2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel ehitusloa 359 eluruumi, mis on aastatagusest näitajast 1035 pea kolm korda vähem.

Loomulikult pidi sellisele langusele järgnema ka ehitusloa saanud eluruumide pindala langus. 2009. a. III kvartalis oli ehitusloa śaanud eluruumide pindala 57,4 tuhat ruutmeetrit.

Keskmine ehitusloa saanud eluruumi pindala kasvas selle tulemusena 160 ruutmeetrini. Võrdlusena olgu siin toodud, et keskmise kasutusloa saanud eluruumi pindala oli samal ajal kõigest 112 ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind

Ehitusloa saanud eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. aasta III kvartalis mitteeluruumide ehituse sektoris väga olulisi muudtausi ei toimunud. Statistikaameti andmetel sai ehitusloa 784 ja kasutusloa 233 mitteeluruumi.

Aasta teise kvartaliga võrreldes olid need numbrid üsna samas suurusjärgus, samuti 2008. a. III kvartaliga võrrelduna.

Küll vähenesid aastaga nii kasutusloa, kui ehitusloa saanud mitteeluruumide pindalad aastaga oluliselt.

2009. a. III kvartalis sai ehitusloa 259 ja kasutusloa 156 tuhat ruutmeetrit mitteelamispindu. Aasta varem 2008. a. III kvartalis olid vastavad numbrid aga 382 ja 262 tuhat ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa 689 eluruumi. Veel aasta tagasi oli kasutusloa saanud eluruume 1024.

Kasutusloa saanud eluruumide pindala tõusis 76,9 tuhande ruutmeetrini. Keskmiseks kasutusloa saanud eluruumi suuruseks teeb see 111 ruutmeetrit.

Aasta tagasi 2008. a. III kvartalis oli uue kasutusloa saanud eluruumi keskmiseks pindalaks kõigest 83 ruutmeetrit.

Järeldada saame siit, et oluliselt on vähenenud korterelamute ehk keskmisest väiksema pindalaga eluruumide ehitus. Suurenenud on aga eramute ehk keskmisest suurema pindalaga eluruumide ehituse proportsioon.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmine uue eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Elamispindade hinnalangus ja laenuraha raskem kättesaadavus aktiveerisid masuajal üüriturgu. Üürituru aktiivsus tõusis tuhast fööniksina ja paistis, et üürieluase võib olla samuti aus kodu, mille pärast häbenema ei pea.

Üürituru oluline probleem on selle vähene läbipaistvus. Enamus eluruumide üürileandjatest on eraisikud, kes ei ole huvitatud üürihindade avalikkusest.

Üheks indikaatoriks üürihindade analüüsimisel saab võtta pakkumishinnad. On igati selge, et pakkumishinnad jäävad reaalsetest tehinguhindadest kõrgemale, kuid hindade dünaamika analüüsimisel võib eeldada, et pakkumishindade liikumised järgivad reaalsete tehinguhindade liikumisi.

Alljärgnevalt on analüüsimisel kasutatud portaali KV.EE üüripakkumishindu.

Üürihindade tipp oli 2007. a.

Üürihindade tipp oli analoogselt ostu-müügitehingutelegi 2007. a. II kvartalis. Ja analoogselt ostu-müügihindadelegi asusid kõikide piirkondade üürihinnad sellest ajast alates langema.

Tallinna keskmine üüripakkumiste hind oli 2007. a. juunis 147 krooni. Oktoobriks 2009. a. oli see langenud 78 kroonini ruutmeetri eest, et pisut vähem, kui kaks korda ehk täpsemalt 47%.

Suurem on olnud üürihindade langus Lasnamäel ja Kristiine linnaosas. Lasnamäe üüripakkumishind kukkus 2007. a. juunikuiselt 111 kroonilt 54 kroonile. Kristiine linnaosa üürihind aga kukkus 164 kroonilt 77 kroonile ruutmeetri eest.

Protsentuaalseks hinnalanguseks oli Lasnamäel 51 ja Kristiine linnaosas 53 protsenti.

Keskmisest vähem on üürihinnad kukkunud Tallinna kesklinnas ja Mustamäel ning Pirital. Kesklinna hinnatase on kukkunud tagasihoidliku 41% võrra. Mustamäe ja Pirita hinnad on langenud 43% võrra.

Tallinna keskmisest 78-kroonisest üürihinnast kõrgem üüritase on Pirital ja kesklinnas. Pirita hinnatase on keskmiselt 96 ja kesklinnas 95 krooni tasemel.

Keskmisest pea kaks korda madalam on üürihind Lasnamäe, kus see on vaid 54 kr/m2. Hinna poolest soodsam on ka Haabersti linnaosa üürihind, mis on 62 kr/m2.

Üüriturg muutub samas rütmis ostu-müügituruga

Üüriturul valitsevad trendid, mis tulenevad paljuski kinnisvara ostu-müügiturust. Analoogselt ostu-müügiturule on üüriturulgi hinnad stabiliseerumas.

Ostu-müügituru passiivsus oli vesi üürituru veskile. Inimestel on vaatamata hinnaliikumistele vajadus elamispinda vahetada ja ebastabiilsete turutingimuste tõttu valiti vähemate riskidega seonduv üüriturg.

Üüriturg on kinnisvaraturu loomulik osa, mille proportsioon on Eestis suhteliselt hoomamatu, kuid siiski tõenäoliselt üsna madal. Tõenäoliselt on majandusurutis andnud tõuke aktiivsema ja läbipaistvama üürituru tekkeks.

Tallinna üürihindade dünaamika, kr/m2 (portaal KV.EE andmed)

Aasta kolmanda kvartali lõpus jäi eluasemelaenude jääk pisut alla 96 miljardi krooni tasemele, samas tehakse elamispindade turul järjest enam tehinguid. See tähendab, et üha enam tehinguid on finantseeritud omavahenditest, mitte pangalaenuga, leiab kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.

Toompark märgib kolmanda kvartali kinnisvaraülevaates, et eluasemelaenude jääk on vaikselt, kuid kindlalt alanemas, mis viitab sellele, et uut kinnisvara ostetakse ilma pangalaenuta.

Ta lisab, et alanenud on ka äriühingute laenujäägid. «Teisisõnu annavad pangad uusi laene vähem välja, kui vanu tagasi korjavad. Samas on võrreldes eluasemelaenude aastase «ainult» kolmekordse vähenemisega äriühingute laenukäibed kukkunud «kõigest» kaks korda,» kirjutab Toompark.

Ülevaate kohaselt kukkus aasta teises kvartalis äkilise hüppe teinud valminud eluruumide arv kolmandas kvartalis 689 eluruumini, mis teeb aastaseks languseks pisut üle 30 protsendi.

Teisalt tuleb mitteeluruume turule rohkem. III kvartalis sai kasutusloa 233 uut mitteeluruumi. See on pea sama palju kui aasta tagasi ja ehk 17 võrra aasta esimesest kvartalist enam.

Artikli autor on Gert D. Hankewitz. Artikkel ilmus 05/11/2009 väljaandes E24.ee.

2009. a. II kvartalis sai statistikaameti andmetel ehitusloa 810 mitteeluruumi. Aasta varem sai ehitusloa 920 mitteeluruumi.

Küll on aga aastaga langenud oluliselt ehitusloa saanud mitteeluruumide pindala. 2008. a. II kvartalis sai ehitusloa 338 500 ruutmeetrit mitteeluruume käesoleva aasta 188 800 ruutmeetri vastu.

Käesoleva aasta II kvartalis valmis ehk sai kasutusloa 229 mitteeluruumi aastataguse 249 vastu. Samas praktiliselt ei muutunud kasutusloa saanud mitteeluruumide pindala, mis mõlemal aastal oli ligilähedaselt 270 000 ruutmeetrit.

Jätkuvalt puudub seos ehitusloa saanud ja kasutusloa saanud eluruumide vahel. Selle põhjuseks on asjaolu, et mitmed ehitusload jäävad nö sahtlipõhja vedelema, sest on raskused nede ehitusse andmise finantseerimisel.

Ehitusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvaraturg on endiselt langemas. Langustempod kinnisvaraturgu mõjutavates valdkondades on aeglustumas ning loodetavasti tähendab see peatsselt saabuvat turu põhja, millest võiks alguse saada turu taastumine. Oluliste kinnisvaraturgu mõjutavate teguritena on palgakasv pöördunud negatiivseks, samuti on endiselt kiires tempos vähenemas pankade väljastatavad (eluaseme-)laenude mahud.

• Töötute arv kasvab. 2009. a. I kvartali seisuga oli Eestis 79 000 töötut ehk aastatagusest pea kolm korda rohkem. Positiivne on see, et iganädalaselt lisanduvate töötute arv on hakanud aasta teises kvartalis vähenema.
• Palgatõus pöördus negatiivseks. 2009. a. I kvartalis oli palga kasv võrreldes eelmise aastaga -1,5%. See tähendab, et palk langes aasta baasil esimest korda kogu krooni kehtivuse aja jooksul. Keskmiseks kuupalgaks oli 2009. a. I kvartalis 12 147 krooni.
• Ehitustööde maht vähenes kolmandiku. Ehitustööde maht 2009. a. I kvartalis oli 8,2 miljardit krooni ehk aastataguses 30,6% vähem. Kesised laenuvõimalused ja ettevõtete vähene valmidus investeerida tõenäoliselt jätkavad ehitusmahtude langust edaspidigi.
• Hoonete ja rajatiste soetamine suurenenud. Põhivarainvesteeringud on 2009. a. I kvartalis võrreldes mullusega vähenenud 10% võrra 8,5 miljardi kroonini. Samas on aastaga suurenenud investeeringud hoonete ja rajatiste soetamisse 30% võrra 2,3 miljardi krooni tasemele.
• Euribor jätkab langust. Eluasemelaenude intressimäära baasiks olev euribor langes 2009. a. II kvartali lõpuks rekordiliselt madalale 1,313 protsendini. See on aidanud eluasemelaenude intressimääral langeda 3,9 protsendini. Veel aasta tagasi oli euribor 5,2 ja intressimäär 6,1%.
• Pangad vähendavad laenuportfelle. Eluasemelaenude kui eraisikulaenude jäägid ehk pankade laenuportfellide suurused jätkavad eelmise aasta lõpust alguse saanud vähenemise trendi. Eluasemelaenude jääk on 2009. a. II kvartali lõpuks kvartaliga vähenenud 400 miljoni krooni võrra 96,3 miljardi kroonini, eraisikulaenude portfell on vähenenud 900 miljoni krooni võrra 118,7 miljardi kroonini.



• Laenukäive kukub kivina. 2009. a. II kvartalis väljastati uusi eraisikulaene 2,7 ja eluasemelaene 1,8 miljardi krooni väärtuses. See teeb aastaseks laenumahu vähenemiseks vastavalt 6,6 ja 5,5 miljardit krooni. Laenukäibe tipust on kukkumine üle viie korra.
• Äriühingute laenumahud kahanevad. 2009. a. II kvartalis väljastati äriühingutele laene 8,4 miljardi krooni väärtuses, laenujääk oli 115 miljardit krooni. Analoogselt eluasemelaenudele on laenujääk kahanemas, laenukäive on aastatagusega võrreldes vähenenud 5,9 miljardi krooni võrra.
• Laenukoormus suureneb. Eraisikulaenujääk küll kahaneb, kuid sellest kiiremini kahaned sisemajanduse kogutoodangu näitaja. Seeläbi on 2009. a. I kvartali seisuga suurenenud laenude ja sisemajanduse kogutoodangu suhe juba 49,5 protsendini.
• Valminud eluruumide arv suurenes. 2009. a. II kvartalis valmis Eestis 951 uut eluruumi kogupinnaga 84300 ruutmeetrit. See on eluruumide arvu osas üle poole võrra rohkem kui käesoleva aasta esimeses kvartalis, kuid siiski 400 võrra vähem aastatagusest.
• Uute mitteeluruumide arv kasvab. 2009. a. II kvartalis sai kasutusloa 229 uut mitteeluruumi ehk 17 võrra aasta esimesest kvartalist enam. Aasta varasema ajaga võrreldes vähenes kasutusloa saanud mitteeluruumide arv 20 võrra.
• Kinnisvaratehingute arv sesoonses tõusus. 2009. a. II kvartalis tehti Eestis 9831 kinnisvaratehingut koguväärtusega 5,3 miljardit krooni. Tehingute arv on aasta esimesest kvartalist suurem, kuid seda ainult iga-aastase sesoonse turu elavnemise tõttu. Aastatagusest ajast tehti 2009. a. II kvartalis 30% võrra vähem kinnisvaratehinguid, nende tehingute väärtus langes aastaga 55% võrra.

Kinnisvaraturg on jätkuvalt nii tehingute kui tehingute väärtuse alusel jätkuvas languses. Üksikud tehingute arvu tõusud on osutunud eranditeks, mis turgu pöörata ei ole suutnud.

Siiski võib turul näha rohkem positiivseid märke kui veel napid kolm kuud tagasi. Euribor on jätkuvalt madal ning pisut on langenud ka uute laenude intressimäär. Aastatagusega võrreldes on küll tehingute arv suures languses, samas on turul tunda suvele ebakohast aktiivsuse tõusu. Kahtlemata on positiivne Swedbank’i vihje, et nad võiksid kaaluda eluasemelaenu omafinantseeringu määra vähendamist.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. II kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.

2009. a. II kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis ehitusloa 605 eluruumi kogupinnaga 87 800 m2. See on pea kaks korda enam kui aasta esimeses kvartalis, mil ehitusloa sai kõigest 326 eluruumi, kuid samas siiski kolm korda vähem kui 2008. a. II kvartalis. Siis sai ehitusloa 2141 eluruumi kogupindalaga 220 000 ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud eluruumide keskmiseks pindalaks oli 145 ruutmeetrit. See näitab selgelt, et kaalukauss on kaldunud ühepereelamute ehitamise kasuks ning keskmist eluruumi pinda allapoole viiv korterelamute osakaal on märgatavalt vähenenud.

Näiteks 2006. aastal korterite ehitusbuumi ajal oli keskmise ehitusloa saanud eluruumi pindala 100 ruutmeetri suurusjärgus.

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind

Ehitusloa saanud eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. II kvartalis sai statistikaameti andmetel Eestis kasutusloa (ehk valmis) 951 eluruumi pindalaga 84 300 m2. Veel aasta tagasi oli uute eluruumide arvuks 1398 ja pindalaks 117 800 ruutmeetrit.

Samas on see märksa rohkem kui aasta I kvartali 593 uut eluruumi.

Uue eluruumi pindala on kahanenud 88,6 ruutmeetrile, mis on märksa vähem kui kahel eelmisel kvartalil, mil keskmise uue elamispinna pindala ületas 100 ruutmeetrit.

Kuivõrd uusarendustega alustamine on viimasel ajal enam kui napp, siis võib eeldada, et lähemate eesolevate kvartalite jooksul jätkab valmisvate eluruumide arv langust.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

2009. a. aluguse seisuga on Eestis 650 500 eluruumi, mis on 5300 võrra suurem näitaja, kui aasta varem. Protsentuaalselt on aga eluruumide arvu juurdekasv kõigest 0,82%, mis ilmselgelt ei kata ära eluruumide amortiseerumist.

Eluruumide pindala suurenes aastaga 39,32 miljonilt ruutmeetrilt 39,78 ehk 1,17% võrra.

Käesoleva 2009. aasta jooksul eluruumide lisandumine nii arvu kui pindala osas enam kui tõenäoliselt aeglustub, sest ehitusbuum on lõppenud ja uusi eluruume lisandub napilt.

1000 elaniku kohta on Eestis 2009. a. alguse seisuga 485 eluruumi ehk ühes eluruumis elab keskmiselt 2,06 inimest. Ühes eluruumis elavate inimeste arv on stabiilselt vähenenud. Veel 2001. aastal elas ühes eluruumis keskmiselt 2,20 inimest ehk 1000 elaniku kohta oli tänase 485 asemel kõigest 455 eluruumi.

Elamispinna lisandumine ja üldisest rahvaarvu langusest tingitud ühes eluruumis elavate inimeste arvu vähenemine on viinud selleni, et ühe elaniku kohta oleva elamispinna ruutmeetrite arv järjest tõuseb.

2001. aastal oli Eestis ühe elaniku kohta 27,3m2 elamispinda. 2009. aasta alguse seisuga oli see näitaja kasvanud aga 29,7 ruutmeetrini.

Elamispindade omanike struktuuris muutusi toimunud ei ole. Erastamine on ammu läbi ja elamispinnad kuuluvad valdavas osas ehk 96% ulatuses eluruumide arvust erasektorile. 1% eluruumidest kuulub riigile ja 3% kohalikele omavalitustele.

Ka toalisuse alusel on eluruumide struktuur üsna stabiilne. Üheks selle stabiilsuse põhjuseks on kindlasti ka minimaalne elamispindade uusarendus.

Valdava enamuse ehk 2/3 elamispindadest moodustavad 2- ja 3-toalised pinnad, mida on kokku 67% elamispindade koguarvust. 1-toalisi eluruume on 15% ja 4-toalisi 12% ning suuremaid 6%.

Eluruumide arv (*1000) ja pind (miljon m2)

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Eluruumide omanikud: erasektor, kohalikud omavalitsused, avalik sektor

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, 1000

Olemasolevate eluruumide jaotus tubade arvu järgi, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!