VIDEO: KV.EE Kinnisvaraturu ülevaade 2009. a IV kvartal
February 16th, 2010 | Tõnu Toompark | Published in elamispinnad, hinnad, kommentaar, korterid, nõuanne, riik ja KOV, statistika, turundus, ülevaade
Näeme aadressil KV.EE!
February 16th, 2010 | Tõnu Toompark | Published in elamispinnad, hinnad, kommentaar, korterid, nõuanne, riik ja KOV, statistika, turundus, ülevaade
Näeme aadressil KV.EE!
February 11th, 2010 | Tõnu Toompark | Published in elamispinnad, hinnad, kommentaar, korterid, makromajandus, statistika, turundus, ülevaade
Kolm kvartalit järjest tõusnud korteriomanditehingute arv näitab selgelt elamispindade turu taastumise algust. Eks lähitulevik näitab, kas mulluse III kvartali senine hinnapõhi jääb selle tsükli madalaimaks punkktiks või on käesoleval aastal veel langust tulemas.
Siiski võib kindel olla, et käesoleva 2010. aasta lõpuks oleme näinud vähemalt pooleaastast perioodi, mille vältel elamispindade hinnad ei ole langenud.

Paljude negatiivsete uudiste seas on üha enam ja enam positiivseid märke, mis annavad teada elamispindade turu käivitumisest. Elamispindade turg on tänu enamale likviidsusele ja laiemale klientide hulgale esimene turu segment, mis kriisist väljub.
See annab põhjust positiivseks arvamuseks, et ühel momendil on kriisist taastumas ka teised turu sektorid.
Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee
Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. IV kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.
February 9th, 2010 | Tõnu Toompark | Published in elamispinnad, hinnad, info - teade, kommentaar, korterid, maad, majad, makromajandus, riik ja KOV, statistika, turundus, ülevaade
09. veebruaril ilmus järjekordne kvartaalneKV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et elamispindade turu taastumise märgid on tänaseks juba enam kui kindlad.
“Märgid turu pöördumisest ei tähenda paarikümneprotsendiliste hinnatõusude tagasitulekut,” manitses ülevaate kooostaja Tõnu Toompark liigse optimismi eest. “Esmalt on vaja, et hinnalangus korralikult pidama saaks. Seejärel võiks turg stabiliseeruda pikemaajalises perspektiivis 5-protsendilise aastase hinnatõusu suurusjärku.”
Kinnisvaraturgu positiivses suunas mõjutavad tegurid on tõusev tehingute arv, peatunud või peatumas hinnalangus ning signaalid, et laenuturg on taas avanemas.
Lisaks positiivsetele märkidele langeva turu pöördumisest on siiski ka negatiivseid tegureid, mis normaalset turgu pärsivad. Eelkõige on nendeks negatiivseteks teguriteks kõrge tööpuudus ja tarbijate madal kindlustunne.

“Igakvartaline kokkuvõte kinnisvaraturul toimuvast on selge lisaväärtus portaali KV.EE kasutajatele,” avaldas Tarvo Teslon, portaali KV.EE juhatuse liige enda plaane. “Tahame, et portaal KV.EE oleks kinnisvarahuviliste esmane infokanal.”
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.
Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.
Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.
Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.
| Tarvo Teslon KV.EE +372 510 6464 tarvo@kv.ee www.kv.ee |
Tõnu Toompark MA Adaur Grupp OÜ +372 525 9703 tonu@adaur.ee www.adaur.ee |
January 18th, 2010 | Sirje Rattus | Published in elamispinnad, hinnad, kommentaar, riik ja KOV
«Pisaraid sai valatud liitrite kaupa,» ütleb kolme lapsega tallinlanna. Ta on vaid üks sadadest kodulaenu tasumisel hätta jäänud inimestest, kel pole tänaseks enam oma kodu.
«2009. aasta jääb mulle vist elu lõpuni meelde,» ütleb tallinlanna Marie Pealinnale. «See oli lihtsalt niivõrd õudne!» Marie on 31-aastane kolme lapse ema, kes 2008. aasta septembris jäi tööta ja aasta hiljem kaotas ka kodu. Oma uskumatult dramaatilist lugu jutustades ei muutu naine ülemäära tundeliseks, vaid võtab toimunut paratamatusena. Näib, nagu ei suudaks ta ikka veel uskuda, et juhtunud on midagi nii hirmsat.
2007. aastal soetas Marie endale kahetoalise 45 m² suuruse korteri Mustamäel. Hinnaks 990 000 krooni ehk peaaegu miljon. Nagu paljud teised noored, võttis Marie kodu soetamiseks pangast laenu. «Ma ise ka imestasin, kui kergesti nad mulle laenu andsid – sain 8500 krooni palka, aga laenu põhiosa makse 25 aasta peale oli 6000 krooni kuus.» Lisaks muidugi intressid ja kommunaalkulud. Marie elukaaslane oli käendajaks ja aitas ka võlga maksta.
Kuni Mariel ja ta elukaaslasel oli tööd, läks võla tagasimaksmine üsna ladusalt. «Kuna tollal võtsid paljud mu tuttavad kodu ostmiseks sarnastel tingimustel laenu, siis tundus olevat totter jätta võimalus kasutamata,» räägib Marie. «Suur soov oli üürikast välja päris oma koju saada.»
Paraku jäi oma kodu nautimise aeg sellel perel lühikeseks. Majanduse jahtudes 2008. aasta sügisel kaotas naine töö ja ka mehe äri hakkas allamäge veerema. «2009. aasta jaanuaris võtsin ennast töötuna arvele, aprillis sain lõplikult aru, et uut töökohta on võimatu leida ja võlga enam tagasi maksta ei suuda,» räägib naine. Ta taotles pangast maksepuhkust, kuid seda talle ei võimaldatud – põhjenduseks asjaolu, et laen veel niivõrd värske. Mõnda aega püüdis naine end kuidagi reel hoida. «Müüsin maha kõik vähegi väärtuslikud asjad, võtsin vana võla katteks uusi laene peale. Pensionärist ema toetas iga kuu 500 või 1000 krooniga…»
Pingutusest ei olnud abi. Ühel päeval teatas Swedbanki laenuhaldur, et korter tuleb sundmüüki panna. Kohtutäituri kulliküünte vahele asi siiski ei jõudnud – Marie otsustas ise korteri maha müüa, lootes saada parema hinna kui kohtutäitur. «Arvestades, et kinnisvarahinnad olid vahepeal kõvasti langenud, küsisin korteri eest 425 000 krooni ehk ostuhinnast enam kui poole vähem. Seda hinda ma ei saanud.» Marie kodu läks müüki 310 000-ga, pank sai 280 000. «Võib-olla oleksin ka rohkem saanud, aga sel perioodil olin nagu vati sees ja ei saanud isegi aru, mis toimub – tahtsin ainult kõigega võimalikult kiiresti ühele poole saada.» Kuigi praegu räägib Marie oma lugu üsna emotsioonitult, tunnistab ta, et möödunud aasta lõpus sai pisaraid valatud liitrite kaupa. «Igasugu mõtteid käis peast läbi,» nendib ta ebamääraselt, «aga siis mõtlesin, mis lastest saab…»
Oma kodu soetamise tehingust väljus Marie vaesemana ja kodutumana kui kunagi varem – tal ei ole elukohta, tal pole tööd, küll aga on üleval üüratu laenuvõlg pangale – 690 000 krooni – ja veel vähemalt 100 000 eest väikelaenuvõlgu. Ja loomulikult külmutatud pangaarved. «Pangast öeldi, et võla tagasimaksmiseks pean tasuma 20 aasta jooksul 5000 krooni kuus, aga praegu küll ei koida, kust ma sellise raha peaks leidma.»
Võimalus selles elus endale ja oma lastele päriskodu soetada on peaaegu null.
Marie juhtumiga tegelev sotsiaaltöötaja ning võlanõustaja Katri Heinjärv nendib, et ilmselt jääb Marie eluaegseks pangavõlglaseks. «Või kui ta peaks ka otsustama eraisiku pankroti kasuks ja taotlema võlgadest vabastamist, siis tähendaks see mitmete aastate pikkust elamist vaid miinimumpalgaga,» selgitab Heinjärv. «Juba kohtumenetluskulud lähevad praeguse seaduse järgi maksma 20–30 000. Lisaks peab inimene selleks, et eraisiku pankrotti taotleda, käima tööl.»
Võlgadest vabastamise menetlus kestab praeguse pankrotiseaduse järgi (õige pea peaks seadus küll leebemaks muudetama – toim) tervelt viis aastat ning selle vältel tuleb võlgnikul loovutada esimesel aastal võlausaldajatele 100%, järgmisel 85%, ülejärgmisel 80% ja edaspidi 75% oma sissetulekutest.
Muust varast on võlgnik selleks ajaks ilma jäänud, sest see on pankrotimenetluses menetluskulude ja võlausaldajate nõuete rahuldamiseks maha müüdud. Seega peab võlgnik pankroti ning sellele järgneva võlgadest vabastamise menetluse jooksul kokku umbes kaheksa aasta jooksul ära elama üsna olematutest summadest. Marie puhul, kuna ta on kolme lapse ema, näeb seadus siiski ette kindla summa, mis perele kätte peab jääma. Ning siis, pärast pikki vintsutusaastaid võib kohus vabastada ta võlgade tasumisest, mida pankrotimenetluse ning võlgadest vabastamise menetluse käigus ei ole jõutud ära maksta.
Marie on enda sõnul kõik see aeg, mis ta on tööta olnud, aktiivselt uut kohta otsinud ja pakkide viisi CV-sid välja saatnud. «Olen saanud vastuseid küll ja mõned on ka intervjuule kutsunud, aga kui tuleb jutuks, et kasvatan kolme last, selgub, kuigi mitte otse näkku öelduna, et ma ikkagi ei sobi sellele tööle.» Nüüd on naine targu oma CV-st märke «kolm last» maha võtnud.
Praegu elab Marie välismaal töötava sõbra korteris Õismäel. Aga see on ainult ajutine lahendus. Maale ema juurde kolimisest ta ei mõtle. «Seal, 200 kilomeetri kaugusel Tallinnast, ei ole mul mingitki väljavaadet tööd leida,» arvab ta. «Pealegi on lastel siin oma sõpruskond välja kujunenud ja ka nende pärast ei tahaks Tallinnast ära minna.»
Endise korteriomanikuna ei saa Marie kohe taotleda kohta munitsipaalkorteris. «Selleks peab ta läbima teatud etapid,» märgib Heinjärv. «Elama mõnda aega – aasta-poolteist – sotsiaalmajutusüksuses ja alles siis võib linnakorteri saamiseks taotluse esitada.» Privaatsusega harjunud inimesele on sotsiaalmajutusüksuse kärarikkasse keskkonda kolimine üsna raske. Ja kindlasti ei täida see perele kodu aset – ema kolme pojaga peab hakkama elama ühes toas ning jagama kööginurka ning tualetti teiste majutusüksuse elanikega. «Tunnen laste pärast muret,» tunnistab Marie. «Koolis tehakse väga vahet, kellel mis marki telefon on, kes kus elab, kelle ema käib jala ja kes sõidab autoga…» Elamine sotsiaalmajutusüksuses ei ole midagi sellist, millega teismeline võiks sõprade ees uhkustada.
«Vahel mõtlen, et miks ometi see kõik just minuga juhtub – ma olen ju olnud korralik kodanik ja teinud enda arvates kõik õigesti, miks siis mind karistatakse,» arutleb Marie. «Aga lubasin uueks aastaks, et ei lase pead norgu ja võitlen edasi!»
Heinjärve sõnul ei ole Marie juhtum sugugi ainuke omataoline. «Mustamäe linnaosas on meil arvel 10-12 sellist peret, kes laenuvõlgade tõttu kodu kaotanud ja nüüd linnalt elamispinda taotlevad. Riigi jäik suhtumine raskustesse sattunud inimestesse teeb nõutuks. Võtame näiteks juhtumi, kus kodulaenuga noore pere mõlemad täiskasvanud kaotavad töö – sissetulekut neil ei ole, aga laen tahab maksmist. Nii mõnelgi juhul on nende vanemad nõus lapsi toetama ja mõnda aega pangale ise laenuosa tagasi maksma. Aga elamiseks – toidu ostmiseks, kommunaalkulude maksmiseks – perel ikkagi raha pole. Loogiline oleks, et selline pere võiks taotleda toimetulekutoetust, et neile oleks tagatud minimaalnegi elamisraha, aga riik seda ei võimalda, sest vanemate osa laenu maksmisel käsitletakse tuluna.»
Heinjärve meelest tuleks toimetulekutoetuse kord paindlikumaks muuta, et need noored pered, kellel on peagi lootust endale uus töökoht leida, ei peaks ajutiste raskuste pärast oma kodust loobuma ja kolima linna sotsiaalmajutusüksusesse. «Riik tekitab praeguse poliitikaga kunstlikult kodutust,» leiab ta.
Tallinna sotsiaaltöö keskuse direktor Kersti Põldemaa usub, et elanikkonna vaesema kihi jaoks on päris põhja alles oodata. «Tuleb uus kodutute laine,» ütleb Põldemaa. «Töötukassa väitel saabub kevadel see aeg, kus paljudel töötuks jäänutel lõpevad koondamisrahad ning töötukassa makstavad hüvitised-toetused, mille abil nad siiani oma kommunaalmaksud tasutud said.»
Põldemaa muret jagab võlanõustaja Terje Lääts: «Kui seni on ots otsaga kokku tuldud ja vanade võlgade tasumiseks uusi laenukesi peale võetud, siis nüüd inimesed enam nii lihtsalt läbi ei saa, sest laenud kuhjuvad.» Ja mingil hetkel võib inimene leida end olukorras, kus tema sissetulekud on kohtutäituri poolt arestitud, ja kui ka pangakontolt enam midagi välja pigistada pole, aga võlad jätkuvalt tasumata, võib juhtuda, et lõpuks pannakse kodu haamri alla.
Põldemaa sõnul on aeg, kui kodutusega silmitsi seisab hirmuäratavalt suur hulk peresid, juba ukse ees. Väljapääsu ei näi olevat, sest rahakott on praegu õhuke ka riigil ja kohalikel omavalitsustel, nii et lisatoetusi või suuri abiprogramme ei ole ilmselt oodata ka neilt. «Aga seda teemat peab arutama, mingigi diskussioon tuleks püsti panna,» mainib Põldemaa murelikult. Tema sõnul on ühiskonnale kaduma läinud maksumaksja ülalpidamine riigile suurem väljaminek, kui tema hädas toetamine.
Tallinn on viimased seitse aastat ainukese omavalitsusena ehitanud munitsipaalkortereid, ent Eesti riik erinevalt muust Euroopast avalikku elamufondi ehitamist ei rahasta. Pigem on valitsus munitsipaalelamute ehitamist pidevalt kritiseerinud.
«Eluaseme kättesaadavust ei ole võimalik tagada, kui pole efektiivselt toimivat (sotsiaal) üürisektorit,» sedastas uurija Anneli Kährik elamupoliitika alase uuringu kokkuvõttes mõned aastad tagasi. «Pole reaalne ega otstarbekas, et kõik inimesed soetaksid endale kuuluva eluaseme.»
Samuti nenditi uuringukeskuse Praxise tehtud eluasemepoliitika uuringus, et Eestis tuleks välja töötada eluasemepoliitika meetmete riiklik terviklik süsteem, mis senini puudub.
Analüüsi kohaselt pole Eesti riik elamupoliitikat sisuliselt arendanud, avalikule sektorile kuulub meil vaid 4% elamufondist, mujal kuni kolmandik.
«Eesti eristub oma senise elamupoliitika strateegiaga isegi teistest Euroopa üleminekuriikidest,» ütles Kährik. «Teistes Ida-Euroopa riikides tehtud uuring näitas, et kõigis maades peale Eesti on kohaliku tasandi poliitika põhieesmärgiks parandada eluaseme kättesaadavust väikese ja keskmise sissetulekuga leibkondadele või noortele peredele. Eestis on see eesmärk olnud pea tähtsusetu.»
Eelmisel aastal panid pangad sundmüüki rohkem kui poole tuhande eluasemelaenu tagasimaksetega hätta jäänud pere kodud.
Arvestades seda, et aastas tehakse Eestis umbkaudu 10 000 maja- või korteriostu, on sundmüüki pandud eluasemete arv ehmatavalt suur, sest see tähendab kodu kaotust tuhandetele inimestele.
Kinnisvaraekspert Tõnu Toomparki (pildil) hinnangul langevad sundmüüki pandud kodud peamiselt kinnisvarahaide saagiks. Sealjuures müüakse majad ja korterid mitmeid kordi alla selle hinna, mille eest nüüd suurtesse makseraskustesse sattunud inimesed need omal ajal ostsid. Üldjuhul tähendab sundmüük, et hättasattunu jääb kodust ilma, kuid ei pääse ka võlgadest panga ees.
Toomparki sõnul on selle probleemi üheks põhjuseks see, et tegelikult ei jõua need kodud reaalse enampakkumiseni. «Kohtutäiturid avaldavad müügipakkumistes vaid eluaset puudutava registriosa. Enamus inimesi ei saa aga sellistest kuulutustest aru, see on nende jaoks nagu hiina keel,» rääkis Toompark. «Kuulutuste juures pole fotosid ega plaane. Vesi on sogane ja meeldib ainult kitsale kihile, kes soovib odavat vara kokku osta.»
Kinnisvaraeksperdi sõnul takistab sisulise enampakkumiseni jõudmist ka kohtutäiturite poolt müügile seatud ajalimiit. «Kaks nädalat pole mõistlik piir, selle ajaga ei saa lihtne inimene pangast laenugi,» mainis Toompark. «Odavate korterite ja majade kokkuostjad on juba pikemat aega turul. Viimaste kvartalite andmed näitavad, et kinnisvaratehinguid on sõlmitud rohkem, kui pangad on laenu andnud. See tähendab, et odavaid kortereid ostavad inimesed, kellel on palju vaba raha. Vähemalt 2007. aastast, kui mitte kauemgi pangad spekulatiivseteks ostudeks eluasemelaenu ei anna. Kui ikka laenutaotlejal on kodu olemas, siis võetakse uue maja või korteri ostmist kui äri ja antakse laenu eluasemelaenust kõrgema intressiga.»
Sel aastal võib ligi kümnendik kodulaenu võtnud peredest jääda tagasimaksetega hätta, enam kui kahel kolmandikul neist on lapsed.
Hättasattujaid võib olla isegi rohkem, kui majanduslangusele piiri ei panda. Ja kui majanduslangus pidurdubki, võib tööpuudus vaatamata sellele olla kõrge veel pikka aega.
Kodulaenu on võtnud Eestis 150 000 inimest-peret ning kokku on laenatud 97 miljardit krooni – ligikaudu Eesti riigi eelarve suurune summa.
• Praeguseks on sundmüügis umbes 600 kinnisvaraobjekti ja pankrotihaldur Tiina Mitt ennustab, et kevadel läheb suuremaks inimeste väljatõstmiseks, sest pangad ootavad kevadel kinnisvarahindade tõusu, et paremat raha saada. Kuid mitte kõik kinnisvaraeksperdid ei looda kevadisele hinnatõusule. Samas – euribor, mis praegu oma rekordmadala tasemega kodulaenajate kasuks töötab, nii madalaks ei jää, tekitades omakorda raskusi juurde.
• Head ajad majanduses langesid kokku ajaga, kui käis pankade omavaheline võitlus turu pärast, ning laenu mitte ei antud, vaid lausa suruti peale. Nüüd on sajad kodud haamri all ja pankade laenu andev käsi ei ole enam nii helde, muutes kinnisvaraturu veel seisvamaks. Kui Ameerikas võib inimene panna koduvõtmed ümbrikku ja saata need pangale jingle-mail’iga ehk siis kõliseva kirjana, mis on märgiks, et nüüd tuleb pangal oma võetud riskiga hakkama saada, sest see on finantsasutuse kohus, siis Eestis jääb kogu laenamise riski valu ja võlu laenuvõtja kraesse. Olgugi et just rahandusasutuses on tohutult palju rohkem kompetentsi nii majanduse kui rahamaailma riskide hindamiseks.
• Laenubuumi ajal ei teinud valitsus midagi selle piiramiseks, pigem vastupidi. Näiteks 2003. aastal vabastati kodu soetamiseks võetud laenuintressid tulumaksust, et soodustada kodu omamist. Nüüd, kui inimestel on niigi raske, tuli minister Jürgen Ligi välja ettepanekuga kaotada kodulaenu intresside maksusoodustus. Ja mitte ainult tulevastel laenajatel, jutt on käinud ka seadusandliku pügala tagasiulatuvast jõust.
• Keskerakond on teinud valitsusele ettepaneku, et pangalaen loetaks kustutatuks, kui pangale on tagasi antud laenu eest ostetud kinnisvara. Peaminister Andrus Ansipi meelest aga ei tohi pankureid ja investoreid üllatada poole protsessi peal sellega, et reegleid kardinaalselt muudetaks. Tema sõnul olevat see investorite petmine, mis kindlasti ei iseloomustaks Eestit kui ettevõtjasõbralikku riiki.
• Euroopa Komisjoni hinnangul on valitsused ja parlamendid kohustatud majanduslangust pehmendama ning valima sobivad meetmed majandussurutisest välja tulemiseks. Juba on lasknud päästeplaani käiku Suurbritannia valitsus, millega töö kaotanud võivad taotleda riigilt abi kodulaenu tagasimaksmiseks. Selle kohaselt katab riik kuni 200 000 naela ehk siis üle 3 miljoni krooni suuruse laenu intressimaksed, kui selle võtnu on kaotanud töö.
Artikli autor on Sirje Rattus. Artikkel ilmus 18/01/2010 väljaandes Pealinn.
December 28th, 2009 | Tuuli Aug | Published in elamispinnad, hinnad, kommentaar, korterid, majad, nõuanne, riik ja KOV
Keerulise sõnastusega müügikuulutused jätavad odavad tehingud spetsialistide ja kinnisvarahaide pärusmaaks, leiab kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.
Suurpangad SEB ja Swedbank on tänavu pannud sundmüüki ligi 500 eluaset, kümnete korterite ja majadega on hädas ka teised pangad.
Kinnisvaraekspert Tõnu Toompargi hinnangul on pooltuhat sundmüügis eluaset Eesti kohta suur arv. „500 on igal juhul suur number, kui arvestada, et aasta peale tuleb Eestis kokku 9000-10 000 korteromanditehingut,“ selgitas ta Päevaleht Online’ile. „Samas on hoopis teine küsimus selles, kui palju neist elamispindadest reaalselt enampakkumisele jõuab. Sageli pannakse kuulutus üles selle põhjusega, et laenuvõtjat kõvasti raputada: kui sa nüüd tegutsema ei hakka, siis saadki oma korteri eest nii mitu krooni,“ rääkis Toompark.
Eksperdi sõnul on sagedased juhtumid, kus päev-paar enne enampakkumist leiavad võlausaldaja ja laenuvõtja omavahel siiski kokkuleppe ja oksjon jääb toimumata. Tõnu Toompark osutas ka sellele, et sundmüügid on sageli tavainimesele kättesaamatud ja seal tegutsevad peamiselt professionaalsed kinnisvarajahtijad. „Nende jaoks on ebamõistlik minna enampakkumisele, vaid leitakse enne kokkuleppe võlausaldaja ja korteriomanikuga,“ selgitas ekspert.
Tavainimesele aga jäävad juba avalike teaadaannete keerulise juriidilise sõnavaraga kuulutused arusaamatuks. „Kohtutäiturid ei tegele praegu tõsiselt asjade müügiga – kuulutuse panek avalikesse teadaannetesse ei ole seda, sest sellest (kuulutuse sõnastusest – toim.) ei saa tavainimene aru. Ja kui ta aru ei saa, on tunnetuslikud riskid väga kõrged ja ta jätab ostmata. Kohtutäiturite äri on suunatud spetsialistidele,“ ütles Tõnu Toompark lõpetuseks.
Järgmisel aastal on Toompargi sõnul siiski asjade paranemist oodata, kuna täiturid peavad hakkama müügikuulutuste juurde ka pilte lisama. “Siis nad peavad müügile rohkem tähelepanu pöörama,” ütles Toompark.
Artikli autor on Tuuli Aug. Artikkel ilmus 28/12/2009 väljaandes Arileht.ee.
December 3rd, 2009 | Tõnu Toompark | Published in info - teade
Detsembris korraldavad Rime Kinnisvara ja Swedbank koostöökuu, mille raames on uue kodu soetajatel võimalus lisaks pangapoolsetele headele finantseerimistingimustele kasutada Rime Kinnisvara hindamisteenuseid 20% soodsamalt. Omapoolsed kingitused soodsate hindade näol on valmis pannud ka Rime Kinnisvara koostööpartnerid.
“Jõulukuul peab kingitusi saama!” on Rime Kinnisvara Vahenduse juhatuse liige Monica Meldo jõulumeeleolus. “Meil on hea meel, et saame aasta viimasel kuul uue kodu soetajatele omapoolseid kingitusi teha, mis aitavad säästa nii aega kui raha.” Swedbanki klientidele on Rime Kinnisvara hindamisteenus 20% soodsam ning hindamisteenust teostatakse eelisjärjekorras. Lisaks on omapoolsed sooduspakkumised klientidele välja pannud Rime Kinnisvara koostööpartnerid Vivarec, Spa Sanitaartehnika, Hector Light ja Maakri tänava Kodutehnika Salong.
Swedbanki eluasemelaenude osakonna juhataja Anne Pärgma sõnul on Swedbanki eluasemelaenu tingimused muutunud paindlikumaks. “Näiteks algab omafinantseeringu määr kümnest protsendist varasema kahekümne asemel. Lisatagatise olemasolul võib omafinantseeringu määr olla koguni null protsenti,” rääkis Pärgma, lisades, et Swedbanki hinnangul on kinnisvarahindade langus selleks korraks pidurdunud ning praegune hinnatase varasemaga võrreldes jõukohasem paljude klientide jaoks.
Kõik Swedbanki uued kodulaenu kliendid saavad kaasa Sinu Kodu sooduskaardi, millega kaasnevad head pakkumised enam kui 30 koostööpartneri juures üle Eesti.
November 6th, 2009 | Tõnu Toompark | Published in hinnad, info - teade, kommentaar, maad, makromajandus, riik ja KOV, statistika, turundus, ülevaade
Kinnisvaraturu tehingute arv on küll languses, kuid elamispindade sektoris on märgata siiski turu aktiveerumist. Pea kõigis käesolevas ülevaates vaadeldud piirkondades on viimased kaks kvartalit korteriomanditehingud tõusutrendis.
Korteriomanditehingute tõusutrend on esmane eeldus hinnalanguse peatumiseks ning seejärel stabiliseerumiseks.

Kinnisvaraturg jätkab endiselt langusekursil, kuigi langustempod on oluliselt aeglustumas. Üha enam on inimesi-ettevõtteid, kes näevad, et languse lõpp nii kinnisvaraturul, kui kogu majanduses ei ole enam väga kaugel.
Oktoobrikuise positiivse sõnumina peab siinkohal ära märkima pankade valmiduse enam laenu anda ning omafinantseeringu tingimusi leevendada. Loodetavasti aitab see hinnalanguse lõpu lähemale tuua ning kinnisvaraturule taas normaalsust tekitada.
Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee
Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. III kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.
November 5th, 2009 | Tõnu Toompark | Published in elamispinnad, hinnad, info - teade, kommentaar, korterid, statistika, turundus, ülevaade
05. novembril ilmus järjekorras viies KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et kinnisvaraturul on hulk märke, mis annavad tunnustust korterituru peatsest stabiliseerumisest. See võiks olla kogu kinnisvaraturu normaliseerumise esimene samm.
„Siiski peame tõdema, et kinnisvaraturg jätkab langust, kuid languse lõpp on järjest lähemal ja lähemal,“ prognoosib ülevaate koostaja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.
Positiivsete märkidena kinnisvaraturul tasub märkida elamispindade tehingute tõusu, madala intressimäära ja ehk sellegi, et tõenäoliselt on suuremad koondamised-vallandamised ja plakade alandamised möödanik. See loob tarbijatesse kindluse ja omakorda valmiduse kinnisvaraturul osaleda.
Kindlasti on ka oluline eelmises KV.EE kinnisvaraturu ülevaateski äramärgitud Swedbank’i vihje eluasemelaenude omafinantseeringu alandamisest, mis tänaseks on juba reaalsusesse jõudmas.

„Mul on hea meel tõdeda, et KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on sedavõrd hästi vastu võetud,“ tunnistas portaali KV.EE juhatuse liige Tarvo Teslon. „On hea, et suudame portaali KV.EE külastajatele peale kinnisvarapakkumiste ka kallutamata ja kvaliteetset turuinfot pakkuda.“
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade kajastab kinnisvaratrende kõikides suuremates Eesti linnades, sealhulgas Tallinna linnaosades.
Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.
Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.
Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.
| Tarvo Teslon KV.EE +372 510 6464 tarvo@kv.ee www.kv.ee |
Tõnu Toompark MA Adaur Grupp OÜ +372 525 9703 tonu@adaur.ee www.adaur.ee |
August 27th, 2009 | Tõnu Toompark | Published in elamispinnad, hinnad, kommentaar, makromajandus, statistika, turundus, äripinnad, ülevaade
Kinnisvaraturg on endiselt langemas. Langustempod kinnisvaraturgu mõjutavates valdkondades on aeglustumas ning loodetavasti tähendab see peatsselt saabuvat turu põhja, millest võiks alguse saada turu taastumine. Oluliste kinnisvaraturgu mõjutavate teguritena on palgakasv pöördunud negatiivseks, samuti on endiselt kiires tempos vähenemas pankade väljastatavad (eluaseme-)laenude mahud.


Kinnisvaraturg on jätkuvalt nii tehingute kui tehingute väärtuse alusel jätkuvas languses. Üksikud tehingute arvu tõusud on osutunud eranditeks, mis turgu pöörata ei ole suutnud.
Siiski võib turul näha rohkem positiivseid märke kui veel napid kolm kuud tagasi. Euribor on jätkuvalt madal ning pisut on langenud ka uute laenude intressimäär. Aastatagusega võrreldes on küll tehingute arv suures languses, samas on turul tunda suvele ebakohast aktiivsuse tõusu. Kahtlemata on positiivne Swedbank’i vihje, et nad võiksid kaaluda eluasemelaenu omafinantseeringu määra vähendamist.
Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee
Eeltoodud kommentaar ilmus 2009. a. II kvartali KV.EE kinnisvaraturu ülevaates. Värske ülevaade on võimalik leida aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.
August 7th, 2009 | Ott Heinapuu | Published in arendamine, elamispinnad, hinnad, kommentaar, korterid, statistika, turundus, ülevaade
Kuna praegu müüvad palju kortereid kohtutäiturid, on statistikas kajastuv korterite keskmine tehinguhind langenud alla turuväärtuse, selgitas Adaur Grupp OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark.
„Kui Pindi Kinnisvara turuülevaate hinnangul on tehingute hind langenud 60 protsendi võrra võrreldes tipuga, siis ma arvan, et vara väärtus nii palju langenud ei ole,“ ütles Päevaleht Online’ile Toompark, kes oli üks täna avaldatud KV.ee kinnisvaraturu ülevaate koostaja.
Toompargi meelest tuleks statistikat tõlgendades arvesse võtta ka üksikuid moonutusi. „Juulis oli tehingute arv suur, kuna NCC tõstis kortereid ühest firmast teise, seal oli eriti madal hind, mõjutab statistikat oluliselt. Põhimõtteliselt NCC lõpetas ära partnerluse ära, ostes partnerid välja. Ma ei imestaks, kui augustis tuleks maa-ameti teade, et hinnad tõusid,“ selgitas Toompark.
Toompargi sõnul viiakse sundtäitmisi, mida läbi ühest küljest aktiivselt – neid on palju, aga teisest küljest väga passiivselt – müügis korteritele ei tehta väärilist müügitööd. Seepärast ei pruugi maa-ameti hinnastatistika väljendada sundmüügiga omanikku vahetanud vara tegelikku turuväärtust. Sundtäitmised, mida praegu on palju, aga toovad omakorda keskmise tehinguhinna alla.
„Kinnisvara turuväärtus on aastate jooksul langenud, kuid tehingute hinnad on langenud rohkem kui turuväärtus,“ selgitas Toompark kääre kahe näitaja vahel. „Turuväärtus on hinnang, kui palju vara väärt võiks olla, eeldusel, et pooled tegutsevad võrdselt, et kumbki ei ole sundseisus ning tehakse kõik normaalsed toimingud, et vara mõistliku hinnaga omanikku vahetaks.“
Iga konkreetse tehinguhind aga sõltub sellest, kuidas tehinguni jõuti. „Kohtutäitur ei pruugi teha kõiki normaalseid toiminguid,“ rääkis ta oma kogemusest. „Tahtsin näha ühte müügis korterit, kuid kohtutäitur vastas, et ta pole mingid maakler.“ Täitur ei pidanudki Toompargi sõnul oma kohuseks tulla ust lahti tegema, et võimalik ostja korterit näeks.
„Sundtäitmise juures on inimene sundseisus, tahab müüa lühikese aja jooksul, vara ei reklaamita,“ rääkis Toompark. „Hind on märksa väiksem kui turuväärtus.
Teine põhjus, miks statistika järsku hinnalangust näitab, on see, praegu tehakse tehinguid eelkõige odava kinnisvaraga. „Kui võtta aluseks kujutletav maailm, kus on kahte sorti kinnisvara – 100 000 kroonist ja 1 miljoni kroonist –, siis praegu tehakse rohkem tehinguid 100 000 kroonistega,“ ütles Toompark.
„Turu põhja ära tunda on väga lihtne: vaatad näiteks maa-ametist tulnud numbreid ja noogutad, et pool aastat tagasi oli põhi käes,“ ütles Toompark. Ta lisas, et turu põhja ongi alati näha takkajärgi.
Et praegu põhi käes olla võiks, Toompark ei usu. „Aga keegi võidab lotoga ka, nii et kellelgi vahest ikka veab,“ lohutas ta prognoosijaid.
Samuti kinnisvarakrahhi läbi teinud Briti ja USA kinnisvaraturust, mis näitavad juba veidi soodsamaid märke, on Eesti kinnisvaraturg oma liikumistega pool aastat taga. „Äkki on mingi ajutise teemaga tegemist,“ kahtles ta ka selles, kas Briti ja USA positiivseid märke püsiva trendina käsitada võiks.
Täna ilmunud Toompargi koostatud neljas KV.ee kinnisvaraturu ülevaade tõdeb, et kinnisvaraturu tunneli otsas on näha üha enam valgust. See võiks tähendada seda, et peatselt hakkame jõudma kinnisvaraturu stabiliseerumise faasi.
„Praegu on endiselt kinnisvaraturgu iseloomustavad näitajad sügaval miinuses, kuid tundub, et allasuunas liikumise kiirus hakkab vaikselt juba vähenema,“ kommenteeris Toompark. Positiivsete märkidena kinnisvaraturul tuleb välja tuua jätkuvalt madalal tasemel ning üha allapoole rühkiv Euribor, mis on baasiks enamusele eluasemelaenudele. (Samal teemal võib huviline esmaspäeval lugeda Villu Zirnaski analüüsi Eesti Päevalehest.) Samuti on turul tunda ülevaate kohaselt suvele ebakohast tehingute aktiivsuse tõusu.
Kahtlemata on ülevaate andmeil oluline positiivne Swedbanki vihje, et nad võiksid kaaluda eluasemelaenu omafinantseeringu määra vähendamist.
Artikli autor on Ott Heinapuu. Artikkel ilmus 07/08/2009 väljaandes Eesti Päevaleht.