Kolm kuud tagasi märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.
Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldis turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.
Alljärgnevalt on tegemist kolmanda kokkuvõttega antud sarjast.
Tehingute arv on prognoositu lähedal
Kui eelmist kokkuvõtet tehes pidin tõdema, et tehinguid tehti sirgjoonelisest prognoosist märksa enam, siis mai kuus on olukord pöördunud.
Mai kuus tehti Eestis korteriomanditehinguid 1469 (aprillis 1645) ehk mullusest 38% (28%) vähem. Tallinnas oli langus koguni 41% (31%), mis teeb tehingute arvuks 634 (733).
Tuleb ka mainida, et aprillikuine hüpe tehingute arvu graafikul tundub anomaaliana, mis võib tähendada mõne korteriomanditeks jagatud arendusprojekti müüki. Seda kinnitab samas suurusjärgus olev aprillikuine jõnks nii Tallinna kui Eesti tehingute arvu graafikul.
Tehingute arvu dünaamika jälgimise kokkuvõtteks võib öelda, et mai number on tulnud prognoosile paraku üsna lähedale. Kardetavasti ei luba saabuv suvi ja kehvapoolne sentiment tehingute arvul niipea kasvada. Samas on korteriomanditehingute arv juba vähenenud niivõrd palju, et edasine langus ei saa olla enam väga suur.
Mais pöördusid hinnad tõusule
On äärmiselt üllatav, kuid graafikult näeme, et mai kuus pöördus korteriomanditehingute keskmine hind tõusule. Keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind oli mai kuus Eestis 17 047 (aprillis 16 733) krooni ning Tallinnas 22 908 (22 793) krooni.
Tõususuunas pööranud hind vähendas hinnalangus aastataguse ajaga võrreldes. Nii kahanes aprilli 15-protsendiline Tallinna korteriomandite hinnalangus mai kuuks 9 protsendi peale. Sama numbrini jõudis ka Eesti keskmine näitaja.
Vaatamata pöördele graafikul ei saa siiski rääkida selles, et hinnalangus on pöördunud. Üks loogiline selgitus toimunule võib olla see, et toimus muutus tehingute struktuuris ning enam tehinguid tehti korteriomanditega uutes arendusprojektides, kus ruutmeetrihind on kallim.
Viimast arvamus toetab ka fakt, et aprilli kuus tehti kvkvisuaal.blogspot.com andmeil Eesti (kuid peamiselt Tallinna-Harjumaa) arendusprojektide pakkumishindades üle 30 hinnaalanduse. On loogiline arvata, et hinnalangetamisele järgneb tehingute tegemine väikese viivitusega.
Kokkuvõtteks
Eelmist kokkuvõtet kirjutades tõdesin, et minu ennustused on osutunud liiga süngeteks põhjusel, et tehinguid tehakse märkimisväärselt prognoositust enam. Täna peab tõdema, et tehingute maht on ennustatud tasemele langenud.
Eelmist kokkuvõtet kirjutades tõdesin, et keskmise hinna ennustus järgmib minu prognoosi täpsemini. Täna tuleb tõdeda (ajutist?) hinnatõusu.
Endiselt jään prognooside juurde kindlaks ega soovi veel neid veel korrigeerima hakata. Usun, et eesolev suvi mõjutab kinnisvaraturgu märkimisväärselt. Samas ei usu, et aasta lõpul või järgmise alguses ennustatud majanduse taas tõusule pöördumine kinnisvaraturu sentimenti märkimisväärselt parandada suudab.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind ja prognoos
Vaata lisaks
Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)
Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)
