2009. aasta jooksul sõlmiti Eestis statistikaameti andmetel 26 550 kinnisvara ostu-müügilepingut. Aastaseks tehingute arvu languseks teeb see 23%.

Tehingute arvu languse taustal tuleb mainida, et aasta esimeste kvartalite jõuline tehingute arvu langus võrreldes aastataguse ajaga pöördus aasta viimases kvartalis 13% suuruseks tõusuks.

Võrreldes tehingute arvu tippajaga 2005.-2006. aastal on tehingute arv langenud 2,4 korda.

2009. aasta tehingute koguväärtuseks oli kokku 18 miljardit krooni, mis aastaseks languseks teeb pea kaks korda.

Kinnisvaratehingute väärtus on võrreldes tippajaga 2006. aastal langenud kokku üle nelja korra.

Tundub, et allasurutud kinnisvarahinnad on aktiveerinud hulga kinnisvaraostjaid, kes soovivad turu raskusi enda kasuks pöörata.

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtus, miljon krooni

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtus, miljon krooni

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtuse ja tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtuse ja tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aastaga, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

20. sajandi algul elas linnades ca: 14 % inimestest, kuid tänasel päeval läheneb see arv 60 %-le. On toimunud tõeline migratsioon maapiirkondadest, mille tagajärjel linnadesse elamine asumine tingib üha rohkem vajadust uute elamute, hoonete ja miks ka mitte uute prügilate järele.

Linnaõhk sisaldab maaõhust oluliselt rohkem tolmu ja tahma, mistõttu näiteks linnakalmistuid võiks nimetada tõelisteks värske õhu oaasideks. Seda protsessi nimetatakse
urbaniseerumiseks, mida võib ka tinglikult nimetada kinniseks kommuuniks, kus kehtivad kindlad reeglid ja tavad. Ühe näitena võiks tuua endast eduka inimese kuvandi loomine, mis tagab teatud positsiooni kommuunis.

Paraku majanduskriis, mida Eestis tuntakse MASU nime all on sundinud kodanike hindama ümber üldtunnustatuid reegleid ja suunama pilke üha rohkem kommuunist väljapoole, vaatama rohkem enda sisse ja otsima väärtusi, mis on palju püsivamad, kui kuvandid mida me ise endale oleme välja mõelnud.

Võtame kasvõi Muhu saare, mis märgiti ära maailma 10 parema saare seas. Tähelepanu väärib ka saare tunnuslause: „Muhu – saar, kus aeg puhkab“.

Märksõnaks võiks olla maalähedus ja naturaalsus.

Aeg ongi see, mida me kõik vajame, kasvõi selleks et koguda energiat uute ideede ammutamiseks või siis töövõitude saavutamiseks.

Oleme oma olemuselt individualistid ja urbaniseerumine on vastuolus meie iseloomuga. Seda kinnitavad faktid, mis väljenduvad siseturismi pidevas kasvus.

Peagi saabub kevad ja algab uus puhkuste hooaeg ning linnainimeste pilgud pöörduvad jällegi linnast välja. Kevad on ka aeg, kus tuleb teha otsuseid, kas soetada suvila või üürida maakodu. Otsuseid tuleb ilmselt teha lähtuvalt rahalistest võimalustest, kuid üks on selge Eestimaa algühikuks oli, on ja jääb küla.

Ja mis põhiline, üritame vältida ülelinnastumist, sest muidu ei ole kaugel aeg, kus linnades tekivad agulid ja slummid.

Artikli autor on Marek Kerna, Grand Kinnisvara juhatuse liige.

Suurima osa kinnisvaratehingute osapoolteks on nii ostja, kui müüja poole pealt maa-ameti andmetel eraisikud.

Kinnisvaramüüjatest on eraisikud 51%, kuid nende müügitehingute väärtus moodustab kogu tehingute väärtusest 38%. Eraõiguslikest juriidilistest isikutest müüjatega tehinguid on kogu tehingute arvust 34%, kuid tehingute väärtusest 51%.

Ostjatest on eraisikud 60% tehingutes, eraõiguslikud juriidilised isikud 26%.

Maa-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud müüjate järgi, koguväärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud ostjate järgi, koguväärtus, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

• Arco ja Merko korterelamutele lisaks on käimas ka Juhkentali 15 arendusprojekt. Infot küll selle kohta vähe… Remet ehitab. #

2009. aasta jooksul majutati statistikaameti andmetel Eesti majutuskohtades 2,15 miljonit inimest. Aastaseks majutatute arvu languseks teeb see 10%.

2009. aasta siseselt oli eelmise aastaga võrreldes suurem majutatute arvu langus 2009. a. I ja II kvartalis. 2009. aasta lõpuks ehk IV kvartaliks oli majutatute arvu aastaseks languseks napp 3%.

2009. a. viimases kvartalis majutati Eesti majutuskohtades 464 000 inimest.

Majutuskohtades majutatud, 1000, aastate lõikes

Majutuskohtades majutatud, 1000, kvartalite lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on juba kolmandat nädalat järjest püsinud 64 punkti peal. Aastaga on indeks 80 punkti pealt kukkunud 20%.

Samas ei saa mööda vaadata faktist, et ühe punkti laiuses kõikumisvahemikus on KV.EE indeks püsinud nüüdseks juba pea neli kuud.

Absoluuthindades on elamispindade keskmine pakkumishind portaali KV.EE andmetel jäänud aastataguse 16 400 krooni asemel tänaseks 13 150 krooni peale pidama.

Pakkumishindade indeksi stabiilsus annab selge märgi, et elamispindade müüjad on saavutanud sisemise kindluse, et enam ei ole vaja pakkumishindu langetada – ostja leiab olemasolevaltki hinnatasemelt.

Edasine hinnalangus paistaks atraktiivne kinnisvaraspekulantide ja teiste turule esmakordselt sisenejate seisukohast.

Samas peab mõistlik hinnatase arvestama ka kinnisvara tootmiseks vajalike kuludega ja andma võimaluse kinnisvaraarendusest kasumit teenida.

Vastasel korral elamuarendus peatub (nagu see tänaseks praktiliselt on juba juhtunud) ning seeläbi läbi hoonete amortiseerumise olemasolevate elamispindade keskmine kvaliteet halveneb.

Loomulikult peab mõistlik kinnisvara hinnatase arvestama ka nõudluse poolega. Nõudluse poole pealt vaadates on elanike ostujõud üsna mõistlikul tasemel ületades buumiaegset pea kaks korda.

Võib üsna kindlalt arvata, et hindade stabiliseerumine annab võimaluse peatselt tunda tugevat jalgealust, mis annaks taas võimaluse stabiilseks kinnisvara hinnatõusuks. Stabiilne hinnatõus on igal juhul positiivne. Buumiaegsed äkilised tõusud või kriisiaegsed äkilised langused on turu tervist pärssivad.

Kinnisvara hinnatõusu juures võiks tõmmata paralleeli inflatsiooniga ehk üldise hinnataseme tõusuga. Mõistlikul määral inflatsioon on majandus ergutav. Liiga madala või liiga kõrge taseme puhul muutub hinnatõus majandust pärssivaks.

KV.EE Indeksi graafik

Eesti ehitusettevõtete ehitustööde maht oli statistikaameti andmetel 2009. a. III kvartalis 10 miljardit krooni.

Aastaseks tööde mahu kukkumiseks teeb see 35%. Sama proportsiooni võrra kukkus ka omal jõul tehtud ehitustööde maht maandudes 6,3 miljardi krooni peal.

Ehitusettevõtete ehitustööde maht kvartalite lõikes, miljon krooni

Ehitusettevõtete ehitustööde mahu muutus kvartalite lõikes, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

• USA kv hinnaliikumisi – Real Estate Market Reports – Zillow Local Info http://goo.gl/i10e #
• Maja, mille eest küsitakse $150,000,000. Pole paha! 10700 Broadway Rd, Moorpark, CA 93021 – http://goo.gl/1wum #
• New blog post: Alvari 35-22 korteri enampakkumine nurjus http://www.adaur.ee/index.php/alvari-35-22-korteri-enampakkumine-nurjus/ #

Makromajanduse üldised trendid

Eesti makromajandust, nii nagu enamikku majandussektoreid üldiselt, iseloomustas langev kurss ja seda SKP languse näol. Majanduslanguse tempo aeglustus ootuspäraselt aasta teises kvartalis ning alates kolmandast kvartalist võis täheldada ka SKP languse aeglustumist, mil see jõudis mullusega võrreldes 15,6% piirile. Aasta neljandas kvartalis oli SKP languseks 9,4% ning aasta keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 14%, vastates seega Eesti Panga sügisel avaldatud majandusprognoosile.

Tarbijahinnaindeks tõusis Statistikaameti andmetel detsembris 0,1% võrreldes novembriga ning langes 1,7% võrreldes 2008. aasta detsembriga. Novembris 2009 täitis Eesti ka Maastrichti inflatsioonikriteeriumi. Eesti Panga hinnangul täidab Eesti kevadel toimuva korralise hindamise ajal kõik Maastrichti kriteeriumid, mis tähendab, et euro-ootus võib endaga kaasa tuua kinnisvaraturu mõningase elavnemise.

Kuigi baasintressimäärad olid 2009. aasta lõpuks madalad, lükkasid ettevõtted ja eraisikud investeerimis- ja tarbimisotsuseid edasi. Kuna sise- ja välismaine nõudlus oli madal, kasutasid majapidamised ja ettevõtted eelkõige sisemisi reserve, piirasid tarbimist ning olid investeerimisotsustega ettevaatlikud. Hoolimata sellest säilis turul konkurentsivõimelisus ning võrreldes aasta esimese poolega võis märgata stabiliseerumist ka finantssektoris.

Lühiülevaade kinnisvaraturust 2009. aastal

2009. aastal teostati 26 464 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on ligikaudu 23% madalam võrreldes aastaga 2008. Tugevat langustrendi võis täheldada ka hindade puhul: kui 2008. aastal oli keskmiseks ostu-müügitehingu maksumuseks 988 000 krooni, siis 2009. aastal oli sama näitaja 681 000 krooni. Hinnad langesid niisiis ligi 31%, jõudes samasse hinnaklassi 2004. aasta keskmiste müügihindadega.

Tehingud elamispindadega ning keskmised hinnad

Korteriomanditega teostati 2009. aastal kümnes Eesti suuremas linnas Maa-ameti detsembrikuu andmetel kokku 6411 ostu-müügitehingut. Neist suurem osa leidis aset Tallinnas, kus tehti 4384 tehingut, mis on 34% vähem kui aastal 2008. Tallinnale järgnesid Tartu 768 tehingu ja 47%-lise langusega ning Narva 424 tehingu ja 19%-lise langusega. Enim langes korteritehingute arv Paides ja Viljandis, vastavalt 74% ja 54%. Kõrgeimad keskmised ruutmeetrihinnad olid ootuspäraselt Tallinnas ja Tartus, kus keskmised hinnad olid vastavalt 13 622 EEK/m² ja 11 667 EEK/m², hinnalangus võrreldes aastaga 2008. oli vastavalt 37% ja 33%. Enim odavnesid korterid Narvas ja Paides, kus keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli vastavalt 4969 EEK ja 4804 EEK, langus võrreldes aastaga 2008 oli antud linnades vastavalt 53% ja 46%.

Eramutega teostati üheksas maakonnas eelmise aasta 11 kuu jooksul 1779 ostu-müügitehingut, suurem osa neist leidis aset Harjumaal. Hoonestatud elamumaadega teostatud tehingute keskmised hinnad langesid Harjumaal 2009. aasta jooksul märgatavalt. Kui aasta esimeses kvartalis oli keskmiseks tehinguhinnaks 2,36 mln krooni, siis teises kvartalis oli see näitaja 1,75 mln krooni ja kolmandas 1,43 mln krooni. Keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 27%.

Harjumaal võis aasta teises pooles täheldada korteritehingute arvu püsivat tõusu. 2009. aasta kolmandas kvartalis tehti Harjumaal 1630 ostu-müügitehingut, mis on 53% rohkem kui esimeses kvartalis, ent 20% vähem kui samas kvartalis aasta varem. Keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 690 000 krooni, mis on 25% vähem kui esimeses kvartalis. Tehingute arv jõudis 2008. aasta tasemele, ent hinnad langesid samale tasemele, mis 2005. aastal. Sama trendi võis märgata Tallinna linnas, kus tehingute arv tõusis, ent hinnad langesid ligi 25%. Hinnad langesid eelkõige järelturu ja kehvema kvaliteediga korteritel. Uutel korteritel võis täheldada aasta viimases kvartalis hinnalanguse peatumist.

Kuna viimase aasta jooksul pole Tallinnasse uusi kortereid praktiliselt juurde ehitatud ja enne 2010. aasta lõppu pole elamuturule ka midagi lisandumas, siis on paremad pinnad juba müüdud ja uued korterid muutumas defitsiidiks. See aga tähendab, et uute elamispindade puhul pole enam vaja hindasid langetada, pigem võivad need hakata hoopis tasapisi kerkima.

Tartumaal oli languses nii korteritehingute arv kui ka keskmine ruutmeetrihind. Aasta jooksul sõlmiti 772 ostu-müügitehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 11 660 krooni, võrreldes 2008. aastaga on tehingute arv langenud 45% ning hind 33%.

Pärnumaal võis täheldada sarnast trendi Tartumaaga. Ostu-müügitehinguid teostati varasemast vähem, müügiperioodid pikenesid ning müügis olevate korterite hulk suurenes. Korterite tehinguhinnad on võrreldes eelneva aastaga langenud kuni 50%

Viljandimaal langesid korterite hinnad võrreldes aasta algusega 10-20%. Rohkem langesid halvemas seisukorras olevate korterite hinnad, kuna pakkumiste rohkuse tõttu on nõudlus nende järele vähenenud. Renoveeritud korterite hinnad langesid vähem. Enim oli nõudlust korterite järele hinnavahemikus 5000-7000 EEK/m².

Läänemaal oli hinnalangus ca 15%. Võrreldes esimese kvartaliga tõusis kolmandas kvartalis tehingute arv 13-lt 27-le. Võrreldes 2008. aastaga oli müügiperiood oluliselt pikenenud.

Virumaal I ja II kvartalis toimus võrdlemisi suur hinna langus ning huvi kinnisvaratehingute vastu oli madal, nappis investeeringuid. Eriti drastiline oli olukord Ida-Virumaal, kus paljud tehingus jäid ostjate likviidsus probleemide tõttu sooritamata. Aasta teisel poolel hinnalangus aeglustus ja piirkonniti kasvas huvi ka kinnisvaratehingute vastu.

Teisi maakondi iseloomustas eelkõige suhteliselt madal tehingute arv, müügiperioodi tuntuv pikenemine ning jätkuv hindade langus.

Järeldused 2009. aastal valitsenud trendidest ja väljavaated käesolevaks aastaks

Kuna korteriomandite tehingute arv on viimased kolm kvartalit olnud tõusuteel, võib sellest välja lugeda lootust elamispindade turu aktiveerumisele. Kuigi inimeste finantsvõimalused on piiratumad kui varem, eelkõige palkade kärpimisest tingituna, on ka hinnad muutunud varasemast märksa taskukohasemaks. Seetõttu võib 2010. aastaks prognoosida elamispindade turu stabiliseerumist mõõdukas tempos ning väljumist nn kriisi mentaliteedist, et „kõik läheb veelgi odavamaks ja ootame veel“. Just praegu on parim aeg püsiväärtusliku kinnisvara soetamiseks!

Varasemaga võrreldes on kinnisvara ostja muutunud teadlikumaks. Majanduslangus on kinnisvaraturgu oluliselt puhastanud. Inimesed loevad rohkem raha ja tahavad selle eest saada kvaliteetset kaupa. Odavate „papist paleede“ aeg on läbi. Asukohale lisaks mängivad uute objektide puhul järjest enam rolli madalad haldus- ja küttekulud, energiasäästlikus ja kinnisvarafirmade ning arendajate poolt pakutavad garantiid.

Tänane euribori tase on laenuvõtjale väga soodne ja pankade soov taas laenu anda tõusnud, küll aga on pangad oma riskimarginaale tõstnud. Kuna hoiuste intressid on viimase poole aasta jooksul tublisti langenud, siis pole raha kogumine pangaarvele enam kuigi atraktiivne, investeerimine kinnisvarasse on märksa tulutoovam.

Artikli autor on Mart Saa, Arco Vara Kinnisvarabüroo juhatuse liige

2009. a. viimases kvartalis oli statistikaameti andmetel Eestis kokku töötuid 106 700 inimest. Võrreldes aastataguse ajaga 2008. a. IV kvartalis on töötute arv kahekordistunud. 2008. a. viimases kvartalis oli töötuid Eestis 53 500.

Tööpuuduse määraks teeb see 15,5%. See on kõrgeim tööpuuduse määr viimase 12 aasta jooksul.

Oluliselt on kukkunud ka tööga hõivatute hulk. 2009. a. IV kvartalis oli Eestis tööga hõivatud 580 500 inimest. Aasta varem oli tööga hõivatuid 652 600 inimest. Seega on tööga hõivatute arvu vähenemine pea 70 000 inimese võrra.

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!