Tallinn-Tartu-Pärnu: Loodame parimat, aga… (1)

14.07.2010 Autor: Tõnu Toompark

Eesti korteriturg on tõusvate tehingute valguses taas käima läinud. Tõusev tehingutearv on tunnistus sellest, et hinnalangus on selleks korraks möödanik.

Samas peab siiski silmad lahti hoidma – välised tegurid võivad olla need, mis taas krediidikraanid kinni keeravad ja tehingutearvu pärssides hinnatasemetel ei luba püsima jääda.

Korteriomanditehingute arv

Eesti korteriomanditehingute arv on selgelt tõusutrendis. Samas ei maksa unustada, et 2009. a. I ja II kvartal olid ajad, mil majanduselus valitsev teadmatus oli kõige kõrgem ning kus koondamised ja palgalangetamised olid igapäevane teema.

Selge on, et sellises keskkonnas ei julgenud inimesed kinnisvara soetamisele mõelda ning tehingute arv oli madalast madalam. Sama selge on see, et toonase madala võrdlusbaasiga täna korteriomanditehingute arvu võrreldes on näitajad julgelt plussis.

Teine põhjus, miks korteriomanditehingute arvust liialt eufooriasse ei maksa laskuda on see, et kevad on väljakujunenud sesoonne kvartal, mil kinnisvaraturu aktiivsus igal juhul suureneb. Oleks midagi väga viltu, kui sel aastal oleks need asjad teisiti.

Käesoleva aasta II kvartalis tehti Eestis kokku 3305 korteriomanditehingut. Tallinnas tehti tehinguid samal ajal 1410 ja Tartus 262. Pärnu korteriomanditehingute arv oli kevadkvartalis 149.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Nagu eelnevalt juba mainitud, siis on korteriomanditehingute arv võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga tugevas tõusus.

Usinamate uue buumi kuulutajate rahustuseks rõhutaksin veel korra – aastatagune aeg oli kõige “pimedam öö” majanduses, kus tulevikuperspektiivid ei olnud mitte isegi tumedad, vaid pigem puudusid täielikult.

Seetõttu oli pärsitud ka kinnisvaratehingute arv ning toonase võrdlusbaasiga andmeid kõrvutades on juurdekasv kolossaalne.

Eesti korteriomanditehingute arv kasvas käesoleva 2010. aasta II kvartalis 34%, sama suur oli kasv Tallinnas.

Tartu tehinguid oli sel aastal rohkem 44%, Pärnus aga kogunisti 69%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Tehingute arvu taastumine on see, mis võiks anda võimaluse korterihindadel tugeval vundamendil pidama saada. Tänaseks siiski on keskmine hinnatase kolm kvartalit järjest tõusnud ja vaatamata blokktehingutele ning tehingute struktuursetele muudatustele võib siiski tõdeda, et elamispindade hinnad on pigem tõusmas, kui langemas.

Siit kaarega korteriomanditehingute arvu jjuurde tagasi tulles – eks arvamus hinnapõhja möödumisest ole kindlasti üks tegur, miks täna tehinguid julgetakse rohkem teha, kui veel mingi aeg tagasi.

Eesti korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2010. II kvartalis 9925 krooni. Tallinnas oli vastav näitaja 14 690 krooni. Tartu ja Pärnu korteriomandi ruutmeetri tehinguhinnad olid suhteliselt samal tasemel – vastavalt 11 991 ja 11 226 krooni.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Kui korteriomanditehingutest rääkida, siis saab raporteerida kolossaalseid kasvunumbreid. Korteriomanditehingute hinnataseme juures on numbrid aastatagusega võrreldes nii üleval- kui allpool nulli.

Kogu Eesti korteriomanditehinguid haarava andmebaasi keskmine hinnatase oli käesoleva aasta II kvartalis 1% võrra miinuses. Eks siis aasta tagasi Eesti keskmise korteriomandi ostnud inimene on tehinguga õige pisut miinuses.

Tallinna korteriomanditehingute keskmine hind on seevastu eelmise aastaga võrreldes 3% jagu ülevalpool nulli. Samas suurusjärgus ehk +4% on ka Tartu korterituru näitaja.

Pärnu korteriomanditehingute keskmine hind on aastaga langenud 10% võrra, mis on üsnagi suur miinusmärgiline number.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse.

Võrreldes tänaseid hinnatasemeid toonaste tipphindadega tuleb tõdeda, et täna on vaadeldud piirkondades siiski üle poole tehinguhindadest alles.

Eesti keskmine korteriomanditehing 2010. a. II kvartalis oli 52% tasemel tipphindaest. Tallinna turul on see näitaja pisut kõrgem – 57%.

Tartus korteriturul aga koguni 64%. Tartu madal hinnalangus ja suhteliselt vähene korteritehingute arv annavad endiselt alust arvata, et see turu sektor vindub teistest kauem.

Pärnu tänane korterite hinnatase võrreldes turu tipuga on Eesti keskmise lähedal ehk 51%.

Kokkuvõtteks

Jätkuvalt võib tõdeda, et elamispindade turu kohal olnud hallid murepilved on tänu kiirele hinnalangusele hajuma hakkamas – tehingute arv kasvab ning hinnatase on tänaseks põhja leidnud.

Samas ei tohi unustada, et järjest enam majandusanalüütikud eeldab tulevikult W-kujulise mustrit ehk uut langust kogu majandusele.

Vaevalt jätab uus majanduslanguski Eesti kinnisvaraturu puutumata, kuid selle mõju täna prognoosida on üsnagi keerukas.

Eelkõige võib arvata, et võimaliku majanduslanguse teise faasi mõju kinnisvaraturule saab olema seotud sellega, kas ettevõtted lähevad uuesti koondamiste ja palgalangetamiste lainele ning kui intensiivselt seda tehakse.

Vaevalt ka euro-otsus fundamentaalselt Eesti kinnisvaraturgu mõjutab. Kogu mõju, mida eurost oodata on vähese likviidsusega turul ammuilma aset leidnud või siis on tegemist suhteliselt tühjade juttudega.

Võiks ehk teoretiseerida, et kui euroga liitumine oleks olnud 2006. aastal buumi ajal, siis oleks see emotsioonide meres veel enam vahtu peksnud ning mulli veelgi suuremaks puhunud. Täna aga ringleb kinnisvarasektoris endiste aegadega võrreldes kaduvväike osa raha ning emotsioonid sedavõrd mõjule ei pääse.

Kõige lõpetuseks võtaks eeltoodud kokku mõtteteraga, et loodame parimat, kui arvestame halvimaga. Loodame, et majanduslanguse sügavat uut faasi ei tule, mis Eesti õhukese elamispindade turu taas külmutaks. Samas ei julgeks anda väga tugevaid ostusoovitusi, sest määramatust on siiski üksjagu palju.

Seonduvad postitused

Sildid

buum, Eesti, elamispind, ettevõtted, euro, hind, hinnad, hinnalangus, kinnisvara, kinnisvaratehingute arv, kinnisvaraturg, korter, korteriomand, krahh, kriis, majandus, majanduskasv, Pärnu, prognoos, raha, Tallinn, Tartu, tulevik