Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on juba kolmandat nädalat järjest püsinud 64 punkti peal. Aastaga on indeks 80 punkti pealt kukkunud 20%.

Samas ei saa mööda vaadata faktist, et ühe punkti laiuses kõikumisvahemikus on KV.EE indeks püsinud nüüdseks juba pea neli kuud.

Absoluuthindades on elamispindade keskmine pakkumishind portaali KV.EE andmetel jäänud aastataguse 16 400 krooni asemel tänaseks 13 150 krooni peale pidama.

Pakkumishindade indeksi stabiilsus annab selge märgi, et elamispindade müüjad on saavutanud sisemise kindluse, et enam ei ole vaja pakkumishindu langetada – ostja leiab olemasolevaltki hinnatasemelt.

Edasine hinnalangus paistaks atraktiivne kinnisvaraspekulantide ja teiste turule esmakordselt sisenejate seisukohast.

Samas peab mõistlik hinnatase arvestama ka kinnisvara tootmiseks vajalike kuludega ja andma võimaluse kinnisvaraarendusest kasumit teenida.

Vastasel korral elamuarendus peatub (nagu see tänaseks praktiliselt on juba juhtunud) ning seeläbi läbi hoonete amortiseerumise olemasolevate elamispindade keskmine kvaliteet halveneb.

Loomulikult peab mõistlik kinnisvara hinnatase arvestama ka nõudluse poolega. Nõudluse poole pealt vaadates on elanike ostujõud üsna mõistlikul tasemel ületades buumiaegset pea kaks korda.

Võib üsna kindlalt arvata, et hindade stabiliseerumine annab võimaluse peatselt tunda tugevat jalgealust, mis annaks taas võimaluse stabiilseks kinnisvara hinnatõusuks. Stabiilne hinnatõus on igal juhul positiivne. Buumiaegsed äkilised tõusud või kriisiaegsed äkilised langused on turu tervist pärssivad.

Kinnisvara hinnatõusu juures võiks tõmmata paralleeli inflatsiooniga ehk üldise hinnataseme tõusuga. Mõistlikul määral inflatsioon on majandus ergutav. Liiga madala või liiga kõrge taseme puhul muutub hinnatõus majandust pärssivaks.

KV.EE Indeksi graafik

Mullu märtsis vedasime Enn Tosso’ga kihla, kas 2010. a. Tallinna korteriomanditehingute mediaanhind on 2009. a. tasemest kõrgemal või madalamal.

Minu väide oli, et 2010. aasta hinnatase jääb 2009. aastale alla. Enn väitis vastupidist.

2009. a. märtsis tehtud Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetri mediaanhind oli 14 153 krooni.

Ajaliselt oli tegemist majanduse ehk isegi kõige raskema momendiga. 2009. aasta esimese kvartali lõpp oli aeg, kus kõiksugu kindlustundeindikaatorid olid kõigi aegade madalaimatel tasemetel.

Pankurid rääkisid sel ajal seminaridel numbrite asemel luuletusi – keegi lihtsalt ei osanud prognoosida, mis aasta asemel isegi paari nädala pärast üllatuse võib tuua.

Tööpuudus oli jõudsalt kasvamas ja kinnisvaratehingute arv oli rekordiliselt madal. Hinnad olid elamispindade turul aasta tagasi veel väga selges languses. Turul ei olnud ühtegi optimismi sisendavat märki.

Nii ei olnud raske vastu võtta kihlvedu kinnisvarahindade liikumise suuna osas. Seda veel eriti põhjustel, et aasta tagasi puudus vähimgi baas, mis oleks andnud põhjuse isegi hindade stabiliseerumiseks.

Tänase seisuga on maa-ameti andmeil Tallinna korteriomanditehingute mediaanhind 12 383 krooni ehk aastatagusest märtsist ~13% allpool.

On ehk pisut ajast ettetõttamine kuulutada märtsi kuu baasil tehtud kihlvedu juba täna lõppenuks, kuid olgem ausad – ühe kuuga hinnatase siiski vaevalt sedavõrd tõuseb, et eelmist aastat ületada. Tänasest aga aasta edasi prognoose teha on juba märksa raskem.

Artikkel ilmus 22/02/2010 portaalis Ehitusuudised.net.

Näeme aadressil KV.EE!

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jäänud juba kolmandat järjestikkust kuud püsima ühe punkti laiusesse vahemiku. Tänase seisuga näitab KV.EE indeks 63,9 punkti taset.

Aastataguse ajaga on indeks siiski langenud 21%. Pakkumishindade tipust 2007. aasta kevadel on indeksi langus 41%.

Ei maksa ehk korratagi mõtet, et indeks on stabiliseerunud ja see võib tähendada hinnalanguse lõppu ka pakkumise poole pealt.

Küll tasub tähelepanu pöörata elamispindade pakkumiste arvu järjekindlale vähenemisele.

Tänase seisuga on portaalis KV.EE suurusjärk 17250 pakkumist. See on aastatagusest 18% vähem. Poole aastaga on pakkumiste arv vähenenud 8% võrra.

Elamispindade pakkumiste arv suurenes kinnisvarabuumi ajal ja buumi lõppedes kuni 2008. aasta oktoobrini. Alates sellest ajast on portaalis KV.EE pakkumiste arv pea sirgjooneliselt vähenenud.

Kindlasti on osaline pakkumiste arvu vähenemine tingitud nõrgemate maaklerite turult lahkumisest ning sellest tingitud dubleerivate pakkumiste arvu vähenemises. See oli pakkumiste arvu vähenemise põhjuseks aasta tagasi.

Täna on pakkumiste arvu vähenemisel aga hoopis teised põhjused.

Lootus, et oleme jõudnud kinnisvaraturu hinnapõhja paneb kinnisvaraomanike müügiotsust edasi lükkama. Seda teevad loomulikult ainult need, kel müügiotsuse edasilükkamise võimalus on.

Järjest enam tundub, et euro on tulemas meile lähemale, kui kunagi varem. Euro-lootus süstib positivismi, mis börsiindeksit mitmeid kümneid protsente on kasvatanud. Arvata, et kinnisvaraturg jääb neist emotsioonidest täiesti puutumatuks, on naiivne.

Olen kaugel sellest, et ootaksin tagasi 2004.-2006. aasta defitsiidiaegu elamispindade turule. Siiski tuleb tunnistada, et 2008.-2009. aastat iseloomustab elamispindade ülepakkumine. Nüüd on pakkumiste arv normaliseerumas.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade turul on mitmeid näitajaid, et selle tervis on selgelt paranemise teel.

Elamispindade sektor on teiste kinnisvaraturu sektorite seas esimene, mis kriisist toimub. Sellekohased märgid lubavad, et peatselt võiks olla järjekord järgmiste turusektorite käes.

KV.EE Indeksi graafik

Kolm kvartalit järjest tõusnud korteriomanditehingute arv näitab selgelt elamispindade turu taastumise algust. Eks lähitulevik näitab, kas mulluse III kvartali senine hinnapõhi jääb selle tsükli madalaimaks punkktiks või on käesoleval aastal veel langust tulemas.
Siiski võib kindel olla, et käesoleva 2010. aasta lõpuks oleme näinud vähemalt pooleaastast perioodi, mille vältel elamispindade hinnad ei ole langenud.

• Töötuid üle 100 000. 2009. a. III kvartalis ületas töötute arv 100 000 inimese piiri. Tähelepanuväärne on, et sama kvartaliga suurenes tööga hõivatute hulk 592 000 inimeselt 598 000 inimeseni.
• Palk on jätkuvalt languses. 2009. a. III kvartalis oli Eesti keskmine palk 11 770 krooni ehk eelmise aasta palgatasemest 5,9% vähem. Palganumbri juures peab arvestama, et täna on palgateenijaid märksa vähem, kui veel aasta tagasi.
• Ehitustöid kolmandik vähem. Mulluse III kvartali jooksul tehti ehitustöid 10 miljardi krooni ulatuses, mis on aastatagusest 35% vähem. Üsna tõenäoliselt jätkub langus ehitustööde mahus ka käesoleva aasta kestel.
• Põhivarainvesteeringud vähenevad. 2009. a. III kvartali jooksul ehitati ja rekonstrueeriti ehitisi 2,2 miljardi krooni väärtuses. Ehitisi soetati 1,3 miljardi krooni väärtuses. Ehitustööde maht vähenes aastatagusega võrreldes 36%, ehitiste soetamine suurenes 52% võrra.
• Euribor rõõmustab laenuvõtjaid. Euribor rõõmustab laenuvõtjaid püsides juba teist kvartalit järjest napi 1% lähistel. Euros väljastatud laenude intressi on madal euribor aidanud viia mõistliku 3,4 protsendini. Eesti kroonis väljastatud laenude intressimäär püsib kõrgemal 5,9% tasemel.



• Laenuportfellid jätkavad vähenemist. Vaatamata pankade positiivsetele signaalidele on eraisikulaenude ja eluasemelaenude jäägid endiselt kahanemas, kuid langus on siiski kokku kuivanud. Eluasemelaenude jääk oli 2009. a. lõpu seisuga 95,6 miljardit krooni.
• Uute laenude turg põhja läbinud? 2009. aasta viimase kvartali eraisikulaenude käive ületas kolmandat kvartalit. Eluasemelaene väljastati 2009. a. viimases kvartalis 1,8 ja eraisikulaene kokku 2,9 miljardi krooni väärtuses. Seejuures väärib mainimist, et oluliselt on vähenenud väljastatud eluasemelaenude proportsioon kogu väljastatud eluasemelaenude mahust.
• Äriühingute laenujäägid kukuvad. Erinevalt eluasemelaenude turust kukkus ärilaenude jääk aasta viimases kvartalis oluliselt jõudes 111 miljardi kroonini. Aastaga vähenes laenujääk 5,8 miljardi krooni võrra ehk aastatagusega võrreldes pea kaks korda.
• Eraisikute laenukoormus tõuseb. Langev sisemajanduse kogutoodang (SKT) aeglasemalt pidurduvalt langeva laenujäägi juures tähendab, et eraisikute laenukoormus suhtena SKTsse kasvab. 2009. a. III kvartaliks oli Eesti eraisikute laenukoormuseks 53,3%. Veel aasta varem oli see 46,9%.
• Valminud eluruume 40%. 2009. aasta jooksul valmis 3010 eluruumi, mis on üle 40% 2008. aastast vähem. Pea samas proportsioonis vähenes valminud eluruumide pind. Seega oleme eluruumide valmimisega 2004. aastaga samal tasemel.
• Mitteeluruumide tuleb turule üha rohkem. 2009. a. IV kvartalis sai kasutusloa 297 mitteeluruumi. See jätkas juba kolmandat kvartalit järjest asetleidnud kasutuslubade väljastamise tõusu. Seejuures väljastati 2009. aastal vaid 21 mitteeluruumi kasutusluba vähem kui 2008. aastal.
• Kinnisvaratehingute arvu langus peatus. 2009. a. viimases kvartalis tehti 11 279 kinnisvaratehingut, mis on sama palju, kui aasta tagasi. Kinnisvaratehingute käive siiski langes aastaga 16% võrra ja jõudis 6,5 miljardi kroonini.

Paljude negatiivsete uudiste seas on üha enam ja enam positiivseid märke, mis annavad teada elamispindade turu käivitumisest. Elamispindade turg on tänu enamale likviidsusele ja laiemale klientide hulgale esimene turu segment, mis kriisist väljub.

See annab põhjust positiivseks arvamuseks, et ühel momendil on kriisist taastumas ka teised turu sektorid.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. IV kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.

09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.

“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”

Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.

Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

• Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade
• Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Lisainfo

Täna 09. veebruaril 2010. a. ilmub KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku eelmise 2009. a. IV kvartalis Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimuva.

NB! Täna 09. veebruaril 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada kommentaarina aadressil http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Eelmise online-pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda siit.

Lisainfo

09. veebruaril 2010. a. on ilmumas järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku 2009. a. IV kvartalis Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimunu.

“KV.EE kinnisvaraturu ülevaade jätkab vana joont – anname numbritele-graafikutele põhineva ülevaate kõigist Eesti kinnisvaraturu aktiivsematest piirkondadest,” kommenteeris Tarvo Teslon kinnisvaraportaalist KV.EE.

Turuülevaate koostaja on analüütik ja kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark, kelle kogemus kinnisvaraturul toimuva jälgimisega ületab kümmet aastat.

“Elamispindade turg näitab üha selgemalt pöördumise märke,” tõi ülevaate oluliseima välja Tõnu Toompark. “Olen veendunud, et järgmises ülevaates on positiivsust juba märksa enam.”

2009. a. IV kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub 09. veebruaril 2010. a. ning on alates 09/02/2010 kl 10.00 tasuta allalaaditav portaalist KV.EE.

Teisipäeval 09. veebruaril 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada kommentaarina aadressil http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Eelmise online-pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda siit.

Lisainfo

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on käesoleva nädala alguses 63,9 punkti tasemel. See on aastatagusest ajast 22% madalamal. Võrreldes aga indeksi tipphetkega aprillis 2007. a. on languseks koguni 41%.

Vaatamata pisut kaugema ajaga võrdlusena toodud suuri langusnumbreid on KV.EE indeks tänaseks langusest läbi saamas. Indeks on püsinud samal tasemel juba üle pooleteist kuu. Ühepunktises kõikumisvahemikus on KV.EE indeks aga püsinud juba pea kolm kuud.

Pakkumishindade püsimisele aitab kaasa pakkumiste hulga ehk kuulutuste vähenemine. Portaalis KV.EE on pakkumisi 17 400. Aastaga on pakkumiste hulk vähenenud 17% võrra.

Vähenev pakkumiste hulk suureneva tehingutemahu ehk kasvava nõudluse korral ongi tegur, mis on sundinud hinnalanguse peatuma.

Loomulikult pärsib hindade kiiret tõusulepöördumist suur töötute arv ja tarbijate madal kindlustunne. Hindade tõusule aitavad kaasa aga investorid, kes jahivad soodsa hinnaga pakkumisi ning seeläbi suurendavad ostajatepoolset konkurentsi ja nii avaldavad survet hinnalanguse peatumisele ehk hindade tõusule.

Kinnisvaraturu pakkumise tundmatuks (ja raskesti mõõdetavaks) teguriks on täna laenumaksetega raskustes olevad inimesed, kelle varal on potentsiaal sundmüüki tulla. Eriti keerulises olukorras on inimesed, kes on kinnisvara soetanud ja laenu võtnud turu tipphetkedel 2006.-2007. aastal.

Samuti on üsna tõenäoliselt kasvava võlakoorma all olevate korteritega hädas korteriühistud. Ühel momendil korteriühistute kannatus katkeb, kuid millised tegevused sellele järgnevad on keeruline ette ennustada, sest panga kasuks oleva hüpoteegiga korteri puhul on raske ühistule mingit raha välja nõuda.

Kinnisvaraturul on endiselt vähe positiivseid uudiseid, kuid positiivsed uudised on siiski erinevalt näiteks aastatagusest ajast igal juhul olemas. Seda peegeldab kõige paremini tehingute kasvu fakt, mis näitab, et hulk inimesi on valmis Eesti kinnisvaraturu positiivsemale tulevikule rahakoti abil panuseid panema.

KV.EE Indeksi graafik

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jõudnud 63,8 punkti tasemele. Aastaga on indeks langenud 83,2 punkti pealt 23% võrra. Võrreldes aga indeksi tippajaga aprillis 2007 on languseks 41%.

Absoluuthindades on keskmise eluruumi pakkumishind portaalis KV.EE langenud tipu 22300 kroonilt ja aastataguselt 17100 kroonilt tänaseks 13100 kroonile.

KV.EE indeksi miinimumpunkt tänase seisuga jääb detsembrisse, mil indeks oli praegusest 63,8 punti tasemest 0,1 punti madalamal ehk 63,7.

Viimase kolme kuuga on indeks langenud kõigest 2% võrra. Usutavasti võib seda pidada indeksi põhja kobamiseks. Ja ei ole sugugi välistatud, et peatselt hakkavad pakkumishinnad tõusma.

Pakkumishindade stabiliseerumist toetab pakkumiste arvu kahanemine. Aastaga on elamispindade pakkumiste hulk portaalis KV.EE vähenenud 17% võrra. Vähenev pakkumiste hulk suurendab konkurentsi ostjate vahel ning aitab hinnalanguse peatumisele kaasa.

Käesoleva 2010. aasta lõpuks võiks KV.EE indeks jõuda suurusjärku 70-75 punkti. See oleks mõistlik hinnatase, mis arvestab mitte kõige paremas seisukorras olevat majandusseisu ja võütab arvesse, et tänaseks on hinnalangus jõudnud ebanormaalsesse äärmusesse.

KV.EE Indeksi graafik