09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.

“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”

Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.

Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

• Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade
• Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Lisainfo

Ilmunud on uus 1Partner’i kinnisvaraturu ülevaade Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul 2009. a. sügisel toimunu kohta.

Huvitav lugemine.

Kinnisvaraturu tehingute arv on küll languses, kuid elamispindade sektoris on märgata siiski turu aktiveerumist. Pea kõigis käesolevas ülevaates vaadeldud piirkondades on viimased kaks kvartalit korteriomanditehingud tõusutrendis.

Korteriomanditehingute tõusutrend on esmane eeldus hinnalanguse peatumiseks ning seejärel stabiliseerumiseks.

• Töötuid järjest enam. 2009. a. II kvartali seisuga oli Eestis juba 92 000 töötut. See on aastatagusest enam kui kolm korda rohkem. Töötute arv küll jätkuvalt tõuseb, kuid samas peame tõdema, et enamus massilistest koondamistest on meil tõenäoliselt seljataga.
• Keskmine palk eelmisest aastast väiksem. 2009. a. II kvartalis oli Eesti keskmine palk 12 716 krooni ehk eelmise aasta palgatasemest 4,4% ehk 590 krooni vähem. Analoogselt töötuse määra kommentaarile võib palganumbrigi puhul arvata, et enamus suurejoonelisi palgaalandamisi on tänaseks möödanik.
• Ehitustöid tehti eelmisest aastast vähem. Käesoleva aasta II kvartali ehitustööde maht oli 10,1 miljardit krooni. Aastaga on see näitaja vähenenud kolmandiku võrra. Ses valguses pole ime, et ehitusettevõtted on need, kelle kindlustundeindikaator on kõige madalamal tasemel.
• Põhivarainvesteeringud kinnisvarasse on kukkunud. 2009. a. II kvartali põhivarainvesteeringud ehitiste ja rajatiste soetamisele ja ehitamisele olid kokku 2,6 miljardit krooni. Aastaga on investeeringud vähenenud 41%.



• Euribor veel langemas. Euribor, mis on eluasemelaenude baasintressimääraks, on 2009. a. III kvartali lõpu seisuga langenud 1,016% tasemele. See teeb tänu vähenevale laenumaksele rõõmsaks juba laenu võtnud inimesed. Tänaste laenuvõtjate rõõmu vähendab tõusnud intressimarginaal.
• Laenuportfellid vaikselt vähenemas. Eluasemelaenude jääk on vaikselt, kuid kindlalt alanemas. 2009. a. III kvartali lõpus jäi eluasemelaenude jääk pisut alla 96 miljardi krooni tasemele. Samas tehakse elamispindade turul järjest enam tehinguid. See tähendab, et üha enam tehinguid on finantseeritud omavahenditest, mitte pangalaenuga.
• Uusi laene antakse välja vähe. Eluasemelaenude käive ehk uute laenude väljastamine on 2009. a. III kvartalis kivina kukkunud 1,6 miljardi kroonini. Aastane laenukäibe vähenemine on üle kolme korra. Samas on kuuldab jutte pankade laenukraanide avanemisest ning laenutingimuste leevendamisest, mis võiks viia laenukäivete stabiliseerumisele.
• Äriühingute laenujäägid vähenevad. Analoogselt eluasemelaenudele on äriühingutegi laenujäägid vähenemas. Teisisõnu annavad pangad uusi laene vähem välja, kui vanu tagasi korjavad. Samas on võrreldes eluasemelaenude aastase „ainult“ kolmekordse vähenemisega äriühingute laenukäibed kukkunud „kõigest“ kaks korda.
• Laenukoormus tõuseb raketina. Kiirelt kukkuv sisemajanduse kogutoodang (SKT) ja aeglaselt langev laenujääk on oluliselt suurendamas eraisikute laenukoormust võrrelduna SKT-ga. 2009. a. II kvartali lõpuks tõusis see esmakordselt üle 50 protsendi, täpsemalt 51,1 protsendini.
• Valminud eluruumide arv tagasihoidlik. Aasta teises kvartalis äkilise hüppe teinud valminud eluruumide arv kukkus 2009. a. III kvartalis 689 eluruumini. Aastaseks languseks pisut üle 30 protsendi.
• Mitteeluruumide tuleb turule rohkem. 2009. a. III kvartalis sai kasutusloa 233 uut mitteeluruumi. See on pea sama palju, kui aasta tagasi ja ehk 17 võrra aasta esimesest kvartalist enam. Aasta varasema ajaga võrreldes 4 mitteeluruumi võrra eelmisest kvartalist enam.
• Kinnisvaratehinguid aastatagusest veerandi võrra vähem. Käesoleva aasta III kvartalis tehti Eestis kokku 9290 kinnisvaratehingut ehk aastatagusest 25% vähem. Kui elamispindade tehingute arv on kvartalist kvartalisse tõusmas, siis järelikult on muude tehingute arv kukkumas.

Kinnisvaraturg jätkab endiselt langusekursil, kuigi langustempod on oluliselt aeglustumas. Üha enam on inimesi-ettevõtteid, kes näevad, et languse lõpp nii kinnisvaraturul, kui kogu majanduses ei ole enam väga kaugel.

Oktoobrikuise positiivse sõnumina peab siinkohal ära märkima pankade valmiduse enam laenu anda ning omafinantseeringu tingimusi leevendada. Loodetavasti aitab see hinnalanguse lõpu lähemale tuua ning kinnisvaraturule taas normaalsust tekitada.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. III kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.

Maa-ameti homsel avalikul kirjalikul enampakkumisel on müügis kuus Tabasalu keskuses asuvat kõrghaljastusega krunti, mille ruutmeetri hind on vaid 200 krooni.

Kõik kuus elamumaa krunti jäävad Tabasalu alevikku Lehe teele ja Tammede alleele Rannamõisa-Klooga maantee ning pankranniku vahelise maalilise looduse rüppe. Kinnistutele on 2005. aastal kehtestatud detailplaneering, kõrvalkrundid on hoonestatud. Samas lähedal asub avalikult kasutatav Tabasalu looduspark.

Võiks arvata, et niisuguses kohas Tallinna külje all asuvad kinnistud lähevad oksjonile kõrge hinnaga. Tegelikult müüb aga maa-amet krunte hinnaga 200 krooni ruutmeeter. See tähendab, et 2500 ruutmeetrist natuke suurema kinnistu alghind on veidi üle poole miljoni krooni.

Tähelepanuväärne on see, et sealsamas Lehe teel asuvat kinnistut müüb üks kinnisvaraportaal rohkem kui neli korda kallimalt ehk 820 krooni ruutmeeter.

Maa-ameti kommunikatsioonijuht Andres Põld kinnitas, et riigivarana müüdavat maad saab võõrandada üksnes kohaliku keskmise turuhinnaga. See tähendab, et alghinna määravad samasugused tehingud samas piirkonnas.

«Maa-amet leiab, et kinnisvaraportaalides olevad pakkumishinnad väljendavad müüja soove ega arvesta alati hetke turuolukorda,» märkis Põld.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei pea oksjonil müüdavate Tabasalu kinnistute alghinda sugugi liiga madalaks. Maa-ameti pakutud ruutmeetri hind näitab tema sõnul, et amet tahab nendest kruntidest tõesti lahti saada.

Ta lisas, et praegu tehakse ka Viimsis kinnistute ostu-müügitehinguid juba 600 – 700 000 krooniga, mistõttu ei ole Tabasalu krundid sugugi liiga odavad.

«Seda võin küll öelda, et kinnisvaraportaalides müügis olevatest kinnistutest 70 – 80 protsenti on üle hinnatud,» kinnitas Sooman.

Ta lisas, et maa-amet läheneb kruntide müügile kindla metoodikaga ning ei pane hindu sugugi juhuslikult, nagu mitmed riigiasutused kahjuks teevad.

Sooman ütles, et kui Tallinn välja jätta, siis tehti augustis Harjumaal vaid 25 hoonestamata elamumaa ostu-müügitehingut, juulis müüdi aga 27 niisugust maatükki. Samal ajal on hoonestamata elamumaa pakkumisi Harjumaal praegu 2800.

Kinnisvaraturu ülevaateid ja analüüse koostava firma Adaur Grupp juhatuse liige Tõnu Toompark kinnitas, et madal alghind on iga enapakkumise juures see, mis tähelepanu köidab. Samas lisas ta, et maa-amet paneb kinnistutele tavaliselt mõistliku hinna. Seda võib ka Tabasalu kruntide puhul arvata.

«Käisin ka ise hiljuti ühel maa-ameti enampakkumisel ning seal jäid pakkumised portaalides olevatest ahnetest hindadest ikka kõvasti alla,» mainis Toompark. «Portaalide hindu ei saa kindlasti võtta maa tegeliku väärtuse allikaks.»

Artikli autor on Urmas Tooming. Artikkel ilmus 16/09/2009 väljaandes Tallinnapostimees.ee.

Metallitööstur ja jalgpallisponsor Viktor Levada “tõstis” pettemanöövriks ja kahjumi varjamiseks hirmkallilt ostetud kinnistud Olümpia hotelli vastas riiulifirmasse. Tänu trikitamisele sai Levadia Group mullu kopsaka kasumi.

Levada otsustas möödunud aasta novembris müüa Levadia Groupile kuulunud OÜ Meridiaane värskelt loodud riiulifirmale OÜ Filelle.

Meridiaane sai kuulsaks 2006. aastal, mil ostis Tallinna linnalt 596 miljoni krooni eest Olümpia hotelli vastas paikneva kinnistu. 2008. aasta kevadel osteti Redmont Investilt 117 miljoni krooni eest ära veel seitse kõrvalpaiknevat kinnistut.

“Ütlen otse, et mingit reaalset müüki ju ei toimunud,” lausub Levada. “Kuna kohustused pankade ees on väga suured, siis oleks teinud suure kahjumi kogu grupile. Tõstsime kinnistud grupi bilansist välja ja tegime eraldi firma,” lisas ta.

Kinnisvara väljatõstmise tõttu õnnestus Levadia Group päästa eelmisel aastal kindlast kahjumist ja näidata hoopis 39 miljoni kroonist kasumit. Lisaks kinnistute bilansist väljatõstmisele loobus firma ka neid alla hindamast. Meridiaane aruandes seisab, et sõltumatu hindaja hindas firma kinnistuportfelli väärtuseks 2008. aasta aprillis 787 miljonit krooni ja kuni olukorra stabiliseerumiseni nad oma vara ümber ei hinda. Meridiaanel on Parex Panka ees võlg 400 miljonit ja Levada Grupi ees 358 miljonit krooni.

Levada ütles, et kinnistuid ümber hinnanud nad pole, praegu on projekt lihtsalt külmutatud. “Teate isegi, et situatsioon on praegu selline, et arendada pole mõtet praegu midagi. Mis meil muud üle jääb, kui intresse maksta,” lisab ta.

Hindamisakt tekitab küsimusi

Rödl & Partner Audit OÜ juhatuse liikme, vannutatud audiitor Mart Nõmperi sõnul on kõige suurem küsimärk, mida sisaldab endas Meridiaane majandusaasta aruandes ära toodud kinnisvara hindamisakt, mille järgi on kinnistute väärtuseks endiselt 787 miljonit krooni.

Nõmperi hinnangul on tehing, kus mitterahalise sissemaksena viiakse kinnistud teise grupi ettevõttesse, täiesti tavapärane näiteks kinnisvaraarenduste puhul, kus arendus viiakse üle teise firmasse, mis peale projekti lõpetamist likvideeritakse. “Mitterahalise sissemaksena üleantav vara peab olema hinnatud vara harilikus väärtuses, mis lihtsustatult ongi turuhind,” ütles ta.

“Äriseadustiku järgi tuleb juhul, kui vara hindamiseks on olemas üldiselt tunnustatud eksperdid, lasta mitterahalise sissemakse ese hinnata neil. Aga eks kehtib siingi mingil määral tõde, et kes maksab, tellib ka muusika. Igatahes tundub, et leitud on kas väga liberaalne hindaja või meetod,” rääkis Nõmper.

“Kummi ei saa lõpmatuseni venitada ja ühel hetkel tuleb tõele näkku vaadata. Kui läheb õnneks, võib selle kinnisvara omanik mõne aasta pärast sellest puhtalt välja tulla. Samas võib mõne kreeditori närv ka varem katkeda,” ütles Nõmper.

Arco Vara, kes sama kinnistu enampakkumisel pidi leppima kaotusega ja eelmisel aastal ligi 1,2 miljardi krooni eest kinnisvara alla hindas, ei soovinud Levadia Grupi raamatupidamislikku käitumist kommenteerida.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark möönis, et küllap kõik need, kel kinnistu mingitel põhjustel ostmata jäi, on praegu õnnelikud.

“Tean, et sinna kinnistule võib ehitada 114 meetri kõrguse hoone. Aga kui hakata mõtlema, et mida sinna siis ehitada? Büroosid pole mõtet, neid seisab niigi palju tühjana. Kortereid ka pole mõtet, lisaks pole nii kõrget hoonet odav ehitada. Võibki siis öelda, et kinnistu parim kasutus on parkla, nagu see täna seal on,” selgitas Toompark.

Sellega aga väga palju ei teeni. Eelmisel aastal sai kinnistuid haldav Meridiaane rendituludena alla poole miljoni krooni.
Toompark ütles, et praegu pole 787 miljonit nende maatükkide eest reaalne hind.

“Sellise hinna eest võib ehk otsa Vabaduse platsi,” ütles ta.

Kommentaar

Vedas, et kinnistud sai maha müüa. Tagantjärele vaadates oli tõepoolest see väga õige hetk kinnistute müümiseks. Põhimõtteliselt oli juba siis kinnisvaraturg külmutatud.

Tehingu hinda ma ei kommenteeri.

Kogu sellele kinnistule oli huvilisi väga palju, kuid võitis Levadia Groupi kuuluv Meridiaane. Tõsi, need kinnistud olid seotud endiste Tallinna linna kinnistutega, mida see firma oli varem ostnud. Meil endal olid kõik variandid lahtised: kas hakata arendama, kaasata investor või müüa. Otsustasime müüa.

Guido Kundla, Redmont Investi omanik

Number

• 70 000 kr/m2 maksis Levada kinnistute eest 2006. aasta aprillis. Praegu ei pea arendajad seda hinda enam reaalseks. “Postimaja hoone ruutmeetri hind oli 7000-8000 krooni. Ja postimaja asukoht on märksa parem,” ütles kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

• 758 mln krooni eest on laene üleval Viktor Levadele kuuluval firmal Meridiaane, millele kuulub kümme kinnistut Tallinnas Olümpia hotelli vastas. 400 miljonit ollakse võlgu Parex Pankale, ülejäänu endisele emafirmale Levadia Groupile. Meridiaane hindas 2008. kevadel kinnistute väärtuseks 787 miljonit krooni ning teatas, et pole kavas neid alla hinnata.

Artiklli autor on Kadri Jakobson. Artikkel ilmus 12/08/2009 väljaandes Äripäev.

Huvi Tallinna ja selle lähivaldade eramute ning kruntide järele on sõltumata sõltumata majanduslangusest olemas. Eriti otsitakse kõrghaljastusega ning merelähedasi juba valminud kodusid või krunte, et ise oma kodu luua. Huvitutakse enim Merivälja ja Kakumäe piirkondadest.

Kuna tänaseid ostjaid on tuntavalt vähem ning pakkumiste arv suur, võtab ostja endale aega lõpliku otsuse langetamiseks. See on ka üheks põhjuseks, miks eramute ja kruntide müügiperioodid veninud harjumuspärasest oluliselt pikemaks. Teiseks ja olulisemaks põhjuseks on ebakindlus tuleviku ees, mille tõttu ei taheta end siduda pikaajaliste kohustustega. Samas hea hinna ja kvaliteedi suhtega, kliendi ootustele vastav kinnisvara leiab endale ostja ikka. Küll aga võib olla raskem hea hinna definitsiooni määratleda, sageli hindab omanik oma kinnisvara kõrgemalt, kui kinnisvaraspetsialistid või ostja.

Järsk hinnalangus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on toimunud nn põllupealsete kruntide, ebakvaliteetsete ja põllupealsete eramute ning poolikute ja ilma kommunikatsioonideta eramute ja kruntide pakkumiste puhul. Samuti on sund- ja kiirmüügid mõjutanud nii kruntide kui ka eramute müügihindade alanemist.

Hea asukoha ja kvaliteetsete kruntide müügiperioodid sõltuvad hinnast, mida parem on hinna ja kvaliteedi suhe, seda kiiremini see objekt endale ka uue omaniku leiab. Keskmiselt algavad kruntide müügiperioodid poolest aastast kuni aastani, kehvemate kruntide puhul on müügiperioodid oluliselt pikemad. Ilma kommunikatsioonideta krunti on võimalik müüa ainult ülisoodsa hinnaga ja ka siis kipuvad müügiperioodid olema väga pikad.

Täiskommunikatsioonidega kruntide puhul nagu Merivälja2, ei pea ostja kohe krundile lisainvesteeringut elementaarsete liitumistega tegema (vesi, kanalisatsioon, elekter), vaid need on arvestatud krundi müügihinna sisse. Ostja ei pea kartma seda, et tema majal ei saagi kunagi vett või korralike piirkonnasiseseid teid olema, nagu mitmete arendustega on juhtunud. Merivälja piirkonna kõrghaljastus on sealsele ostjale veel ainult lisaboonuseks.

Artikli autor on Aivar Vilbo, Arco Vara Kinnisvarabüroo AS

Järgneva ülevaate autorid on
Heikko Saarmaa, RE/MAX maakler
Margus Jõgeva, RE/MAX maakler

Kinnisvarapakkumised. Kristiine linnaosas oli märtsis 2009. a. portaali KV.EE andmetel 607 korteripakkumist. Samas suurusjärgus on pakkumiste arv püsinud alates 2008. a. algusest olemata seejuures oluliselt suurenenud või vähenenud.

Pakkumiste keskmine ruutmeetrihind oli märtsis 21 800 kr/m2 ehk 22% madalam kui aasta tagasi. Pakkumishindade tipp Kristiine linnaosas oli märts 2007, mil keskmine korteri pakkumishind oli 30 200 kr/m2.

Korteriomanditehingud. Kristiine linnaosa korteriomanditehingute arv langes märtsis 2009. a. 19 tehinguni. Samal tasemel on tehingute arv olnud viimased neli kuud. Viimase 12 kuu keskmine korteriomanditehingute arv Kristiine linnaosas on olnud 35 tehingut kuus. Seega on jätkuv langus märkimisväärne.

Korteriomanditehingute keskmine hind on märtsiks langenud 13 700 kroonini ehk samale tasemele, kus hind oli 4 aastat tagasi märtsis 2005. Tehinguhindade aastane langus on Kristiines olnud 37%.

Tehingute eduka läbiviimise peamiseks takistuseks on suur vahe kinnisvaramüüjate ja -ostjate hinnaootuste vahel. Nii on portaali KV.EE pakkumisi ja Maa-ameti reaalseid tehinguhindu võrreldes müüjate ja ostjate ootsuste vahe numbrilises vääringus 8 000 kr/m2.

Eramuturg. Analoogselt korteriturule valitseb ka eramuturul vaikelu. Kristiine linnaosas oli KV.EE andmetel 81 eramupakkumist keskmise hinnaga 18 200 kr/m2. Tehinguid eramutega on Kristiine linnaosas tehtud 2009. a. I kvartali jooksul vaid 2.

Korterite uusarenduse turg. Kristiine uute korterelamute turul on olukord samuti vaikne. Aasta esimese kolme kuuga on müüdud kokku 9 korterit, millest enamus on müünud Merko Ehitus.

Uute korterelamute keskmiseks pakkumishinnaks on Kristiine linnaosas 28 800 kr/m2, mis ületab märgatavalt nii uute ja vanade korterite keskmist pakkumishinda, kui mitmekordselt keskmist tehinguhinda.

Prognoos. Tulenevalt madalast tarbijakindlusest ja puudulikust pankadepoolsest finantseerimisest võib prognoosida, et tehingute arv ja keskmised hinnad jätkavad nii Eestis tervikuna kui Kristiine linnaosas langemist.

See siiski ei tähenda, et ostusoovi korral on mõistlik alati oodata. Sobiva pakkumise puhul tasub mõistliku hinna ja muude tingimuste puhul alati tehing teha, sest vastasel korral on oht, et sobiv pakkumine turult kaob.

Korteriomanditehingute arv (vasakul) ja keskmine hind, kr/m2 (paremal) Kristiine linnaosas (andmed: Maa-amet)

Portaali KV.EE korteripakkumiste arv (vasakul) ja pakkumishind, kr/m2 (paremal) Kristiine linnaosas

Käesoleva ülevaate edastas RE/MAX Professionals.

The ruling coalition has no option, but to start re-valuation of land that could double or triple land tax, writes Äripäev.

The only hope is that since the idea of re-value the land is supported only by Social Democrats, but opposed by Reform Party and IRL, the latter two parties will do nothing to anger their voters and will wait until the local elections are over.

The idea to re-value the land was proposed by current finance minister Ivari Padar (Social Democrats). Since the land tax is a local tax and is paid 100 percent to the local government project, the local governments that are suffering from lack of budget revenues are strongly supporting the initiative.

Mayor of Tallinn Edgar Savisaar says that such a re-adjustment of the land value is long overdue. Criticising the coalition about haggling over the land tax, Savisaar said: “This coalition should attempt to agree on something, otherwise the whole thing would be ridiculous.”

Savisaar’s interest is understandable since the land taxation rate in Tallinn is 1.5 percent and if the value of the land would double after the re-valuation, the city would receive much more money in its budget.

In some cases homeowners in Tallinn may see their land tax bill triple. For instance, in 2001, the last time that land was valued in Tallinn, housing land in Pirita was valued between 250 and 500 kroons per square metre, although the average sales price of housing land today is about 800 kroons per square metre.

Real estate expert Tõnu Toompark said that since real estate prices continue to fall, it is important when the re-valuation is made. “Ideally, the state should re-value land once in every five years, but because of political reasons they have had no courage to do so,” he said.

Prime Minister Andrus Ansip has already said that he does not support introducing new taxes or increasing current tax burden. According to PM, Estonia should tax consumption and pollution and not property or work.

Also Urmas Reinsalu, MP and member of IRL, said that IRL is against the idea to revalue and raise land tax. “In Tallinn it would mean that home-owners would be paying at least twice for their land of what they pay today,” said Reinsalu.

Armin Kõomägi, owner of Smarten Logistics, said that the state should re-value its land more frequently than in every eight years. “Land could be re-valued once in every two years, then it would not be such a shock to people,” said the businessman.

Mart Sõrg, former chairman of the supervisory board of Estonian central bank, said that since Estonia is not yet a welfare society, it should stop a rapid increase in property taxation. “Local elections are currently saving us from a tax increase, and much depends how the tax revenues develop.”

Recently, Estonia has re-valued its land in 1993, 1996 and 2001. The current land tax rates are based on the results of the 2001 re-valuation.

Artikkel ilmus 18/05/2009 http://shaan.typepad.com/shaanou/2009/05/estonians-face-a-sharp-increase-in-land-tax.html

Isegi kui sotsid valitsusest lahkuvad, peab uus koalitsioon lähiajal ette võtma rahandusminister Ivari Padari ettepaneku maamaksu aluseks olevad maad ümber hinnata, mis võib kohati kaasa tuua maamaksu mitmekordse tõusu.

Et aga IRLi ja Reformierakonna trump sügisestel kohalike omavalitsuste valimistel on hoopis kodude vabastamine maamaksust, lükkub selline maamaksu järsku kerkimist tõotav otsus vähemalt aasta võrra edasi.

Kuna maamaks laekub täielikult kohalikele omavalitsuste kaukasse, on maade ümberhindamine neile elutähtis. Tulumaksu laekumine omavalitsuste eelarvesse on pea kümnendiku võrra kehvem kui mullu, samuti on maamaksumäärad paljudes omavalitsustes juba maksimumi lähedal.

Tallinna linnapea Edgar Savisaare sõnul oleks maa korralise ümberhindamise pidanud tegema juba ammu. Ta kritiseeris koalitsiooni lahkarvamusi maamaksu osas: “See koalitsioon võiks omavahel vähemalt milleski kokku leppida, muidu muutub asi naeruväärseks.”

Tallinnas on maamaksumäär 1,5 protsenti ja kui kogu maksustatava maa väärtus oleks pärast uut hindamist kahekordne, võidaks linn eelarvesse isegi rohkem raha, kui maksumäära maksimumile ehk 2,5 protsendile tõstes.

Ümberhindamiseks on praegu halb aeg

Elamuomanikele võib maade ümberhindamine tähendada kuni kolmekordset maamaksu tõusu. Näiteks viimasel hindamisel 2001. aastal määrati Tallinna Pirita linnaosa elamumaa väärtuseks tsoonide kaupa 240-500 krooni/m2, ent viimase aasta jooksul oli sealse elamumaa tehingute keskmine väärtus 800 krooni/m2.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark nentis, et tänavune maade hindamine tähendaks maksumaksjale suuremat maamaksutõusu kui hindamine järgmisel või ülejärgmisel aastal, sest maade hinnad on languses. “Samas peaks maid hindama iga viie aasta tagant, aga seni pole julgetud seda otsust teha,” nentis Toompark.

“Mina olen tulnud välja ideega viia läbi maa korraline hindamine. Selle ettepaneku saatus on nüüd valitsuse kätes, kes langetab vaid konsensuslikke otsuseid,” sõnas rahandusminister Ivari Padar.

Ansip ei poolda omandi maksustamist

Peaminister Andrus Ansip teatas üldsõnaliselt, et ei poolda uute maksude kehtestamist ega praeguse maksukoormuse tõstmist. Samas nentis peaminister, et omandi ja töö maksustamise asemel eelistab ta maksustada pigem tarbimist ja saastamist.

IRLi ja riigikogu liige Urmas Reinsalu kinnitas, et ka nemad ei toeta maade ümberhindamist. “See tooks kaasa vähemalt kahekordse tegeliku maksukoormuse tõusu kodudele näiteks Tallinnas,” teatas Reinsalu. Ta lisas, et ümberhindamise võiks teha, kui sellega kaasneks kodualuse maamaksu täielik tühistamine.

Tartu linnapea, reformierakondlane Urmas Kruuse toetas oma erakonna seisukohta ja väitis, et ei poolda ümberhindamist. “See tähendaks, et peame linlastelt rohkem raha küsima. Me ei taha tartlasi liialt koormata,” sõnas ta.

Rahandusministeeriumis on valmimisel ka maamaksuseaduse muutmise eelnõu, mille eesmärk on meediasse lekkinud Padari tööplaani järgi kaotada maksemäärade erisused ning kergitada maamaksu alammäär 0,1 protsendilt 0,5 protsendile.

Kommentaar

Armin Kõomägi, Smarten Logisticsi omanik

Maade ümberhindamiste ajaline vahe võiks olla oluliselt lühem kui praegu tekkinud kaheksa-aastane paus. Maid võiks hinnata näiteks iga paari aasta tagant, siis ei oleks ehmatus nii suur. Samas valimislubadus vabastada kodud juba kehtivast maamaksust on populism.

Mart Sõrg, endine Eesti Panga nõukogu esimees

Minul on korteril ja suvilakrundil maamaks, aga summad on väikesed. Kui maamaks tõuseb, mõjutab see kõige rohkem põllumehi ja kaevandajaid, kellel on palju maad. Vara järjest suurem maksustamine Eestis, mis pole heaoluühiskond, on enneaegne. Kohalikud valmimised õnneks veidi päästavad meid maksutõusudest ja kui sügiseks oleme põhjast läbi, on ka surve juba väiksem makse tõsta.

Kalev Kreegipuu, endine Põlva Agro juht

Haritava maa turuhind on viimase kaheksa aasta jooksul kolmekordistunud. Kui maade ümberhindamine toob ka maamaksu kolmekordse tõusu, annab see valusalt tunda. Ka maamaksumäära tõstmist omavalitsuste poolt võib oodata, kuna nende eelarved on miinuses. Seni on üritatud põllupidajaid säästa, aga eelarve lappimiseks võidakse ka nende maamaksumäärad maksimumini tõsta.

Milliseid maamaksu muudatusi haub

* Ivari Padari juhitav rahandusministeerium? Viia läbi uus maade korraline hindamine. Uued hinnad võetaks sel juhul maksu aluseks alates järgmise aasta 1. jaanuarist. Maade korralisi hindamisi on seni Eestis tehtud aastatel 1993, 1996 ja 2001. Praegu kehtivad 2001. aasta hindamiste tulemused.
* Kaotada maksemäära erisused hinnatsoonides, mille tulemusel kaob võimalus näiteks kallima väärtusega hinnatsoonile määrata madalam maksumäär.
* Tõsta minimaalne maamaksumäär 0,1 protsendilt 0,5 protsendile. Sellise otsuse mõju oleks aga sisuliselt olematu, kuna mitte üheski kohalikus omavalitsuses pole keskmine maamaksumäär väiksem kui 0,5 protsenti.
* Kaotada maamaksumäärade vahemike erisused erineva otstarbega maale. Seni on maamaksumäära ülempiir haritavale maale ja looduslikule rohumaale olnud 2 protsenti ja üldine maamaksumäära ülempiir 2,5 protsenti.
Allikas: rahandusministeerium, Äripäev

Suurim keskmine maamaksumäär

* 2,5% Narva-Jõesuu, Vihula
* 2,4% Kõrgessare, Pühalepa, Kohtla-Järve, Alajõe, Toila, Vaivara, Jõgeva, Mustvee, Martna, Vormsi, Värska, Vara, Suure-Jaani, Mõniste

Väikseim keskmine maamaksumäär

* 0,7% Saue linn
* 1% Rae, Saue vald, Pärnu, Ruhnu, Tartu linn ja vald, Puhja

Artikli autor on Piret Reiljan. Artikkel ilmus 18/05/2009 väljaandes Äripäev.

The ruling coalition has no option, but to start re-valuation of land that could double or triple land tax, writes Äripäev.

The only hope is that since the idea of re-value the land is supported only by Social Democrats, but opposed by Reform Party and IRL, the latter two parties will do nothing to anger their voters and will wait until the local elections are over.

The idea to re-value the land was proposed by current finance minister Ivari Padar (Social Democrats). Since the land tax is a local tax and is paid 100 percent to the local government project, the local governments that are suffering from lack of budget revenues are strongly supporting the initiative.

Mayor of Tallinn Edgar Savisaar says that such a re-adjustment of the land value is long overdue. Criticising the coalition about haggling over the land tax, Savisaar said: “This coalition should attempt to agree on something, otherwise the whole thing would be ridiculous.”

Savisaar’s interest is understandable since the land taxation rate in Tallinn is 1.5 percent and if the value of the land would double after the re-valuation, the city would receive much more money in its budget.

In some cases homeowners in Tallinn may see their land tax bill triple. For instance, in 2001, the last time that land was valued in Tallinn, housing land in Pirita was valued between 250 and 500 kroons per square metre, although the average sales price of housing land today is about 800 kroons per square metre.

Real estate expert Tõnu Toompark said that since real estate prices continue to fall, it is important when the re-valuation is made. “Ideally, the state should re-value land once in every five years, but because of political reasons they have had no courage to do so,” he said.

Prime Minister Andrus Ansip has already said that he does not support introducing new taxes or increasing current tax burden. According to PM, Estonia should tax consumption and pollution and not property or work.

Also Urmas Reinsalu, MP and member of IRL, said that IRL is against the idea to revalue and raise land tax. “In Tallinn it would mean that home-owners would be paying at least twice for their land of what they pay today,” said Reinsalu.

Armin Kõomägi, owner of Smarten Logistics, said that the state should re-value its land more frequently than in every eight years. “Land could be re-valued once in every two years, then it would not be such a shock to people,” said the businessman.

Mart Sõrg, former chairman of the supervisory board of Estonian central bank, said that since Estonia is not yet a welfare society, it should stop a rapid increase in property taxation. “Local elections are currently saving us from a tax increase, and much depends how the tax revenues develop.”

Recently, Estonia has re-valued its land in 1993, 1996 and 2001. The current land tax rates are based on the results of the 2001 re-valuation.

Artikli autor on Marge Tubalkain-Trell. Artikkel ilmus 18/05/2009 väljaandes Balticbusinessnews.com.