Makromajanduse üldised trendid

Eesti makromajandust, nii nagu enamikku majandussektoreid üldiselt, iseloomustas langev kurss ja seda SKP languse näol. Majanduslanguse tempo aeglustus ootuspäraselt aasta teises kvartalis ning alates kolmandast kvartalist võis täheldada ka SKP languse aeglustumist, mil see jõudis mullusega võrreldes 15,6% piirile. Aasta neljandas kvartalis oli SKP languseks 9,4% ning aasta keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 14%, vastates seega Eesti Panga sügisel avaldatud majandusprognoosile.

Tarbijahinnaindeks tõusis Statistikaameti andmetel detsembris 0,1% võrreldes novembriga ning langes 1,7% võrreldes 2008. aasta detsembriga. Novembris 2009 täitis Eesti ka Maastrichti inflatsioonikriteeriumi. Eesti Panga hinnangul täidab Eesti kevadel toimuva korralise hindamise ajal kõik Maastrichti kriteeriumid, mis tähendab, et euro-ootus võib endaga kaasa tuua kinnisvaraturu mõningase elavnemise.

Kuigi baasintressimäärad olid 2009. aasta lõpuks madalad, lükkasid ettevõtted ja eraisikud investeerimis- ja tarbimisotsuseid edasi. Kuna sise- ja välismaine nõudlus oli madal, kasutasid majapidamised ja ettevõtted eelkõige sisemisi reserve, piirasid tarbimist ning olid investeerimisotsustega ettevaatlikud. Hoolimata sellest säilis turul konkurentsivõimelisus ning võrreldes aasta esimese poolega võis märgata stabiliseerumist ka finantssektoris.

Lühiülevaade kinnisvaraturust 2009. aastal

2009. aastal teostati 26 464 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on ligikaudu 23% madalam võrreldes aastaga 2008. Tugevat langustrendi võis täheldada ka hindade puhul: kui 2008. aastal oli keskmiseks ostu-müügitehingu maksumuseks 988 000 krooni, siis 2009. aastal oli sama näitaja 681 000 krooni. Hinnad langesid niisiis ligi 31%, jõudes samasse hinnaklassi 2004. aasta keskmiste müügihindadega.

Tehingud elamispindadega ning keskmised hinnad

Korteriomanditega teostati 2009. aastal kümnes Eesti suuremas linnas Maa-ameti detsembrikuu andmetel kokku 6411 ostu-müügitehingut. Neist suurem osa leidis aset Tallinnas, kus tehti 4384 tehingut, mis on 34% vähem kui aastal 2008. Tallinnale järgnesid Tartu 768 tehingu ja 47%-lise langusega ning Narva 424 tehingu ja 19%-lise langusega. Enim langes korteritehingute arv Paides ja Viljandis, vastavalt 74% ja 54%. Kõrgeimad keskmised ruutmeetrihinnad olid ootuspäraselt Tallinnas ja Tartus, kus keskmised hinnad olid vastavalt 13 622 EEK/m² ja 11 667 EEK/m², hinnalangus võrreldes aastaga 2008. oli vastavalt 37% ja 33%. Enim odavnesid korterid Narvas ja Paides, kus keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli vastavalt 4969 EEK ja 4804 EEK, langus võrreldes aastaga 2008 oli antud linnades vastavalt 53% ja 46%.

Eramutega teostati üheksas maakonnas eelmise aasta 11 kuu jooksul 1779 ostu-müügitehingut, suurem osa neist leidis aset Harjumaal. Hoonestatud elamumaadega teostatud tehingute keskmised hinnad langesid Harjumaal 2009. aasta jooksul märgatavalt. Kui aasta esimeses kvartalis oli keskmiseks tehinguhinnaks 2,36 mln krooni, siis teises kvartalis oli see näitaja 1,75 mln krooni ja kolmandas 1,43 mln krooni. Keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 27%.

Harjumaal võis aasta teises pooles täheldada korteritehingute arvu püsivat tõusu. 2009. aasta kolmandas kvartalis tehti Harjumaal 1630 ostu-müügitehingut, mis on 53% rohkem kui esimeses kvartalis, ent 20% vähem kui samas kvartalis aasta varem. Keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 690 000 krooni, mis on 25% vähem kui esimeses kvartalis. Tehingute arv jõudis 2008. aasta tasemele, ent hinnad langesid samale tasemele, mis 2005. aastal. Sama trendi võis märgata Tallinna linnas, kus tehingute arv tõusis, ent hinnad langesid ligi 25%. Hinnad langesid eelkõige järelturu ja kehvema kvaliteediga korteritel. Uutel korteritel võis täheldada aasta viimases kvartalis hinnalanguse peatumist.

Kuna viimase aasta jooksul pole Tallinnasse uusi kortereid praktiliselt juurde ehitatud ja enne 2010. aasta lõppu pole elamuturule ka midagi lisandumas, siis on paremad pinnad juba müüdud ja uued korterid muutumas defitsiidiks. See aga tähendab, et uute elamispindade puhul pole enam vaja hindasid langetada, pigem võivad need hakata hoopis tasapisi kerkima.

Tartumaal oli languses nii korteritehingute arv kui ka keskmine ruutmeetrihind. Aasta jooksul sõlmiti 772 ostu-müügitehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 11 660 krooni, võrreldes 2008. aastaga on tehingute arv langenud 45% ning hind 33%.

Pärnumaal võis täheldada sarnast trendi Tartumaaga. Ostu-müügitehinguid teostati varasemast vähem, müügiperioodid pikenesid ning müügis olevate korterite hulk suurenes. Korterite tehinguhinnad on võrreldes eelneva aastaga langenud kuni 50%

Viljandimaal langesid korterite hinnad võrreldes aasta algusega 10-20%. Rohkem langesid halvemas seisukorras olevate korterite hinnad, kuna pakkumiste rohkuse tõttu on nõudlus nende järele vähenenud. Renoveeritud korterite hinnad langesid vähem. Enim oli nõudlust korterite järele hinnavahemikus 5000-7000 EEK/m².

Läänemaal oli hinnalangus ca 15%. Võrreldes esimese kvartaliga tõusis kolmandas kvartalis tehingute arv 13-lt 27-le. Võrreldes 2008. aastaga oli müügiperiood oluliselt pikenenud.

Virumaal I ja II kvartalis toimus võrdlemisi suur hinna langus ning huvi kinnisvaratehingute vastu oli madal, nappis investeeringuid. Eriti drastiline oli olukord Ida-Virumaal, kus paljud tehingus jäid ostjate likviidsus probleemide tõttu sooritamata. Aasta teisel poolel hinnalangus aeglustus ja piirkonniti kasvas huvi ka kinnisvaratehingute vastu.

Teisi maakondi iseloomustas eelkõige suhteliselt madal tehingute arv, müügiperioodi tuntuv pikenemine ning jätkuv hindade langus.

Järeldused 2009. aastal valitsenud trendidest ja väljavaated käesolevaks aastaks

Kuna korteriomandite tehingute arv on viimased kolm kvartalit olnud tõusuteel, võib sellest välja lugeda lootust elamispindade turu aktiveerumisele. Kuigi inimeste finantsvõimalused on piiratumad kui varem, eelkõige palkade kärpimisest tingituna, on ka hinnad muutunud varasemast märksa taskukohasemaks. Seetõttu võib 2010. aastaks prognoosida elamispindade turu stabiliseerumist mõõdukas tempos ning väljumist nn kriisi mentaliteedist, et „kõik läheb veelgi odavamaks ja ootame veel“. Just praegu on parim aeg püsiväärtusliku kinnisvara soetamiseks!

Varasemaga võrreldes on kinnisvara ostja muutunud teadlikumaks. Majanduslangus on kinnisvaraturgu oluliselt puhastanud. Inimesed loevad rohkem raha ja tahavad selle eest saada kvaliteetset kaupa. Odavate „papist paleede“ aeg on läbi. Asukohale lisaks mängivad uute objektide puhul järjest enam rolli madalad haldus- ja küttekulud, energiasäästlikus ja kinnisvarafirmade ning arendajate poolt pakutavad garantiid.

Tänane euribori tase on laenuvõtjale väga soodne ja pankade soov taas laenu anda tõusnud, küll aga on pangad oma riskimarginaale tõstnud. Kuna hoiuste intressid on viimase poole aasta jooksul tublisti langenud, siis pole raha kogumine pangaarvele enam kuigi atraktiivne, investeerimine kinnisvarasse on märksa tulutoovam.

Artikli autor on Mart Saa, Arco Vara Kinnisvarabüroo juhatuse liige

Näeme aadressil KV.EE!

Kolm kvartalit järjest tõusnud korteriomanditehingute arv näitab selgelt elamispindade turu taastumise algust. Eks lähitulevik näitab, kas mulluse III kvartali senine hinnapõhi jääb selle tsükli madalaimaks punkktiks või on käesoleval aastal veel langust tulemas.
Siiski võib kindel olla, et käesoleva 2010. aasta lõpuks oleme näinud vähemalt pooleaastast perioodi, mille vältel elamispindade hinnad ei ole langenud.

• Töötuid üle 100 000. 2009. a. III kvartalis ületas töötute arv 100 000 inimese piiri. Tähelepanuväärne on, et sama kvartaliga suurenes tööga hõivatute hulk 592 000 inimeselt 598 000 inimeseni.
• Palk on jätkuvalt languses. 2009. a. III kvartalis oli Eesti keskmine palk 11 770 krooni ehk eelmise aasta palgatasemest 5,9% vähem. Palganumbri juures peab arvestama, et täna on palgateenijaid märksa vähem, kui veel aasta tagasi.
• Ehitustöid kolmandik vähem. Mulluse III kvartali jooksul tehti ehitustöid 10 miljardi krooni ulatuses, mis on aastatagusest 35% vähem. Üsna tõenäoliselt jätkub langus ehitustööde mahus ka käesoleva aasta kestel.
• Põhivarainvesteeringud vähenevad. 2009. a. III kvartali jooksul ehitati ja rekonstrueeriti ehitisi 2,2 miljardi krooni väärtuses. Ehitisi soetati 1,3 miljardi krooni väärtuses. Ehitustööde maht vähenes aastatagusega võrreldes 36%, ehitiste soetamine suurenes 52% võrra.
• Euribor rõõmustab laenuvõtjaid. Euribor rõõmustab laenuvõtjaid püsides juba teist kvartalit järjest napi 1% lähistel. Euros väljastatud laenude intressi on madal euribor aidanud viia mõistliku 3,4 protsendini. Eesti kroonis väljastatud laenude intressimäär püsib kõrgemal 5,9% tasemel.



• Laenuportfellid jätkavad vähenemist. Vaatamata pankade positiivsetele signaalidele on eraisikulaenude ja eluasemelaenude jäägid endiselt kahanemas, kuid langus on siiski kokku kuivanud. Eluasemelaenude jääk oli 2009. a. lõpu seisuga 95,6 miljardit krooni.
• Uute laenude turg põhja läbinud? 2009. aasta viimase kvartali eraisikulaenude käive ületas kolmandat kvartalit. Eluasemelaene väljastati 2009. a. viimases kvartalis 1,8 ja eraisikulaene kokku 2,9 miljardi krooni väärtuses. Seejuures väärib mainimist, et oluliselt on vähenenud väljastatud eluasemelaenude proportsioon kogu väljastatud eluasemelaenude mahust.
• Äriühingute laenujäägid kukuvad. Erinevalt eluasemelaenude turust kukkus ärilaenude jääk aasta viimases kvartalis oluliselt jõudes 111 miljardi kroonini. Aastaga vähenes laenujääk 5,8 miljardi krooni võrra ehk aastatagusega võrreldes pea kaks korda.
• Eraisikute laenukoormus tõuseb. Langev sisemajanduse kogutoodang (SKT) aeglasemalt pidurduvalt langeva laenujäägi juures tähendab, et eraisikute laenukoormus suhtena SKTsse kasvab. 2009. a. III kvartaliks oli Eesti eraisikute laenukoormuseks 53,3%. Veel aasta varem oli see 46,9%.
• Valminud eluruume 40%. 2009. aasta jooksul valmis 3010 eluruumi, mis on üle 40% 2008. aastast vähem. Pea samas proportsioonis vähenes valminud eluruumide pind. Seega oleme eluruumide valmimisega 2004. aastaga samal tasemel.
• Mitteeluruumide tuleb turule üha rohkem. 2009. a. IV kvartalis sai kasutusloa 297 mitteeluruumi. See jätkas juba kolmandat kvartalit järjest asetleidnud kasutuslubade väljastamise tõusu. Seejuures väljastati 2009. aastal vaid 21 mitteeluruumi kasutusluba vähem kui 2008. aastal.
• Kinnisvaratehingute arvu langus peatus. 2009. a. viimases kvartalis tehti 11 279 kinnisvaratehingut, mis on sama palju, kui aasta tagasi. Kinnisvaratehingute käive siiski langes aastaga 16% võrra ja jõudis 6,5 miljardi kroonini.

Paljude negatiivsete uudiste seas on üha enam ja enam positiivseid märke, mis annavad teada elamispindade turu käivitumisest. Elamispindade turg on tänu enamale likviidsusele ja laiemale klientide hulgale esimene turu segment, mis kriisist väljub.

See annab põhjust positiivseks arvamuseks, et ühel momendil on kriisist taastumas ka teised turu sektorid.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. IV kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.

09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.

“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”

Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.

Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

• Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade
• Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=5443

Lisainfo

Eesti büroopindade tänasel turul valitseb ülepakkumine, mis survestab hindu ning tõstab vakantsust. Liiga lihtsaks see büroohoonete omanike elu ei tee. Võrreldes Eesti bürooturgu aga lähimate naabritega võib vaieldamatult väita, et Tallinnas võiks olla büroopindu tänasest kordades enam.

Tänasest pessimismi tekitavast büroopindade ülepakkumisest ei saa loomulikult mööda vaadata. Tallinnas on pea pool miljonit ruutmeetrit büroopindu, millest hinnanguliselt 20% ootab kannatamatult üürniku. Tegemist on üüratu koguse vaba pinnaga, mille absorbeerimine võtab kindlasti mitmeid aastaid aega.

Hetke turuolukorrast ei tohiks lasta end liialt hirmutada. Tähtis pole see, kus me oleme, vaid see, kuhu me suundume. Kui heita pilk kaugemale ning mõelda sellele, kui palju võiks Tallinnas kahekümne-kolmekümne aasta pärast kontoripinda kokku olla, siis tasub kauni kodulinna näitajaid võrrelda parimate lähinaabritega. Absoluutnumbritest tähtsamaks muutuvad siin suhtarvud.

Tallinnas on tänase seisuga Colliersi andmetel 1,1 ruutmeetrit büroopinda elaniku kohta. Meist sadakond kilomeetrit põhjapool Helsinkis on ühe elaniku kohta büroopinda juba 6,4 ruutmeetrit. Stockholmi büroopindade hulgaks ühe elaniku kohta annab Colliers 8,1 ruutmeetrit.

Esialgu võiksime Eesti lati naaberriikide kõrgeltarenenud pealinnadest pisut allapoole seada ja võrrelda Tallinna büroopindade hulka mõne Soome tubli väikelinnaga. Näiteks Tamperes on büroopinda 4,4 ja Turkus 4,0 ruutmeetrit elaniku kohta ehk ligi neli korda Tallinnast rohkem.

Nendele numbritele tuginedes võime väita, et Tallinna büroopindade turg on täna alles lapsekingades, mis tähendab jõudsat kasvu algust lähituleviku teismelise eas.

Loomulikult ei saa väita, et täna peaksid kopad ja kraanad mürisema lööma ja alguse peaks saama uute kontorihoonete ehitusbuum. Büroopindade viimine „Tampere tasemele“ eeldab esmalt tänasest masust edukalt väljarabelemist.

Järgmise küsimusena seisab ees majandusstruktuuri muutus selliseks, et uutele kontorihoonetele oleks tõepoolest reaalset rakendust. Olemasolev majandusstruktuur meid viie rikkama sekka liiga kiiresti ei vii ja büroode nõudlust ei kasvata. Majanduse struktuur peab muutuma selliseks, kus lisaväärtust toodavad kõrgeltharitud nutikad inimesed kontorites ja laborites.

Majanduse struktuuri muutusele aitaks kindlasti kaasa mõne Euroopa Liidu institutsiooni „peakorteri“ Eestisse meelitamine. Tunnustame siinkohal Eesti riigi ponnistusi IT agentuuri Eestisse toomiseks. Sellised institutsioonid aitavad tihendada kontakte Euroopa otsustajate ja meie ettevõtjate vahel, luues uusi võimalusi rahvusvaheliseks koostööks.

Konvergents ehk majanduse ühtlustumine Euroopa Liiduga on aeganõudev, kuid loodetavasti vääramatu protsess. On selge see, et meie majanduse struktuur ja lisaväärtuse loomise allikad võiksid olla pikemas perspektiivis analoogsed ja pigem lähedased lähinaabritele.

Oleme büroopindadeturul täna suhteliselt keerukas olukorras, kuid vaevalt õnnestub meil vältida arenguid, mis on toimunud naaberriikides. Enam kui tõenäoliselt oleme me 20-30 aasta pärast majandusarengus samas punktis või isegi paremas seisus, kus on meie naaberriigid täna. See tähendab, et Tallinnas võiks olla büroopindasid tänasest mahust mitmetes kordades enam.

Artikli autor on Gert Jostov, Ülemiste City juhatuse esimees.

Tallinna ja Eesti korteriomanditehingute arv on kolm kvartalit järjest tõusnud. Käesoleva aasta esimene kvartal tõenäoliselt tuleb madalama tehingu arvuga, kui 2008. aasta viimane kvartal, kuid siiski kõrgema tehingute arvuga, kui 2009. aasta madalseisu jõudnud esimene kvartal.

Keskmise hinna põhi jääb tänase seisuga nii Eestis, Tallinnas kui Pärnus 2009. aasta kolmandasse kvartalisse. Eks lähitulevik näitab, kas see jääb kogu kriisi põhjaks.

Tartu tehingute hinnad olid siiski 2009. a. IV kvartalis madalamal tasemel, kui varasematel perioodidel.

Korteriomanditehingute arv

2009. a.IV kvartalis osteti-müüdi Tallinnas 1507 korteriomandit. Tartus vahetas omanikku 233 ja Pärnus 95 korteriomandit.

Kogu Eesti korteriomanditehinguteks oli 2009. aasta viimases kvartalis 3069.

Korteriomanditehingute arv on enam, kui selgelt taastunud. Turul on kinnisvara jaeostjaid, kuid kindlasti  on aktiveerunud ka investoreid, kes otsivad soodsaid ostuvõimalusi.

Tõusva tehingutearvu valguses ei ole tõusnud eluasemelaenude käibed. See tähendab, et palju oste tehakse ilma laenuraha kasutamata.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Võrreldes aastataguse ajaga on taas üle hulga aja korteriomanditehingute arvu juurdekasv positiivsusesse pöördunud.

Tallinnas tehti möödunud aasta viimase kvartali jooksul tehinguid 16% aastatagusest ajast enam. Tartu ja Pärnu tehingutearvud jäid aastagausega pea samale tasemele tõustes Tartus 1 ja langedes Pärnus 2 protsenti.

Kogu Eesti korteriomanditehingute arv tõusis aastaga Tallinna toel 5%.

Tehingute arvu languse tõusuks pöördumine on oluline tegur kinnisvaraturu tervise taastumisel. Õnneks ei ole juba 2009. a. kestel silmapaistnud tehingute tõus ja klientide turule naasmine pöördunud.

Siiski on raske oodata pikaajalist tehingute arvu tõusu, sest elamispindade turu aktiivsus on juba niigi üsna parajal mõistlikul tasemel.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute hinnad on üle saamas teravast langusest. Senine hinnapõhi jääb 2009. aasta III kvartalisse.

Veel enamuses eesolevat külma talve ja kõrget tööpuudust arvestades võib kinnisvarakriisi lõpliku hinnapõhja seljataha jätmine küll pisut ennatlikuks osutuda. Samas ei saa võimalik täiendav hinnalangus tänu turule naasnud klientidele olla väga suur.

Tallinna korteriomanditehingu keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli 2009. a. IV kvartalis 13089 krooni. Tartus oli tehinguhind 11148 ja Pärnus 11267 krooni.

Eesti keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind oli 2009. a. IV kvartalis 9809 krooni.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Kui eelmise kvartaliga võrreldes Eestis-Tallinnas-Pärnus korteriomanditehingute hinnad tõusid ja Tartus pisut langesid, siis aastataguse ajaga võrreldes on hinnatasemed endiselt üsna sügavas miinuses.

Positiivne on suure hinnalanguse juures see, et hinnalanguse periood hakkab üle saama. Seda peegeldab ka juuresolev hinnamuutuse graafik, mis näitab, et kumer põhi on selleks korraks tõenäoliselt tehtud.

Hinnalangus erinevates piirkondades on olnud aasta jooksul üsna ühtlane. Nii Eesti kui terviku, Tallinna ja Tartu kõigi aastane korteriomanditehingute ruutmeetri hinnalangus jääb suurusjärku 30-33%. Pisut vähem ehk 26% on aastaga hinnatase kukkunud Pärnus.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Tehinguhindade tipphetk oli nii Eestis, kui Tallinnas 2007. aasta aprillis, keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli siis Tallinnas 26755 krooni. Eesti keskmine korteriomandite tehinguhind oli aprillis 2007. a. 19 327 krooni.

Tartu tipphind oli pisut varem. Veebruaris 2007. a. tehti Tartus korteriomanditega tehinguid keskmise ruutmeetrihinnaga 19417 krooni.

Pärnu maksimaalse keskmise ruutmeetrihinnaga tehti tehinguid 2007. a. mai kuus. Hinnatasemeks oli toona 23118 krooni.

2009. a. IV kvartaliks on hinnatasemed kukkunud Eestis, Pärnus ja Tallinnas 48-49-50%. Seega on kahe ja poole aastaga toimunud hindade poolitamine.

Tartu hinnalangus on olnud väiksem jäädes “ainult” 40 suurusjärku. Tartu madalam hinnalangus on ka saladus, mille tõttu Tartu tehingute arv on Tallinnaga võrreldes ebaproportsionaalselt väike.

Kindlasti aitaks Tartu kinnisvaraturule kaasa hinnalanguse mõningane jätkumine või hindade püsimine praegusel tasemel. Tartu kõrval kehtib sama ka Pärnu kohta.

Kokkuvõtteks

2009. aasta lõpp ja 2010. aasta algus näitavad vägisi, et elamispindade turg on kriisist väljarabelemise suuna võtnud.Kinnisvaraturg ei ole kindlasti jõudnud või lähiajal jõudmas buumiaegsele tasemele – kaugel sellest.

Täna on turul aktiivselt tehinguid tegevad jaekliendid ja investorid andnud selge signaali, et nad usuvad Eesti majanduse ja kinnisvaraturu taastumisse.

Tehingute arv või paigalejäänud hinnatasemed jätavad suhteliselt külmaks üle 100 000 küündiva töötute armee. Paradoksaalselt on elamispindade hinnatõus töötute kinnisvaraomanike huvides.

Kui näiteks töötuksjäämise tõttu on perekond sunnitud ostetud eluaseme müüma, siis on igati parem seda teha tänaste hindade juures. Mitte siis, kui hinnad oleksid tänasest tasemest näiteks 20% allpool.

Arvestama peab asjaolu, et üle 90% eluruumidest kuulub eraomanikele, enamasti eraisikutele. Nii on selge, et parem on, kui inimeste peamise vara ehk kodu väärtus ei lange. Seega on hindade peatumine ning stabiilne ja madal (ma rõhutan – stabiilne ja madal) kinnisvara hinnatõus  need tegurid, mis tagavad meie kinnisvaraturu tervise ja jätkusuutlikkuse.

Paljude majanduselu iseloomustavate negatiivsete tegurite valguses on siiski näha, et nii nagu Eesti riik on suurematestki raskustest välja rabelenud. Usun veendunult, et me ei jää viimaste aastate põgusasse majanduslangusesse liialt kinni ja liigume eluga positiivses suunas edasi.

Eesti Panga sügisprognoosi järgi väheneb SKP 2009 aastal ca 14%.

Tarbijahinnad on suvest saadik alanenud keskmiselt 0,2% kuus ja novembris täitis Eesti Maastrichti inflatsiooni-kriteeriumi ning Eesti Panga hinnangul täidab Eesti kõik 2011.-l aastal eurotsooniga liitumiseks vajalikud tingimused.

Sise- ja välismaine nõudlus on olnud tänavu väga nõrgad, ettevõtted ja majapidamised on oluliselt tarbimist ja investeeringuid piiranud.

Positiivne oli IV kvartalis tarbijate kindlustunde paranemine eelkõige kaubanduses, ehituses.

Ober-Hausi 2009. a. IV kvartali turuülevaatega saab tutvuda siin.

Muutunud keskkond

Kiiresti muutunud majanduskeskkond ja tarbija käitumisharjumused on need põhjused, miks 2010 aastal saab suure tõenäosusega kinnisvaraturundusest peamiselt internetiturundus.

Kui 2008 aastal näitasid meie poolt läbi viidud kliendiküsitlused, et ligi 70% juhtudel algasid kinnisvara otsingud internetist, siis möödunud 2009 aastal protsess jätkus kiirenevas tempos, jõudes sama näitaja poolest 85%.

Eelkõige on selle põhjuseks tarbija muutunud käitumine info hankimise harjumustes üldiselt. Sarnaselt muu teabega on ka kinnisvarapakkumiste kohta info hankimine internetist lihtne, kiire, odav ning tulemuslik. Tänased Eesti kinnisvaraportaalid on ühed enim külastatavad keskkonnad ning hinnanguliselt hõlmavad ligi 95% kõigist kinnisvarapakkumistest, mistõttu on teiste, peamiselt trükiväljaannete, kasutamine info hankimisel selgelt tagasihoidlik.

Lisaks sundis viimastel aastatel kiirelt muutunud majanduskeskkond ümber vaatama ajalehtede/ajakirjade kinnisvarateemaliste väljaaannete otstarbekuse ja mahud. Eestis lõpetati eelmise aasta lõpuks praktiliselt kõikide selleteemaliste väljaannete ilmumine trükis või kujundati väljaanded laiemapõhjalisemateks, kaasates lisaks kinnisvara teemadele ka kodu, sisustuse, ehituse ja kõik sellega seonduv temaatika.

Arvestades üldist suunda Eestis, aga ka laiemalt maailmas, võib prognoosida, et 2010 aastal saavutab kinnisvara sektori poolt tellitav trükireklaam absoluutse põhja. Samal ajal ei võimalda taastuv nõudlus ning tihenev konkurents üldiselt turunduseelarveid vähendada ning võib prognosida, et suurem osa turunduseelarvest leiab rakenduse teistes, peamiselt virtuaalsete, kanalites. Nii näeme sel ja järgnevatel aastatel kinnisvara reklaami peamiselt internetis, aga ka väli-, tele- ning mobiilimeedias. Kui interneti väljundite puhul jääb peamiselt domineerima kinnisvara pakkumistega seonduv, siis teistes peamiselt väli- ning telemeedias hakkame nägema uute elukeskkondade või kinnisvarafirmade brandi(de) reklaami.

Uued lahendused

Muutustest tingituna vajab ka kinnisvaraturundus algaval kümnendil uusi lähenemisi ja lahendusi.

Turundustegevuse lahutamatuks osaks on algaval kümnendil kinnisvaraportaalid. Seejuures saab Eestis keskseks küsimuseks andmeedastuse standardi ehk XML Schema väljatöötamine. Aasta-poolteist tagasi oli uue ühtse platvormi ja uute põhimõtete rakendamine arutlusel kitsamas ringis, kuhu oli kaasatud ka EKFL, kuid tänaseks ei ole siis välja töötatud alused laialdast kasutust leidnud. Ühtne standard võimaldaks ka tasuta või pay-per-lead kinnisvaraportaalide teket Eestis, mis maailmas on just eelmisel aastal plahvatuslikult arenenud.

Väljapaistvad näited on selles osas maailmas näiteks Globrix.com (koondab praktiliselt kõiki Suurbritannia kinnisvarafirmade pakkumisi), Enormo.com (üle 10 miljoni pakkumise maailmas). Viimane jõuline siseneja sellesse sektorisse on Google, kes pakub mash-up teenust sidudes kinnisvarapakkumised oma kaardi- ja tänavavaaterakendustega.

Eestis on turg seda tüüpi kinnisvaraportaalide osas siiani tühi, kuid eeldused selleks suurepärased – suur interneti kasutajate hulk, kinnisvara sektoriga tihedalt seonduvate veebipõhiste rakenduste hea kättesaadavus (Maaameti kaardirakendus, E-notar, ID-kaardi rakendused, e-Kinnistusraamat jne)

Lisaks kinnisvaraportaalidele on tulnud turule ka esimesed alternatiivsed rakendused, mis võimaldavad kasutada populaarsemaid sotsiaalvõrgustikke kinnisvara turundamisel. Tuntumad nendest on näiteks www.tweetlister.com ja www.clientopoly.com/centerstage. Esimene neist võimaldab automaatset kinnisvarapakkumiste edastamist Twitteris, teine Facebookis.

Lisaks kinnisvaraportaalidele on suur osa turundustegevusest seotud kinnisvarafirmade kodulehtedega. Suure tõenäosusega toob uus algav kümnend muutusi ka selles osas, esimesi neist näeme juba alanud aastal.

Täna on poolkohustuslikuks muutunud otsingumootorite optimeerimine (SEO), lähitulevik toob aga kinnisvaraturundusse otsingumootorite turunduse (SEM) ja sotsiaalmeedia optimeerimise (SMO). Viimane on eelkõige tingitud asjaolust, et kui siiani koondus kogu tähelepanu internetis kodulehtedega seonduvale, siis lähiaastatel leiame suurema osa kinnisvarafirmadest kindlasti ka sotsiaalmeediast. Esimesed näited leiab nii Twitterist, Facebookist kui ka Orkutist.

Last but not least – kinnisvaraturunduse üheks osaks saab veebianalüüs ehk kodulehe külastajate jälgimisüsteem, mille abil on võimalik teada saada, kes ja mida kodulehel teeb ja millisest infost enim huvituvad on. Paljukasutatud tasuta lahendus on seejuures Google Analytics. Eestis tuntuim tasuline rakendus on selles vallas aga Snoobi.

Kokkuvõtvalt: 2010 aastaks muutunud keskkond toob kinnisvaraturundusse uued lahendused.

Valmis Ühinenud Kinnisvarakonsultantide kinnisvaraturu tagasivaade aastasse 2009 ja esmane prognoos aastaks 2010.

Seda on võimalik lugeda järgnevalt lingilt: Kinnisvaraturu kommentaar 2009.

NB! Kuivõrd Adaur.ee missiooniks on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks, siis on kõigil turuülevaadete üllitajatel võimalus koostatud ülevaade avaldada lehel Adaur.ee. Selleks palun kontakteeru lehe all servas oleval telefonil või meilitsi.

Eesootav 2010. aasta saab suure tõenäosusega olema aasta, mil elamispindade turg klaarub buumi tipust ja kriisi põhjast tingitud rasketest vaevustest. Usutavasti on 2010. aasta lõpuks kinnisvaraturg leidnud selge ja laialt aktsepteeritud liikumissihi, mis annab turuosalistele kindlust edasiste tegevuste planeerimisel.

Võimalus väikepankadele

Murranguline aeg sogab vett ja annab võimaluse kohalikul turul tegutsevatele väiksema turuosaga pankadele turuosa suurematelt juurde võita.

Tänase seisuga on pangad andnud välja sõnumeid, et laenuturgu võiks taas pisut liberaalsemaks muuta. Langevad laenujäägid ja -käibed veel siiski paraku tegudega neid sõnu veel ei kinnita.

Tõusev elamispindade ja korteriomanditehingute arv kinnitab, et nõudlus elamispindade järele on täiesti olemas. Seega on turul olemas ka laenu sooviv klient.

Lisandub hulgaliselt uusi arendusprojekte

Suuremad arendajad on juba jooksva 2009. aasta jooksul väljalubanud järgmisel aastal mitmeid uusi projekte valmis saada. Parimad on neid sõnu ka tegudega kinnitama asunud ehk piltlikult öeldes labida mulda löönud.

Finantsiliselt võimekamad kinnisvaraarendajad on kogu masu-aja tegelenudki uute arendusprojektide ettevalmistamisega. See tähendab, et juba täna on paisu taga ootamas tuhanded ja tuhanded ruutmeetrid uut elamispinda.

Paisu saab vallandada pankadepoolne arendustegevuse finantseerimine.

Paradoksaalne on asjaolu, et seni, kuni kohalikul turul tegutsevad pangad kaugel mere taga asuvate omanike juhistest lähtuvalt arendustegevust ei finantseeri, saavad startimisel konkurentsieelise välisomanduses olevad ja suurkontsernidesse kuuluvad kinnisvaraarendajad.

Sellistel ettevõtetel on võimalus kiirelt kontsernisiseseid finantsressursse kaasata ja tegutsema hakata. Samas kui kohalikud arendajad peavad käsi pikalt ees pankade ukselt uksele raha nurumas käima.

Arendajad muutuvad ehitajast turundajaks

Algav aasta toob loodetavasti muudatusi ka arendajate senisesse iseloomu. Kui endistel headeks aegadeks nimetatud aastatel oli eduka arendustegevuse oluliseks konkurentsieeliseks ehitustööde korraldamise võimekus, siis nüüd nihkub raskuspunkt turunduse poolele.

(Täpsustuseks olgu öeldud, et turundus ei ole reklaamimine. Turundus on märksa laiem mõiste, kuid lühidalt võime öelda, et turundus on tarbijate vajaduste rahuldamine.)

Kinnisvaraarenduse turunduse suunas liikumine tähendab, et hoolikalt tuleb läbi viia kliendiuuringud, et mõista, millised on rahuldamata klientide segmendid. Avastama peab, milline on see kaup, mille üle tarbija rõõmustab. Lahendama peab, kuidas leida ostja.

Alles selle järel muutub oluliseks, kes kaevab vundamendiaugu ja kes pahteldab seinad.

Arendaja kvaliteet on uus mõiste

Eelnevaga haakub mõiste „arendaja kvaliteet“. See tähendab kinnisvaraarendaja võimekust arendusprojekt edukalt selle algusest lõpuni viia. Seda alates arendatava kinnistu soetamisest, projekteerimise ja ehitustöödeni.

Samaväärselt peab arendaja olema võimeline pankrotti minemata müüma loodud elamispindu ilma seejuures olemasolevatele klientidele meelehärmi tekitamata. See meelehärm võiks tekkida näiteks kartusest, et arendajale kuuluvate tühjade müümata korterite võlgade tõttu keeratakse kogu maja vesi või gaas või küte kinni.

Oluline on siin ka arendaja võimekus kõige selle järel läbi viia garantiitööd. Paraku ikka mingid probleemid on ilmnenud, mille likvideerimise kohustus on arendajal.

Nõudlus stabiliseerub

Elamispindade nõudlus 2010. aastal olulisel määral vaevalt tõuseb. Nõudlust on pärssimas kõrge töötusemäär, alanevad sissetulekud ja tarbijate suhteline ebakindlus.

Samas peame arvestama asjaoluga, et elamispindade turuaktiivsus ehk tehingute arv võrreldes olemasoleva elamufondiga on meil täna suhteliselt mõistlikul tasemel. Arvata, et varsti jõuame tagasi 2005.-2006. aasta tehingute arvu tasemele oleks ebamõistlik ja seda loodetavasti ei toimu.

Turu raskuspunkt on kevadel

Võimalik, et talvised kõrgemad eluasemekulud ning lõppevad töötute toetusrahad suruvad nii mõnegi üle võimete laenu võtnud inimese nurka. Selle tulemuseks võib tekkida vajadus eluase realiseerida.

Suurenev surve eluaseme realiseerimise järele tõstab pakkumist ja stabiilse nõudluse korral avaldub automaatselt surve elamispindade hindadele.

Samas ei näita kaks elamispindade langusperioodil olnud talve muust ajast oluliselt kiiremat tehinguhindade langust võrreldes muude aastaaegadega.

2010. aasta elamispindade tehinguhindade osas ei imestaks, kui keskmine tehinguhind oleks 2010. aasta lõpus üsna samal tasemel, kus see on aasta alguses. Samas ei välistaks ka seda, et peamiselt tehingute struktuurist tingituna on aastalõpu keskmine tehinguhind tänasest 10% võrra kõrgemal.

Kokkuvõtteks

Järgmise aasta arengute võtmed on paljuski pankade käes. Pankadest sõltub, kui aktiivselt asuvad nad eraisikuid finantseerima. Vähetähtis pole ka see, kui palju ressursse eraldatakse veel siiani hirmuäratavana tunduvasse kinnisvarasektorisse arendustegevuseks.

Arendajad peavad märksa enam näoga tarbija poole pöörduma, kui seni. Kõike ehitatut kiiresti ära ei rabata. Nüüd muutub oluliseks, et õigesse kohta oleks tehtud õigete inimeste jaoks õige hinnaga õige asi. Tarbijatest möödavaatamine viib kaotuseni.

Igal juhul on tulemas järjekordne huvitav aasta kinnisvaraturul.