Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on juba kolmandat nädalat järjest püsinud 64 punkti peal. Aastaga on indeks 80 punkti pealt kukkunud 20%.

Samas ei saa mööda vaadata faktist, et ühe punkti laiuses kõikumisvahemikus on KV.EE indeks püsinud nüüdseks juba pea neli kuud.

Absoluuthindades on elamispindade keskmine pakkumishind portaali KV.EE andmetel jäänud aastataguse 16 400 krooni asemel tänaseks 13 150 krooni peale pidama.

Pakkumishindade indeksi stabiilsus annab selge märgi, et elamispindade müüjad on saavutanud sisemise kindluse, et enam ei ole vaja pakkumishindu langetada – ostja leiab olemasolevaltki hinnatasemelt.

Edasine hinnalangus paistaks atraktiivne kinnisvaraspekulantide ja teiste turule esmakordselt sisenejate seisukohast.

Samas peab mõistlik hinnatase arvestama ka kinnisvara tootmiseks vajalike kuludega ja andma võimaluse kinnisvaraarendusest kasumit teenida.

Vastasel korral elamuarendus peatub (nagu see tänaseks praktiliselt on juba juhtunud) ning seeläbi läbi hoonete amortiseerumise olemasolevate elamispindade keskmine kvaliteet halveneb.

Loomulikult peab mõistlik kinnisvara hinnatase arvestama ka nõudluse poolega. Nõudluse poole pealt vaadates on elanike ostujõud üsna mõistlikul tasemel ületades buumiaegset pea kaks korda.

Võib üsna kindlalt arvata, et hindade stabiliseerumine annab võimaluse peatselt tunda tugevat jalgealust, mis annaks taas võimaluse stabiilseks kinnisvara hinnatõusuks. Stabiilne hinnatõus on igal juhul positiivne. Buumiaegsed äkilised tõusud või kriisiaegsed äkilised langused on turu tervist pärssivad.

Kinnisvara hinnatõusu juures võiks tõmmata paralleeli inflatsiooniga ehk üldise hinnataseme tõusuga. Mõistlikul määral inflatsioon on majandus ergutav. Liiga madala või liiga kõrge taseme puhul muutub hinnatõus majandust pärssivaks.

KV.EE Indeksi graafik

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jäänud juba kolmandat järjestikkust kuud püsima ühe punkti laiusesse vahemiku. Tänase seisuga näitab KV.EE indeks 63,9 punkti taset.

Aastataguse ajaga on indeks siiski langenud 21%. Pakkumishindade tipust 2007. aasta kevadel on indeksi langus 41%.

Ei maksa ehk korratagi mõtet, et indeks on stabiliseerunud ja see võib tähendada hinnalanguse lõppu ka pakkumise poole pealt.

Küll tasub tähelepanu pöörata elamispindade pakkumiste arvu järjekindlale vähenemisele.

Tänase seisuga on portaalis KV.EE suurusjärk 17250 pakkumist. See on aastatagusest 18% vähem. Poole aastaga on pakkumiste arv vähenenud 8% võrra.

Elamispindade pakkumiste arv suurenes kinnisvarabuumi ajal ja buumi lõppedes kuni 2008. aasta oktoobrini. Alates sellest ajast on portaalis KV.EE pakkumiste arv pea sirgjooneliselt vähenenud.

Kindlasti on osaline pakkumiste arvu vähenemine tingitud nõrgemate maaklerite turult lahkumisest ning sellest tingitud dubleerivate pakkumiste arvu vähenemises. See oli pakkumiste arvu vähenemise põhjuseks aasta tagasi.

Täna on pakkumiste arvu vähenemisel aga hoopis teised põhjused.

Lootus, et oleme jõudnud kinnisvaraturu hinnapõhja paneb kinnisvaraomanike müügiotsust edasi lükkama. Seda teevad loomulikult ainult need, kel müügiotsuse edasilükkamise võimalus on.

Järjest enam tundub, et euro on tulemas meile lähemale, kui kunagi varem. Euro-lootus süstib positivismi, mis börsiindeksit mitmeid kümneid protsente on kasvatanud. Arvata, et kinnisvaraturg jääb neist emotsioonidest täiesti puutumatuks, on naiivne.

Olen kaugel sellest, et ootaksin tagasi 2004.-2006. aasta defitsiidiaegu elamispindade turule. Siiski tuleb tunnistada, et 2008.-2009. aastat iseloomustab elamispindade ülepakkumine. Nüüd on pakkumiste arv normaliseerumas.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade turul on mitmeid näitajaid, et selle tervis on selgelt paranemise teel.

Elamispindade sektor on teiste kinnisvaraturu sektorite seas esimene, mis kriisist toimub. Sellekohased märgid lubavad, et peatselt võiks olla järjekord järgmiste turusektorite käes.

KV.EE Indeksi graafik

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on käesoleva nädala alguses 63,9 punkti tasemel. See on aastatagusest ajast 22% madalamal. Võrreldes aga indeksi tipphetkega aprillis 2007. a. on languseks koguni 41%.

Vaatamata pisut kaugema ajaga võrdlusena toodud suuri langusnumbreid on KV.EE indeks tänaseks langusest läbi saamas. Indeks on püsinud samal tasemel juba üle pooleteist kuu. Ühepunktises kõikumisvahemikus on KV.EE indeks aga püsinud juba pea kolm kuud.

Pakkumishindade püsimisele aitab kaasa pakkumiste hulga ehk kuulutuste vähenemine. Portaalis KV.EE on pakkumisi 17 400. Aastaga on pakkumiste hulk vähenenud 17% võrra.

Vähenev pakkumiste hulk suureneva tehingutemahu ehk kasvava nõudluse korral ongi tegur, mis on sundinud hinnalanguse peatuma.

Loomulikult pärsib hindade kiiret tõusulepöördumist suur töötute arv ja tarbijate madal kindlustunne. Hindade tõusule aitavad kaasa aga investorid, kes jahivad soodsa hinnaga pakkumisi ning seeläbi suurendavad ostajatepoolset konkurentsi ja nii avaldavad survet hinnalanguse peatumisele ehk hindade tõusule.

Kinnisvaraturu pakkumise tundmatuks (ja raskesti mõõdetavaks) teguriks on täna laenumaksetega raskustes olevad inimesed, kelle varal on potentsiaal sundmüüki tulla. Eriti keerulises olukorras on inimesed, kes on kinnisvara soetanud ja laenu võtnud turu tipphetkedel 2006.-2007. aastal.

Samuti on üsna tõenäoliselt kasvava võlakoorma all olevate korteritega hädas korteriühistud. Ühel momendil korteriühistute kannatus katkeb, kuid millised tegevused sellele järgnevad on keeruline ette ennustada, sest panga kasuks oleva hüpoteegiga korteri puhul on raske ühistule mingit raha välja nõuda.

Kinnisvaraturul on endiselt vähe positiivseid uudiseid, kuid positiivsed uudised on siiski erinevalt näiteks aastatagusest ajast igal juhul olemas. Seda peegeldab kõige paremini tehingute kasvu fakt, mis näitab, et hulk inimesi on valmis Eesti kinnisvaraturu positiivsemale tulevikule rahakoti abil panuseid panema.

KV.EE Indeksi graafik

2009. aastal langes võrreldes 2008 a. Tallinnas korterite tehingute arv – 28% ja rahaline maht – 54%. Käesoleva aasta IV kvartalis hinnalangus peatus ja tehingute arv hakkas tõusma. IV kvartalis ilmestasid korteriturgu mitmed turu keskmisest oluliselt madalama hinnaga plokktehingud.

Seoses eraisikute kui firmade pankrottide arvu suurenemisega kasvab sundmüüki paisatavate objektide arv, kuid samas võib täheldada teatud survet hinnatõusuks heas korras korteritel hinnatud asukohas.

Ober-Hausi 2009. a. IV kvartali turuülevaatega saab tutvuda siin.

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jõudnud 63,8 punkti tasemele. Aastaga on indeks langenud 83,2 punkti pealt 23% võrra. Võrreldes aga indeksi tippajaga aprillis 2007 on languseks 41%.

Absoluuthindades on keskmise eluruumi pakkumishind portaalis KV.EE langenud tipu 22300 kroonilt ja aastataguselt 17100 kroonilt tänaseks 13100 kroonile.

KV.EE indeksi miinimumpunkt tänase seisuga jääb detsembrisse, mil indeks oli praegusest 63,8 punti tasemest 0,1 punti madalamal ehk 63,7.

Viimase kolme kuuga on indeks langenud kõigest 2% võrra. Usutavasti võib seda pidada indeksi põhja kobamiseks. Ja ei ole sugugi välistatud, et peatselt hakkavad pakkumishinnad tõusma.

Pakkumishindade stabiliseerumist toetab pakkumiste arvu kahanemine. Aastaga on elamispindade pakkumiste hulk portaalis KV.EE vähenenud 17% võrra. Vähenev pakkumiste hulk suurendab konkurentsi ostjate vahel ning aitab hinnalanguse peatumisele kaasa.

Käesoleva 2010. aasta lõpuks võiks KV.EE indeks jõuda suurusjärku 70-75 punkti. See oleks mõistlik hinnatase, mis arvestab mitte kõige paremas seisukorras olevat majandusseisu ja võütab arvesse, et tänaseks on hinnalangus jõudnud ebanormaalsesse äärmusesse.

KV.EE Indeksi graafik

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jõudnud 64,1 punkti tasemele. See on pea samal tasemel, kus indeks oli kuu aega tagasi. Kuu aja jooksul langes indeks indeks viimaste aastate minimaalse 63,7 punktini, et sealt taas tõusta tänasele tasemele.

Aastakseks pakkumishindade languseks on 24% ehk absoluutnumbrites on elamispindade pakkumishind kukkunud 17430 kroonilt 13160 kroonile. Võrreldes pakkumishindade tipuga 2007. aasta aprillis on kukkumiseks 41%.

Pakkumishindade põhjakobava languse kõrval on vähenemas ka pakkumiste arv ehk kuulutuste arv portaalis KV.EE. Aasta alguse seisuga oli pakkumisi 16 948. Viimati oli sama vähe kuulutusi portaalis 2008. aasta alguses ehk kaks aastat tagasi.

2008. aastal suurenes pakkumiste arv kiiresti, et seejärel vaikselt vähenema hakata.

Kõige enam on pakkumiste arv aastaga vähenenud Mustamäel, kus kukkumiseks on 36%. Samas suurusjärgus on 34-protsendilise pakkumiste arvu vähenemisega Lasnamäe.

Tallinna vanalinnas ja Nõmme linnaosas on müügipakkumiste arv aastase perioodi vältel koguni suurenenud. Tõsi – suurenemine pole suur. Nõmmel on pakkumisi mullusest 6 ja vanalinnas 3% võrra enam.

Tallinna keskmine aastane pakkumiste vähenemine on seejuures 24%, Tartus 8 ja Pärnus 2%.

Vähenev pakkumiste arv – olgu see tingitud pakkumiste reaalsest vähenemisest või dubleerivate kuulutuste mahu kukkumisest – vähendab konkurentsi kinnisvaramüüjate vahel. Vähenev konkurents peegeldub ka KV.EE indeksi liikumistes, kus nädalate lõikes on indeks aina enamatel kordadel rohelisel plussi poolel.

Nii annab alanud aasta lootust, et elamispindade turg liigub selgelt normaliseerumise suunas.

KV.EE Indeksi graafik

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jõudnud 63,7 punkti tasemele. Absoluuthindades tähendab see, et portaali KV.EE keskmise elamispinna ruutmeetri pakkumishind on 13087 krooni.

Veel aasta tagasi oli indeksi väärtuseks 84,8 punkti ja absoluuthinnaks 17413 krooni. Seega on aastaseks indeksi languseks veerand ehk 25%.

Võrreldes indeksi tipuga ja pakkumishindade tipuga 2007. a. aprillis on KV.EE indeksi languseks 41%. Tagasivaatena võibki öelda, et 2007. aastal, mil pakkumihinnad (ja ka tehinguhinnad) asusid langema, oli tegemist aeglase paigaltammumisega.

2008. aastal hinnalangus pisut kiirenes saavutades maksimaalse languse määra 2009. aastal.

Pakkumishindade on siiski oluliselt alla jäänud reaalsete tehinguhindade langusele. Käesoleva aasta jooksul on pakkumishinnad langenud 25%. 2008. aastal oli languseks 16% ja 2007. aasta lõpu hinnad olid samal tasemel, mis aasta alguses.

Reaalsete korteriomandite tehinguhindade langus oli aga oluliselt suurem. Käesoleva aasta numbreid vaadates on tänane hinnatase aastatagusest 30% allpool. 2008. Aasta hinnalanguseks oli 25 ja 2007. aastal 4%.

Seejuures peame muidugi kindlasti arvestama, et pakkumiste ja tehingute struktuur ei ole üksüheses vastavuses.

Võrreldes hindade tipuga on korteriomanditehingute summaarne hinnatase 2007. aasta aprilliga võrreldes kukkunud ümmarguse 50% võrra. Optimistina tuleb öelda, et pool hindadest on siiski veel alles.

Hindade langus on olnud sedavõrd märkimisväärne, et üsna tõenäoliselt on hinnapõhi üsna lähedal. Mõningane hindade langus võib keskmisest raskemates talveoludes veel jätkuda, kuid vaevalt see kümnetesse protsentidesse küündib.

Nii võib jõulueelse kokkuvõttena optimistlikult tõdeda, et meie tänane positsioon korterite hindade osas on piisavalt kehv, et edaspidi võiks olukord ainult paremuse suunas liikuda.

KV.EE Indeksi graafik

2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel ehitusloa 359 eluruumi, mis on aastatagusest näitajast 1035 pea kolm korda vähem.

Loomulikult pidi sellisele langusele järgnema ka ehitusloa saanud eluruumide pindala langus. 2009. a. III kvartalis oli ehitusloa śaanud eluruumide pindala 57,4 tuhat ruutmeetrit.

Keskmine ehitusloa saanud eluruumi pindala kasvas selle tulemusena 160 ruutmeetrini. Võrdlusena olgu siin toodud, et keskmise kasutusloa saanud eluruumi pindala oli samal ajal kõigest 112 ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind

Ehitusloa saanud eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa 689 eluruumi. Veel aasta tagasi oli kasutusloa saanud eluruume 1024.

Kasutusloa saanud eluruumide pindala tõusis 76,9 tuhande ruutmeetrini. Keskmiseks kasutusloa saanud eluruumi suuruseks teeb see 111 ruutmeetrit.

Aasta tagasi 2008. a. III kvartalis oli uue kasutusloa saanud eluruumi keskmiseks pindalaks kõigest 83 ruutmeetrit.

Järeldada saame siit, et oluliselt on vähenenud korterelamute ehk keskmisest väiksema pindalaga eluruumide ehitus. Suurenenud on aga eramute ehk keskmisest suurema pindalaga eluruumide ehituse proportsioon.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmine uue eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarahinnad on langenud. Tallinna korteriomandite tehingutehinna langus tipust küündib 50 protsendini. See paneb tõsiselt mõtlema, kas elamispinnad on muutumas atraktiivseks investeerimisobjektiks, mille väljaüürimine pakub omanikule stabiilset lisateenimise võimalust.

2007. a. aprillis oli Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetri tehinguhind 26 755 krooni. Septembris 2009. a. tuginedes maa-ameti osalistele andmetele on ruutmeetrihind langenud 12 100 kroonile. Kokku teeb see hinnalanguseks 55%.

Tõsi – ka üürihinnad on oluliselt langenud. Juunis 2007. a. oli portaali KV.EE andmetel üürikorteri keskmiseks pakkumishinnaks Tallinnas 148 krooni ruutmeetri eest. Augustiks 2009. a. on üürikorteri ruutmeetri pakkumishind Tallinnas langenud 82 kroonile ehk 44%.

Üürihinna ostu-müügihindadest madalam langus tähendab sisuliselt seda, et vara tootlus on suurenenud. Mitte oluliselt, kuid natuke siiski.

Meenutades möödaniku elamispindade üüriäri Eestis, siis tuleb tõdeda, et üürisummadest tulenevad rahavood on olnud pidevalt võrreldes väljaüüritava elamispinna väärtusega suhteliselt madalad. Üüriäri senine kasumlikkus on põhinenud eelkõige väljaüüritavate korterite väärtuse tõusul.

Võime eeldada, et tulevikuski jääb üüriäri kasumlikkus sõltuma neist mõlemast komponendist – üürihinnast ja vara väärtuse muutumisest. Viimase osakaal saab olema kindlast oluliselt väiksema proportsiooniga, kui näiteks kiire kinnisvara hinnatõusu ajavahemikul 2002.-2006. aastal.

Täna on elamispindade hinnad madalamal tasemel kui viimase viie aasta jooksul. Eeldusel, et majanduskasv on põhja kompimas võime loota, et peatselt on peatumas ka seniseks 2,5 aastat kestnud elamispindade hinnalangus.

Vaevalt järgneb hinnalanguse lõpule äkiline hindade hüpe üles, kuid ajalises perspektiivis 5 või 10 aastat võib suhteliselt kindalt öelda, et hinnad on tänasest kõrgemal. (Iseasi, et kui palju kõrgemal – see on juba keerulisem küsimus.)

Üüriäri on olnud kinnisvaraturu sektor, mis muudest erinevalt on muutunud masu ajal järjest aktiivsemaks.

Kuivõrd töötus on jätkuvalt kõrgel tasemel ning inimeste ebakindluse suurimaks põhjuseks on kartus töötuks jääda, siis elamispinna pikaajalisi ja rahamahukaid otsuseid inimesed eriti langetada ei julge. Seegi tähendab täiendavat aktiivsuse kasvutegurit üürisektoris.

Enne pimesi üürileandmiseks sobilikku korterit otsima tormamist tuleb igal juhul selgeks teha kaasnevad riskid, õigused ja kohustused. Eraisikust üürileandjal on soovitav võimalikud rahavood paberile kirja panna ja läbi need konservatiivselt läbi kaaluda, kas tulemus on ikka positiivne või mitte.

Õiguste ja kohustuste juures tuleb selgeks teha, mida on ja mida mitte õigus üürnikult nõuda, mida peab üürilevõtjale pakkuma. Väheoluline ei ole maksuküsimuste selgeks tegemine, sest nende vastu eksimine võib ühel momendil väga valusalt kätte maksta.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade üürileandmise äri muutub mõistlikumaks, kui see oli veel näiteks aasta või mõni tagasi. Seda kinnitab ka fakt, et nii mõnedki kinnisvarafirmad on tegemas või plaanimas investeeringuid väljaüüritavatesse elamispindadesse.

Siiski peab veel manitsusena mainima, et üüriäri ei lollikindel ja garanteeritud rikastumise valem. See on üks võimalus, mida ressursside olemasolul võiks kaaluda.

Korteriomandite tehinguhinnad ja elamispindade üüripakkumiste hinnad, kr/m2

Käesoleva kommentaar on kirjutatud Nordea Panga online majandusajakirjale Majandaja.ee.