20. sajandi algul elas linnades ca: 14 % inimestest, kuid tänasel päeval läheneb see arv 60 %-le. On toimunud tõeline migratsioon maapiirkondadest, mille tagajärjel linnadesse elamine asumine tingib üha rohkem vajadust uute elamute, hoonete ja miks ka mitte uute prügilate järele.

Linnaõhk sisaldab maaõhust oluliselt rohkem tolmu ja tahma, mistõttu näiteks linnakalmistuid võiks nimetada tõelisteks värske õhu oaasideks. Seda protsessi nimetatakse
urbaniseerumiseks, mida võib ka tinglikult nimetada kinniseks kommuuniks, kus kehtivad kindlad reeglid ja tavad. Ühe näitena võiks tuua endast eduka inimese kuvandi loomine, mis tagab teatud positsiooni kommuunis.

Paraku majanduskriis, mida Eestis tuntakse MASU nime all on sundinud kodanike hindama ümber üldtunnustatuid reegleid ja suunama pilke üha rohkem kommuunist väljapoole, vaatama rohkem enda sisse ja otsima väärtusi, mis on palju püsivamad, kui kuvandid mida me ise endale oleme välja mõelnud.

Võtame kasvõi Muhu saare, mis märgiti ära maailma 10 parema saare seas. Tähelepanu väärib ka saare tunnuslause: „Muhu – saar, kus aeg puhkab“.

Märksõnaks võiks olla maalähedus ja naturaalsus.

Aeg ongi see, mida me kõik vajame, kasvõi selleks et koguda energiat uute ideede ammutamiseks või siis töövõitude saavutamiseks.

Oleme oma olemuselt individualistid ja urbaniseerumine on vastuolus meie iseloomuga. Seda kinnitavad faktid, mis väljenduvad siseturismi pidevas kasvus.

Peagi saabub kevad ja algab uus puhkuste hooaeg ning linnainimeste pilgud pöörduvad jällegi linnast välja. Kevad on ka aeg, kus tuleb teha otsuseid, kas soetada suvila või üürida maakodu. Otsuseid tuleb ilmselt teha lähtuvalt rahalistest võimalustest, kuid üks on selge Eestimaa algühikuks oli, on ja jääb küla.

Ja mis põhiline, üritame vältida ülelinnastumist, sest muidu ei ole kaugel aeg, kus linnades tekivad agulid ja slummid.

Artikli autor on Marek Kerna, Grand Kinnisvara juhatuse liige.

Märtsi lõpus  29/03/2010 alustab järjekordne Kinnisvarakool.ee koolitusprogramm “Kinnisvara ABC”.

Koolitus on suunatud inimestele, kes töötavad kinnisvaravaldkonnas ja vajavad tuge “vundamendi kindlustamisel”.

Samuti on koolituse sihtrühmaks inimesed, kes soovivad lähitulevikus osta ja müüa kinnisvara või kinnisvara välja üürida.

Anname hea ülevaate tänasest turuolukorrast ja kõva juriidilise baasi. Kõik koolituse lektorid on üle 10-aastase kinnisvarakogemusega tugevad spetsialistid.

“Kinnisvara ABC” koolituse suunitlus on eeskätt praktiline – anname vastuse kõigile küsimustele.

Koolitusprogrammiga saab tutvuda ning koolitusele registreerida saab internetilehel http://www.kinnisvarakool.ee.

Kinnisvarakool.ee on Raid&Ko OÜ ja Adaur Grupp OÜ koostööprojekt, mis on suunatud professionaalsuse tõstmiseks kinnisvaraturul. Kinnisvarakool.ee on keskendunud kinnisvara-alase baaskoolitusele maakleritele ja eraisikutele.

Täiendav info

• Info koolituse kohta ja registreerimine aadressil http://kinnisvarakool.ee

Info ja korraldajad

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on juba kolmandat nädalat järjest püsinud 64 punkti peal. Aastaga on indeks 80 punkti pealt kukkunud 20%.

Samas ei saa mööda vaadata faktist, et ühe punkti laiuses kõikumisvahemikus on KV.EE indeks püsinud nüüdseks juba pea neli kuud.

Absoluuthindades on elamispindade keskmine pakkumishind portaali KV.EE andmetel jäänud aastataguse 16 400 krooni asemel tänaseks 13 150 krooni peale pidama.

Pakkumishindade indeksi stabiilsus annab selge märgi, et elamispindade müüjad on saavutanud sisemise kindluse, et enam ei ole vaja pakkumishindu langetada – ostja leiab olemasolevaltki hinnatasemelt.

Edasine hinnalangus paistaks atraktiivne kinnisvaraspekulantide ja teiste turule esmakordselt sisenejate seisukohast.

Samas peab mõistlik hinnatase arvestama ka kinnisvara tootmiseks vajalike kuludega ja andma võimaluse kinnisvaraarendusest kasumit teenida.

Vastasel korral elamuarendus peatub (nagu see tänaseks praktiliselt on juba juhtunud) ning seeläbi läbi hoonete amortiseerumise olemasolevate elamispindade keskmine kvaliteet halveneb.

Loomulikult peab mõistlik kinnisvara hinnatase arvestama ka nõudluse poolega. Nõudluse poole pealt vaadates on elanike ostujõud üsna mõistlikul tasemel ületades buumiaegset pea kaks korda.

Võib üsna kindlalt arvata, et hindade stabiliseerumine annab võimaluse peatselt tunda tugevat jalgealust, mis annaks taas võimaluse stabiilseks kinnisvara hinnatõusuks. Stabiilne hinnatõus on igal juhul positiivne. Buumiaegsed äkilised tõusud või kriisiaegsed äkilised langused on turu tervist pärssivad.

Kinnisvara hinnatõusu juures võiks tõmmata paralleeli inflatsiooniga ehk üldise hinnataseme tõusuga. Mõistlikul määral inflatsioon on majandus ergutav. Liiga madala või liiga kõrge taseme puhul muutub hinnatõus majandust pärssivaks.

KV.EE Indeksi graafik

Mis on kinnisvaraarendus? Mis on turundus? Kinnisvaraarendaja – küsi neid küsimusi oma ettevõtte töötajatelt.

Sa vajad kiiret abi, kui:

• enamus ei ütle, et kinnisvaraarendus on kinnisvarale väärtuse lisamine;
• enamus ei ütle, et turundus on tarbija vajaduste rahuldamine (või midagi analoogset, mis põhineb tarbijate vajadustel), vaid sonib midagi napist reklaamieelarvest.

Sul on vaja terviklikku lähenemist kinnisvaraarendusprojektile alates selle loomisest kuni mahamüümiseni. Ja veel natuke enamgi. Muidu ei ole Sa karmis konkurentsivõitluses ellujääjate poolel.

Miks ma saan Sind aidata, sest:

• olen kirjutanud magistritöö korterelamute turundusest. A-st kuni O-ni ja veel natuke laiemalt;
• olen andnud kinnisvaraturunduse loenguid Tallinna Tehnikaülikooli magistrandidele juba neli aastat;
• oman aastatepikkust praktilist kogemus ja tugevat teoreetilist baasi kinnisvara / turunduse / müügi / koolituse valdkonnas.

Seetõttu pakun Sulle, kinnisvaraarendaja, 4-päevast ettevõttesisest elamispindadele orienteeritud kinnisvaraturunduse koolitust, mis aitab:

• ettevõtte töötajatel mõista, turunduse tarbijakeskseid lähteprintsiipe;
• läheneda kinnisvaraarendusprotsessile ja -projektile terviklikuna alustades krundihankest kuni müügikorralduseni (ja veel enam);
• luua kava, mis reaalselt annab võimaluse projekti realiseerimiseks parimatel tingimustel.

Koolitus on suunatud eelkõige:

• arendusprotsessi kui terviku eest vastutavatele inimestele;
• turundusjuhtidele ja -spetsialistidele;
• projektijuhtidele;
• maakleritele ja müügimeestele.

Kinnisvaraturunduse koolitus kestab 4 päeva, iga päev teeme 4 tundi tööd. Koolitus toimub vestlusringis, kus teoreetilise baasi külge seome ettevõtte enda ja konkurentide parima praktika. Viimasel koolituse päeval analüüsime praktiliset tööd juba olemasoleva või planeeritava projekti parima realiseerimise teemal.

Kinnisvaraarendaja! Palun helista mulle kohe +372 525 9703 või saada meil tonu@adaur.ee ja paneme asjad paika, et Sa saaksid järgmiseks tõusuks varakult valmis olla!

Ilmunud on Goodson & Red ja Tõnu Toomparki koostöös valminud Tallinna kesklinna kinnisvaraturu ülevaade.

Ülevaade keskendub eelkõige Tallinna kesklinna üüriturule.

Ülevaade tõdeb, et raskused majanduselus on vähendanud kinnisvara ostu-müügitehingute hulka ning karmistunud laenutingimused on suunanud hulga kliente üüriturule. Üha enam inimesi mõistab, et hinnatõusude ja -languste riskide maandamiseks on üürikorter väga sobilik variant ning et kodu ei pea kindlasti ise omama.

Üüripakkumiste hulk on vaikselt vähenemas, kuid see võib olla vaikus enne tormi. Põhja jõudnud ostu-müügihinnad on aktiveerinud kinnisvarainvestoreid, kes plaanivad eeloleva hinnatõusu ootuses elamispindadesse investeerida. See võib pakkumist suurendada nii üksikpakkumiste, kui ka kogu arendusprojekti üüriturule ilmumise läbi.

Pidurduva langusega üürikorterite pakkumishinnad ja aktiivne turg annavad tunnustust, et lisaks ostu-müügihindadele võime rääkida ka üürihindade põhja saavutamisest. Üha enam kortereid on võimalik üürile anda pakkumishinnaga, st hinda alla kauplemata. Üha enamatele üürikorteritele on mitu soovijat.

Korterite väljaüürimise kasumlikkus jääb endiselt toetuma eelkõige ootusele, et väljaüüritava korter väärtus kasvab. Väljaüürimisest tulenev rahavoog on täiendav ressurss, mis peab aitama katta jooksvad kulud.

Eestit kui investeerimiskeskkonda on oluliselt mõjutamas euroga liitumise palavik. Senised signaalid on selles osas positiivsed, mis lubavad, et uuest 2011. aastast tõepoolest euro Eestis käibele tuleb. Senised signaalib lubavad ka seda, et euro vahetuskursiks tuleb seni fikseerituna püsinud 15,6466 krooni. Siiski peab arvestama, et Eesti euroga liitumine ja liitumiskurss saavad selgeks 2009. aasta keskel.

Ülevaade on võimalik alla laadida:
100223_turuylevaade_tallinna-kinnisvara-q1-2010_web190210.pdf

Tänasel kinnisvaraturul on hulk selgeid märke turu tõusule pöördumisest. Erinevad kinnisvaraturu sektorid on küll erinevates faasides, kuid elamispindade turu elavnemine annab selged märgid sellest, et muudel turusektoritelgi on võimalus raskustest välja rabeleda.

Täna on investeerimiseks õige aeg, sest raha kinnisvarainvesteeringuteks on raskesti kättesaadav, töötus on kõrge ning välisinvestorid on veel ettevaatlikud.

Pangad ei anna raha

Kinnisvarasse investeerimine eeldab tavapäraselt finantsvõimendust. Suurte summade väljakäimine on keeruline. Pangad ei ole eilsete riskide pärast täna veel väga valmis kinnisvarainvesteeringuid pangalaenuga toetama.

Sel põhjusel on raha omanikel oluline konkurentsieelis kinnisvarainvesteeringute tegemisel. Raha omamine annab võimaluse operatiivsete otsuste tegemiseks ning kiiresti soodsatele pakkumistele reageerimiseks.

Tööpuudus toob turule unikaalseid pakkumisi

Kõrge tööpuudus on loonud olukorra, kus pakkumises on hulk kinnisvaraobjekte, peamiselt elamispindu, mille müümisega on müüjatel kiire. Kiire müük tähendab tavapäraselt turu keskmisest tasemest soodsamaid hindu.

Ühest küljest võib hättasattunud inimese pakkumist aktsepteerimine tunduda omakasupüüdliku inimese ärakasutamine. Teine võimalus sellele vaadata on anda inimestele võimalus probleemidest välja rabeleda, et mitte lasta neil eskaleeruda.

Kõrge töötuse määr ja madal tarbijate kindlustunne on toonud kinnisvaraturule hulga heade investeerimisobjektide pakkumisi, mis endisaegsetel „headel aegadel“ müüdi eelkõige suust-suhu põhineva info baasil.

Välisinvestorid on stardivalmis

Välisinvestorid on aktiveerumas, kuid siiski ostuotsute tegemisel ettevaatlikud. Üheks ettevaatlikkuse barjääriks on euro-ootus. Kui euro siiski kindlalt järgmise aasta algusest tuleb, siis võib eeldada täiendavate rahamasside investeeringute seisukohast turvalisemasse Eestisse voolamist.

Välisinvestorite usalduse kasvu üheks aluseks on ka Eesti majanduse jalgadele maandumine, mis eeldatavasti leiab aset käesoleva aasta nullilähedase majanduskasvu saavutamisel. Investorite seisukohast on tähtis kohal olla enne teisi.

Ostumoment sõltub hinnangutest

Öeldakse, et kõige pimedam on enne koidikut. Tänased negatiivsed aspektid näitavad nii meile, kuid ka pikemate ja põhjalikema kogemustega piiritagustele investoritele, et täna on õige aeg investeeringuteturule sisenemiseks.

Ostuekspress OÜ näeb elamispindade turul esimesi tõsiseid positiivseid märke. Need annavad põhjust arvata, et muudki kinnisvaraturu segmendid leiavad ühel momendil võime taastumiseks.

Vaevalt küll see taastumine saab olla kiire protsess, mis päädib 2005.-2006. aastast tuttava hinnatõusuga, kuid seda oleksi liiga palju tahta.

Näeme, et täna on kinnisvarainvesteeringute turule sisenemisel olulised konkurentsieelised ning sellist turukonjunktuuri on mõistlik ära kasutada nii kinnisvarainvestoritel, kui investeeringute vahendajatel.

Ostuekspress OÜ on 2007. a asutatud Eesti kapitalil põhinev ettevõte, mis tegeleb kinnisvarasse investeerimisega, investeeringute vahendamisega ja kinnisvarainvestorite esindamisega.

Artikli autor on Raivo Juhanson, Ostuekspress OÜ juhatuse liige.

Näeme aadressil KV.EE!

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jäänud juba kolmandat järjestikkust kuud püsima ühe punkti laiusesse vahemiku. Tänase seisuga näitab KV.EE indeks 63,9 punkti taset.

Aastataguse ajaga on indeks siiski langenud 21%. Pakkumishindade tipust 2007. aasta kevadel on indeksi langus 41%.

Ei maksa ehk korratagi mõtet, et indeks on stabiliseerunud ja see võib tähendada hinnalanguse lõppu ka pakkumise poole pealt.

Küll tasub tähelepanu pöörata elamispindade pakkumiste arvu järjekindlale vähenemisele.

Tänase seisuga on portaalis KV.EE suurusjärk 17250 pakkumist. See on aastatagusest 18% vähem. Poole aastaga on pakkumiste arv vähenenud 8% võrra.

Elamispindade pakkumiste arv suurenes kinnisvarabuumi ajal ja buumi lõppedes kuni 2008. aasta oktoobrini. Alates sellest ajast on portaalis KV.EE pakkumiste arv pea sirgjooneliselt vähenenud.

Kindlasti on osaline pakkumiste arvu vähenemine tingitud nõrgemate maaklerite turult lahkumisest ning sellest tingitud dubleerivate pakkumiste arvu vähenemises. See oli pakkumiste arvu vähenemise põhjuseks aasta tagasi.

Täna on pakkumiste arvu vähenemisel aga hoopis teised põhjused.

Lootus, et oleme jõudnud kinnisvaraturu hinnapõhja paneb kinnisvaraomanike müügiotsust edasi lükkama. Seda teevad loomulikult ainult need, kel müügiotsuse edasilükkamise võimalus on.

Järjest enam tundub, et euro on tulemas meile lähemale, kui kunagi varem. Euro-lootus süstib positivismi, mis börsiindeksit mitmeid kümneid protsente on kasvatanud. Arvata, et kinnisvaraturg jääb neist emotsioonidest täiesti puutumatuks, on naiivne.

Olen kaugel sellest, et ootaksin tagasi 2004.-2006. aasta defitsiidiaegu elamispindade turule. Siiski tuleb tunnistada, et 2008.-2009. aastat iseloomustab elamispindade ülepakkumine. Nüüd on pakkumiste arv normaliseerumas.

Kokkuvõtteks võib öelda, et elamispindade turul on mitmeid näitajaid, et selle tervis on selgelt paranemise teel.

Elamispindade sektor on teiste kinnisvaraturu sektorite seas esimene, mis kriisist toimub. Sellekohased märgid lubavad, et peatselt võiks olla järjekord järgmiste turusektorite käes.

KV.EE Indeksi graafik

Kolm kvartalit järjest tõusnud korteriomanditehingute arv näitab selgelt elamispindade turu taastumise algust. Eks lähitulevik näitab, kas mulluse III kvartali senine hinnapõhi jääb selle tsükli madalaimaks punkktiks või on käesoleval aastal veel langust tulemas.
Siiski võib kindel olla, et käesoleva 2010. aasta lõpuks oleme näinud vähemalt pooleaastast perioodi, mille vältel elamispindade hinnad ei ole langenud.

• Töötuid üle 100 000. 2009. a. III kvartalis ületas töötute arv 100 000 inimese piiri. Tähelepanuväärne on, et sama kvartaliga suurenes tööga hõivatute hulk 592 000 inimeselt 598 000 inimeseni.
• Palk on jätkuvalt languses. 2009. a. III kvartalis oli Eesti keskmine palk 11 770 krooni ehk eelmise aasta palgatasemest 5,9% vähem. Palganumbri juures peab arvestama, et täna on palgateenijaid märksa vähem, kui veel aasta tagasi.
• Ehitustöid kolmandik vähem. Mulluse III kvartali jooksul tehti ehitustöid 10 miljardi krooni ulatuses, mis on aastatagusest 35% vähem. Üsna tõenäoliselt jätkub langus ehitustööde mahus ka käesoleva aasta kestel.
• Põhivarainvesteeringud vähenevad. 2009. a. III kvartali jooksul ehitati ja rekonstrueeriti ehitisi 2,2 miljardi krooni väärtuses. Ehitisi soetati 1,3 miljardi krooni väärtuses. Ehitustööde maht vähenes aastatagusega võrreldes 36%, ehitiste soetamine suurenes 52% võrra.
• Euribor rõõmustab laenuvõtjaid. Euribor rõõmustab laenuvõtjaid püsides juba teist kvartalit järjest napi 1% lähistel. Euros väljastatud laenude intressi on madal euribor aidanud viia mõistliku 3,4 protsendini. Eesti kroonis väljastatud laenude intressimäär püsib kõrgemal 5,9% tasemel.



• Laenuportfellid jätkavad vähenemist. Vaatamata pankade positiivsetele signaalidele on eraisikulaenude ja eluasemelaenude jäägid endiselt kahanemas, kuid langus on siiski kokku kuivanud. Eluasemelaenude jääk oli 2009. a. lõpu seisuga 95,6 miljardit krooni.
• Uute laenude turg põhja läbinud? 2009. aasta viimase kvartali eraisikulaenude käive ületas kolmandat kvartalit. Eluasemelaene väljastati 2009. a. viimases kvartalis 1,8 ja eraisikulaene kokku 2,9 miljardi krooni väärtuses. Seejuures väärib mainimist, et oluliselt on vähenenud väljastatud eluasemelaenude proportsioon kogu väljastatud eluasemelaenude mahust.
• Äriühingute laenujäägid kukuvad. Erinevalt eluasemelaenude turust kukkus ärilaenude jääk aasta viimases kvartalis oluliselt jõudes 111 miljardi kroonini. Aastaga vähenes laenujääk 5,8 miljardi krooni võrra ehk aastatagusega võrreldes pea kaks korda.
• Eraisikute laenukoormus tõuseb. Langev sisemajanduse kogutoodang (SKT) aeglasemalt pidurduvalt langeva laenujäägi juures tähendab, et eraisikute laenukoormus suhtena SKTsse kasvab. 2009. a. III kvartaliks oli Eesti eraisikute laenukoormuseks 53,3%. Veel aasta varem oli see 46,9%.
• Valminud eluruume 40%. 2009. aasta jooksul valmis 3010 eluruumi, mis on üle 40% 2008. aastast vähem. Pea samas proportsioonis vähenes valminud eluruumide pind. Seega oleme eluruumide valmimisega 2004. aastaga samal tasemel.
• Mitteeluruumide tuleb turule üha rohkem. 2009. a. IV kvartalis sai kasutusloa 297 mitteeluruumi. See jätkas juba kolmandat kvartalit järjest asetleidnud kasutuslubade väljastamise tõusu. Seejuures väljastati 2009. aastal vaid 21 mitteeluruumi kasutusluba vähem kui 2008. aastal.
• Kinnisvaratehingute arvu langus peatus. 2009. a. viimases kvartalis tehti 11 279 kinnisvaratehingut, mis on sama palju, kui aasta tagasi. Kinnisvaratehingute käive siiski langes aastaga 16% võrra ja jõudis 6,5 miljardi kroonini.

Paljude negatiivsete uudiste seas on üha enam ja enam positiivseid märke, mis annavad teada elamispindade turu käivitumisest. Elamispindade turg on tänu enamale likviidsusele ja laiemale klientide hulgale esimene turu segment, mis kriisist väljub.

See annab põhjust positiivseks arvamuseks, et ühel momendil on kriisist taastumas ka teised turu sektorid.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. IV kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.

09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.

“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”

Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.

Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

• Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade
• Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Lisainfo