Korterite ostujõud klasvab kiiresti (7)
Korteriomandiote hinnad on tipphindadest märtsis-aprillis 2007. a. langenud üle 20 protsendi, samal ajal on keskmine palk veel jätkuvalt tõusmas. 2008. a. II kvartalis tõusis Eesti keskmine palk võrreldes 2007. a. II kvartaliga koguni 15%. Langevad kinnisvarahinnad ning tõusev palganumber suurendavad tarbijate kinnisvara ostujõudu, mis on jõudnud samale tasemele, kus see oli enne korterihindade ülikiire tõusu algust 2005. a. alguses.
Võrdleme Tallinnat, Tartut ja Pärnut
Alljärgnevalt on võrreldud Eesti kinnisvaraturu kolme aktiivsemat piirkonda – Tallinnat, Tartut ja Pärnut. Võetud on maakonna keskmine palk ning maakonnakeskuse korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind. Linnade lõikes on võrreldud, mitu korteriomandi ruutmeetrit on võimalik kuupalga eest osta. Täiendavalt on juurde toodud võrdlus kogu Eesti keskmise ostujõuga. See annab võimaluse mõista, kes kinnisvaraturu tõmbekeskustes on kinnisvara osta odavam või kallim.
Lisatud graafikult näeme, et suhteliselt on korteriomandid kõige kallimad Pärnu linnas. Seal on 2008. a. II kvartalis keskmise palga eest võimalik soetada kõigest 0,61m2 pinda. Tallinna vastav näitaja oli samal ajal 0,66 ning Tartu linnas 0,74m2. Kõik kolm „suurlinna” jäävad alla Eesti keskmisele tasemele, mis jooksva aasta teises kvartalis oli 0,80m2.
Pärnu madal ostujõud on põhjendatav suvepealinnaks olemisega, mis toob koha peale jõukamaid kinnisvaraostjaid Tallinnast ja välisriikidest. Tallinna keskmisest madalamat ostujõudu saab põhjendada pealinnaks ja kohaliku majanduselu keskuseks olemisega – sellistes linnades on kinnisvara alati keskmisest kallim.
Tartu on järjekordselt Eesti kinnisvaraturu keskmiste näitajate indikaator. Paljud Tartu kinnisvaraturgu ja majandust iseloomustavad näitajad – näiteks korteriomandite ostujõud, keskmised hinnad, keskmine palk jälgivad üsna täpselt Eesti keskmiste näitajate liikumisi.
Ostujõu madalpunkt oli 2006. a. III kvartalis
Ostujõu madalpunkt oli kõigis linnades eranditult 2006. a. III kvartalis. Keskmised hinnad jõudsid küll kõrgeimasse tippu alles 2007. a. märtsis-aprillis, kuid ostujõudu aitas langemast tagasi hoida kiirenenud palgatõus. Eesti keskmine palga tõus ületas kogu 2007. a. jooksul 20%.
Kui eeldada, et 2008. a. III ja IV kvartali jooksul langevad korteriomandite keskmised hinnad aastataguse ajaga võrreldes 15% ning keskmise palga tõus kahaneb 10% peale, siis jätkab ostujõud tõusu.
Eeltoodud projektsiooni kohaselt tõuseb Pärnu ostujõud 0,71 ruutmeetrini. Tallinnas oleks vastav number pisut kõrgem ehk 0,74m2. Tartu küündiks 0,90 ruutmeetrise kuuplaga ostujõuga Eesti keskmise 0,92m2 lähedale. See teeks ostujõu kasvuks selle miinimumpunktiga 2006. a. III kvartalis võrrreldes Tallinnas 60, Tartus 80 ja Pärnus 73%.
Ostujõud on vaid üks indikaator
Eelpool on võrreldud kinnisvaratehignu ühte aspekti – hindu ja sissetulekuid. Kinnisvara ostujõudu ja tarbijate valmidust uut kodu soetada mõjutavad nõudluse poole pealt olulisel määral kindlasti veel eluasemelaenude kättesaadavus ning tarbijate meelestatus turu suhtes.
Laenude kättesaadavus on Eestis keerulisemaks muutunud tänud tõusvatele intressimääradele ning suurenenud omafinantseeirngumäärale. Turu suhtes on tarbijad üsna pessimistlikult meelestatud. Küll aga on oluline, et korterite „mõistlik” hind on üks oluline eeldus tehingute arvu taastumiseks – juhtugu see siis 2009. aasta jooksul või kunagi hiljem.
Korteriomandite ostujõud keskmise palga alusel, m2/kuupalk
Sildid
Eesti, eluasemelaen, eluasemelaenud, hind, hinnad, intress, intressimäär, keskmine palk, kinnisvara, kinnisvara ost, kinnisvaraturg, korter, korteriomand, majandus, nõudlus, ostja, palgatõus, Pärnu, Tallinn, Tartu
Kommentaarid
kui kinnisvara oleks sai, oleks selle ostujõud paranenud. aga ta ei ole sai, tema ostmiseks on enamusel laenu vaja. intressitõus on hoolimata hinnalangusest teinud kinnisvara kättesaadavuse hoopis raskemaks. keskmine intress on turu tipuga (2007 algus) võrreldes kasvanud >30%, tänu karmistunud omaf. nõuetele võib öelda et kogu uue laenu teenindamine on kasvanud u sama palju.
keskmsise palgaga opereeriine on ka küsitav tegevus, mediaan annaks inimeste ostujõu muutuse kohta oluliselt selgemat infot, kuid seda kahjuks uudistes ei afišeerita.
Eks ta õige ole, et veelgi konkreetsema arvutuse jaoks tuleks ka eluasemelaenude intressimäärad ja omafinantseeringu määrad arvesse võtta.
Aga mille poolest antud juhul mediaanpalk keskmisest parem on?
mediaan – ma pole kindel et ta parem on aga eeldan et on. keskmine on selline loom kes võib kasvada hoolimata sellest et peamiste korteriostjate “klassil” on palk sama püsinud, kas siis selle läbi et väikesepalgaliste armeel on palgad tõusnud (aga nad ikka ei küündi korterit pretendeerima) või siis hoopis top-10% detsiilis on tulud oluliselt tõusnud, neil, kes enam ei pruugi uuest ilusast kodust unistada kuna see ammuilma olemas.
Ma päris ei jaga seda arvamust, et mediaan kindlasti parem oleks.
See oleks tõepoolest oluline siis, kui vaid kõrgeimates või vaid madalamates detsiilides palgad muutuksid. Palgad aga on siiani tõusnud kõigis detsiilides:
http://www.adaur.ee/index.php/graafikud/#palk
Ja muideks! Kui alguseks võtta 1996. a., siis on enam kasvanud madalaima detsilli palk (4,88 korda) ja kõige vähem on kasvanud kõrgeima detsiili palk (3,42 korda)!
Vaata kiirelt tehtud tabelit:
http://adaur.ee/pilt/080917_tuludetsiilid.gif
Tegelikult on nii-ehk-naa tegemist statistiliste näitajatega, mis iseloomustavad turgu üldiselt ega pruugi pädeda mitte ühegi üksiku persooni kohta – seda siis kasutades mediaani või keskmist.
Ja lõppkokkuvõttes jääb see erinevate koolkondade vaidluseks – ühtedele meeldib kasutada keskmist ja teistele mediaani…
Sry Tõnu, aga seekordne analüüs on vist puusse. Brutopalga kasv ei näita paraku reaalset ostujõudu. Nominaalis on pilt ilus, aga arvestada tuleb ka muu elu kallinemisega. Ehk kui üldse, siis annab õiglase pidi kui oleks andmeid keskmise sissetuleku kohta, millest on maha arvatud nt elementaarsed elamiskulud (toit, eluase jne). St palju jääb reaalselt raha korteri ostuks (ehk laenu võtmiseks). Ma arvan, et see pilt ei ole kindlasti sama ilus.
Margus,
Aga ülaltoodud ei olegi ju mitte brutopalga nominaalne kasv, vaid brutopalga ostujõud ühe konkreetse kauba suhtes. Artiklis ei ole ju nominaalset palka kordagi mainitudki.
Ja kui brutopalgast võtta maha nö hädavajalikud kulud, siis võib öelda, et graafiku kuju jääb endiselt samaks. Küll oleksid telgedel teised numbrid. Aga graafiku kuju jääb samaks, st palga ostujõud on suurenenud!
Asja ‘point’ ongi selles, et tegemist on suhtelise ostujõuga, mitte nominaalse palga tõusmise või langemisega.
Siiski pean enesekriitiliselt tõdema, et parema tulemuse saaks, kui võtaks arvesse ka intressimäära ja laenutingimused. Luban siinkohal, et järgmisel korral lähen pisut sügavamale.
Siit lehelt ei ole mõtet otsida süvaanalüüsi, kus 120% kõik tegurid on arvesse võetud ja läbi kaalutud. Kui vaja, siis olen ka sellise valmis tegema, kuid selle hinnastamises tuleb tellijaga eraldi kokku leppida.
Tegemist on igal juhul lihtsustusega, kus üheks kriteeriumiks on teksti mahtumine maksimum 1,5 A4 lehele (mis veebist trükkides ei pruugi päris nii välja tulla).
Aga igal juhul tänud kommentaari eest!
Sama uudisena EPLis:
http://www.arileht.ee/?majandus=442065