09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.

“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”

Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.

Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

• Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade
• Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Lisainfo

Keerulise sõnastusega müügikuulutused jätavad odavad tehingud spetsialistide ja kinnisvarahaide pärusmaaks, leiab kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.

Suurpangad SEB ja Swedbank on tänavu pannud sundmüüki ligi 500 eluaset, kümnete korterite ja majadega on hädas ka teised pangad.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompargi hinnangul on pooltuhat sundmüügis eluaset Eesti kohta suur arv. „500 on igal juhul suur number, kui arvestada, et aasta peale tuleb Eestis kokku 9000-10 000 korteromanditehingut,“ selgitas ta Päevaleht Online’ile. „Samas on hoopis teine küsimus selles, kui palju neist elamispindadest reaalselt enampakkumisele jõuab. Sageli pannakse kuulutus üles selle põhjusega, et laenuvõtjat kõvasti raputada: kui sa nüüd tegutsema ei hakka, siis saadki oma korteri eest nii mitu krooni,“ rääkis Toompark.

Eksperdi sõnul on sagedased juhtumid, kus päev-paar enne enampakkumist leiavad võlausaldaja ja laenuvõtja omavahel siiski kokkuleppe ja oksjon jääb toimumata. Tõnu Toompark osutas ka sellele, et sundmüügid on sageli tavainimesele kättesaamatud ja seal tegutsevad peamiselt professionaalsed kinnisvarajahtijad. „Nende jaoks on ebamõistlik minna enampakkumisele, vaid leitakse enne kokkuleppe võlausaldaja ja korteriomanikuga,“ selgitas ekspert.

Tavainimesele aga jäävad juba avalike teaadaannete keerulise juriidilise sõnavaraga kuulutused arusaamatuks. „Kohtutäiturid ei tegele praegu tõsiselt asjade müügiga – kuulutuse panek avalikesse teadaannetesse ei ole seda, sest sellest (kuulutuse sõnastusest – toim.) ei saa tavainimene aru. Ja kui ta aru ei saa, on tunnetuslikud riskid väga kõrged ja ta jätab ostmata. Kohtutäiturite äri on suunatud spetsialistidele,“ ütles Tõnu Toompark lõpetuseks.

Järgmisel aastal on Toompargi sõnul siiski asjade paranemist oodata, kuna täiturid peavad hakkama müügikuulutuste juurde ka pilte lisama. “Siis nad peavad müügile rohkem tähelepanu pöörama,” ütles Toompark.

Artikli autor on Tuuli Aug. Artikkel ilmus 28/12/2009 väljaandes Arileht.ee.

Ilmunud on uus 1Partner’i kinnisvaraturu ülevaade Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul 2009. a. sügisel toimunu kohta.

Huvitav lugemine.

2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel ehitusloa 359 eluruumi, mis on aastatagusest näitajast 1035 pea kolm korda vähem.

Loomulikult pidi sellisele langusele järgnema ka ehitusloa saanud eluruumide pindala langus. 2009. a. III kvartalis oli ehitusloa śaanud eluruumide pindala 57,4 tuhat ruutmeetrit.

Keskmine ehitusloa saanud eluruumi pindala kasvas selle tulemusena 160 ruutmeetrini. Võrdlusena olgu siin toodud, et keskmise kasutusloa saanud eluruumi pindala oli samal ajal kõigest 112 ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind

Ehitusloa saanud eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa 689 eluruumi. Veel aasta tagasi oli kasutusloa saanud eluruume 1024.

Kasutusloa saanud eluruumide pindala tõusis 76,9 tuhande ruutmeetrini. Keskmiseks kasutusloa saanud eluruumi suuruseks teeb see 111 ruutmeetrit.

Aasta tagasi 2008. a. III kvartalis oli uue kasutusloa saanud eluruumi keskmiseks pindalaks kõigest 83 ruutmeetrit.

Järeldada saame siit, et oluliselt on vähenenud korterelamute ehk keskmisest väiksema pindalaga eluruumide ehitus. Suurenenud on aga eramute ehk keskmisest suurema pindalaga eluruumide ehituse proportsioon.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmine uue eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. II kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis ehitusloa 605 eluruumi kogupinnaga 87 800 m2. See on pea kaks korda enam kui aasta esimeses kvartalis, mil ehitusloa sai kõigest 326 eluruumi, kuid samas siiski kolm korda vähem kui 2008. a. II kvartalis. Siis sai ehitusloa 2141 eluruumi kogupindalaga 220 000 ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud eluruumide keskmiseks pindalaks oli 145 ruutmeetrit. See näitab selgelt, et kaalukauss on kaldunud ühepereelamute ehitamise kasuks ning keskmist eluruumi pinda allapoole viiv korterelamute osakaal on märgatavalt vähenenud.

Näiteks 2006. aastal korterite ehitusbuumi ajal oli keskmise ehitusloa saanud eluruumi pindala 100 ruutmeetri suurusjärgus.

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind

Ehitusloa saanud eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. II kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa (ehk valmis) 951 eluruumi pindalaga 84 300 m2. Veel aasta tagasi oli uute eluruumide arvuks 1398 ja pindalaks 117 800 ruutmeetrit.

Samas on see märksa rohkem kui aasta I kvartali 593 uut eluruumi.

Uue eluruumi pindala on kahanenud 88,6 ruutmeetrile, mis on märksa vähem kui kahel eelmisel kvartalil, mil keskmise uue elamispinna pindala ületas 100 ruutmeetrit.

Kuivõrd uusarendustega alustamine on viimasel ajal enam kui napp, siis võib eeldada, et lähemate eesolevate kvartalite jooksul jätkab valmisvate eluruumide arv langust.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. aluguse seisuga on Eestis 650 500 eluruumi, mis on 5300 võrra suurem näitaja, kui aasta varem. Protsentuaalselt on aga eluruumide arvu juurdekasv kõigest 0,82%, mis ilmselgelt ei kata ära eluruumide amortiseerumist.

Eluruumide pindala suurenes aastaga 39,32 miljonilt ruutmeetrilt 39,78 ehk 1,17% võrra.

Käesoleva 2009. aasta jooksul eluruumide lisandumine nii arvu kui pindala osas enam kui tõenäoliselt aeglustub, sest ehitusbuum on lõppenud ja uusi eluruume lisandub napilt.

1000 elaniku kohta on Eestis 2009. a. alguse seisuga 485 eluruumi ehk ühes eluruumis elab keskmiselt 2,06 inimest. Ühes eluruumis elavate inimeste arv on stabiilselt vähenenud. Veel 2001. aastal elas ühes eluruumis keskmiselt 2,20 inimest ehk 1000 elaniku kohta oli tänase 485 asemel kõigest 455 eluruumi.

Elamispinna lisandumine ja üldisest rahvaarvu langusest tingitud ühes eluruumis elavate inimeste arvu vähenemine on viinud selleni, et ühe elaniku kohta oleva elamispinna ruutmeetrite arv järjest tõuseb.

2001. aastal oli Eestis ühe elaniku kohta 27,3m2 elamispinda. 2009. aasta alguse seisuga oli see näitaja kasvanud aga 29,7 ruutmeetrini.

Elamispindade omanike struktuuris muutusi toimunud ei ole. Erastamine on ammu läbi ja elamispinnad kuuluvad valdavas osas ehk 96% ulatuses eluruumide arvust erasektorile. 1% eluruumidest kuulub riigile ja 3% kohalikele omavalitustele.

Ka toalisuse alusel on eluruumide struktuur üsna stabiilne. Üheks selle stabiilsuse põhjuseks on kindlasti ka minimaalne elamispindade uusarendus.

Valdava enamuse ehk 2/3 elamispindadest moodustavad 2- ja 3-toalised pinnad, mida on kokku 67% elamispindade koguarvust. 1-toalisi eluruume on 15% ja 4-toalisi 12% ning suuremaid 6%.

Eluruumide arv (*1000) ja pind (miljon m2)

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Eluruumide omanikud: erasektor, kohalikud omavalitsused, avalik sektor

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, 1000

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Huvi Tallinna ja selle lähivaldade eramute ning kruntide järele on sõltumata sõltumata majanduslangusest olemas. Eriti otsitakse kõrghaljastusega ning merelähedasi juba valminud kodusid või krunte, et ise oma kodu luua. Huvitutakse enim Merivälja ja Kakumäe piirkondadest.

Kuna tänaseid ostjaid on tuntavalt vähem ning pakkumiste arv suur, võtab ostja endale aega lõpliku otsuse langetamiseks. See on ka üheks põhjuseks, miks eramute ja kruntide müügiperioodid veninud harjumuspärasest oluliselt pikemaks. Teiseks ja olulisemaks põhjuseks on ebakindlus tuleviku ees, mille tõttu ei taheta end siduda pikaajaliste kohustustega. Samas hea hinna ja kvaliteedi suhtega, kliendi ootustele vastav kinnisvara leiab endale ostja ikka. Küll aga võib olla raskem hea hinna definitsiooni määratleda, sageli hindab omanik oma kinnisvara kõrgemalt, kui kinnisvaraspetsialistid või ostja.

Järsk hinnalangus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on toimunud nn põllupealsete kruntide, ebakvaliteetsete ja põllupealsete eramute ning poolikute ja ilma kommunikatsioonideta eramute ja kruntide pakkumiste puhul. Samuti on sund- ja kiirmüügid mõjutanud nii kruntide kui ka eramute müügihindade alanemist.

Hea asukoha ja kvaliteetsete kruntide müügiperioodid sõltuvad hinnast, mida parem on hinna ja kvaliteedi suhe, seda kiiremini see objekt endale ka uue omaniku leiab. Keskmiselt algavad kruntide müügiperioodid poolest aastast kuni aastani, kehvemate kruntide puhul on müügiperioodid oluliselt pikemad. Ilma kommunikatsioonideta krunti on võimalik müüa ainult ülisoodsa hinnaga ja ka siis kipuvad müügiperioodid olema väga pikad.

Täiskommunikatsioonidega kruntide puhul nagu Merivälja2, ei pea ostja kohe krundile lisainvesteeringut elementaarsete liitumistega tegema (vesi, kanalisatsioon, elekter), vaid need on arvestatud krundi müügihinna sisse. Ostja ei pea kartma seda, et tema majal ei saagi kunagi vett või korralike piirkonnasiseseid teid olema, nagu mitmete arendustega on juhtunud. Merivälja piirkonna kõrghaljastus on sealsele ostjale veel ainult lisaboonuseks.

Artikli autor on Aivar Vilbo, Arco Vara Kinnisvarabüroo AS

Maksude tõstmine, soodustuste kaotamine – need on kuumad teemad tänase majandussurutise tingimustes. Nüüd on aktuaalseks muutunud eluasemelaenu intresside tulumaksuvabastuse teema, mis puudutab sadu ja tuhandeid laenuvõtjaid.

Tulumaksuvabastuse ideoloogia

Tulumaksuvabastuse idee võiks seisneda selles, et elamispinna soetamise näol on tegemist reeglina inimese elu ühe suurima ostuga. Nö keskmisel inimesel konkureerib elamispinna ostuga summaliselt veel näiteks auto ostmine, mis aga reeglina jääb kodu maksumusest kordades allapoole.

Elu suurima ostu tegemine ja elamistingimuste parandamine võtab selle suurest maksumusest tingituna paljudel “hinge kinni”. Samas on elamispind põhivajadus, millest meie klimaatilistes oludes loobuda ei saa. Seetõttu on kena riigi poolt sellist ostu maksuvabastusega toetada.

Maksuvabastuse üks tagapõhi võiks olla ka elamispindade taastootmise toetamine. Vaatamata ajutisele ülepakkumisele Eesti kinnisvaraturul tuleb märkida, et elamispindade arv ja kvaliteet järjest halvenevad. Olgu selle tõestuseks toodud mõni number.

Viimase viie aasta jooksul (kuhu sissejääb ka ehitusbuumi aeg) sai Eestis kasutusloa ligi 25 000 uut elamispinda. Arvestades olemasolevat elamufondi 645 000 ühikut teeb see viie aasta keskmiseks elamispindade juurdekasvuks 0,76%.

Selline uue elamispinna juurdekasv omakorda tähendab, et elamispindade arvu stabiilsuse säilumiseks peaks iga ehitatav elamispind säiluma ligi 130 aastat. Sellisel juhul elamispindade arv ei suurene ega vähene. Keskmine eluruum aga ehitatakse täna ligi kaks korda lühemaks ajaks eeldatava elueaga 60-70 aastat.

Siinkohal tasub veelkord rõhutada, et tegemist on viimase viie aasta näitajatega, mis haaravad endasse ehitusbuumi ehk ehitusmahtude tippaja.

Elamispindade amortiseerumine ning nigel juurdeehitus viivad elamispindade kvaliteedi alanemisele ja seeläbi inimeste elutingimuste halvenemiseni. Et seda ei juhtuks võiks riik toetada elamispindade juurdetootmist ja seda läbi tulumaksuvabastuse nõudlust soodustades tehaksegi.

Tarbija tulumaksuvabastusega ei arvesta

Leheveergudel on kinnisvaraeksperdid väitnud, et elamispinda ei osteta tulumaksuvabastuse ootuses, vaid lähtutakse eelkõige ostetava vara hinnast. Sellega peab nõustuma, kuigi lisaks ostetava elamispinna hinnale laenuvõimelisuse mõõtme.

Valdav enamus elamispindadest soetatakse laenuraha kaasates ja seetõttu on oluline ühelt poolt laenuvõtja laenuvõimelisus. Teiselt poolt on oluline laenupakkumine ehk pankade laenude väljastamise tingimused.

Tulumaksuvabastus ei ole kindlasti esmane, mida uut kodu soetades arvesse võetakse. Samas peab tunnistama, et tulumaksutagastus on paljudele justkui riiklikult organiseeritud säästmise võimalus, kus ühekordseid suuremaid kulutusi finantseeritakse aasta esimeses pooles tuleva maksutagastuse arvelt.

Nii võib öelda, et tulumaksutagastus on justkui jõuluvana – me teame kindlasti, et ta tuleb, kuid me ei tea kunagi päris kindlasti, mida (kui palju) ta toob.

Seetõttu ei peaks ma elamispindade tulumaksuvabastust oluliseks kinnisvaravaldkonda puudutavaks küsimuseks. Pigev võib öelda, et tulumaksuvabastus kinnisvaraturul ostjate-müüjate eelistusi oluliselt ei oluliselt muuda, kuid samas on üheks väikeseks teguriks paljude seas, mis ostuotsust pigem positiivset paneb langetama.

Maksuvabastuse kaotamine olgu ajutine

Tulumaksuvabastus on kui kindlalt etteennustatult saabuv jõuluvana, kelle kingikoti sisu me siiski päris lõpuni ette ei tea. Siiski peab arvestama, et kui jõuluvana on lubatud saata ehk maksusoodustus teha, siis on seda ebaõiglane ära võtta. Vastasel korral on tuba jonni täis ja pidu rikutud.

Seetõttu tundub õiglane olevat ettepanek kaotada maksusoodustus nendelt inimestelt, kes teevad kinnisvaraostu tulevikus ette teadaolevast kuupäevast hilisemalt. Sellisel juhul on elamispinna ostjatel võimalik arvestada, kas tulumaksusoodustus on oluline kriteerium ostuotsuse langetamisel või mitte.

Maksusoodustuste kaotamise juures peab riik arvestama, et Eesti elamispinnad kaotavad kvaliteeti ning riiklikud meetmed nõudluse-pakkumise stimuleerimiseks on Eesti inimeste elukvaliteeti parandavad. Nii võiks maksuvabastuse kaotamine jääda vaid ajutiseks ning eluasemelaenude intresside maksuvabastus tuleks selle ajutisel kaotamisel taastada võimalikult ruttu.