata. Majanduse struktuur peab muutuma selliseks, kus lisaväärtust toodavad kõrgeltharitud nutikad inimesed kontorites ja laborites.

Majanduse struktuuri muutusele aitaks kindlasti kaasa mõne Euroopa Liidu institutsiooni „peakorteri“ Eestisse meelitamine. Tunnustame siinkohal Eesti riigi ponnistusi IT agentuuri Eestisse toomiseks. Sellised institutsioonid aitavad tihendada kontakte Euroopa otsustajate ja meie ettevõtjate vahel, luues uusi võimalusi rahvusvaheliseks koostööks.

Konvergents ehk majanduse ühtlustumine Euroopa Liiduga on aeganõudev, kuid loodetavasti vääramatu protsess. On selge see, et meie majanduse struktuur ja lisaväärtuse loomise allikad võiksid olla pikemas perspektiivis analoogsed ja pigem lähedased lähinaabritele.

Oleme büroopindadeturul täna suhteliselt keerukas olukorras, kuid vaevalt õnnestub meil vältida arenguid, mis on toimunud naaberriikides. Enam kui tõenäoliselt oleme me 20-30 aasta pärast majandusarengus samas punktis või isegi paremas seisus, kus on meie naaberriigid täna. See tähendab, et Tallinnas võiks olla büroopindasid tänasest mahust mitmetes kordades enam.

Artikli autor on Gert Jostov, Ülemiste City juhatuse esimees.

Tänases majandusruumis tuleb peaaegu igapäevaselt ette, et üürilepingutest tahetakse vabaneda seoses majandusraskustega, mis ei võimalda üürisuhet jätkata senistel tingimustel. Mõnikord sunnib majanduslik kitsikus või lihtsalt soov kolida odavamale või paremale üüripinnale üürilepingu üles ütlema isegi siis, kui leping või seadus ülesütlemist ei võimalda.

Üürilepingu ülesütlemiseks peab olema õiguslik alus, mis võib tuleneda nii lepingust kui seadusest. Äriruumide üürilepingus võib esineda tingimusi, mille kohaselt üürilepingut ei või muul alusel kui lepingus sätestatu, üles öelda. Ülesütlemise võimalusi kaaludes tuleb seega alustada lepingu lugemisest ja jõuda selgusele, millised on kokkulepitud ülesütlemise alused ja kas pooled ei ole välistanud mõnda seadusest tulenevat alust lepingu ülesütlemisel.

Üürilepingu ülesütlemisel peab järgima ka formaalseid nõudeid. Nii näiteks ei saa üürilepingut üles öelda, kui ülesütlemise aluse ilmnemisest on möödunud mõistlik aeg. Võlaõigusseadus sätestab, et lepingu ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai.

Lisaks sellele, kui ülesütlemise aluseks on üürileandja poolne lepingu rikkumine, tuleb enne ülesütlemist anda üürileandjale mõistlik täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et üürilepingu kui kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks on kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine.

Kui üürilepingu ülesütlemisel ei järgita formaalseid nõudeid või ülesütlemiseks puudub õiguslik alus, ei ole ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja seega üürileping kehtib edasi. Seetõttu tuleb arvestada, et isegi, kui peale kehtetut ülesütlemist üüripinnalt lahkutakse, ei vabasta see üürnikku üüri maksmise kohustusest.

Riigikohus on mitmes lahendis märkinud, et kui ülesütlemine on tühine, mistõttu üürileping kehtib edasi ja üürileandja pole ise üürilepingut üles öelnud, võib üürileandja nõuda üürilepingu täitmist, s.t. üüri ja muude lepingu järgsete maksete tasumist ja sellega kaasnevat viivist.

Kui üürileandja ütleb ise üürilepingu üles üürniku poolse rikkumise tõttu, kuivõrd üürnik on jätnud üüri maksmata, arvates, et ta on üürilepingu üles öelnud, võib üürileandja nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võib üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud lepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel.

Artikli autor on Pille Pettai, advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaat.

Colliers Internationali selle kuu kliendileht keskendub büroopindade turule.

Kliendilehe leiate siit: Colliers_Kliendileht_mai09.pdf

Järgneb finants- ja kinnisvaraga tegeleva nõustamisfirma Re&Solution‘i kontoripindade uudiskiri.

Dialoog aitab leida mõlemale poolele kasulikku lahendust

Üks praeguse majanduskriisiga kaasnevaid positiivseid jooni on see, et kriis muutis paljud kinnisvaraturu varjatud probleemid nähtavaks. Kahjuks sündis see liiga hilja ning seetõttu said paljud turul osalejad valusa õppetunni. Bürooruumide turg Baltikumis ei ole erand ning erinevaid probleeme on täna nii rendileandjatel kui rentnikel, sealjuures on tavaliselt peamiseks põhjuseks buumiaegsed kõrgendatud ootused.

Tasakaaluta turg

Turu endise kasvu ning nõudmise kahanemise tagajärjel tõuseb vabade bürooruumide pakkumine veelgi. Uusi pindasid tuleb juurde, sest palju arendusi on hetkel veel ehitamisjärgus. Nende hoonete arendust alustati buumiajal, kuid nende lõppfaas jääb majanduslanguse ajajärku. Teisest küljest aga avanevad hoonete omanikel kohe pärast turu tervenemist võimalus valmis pindasid pakkuda.

Baltiriikide pealinnades on täna 1’000’000 ruutmeetrid vabasid bürooruume ning prognooside kohaselt kasvab see 2009. aasta jooksul veel ligikaudu kolmandiku võrra. Ehitusmahud on siiski vähenemas – paljude (umbes 50 %) “teoreetiliselt” kavas olnud büroohooneprojektide elluviimine on edasi lükatud ja alates 2008. aasta kolmandast kvartalist ei ole alustatud ühegi uue projekti teostamist. Arvestades tänast olukorda on oodata samasuguse tendentsi jätkumist ka lähitulevikus. Isegi majandusliku heaolu perioodil ei saaks selline liigpakkumine, mida me võime jälgida antud hetkel, otsekohe absorbeeruda. Eeldatavasti kulub olemasolevate pindade ja kavakohaselt lähemal ajal valmivate pindade turule sisenemiseks vähemalt kaks-kolm aastat.

Osa rentnikke on selle aja jooksul muutnud ülemaailmse majanduslanguse mõjul oma kasvustrateegiat, sest nende äriaktiivsus on kahanenud. Selle tulemusena on kasvanud töötajate vallandamine, mistõttu rentnikud püüavad vähendada kasutatavate ruumide pindala, et kärpida nendega seotud väljaminekuid ja suurendada efektiivsust.

Lahendusi otsivad nii hooneomanikud kui ka rentnikud

Praegustes majandusoludes on paljud ettevõtted sõltumata suurusest ja tegevusvaldkonnast hakanud kärpima väljaminekuid, sh äripindadega seotud kulutusi. Kulude kärpimine aga ei tähenda ainult kasutatavate ruumidega seotud väljaminekute vähendamist, vaid ka ruumide tõhusamat kasutamist. Kõnealuste eesmärkide saavutamiseks on olemas mitu võimalust.

Kolimine teistesse ruumidesse

Majanduslanguse tingimustes võib jääda mulje, et ümberkolimine odavamatesse ruumidesse on ainus ja parim lahendus. Kuid see ei ole sugugi kõige kergem lahendus.

• Rendilepingutes ei ole tihtilugu tingimust, et saaks lepingu ennetähtaegselt lõpetada. Need rentnikud, kes soovivad enne rendilepingu tähtaja lõppemist teistesse ruumidesse ümber kolida, võivad puutuda kokku raskustega ja seda iseäranis juhul, kui leping on sõlmitud pikemaks ajaks. Enamasti on Balti riikide büroopindade turul sõlmitud lepingud siiski “lühiajalised”. Vaatamata asjaolule, et kõige levinum renditähtaeg on kolm kuni viis aastat, ei piira rendilepingud harilikult lepingu ennetähtaegse lõpetamise õigust ehk seega võimlaust, lõpetada leping kõigest kuus kuud pärast selle allkirjastamist.
• Ümberkolimine toob endaga kaasa ka täiendavaid kulusi. Vaatamata sellele, et sisustusega varustab ruumid harilikult rendileandja, maksab kolimiskulud enamasti kinni rentnik ise. Pealegi võivad tekkida ka muud ettevõtte aadressi muutumisega seotud ebamugavused, mille hulka kuuluvad näiteks vajadus teatada sellest kõikidele klientidele ja partneritele, tellida uued ettevõtte logoga ümbrikud jne.
• Rentnikul oleks soovitatav langetada otsused selliste lahenduste kasuks, mis on kasulikud ka pikemas perspektiivis – st mitte valida endale ruume ainuüksi nende odavusest lähtudes. Vaatamata asjaolule, et antud hetkel võib madal renditasu näida ahvatlevana, tõstetakse seda nagunii pärast turu naasmist normaalseisundisse. Seetõttu võivad kõrgem renditasu ja ruumide endistviisi madal kvaliteet kujuneda tulevikus sugugi mitte meeldivaks ühenduseks. Seoses sellega soovitatakse rentnikel pöörata erilist tähelepanu ruumide kvaliteedile, võttes iseäranis arvesse tõsiasja, et praegu antakse mõningaid bürooruume rendile aasta tagasi kehtinud B-kategooria hindadega. Paljud uued projektid avati hiljaaegu nii, et täitmata jäi 50 % või enamgi ruume. Niisuguste objektide valdajad näitavad üles erilist paindlikkust ja on valmis pakkuma häid hindu, kuid oleks õigem mitte rutata ja anda hinnang kõikidele selliste tehingutega seostuvatele riskidele. Nii näiteks hakkab tasu üldkasutatavate mugavuste eest, mis jaotatakse harilikult kõikide rentnike vahel proportsionaalselt nende kasutuses oleva pinna suurusega, olema tavalisest kõrgem, sest paljud ruumid jäävad vabaks.
• Mitmes erinevas hoones paiknevad suured ettevõtted võtavad harilikult abiks tsentraliseerimise. Kõikide töötajate paigutamine ühe katuse alla on hea viis mitte üksnes ruumide kasutamisega seotud kulutuste, vaid ka side- ja transpordikulude ning muude väljaminekute vähendamiseks.

Renditingimuste ülevaatamine

Tänu sellele, et täitmata ruumide osatähtsus üha kasvab, asuvad rentnikud läbirääkimistel soodsamal positsioonil. Isegi senised rentnikud taotlevad endale mitmesuguseid soodustusi, kõnelemata siis juba uutest rentnikest.

• Rentnikud alustavad läbirääkimisi renditasu muutmiseks, paludes seda ajutiselt vähendada vastavalt antud hetkel turul valitsevale olukorrale. Rendileandjad, kes soovivad üürnikku hoida, on valmis niisugustele taotlustele vastu tulema. Sõltuvalt riigist ja konkreetsest objektist on renditasud langenud 20-30% võrra ja naasnud 2004. aasta tasemele. Kuid teisest küljest ei garanteeri renditasu alandamine väljapääsmatu olukorra sunnil nõrkades ärikeskustes seda, et ruumide täitumuse aste suureneb. Renditasu tasakaalustamatu vähendamine võib ka pigem kahju tuua ja iseäranis veel sellistele rendileandjatele, kes on võtnud suuri krediite, sest nad ei saa siis täita oma kohustusi kreeditoride ees.
• Rendileandjatel tuleb teha tegemist üha suureneva karmi konkurentsivõitlusega ning seetõttu on nad sunnitud uute rentnike ligimeelitamiseks ja seniste säilitamiseks välja pakkuma mitmesuguseid stiimuleid. Vaatamata sellele, et ettepanekud vabastada rentnikud mõneks ajaks renditasu maksmisest ei ole laialt levinud, võib turul siiski kohata üksikuid juhtumeid, mil rentnikud maksavad ainult kommunaalteenuste eest. Rohkem levinud viisiks rentnike ligimeelitamisel on tasuta kontorimööbli, kommunaalteenuste või parklakohtade pakkumine. Olemasolevate rentnike säilitamise huvides vähendavad rendileandjad ajutiselt renditasu iga-aastase indekseerimise määra või jätavad indekseerimise sootuks ära.

Bürooruumide optimeerimine

Ruumide kasutamise eest makstavat tasu on võimalik vähendada ka osadest ruumidest loobumise teel. Lisaks sellele on võimalik leida teisigi kasutatava pinna optimeerimise variante.

• Ruumide pindala vähendamine ja kasutatava pinna optimeerimine on üks võimalikke lahendusi väljaminekute kärpimiseks. Optimeerimine tähendab tavaliselt ruumide ümber kujundamisst üheks avatud planeeringuga kontoriks, andes võimaluse töökohtade ning –laudade jagamiseks.
• Kui pikaajaline rendileping ei luba ennetähtaegset lõpetamist, võib ülearuseid ruume kellelegi edasi rentida. Muidugi ei rentnikke lihtne leida ja ehk ei võimalda seda ruumide planeeringud, näiteks avatud planeeringuga kontor. Ei ole mõeldav ruumi ühine kasutamine ilma täiendavate investeeringute (vaheseinad jms) ja muude ebamugavusteta.
• Omanikest valdajate hulgas võivad populaarsemaks muutuda sellised tehingud, mille puhul omand müüakse maha ja renditakse seejärel otsekohe tagasi müüjale, sest see on hea võimalus hankida kapitali ja koondada see oma ärisse.

Lähem info: www.resolution.ee

Re&Solution: Eesti kvaliteetkinnisvara on muutumas välisinvestoritele atraktiivseks

Balti ärikinnisvara küllastunud turul võivad mõned sektorid juba tekitada huvi välisinvestorites, näiteks on üsna heas seisukorras laohoonete turg, leidis oma analüüsis piirkonna juhtiv kinnisvara investeeringute, hindamise, vahendamise ja haldamise ettevõte Re&Solution.

Re&Solution Estonia tegevjuht Vitali Kõllomets kommenteeris Eesti ärikinnisvara turgu:

• Kaubanduspinda on Eestis 1000 elaniku kohta 364 ruutmeetrit, millega oleme Euroopas neljandal kohal peale Hollandit, Iirimaad ja Rootsit; see on selge märk ülepakkumisest turul. Kuna nüüd peavad jaekaubanduses toimuvate muutuste tõttu paljud kaubandusettevõtted end restruktureerima, toimub ka turul tervenemine. Mõned rahvusvahelised brändid, näiteks Prisma, Marks & Spencer, Peek & Cloppenburg, on juba teatanud Balti turule sisenemisest. Jaekaubandusketid saavad siseneda turule kiiremini, madalamate rendihindadega ning kõige parematele pindadele.
• Bürooruumide turul langesid 2008. aastal rendihinnad 15-20 protsenti ning tänavu esimeses kvartalis omakorda 20 protsenti. See võimaldab rentnikest ettevõtetel väga hästi kulusid kärpida. 2010. aasta alguseks ulatub Tallinna büroopinna kogumaht 550 000 ruutmeetrini. Langus turul sattus kokku ärikeskuste rendilepingute lõppemisega ning rentnikud ei ole valmis lepingute pikendamiseks käibe languse ning kulude optimeerimise tõttu.
• Rendilepingud muutuvad kõikides segmentides lühemaks, odavamaks ja paindlikumaks – see suurendab küll omanike riske, kuid aitab pindu rentivatel ettevõtetel ellu jääda.
• Laohooned on Balti kinnisvaraturu kõige paremas seisukorras valdkond ning sel turul ei ole ülepakkumist. 2009. aastaks on oodata vaid piiratud arvul uusarendusi, isegi rentniku vajaduste kohaselt ehitatud objektide lisandumine on üsna vähetõenäoline.

Kõllometsa sõnul tehti Tallinnas neli Eestis eelmise aasta viiest suurimast kinnisvarainvesteeringust. Turul olid kõige aktiivsemad kohalik uustulnuk Eften Capital ning Balti riikides tegutsevad tuntud ostjad, Taani firma Baltic Property Trust ja Saksa ettevõte Catella Real Estate AG.

Kinnisvarapinna arvestuses oli kõige suuremaks tehinguks Marati büroohoone (19 500 ruutmeetrit) omandamine Baltic Property Trusti poolt. Catella Real Estate AG ostis Eesti politsei peakorteri (19 300 ruutmeetrit) ja Magnumi logistikakeskuse (11 800), samas kui kohalik Eften Capital omandas Premia laohoone (7 000) ja K-Rauta hoone Võrus (6 000 ruutmeetrit).

Re&Solution Groupi juhatuse esimees Ricardas Cepas kommenteeris Balti turgu ja välisinvestorite huvi järgmiselt:

„Balti riikide majandused on ilmselgelt jõudnud langusperioodi, millega kaasneb märgatav pankade laenuandmise vähenemine. Kuigi langusega on seotud ka positiivseid pooli, nagu näiteks jooksevkonto defitsiidi vähenemine, survestab üldine sentiment kinnisvaraturgu. Siiski kuuluvad Balti riigid pikemas perspektiivis kindlasti Euroopa kiiremini kasvavate majanduste hulka, pakkudes välisinvestoritele uusi häid investeerimisvõimalusi.“

Newseci rahvusvahelise tegevuse juht Max Barclay ütles:

„Investeerimisturg on olnud üsna stagneerunud ning paljud investorid väljusid turult, põhjuseks kõrge volatiilsus ning tunduvalt kehvemad finantseerimistingimused. Siiski paljud investorid on aktiivselt turgu jälginud eesmärgiga uuesti siseneda ning ootavad esimesi positiivseid signaale.“

Re&Solutioni koostatud Baltic Property Market Report Q1 2009 pakub hea võimaluse saada kokkuvõtlik ülevaade Eesti, Läti ja Leedu ärikinnisvara turu viimastest arengutest, samuti õigus- ja maksusüsteemi päevakajalistest teemadest.

Re&Solution [www.resolution-group.eu] on piirkonna juhtiv integreeritult kinnisvara investeeringuid, hindamist, vahendamist ja haldamist pakkuv ettevõte Eestis, Lätis ja Leedus. Ettevõtet teatakse kui ühte unikaalsemat ja professionaalsemat nõustamisüksust Balti regioonis, seda tänu korralikule esindatusele ja maailma juhtivate kinnisvarakonsultantide toetusele. Re&Solution pälvis Balti piirkonnas mitmeid Euromoney Liquid 2008 auhindu.

Newsec on Põhja-Euroopa täisteenust pakkuv kinnisvaraettevõte, millel on kaheksas riigis üle 20 büroo. Newsec pakub teenuseid kinnisvarainvestoritele, aga ka äriklientidele, kes rendivad või omavad pindu omaks tarbeks. Ettevõttes töötab üle 700 spetsialisti ning on viimasel ajal nõustanud tehinguid kogumaksumusega üle üheksa miljardi euro. Newsec hindab aastas kinnisvara enam kui 65 miljardi euro väärtuses ja juhib üle 1000 objekti koguväärtusega 10 miljardit eurot. Lisaks on ettevõttel rahvusvaheline võrgustik ligikaudu 6000 konsultandiga kõikjal maailmas.

2009. aasta märtsis alustasid Re&Solution & Newsec tihedat koostööd, kuna Newsecist sai Re&Solutioni üks peamisi aktsionäre.

Jones Lang LaSalle on maailma juhtiv kinnisvara nõustamisettevõte, mis on 2007. aasta septembrist Re&Solutioni alliansi partner Balti regioonis. Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) on globaalselt tegutsev kinnisvaranõustaja, millel on üle maailma ligi 160 esindust ning tegutseb üle 50 riigi enam kui 450 linnas.

Lisateave

Vitali Kõllomets
Re&Solution Estonia tegevjuht
Tel: 66 405 40
v.kollomets@resolution.ee

Ramils Kadirovs
Re&Solutioni turundusjuht
Tel: +371 2 932 3870 / +371 6 750 8400
skype: Ramils.Kadirovs
media@resolution-group.eu

A year ago, it was written in newspapers that there is no point to pay expensive rent for a bureau since the prices of real estate were rising and buying real estate gave opportunity to earn money from investments. By now, the situation has become contrary.

Real estate specialist Tõnu Toompark writes in his blog that a company that is expanding actively has no point to buy real estate.

The decision, whether to buy or lease, depends on how the managers estimate the market situation. During the peak, companies earned great profit form the real estate, independent from their core business.

Pindi Real Estate management board member Peep Sooman does not see great potential in buying a bureau. “We rather suggest companies to lease the premises since the companies’ needs may change fast and operating on lease premise gives bigger freedom of movement,” Sooman told Äripäev.

Priit Uustulnd, the executive director of Kaamos Real Estate, admits the same. According to my estimates, buying a bureau was seen during the boom. He added that owning a real estate was rather a status symbol that everyone longed for. “Better invest in your core business,” Uustulnd suggested.

Artikli autor on Sandra Taimre. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes balticbusinessnews.com.

Veel eelmise aasta alguses kirjutati lehtedes, et pole mõtet maksta kallist üüri, kui äripindade hinnad üha tõusevad ning kinnisvara ostes saab teenida ka investeeringu pealt. Praegune olukord on muutunud vastupidiseks.

“Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, kel on plaan aktiivselt laieneda,” kirjutas oma blogis kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

“Kinnisvara soetamine sõltub tihti firma üldisest poliitikast: kas on mõttekas investeerida oma raha kinnisvarasse või kasutada seda oma põhitegevuses,” kinnitab Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant Marko Kivirand.

Kinnisvara ostu või üürimise otsus sõltub ka firma lähitulevikust. Kui ettevõte plaanib lähiajal kasvada, siis tõenäoliselt jäävad ruumid väikseks. See aga tähendab, et päevakorda tõuseb vajadus uue ja suurema pinna järele. Ettevõttel tuleb leida endale uus pind ning olemasolevale pinnale teine rakendus.

Tihti ei ole aga ettevõtetel kinnisvaravahendus põhitegevus, mis tähendab, et tuleb hakata tegelema pinna müümisega või väljaüürimisega, milleks aga ajaressurssi tavaliselt napib. Abiks saab siinjuures loomulikult olla kinnisvarafirma.

Otsus sõltub turuolukorra hinnangust

Otsus sõltub suuresti ka sellest, kuidas ettevõtte juhid ja omanikud ise turuolukorda hindavad. Tõusuaegadel teenisid paljud firmad kinnisvaraga suuri summasid, sõltumata enda ametlikust tegevusvaldkonnast – alates Kalevist ja lõpetades Eesti Raudteega.

Need, kes on kindlalt veendunud, et põhi on käes ja sihikule võetud hoone hind enam ei lange, võivad mõttes juba kasumit kokku lüüa. Kes arvab optimistlikult, et allamäge sõit kogub alles hoogu, kaldub pigem üürimise poole.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei näe büroopinna ostmises suurt potentsiaali: “Pigem soovitame ettevõtetel pinda üürida, sest ettevõtte vajadused võivad kiirelt muutuda ning üüripinnal opereerimine annab suurema liikumisvabaduse. Samuti on nüüdseks kadunud turuväärtuse kasvu potentsiaal, mis oli varasematel aastatel paljudele ettevõtjatele väga atraktiivne.”
Kinnisvara omamine näitas buumi ajal staatust

Sama kinnitab Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht Priit Uustulnd: “Praegu ei näe küll ühtegi põhjust, miks peaks ettevõte pinna endale investeeringuna või mõnel muul eesmärgil soetama.”

“Minu hinnangul on büroopindade ostmine pigem buumiaegne nähtus, mil kinnisvara omanikuks olemine oli mõnes mõttes staatuse sümboliks, mida ihkas igaüks. Investeerige parem oma põhitegevusse!” lisab ta.

Tühjaks jäänud poodide akendel ilutsevad sildid “Üürile anda! Kiire!” torkavad juba kaugelt silma. Bürooüürimise kuulutused tänaval käivad tavaliselt terve maja kohta, mis jätab mulje, et büroo asukohta annab valida vaid laias laastus.

Samas ei sõltu kontorid asukohast enamasti nii tugevalt kui poed. Suurem osa firmadest ei kaota sellega palju, kui nende büroo on peatänavast sada meetrit kõrval või kolm korrust kõrgemal.

Teatud sõnumit asukoht muidugi edastab. Lasnamäel ühiselamutoas tegutsevast väikefirmast jääb pisut teine mulje kui südalinnakontorist. Kui palju keegi selle eest maksma nõustub, peab juht juba ise otsustama.

Kommentaarid

Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht

Praeguses turusituatsioonis on kindlasti otstarbekam büroopinda üürida. See on kliendi seisukohast võetuna kõige paindlikum lahendus. Näiteks on võimalus vastavalt ettevõtte vajadusele pinda suurendada või vähendada. Taoline nüanss sõltub üürilepingu pikkusest ja muudest tingimustest, kuid tavaliselt on see võimalik.

Samuti on oluline rahaline aspekt, sest ostuks eraldatavad vahendid tuleks suunata pigem ettevõtte põhitegevuse arendamisse kui suurde büroopinna soetamise investeeringusse.

Toon näitena 100 m2 büroo, mille eest turu keskmist hinnataset arvestades makstakse üüri ca 220 000 krooni aastas. Ostu korral maksaks selline pind umbes 2,5 miljonit krooni, mis üürimaksetena ei tasuks end ära isegi 10 aasta jooksul. Lähtuvalt ettevõtte tegevusalast ja vajadustest kujundatakse büroopind vastavalt oma maitsele ning järelturul on taoliste pindade müümine raskendatud.

Marko Kivirand, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant

Kuna praegu on pankade laenupoliitika ka ettevõtete suhtes oluliselt konservatiivsem ja laenuintressid kõrged, siis on vast mõttekam vajalikku kinnisvara üürida ning vaba ressurss kasutada ära põhitegevuses.

Pakutakse enamasti üüripindu, kuid võib leida ka müügis olevaid büroosid, mis peamiselt asuvad vanemates hoonetes. Uutes ehitatavates büroomajades on valdavalt võimalik pindu vaid üürida, vähesed uued hooned pakkuvad paralleelselt ka ostmise võimalust.

Vivika Simmo, Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade projektijuht

Praegu soosib turg pigem üürivõimalusi. Valikuid on nii ruumide kvaliteedi kui ka hinna osas. Üürile andjad pingutavad klientide leidmise ning selle nimel, et kokkuleppeid n-ö lukku saada. Müügipakkumisi on väga vähe ja need on enamjaolt ka liiga kallid, et neid üürile eelistada. Büroo ostmise puhul tuleb üldjuhul kaasata tehingusse pank, kuid pangad on oma laenutingimusi viimase aastaga karmistanud ning see seab büroo ostule omakorda piiranguid. Paljud ettevõtted ei soovi endale võtta kinnisvaraomaniku muresid, mis büroo ostuga paratamatult kaasnevad.

Praegu on turul hea võimalus üürida väga heade tingimuste ja sobiva asukohaga büroo.

Artikli autor on Raul Veede. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes Äripäev.

Lähitulevikus on valmimas oluliselt rohkem büroopindu, kui jagub huvitatud rentnikke, kinnisvarafirmade andmetel ootab büroopindade pakkujaid tõsine väljakutse oma ruume rendile anda.

„Pakkumist on praegu päris palju, eelmisel aastal valmis 100 000 ruutmeetrit büroopindasid ja kuna majandus on jahtunud, siis me ennustame suurt ülepakkumist, pole lihtsalt kedagi kes läheks ja üüriks,” rääkis kalev.ee uudisteportaalile 1Partner Kinnisvara hindamisgrupi juht Kaur-Kaspar Kulli.

„Kui nüüd ühtegi projekti seisma ei panda, lisandub järgmise kahe aasta jooksul veel ligi 200 000 ruutmeetrit büroopindu,” kinnitas võimalikku ülepakkumist ka TõnuToompark OÜ-st Adaur Group.

Praeguseks on ekspertide hinnangul päris paljud majad poolvalmis ja pindu on rendile lubatud heal juhul pooled või ainult kolmandik. „Ma arvan, et õige võistlemine klientide pärast alles läheb lahti,” panustas 1Partneri hindamisgrupi juht.

Võidab see, kes esimesena reageerib ja pakub paremaid lahendusi

„Võidab nähtavasti see, kes nüüd kohe esimesena reageerib,” panustas Kull büroohoonete arendajatele konkurentsile.

„Enam ei saa jämedat sigarit suitsetades jalad laua peal istuda ja oodata, kuidas mingid vennad käivad alandlikult nurumas, kas neil oleks võimalik saada büroopinda,” arvas ka Tõnu Toompark.

Kõige rohkem saab eeskätt võistelda rendihinnas, kuid üha tähtsamaks muutub ka juurdepääs ja parkimisvõimalus. „Üks asi on see, kuidas töötajad tööle saavad ja pargivad, teine asi on ju see, et raha toovad ikkagi kliendid ja ka nemad peavad kuidagi büroole juurde pääsema ja auto kuskile panema,” arvas Toompark.

Kindlasti hakkab rohkem rolli mängima ka see, kuidas arendaja on valmis ruumi täpselt rentniku soovidele kohaldama.

Lisaks saab üha olulisemaks hoone prestiiž, büroohooneid hakatakse ehitama kui kaubamärke. „Arendajad peaksid mõtlema ka sellele, kes nende maja tuleb. Hoonetesse hakatakse panema selliseid kooslusi, kes vastastikku sünergiat pakuvad, näiteks oleks kaval paigutada ühte majja ehitajad ja projekteerijad, et oleks hästi mugav suhelda,” pakkus Toompark välja lahenduse, kuidas büroohoone rentnikke täis saada.

Eksperdi sõnul võib siit paralleeli tuua ka korterituruga. „Kui sa ehitad ja niikuinii ära ostetakse, siis mis paganama pärast sa peaksid end vaevama sellega, kas inimesel seal pärast ka mugav on? Kui enam kaupa käest ära ei rabata, siis tuleb mõtlema hakata, kas klient üldse tahab sellist toodet, ” selgitas Toompark.

Koppa praegu maasse lüüa ei maksa

Praegu on pigem eelisseisus need, kelle hoone juba pooleli on, kui need, kellel alles plats on.

„Me näeme küll ilusaid 3D pilte ja lubatakse, et 2009. aasta lõpuks on maja valmis, aga vaadates praegust turusituatsiooni, ma usun, et koppa maasse ei lööda,” prognoosis Kulli ehituse ajutist taltumist.

„Eks ta tõesti mõistlik ole praegu mitte uljalt peale tormata. Kui meil majanduskasv aeglustub, räägitakse koondamistest. Kopp on mõistlik siis maha lüüa, kui endas on sisemine veendumus, et sinna ka üürnikud leiab,” kinnitas ka Toompark.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel ilmus 23/05/2008 Kalev.ee portaalis.

Ettevõttele seisab büroo- või kaubanduspinda otsides ettevõtja küsimuse ees, kas pind osta välja või võtta üürile. Alljärgnevalt on seda teemat käsitletud. Välja on toodud mõlema võimaluse plussid ja miinused.

Kinnisvara ostmine nõuab palju ressursse.

Kaubandus- või büroopinna ostmiseks kulub suur summa raha. Büroo- ja kaubanduspindade ruutmeetrihinnad saavad Tallinnas alguse suurusjärgust 30 000 krooni. 100-ruutmeetrise pinna ostmiseks kulub seega 3 miljonit krooni. Pinna üürile võtta saab aga märkimisväärselt väiksema summa eest. 160-kroonise ruutmeetri üürihinna puhul kulub üürimaksetele 16 000 krooni kuus ehk 192 000 krooni aastas.

Nii saab ettevõtte büroo- või kaubanduspinna ostmist kaaluda ainult piisavate ressursside olemasolul. Rahaliste ressurssidena saab kinnisvara ostmiseks laenuvõime olemasolul loomulikult kaasata ka pangalaenu seades laenu tagatiseks ostetava äripinna.

Ettevõtte tulevikuväljavaated.

Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, mil on plaan aktiivselt laieneda. Nii võib tekida olukord, kus ettevõttel on vaja lisapinda, kuid samast hoonest seda ei leia. Teise asukohta kolimine on aga raskendatud kinnisvaraturu ebalikviidsusest või kehvast turuolukorrast tingituna.

Sageli ostavad äripinnad omale stabiilse rahavooga ettevõtted, kes ei plaani oluliselt ei kasvada ega töötajate arvu kokku tõmmata. Näitena võib siia tuua hambaravi kliinikud, advokaadibürood, notaribürood. Äripinna omamises nähakse sellisel juhul kinnisvarasse investeerimise nö. kõrvaläri.

Majanduslik otsus.

Büroo- või kaubanduspinna ostmise või üürile võtmise taga võib seista pelgalt majanduslik otsus. Lihtsustatult võib öelda, et kui üürikulule minevad rahavood on väiksemad kui vara ostmisel makstav intressikulu, siis on igal juhul mõistlik pind üürile võtta.

Toome lihtsustatud näite. Kui näiteks 3 miljonit krooni maksev büroopind oleks ettevõttel võimalik osta 7% intressimääraga, siis aastane intressikulu on 210 000 krooni. Kui sama(-väärse) pinna üüritasu aastas ilma kommunaalkuludeta jääb alla 210 000 krooni, siis on mõistlik büroopind üürile võtta.

Samas peab büroo- või kaubanduspinda ostes arvestama asjaoluga, et vara ostes võtab pinna omanik omale mitmed riskid. Need on näiteks riskid, mis on seotud intressimäära muutumisega, vara hinna liikumisega turul. Aga loomulikult ka näiteks tulekahju või vandaalitsemisega seonduvad riskid.

Raha kasutamise alternatiivid.

Eelmise punktiga haakuvad raha kasutamise alternatiivsed võimalused. Kui äripinna ostu kaaluv ettevõte näeb, et büroo- või kaubanduspinna ostmise projekt võiks lubada tootlust 8%, kuid samas on ettevõtjal võimalusi paigutada raha alternatiivsetesse projektidesse tootlusega 15%, siis on mõistlik äripind ostmata jätta ja investeerida kõrgemat tootlust pakkuvasse sektorisse.

Kui aga äripinna ostmisse investeeritav raha tõotab alternatiividest kõrgemat tootlust, siis tuleb raha investeerida äripinna ostmisse. Investeeringute võrdlemisel tuleb alati arvestada erinevatesse varaklassidesse investeerimisel olevate spetsiifiliste riskidega, sh. turuolukorrast tulenevate riskidega.

Kodu on kindlus.

Nii nagu kodu on kindlus võib sama ka büroo- või kaubanduspinna kohta öelda. Ettevõttele endale kuuluv büroo- või kaubanduspind annab vabaduse ümberkorraldusteks omal äranägemisel.

Äripindade omanikud on reeglina paindlikud ja lähtuvad büroopindu üürile andes klientide soovidest. Seda aga nii kaua kuni tegemist on muudatustega, mis ei ole väga spetsiifilised. Suuremate ümberkorralduste puhul tähendab see aga alati kooskõlastusi pinna omanikuga.

Endale kuuluva äripinna puhul kooskõlastusi vaja ei ole – piisab vaid enda otsusest ning soovitud muudatused-ümberehitused saab kiiresti ellu viia.

Oluline osa ärist.

Büroo- või kaubanduspinna asukoht võib olla oluline osa ärist. Seda eriti kaubanduse ja/või teenindusega seonduvate tegevusalade puhul.

Kui näiteks toitlustusettevõte üürib pinna ning edukalt tegutsedes tekitab omale klientide voo, siis tekib oht, et üürilepingu lõppedes jääb toitlustusettevõte senistest klientidest ilma. Kliendid ei kao kuhugi – nemad käivad endiselt samas kohas söömas edasi. Küll aga täidavad nad teise ettevõtte kukrut.

Sellise olukorra puhul on üüripinnal tegutsenud ettevõte raisanud ressursse, mis on kulunud reklaamile, koha sissetöötamisele.

Pinda omades üüripinnast ilmajäämise ja seetõttu klientide kaotamise riski ei ole.

Vara omamine annab võimaluse võita hinnatõusust.

Kiire hinnatõusu aeg on Eesti kinnisvaraturul läbi. See aga ei tähenda, et kinnisvara ei peaks olema atraktiivne investeerimisobjekt. Häid ostuotsuseid tehaksegi sageli halbadel aegadel. Kuigi vaevalt on äripinna ostjal võimalus kasu lõigata kiirest hinnatõusust, siis pikemas perspektiivist kinnisvarahinnad tõenäoliselt siiski tõusevad.

Kinnisvara hinnatõus annab omanikule võimaluse hinnatõusust kasu saada. Büroo- või kaubanduspinda üürile võttes läheb kinnisvara hinnatõus (või langus) üürilevõtjast mööda.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et büroo- või kaubanduspinna üürimisel ja ostmisel on mõlemal hulk plusse ja miinuseid. Seistest otsuse ees, kas äripind võtta üürile või osta peab iga ettevõtja otsuse üle kaaluma arvestades tema plaanidest tulenevaid tegureid. Kui samades tingimustes üks ettevõtja kaldub ostuotsuse poole võib teine ettevõtja otsustada kõhklematult äripinna üürilevõtmise kasuks. Oluline on, et üks või teine otsus ei saaks langetatud pimesi, vaid kaalutletult kõiki asjakohaseid tegureid arvestades.

AS Worldwide Invest ja AS Merko Ehitus sõlmisid ehituslepingu 5-korruselise büroohoone projekteerimiseks ning ehitamiseks aadressil Jõe tn 4a, Tallinn.

Objekti lepinguline maksumus on 4 656 756 eurot ning hoone valmib 2005 a. sügiseks.