Planeerimisseadus ja selle rakendamine

Eesti Pank: Augustis oli jooksevkonto ülejääk väiksem kui aasta eest

Eesti PankKiirhinnangu1 põhjal oli Eesti maksebilansi jooksevkonto 2017. aasta augustis 63 miljoni euroga plussis. Kaupade ja teenuste konto ülejääk oli 116 miljonit eurot, mis on 38 miljoni euro võrra väiksem kui aasta tagasi. Samas suurenes nii kaupade kui ka teenuste eksport ja import. Kaubaeksport kasvas 6% ja -import 12%, mistõttu kaupade konto puudujääk suurenes aasta võrdluses 60 miljoni euro võrra ja oli 75 miljonit eurot. Suvekuule omaselt oli teenuste konto ülejääk suur ja ulatus 192 miljoni euroni, suurenedes aastaga 22 miljoni euro võrra. Teenuste eksport kasvas 9% ja import 6%. Investeerimistulude ja jooksevülekannete ehk esmase ja teisese tulu netoväljavool kokku suurenes 22 miljoni euro võrra ja oli 53 miljonit eurot.

Jooksev- ja kapitalikonto kokku olid 70 miljoni euro suuruses ülejäägis. See tähendab, et Eesti majandus oli muu maailma suhtes endiselt netolaenuandja ehk riigi majandussektorid paigutasid välismaale rohkem finantsvarasid, kui sealt kaasasid.

171016 Augustis oli jooksevkonto ülejääk väiksem kui aasta eest

1 Kui kvartali maksebilanss koostatakse esindusliku kombineeritud algallikate süsteemi põhjal (sh äriühingute küsitlused), siis kuu maksebilanss koostatakse märksa väiksema andmebaasi alusel. Kuigi aruandekuu kohta kasutatakse võimalikult palju olemasolevat teavet (rahvusvaheliste maksete aruanded ja administratiivsed andmeallikad), on hinnangute osa suur. Kuu maksebilanssi nimetatakse seetõttu kiirhinnanguks. Pärast kvartali maksebilansi koostamist korrigeeritakse ka kuu maksebilanssi. Vaata maksebilansi kiirhinnangu koostamise põhimõtteid täpsemalt.

Eesti Pank avaldab maksebilansi kiirhinnangu kord kuus üle-eelmise kuu kohta. 2017. aasta kolmanda kvartali maksebilansi avaldab Eesti Pank 7. detsembril 2017.

Statistikateade antakse välja koos Eesti Panga statistikaandmete avaldamisega. Teade on majanduspoliitilistest avaldustest sõltumatu ja esitatakse nendest eraldi.

Kinnisvaramaakleri ABC

Novembris toimub Tallinnas kinnisvarakonverents NORDIC REAL ESTATE FORUM 2017

30. novembril 2017 toimub Hilton Tallinn Park Hotellis NORDIC REAL ESTATE FORUM 2017, kuhu on oodatud kõik kinnisvarahuvilised!

Neli Eesti kinnisvaraliitu on 15 järjestikusel aastal korraldanud Baltikumi suurimat kinnisvarakonverentsi, mida on läbi aastate Tallinnas külastanud rohkem kui 4000 osalejat ja üle 450 esineja enam kui 15 riigist.

Nüüd oleme valmis viima selle järgmisele tasemele, tutvustades Nordic Real Estate Forum’it – mille uus kontseptsioon ja laiem haare toob kokku sektori juhtivad äri- ja arvamusliidrid Põhjamaadest, Baltikumist ja mujalt Euroopast, et üheskoos arutada kinnisvarasektori tuleviku üle.

Esinejatena astuvad teiste hulgas üles Daniel Bergvall, SEB (Rootsi); Andres Sevtsuk, Harvard Graduate School of Design (USA); Michael Schönach, Northern Horizon Capital (Soome); Peter Elam Håkansson, East Capital (Rootsi); Aivaras Abromavicius, Ukraina majandusminister aastatel 2014-2016; Vincent Saulier, Paris Belleville National High School of Architecture (Prantsusmaa); Thor E. Thoeneie, VEDAL (OSLO AIRPORT CITY, Norra); Damian Harrington, Colliers International (Ühendkuningriik).

Foorumi paneelide teemad on järgmised:

  • Kinnisvarainvesteeringute paneel: „Investorite visioon Balti- ja Põhjamaade kinnisvaraturust: kuhu liigub turg?“
  • Arendus- ja ehitusturu paneel: „Kuidas tulevikutehnoloogiad muudavad ehtiussektorit?“
  • Ärikinnisvara paneel: „Uued trendid ja väljakutsed – kuidas juhitakse ärikinnisvara tulevikus?“
  • Arhitektuuripaneel: „Tuleviku linnad“
  • Kaubanduskinnisvara paneel: „ Balti- ja Põhjamaade kaubanduskeskuste tulevikutrendid – uued perspektiivid ja võimalikud stsenaariumid“

Nordic Real Estate Forum 2017 täpsema programmiga saab tutvuda ning foorumile registreeruda veebilehel www.nordicreforum.com

Küsimuste korral võtke palun ühendust aadressil info@nordicreforum.com

Foorumi toetajad on: SEB, BPT Real Estate, Colliers International, East Capital, Technopolis Ülemiste, COBALT Law Firm and Baltic Horizon Fund.

Nordic Real Estate Forum´it korraldavad Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda, Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit ja Corpore Konverentsid.

Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud oktoober 2017

UPC / Ühinenud KinnisvarakonsultandidSeptembris langesid Tallinna korteritehingute arv ja keskmine m2 maksumus ning esimesed artiklid turu kukkumisest on juba ilmunud. Viimase aasta trende vaadates on suure tõenäosusega mõne järgmise kuu teemaks uued rekordid.

Septembris tehti Tallinnas 825 korteriomandi müügitehingut, mida on 43 võrra ehk 5% vähem kui augustis. Aasta varem septembris oli tehingute arvuks 781. Uute korterite osakaal tehingutest oli tavapärasel tasemel – ca 22%.

Korteriomandite keskmine m2 müügihind oli septembris 1753 EUR/m2, mis on 1,4% madalam kui augustis (1777 EUR/m2), kuid 4% võrra kõrgem kui 2016 aasta septembris (1686 EUR/m2).

Hoonestatud elamumaid müüdi kolmandas kvartalis Tallinnas täpselt sama palju kui teises kvartalis – 104, seda on viie võrra rohkem kui 2016 aasta kolmandas kvartalis. Harjumaal oli hoonestatud elamumaade tehingute arvuks 449 (teises kvartalis 484 ja 2016.a. kolmandas kvartalis 442).

Hoonestamata elamumaid müüdi kolmandas kvartalis Harjumaal kokku 278, neist Tallinnas 32. See jääb natuke alla teise kvartali tulemusele (vastavalt 305 ja 34) ja on üsna sarnane 2016.a. kolmandale kvartalile (283 ja 27).

Elamute ja kruntide turul on aktiivsuse kasv võrrelduna korterituruga olnud küllaltki väike. 2017 aasta üheksa kuuga on Harjumaal müüdud kokku 1262 hoonestatud ja 838 hoonestamata elamumaad, 2016 samal perioodil olid need arvud 1164 ja 798.

Tallinna kinnisvaraturu graafikutega saab tutvuda siin: Turugraafikud oktoober 2017

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Elu korteriühistus: Viisid, kuidas korteriühistu üldkoosolekut tulemuslikumalt läbi viia

katri-sarapuuOlen saanud väga huvitava tagasiside ühe lugeja käest, tema lahkel loal avaldan ta kirja ka teile ning leian, et tema mõtted, tähelepanekud ja ideed tulevad paljudele korteriühistutele kasuks. Suured tänud Sulle!

Siinkohal tahaksin jagada pisut mõtteid nõuande kohta, mis puudutab volikirjadega hääletamist ja ettepanekute protokollimist, kuna olen korteriühistu juhatuse liikmena olnud ise nii päevakorra kokkupanija, koosolekute kokkukutsuja, volikirjade organiseerija kui ka protokollija.

Väikestes kortermajades, aga ka suurtes korterelamutes, on minu teada väga sageli probleemiks see, et ühistu liikmed kas ei saa või ei viitsi koosolekule tulla. Miks inimesed ei saa tulla – ollakse samal ajal tööl, elatakse kuskil mujal, sh teises linnas või isegi välismaal, vahel on inimesed koosoleku toimumise ajal haiged või tuleb ette muid ootamatuid asju.

Kui koosoleku päevakorras ei ole konkreetse korteriomaniku jaoks ühtegi eluliselt olulist küsimust, ei viitsi ta oma aega raisata. Majandusaasta aruande kinnitamine ei tundu 99%-le korteriomanikest üldse oluline. Arvan, et ca 90% omanikest ei ole kunagi lugenud KÜ põhikirja ega huvitugi sellest, mis seal praegu või tulevikus kirjas on. Majandusaruanded ja põhikiri on seega suuresti vaid n-ö juhatuse probleem, sest juhatus vastustab.

Meie korteriühistu on väga väike. Omanike kattumise tõttu on hääletajaid oluliselt vähem. Kvoorumi ning loomupäraste vaidlejatega oleks alati probleeme, kui korraldada koosolekuid tavapärasel moel. Samas ei ole meil ühtki üldkoosolekut kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetuks kujunenud ega ühtki vajalikku otsust vastu võtmata jäänud.

Kasutame korteriomanike ühiste huvide eest seismiseks järgmisi võtteid:

  • Üldkoosoleku päevakorras peab olema alati vähemati 1 punkt, mis kõiki huvitab. Enamasti on selleks renoveerimisplaanide arutamine ja korteriomanike küsimustele vastamine. Üldkoosoleku päevakorra viimane punkt on „muud küsimused“, mille raames võib tõstatada kõiki teemasid ja saada lühivastuseid koosoleku ajalimiidi piires. Vajadusel saab sama ajalimiidi piires põhimõttelisemaid küsimusi ka hääletada. Üldiselt ei jaksa inimesed üle 2 tunni KÜ asju arutada ning hakkavad ükshaaval lahkuma. Siis on õige hetk kiirelt otsad kokku tõmmata, sest hääletamisest ei tuleks enam nagunii midagi välja.
  • Et üldkoosolek ei peaks pisiasju lahkama, nt uksele sulgumisvastaste haakide panemist, on juhatusel põhikirjaline pädevus igapäevaseid ja väiksemaid asju otsustada, ja mis on seejuures teravamad-olulisemad küsimused, vormistatakse koos küsimuse, poolt- ja  vastuargumentide ning hääletamistulemustega juhatuse koosoleku protokollidesse. Haakide paneku küsimuses võiks selle nt meilitsi juhatuse liikmete vahel läbi rääkida ja kohe ära teha, kulud ei ole suured ja me kannaksime need raamatupidamises hooldus- ja halduskuludesse, mille katteks maksavad korteriomanikud igal kuul vastavalt ruutmeetripõhisele tariifile. Tariifi tõstmise otsustab vajadusel juhatus, aga kui erakorralist vajadust ei ole, korrigeeritakse seda üldkoosolekule esitatava majanduskavaga.
  • Päris ootamatute küsimuste ennetamiseks suhtleb juhatus korteriomanike ja üürnikega vastavalt vajadusele. Korteriomanikud ja üürnikud saavad juhatuse liikmetele iga kell helistada või meili saata. Kui juhatus ei saa kõnele kohe vastata, helistatakse tagasi. Meilidele vastatakse, aga olenevalt teemast, võtab vastamine vahel aega. Kui on mingeid hädasid, kaebusi või probleeme, üritame need esimesel võimalusel lahendada ega hakka üldkoosolekut kokku kutsuma või ootama.
  • Püüame üldkoosolekuid läbi viia mitte sagedamini kui korra aastas. Osa omanikke oleks ilmselt täiesti rahul ka siis, kui üldkoosolekuid ei toimuks üldse või leiaks need aset kord 5 aasta jooksul või põhikiri lubaks üldkoosoleku alternatiivina kirjalikku hääletamist. Meie põhikiri ei luba üldkoosoleku hääletamist asendada kirjaliku hääletamisega, sest oleme tahtnud algusest peale kindlad olla, et hääletajad saavad sellest aru, mida nad hääletavad ja kõik hääletajad saaksid üksteisele eelnevalt silma vaadata, et veenduda nt selles, et hääletaja on sama isik, keda väidab end olevat ning et ta on arvamuse avaldamise ajal kaine. Lisaks on üsna suureks probleemiks korteriomanike keeleoskus. KÜ dokumendid, renoveerimisprojektid jm on riigikeeles. Meil on aga päris palju korteriomanikke, kes vajavad arusaamiseks tõlget vene keelde. Olenevalt piirkonnast võib aga olla vajalik ka inglisekeelne tõlge. Kirjalikud tõlked, kui need on asjast arusaamiseks ja otsustamiseks vajalikud, korraldab KÜ juhatus. Kui üldkoosolekul ei ole suulist tõlget, ei suuda valdav osa venekeelseid omanikke toimuvat jälgida ning kalduvad päevakorrajärgset arutelu segama. Enamasti lihtsalt sellega, et hakkavad omavahel hoopis muudel teemadel lobisema.
  • Kui üldkoosoleku päev on paigas, võtame kõigiga ühendust ja küsime, kas inimesed saavad tulla või kedagi enda eest hääletama saata. Palume neil, kes ei saa tulla, teha usaldusväärsele inimesele volikiri. Nii on volikirju tehtud elukaaslastele, naabritele, äripartneritele ja kui kedagi teist võtta pole, KÜ juhatuse liikmetele. Aitame venekeelsetel korteriomanikel eestikeelseid volikirju vormistada. Eestikeelsed omanikud on enamasti ise toime tulnud.
  • Vormistame peale koosolekut arvutis kirjaliku protokolli, kuhu fikseerime kõik olulisemad küsimused, vastused ja hääletustulemused. Protokolli allkirjastavad koosoleku juhataja ja protokollija. On täiesti võimalik, et mingeid väiksemaid muude küsimuste punkti all esitatud ja hääletamata küsimusi on protokollist välja jäänud. Vaatamata aeg-ajalt tõusetuvatele korteriomanike ja juhatuse vahelistele konfliktidele, vajadusele tegelda võlgade sissenõudmise ning muu ebameeldivaga, ei ole meil seni kohtus vaidlustatud ühtegi üldkoosoleku protokolli, üldkoosoleku ega juhatuse otsust, võlanõuet või muud küsimust.

Loodame, et saame ka edaspidi hakkama kohtus käimata – KÜ liikmete raha ja närve säästvalt. Soovitame kindlasti sama ka teistele KÜdele, sest kohtus käimine ning sealt hea lahenduse saamine on oluliselt raskem, kui esmapilgul paistab.

Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus
Koolitus Kinnisvaraõiguse ABC

Riigi Kinnisvara: Euroopa Liidu IT-agentuuri kunstikonkursi võitis installatsioon „Jäämägi“

Riigi Kinnisvara / RKASRiigi Kinnisvara AS viis läbi kunstikonkursi, et leida sobivaim teos 2018. aasta suvel valmivasse IT-agentuuri peamaja aatriumi. 22 töö hulgast valis žürii võitjaks tunnustatud klaasikunstniku Maret Sarapu teose „Jäämägi“.

Žürii sõnul on teos hästi ära tabanud IT-agentuuri hoone olemuse. IT-agentuuri hoone on kui jäämäe tipp, millest näeme vaid üht kümnendikku. Ülejäänud struktuuri osad on Strasbourgis ja Austria mägedes, kus asuvad mahukad andmepargid. Teos tekitab kontrasti ruumi üldisele sisearhitektuursele lahendusele, mängides julgelt erinevale värvilahendusele ning kasutades hästi ära aatriumi loomulikku valgust. Tulemuseks on päevavalguses erinevatest nurkadest vaadeldav, kihiline, õhuline ja pidevalt värvi muutev skulptuur, mis enda muutumise kaudu muudab ka kogu aatriumi tunnetust.

Teos hakkab paiknema IT-agentuuri peahoone 15 meetri kõrguses ülevalt laienevas aatriumis, mis on hoone üks mõjusamaid ja paremini eksponeeritud kohti. Lihtsate naturaalsete materjalidega kujundatud aatrium on hästi nähtav tänavalt ja kõikidelt korrustelt.

Konkursil pälvis teise koha ideekavand „Graaf“, mille autoriteks on klaasikunstnikud Kai Kiudsoo-Värv, Piret Ellamaa ja Kateriin Rikken. Teos on kaasaegseid materjale ja tehnilisi lahendusi julgelt proovile panev ja täidab hästi ruumi.

Kolmanda koha saavutas võistlustöö „Mandala“, mille autoriks on klaasikunstnik Kati Kerstna. Teosel on hea vormi- ja ruumitunnetus, mis võimaldab sellel eripalgeliselt esile tõusta ja muutuda vastavalt valgusoludele.

Eraldi märkis žürii ära kaks teost. Tõnis Malkovi, Märt Vaidla ja Martin Tago ideekavandi „Võrgukaart“, mis on hästi läbimõeldud ja efektne hämaras valguses ning Flo Kasearu, Tõnu Narro, Rael Arteli ja Bruno Kadaku teose „Internet on tehtud kassidest“, mis tunnetab hästi kaasaegset visuaalkultuuri, olles samaaegselt humoorikas.

Kunstikonkursi võitjalt tellitava teose maksumus ilma käibemaksuta on 65 000 eurot. Teos valmib 2018. aasta suveks.

Kunstikonkursi žüriisse kuulusid Eesti Kunstiteadlaste ja Kuraatorite Ühingu esindajad Maarin Ektermann ja Triin Tulgiste, Eesti Kunstnike Liidu esindajatena Mari-Liis Tammi, Reimo Võsa-Tangsoo ja IT-agentuuri hoone arhitekt Jaan Kuusemets, Siseministeeriumi esindaja Katrin Varik ja hoone sisearhitekt Margit Teikari. Ekspertidena osalevad Riigi Kinnisvara ASi esindaja Raivo Toom, eu-LISA esindaja Alar Kalamees ja IT-agentuuri hoone sisearhitekt Tuuli Trei.

2011. aastal jõustus kunstiteoste tellimise seadus, mille kohaselt tuleb avalike hoonete ehitustööde maksumusest vähemalt 1% eest soetada kunstiteoseid. Seadus rakendub riigi- ja avalik-õiguslikele asutustele ning riigi enamusosalusega sihtasutustele ja mittetulundusühingutele, kuid ei laiene kohalikele omavalitsustele. Kunstiteoste hinna ülempiir on 65 000 eurot. Summadele lisandub käibemaksukohuslaste puhul käibemaks.

Võidutöö „Jäämägi“Võidutöö „Jäämägi“

Teise koha ideekavand „Graaf“Teise koha ideekavand „Graaf“

Kolmanda koha ideekavand „Mandala“Kolmanda koha ideekavand „Mandala“

Võistlustöö „Võrgukaart“Võistlustöö „Võrgukaart“

Võistlustöö „Internet on tehtud kassidest“Võistlustöö „Internet on tehtud kassidest“

Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni

Pindi Kinnisvara: Majanduskasvu ajal tasub ettevõtete varasid ümber hinnata

Pindi KinnisvaraEttevõtte varade väärtust tuleb igal aastal, kuid praegustel kasvuaastatel tasub taas kaaluda varade hindamist õiglase väärtuse meetodil.

Pindi Kinnisvara hindamisvaldkonna juht Andres Teder ütles, et ettevõtte bilanssi kuuluvate varade erapooletu hindamine annab selle juhtidele ja omanikele hea indikatsiooni firma krediidivõimekusest ning võimaldab vajadusel äririske hajutada. Ka mitterahalise sissemakse hindamisel peaks erapooletu hindaja kaasamine juhatusele ning omanikele kindlustunnet lisama. Samuti annab koostatud hindamisaruanne olulist informatsiooni ettevõtte neile omanikele, kes ei ole otseselt ettevõtte igapäevajuhtimise juures, samuti aktsionäridele. Koostatud hindamisaruanne võib ja on andnud ettevõttele lisaväärtuse ka kahjujuhtumite või varaliste vaidluste lahenduste puhul.

„Ehkki seadus võimaldab varasid hinnata ka ettevõtetel endal, siis kasvu- ja langusaastatel, kui varade väärtused võivad oluliselt muutuda, on ettevõtteväliste professionaalsete hindajate kasutamine hädavajalik vastutuse jagamisel ja õiglase ülevaate saamiseks,“ lisas Teder.

http://www.pindi.ee/2017/10/13/majanduskasvu-ajal-tasub-ettevotete-varasid-umber-hinnata/

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Arco Vara: Eesti korterituru septembrikuu lühiülevaade

Arco Vara2017. aasta III kvartalis tehti Eestis kokku 5 745 korteritehingut. Võrreldes 2017. aasta II kvartaliga tehti 384 tehingut rohkem (+7,2%) ning võrreldes 2016. aasta III kvartaliga 219 tehingut rohkem (+4,0%). III kvartalis kujunes Eesti korteriturul mediaanhinnaks 1 238 €/m2, mida oli 6,2% võrra enam kui tänavu II kvartalis ja 7,3% võrra enam kui eelmise aasta III kvartalis.

Kui viimaste perioodide vältel on tehingute arvu kasv olnud sageli mõnevõrra kiirem just mujal Eestis, siis III kvartalis turuaktiivsuse kasvukiirus aeglustus ennekõike Harjumaalt väljaspool. Juba pikema aja vältel Tallinnast ja Tartust väljaspool mõõdukalt kasvanud tehingute arv tasandas üle-Eestilist statistilist kinnisvara hinnakasvu, mille takistav mõju on aga pea kõikjal kallinevate korterihindade ning stabiliseeruva tehinguaktiivsuse taustal mõnevõrra vähenenud. Uute ega ka järelturu korterite hinnad ei ole enam Tallinnas sealjuures märkimisväärselt kasvanud, mistõttu väljaspool pealinna aktiivsena püsiva korterituru taustal kasvas keskmise korteritehingu väärtus mujal Eestis siiski ligemale kolm korda kiiremini kui Tallinnas. Uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu stabiliseerudes ning ka Eesti kõige mahajäänumate piirkondade aktiivsuse kasvades asub lähitulevikus siiski kasvukiirus ühtlustuma.

2017. aasta septembris tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 1 906 korteritehingut, mida oli 176 tk vähem kui augustis ning napilt 5 tk vähem kui eelmise aasta septembris. Mediaanhinnaks kujunes septembris tehtud tehingute lõikes 1 223 €/m2, mis alanes võrreldes augustiga 2,5% kuid kasvas võrreldes 2016. aasta septembriga siiski 10% võrra.

Nii aprillis, mais kui ka juunis olid uute korterite müüginumbrid Eestis mõnevõrra madalamad, mistõttu Eesti korterituru keskmine hinnatase kasvas ka vastavatel perioodidel aeglasemalt kui aasta esimestel kuudel ning ühtlasi juulis ja augustis. Septembris langes Tallinnast väljaspool tehingute arv mujal Eestis aastases võrdluses 4,3% kuid mediaanhind kasvas koguni 22% võrra. Kuigi hinnatase on jätkanud kasvamist Eesti väiksemates piirkondades, oli siiski möödunud aasta augustis tegemist ajutiselt madala baashinnaga, mis tulenes väga madalate hindadega piirkondades kasvanud aktiivsusest. Võrreldes näiteks aga möödunud aasta oktoobriga kasvas tänavu septembris hinnatase tempokalt 10% juures.

Väiksemate piirkondade korteriturud on jätkuvalt aktiivsed, mis tuleneb Harjumaalt väljaspool paiknevate korteriturgude järgkjärgulisest aktiveerumisest. Samaaegselt on enamikes aktiivseimates väikelinnades nõudlus asunud stabiliseeruma, kuid pakkumiste arv on jätkuvalt madal, sest uusehitisi ei püstitata ning pakkumine täieneb aeglaselt ainuüksi järelturu varade arvelt. Vähenev pakkumiste arv on aga asunud pea kõikjal Eestis takistama turuaktiivsuse edasist kasvu varasemas tempos, mis on hoidmas korteriturgu Eestis tervikuna endiselt müüjakesksena. Pakkumiste vähesuse taustal on halvenenud pakkumise struktuur ning pakkumis- ja tehinguhinnad on jõudsalt kasvanud. Tuginevalt nii II kui ka III kvartali andmetele on aga mitmetes aktiivseimates väikelinnades pakkumiste arvu langus peatunud, sest müüjate hinnasoovid on jõudnud ostjaskonna laenuvõimekuse piirile, mis on soodustamas hinnakasvu aeglustumist.

Ebarealistlike pakkumishindadega varade hulk on kinnisvaraportaalides jätkanud kasvamist, sest inimesed ei pea vajalikuks kinnisvarabüroode teenuseid kasutada ning määravad oma vara müügihinna puhtalt tunde järgi. Ülehinnatud varadele leitakse küll sageli potentsiaalseid ostjaid, kuid üsna pea selgub kinnisvara laenutagatiseks hindamise tulemusena, et ostjatel ei ole võimalik pangalaenuga sellist raha välja käia. Omanikud siiski huviliste olemasolu tõttu hindu langetama ei kuku, mistõttu ülehinnatud pakkumishindadega korterite ja elamute pakkumiste arv järjest kasvab, moonutades pakkumiste koguarvu. Pikemat aega kõrge hinnaga pakkumisel olevad varad on kinnisvarahindade kiire kasvu taustal lõpuks sageli ostjad leidnud, mis on pannud turuosalised aga arvama, et kinnisvarahindade samas tempos kasv jätkub lõputult. Kuigi väheste sobilike pakkumiste tõttu on hinnakasv püsinud enamikes piirkondades aasta baasil ligi 10%, on siiski kasvutempo asunud aeglustuma ning tulevikus on oodata hinnakasvu taandumist väheneva tehinguaktiivsuse taustal ligi 5%ni aastas.

Väheste ja kallinevate pakkumiste tõttu on märgata järjest enam keskuste ümber paiknevate alevike turuaktiivsuse kasvu, mida tabavad üksteise järel samad trendid. Esineb väiksemaid piirkondi, kus hinnakasv ulatub juba pikemat aega ligi 30%ni aastas, mida ei saa pidada jätkusuutlikuks, mistõttu tulevikus nõudluse alanedes võib ajutine hinnalangus osutuda sama volatiilseks, sest pakkumiste arvu kasvades eelistatakse pigem keskusi. Kuigi Eesti elanike arv alaneb, kolivad vanemaealised üha enam linnalistesse piirkondadesse ning 20ndates noored vanemate juurest ära, mistõttu väheneb keskmise leibkonna suurus kuid kasvab nõudlus täiendavate eluruumide järele. Korteriturul pakkumiste vähesusest jäävad tänasel hetkel kõrvale ainuüksi peamiselt Tallinna linn ja Ida-Virumaa, kus pealinnas on pakkumiste taset hoidmas ennekõike uued korterid kuid Ida-Virumaa korterituru uude kasvutsüklisse sisenemine on jäänud tagasihoidlikuks.

Enim eelistatakse suuremates maakonnakeskustes endiselt rekonstrueeritud korterelamutes paiknevaid kvaliteetse siseviimistlusega kuni kolmandal korrusel paiknevaid 2- ja 3-toalisi rõdu või lodžaga kortereid. Ajalooliselt mõnevõrra madalamalt väärtustatud I korrusel paiknevate korterite likviidsus on oluliselt paranenud, kuid IV või kõrgemal korrusel paiknevate korterite vastu on ostuhuvi märksa madalam. Pakkumiste vähenemise ning maalt linna kolivate leibkondade lisandumise tõttu on lühenenud puitkonstruktsioonis majades ahjuküttega korterite müügiperioodid. Ainuüksi omavahenditest kinnisvara soetavate inimeste osakaal on turul asunud vähenema, mis tuleneb osaliselt nii pakkumishindade kasvamisest kui ka nooremapoolsete koduostjate arvu kasvust.

Üüriturul on jätkunud omandituruga sarnaste trendide esinemine, kus nii osta kui üürida soovitakse sarnaste omadustega kortereid. Üürikorterite järgset tugevat stabiilset nõudlust on lisaks Tallinnale märgata väikelinnadest nii Viljandis kui Rakveres, Tartu ja Pärnu üüriturgu iseloomustab sealjuures eriti tugev hooajalisus. Olenemata, et Eestis tervikuna on jätkunud tähtajaliste hoiuste osakaal pidevat langemist, on siiski üürikinnisvarasse investeerimisega seotud tehingud asunud piirkonniti erinevas tempos vähenema. Viimast siiski mitte investeerimissoovide kadumisest, vaid pigem kinnisvara üldisest kallinemisest ning sobilike pakkumiste vähenemisest. Valdaval enamusel kinnisvarasse investeerimisest huvitatutel on omakapitali kuni 30 000 eurot, millest ülespoole asub omavahel konkureerivate inimeste arv kiirelt vähenema, mida on eriti hästi märgata erinevate kinnisvarade enampakkumistele registreerijate arvus.

171011 Eesti korterituru septembrikuu lühiülevaadeTehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016-2017*

171011 Eesti korterituru septembrikuu lühiülevaade 2

* 2017. a. septembri andmed on esitatud 06.10 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

171011 Eesti korterituru septembrikuu lühiülevaade 3

Koolitus Kinnisvara fotokoolitus

Eesti Pank: The current account surplus in August was smaller than it was a year ago

Eesti PankThe flash estimate1 put the Estonian current account at 63 million euros in surplus in August 2017. The surplus on the goods and services account was 116 million euros, which was 38 million euros less than a year earlier. Exports and imports of goods and services were all up in August. Goods exports were up by 6% over the year and imports by 12%, and so the deficit on the goods account increased by 60 million euros over the year to 75 million euros. The surplus on the services account was large in August and stood at 192 million euros, up 22 million euros over the year. Services exports grew by 9% and imports by 6%. The net outflow of investment income and current transfers, or the primary and secondary income accounts, increased by 22 million euros to 53 million euros.

The current and capital accounts were in surplus by a total of 70 million euros, meaning that the Estonian economy was a net lender to the rest of the world, so the country as a whole invested more financial assets abroad than it received from there.

171016 The current account surplus in August was smaller than it was a year ago

1 The quarterly balance of payments is compiled from a combined system of representative primary data sources, including surveys of companies, while the monthly balance of payments draws from a considerably smaller database. Although the monthly report uses as much of the data available for the month reported as possible, including administrative data sources and reports on international payments, it is subjective to a certain degree, which is why it is called an estimate. Once the quarterly balance of payments is released, the monthly balances of payments are adjusted accordingly. For more on the principles used in compiling the flash estimate, see http://statistika.eestipank.ee/failid/mbo/kiir_mb_eng.html.

Eesti Pank publishes the flash estimate of the balance of payments monthly for the last month but one. Eesti Pank will publish the balance of payments for the third quarter of 2017 on 7 December 2017.

Statistical releases are published by Eesti Pank together with statistical data. The release is independent of economic policy releases and is presented separately from them.

Koolitused kinnisvaramaakleritele

Nõuanded koduostjale: eluasemelaenu tagatis ja lisatagatis

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste koduKäsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Enamasti pandib koduostja laenuandja kasuks ostetava eluaseme ehk ehk kinnisvaraobjektile seatakse hüpoteek. Põhimõtteliselt ei tohiks laenuandja jaoks vahet olla, kas laenu tagatisvara on ostetav objekt või mõni muu kinnisvaraobjekt. Ega ei tohiks ka oluline olla see, kas tagatis kuulub laenuvõtjale või mõnele teisele isikule.

Kui laenuvõtjal ei ole piisavalt raha, et kinnisvaraostu omafinantseeringu osa katta, võib lahendus olla ühe või mitme lisatagatise leidmises. Sageli on noorte koduostmisel lisatagatiseks vanematele või isegi vanavanematele kuuluv kinnisvara.

Lisatagatise omanikud peavad mõistma, et kui laenuvõtjal tekkib probleeme laenu tagastamisel, vastutavad ka lisatagatise omanikud oma varaga. St pank võib laenu tagasimaksete katkemisel realiseerida tagatise või lisatagatise – kumb talle hetkel mugavam ja lihtsam tundub.

Seetõttu võiks viisakas koduostja vanemate hingerahu nimel mõelda sellele, et ühel hetkel, kui laenu on piisavalt tagastatud, et lisatagatis hüpoteegi alt vabastada. Sellises tingimuses, et kui tagatise väärtus ületab laenujääki mingis osas, saab lisatagatise hüpoteegi alt vabastada tasub juba laenu võtmisel laenuandjaga kokku leppida.


Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkLoe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.


Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu

Koolitus Kinnisvara hindamise ABC

Pindi Kinnisvara: Arendusprojektide arv on poole võrra kasvanud (1)

Pindi KinnisvaraTallinnas ja Harjumaal arendatavate kortermajade arv on eelmise aasta suvest kasvanud poole võrra. Kui mullu suvel oli pakkumises 76 erinevat kortermaja, siis praeguseks on võimalik valida kortereid 113 erinevas projektis.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et ehkki müügis olevate projektide arv on kasvanud 48%, siis pakutavate korterite arv on tõusnud vähem, 1900-lt 2300-le ühikule. „Ka nõudlus uute korterite vastu on kerkinud enneolematuks- meie arvutuste kohaselt broneeriti ja osteti ainuüksi septembris üle 220 uue korteri, aasta keskmisena jääb soetatavate uute korterite arv vahemikku 160-170 korterit kuus,“ sõnas ta. Märkimisväärseks pidas ta ka asjaolu, et hoolimata mahtude kasvust pole oluliselt tõusnud hinnad- mullu suvel oli pakutavate uute korterite keskmine hind 2300 €/m², tänavu septembri lõpu seisuga oli see 2400 €/m² ehk vaid 4% kõrgem.

Hoolimata pakkumiste mahtude suurenemisest on Soomani sõnul oodata lähiajal uute korterite defitsiiti. „See kõlab uute arenduste valguses vastuoluliselt, kuid juba täna on tõsiseid märke, et turule hakkab lisanduma üha vähem uusi projekte- kammitsaid seavad nii turgu reguleerivad pangad kui küllaltki kontrollimatult tõusnud ehitushinnad, mis muudavad arendajad ettevaatlikumaks,“ rääkis ta. Soomani sõnul ei tähenda viimane seda, et nüüd tuleks uue korteri ostul kiirustama hakata. „Hetkel on valikut piisavalt- üheksa korda mõõda, üks kord lõika,“ lisas ta.

http://www.pindi.ee/2017/10/13/arendusprojektide-arv-on-poole-vorra-kasvanud/

Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni

UMPA: Investeeri sellesse, mida tunned!

umpaUurisime, miks elamispindadesse ollakse valmis investeerima oluliselt madalama tootlusega, kui ärikinnisvarasse.

Kui vaadata müügipakkumisi ja eeldatavaid üürihindasid, siis on korteri investeeringu tootlus oluliselt madalam, kui äripinnal. Tegime taas küsitluse väikeinvestorite seas, arutasime UMPA analüütiku Igor Habaliga ja vaatasime turuülevaadet.

Mis me leidsime

Esmalt leidsime, et eelmisel nädalal meie poolt välja öeldud üli madal (4%) tootlus on kõige kallimatel korteritel Kesk- ja vanalinnas. Tõsi, see on ajalooliselt väga likviidne kaup, aga täna on ka muud piirkonnad väga aktiivsed. Tasakaalu huvides võtsime äripindade puhul vaatluse alla võrreldava suurusega objektid. Kaubandus, büroo ja toitlustus heas asukohas ja hinnaga kuni ca 300’000.

1. Alustasime vestlustest erinevate investoritega. Juba esimesed arutelud tõid välja ühe sarnase joone otsuse tegemisel: Elamispinna investorid arvasid tundvat paremini oma valdkonda ja äripinna investorid vastavalt oma. Küsisime neilt mis tingimustel oleksid nad nõus tegema järgmise investeeringu teise kinnisvara segmenti, aga mõlemad pooled jäid oma valdkonnale kindlaks. Loomulikult on esmatähtis ja loogiline, et investeering tehakse alal, mida mõistetakse kõige paremini. Inimene, kellel näiteks puudub otsene seos äri või ettevõtlusega on suure tõenäosusega ikkagi puutunud kokku elamispinnaga. Oli tunda, et ärikinnisvara investorid oleks altimad vaatama elukondliku poole, kui vastupidi, mis tuleb ilmselt ka isiklikust kogemusest. Seega esmatähtis on valdkonna mõistmine.

2. Maaklerite ja statistika põhjal võib öelda, et elamispinna tehinguaktiivsus on märkimisväärselt parem, kui äripinnal. Sarnase suurusega objekti müügi periood võib erineda kordades. Sellest tuleb veel üks oluline erinevus nende kahe valdkonna vahel – elamispinna puhul on hinnatõusu ootus pigem tavaline ja äripinna puhul pigem ebatavaline. Investeerimise otsust tehes seab investor korteri puhul tavaliselt eesmärgi see hiljem kallimalt (või lühikese ajaga) müüa. Äripinna puhul ei tooda väljumise (müügi) strateegiat kohe mängu, sest peamine argument on pikaajaline ja stabiilne rahavoog. Likviidsus on muidugi oluline investeeringu argument aga tuleviku müügitulule toetuv investeerimiskava on pigem spekulatiivne ja tururisk sellise investeeringu puhul on märkimisväärselt kõrgem. Kõrgem risk tavaliselt tähendab kõrgemat tootlust, aga kuna investeeringud üürikorteritesse on hetkel väga populaarsed (konkurents on kõrge), siis kahjuks ei ole see risk meie arvates piisavalt maandatud. Äripindade puhul tehakse arvutus üürilepingu ja üürniku kindlusele tuginedes. Selleks, et hinnata üürniku äritegevuse jätkusuutlikkust peab aga omama vähemalt mingit ülevaadet tema äritegevusest ja valdkonnast. Peab oskama lugeda bilanssi ja kasumiaruannet ning mõistma turukonjunktuuri. Võib juhtuda, et isegi soodsa üüriga ei kesta leping kaua, kui äri ei ole hästi juhitud. Korteri puhul ei tee paha üürniku kehakeele mõistmine aga isegi, kui sellega mööda paned, on uue üürniku leidmine suhteliselt kerge. Seega ei saa äripinna ja korteri üüritulu päris üks ühele võrrelda.

3. Vestlustest investoritega selgus veel üks oluline aspekt, mida peab silmas pidama. Kui elamispinna puhul on objekti funktsioon ajas muutumatu ja pind on nõuetekohaselt (standardselt) sisse seatud, siis äripinna puhul võib üürniku vahetuse korral tekkida vajadus pinna funktsiooni muutmiseks, mis ei piirdu pintsli ja põrandalapiga. Isegi sarnase tegevusalaga ettevõtte vahetumisel pole haruldane olukord, kus tuleb rajada või lammutada seinu, vedada elektri või vee trasse jne. See tähendab, et äripinna üürilepingu lõppemisel ja uue sõlmimisel on eeldatav investeering oluliselt kõrgem. Selle kõrgema investeeringu peabki maksma kinni oluliselt kõrgem tootlus. Päris sageli tehaksegi lõpliku tootluse leidmisel see viga, et jäetakse arvestamata üürniku vahetumisel tekkiv vakantne periood ja kulutused pinna ümber kujundamisele. Arvesta üürniku vahetamise kuluga.

4. Enamus investeeringuid tehakse tänapäeval võimenduse ehk laenuga. Laenu kulukus on samuti üks olulisi argumente investeerimisvaldkonna valikul. Korterite puhul tunnistas mitu küsitluses osalenut, et on soodsamate tingimuste saamiseks võtnud investeeringu rahastamiseks kodulaenu. Kodulaenu kulukus võrreldes ärilaenuga võib erinevates pankades või finantsasutustes erineda kordades. Pangad on täna selles osas väga tähelepanelikud ja kodulaenu kasutamine muudel eesmärkidel on selgelt nö. luubi all. Äripindade puhul pole sellist anomaaliat kunagi olnud. Tänu sellele on investeeringute tegemisel sisendite arvestamine selgem ja ühetaolisem. Äripinna investorite peamine argument ongi see, et tehes rahavoole tugineva arvutuse saab välistada enamuse muutujatest ja olla kindel, et esialgselt planeeritud äriplaan tõesti toimib. Rahavoo võimendamise efektiivsus on praegu kehtivate madalate intresside ajastul väga kõrge. Tavaliselt ootab äripinna investor pärast võimenduse võtmist üle 10% ulatuvat tootlust. Elamispinna puhul on võimenduse efekt proportsioonis tootlusega muidugi selgelt alla eelnimetatud taseme. See aga tähendab, et elamispinna investeering on turu muutuste suhtes oluliselt tundlikum. Võimenda mõistlikult.

Lisaks selgus, et enamus küsitletud investoritest olid oma tehingu teinud algselt pakutud hinnast märksa soodsamal tasemel. Kui võrrelda kõnetatud investorite tootlusi mõlemas valdkonnas, jõudsime järeldusele, et korteriinvesteeringu tootlus on endiselt madalam, kui äripinna investeeringu tootlus. AGA vahe ei ole nii suur, kui meie poolt püstitatud hüpotees eeldas. Elamispinnas tunneb investor ennast mugavalt sisenedes ca 6% tootluse tasemelt ja samasse hinnakategooriasse kuuluva äripinna investor ca 7,5% tootluse juures. Selline tootluste erinevus võib võimenduse (pangalaenu) toel omakapitali tootluse viia suhteliselt sarnasele tasemele.

IK arvab sama moodi nagu tegevinvestorid:

  1. Tunne oma investeeringu valdkonda,
  2. Tee põhjalik analüüs üürniku maksevõimele,
  3. Arvesta, et üürniku vahetumisel tekivad lisakulutused ning
  4. Ole tähelepanelik laenu võtmisel, et võimenduse efekt lepingu kehtivuse jooksul ei kaoks.

Meie poolt hüpoteesis toodud 4% investeeringu tootlus on äärmiselt suure riski võtmine! Keskpankade huvi EURIBORi tõstmiseks on täna juba selge. Otsige endale investeering, mis toodab üle 7% aastas. Siis olete vähemalt finantsturu riskide vastu paremini kaitstud! Investeeringu peamine eesmärk on tootlus! Ilma tootlusootuseta pole tehing investeering.

http://umpa.eu/blog-2/124-investeeri-sellesse-mida-tunned

Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises

Arco Vara: Eesti korterituru III kvartali ja septembrikuu lühiülevaade

Arco Vara2017. aasta III kvartalis tehti Eestis kokku 5 745 korteritehingut. Võrreldes 2017. aasta II kvartaliga tehti 384 tehingut rohkem (+7,2%) ning võrreldes 2016. aasta III kvartaliga 219 tehingut rohkem (+4,0%). III kvartalis kujunes Eesti korteriturul mediaanhinnaks 1 238 €/m2, mida oli 6,2% võrra enam kui tänavu II kvartalis ja 7,3% võrra enam kui eelmise aasta III kvartalis.

Kui viimaste perioodide vältel on tehingute arvu kasv olnud sageli mõnevõrra kiirem just mujal Eestis, siis III kvartalis turuaktiivsuse kasvukiirus aeglustus ennekõike Harjumaalt väljaspool. Juba pikema aja vältel Tallinnast ja Tartust väljaspool mõõdukalt kasvanud tehingute arv tasandas üle-Eestilist statistilist kinnisvara hinnakasvu, mille takistav mõju on aga pea kõikjal kallinevate korterihindade ning stabiliseeruva tehinguaktiivsuse taustal mõnevõrra vähenenud. Uute ega ka järelturu korterite hinnad ei ole enam Tallinnas sealjuures märkimisväärselt kasvanud, mistõttu väljaspool pealinna aktiivsena püsiva korterituru taustal kasvas keskmise korteritehingu väärtus mujal Eestis siiski ligemale kolm korda kiiremini kui Tallinnas. Uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu stabiliseerudes ning ka Eesti kõige mahajäänumate piirkondade aktiivsuse kasvades asub lähitulevikus siiski kasvukiirus ühtlustuma.

2017. aasta septembris tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 1 906 korteritehingut, mida oli 176 tk vähem kui augustis ning napilt 5 tk vähem kui eelmise aasta septembris. Mediaanhinnaks kujunes septembris tehtud tehingute lõikes 1 223 €/m2, mis alanes võrreldes augustiga 2,5% kuid kasvas võrreldes 2016. aasta septembriga siiski 10% võrra.

Nii aprillis, mais kui ka juunis olid uute korterite müüginumbrid Eestis mõnevõrra madalamad, mistõttu Eesti korterituru keskmine hinnatase kasvas ka vastavatel perioodidel aeglasemalt kui aasta esimestel kuudel ning ühtlasi juulis ja augustis. Septembris langes Tallinnast väljaspool tehingute arv mujal Eestis aastases võrdluses 4,3% kuid mediaanhind kasvas koguni 22% võrra. Kuigi hinnatase on jätkanud kasvamist Eesti väiksemates piirkondades, oli siiski möödunud aasta augustis tegemist ajutiselt madala baashinnaga, mis tulenes väga madalate hindadega piirkondades kasvanud aktiivsusest. Võrreldes näiteks aga möödunud aasta oktoobriga kasvas tänavu septembris hinnatase tempokalt 10% juures.

Vähenev pakkumiste arv pidurdab turu edasist kasvu

Väiksemate piirkondade korteriturud on jätkuvalt aktiivsed, mis tuleneb Harjumaalt väljaspool paiknevate korteriturgude järgkjärgulisest aktiveerumisest. Samaaegselt on enamikes aktiivseimates väikelinnades nõudlus asunud stabiliseeruma, kuid pakkumiste arv on jätkuvalt madal, sest uusehitisi ei püstitata ning pakkumine täieneb aeglaselt ainuüksi järelturu varade arvelt. Vähenev pakkumiste arv on aga asunud pea kõikjal Eestis takistama turuaktiivsuse edasist kasvu varasemas tempos, mis on hoidmas korteriturgu Eestis tervikuna endiselt müüjakesksena. Pakkumiste vähesuse taustal on halvenenud pakkumise struktuur ning pakkumis- ja tehinguhinnad on jõudsalt kasvanud. Tuginevalt nii II kui ka III kvartali andmetele on aga mitmetes aktiivseimates väikelinnades pakkumiste arvu langus peatunud, sest müüjate hinnasoovid on jõudnud ostjaskonna laenuvõimekuse piirile, mis on soodustamas hinnakasvu aeglustumist.

Ebarealistlike pakkumishindadega varade hulk on kinnisvaraportaalides jätkanud kasvamist, sest inimesed ei pea vajalikuks kinnisvarabüroode teenuseid kasutada ning määravad oma vara müügihinna puhtalt tunde järgi. Ülehinnatud varadele leitakse küll sageli potentsiaalseid ostjaid, kuid üsna pea selgub kinnisvara laenutagatiseks hindamise tulemusena, et ostjatel ei ole võimalik pangalaenuga sellist raha välja käia. Omanikud siiski huviliste olemasolu tõttu hindu langetama ei kuku, mistõttu ülehinnatud pakkumishindadega korterite ja elamute pakkumiste arv järjest kasvab, moonutades pakkumiste koguarvu. Pikemat aega kõrge hinnaga pakkumisel olevad varad on kinnisvarahindade kiire kasvu taustal lõpuks sageli ostjad leidnud, mis on pannud turuosalised aga arvama, et kinnisvarahindade samas tempos kasv jätkub lõputult. Kuigi väheste sobilike pakkumiste tõttu on hinnakasv püsinud enamikes piirkondades aasta baasil ligi 10%, on siiski kasvutempo asunud aeglustuma ning tulevikus on oodata hinnakasvu taandumist väheneva tehinguaktiivsuse taustal ligi 5%ni aastas.

Väheste ja kallinevate pakkumiste tõttu on märgata järjest enam keskuste ümber paiknevate alevike turuaktiivsuse kasvu, mida tabavad üksteise järel samad trendid. Esineb väiksemaid piirkondi, kus hinnakasv ulatub juba pikemat aega ligi 30%ni aastas, mida ei saa pidada jätkusuutlikuks, mistõttu tulevikus nõudluse alanedes võib ajutine hinnalangus osutuda sama volatiilseks, sest pakkumiste arvu kasvades eelistatakse pigem keskusi. Kuigi Eesti elanike arv alaneb, kolivad vanemaealised üha enam linnalistesse piirkondadesse ning 20ndates noored vanemate juurest ära, mistõttu väheneb keskmise leibkonna suurus kuid kasvab nõudlus täiendavate eluruumide järele. Korteriturul pakkumiste vähesusest jäävad tänasel hetkel kõrvale ainuüksi peamiselt Tallinna linn ja Ida-Virumaa, kus pealinnas on pakkumiste taset hoidmas ennekõike uued korterid kuid Ida-Virumaa korterituru uude kasvutsüklisse sisenemine on jäänud tagasihoidlikuks.

Enim eelistatakse suuremates maakonnakeskustes endiselt rekonstrueeritud korterelamutes paiknevaid kvaliteetse siseviimistlusega kuni kolmandal korrusel paiknevaid 2- ja 3-toalisi rõdu või lodžaga kortereid. Ajalooliselt mõnevõrra madalamalt väärtustatud I korrusel paiknevate korterite likviidsus on oluliselt paranenud, kuid IV või kõrgemal korrusel paiknevate korterite vastu on ostuhuvi märksa madalam. Pakkumiste vähenemise ning maalt linna kolivate leibkondade lisandumise tõttu on lühenenud puitkonstruktsioonis majades ahjuküttega korterite müügiperioodid. Ainuüksi omavahenditest kinnisvara soetavate inimeste osakaal on turul asunud vähenema, mis tuleneb osaliselt nii pakkumishindade kasvamisest kui ka nooremapoolsete koduostjate arvu kasvust.

Üüriturgu iseloomustab hooajalisus

Üüriturul on jätkunud omandituruga sarnaste trendide esinemine, kus nii osta kui üürida soovitakse sarnaste omadustega kortereid. Üürikorterite järgset tugevat stabiilset nõudlust on lisaks Tallinnale märgata väikelinnadest nii Viljandis kui Rakveres, Tartu ja Pärnu üüriturgu iseloomustab sealjuures eriti tugev hooajalisus. Olenemata, et Eestis tervikuna on jätkunud tähtajaliste hoiuste osakaal pidevat langemist, on siiski üürikinnisvarasse investeerimisega seotud tehingud asunud piirkonniti erinevas tempos vähenema. Viimast siiski mitte investeerimissoovide kadumisest, vaid pigem kinnisvara üldisest kallinemisest ning sobilike pakkumiste vähenemisest. Valdaval enamusel kinnisvarasse investeerimisest huvitatutel on omakapitali kuni 30 000 eurot, millest ülespoole asub omavahel konkureerivate inimeste arv kiirelt vähenema, mida on eriti hästi märgata erinevate kinnisvarade enampakkumistele registreerijate arvus.

171013 Eesti korterituru III kvartali ja septembrikuu lühiülevaade 1

171013 Eesti korterituru III kvartali ja septembrikuu lühiülevaade 2

171013 Eesti korterituru III kvartali ja septembrikuu lühiülevaade 3

171013 Eesti korterituru III kvartali ja septembrikuu lühiülevaade 4

Korter üürile - närvesööv hobi või rikkuse allikas?

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” toimub Kinnisvarakoolis 19/10/2017

Kinnisvara hindamise ABC19/10/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Kinnisvara hindamise ABC“. Lektor on kutseline hindaja ja EKHÜ juhatuse liige Andres Teder.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” on suunatud:

  • kõikidele kinnisvara spetsialistidele, kes soovivad paremini mõista kinnisvara väärtuse kujunemise põhitõdesid;
  • kinnisvaramaakleritele, kes tahavad arusaada kinnisvara hindamisaktidest;
  • kinnisvaraarendajatele, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvara väärtust kujundavatest teguritest;
  • kinnisvarainvesteeringute tegijatele, kel on huvi väärtuse mehhanismide vastu;
  • tulevastele kinnisvarahindajatele;
  • kõigile eraisikutele, kel huvi kinnisvara vastu.

Koolitus annab Sulle:

  • ülevaate hindamise eesmärkidest;
  • info kasutatavatest hindamistoimingutest;
  • selgitused kinnisvara hindamise headest tavadest;
  • arusaama hindamisaruande ülesehitusest ja koostamisest.

Kinnisvara hindamise ABC” toimub 19/10/2017 kell 09.00-14.00 Tallinna kesklinnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvaraturu ülevaade: Tõnu Toompark teab, mis juhtub järgmisena

Arco Vara: Suuremate keskuste korteriturud on stabiliseerumas

Arco Vara2017. aasta III kvartalis müüdi Tallinnas 2 381 korterit keskmise hinnaga 97 000 eurot ning mediaanhinnaga 1 673 €/m2. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas tehingute arv 59 tehingu ehk 2,5% võrra. Tehingute koguväärtus kasvas 216 miljonilt eurolt 231 miljoni euroni, mille juures keskmise tehingu väärtus kasvas 4,1%. Ruutmeetri mediaanhind kasvas aasta baasil 5,6%. Tüüpkorterite ehk perioodil 1940-1990 ehitatud korterite hinnatase kasvas aastases võrdluses 8,7%, perioodil 2001-2010 ehitatud korterite hinnatase 7,0% ning perioodil 2011-2017 ehitatud korterite hinnatase ligi 5,2%.

Tüüpkorterite hinnataseme kasv on jätkuvalt püsinud mõnevõrra kiirem kui ehituslikult uuematel korteritel. Kolmandas kvartalis kasvas Lasnamäel tüüpkorterite hinnatase ligi 7,0% ning Mustamäel 4,1%. Tüüpkorterite tehinguaktiivsus on siiski tuginevalt viimaste perioodide andmetele asunud tasakaalukalt taanduma, mis tuleneb nii kasvanud pakkumishindadest, uute ja vanemate korterite vähenenud hinnaerinevusest, aeglustuma asunud ostujõu kasvust kasvava inflatsiooni saatel kui ka teatud piirkondades vähenema asunud kinnisvarasse investeerimisest. Kui II kvartalis tehti vastavas segmendis Lasnamäel veel sama palju tehinguid kui aasta tagasi, siis III kvartalis võis märgata ligi 15%list tehingute arvu langust võrreldes aastataguse sama perioodiga. Kesklinnas ja Mustamäel on seevastu tüüpkorterite segment püsinud stabiilsemana, mida toetab aktiivne üürikinnisvarasse investeerimine.

Väited buumiaegsete hinnatasemete ületamisest ei vasta täies mahus siiski veel tõele. Statistiliselt vaadatuna on tõesti ületatud 2007. aasta korterihinna üldine tase nii mediaanhinna kui aritmeetilise keskmise osas, kuid see on valdavalt tulenev praegusel ajal uute korteritega tehtud tehingutest. Tüüpkorterite hinnatase on alles aga jõudmas 2007. tasemele. Kolmanda kvartali seisuga oli Tallinnas tervikuna tüüpkorterite hinnatase võrreldes 2007. aasta II kvartali tippajaga ligi 4,4% võrra madalamal ning näiteks Lasnamäel ligi 8,2% madalamal. Teisisõnu, endiselt esineb tänasel hetkel ka Tallinna linnas korteriomanikke, kes on oma vara eest kunagi tasunud kõrgemat hinda kui täna.

Arco Vara statistikale tuginevalt jäävad tüüpkorterite müügiperioodid endiselt valdavalt 2 kuni 4 kuu piiresse. Kuigi Tallinna linnas ei ole pakkumiste hulk kuulutusportaalides märgatavalt kasvanud, on siiski uute korterite osas pakkumiste hulk võrdlemisi kõrge ning sellest tulenevalt müügiperioodid asunud teatud turusegmentides pikenema. Tüüpkorterite kui ka uute korterite turg on omavahel aga tugevalt seotud, mistõttu aset leidvate muutuste mõju on omane turule kui tervikule.

Eesoodatavate kvartalite jooksul on valmimas hulgaliselt uusi korterelamuid, millede osas on suur hulk kortereid juba n-ö paberil müüdud. Hinnanguliselt kolmandik tüüpkorterite müügipakkumistest on aga just seetõttu müügis. Paljud neist peavad uusarenduse valmimise ajaks oma korteri aga kindlasti müüdud saama, kuid tüüpkorterite tehingute osas ei ole hinnaalanduste tegemine endast veel märku andnud. Statistiliselt vaadatuna on viimase 12 kuu jooksul tüüpkorterite puhul hinnaläbirääkimiste tulemusena hinnast alla kaubeldud keskmiselt 2,5%, mida võib pidada tavapäraseks. Tüüpkorterite müüjad lasevad maakleritel oma müügikuulutusi üleval hoida võimalikult kaua võimalikult kõrge hinnaga, lootes seeläbi võtta pangast oma uue korteri ostuks võimalikult vähe laenu.

Nii hinnataseme kui tehinguaktiivsuse muutusi jäävad lähitulevikus kujundama ennekõike tehingud uute korteritega, mis on võimelised tõstma pea kõiki turgu iseloomustavaid näitajaid. Tallinna linna tüüpkorterite turuaktiivsus on viimaste kvartalite siseste kuude vältel asunud näitama mõneprotsendilist stabiilset alanemise märki. Uute korteritega tehtud tehingute osakaal on seevastu pidevalt kasvanud, moodustades periooditi juba koguni kolmandiku kogu Tallinna linnas tehtud tehingutest. Tehinguaktiivsuse kasvu edasisel pidurdumisel ja uute korterite osakaalu ja struktuuri muutustes võime stabiliseeruva turu näitel hakata nägema aina enam perioode, kus tehingute arv või hinnatase alaneb mõnevõrra võrreldes varasemate perioodidega.

Täiesti uute korterite hinnatase ei ole siiski statistiliselt vaadatuna kasvanud, viimaste kuude vältel on uusi kortereid müüdud ennekõike hinnavahemikus 1 700 – 2 200 €/m2. Aasta lõikes ei ole vahemik oluliselt muutunud, mis tuleneb aga ennekõike erineva hinnaklassiga korterelamute valmimisest, kus Kesklinnast eemal paiknevates asukohtades on kasvanud odavamate uute korterite müüginumbrid. Äärelinna aladel paiknevad uusarendused on soodsamast hinnast tulenevalt likviidsemad, sest potentsiaalseid ostjaid on rohkem kui seni aktiivseimates piirkondades nagu Kesklinn või Põhja-Tallinn.

Tänavu septembris tehti Tallinna linnas 825 tehingut, mida oli 41 tk võrra vähem kui augustis kuid 44 tk võrra enam kui 2016. aasta septembris. Tehtud tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 1 665 €/m2, mis oli võrreldes augustiga langenud 2,7% kuid aasta jooksul kasvanud 3,6% võrra.

Tartu linnas tehti 2017. aasta III kvartalis 494 korteritehingut. Võrreldes 2016. aasta III kvartaliga tehti 10 tehingut rohkem ning võrreldes tänavu II kvartaliga 97 tehingut rohkem. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1 297 €/m2, mida oli 5,9% võrra enam kui aasta tagasi ning 4,7% võrra enam kui 2017. aasta II kvartalis. Tartu linna korteriturg on periooditi alaneva tehinguaktiivsuse taustal püsinud võrdlemisi stabiilne, mida on saatmas mõõdukas tempos kasvav hinnatase. Tartu linna äärealade uute korterite müügitempo on püsinud oodatust parem, mistõttu on märgata uute väiksemate korterelamute uusarendusprojektide algatamist.

Pärnu linnas tehti samaaegselt III kvartalis 235 tehingut mediaanhinnaga 1 058 €/m2. Hinnatase kasvas aasta baasil 8,2% kuid alanes võrreldes 2017. aasta II kvartaliga ligi 3,9%. Korteritehinguid tehti võrreldes eelmise aasta kolmanda kvartaliga 3 tk vähem kuid võrreldes tänavu II kvartaliga 16 tk rohkem. Viimastel perioodidel võrdlemisi kiirelt kasvanud tehinguaktiivsus kui ka hinnatase on vähenenud pakkumiste ja kasvanud pakkumishindade taustal asunud kasvult pidurduma. Turuaktiivsus tervikuna on stabiliseerumas, hinnakasvu tempot ja tehinguaktiivust jääb lähitulevikus mõjutama enim üksikute uusarenduste valmimine.

Koolitus Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Prantsuse Lütseum saab järgmise õppeaasta alguseks spordihoone

TallinnNeljapäeval, 12. oktoobril kell 15 pannakse nurgakivi Prantsuse lütseumi spordihoonele.

„Ettevalmistused Prantsuse Lütseumile spordihoone ehitamiseks algasid juba 2007. aastal, kui viidi läbi arhitektuurivõistlus hoonestamise idee saamiseks,“ ütles abilinnapea Mihhail Kõlvart.

Prantsuse Lütseumi spordihoone arhitektuurse lahenduse autoriks on QP Arhitektid OÜ (Tõnu Laigu, Koit Ojaliiv ja Mari Rass). Võidutöö alusel algatati 2009. aastal detailplaneering ning selle valmimise ja kehtestamise järel asuti spordihoone projekti koostama.

„Paraku jäi valminud projekti realiseerimine mitmeks aastaks ootele,“ tõdes Kõlvart. „Ent 2016. aasta lõpus otsustasime lütseumile spordihoone rajamise projekti taaskäivitada ning planeerisime selleks vajaliku raha tänavusse linnaeelarvesse.“

Prantsuse Lütseumi spordihoone ehitushanke võitis Nordlin Ehitus OÜ. Lepingu kohaselt peavad ehitustööd lõpetatud olema 15. augustiks 2018, ehitus läheb maksma 3,3 miljonit eurot.

Paralleelselt ehitamisega teostatakse ka projekti korrektuur – esialgset lahendust ei muudeta, küll aga ajakohastatakse tehnovarustuse osa ja vaadatakse üle kasutatavad materjalid, et ehitis vastaks uusimatele nõuetele.

Nurgakivi panekul osalevad tegevlinnapea Taavi Aas, abilinnapea Mihhail Kõlvart ja Kesklinna vanem Taavi Pukk.

Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

30.10.2017 Kinnisvaraturu ülevaade 2017 aasta III kvartal – VÄRSKE!