Alustame regulaarselt Eesti juhtiva korteriühistute veebitarkvara www.korteriyhistu.net statistika ja trendide avaldamist. Esitatud ülevaade põhineb ligi 600 üle Eesti paikneva kortermaja andmetel.

Esimese valdkonnanana keskendume korterite arveldustrendidele ja nende muutumisele ajas. Alates 2007. aasta jaanuarist toodud andmed käsitlevad keskmiste igakuiste arvete ja võlgnevuste muutumist.

Korterite keskmine võlg ja koguvõlg on näidanud kasvutrendi kogu vaadeldava perioodi vältel. Korterite keskmine võlg on 2008. a. oktoobri 2309 kroonilt kasvanud aastaga 3053 kroonini ehk 32%. Samal ajal on keskmine korteri arve vähenenud aasta taguselt 1116 kroonilt käesoleva aasta oktoobriks 1046 kroonini. Samas on võlgnevus vastupidiselt varasemate aastate suvekuudel täheldatud sesoonse vähenemise asemel tänavu hoopis märgatavalt kasvanud.

Sama trendi peegeldavad vastavad näitajad ruutmeetri kohta. Aasta eest, 2008. aasta oktoobris, oli keskmine arve ruutmeetri kohta 25,68 krooni ja keskmine võlg 64,73 krooni. Võrreldes aasta taguse oktoobriga on keskmine arve tänavu oktoobris veidi väiksem (22,08 krooni), kuid keskmine võlg on samal ajal suurenenud 79,85 kroonini ruutmeetri kohta.

Sealjuures on korterite võla osakaal esitatud igakuiste arvete summast kasvanud hüppeliselt eelkõige viimase poolaasta jooksul. Veeburaris 2009 moodustas koguvõlg 64 % igakuiste arvete mahust, kasvades poole aastaga ligi kaks korda, küündides oktoobris 2009 juba 109 %-ni igakuiste arvete mahust.

Kuna võlgnike osakaal on aastaga suurenenud oluliselt vähem (33 % asemel 36%) kui võlgade osakaal igakuiste arvete summast (69% asemel 109%), siis võib eeldada, et võlgnevusega korterite võime või soov igakuiseid arveid tasuda on varasemaga võrreldes veelgi vähenenud. Sellest tulenevalt võib alanud kütteperioodil tekkida paljude võlgnikega kortermajades probleeme kommunaalteenuste eest tasumisel.

Aastate keskmised näitajad toovad esile eelkõige võla osakaalu hüppelise kasvu viimasel aastal.

Keskmine võlg on muutunud valdavalt sesoonselt. Kui kütteperioodil keskmine arve kasvab, siis suureneb ka keskmine võlg. Kuna suveperioodil on keskmine arve oluliselt väiksem, siis väheneb ka keskmine võlg. Siiski võib täheldada, et keskmine arve kasvas 2008/2009 talvel rohkem kui varasematel aastatel ning keskmine võlg vähenes 2009 aasta suvel veidi vähem kui varem.

Korteriyhistu.net on kolm aastat klientidele avatud olnud Eesti esimene kortermajadele mõeldud veebitarkvara. Seal saab säilitada maja andmeid, koostada igakuised arved ja vajalikud raamatupidamise aruanded ning jagada infot erinevatele osapooltele.

Langeva korterituru suurim probleem on langev tehignute arv. Korteriomanditehingute arv on käesoleva aasta esimese seitsme kuu jooksul võrreldes möödunud aastaga Eestis tervikuna langenud kolmandiku võrra.

Alljärgnevalt on võrreldud 2007. ja 2008. aasta seitset esimest kuud Tallinna korteriturul. Tegemist on suhteliselt pikkade perioodidega, mis aitavad välistada mõnest üksikust tehingust tingitud anomaaliad statistikas.

Aeglaselt langevate hindade tõttu on korteriturul ringleva raha mass kahanenud veelgi enam. Nii oli 2008. aasta esimese seitsme kuu korteriomanditehingute käive kõigest 9 miljardit krooni võrreldes mulluse 15 miljardiga. Languseks teeb see 40%.

Tallinna linnaosadest on tehingute arv vaadeldaval ajaperioodil kahanenud kõige enam Pirita linnaosas. Seal tehti käesoleval aastal kõigest 98 korteriomanditehingut. Samas tuleb märkida, et Pirita linnaosa korterite hind langes sel ajal kõigest 3% Tallinna keskmise 12% vastu.

Enam langes tehingute arv ka Kesklinna ja Haabersti linnaosas. Mõlemas tehti korteritehinguid eelmisest aastast 44% võrra vähem. Seejuures tehti 2008. aastal Haaberstis 438 ja Kesklinnas 854 korteriomanditehingut.

Kõige väiksem oli tehingute arvu langus Põhja-Tallinna linnaosas, kus tehingute maht langes kõigest 10%. Keskmine korteriomandi ruutmeetrihind langes Põhja-Tallinna linnaosas 5% võrra, kuid tehingute koguväärtus tõusis 2%.

Seega on Põhja-Tallinna linnaosa ainus linnaosa, kus korteriturul ringleva raha mass kasvas. Langeva tehingumahu ning langevate hindade juures on tõusev tehingute väärtus võimalik seetõttu, et aastaga on muutunud tehingigute struktuur. Kui 2007. aastal oli Põhja-Tallinnas ostetud-müüdud korteriomandi keskmiseks suuruseks 43m², siis 2008. aastal oli keskmise korteri pindala juba 50m².

Suurima hinnalangusega paistavad silma Kristiine ja Mustamäe linnaosad, kus keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind on langenud mõlemas linnaosas 14%. Kogu Eesti ja Harju maakonna keskmine korteriomandite hinnalangus on 11%, Tallinna korteriomandite tehinguhinnad on langenud 12%. Seega ei ole hinnamuutuste vahed suured.

Eluasemeturu, millest valdava enamiku moodustab korteriturg, tuleviku määrab turul ringleva raha mass. Selle jätkuval vähenemisel puudub vähimgi põhjus, miks korterite hinnalangus peaks pidurduma. Jätkuv korterite hinnalangus on eeldatavasti sama lauge nagu see on olnud siiani. Tänasel turul ei ole põhjust, miks hinnalangus peaks ka äkiliselt kiirenema.

Kinnisvaraarendajate kirstunaelaks peetakse saabuvat talve, mil tõusvad küttekulud sunnivad hindu kiiresti langetama. Võib küll arvata, et talve tulek on suure tõenäosusega ettearvatav. Samas aga arvestades iga-aastast esimese lume tralli Tallinna tänavatel ei pruugi põhjust olla oletada, et kinnisvaraomanikud talve tulekut paremini ette ennustada oskavad. Igal juhul avaldab täiendav kulu survet tühjana seisvate korterite hindade alandamiseks.

Hinnalanguse peatumiseks on esmalt oluline, et taastuva tehingumahu kaudu hakkab suurenema kinnisvaraturul ringleva raha mass. Tänase tehingutemahu languse juures ei paista see päev veel lähima poole aasta või aasta jooksul saabuvat.

Korteriomanditehingute arvu, väärtuse ja keskmise hinna muutus (01-07/2007 ja 01-07/2008)

Elamispinda uue – suurema või väiksema vastu vahetades ei tule lähtuda olemasolevasse elamispinda tehtud investeeringutest. Eelkõige on oluline see, kui palju on suurema korteri ostja valmis täiendava toa eest maksma. Oluline ei ole niivõrd mitte olemasoleva ja uue korteri maksumus, vaid nende maksumuste vahe.

Vaatamata seisakule Eesti kinnisvaraturul on siiski olemas hulk inimesi, kes soovivad elamispinda suurema või väiksema vastu vahetada. Sellisel puhul on väga inimlik mõelda, et olemasolevasse korterisse on investeeritud näiteks poolteist miljonit krooni ning müügitehingu korral soovitakse tehtud investeeringut kindlasti tagasi saada.

Objektiivne reaalsus on aga see, et võrreldes aastataguse ajaga on Eesti korterite keskmine ruutmeetrihind langenud 9%. See tähendab, et 1,5 miljoni kroonine kulutuse tänane väärtus on 1 365 000 krooni.

Langevate hindadega turul võib olemasolevasse elamispinda paigutatud kulutuste tagasiteenimine olla keeruline. Hea uudis on aga see, et ka suuremate korterite hinnad on allapoole tulnud ehk needki on odavamaks muutunud.

Elamispinna väljavahetamisel uue ja suurema vastu ei olegi nii oluline see, kui palju on olemasolevasse elamispinda investeeritud. Pigem tuleb suurema korteri ostjal mõelda sellele, kui palju on ta valmis kulutama lisatoa või -tubade soetamiseks.

Arvestama peab ka kaasnevate kuludega. Kaasnevateks kuludeks on notaritasud, riigilõivud ja laenulepingutasud, mis on soetud laenulepingu ümbervormistamisega. Kindlasti peab ka arvestama, et uus suurem kodu on vaja möbleerida ning koliminegi tekitab kulutusi.

Uue kodu ostmist pangalaenu abil finantseerides on lisatoa võimalik maksumus võimalik leida selle kaudu kui palju on koduotsija valmis igakuist laenumakset suurendama.

Kui näiteks laenuvõtja on valmis suurendama igakuist laenumakset 2000 krooni võrra, siis 25-aastase laenu puhul 6-protsendilise intressimäära juures tähendab see, et olemasolevat eluasemelaenu on võimalik suurendada 315 000 krooni võrra. Laenu tagasimakse suurendamine samadel tingimustel 3000 krooni võrra lubab laenu suurendada juba 472 000 krooni.

Elamispinna väljavahetamisel ei ole oluline niivõrd tehtud kulutuste tagasiteenimine. Oluline on selgeks teha rahalises vääringus väljendatud valmidusega lisatoa eest maksta. Kui lisatuba on võimalik vastuvõetava hinnaga osta, siis pole ka põhjust tehingu tegemisest loobuda.

Korteri suurema vastu väljavahetamisel tuleb läbida järgmised sammud

• Tee selgeks, kui palju olemasolev korter maksab. Hinnatasemest annavad aimdust portaalides olevad pakkumised, kuid siin tuleb arvestada, et tehinguid tehakse isegi kuni 20% pakkumishindade tasemest allpool.
• Kalkuleeri, kui palju oled lisatoa eest valmis maksma. Selle juures arvesta ka lisanduvaid kulusid (riigilõivud, notaritasud, laenulepinguga seonduvad kulutused, kolimine, möbleerimine).
• Uuri kinnisvarapakkumistest, kas olemasoleva korteri müügisumma ja summa eest, mille oled valmis lisatoa eest maksma, on võimalik uut elamispinda saada, mis vastab sinu soovidele.
• Müü olemasolev korter. Kindlasti ei ole soovitav enne olemasoleva korteri müümist uut osta.
• Paralleelselt olemasoleva korteri müümisega hakka ka uut elamispinda otsima.

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.

Prognoos on reaalsuse lähedal

Juuli tõi ootamatu hüppe kinnisvaratehingute arvu kasvu näol. Eestis tervikuna tehti 1388 korteriomanditehingut, sellest Tallinnas 611. Võrreldes juuni kuuga kasvas korteriomanditehingute arv 14%. Samas aga aastataguse ajaga võrreldes on langus siiski märkimisväärne – 19%.

Siin tuleb tõdeda, et momendil küll on tehingute arvu languse tempo pidurdunud, kuid tegemist on siiski üsna suure langusega.

Prognoosituga võrreldes on kogu Eesti tehingute arv 1388 umbes-täpselt sama, mis prognoositud näitaja 1364. Tallinna korteriomanditehingute reaalne arv ületab pisut prognoositud näitajat 555.

Hinnad allpool prognoosi

Eesti korteriomanditehingu keskmine hind oli juulis 15 124 kr/m2. Tallinna korteriomandi keskmine ruutmeetrihind oli 20 811 krooni.

Mõlemad näitajad on õige pisut allpool prognoositud hinnataset ning on vaikselt kiirenevas langustrendis. Aastataguse ajaga võrrelduna langesid Eesti korteriomanditehingute keskmised hinnad 14 ja Tallinnas 16%.

Võrreldes tipphindadega märtsis 2007 on tänaseks korteriomanditehingute keskmised hinnad Eestis langenud 21 ja Tallinnas 22%. Ehk reaalsetesse kroonidesse ümberpanduna tähendab see seda, et mulluse märtsikuise 1,5 miljonit krooni maksva korteri saab täna 300 000 krooni odavamalt kätte.

Kokkuvõtteks

Eelnevaid kokkuvõtteid kirjutades olen pidanud kord tunnistama enda prognooside liigset optimismi, samuti ka liigset pessimismi. Juulikuise seisuga tuleb tõdeda, et reaalne elu on pooleaastase perioodi järel järginud üsna täpselt märtsis tehtud prognoosi ning põhjust selle korrigeerimiseks ei ole. Momendi seisuga on suurim “möödalask” Tallinna korteriomanditehingute arv, mis ületab prognoositut 10% võrra.

Järgmiste lähemate kuude korteriomanditehingute arvu ja hinnaliikumisi mõjutavad eelkõige karmistunud laenutingimused, vara omanike rõhuma hakkavad küttekulud ning tarbijate endiselt negatiivsed ootused turule.

Raske on turult leida tegurit, mis peaks mõjutama hindade ja tehingute arvu kasvu suunas. Loodetavasti ühel momendil siiski need tegurid leitakse ning kinnisvaratehingute arv pöördub taas tõusule.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid

• Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)
• Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)
• Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)
• Kui ma oleksin kihla vedanud… (4. osa – mai kokkuvõte)
• Kui ma oleksin kihla vedanud… (5. osa – juuni kokkuvõte)

Raskused korterite müügil on nüüd lõpuks hakanud vähendama uute valmisvate elamispindade arvu. 2008. a. II kvartalis väljastati kasutusluba 1398 uuele elamispinnale, mis on pea kolmandiku võrra mullusest vähem. Uue elamispinna suuruseks oli samal ajal 84 ruutmeetrit võrrelduna aastataguse 79 ruutmeetriga.

Paljud kinnisvaraarendajad on tänasel päeval uusi projekte ette valmistamas – kui turg peaks elumärke ilmutama, siis on võimalik koheselt uute projektidega alustada. Vaatamata sellele on ka väljastatud ehituslubade arv languses. Käesoleva aasta II Kvartalis väljastati 2 143 ehitusluba 221 000 ruutmeetrile elamispindadele. Aasta varajasemad vastavad näitajad olid 3293 ehitusluba ja 372 000 ruutmeetrit.

Endiselt on ehituslubade alusel arvutatud keskmise elamispinna pindala 103 ruutmeetrit märksa suurem kasutusloa saanud elamispindade keskmisest pindalast 84 ruutmeetrit.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Kasutusloa saanud eluruumide arv ja pind

Kasutusloa saanud eluruumi pind, m2

Vaatamata surmade arvu vähenemisele ja sündide arvu kasvule on Eesti iive aasta lõikes endiselt negatiivne. 2008. a. II kvartalis ületas surmade arv sündide arvu 43 võrra.

Kinnisvaraturu seisukohalt on iivet oluline jälgida, sest tegemist on klientidega, kes asuvad kinnisvara ostma 20-25 aasta pärast.

Samuti mõjutab perekonna suurus elamispindade nõudluse struktuuri – enamate laste puhul vajab perekond suuremat elamispinda. Teisest küljest jälle kahaneb lapse sündimisel perekonnaliikme kohta kulutatav rahasumma ning see muudab täiendavad kulutused pere jaoks keerulisemaks.

Elussünnid ja loomulik iive, kvartaalselt

Üksjagu kinnisvaraarendajaid on otsustanud korterite kehvadest müügitulemustest tingituna pakkumises olevad korterid üürile anda. Järgnevalt on lihtsustatult analüüsitud üüriäri tootlust ja kasumlikkust omaniku ehk üürileandja seisukohast.

Numbrid näitavad, et tegemist ei ole kasumliku äriga, vaid pigem on tegemist õlekõrrega, millest uppujad haarata püüavad.

Analüüsimiseks võtsin ühe konkreetse pakkumise, kus pakutakse Tallinna kesklinna ääreosas olevat 2-toalist korterit pindalaga 54,2m2 üürile hinnaga 7500 krooni kuus. Sama korteri pakkumishind on 1 790 000 krooni.

Vaatame tulusid ja kulusid

Esmalt vaatleme tulusid. Üüriäri tulud tulevad korteri väljaüürijale ainult üüritulust. Eeldame, et muid teenuseid korteriomanik üürnikule ei müü. Nii on võimalik aastane kogutulu 12*7 500=90 000 krooni.

Kulude poolel tuleb esimese asjana arvestada võimaliku vakantsusega. Üürikorter seisab tühjana aja, mil sinna üürniku otsitakse. Samuti ei tooda korter üüritulu ajal, mil üks üürnik on läinud ning teist ei ole veel leitud. Optimistlik on arvestada vakantsuseks 10% aastas. See tähendab, et 90 000 kroonine võimalik aastatulu kahaneb 81 000 kroonile.

Täiendava kuluna peab omanik kandma kindlustuskulu, mis jääb suurusjärku 1500 krooni aastas. Samuti peab arvestama, et korteri väljaüürimine on seotud kulutustega, mis maakleri kaudu asju ajades tavapäraselt võrdub korteri ühe kuu üüriga ehk antud juhul 7500 krooniga. Nüüd jääb aastasest üüritulust alles 72 000 krooni.

See veel ei ole kõik. Igakuise üürisumma kättesaamine on seotud selle administreerimisega. Keegi peab üürnikule arve saatma, keegi peab jälgima, et arve tasutud saaks.

Keegi peab hoolitsema, et kommunaalkulud haldajale tasutud saaksid. Maksehäirete korral tuleb üürnikule helistada ja nõuda üürisumma tasumist. Seegi on seotud täiendavate kuludega. Meie näites arvestame üürilaekumiste administreerimiseks 500 krooni kuus ehk 6000 krooni aastas. Aastasest üüritulust jääb alles puhas üüritulu 66 000 krooni.

Kasumlikkuse otsustab tootlus

Korteri pakkumishind veebilehel on 1 790 000 krooni. Kui eeldame, et sellest hinnast on võimalik 10% alla saada, siis oleks korteri väärtus 1 611 000 krooni. Järelikult on vara tootlus 66 000 / 1 611 000 = 4,1%.

4,1-protsendilise vara tootluse juurde võime võrdluseks tuua, et BIG pakub tähtajalise hoiuse eest intressimäära 8% ehk 1 611 000 krooni hoiustamisel saab 66 000 krooni asemel aasta pärast 128 880 krooni. Hansapank pakub aastasele deposiidile intressimäära 5,35% ja SEBi pakutav intressimäär on 5,65%.

Kui üürileandja ehk omaniku ehk investori seisukohast vaadata, siis 10-protsendilise (ehk üsna madala) kasumiootusega investor ei ole 66 000-kroonise rahavoo (ehk korteri) eest nõus maksma sentigi rohkem kui 66 000 / 10% = 660 000 krooni. Ülimadala kasumiootusega 6% oleks investor nõus rahavoo (ehk korteri) eest maksma maksimaalselt 1 100 000 krooni. Siit tõstatub küsimus, kas üürileandja hindab korterite reaalset väärtust sellisena?

Mis on numbrites arvestamata?

Ülaltoodud „äriplaan” on äärmiselt lihtsustatud. Selle juures on arvestamata jäänud mõningad asjaolud.

• Paralleelselt müügiks ja väljaüürimiseks pakutavates korterites puudub köögimööbel – see tähendab täiendavat kulu üürileandjale.
• Eeldatud on, et maamaksu, kommunaalkulud ja kogutava remondifondi maksab täies ulatuses üürilevõtja. Samas on küsitav, miks peaks üürilevõtja koguma remondifondi.
• Arvestamata on riskid, et üürilevõtjal jääb makseraskuste tõttu mõne kuu üür tasumata.
• Arvestamata on korteri amortiseerumisega. Kord väljaüüritud korterit ei ole enam võimalik müüa uue korterina ja see vähendab hilisemat müügihinda.
• Eeldatud on, et üüri pakkumishinda ei ole võimalik allapoole kaubelda. Madalama üürihinna puhul on tootlus veelgi madalam.
• Kui korteri müügihinda ei ole 10% ulatuses võimalik alla kaubelda, siis on projekti tootlus veelgi madalam.
• Eraisikust üürileandja peab üüritulult tasuma tulumaksu, mis muudab tootluse märksa madalamaks. Eraisik ei saa tuludest kulusid maha arvestada.
• Üürnike vahetumisel tuleb tõenäoliselt mõnituhat või mõnikümmend tuhat krooni kulutada sanitaarremondile. See vähendab üüritootlust veelgi.
• Üüripakkumiste arv on kasvamas ning seetõttu on tugev surve üürihindadele. Suur pakkumiste arv võib suurendada vakantsust.
• Korterihindade languse korral tootlus küll paraneb, kuid samal ajal väheneb omaniku vara väärtus.

Kokkuvõtteks

Eeltoodud loetelu põhjal võib väita, et arvestatud tootlus 4,1% on ülimalt optimistlik. Seega praegused üürileandjad pigem on otsustanud teenida neile kuuluvalt varalt kordades vähem kui seda on näiteks võimalik teenida suhteliselt riskivaba tähtajalise deposiidiga.

Üürileandjate selline tegevus võib olla põhjendatud ootusega, et korterite hinnad hakkavad tõusma ning tulu ei teenita mitte üüritulult, vaid korterite hinnatõusu arvelt – nii nagu see toimus veel kuni 2007. aasta alguseni. Tänane üldine kinnisvaraturu olukord, madal majanduskasv, suurenenud eluasemelaenude omafinantseeringumäärad ning eelkõige tarbijate negatiivsed ootused ei luba, et korterite hinnatõus peaks niipea saabuma.

Küll räägib üürileandjate poolt asjaolu, et uusarendusi meil juurde ei tule. Olemasolevad arendusprojektid müüvad küll halvast, kuid siiski müüvad. See tähendab, et uute korterite pakkumine järjest kahaneb. Nii kahaneb ka tarbijate valikuvõimalus, millele aitab kaasa ka müügipakkumiste madala hinnaga üüripakkumisteks moondumine. Kui valikuvõimalus kahaneb alla kriitilise piiri, tarbijate sentiment pöördub ning seda toetab ka üldine majanduskeskkond, siis alles asuvad korterite hinnad tõusuteele, et defitsiidi tekke läbi taas pakkumine hakkaks suurenema.

Üüriäri tasuvusarvutus (lihtsustatud)

Очередной миф о том, что цены на недвижимость снижать нельзя, разрушен.

Ещё несколько лет назад мы слышали отовсюду, что покупка недвижимости – это инвестиция со 100% гарантией и ценность такой инвестиции ничто не может снизить.

Это мнение поддерживалось и постоянным повышением цен на недвижимость, начиная с начала века. Миф о том, что вложение денег в недвижимость является стабильной инвестицией, был разрушен весной 2007 года. Началось снижение цен на недвижимость.

Однако ещё в конце 2007 года один гражданин спросил у меня, почему снижают цены. «Цены на недвижимость не могут же опускаться», – утверждал он.

Сегодня всё изменилось и цена на 1 кв. метр квартиры в Таллинне составляет уже 21 678 крон или снизилась, по сравнению с 2007 годом, на 20%.

Всё указывает на то, что снижение цен будет продолжаться: снижение темпов экономического роста, снижение потребления и объёмов выдаваемых кредитов, рост цен на электроэнергию, отопление, газ, воду и т.д.

Несмотря на то, что снижение цен продолжается, можно всё же утверждать, что недвижимость до сих пор является стабильной инвестицией.

Если выпустить из раздутых на пустом месте цен на недвижимость весь воздух, то получится, что прогорят лишь те люди, которые инвестировали в недвижимость во времена бума, то есть в период, когда цены достигли своего пика.

Остальные же инвесторы, которые приобретали недвижимость ещё по нормальным ценам, должны признать, если общая стоимость этой недвижимости и снизилась, то всё равно инвестор остаётся в плюсе. Утверждение, что вложение в недвижимость является стабильным видом инвестиции, подкрепляет сравнение этого вида инвестиций с другими альтернативными видами инвестиций.

Например, индекс Таллиннской биржи, по сравнению с мартом прошлого года, снизился почти на 40%. А цена на квартиры в Таллинне снизились «всего» на 20%. Таким образом можно утверждать, что инвестиции в недвижимости прибыльнее инвестиций в акции Таллиннской биржи.

В любом случае можно утверждать. Что колебания на рынке недвижимости более медленные и более стабильные, нежели на бирже. Это означает и более низкие риски, что в свою очередь влечёт за собой и более низкую производительность.
Если историческая средняя производительность на рынке акций 12%, то на рынке недвижимости этот показатель будет ниже.

Отдача от инвестиций в рынок недвижимости не означает роста из года в год. Инвестор лишь через какое-то время может почувствовать отдачу от такой инвестиции.

Уже сейчас, вместо продажи, квартиры сдают в аренду, чтобы получить хоть какие-то деньги от стоящей впустую недвижимости.

Сегодняшнее положение на рынке недвижимости очень запутанное. Одни утверждают, что цены будут опускаться. К их числу принадлежат те, кто хочет купить по низким ценам. Те же, которые хотят продать недвижимость, наоборот, утверждают, что цены больше снижаться не будут, и дно достигнуто.

Ясно лишь то, что ничего не ясно. Лишь через некоторое время мы сможем узнать, были ли цены на недвижимость летом 2008 года самыми низкими или нет.

В любом случае, на рынке уже появились инвесторы, подыскивающие выгодные для покупки варианты. Лучшие инвестиции делают в плохие времена.

Artikkel ilmus 30/07/2008 väljaandes DV.ee.

В последнее время многие застройщики, выбившись из сил при попытке продажи объектов, пытаются их сдать хотя бы в аренду. Цифры показывают, что здесь речь идёт не о прибыльном бизнесе, а скорее, о соломинке, протянутой утопающему.

Для анализа я взял одно объявление, в котором указано, что сдаётся в аренду 2-ух комнатная квартира в черте центра Таллинна, общей площадью 54,2 кв. метра и по цене 7500 крон в месяц. В то же время цена, по которой продают эту же квартиру – 1 790 000 крон.

Рассмотрим доход от квартиры: 12 х 7500 крон = 90 000 крон в год.

Теперь о расходах. Если мы учтём здесь и т.н. вакантное время, когда квартира стоит без арендатора и посчитаем, что такое время занимает где-то 10% от общего времени сдачи в аренду квартиры за год, то получим: 90 000 -10% = 81 000 крон.

Расхода на страховку квартиры – 1500 крон в год. Оплата услуги маклера сопоставима с арендной платой за 1 месяц, то есть 7500 крон.

В результате получаем 72 000 крон чистого дохода от аренды квартиры за год.

Но и это ещё не всё. Получение ежемесячной суммы за аренду связано с администрированием этого процесса. Кто-то должен следить за тем, чтобы счета за квартиру были оплачены. Я подсчитал, что в среднем выходит до 500 крон в месяц на такие расходы, итого – 6000 крон в год.

Сумма, получаемая с аренды квартиры в год, остаётся 66 000 крон.

Вспомним, что цена продажи квартиры составляла 1 790 000 крон. Если предположить, что нам удастся скинуть ещё 10%, то цена, за которую реально можно приобрести квартиру – 1 611 000 крон. Следовательно, производительность имущества 66 000/ 1 611 000 = 4,1%.

Проведём простое арифметическое вычисление. Например, BIG даёт 8% годовых. Если положить под этот процент 1 611 000 крон, то через год вы заработаете 128 800 крон, что почти в 2 раза больше, чем 66 000 крон, которые Вы получите за год от аренды квартиры. Hansapank предлагает 5,35% годовых на такие депозиты и SEB – 5,65%.

Приведённый выше бизнес-план выходит предельно просто. Однако следует учесть и некоторые нюансы:

1. В квартирах, которые сдаются и продаются параллельно, как правило, отсутствует кухонная мебель. Это означает дополнительные расходы для того, кто сдаёт в аренду.

2. Подразумевается, что Земельный налог, коммунальные расходы и деньги в ремонтный фонд платит арендатор. Но здесь вопрос – должен ли арендатор платить в ремонтный фонд?

3. Не учтены риски, когда арендатор становится некредитоспособным и не заплатит аренду за несколько месяцев.

4. Не учтены риски при амортизации квартиры, когда её уже нельзя продать как новую и цена снижается.

5. Предполагается, что при назначении арендной платы нельзя торговаться, более низкая арендная стоимость подразумевает более низкую производительность.

6. Частный арендодатель должен платить с аренды подоходный налог.

7. При смене арендаторов необходимо делать санитарный ремонт.

8. Количество предложений об аренде растёт и это оказывает большое давление на цены.

Artikkel ilmus 29/07/2008 väljaandes DV.ee.

Индекс цен на недвижимость KV.EE Indeks упал на 93,5 пунктов или на 19 215 крон, что составляет 12% с начала года.

Еще год назад средняя цена квадратного метра жилой площади составляла 21 747 крон. За последний год индекс KV.EE был позитивным только в течение четырех недель. В тоже время стоит заметить, что падение цен ускоряется. В мае 2008 года цены по сравнению с тем же периодом прошлого года упали на 10,3%, а в апреле – 10,1%.

Параллельно с падающими ценами растет и количество квартир выставленных на продажу. На портале KV.EE год назад можно было найти 16 267 жилых помещений, выставленных на продажу, а сегодня их уже 21 978. Таким образом, рост за год составил 35%.

Очевидно, что быстрый рост предложения на рынке окажет давление на цены и вынудит продавцов снижать цены и дальше. Время работает против тех, кто продает квартиры.

Artikkel ilmus 29/07/2008 väljaandes DV.ee.