Mida toob 2010. aasta elamispindade turule? (2)

30.12.2009 Autor: Tõnu Toompark

Eesootav 2010. aasta saab suure tõenäosusega olema aasta, mil elamispindade turg klaarub buumi tipust ja kriisi põhjast tingitud rasketest vaevustest. Usutavasti on 2010. aasta lõpuks kinnisvaraturg leidnud selge ja laialt aktsepteeritud liikumissihi, mis annab turuosalistele kindlust edasiste tegevuste planeerimisel.

Võimalus väikepankadele

Murranguline aeg sogab vett ja annab võimaluse kohalikul turul tegutsevatele väiksema turuosaga pankadele turuosa suurematelt juurde võita.

Tänase seisuga on pangad andnud välja sõnumeid, et laenuturgu võiks taas pisut liberaalsemaks muuta. Langevad laenujäägid ja -käibed veel siiski paraku tegudega neid sõnu veel ei kinnita.

Tõusev elamispindade ja korteriomanditehingute arv kinnitab, et nõudlus elamispindade järele on täiesti olemas. Seega on turul olemas ka laenu sooviv klient.

Lisandub hulgaliselt uusi arendusprojekte

Suuremad arendajad on juba jooksva 2009. aasta jooksul väljalubanud järgmisel aastal mitmeid uusi projekte valmis saada. Parimad on neid sõnu ka tegudega kinnitama asunud ehk piltlikult öeldes labida mulda löönud.

Finantsiliselt võimekamad kinnisvaraarendajad on kogu masu-aja tegelenudki uute arendusprojektide ettevalmistamisega. See tähendab, et juba täna on paisu taga ootamas tuhanded ja tuhanded ruutmeetrid uut elamispinda.

Paisu saab vallandada pankadepoolne arendustegevuse finantseerimine.

Paradoksaalne on asjaolu, et seni, kuni kohalikul turul tegutsevad pangad kaugel mere taga asuvate omanike juhistest lähtuvalt arendustegevust ei finantseeri, saavad startimisel konkurentsieelise välisomanduses olevad ja suurkontsernidesse kuuluvad kinnisvaraarendajad.

Sellistel ettevõtetel on võimalus kiirelt kontsernisiseseid finantsressursse kaasata ja tegutsema hakata. Samas kui kohalikud arendajad peavad käsi pikalt ees pankade ukselt uksele raha nurumas käima.

Arendajad muutuvad ehitajast turundajaks

Algav aasta toob loodetavasti muudatusi ka arendajate senisesse iseloomu. Kui endistel headeks aegadeks nimetatud aastatel oli eduka arendustegevuse oluliseks konkurentsieeliseks ehitustööde korraldamise võimekus, siis nüüd nihkub raskuspunkt turunduse poolele.

(Täpsustuseks olgu öeldud, et turundus ei ole reklaamimine. Turundus on märksa laiem mõiste, kuid lühidalt võime öelda, et turundus on tarbijate vajaduste rahuldamine.)

Kinnisvaraarenduse turunduse suunas liikumine tähendab, et hoolikalt tuleb läbi viia kliendiuuringud, et mõista, millised on rahuldamata klientide segmendid. Avastama peab, milline on see kaup, mille üle tarbija rõõmustab. Lahendama peab, kuidas leida ostja.

Alles selle järel muutub oluliseks, kes kaevab vundamendiaugu ja kes pahteldab seinad.

Arendaja kvaliteet on uus mõiste

Eelnevaga haakub mõiste „arendaja kvaliteet“. See tähendab kinnisvaraarendaja võimekust arendusprojekt edukalt selle algusest lõpuni viia. Seda alates arendatava kinnistu soetamisest, projekteerimise ja ehitustöödeni.

Samaväärselt peab arendaja olema võimeline pankrotti minemata müüma loodud elamispindu ilma seejuures olemasolevatele klientidele meelehärmi tekitamata. See meelehärm võiks tekkida näiteks kartusest, et arendajale kuuluvate tühjade müümata korterite võlgade tõttu keeratakse kogu maja vesi või gaas või küte kinni.

Oluline on siin ka arendaja võimekus kõige selle järel läbi viia garantiitööd. Paraku ikka mingid probleemid on ilmnenud, mille likvideerimise kohustus on arendajal.

Nõudlus stabiliseerub

Elamispindade nõudlus 2010. aastal olulisel määral vaevalt tõuseb. Nõudlust on pärssimas kõrge töötusemäär, alanevad sissetulekud ja tarbijate suhteline ebakindlus.

Samas peame arvestama asjaoluga, et elamispindade turuaktiivsus ehk tehingute arv võrreldes olemasoleva elamufondiga on meil täna suhteliselt mõistlikul tasemel. Arvata, et varsti jõuame tagasi 2005.-2006. aasta tehingute arvu tasemele oleks ebamõistlik ja seda loodetavasti ei toimu.

Turu raskuspunkt on kevadel

Võimalik, et talvised kõrgemad eluasemekulud ning lõppevad töötute toetusrahad suruvad nii mõnegi üle võimete laenu võtnud inimese nurka. Selle tulemuseks võib tekkida vajadus eluase realiseerida.

Suurenev surve eluaseme realiseerimise järele tõstab pakkumist ja stabiilse nõudluse korral avaldub automaatselt surve elamispindade hindadele.

Samas ei näita kaks elamispindade langusperioodil olnud talve muust ajast oluliselt kiiremat tehinguhindade langust võrreldes muude aastaaegadega.

2010. aasta elamispindade tehinguhindade osas ei imestaks, kui keskmine tehinguhind oleks 2010. aasta lõpus üsna samal tasemel, kus see on aasta alguses. Samas ei välistaks ka seda, et peamiselt tehingute struktuurist tingituna on aastalõpu keskmine tehinguhind tänasest 10% võrra kõrgemal.

Kokkuvõtteks

Järgmise aasta arengute võtmed on paljuski pankade käes. Pankadest sõltub, kui aktiivselt asuvad nad eraisikuid finantseerima. Vähetähtis pole ka see, kui palju ressursse eraldatakse veel siiani hirmuäratavana tunduvasse kinnisvarasektorisse arendustegevuseks.

Arendajad peavad märksa enam näoga tarbija poole pöörduma, kui seni. Kõike ehitatut kiiresti ära ei rabata. Nüüd muutub oluliseks, et õigesse kohta oleks tehtud õigete inimeste jaoks õige hinnaga õige asi. Tarbijatest möödavaatamine viib kaotuseni.

Igal juhul on tulemas järjekordne huvitav aasta kinnisvaraturul.

Seonduvad postitused

Sildid

arendajad, arendus, ehitus, elamispind, eluasemelaen, eluasemelaenud, hind, hinnad, hinnalangus, kinnisvara, kinnisvara ost, kinnisvara ost-müük, kinnisvaratehingute arv, kinnisvaraturg, kodu, korter, korterid, korterite müük, laen, majandus, müüja, müük, nõudlus, ostja, pakkumine, pangad, prognoos, teenus