Aktiivne elamispindade turg ehk kõrge tehingute tähendab, et kinnisvarasektoriga on seotud palju inimesi. Kes on turul ostjana, kes müüjana, kes mõne toetava teenuse pakkujana. Turuosaliste arvu suurenemine paneb meediagi kinnisvaraturust rohkem ja rohkem rääkima ning kirjutama. Sageli näeme kinnisvaraturu meediakajastusi hinnaliikumiste võtmes. On ju raha alati teema, mis kõnetab kõiki ja paneb meelsamalt uudise pealkirjal klikkima.
Palju on kirjutatud kallitest ja ehk isegi liiga kallitest kinnisvarahindadest. Nii võib küsimärgi alla seada, kas kinnisvara kallineb ehk liiga kiiresti? Kas see ehk vähendab elamispindade kättesaadavust? Kas tänaste varaomanike rikkuse kiire kasv toimub koguni meie laste arvelt, kel kaob võimalus endale kuuluvast eluasemest isegi unistada?
Lühidalt ja kokkuvõtlikult võib öelda, et elamispindade kallinemine on enamuse turuosaliste huvides. Osalt käib vara nominaalse hinna tõus kaasas turumajandusele omase inflatsioonilise keskkonnaga. Teisalt tõusevad kinnisvarahinnad majanduse edenemise ja rahva rikkuse kasvuga käsikäes. Ehk mida paremini läheb piirkonna majanduselus ja mida kõrgemat palka ettevõtted oma töötajatele maksavad, seda kõrgem on kinnisvaratehingute hind.
Kes lõikab kinnisvara kallinemisest kasu?
Aga kas tõesti võib väita, et kinnisvara hinnatõus on kõikidele turuosalistele kasulik? Vaataks erinevaid huvigruppe pisut lähemalt.
Kinnisvaramüüjate ja -arendajate puhul tundub üsna loogiline, et kõrgema potentsiaalse hinna puhul on nende kasum suurem. Rohkem raha enda taskus teeb ikka meele rõõmsaks. Sarnaselt on kõrgemast hinnast huvitatud kinnisvaraomanik, kes võib-olla ei soovigi oma vara müüa. Kõrgem kinnisvara väärtus loob potentsiaali vara tagatisel laenu võtmiseks. Või siis annab kindluse, kui ootamatult peaks siiski müügivajadus tekkima.
Kas aga kinnisvaraostja on huvitatud langevatest hindadest? Lühiajaliselt oleks kinnisvaraostjal loomulikult hea, kui ostu saaks teha odavama hinnaga. Praktikas aga ei ole ostuhetke võimalik turu madalpunkti täpisajastada. Ja kuivõrd ostja ei soovi enamasti osta vara, mille väärtus mõne aja pärast on ostuhinnast madalam, soovib ka kinnisvara ostja, et pikemas perspektiivis temale kuuluva vara väärtus langemise asemel kasvaks.
Kodu ostmise alternatiiv on selle üürimine. Üürnikud võiksid ju ikka soovida, et hinnatase oleks võimalikult madal. On ju enamasti üürihind otseses seoses väljaüüritava vara väärtusega. Üürnikud vast ongi kõige olulisem grupp, kes on huvitatud, et kinnisvara väärtus ei kasvaks, kuid siingi on üks suur „aga“. Suuremas ja majanduslikult edukamas piirkonnas, näiteks Tallinnas üüriturg toimib. See tähendab, et üüriturule tuuakse uut pakkumist, mis viimastel aastatel on oluliselt kergitanud üürikinnisvara füüsilist kvaliteeti. Ehitushinnast madalama turuväärtusega piirkondades, näiteks Valgas, üürnikud madala kinnisvara väärtuse üle suurt rõõmu ei tunne, sest madala hinna tõttu ei ole kvaliteetset üürikinnisvara pakkuda. Kvaliteetse kinnisvara üüripakkumise (või ka müügipakkumise) tekkeks peab elamispindade turuväärtus ületama ehitusmaksumust.
Müüjate ja ostjate kõrval on kinnisvaraturu suur ja oluline osaline osa kogu majanduse vereringeks peetav pangandussüsteem. Laenuandjad on selgelt huvitatud, et nende väljastatud laenude tagatiseks oleva vara väärtus ei langeks ja pigem kasvaks. Kinnisvara väärtuse kasv vähendab laenuandja riske ja annab aja jooksul võimalust väljastada kõrgemaid laene. Seega on üsna ilmne, et laenuandjadki eelistavad näha kerkivat kinnisvara väärtust.
Kui kiiresti peaks kinnisvara kallinema?
Võime väita, et enamus kinnisvaraturu osalisi on huvitatud kinnisvara väärtuse suurenemisest. Stabiilse, st äärmusi vältiva ja üldjoontes prognoositava turu toimimise huvides ei ole liiga kiire hinnatõus. Liiga kiireks elamispindade hinnatõusuks võib pidada olukorda, kus kinnisvara kallineb pikema perioodi vältel sissetulekute suurenemisest kiiremini.
Koduost on tavapäraselt inimese elu kõige suurem rahaline tehing ja seetõttu on see alati kallis. Paljudele võib olla üllatus, et vaatamata tänastele kõigi aegade kõrgematele kinnisvarahindadele on kinnisvara kallinemise määr olnud viimastel aastatel pigem aeglane. See tähendab, et kinnisvara väärtus on kasvanud aeglasemalt, kui on kerkinud keskmine palk.
Eksitavalt võib mõjuda keskmise tehinguhinna tõus, mis on kerkinud kiiresti seetõttu, et tehingute kogumis on suurenenud uute ehk keskmisest kallimate korterite osakaal. Aktiivne uusarendus on ajanud üles tehingute keskmise hinna. Seejuures tuleb aga tõdeda, et samaväärse kinnisvara väärtus on viimase 2-3 aasta jooksul kasvanud ainult aastase määraga 3-6%.
Nii saab tänane koduostja ühe keskmise kuupalga vastu rohke samaväärse elamispinna ruutmeetreid kui näiteks aasta-paar tagasi. Lisaks on aktiivne arendusturg toonud pakkumisse kaasaegseid elamispindu, kus kõik kvaliteedinäitajad annavad kunagistele massehituse käigus loodud elamispindadele silmad ette. See tähendab, et vaatamata kinnisvara hinnatõusule või isegi kinnisvara hinnatõusu tõttu on paranenud elamispindade kättesaadavus nii geograafilises kui kvaliteedi mõttes.
Kokkuvõtlikult võib öelda, et eks kinnisvara kallinemisega ole nagu enamus asjadega maailmas – seda võiks olla mõõdukalt. Mõõdukas kinnisvara kallinemine, mis on sissetulekute kasvuga samas proportsioonis, on kõikide turuosaliste huvides. Kinnisvara pikemaajaline odavnemine seevastu on märk ebakõladest majanduses ja peaks olema kõikidele turuosalistele vastukarva.
