Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on juba kolmandat nädalat järjest püsinud 64 punkti peal. Aastaga on indeks 80 punkti pealt kukkunud 20%.

Samas ei saa mööda vaadata faktist, et ühe punkti laiuses kõikumisvahemikus on KV.EE indeks püsinud nüüdseks juba pea neli kuud.

Absoluuthindades on elamispindade keskmine pakkumishind portaali KV.EE andmetel jäänud aastataguse 16 400 krooni asemel tänaseks 13 150 krooni peale pidama.

Pakkumishindade indeksi stabiilsus annab selge märgi, et elamispindade müüjad on saavutanud sisemise kindluse, et enam ei ole vaja pakkumishindu langetada – ostja leiab olemasolevaltki hinnatasemelt.

Edasine hinnalangus paistaks atraktiivne kinnisvaraspekulantide ja teiste turule esmakordselt sisenejate seisukohast.

Samas peab mõistlik hinnatase arvestama ka kinnisvara tootmiseks vajalike kuludega ja andma võimaluse kinnisvaraarendusest kasumit teenida.

Vastasel korral elamuarendus peatub (nagu see tänaseks praktiliselt on juba juhtunud) ning seeläbi läbi hoonete amortiseerumise olemasolevate elamispindade keskmine kvaliteet halveneb.

Loomulikult peab mõistlik kinnisvara hinnatase arvestama ka nõudluse poolega. Nõudluse poole pealt vaadates on elanike ostujõud üsna mõistlikul tasemel ületades buumiaegset pea kaks korda.

Võib üsna kindlalt arvata, et hindade stabiliseerumine annab võimaluse peatselt tunda tugevat jalgealust, mis annaks taas võimaluse stabiilseks kinnisvara hinnatõusuks. Stabiilne hinnatõus on igal juhul positiivne. Buumiaegsed äkilised tõusud või kriisiaegsed äkilised langused on turu tervist pärssivad.

Kinnisvara hinnatõusu juures võiks tõmmata paralleeli inflatsiooniga ehk üldise hinnataseme tõusuga. Mõistlikul määral inflatsioon on majandus ergutav. Liiga madala või liiga kõrge taseme puhul muutub hinnatõus majandust pärssivaks.

KV.EE Indeksi graafik

Makromajanduse üldised trendid

Eesti makromajandust, nii nagu enamikku majandussektoreid üldiselt, iseloomustas langev kurss ja seda SKP languse näol. Majanduslanguse tempo aeglustus ootuspäraselt aasta teises kvartalis ning alates kolmandast kvartalist võis täheldada ka SKP languse aeglustumist, mil see jõudis mullusega võrreldes 15,6% piirile. Aasta neljandas kvartalis oli SKP languseks 9,4% ning aasta keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 14%, vastates seega Eesti Panga sügisel avaldatud majandusprognoosile.

Tarbijahinnaindeks tõusis Statistikaameti andmetel detsembris 0,1% võrreldes novembriga ning langes 1,7% võrreldes 2008. aasta detsembriga. Novembris 2009 täitis Eesti ka Maastrichti inflatsioonikriteeriumi. Eesti Panga hinnangul täidab Eesti kevadel toimuva korralise hindamise ajal kõik Maastrichti kriteeriumid, mis tähendab, et euro-ootus võib endaga kaasa tuua kinnisvaraturu mõningase elavnemise.

Kuigi baasintressimäärad olid 2009. aasta lõpuks madalad, lükkasid ettevõtted ja eraisikud investeerimis- ja tarbimisotsuseid edasi. Kuna sise- ja välismaine nõudlus oli madal, kasutasid majapidamised ja ettevõtted eelkõige sisemisi reserve, piirasid tarbimist ning olid investeerimisotsustega ettevaatlikud. Hoolimata sellest säilis turul konkurentsivõimelisus ning võrreldes aasta esimese poolega võis märgata stabiliseerumist ka finantssektoris.

Lühiülevaade kinnisvaraturust 2009. aastal

2009. aastal teostati 26 464 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on ligikaudu 23% madalam võrreldes aastaga 2008. Tugevat langustrendi võis täheldada ka hindade puhul: kui 2008. aastal oli keskmiseks ostu-müügitehingu maksumuseks 988 000 krooni, siis 2009. aastal oli sama näitaja 681 000 krooni. Hinnad langesid niisiis ligi 31%, jõudes samasse hinnaklassi 2004. aasta keskmiste müügihindadega.

Tehingud elamispindadega ning keskmised hinnad

Korteriomanditega teostati 2009. aastal kümnes Eesti suuremas linnas Maa-ameti detsembrikuu andmetel kokku 6411 ostu-müügitehingut. Neist suurem osa leidis aset Tallinnas, kus tehti 4384 tehingut, mis on 34% vähem kui aastal 2008. Tallinnale järgnesid Tartu 768 tehingu ja 47%-lise langusega ning Narva 424 tehingu ja 19%-lise langusega. Enim langes korteritehingute arv Paides ja Viljandis, vastavalt 74% ja 54%. Kõrgeimad keskmised ruutmeetrihinnad olid ootuspäraselt Tallinnas ja Tartus, kus keskmised hinnad olid vastavalt 13 622 EEK/m² ja 11 667 EEK/m², hinnalangus võrreldes aastaga 2008. oli vastavalt 37% ja 33%. Enim odavnesid korterid Narvas ja Paides, kus keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli vastavalt 4969 EEK ja 4804 EEK, langus võrreldes aastaga 2008 oli antud linnades vastavalt 53% ja 46%.

Eramutega teostati üheksas maakonnas eelmise aasta 11 kuu jooksul 1779 ostu-müügitehingut, suurem osa neist leidis aset Harjumaal. Hoonestatud elamumaadega teostatud tehingute keskmised hinnad langesid Harjumaal 2009. aasta jooksul märgatavalt. Kui aasta esimeses kvartalis oli keskmiseks tehinguhinnaks 2,36 mln krooni, siis teises kvartalis oli see näitaja 1,75 mln krooni ja kolmandas 1,43 mln krooni. Keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 27%.

Harjumaal võis aasta teises pooles täheldada korteritehingute arvu püsivat tõusu. 2009. aasta kolmandas kvartalis tehti Harjumaal 1630 ostu-müügitehingut, mis on 53% rohkem kui esimeses kvartalis, ent 20% vähem kui samas kvartalis aasta varem. Keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 690 000 krooni, mis on 25% vähem kui esimeses kvartalis. Tehingute arv jõudis 2008. aasta tasemele, ent hinnad langesid samale tasemele, mis 2005. aastal. Sama trendi võis märgata Tallinna linnas, kus tehingute arv tõusis, ent hinnad langesid ligi 25%. Hinnad langesid eelkõige järelturu ja kehvema kvaliteediga korteritel. Uutel korteritel võis täheldada aasta viimases kvartalis hinnalanguse peatumist.

Kuna viimase aasta jooksul pole Tallinnasse uusi kortereid praktiliselt juurde ehitatud ja enne 2010. aasta lõppu pole elamuturule ka midagi lisandumas, siis on paremad pinnad juba müüdud ja uued korterid muutumas defitsiidiks. See aga tähendab, et uute elamispindade puhul pole enam vaja hindasid langetada, pigem võivad need hakata hoopis tasapisi kerkima.

Tartumaal oli languses nii korteritehingute arv kui ka keskmine ruutmeetrihind. Aasta jooksul sõlmiti 772 ostu-müügitehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 11 660 krooni, võrreldes 2008. aastaga on tehingute arv langenud 45% ning hind 33%.

Pärnumaal võis täheldada sarnast trendi Tartumaaga. Ostu-müügitehinguid teostati varasemast vähem, müügiperioodid pikenesid ning müügis olevate korterite hulk suurenes. Korterite tehinguhinnad on võrreldes eelneva aastaga langenud kuni 50%

Viljandimaal langesid korterite hinnad võrreldes aasta algusega 10-20%. Rohkem langesid halvemas seisukorras olevate korterite hinnad, kuna pakkumiste rohkuse tõttu on nõudlus nende järele vähenenud. Renoveeritud korterite hinnad langesid vähem. Enim oli nõudlust korterite järele hinnavahemikus 5000-7000 EEK/m².

Läänemaal oli hinnalangus ca 15%. Võrreldes esimese kvartaliga tõusis kolmandas kvartalis tehingute arv 13-lt 27-le. Võrreldes 2008. aastaga oli müügiperiood oluliselt pikenenud.

Virumaal I ja II kvartalis toimus võrdlemisi suur hinna langus ning huvi kinnisvaratehingute vastu oli madal, nappis investeeringuid. Eriti drastiline oli olukord Ida-Virumaal, kus paljud tehingus jäid ostjate likviidsus probleemide tõttu sooritamata. Aasta teisel poolel hinnalangus aeglustus ja piirkonniti kasvas huvi ka kinnisvaratehingute vastu.

Teisi maakondi iseloomustas eelkõige suhteliselt madal tehingute arv, müügiperioodi tuntuv pikenemine ning jätkuv hindade langus.

Järeldused 2009. aastal valitsenud trendidest ja väljavaated käesolevaks aastaks

Kuna korteriomandite tehingute arv on viimased kolm kvartalit olnud tõusuteel, võib sellest välja lugeda lootust elamispindade turu aktiveerumisele. Kuigi inimeste finantsvõimalused on piiratumad kui varem, eelkõige palkade kärpimisest tingituna, on ka hinnad muutunud varasemast märksa taskukohasemaks. Seetõttu võib 2010. aastaks prognoosida elamispindade turu stabiliseerumist mõõdukas tempos ning väljumist nn kriisi mentaliteedist, et „kõik läheb veelgi odavamaks ja ootame veel“. Just praegu on parim aeg püsiväärtusliku kinnisvara soetamiseks!

Varasemaga võrreldes on kinnisvara ostja muutunud teadlikumaks. Majanduslangus on kinnisvaraturgu oluliselt puhastanud. Inimesed loevad rohkem raha ja tahavad selle eest saada kvaliteetset kaupa. Odavate „papist paleede“ aeg on läbi. Asukohale lisaks mängivad uute objektide puhul järjest enam rolli madalad haldus- ja küttekulud, energiasäästlikus ja kinnisvarafirmade ning arendajate poolt pakutavad garantiid.

Tänane euribori tase on laenuvõtjale väga soodne ja pankade soov taas laenu anda tõusnud, küll aga on pangad oma riskimarginaale tõstnud. Kuna hoiuste intressid on viimase poole aasta jooksul tublisti langenud, siis pole raha kogumine pangaarvele enam kuigi atraktiivne, investeerimine kinnisvarasse on märksa tulutoovam.

Artikli autor on Mart Saa, Arco Vara Kinnisvarabüroo juhatuse liige

Mis on kinnisvaraarendus? Mis on turundus? Kinnisvaraarendaja – küsi neid küsimusi oma ettevõtte töötajatelt.

Sa vajad kiiret abi, kui:

• enamus ei ütle, et kinnisvaraarendus on kinnisvarale väärtuse lisamine;
• enamus ei ütle, et turundus on tarbija vajaduste rahuldamine (või midagi analoogset, mis põhineb tarbijate vajadustel), vaid sonib midagi napist reklaamieelarvest.

Sul on vaja terviklikku lähenemist kinnisvaraarendusprojektile alates selle loomisest kuni mahamüümiseni. Ja veel natuke enamgi. Muidu ei ole Sa karmis konkurentsivõitluses ellujääjate poolel.

Miks ma saan Sind aidata, sest:

• olen kirjutanud magistritöö korterelamute turundusest. A-st kuni O-ni ja veel natuke laiemalt;
• olen andnud kinnisvaraturunduse loenguid Tallinna Tehnikaülikooli magistrandidele juba neli aastat;
• oman aastatepikkust praktilist kogemus ja tugevat teoreetilist baasi kinnisvara / turunduse / müügi / koolituse valdkonnas.

Seetõttu pakun Sulle, kinnisvaraarendaja, 4-päevast ettevõttesisest elamispindadele orienteeritud kinnisvaraturunduse koolitust, mis aitab:

• ettevõtte töötajatel mõista, turunduse tarbijakeskseid lähteprintsiipe;
• läheneda kinnisvaraarendusprotsessile ja -projektile terviklikuna alustades krundihankest kuni müügikorralduseni (ja veel enam);
• luua kava, mis reaalselt annab võimaluse projekti realiseerimiseks parimatel tingimustel.

Koolitus on suunatud eelkõige:

• arendusprotsessi kui terviku eest vastutavatele inimestele;
• turundusjuhtidele ja -spetsialistidele;
• projektijuhtidele;
• maakleritele ja müügimeestele.

Kinnisvaraturunduse koolitus kestab 4 päeva, iga päev teeme 4 tundi tööd. Koolitus toimub vestlusringis, kus teoreetilise baasi külge seome ettevõtte enda ja konkurentide parima praktika. Viimasel koolituse päeval analüüsime praktiliset tööd juba olemasoleva või planeeritava projekti parima realiseerimise teemal.

Kinnisvaraarendaja! Palun helista mulle kohe +372 525 9703 või saada meil tonu@adaur.ee ja paneme asjad paika, et Sa saaksid järgmiseks tõusuks varakult valmis olla!

Ilmunud on Goodson & Red ja Tõnu Toomparki koostöös valminud Tallinna kesklinna kinnisvaraturu ülevaade.

Ülevaade keskendub eelkõige Tallinna kesklinna üüriturule.

Ülevaade tõdeb, et raskused majanduselus on vähendanud kinnisvara ostu-müügitehingute hulka ning karmistunud laenutingimused on suunanud hulga kliente üüriturule. Üha enam inimesi mõistab, et hinnatõusude ja -languste riskide maandamiseks on üürikorter väga sobilik variant ning et kodu ei pea kindlasti ise omama.

Üüripakkumiste hulk on vaikselt vähenemas, kuid see võib olla vaikus enne tormi. Põhja jõudnud ostu-müügihinnad on aktiveerinud kinnisvarainvestoreid, kes plaanivad eeloleva hinnatõusu ootuses elamispindadesse investeerida. See võib pakkumist suurendada nii üksikpakkumiste, kui ka kogu arendusprojekti üüriturule ilmumise läbi.

Pidurduva langusega üürikorterite pakkumishinnad ja aktiivne turg annavad tunnustust, et lisaks ostu-müügihindadele võime rääkida ka üürihindade põhja saavutamisest. Üha enam kortereid on võimalik üürile anda pakkumishinnaga, st hinda alla kauplemata. Üha enamatele üürikorteritele on mitu soovijat.

Korterite väljaüürimise kasumlikkus jääb endiselt toetuma eelkõige ootusele, et väljaüüritava korter väärtus kasvab. Väljaüürimisest tulenev rahavoog on täiendav ressurss, mis peab aitama katta jooksvad kulud.

Eestit kui investeerimiskeskkonda on oluliselt mõjutamas euroga liitumise palavik. Senised signaalid on selles osas positiivsed, mis lubavad, et uuest 2011. aastast tõepoolest euro Eestis käibele tuleb. Senised signaalib lubavad ka seda, et euro vahetuskursiks tuleb seni fikseerituna püsinud 15,6466 krooni. Siiski peab arvestama, et Eesti euroga liitumine ja liitumiskurss saavad selgeks 2009. aasta keskel.

Ülevaade on võimalik alla laadida:
100223_turuylevaade_tallinna-kinnisvara-q1-2010_web190210.pdf

Mullu märtsis vedasime Enn Tosso’ga kihla, kas 2010. a. Tallinna korteriomanditehingute mediaanhind on 2009. a. tasemest kõrgemal või madalamal.

Minu väide oli, et 2010. aasta hinnatase jääb 2009. aastale alla. Enn väitis vastupidist.

2009. a. märtsis tehtud Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetri mediaanhind oli 14 153 krooni.

Ajaliselt oli tegemist majanduse ehk isegi kõige raskema momendiga. 2009. aasta esimese kvartali lõpp oli aeg, kus kõiksugu kindlustundeindikaatorid olid kõigi aegade madalaimatel tasemetel.

Pankurid rääkisid sel ajal seminaridel numbrite asemel luuletusi – keegi lihtsalt ei osanud prognoosida, mis aasta asemel isegi paari nädala pärast üllatuse võib tuua.

Tööpuudus oli jõudsalt kasvamas ja kinnisvaratehingute arv oli rekordiliselt madal. Hinnad olid elamispindade turul aasta tagasi veel väga selges languses. Turul ei olnud ühtegi optimismi sisendavat märki.

Nii ei olnud raske vastu võtta kihlvedu kinnisvarahindade liikumise suuna osas. Seda veel eriti põhjustel, et aasta tagasi puudus vähimgi baas, mis oleks andnud põhjuse isegi hindade stabiliseerumiseks.

Tänase seisuga on maa-ameti andmeil Tallinna korteriomanditehingute mediaanhind 12 383 krooni ehk aastatagusest märtsist ~13% allpool.

On ehk pisut ajast ettetõttamine kuulutada märtsi kuu baasil tehtud kihlvedu juba täna lõppenuks, kuid olgem ausad – ühe kuuga hinnatase siiski vaevalt sedavõrd tõuseb, et eelmist aastat ületada. Tänasest aga aasta edasi prognoose teha on juba märksa raskem.

Artikkel ilmus 22/02/2010 portaalis Ehitusuudised.net.

Näeme aadressil KV.EE!

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jäänud juba kolmandat järjestikkust kuud püsima ühe punkti laiusesse vahemiku. Tänase seisuga näitab KV.EE indeks 63,9 punkti taset.

Aastataguse ajaga on indeks siiski langenud 21%. Pakkumishindade tipust 2007. aasta kevadel on indeksi langus 41%.

Ei maksa ehk korratagi mõtet, et indeks on stabiliseerunud ja see võib tähendada hinnalanguse lõppu ka pakkumise poole pealt.

Küll tasub tähelepanu pöörata elamispindade pakkumiste arvu järjekindlale vähenemisele.

Tänase seisuga on portaalis KV.EE suurusjärk 17250 pakkumist. See on aastatagusest 18% vähem. Poole aastaga on pakkumiste arv vähenenud 8% võrra.

Elamispindade pakkumiste arv suurenes kinnisvarabuumi ajal ja buumi lõppedes kuni 2008. aasta oktoobrini. Alates sellest ajast on portaalis KV.EE pakkumiste arv pea sirgjooneliselt vähenenud.

Kindlasti on osaline pakkumiste arvu vähenemine tingitud nõrgemate maaklerite turult lahkumisest ning sellest tingitud dubleerivate pakkumiste arvu vähenemises. See oli pakkumiste arvu vähenemise põhjuseks aasta tagasi.

Täna on pakkumiste arvu vähenemisel aga hoopis teised põhjused.

Lootus, et oleme jõudnud kinnisvaraturu hinnapõhja paneb kinnisvaraomanike müügiotsust edasi lükkama. Seda teevad loomulikult ainult need, kel müügiotsuse edasilükkamise võimalus on.

Järjest enam tundub, et euro on tulemas meile lähemale, kui kunagi varem. Euro-lootus süstib positivismi, mis börsiindeksit mitmeid kümneid protsente on kasvatanud. Arvata, et kinnisvaraturg jääb neist emotsioonidest täiesti puutumatuks, on naiivne.

Olen kaugel sellest, et ootaksin tagasi 2004.-2006. aasta defitsiidiaegu elamispindade turule. Siiski tuleb tunnistada, et 2008.-2009. aastat iseloomustab elamispindade ülepakkumine. Nüüd on pakkumiste arv normaliseerumas.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade turul on mitmeid näitajaid, et selle tervis on selgelt paranemise teel.

Elamispindade sektor on teiste kinnisvaraturu sektorite seas esimene, mis kriisist toimub. Sellekohased märgid lubavad, et peatselt võiks olla järjekord järgmiste turusektorite käes.

KV.EE Indeksi graafik

09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.

“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”

Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.

Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

• Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade
• Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Lisainfo

Eesti büroopindade tänasel turul valitseb ülepakkumine, mis survestab hindu ning tõstab vakantsust. Liiga lihtsaks see büroohoonete omanike elu ei tee. Võrreldes Eesti bürooturgu aga lähimate naabritega võib vaieldamatult väita, et Tallinnas võiks olla büroopindu tänasest kordades enam.

Tänasest pessimismi tekitavast büroopindade ülepakkumisest ei saa loomulikult mööda vaadata. Tallinnas on pea pool miljonit ruutmeetrit büroopindu, millest hinnanguliselt 20% ootab kannatamatult üürniku. Tegemist on üüratu koguse vaba pinnaga, mille absorbeerimine võtab kindlasti mitmeid aastaid aega.

Hetke turuolukorrast ei tohiks lasta end liialt hirmutada. Tähtis pole see, kus me oleme, vaid see, kuhu me suundume. Kui heita pilk kaugemale ning mõelda sellele, kui palju võiks Tallinnas kahekümne-kolmekümne aasta pärast kontoripinda kokku olla, siis tasub kauni kodulinna näitajaid võrrelda parimate lähinaabritega. Absoluutnumbritest tähtsamaks muutuvad siin suhtarvud.

Tallinnas on tänase seisuga Colliersi andmetel 1,1 ruutmeetrit büroopinda elaniku kohta. Meist sadakond kilomeetrit põhjapool Helsinkis on ühe elaniku kohta büroopinda juba 6,4 ruutmeetrit. Stockholmi büroopindade hulgaks ühe elaniku kohta annab Colliers 8,1 ruutmeetrit.

Esialgu võiksime Eesti lati naaberriikide kõrgeltarenenud pealinnadest pisut allapoole seada ja võrrelda Tallinna büroopindade hulka mõne Soome tubli väikelinnaga. Näiteks Tamperes on büroopinda 4,4 ja Turkus 4,0 ruutmeetrit elaniku kohta ehk ligi neli korda Tallinnast rohkem.

Nendele numbritele tuginedes võime väita, et Tallinna büroopindade turg on täna alles lapsekingades, mis tähendab jõudsat kasvu algust lähituleviku teismelise eas.

Loomulikult ei saa väita, et täna peaksid kopad ja kraanad mürisema lööma ja alguse peaks saama uute kontorihoonete ehitusbuum. Büroopindade viimine „Tampere tasemele“ eeldab esmalt tänasest masust edukalt väljarabelemist.

Järgmise küsimusena seisab ees majandusstruktuuri muutus selliseks, et uutele kontorihoonetele oleks tõepoolest reaalset rakendust. Olemasolev majandusstruktuur meid viie rikkama sekka liiga kiiresti ei vii ja büroode nõudlust ei kasvata. Majanduse struktuur peab muutuma selliseks, kus lisaväärtust toodavad kõrgeltharitud nutikad inimesed kontorites ja laborites.

Majanduse struktuuri muutusele aitaks kindlasti kaasa mõne Euroopa Liidu institutsiooni „peakorteri“ Eestisse meelitamine. Tunnustame siinkohal Eesti riigi ponnistusi IT agentuuri Eestisse toomiseks. Sellised institutsioonid aitavad tihendada kontakte Euroopa otsustajate ja meie ettevõtjate vahel, luues uusi võimalusi rahvusvaheliseks koostööks.

Konvergents ehk majanduse ühtlustumine Euroopa Liiduga on aeganõudev, kuid loodetavasti vääramatu protsess. On selge see, et meie majanduse struktuur ja lisaväärtuse loomise allikad võiksid olla pikemas perspektiivis analoogsed ja pigem lähedased lähinaabritele.

Oleme büroopindadeturul täna suhteliselt keerukas olukorras, kuid vaevalt õnnestub meil vältida arenguid, mis on toimunud naaberriikides. Enam kui tõenäoliselt oleme me 20-30 aasta pärast majandusarengus samas punktis või isegi paremas seisus, kus on meie naaberriigid täna. See tähendab, et Tallinnas võiks olla büroopindasid tänasest mahust mitmetes kordades enam.

Artikli autor on Gert Jostov, Ülemiste City juhatuse esimees.

Tallinna ja Eesti korteriomanditehingute arv on kolm kvartalit järjest tõusnud. Käesoleva aasta esimene kvartal tõenäoliselt tuleb madalama tehingu arvuga, kui 2008. aasta viimane kvartal, kuid siiski kõrgema tehingute arvuga, kui 2009. aasta madalseisu jõudnud esimene kvartal.

Keskmise hinna põhi jääb tänase seisuga nii Eestis, Tallinnas kui Pärnus 2009. aasta kolmandasse kvartalisse. Eks lähitulevik näitab, kas see jääb kogu kriisi põhjaks.

Tartu tehingute hinnad olid siiski 2009. a. IV kvartalis madalamal tasemel, kui varasematel perioodidel.

Korteriomanditehingute arv

2009. a.IV kvartalis osteti-müüdi Tallinnas 1507 korteriomandit. Tartus vahetas omanikku 233 ja Pärnus 95 korteriomandit.

Kogu Eesti korteriomanditehinguteks oli 2009. aasta viimases kvartalis 3069.

Korteriomanditehingute arv on enam, kui selgelt taastunud. Turul on kinnisvara jaeostjaid, kuid kindlasti  on aktiveerunud ka investoreid, kes otsivad soodsaid ostuvõimalusi.

Tõusva tehingutearvu valguses ei ole tõusnud eluasemelaenude käibed. See tähendab, et palju oste tehakse ilma laenuraha kasutamata.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Võrreldes aastataguse ajaga on taas üle hulga aja korteriomanditehingute arvu juurdekasv positiivsusesse pöördunud.

Tallinnas tehti möödunud aasta viimase kvartali jooksul tehinguid 16% aastatagusest ajast enam. Tartu ja Pärnu tehingutearvud jäid aastagausega pea samale tasemele tõustes Tartus 1 ja langedes Pärnus 2 protsenti.

Kogu Eesti korteriomanditehingute arv tõusis aastaga Tallinna toel 5%.

Tehingute arvu languse tõusuks pöördumine on oluline tegur kinnisvaraturu tervise taastumisel. Õnneks ei ole juba 2009. a. kestel silmapaistnud tehingute tõus ja klientide turule naasmine pöördunud.

Siiski on raske oodata pikaajalist tehingute arvu tõusu, sest elamispindade turu aktiivsus on juba niigi üsna parajal mõistlikul tasemel.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute hinnad on üle saamas teravast langusest. Senine hinnapõhi jääb 2009. aasta III kvartalisse.

Veel enamuses eesolevat külma talve ja kõrget tööpuudust arvestades võib kinnisvarakriisi lõpliku hinnapõhja seljataha jätmine küll pisut ennatlikuks osutuda. Samas ei saa võimalik täiendav hinnalangus tänu turule naasnud klientidele olla väga suur.

Tallinna korteriomanditehingu keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli 2009. a. IV kvartalis 13089 krooni. Tartus oli tehinguhind 11148 ja Pärnus 11267 krooni.

Eesti keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind oli 2009. a. IV kvartalis 9809 krooni.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Kui eelmise kvartaliga võrreldes Eestis-Tallinnas-Pärnus korteriomanditehingute hinnad tõusid ja Tartus pisut langesid, siis aastataguse ajaga võrreldes on hinnatasemed endiselt üsna sügavas miinuses.

Positiivne on suure hinnalanguse juures see, et hinnalanguse periood hakkab üle saama. Seda peegeldab ka juuresolev hinnamuutuse graafik, mis näitab, et kumer põhi on selleks korraks tõenäoliselt tehtud.

Hinnalangus erinevates piirkondades on olnud aasta jooksul üsna ühtlane. Nii Eesti kui terviku, Tallinna ja Tartu kõigi aastane korteriomanditehingute ruutmeetri hinnalangus jääb suurusjärku 30-33%. Pisut vähem ehk 26% on aastaga hinnatase kukkunud Pärnus.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Tehinguhindade tipphetk oli nii Eestis, kui Tallinnas 2007. aasta aprillis, keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli siis Tallinnas 26755 krooni. Eesti keskmine korteriomandite tehinguhind oli aprillis 2007. a. 19 327 krooni.

Tartu tipphind oli pisut varem. Veebruaris 2007. a. tehti Tartus korteriomanditega tehinguid keskmise ruutmeetrihinnaga 19417 krooni.

Pärnu maksimaalse keskmise ruutmeetrihinnaga tehti tehinguid 2007. a. mai kuus. Hinnatasemeks oli toona 23118 krooni.

2009. a. IV kvartaliks on hinnatasemed kukkunud Eestis, Pärnus ja Tallinnas 48-49-50%. Seega on kahe ja poole aastaga toimunud hindade poolitamine.

Tartu hinnalangus on olnud väiksem jäädes “ainult” 40 suurusjärku. Tartu madalam hinnalangus on ka saladus, mille tõttu Tartu tehingute arv on Tallinnaga võrreldes ebaproportsionaalselt väike.

Kindlasti aitaks Tartu kinnisvaraturule kaasa hinnalanguse mõningane jätkumine või hindade püsimine praegusel tasemel. Tartu kõrval kehtib sama ka Pärnu kohta.

Kokkuvõtteks

2009. aasta lõpp ja 2010. aasta algus näitavad vägisi, et elamispindade turg on kriisist väljarabelemise suuna võtnud.Kinnisvaraturg ei ole kindlasti jõudnud või lähiajal jõudmas buumiaegsele tasemele – kaugel sellest.

Täna on turul aktiivselt tehinguid tegevad jaekliendid ja investorid andnud selge signaali, et nad usuvad Eesti majanduse ja kinnisvaraturu taastumisse.

Tehingute arv või paigalejäänud hinnatasemed jätavad suhteliselt külmaks üle 100 000 küündiva töötute armee. Paradoksaalselt on elamispindade hinnatõus töötute kinnisvaraomanike huvides.

Kui näiteks töötuksjäämise tõttu on perekond sunnitud ostetud eluaseme müüma, siis on igati parem seda teha tänaste hindade juures. Mitte siis, kui hinnad oleksid tänasest tasemest näiteks 20% allpool.

Arvestama peab asjaolu, et üle 90% eluruumidest kuulub eraomanikele, enamasti eraisikutele. Nii on selge, et parem on, kui inimeste peamise vara ehk kodu väärtus ei lange. Seega on hindade peatumine ning stabiilne ja madal (ma rõhutan – stabiilne ja madal) kinnisvara hinnatõus  need tegurid, mis tagavad meie kinnisvaraturu tervise ja jätkusuutlikkuse.

Paljude majanduselu iseloomustavate negatiivsete tegurite valguses on siiski näha, et nii nagu Eesti riik on suurematestki raskustest välja rabelenud. Usun veendunult, et me ei jää viimaste aastate põgusasse majanduslangusesse liialt kinni ja liigume eluga positiivses suunas edasi.