EKFLi konverents Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg 2017

Tekkiv konkurents tõstab haldurite taset

Majavalitsuste erastamise plaanid on inimestes tekitanud kummastava hirmu. Tuuakse välja naeruväärseid argumente, et erastamise järel soovivad majavalitsuse uued omanikud tulu teenima hakata ja seeläbi viivad teenuste hinnad teenuse tarbijate maksevõimest ülespoole.

Sarnaselt kuuluvad põhivajaduste hulka näiteks toiduained. Toiduainetetööstus on kõik erakätes, kuid vaatamata eraettevõtluse kasumitaotlustele on toiduainete hinnad püsinud suuremal või väiksemal määral tarbijaskonna aktsepteeritud tasemel.

Asjaolu, et üldjuhul teenitakse efektiivse majandamise puhul kasumit, on niivõrd elementaarne, et see unustatakse mainimata.

Loogika on lihtne: kui eraettevõte viib hinna liiga kõrgele tasemele, siis vastavalt nõudluse ja pakkumise igikehtivatele seadustele tarbivad inimesed teenuseid vähem. See aga viib võlgade tekkele ja kasumi vähenemisele. Viimane on ettevõtja soovidele vastupidine tulemus, mistõttu sellest üritatakse hoiduda.

Järelikult on eraettevõtete huvides, et elamute haldamise-hooldamise hinnad oleksid analoogselt teistegi kaupadega tasemel, mis elanikkonnale üle jõu ei käi.

Alati võib tekkida oht, et sotsialismiaja pimeduses elav haldus- ja hooldusteenust pakkuv ettevõte ei suuda mõista, et kasumi tekkimiseks peavad elanikud tema teenustega rahul olema.

Kas on siis sellisest olukorrast üldse väljapääsu? Elamu haldaja või hooldaja valimine ei ole Jumala loodud ühendus, mida inimsugu katkestada ei tohi. Kui pakutavad teenused tarbijatele ei sobi, siis saab klient pöörduda alati teise teenusepakkuja poole.

Eriti oluline majavalitsuste erastamise juures on tõsiasi, et erastamisel luuakse konkurents, mis siiani praktiliselt puudus. Just konkurents saab edaspidi olema see hoob, mis viib elamute haldamise- ja hooldamise uuele kvalitatiivsele tasemele, millest võidavad esmajärjekorras elanikud. Teenuste kvaliteedile ainult positiivset mõju omav konkurents viib tõenäoliselt lõpule ka ajajärgu, kus majavalitsustest rääkimisel kasutatakse õigustatult iroonilist väljendit – “majaviletsus”.

ERI Kinnisvara on EKHHLi liige

Artikkel on avaldatud 22.01.2001 väljaandes Äripäev –

Üüriinvesteeringute nõustamine

Рынок растёт, цены дифференцируются, а ряды маклеров освобождаются от жуликов

Ставший уже историей 2000 год внёс определённые перемены в ситуацию на эстонском рынке недвижимости.

“Возрастающий уровень платёжеспособности населения делает возможным для жителей Эстонии приобретать такие жилища, которые больше соответствуют их вкусам и потребностям. Причём у нас интерес к приобретению нового жилья всё больше сосредотачивается на секторе индивидуальных домов”, – оценивает ситуацию аналитик фирмы недвижимости Uus Maa Айн Кивисаар, характеризуя изменения прошлого года.

Углубляется дифференциация цен на недвижимость

По его словам, увеличившийся спрос как на старые жилые помещения, так и на те, что только что возведены, увеличивают ликвидность рынка недвижимости. Другой заслуживающей внимания тенденцией он считает углубление ценовой дифференциации между различными классами жилой недвижимости.

Например, если ранее стоимость индивидуальных домов была более-менее на одном уровне, то сейчас ценовое различие между очень популярными местами застройки и пользующимися меньшим спросом стали значительно глубже. Что, конечно же, нормально, поскольку это рынок, а кроме того, и хорошо, поскольку расширяет ценовые границы и предлагает выбор для людей с различным уровнем доходов.

Активизируется рынок таллиннских особняков

Рынок индивидуальных домов вокруг Таллинна активизируется как за счёт создания всё новых участков жилищной застройки, так и за счёт расширения тех, что были возведены ранее, да и традиционные районы нынче стали более благоустроенными, а значит и привлекательными. Словом, специалисты убеждены, что в наступившем году продажа земельных участков и связанное с ними индивидуальное строительство будут проходить стабильно.

Что касается цен на квартиры, расположенных в “спальных” районах Таллинна, то здесь наблюдался достойный внимания рост, особенно примечателен рост на квартиры, расположенные в Ыйсмяэ и Пыхья-Таллинн. По оценке специалистов, этот рост продолжится и в наступившем году, причём своеобразным моментом этого роста отмечается высокий спрос на двухкомнатные квартиры, находящиеся в очень хорошем состоянии.

Ежемесячно прибавляется 100 млн. жилищных займов

Аналитик фирмы Eri Kinnisvara Тыну Тоомпарк считает главным фактором, позитивно повлиявшим в минувшем году на рынок недвижимости, предоставление банками широких возможностей для получения кредитов на жильё.

“Суммарная величина займов, предоставленных ими на приобретение жилья, продолжает постоянно возрастать, причём ежемесячное увеличение общей суммы жилищных займов составляет примерно 100 миллионов крон, – отмечает Тоомпарк, – да и проценты на эти кредиты сейчас находятся на уровне, вполне приемлемом для многих. В результате этого в минувшем году уже проведены строительные работы, в результате которых в 2001 году в Таллинне появится двести новеньких люкс-квартир”.

Заместитель руководителя таллиннской конторы фирмы Pindi Kinnisvara Рейн Пютсепп считает наиболее примечательным событием минувшего года то, что рост цен на жилые помещения оказался более значительным, чем ожидалось.

“В конце минувшего года выяснилось, что рост на жилую недвижимость по сравнению с предыдущим 1999 годом составил 10 процентов. Вообще-то мы ожидали некоторого роста, но о столь значительном повышении даже и не мечтали”, – говорит Пютсепп, отмечая, что рост цен касается всё-таки прежде всего столичных квартир.

План очень интересный, на это чистая утопия

Из проектов индивидуальной жилищной застройки, по его мнению, наиболее интересным является жилой район Мерираху. Однако планы инициаторов проекта продать 80 земельных участков под строительство по цене 3000 крон за квадратный метр земли он считает нереальными. “Это чистая утопия, – говорит он. – На нашем рынке невозможно даже думать о такой цене на землю. В аналогичных проектах продать землю по цене свыше 1000 крон практически никому не удавалось”.

Интересно и такое изменение, что всё больше фирм и частных лиц открывают для себя простую истину: оказывается, чтобы пользоваться недвижимостью, вовсе не обязательно приобретать её в свою собственность.

Не иметь недвижимости – в этом есть свои плюсы

Недвижимость можно использовать и на условиях лизинга, аренды или каких-то иных основаниях. Такие формы обладают своими преимуществами. Например, если у фирмы или у человека доходы резко снизились, то без особых проблем можно быстро перебраться на более дешёвую площадь, а когда финансовое положение улучшится, можно вновь перебираться в “княжеские хоромы”.

Аналитики считают, что за прошедший год рынок недвижимости Эстонии стал “чище”. Теперь на нём меньше спекулянтов, “чёрных” маклеров и прочих сомнительных дельцов. Это, в свою очередь, повышает возможности зарабатывать деньги тем профессионалам рынка недвижимости, которые работает по правилам и дорожат своей честной репутацией.

Koolitus Ärikinnisvara vahendamine

Oniline-intervjuu ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparkiga

Kuidas mõjutab Peremaja projekt kinnisvaraturgu?

Igasugune elamuehitus, mis baseerub eraettevõtete ja omavalitsuste tõhusal koostööl, saab elamumajandust ja kinnisvaraturgu ainult positiivses suunas edasi viia. Lõpuks ometi on näha, et jutuvadast wc-poti maksumuse ümber, mis näiteks puhkes noorperede projekti puhul, võib reaalsete tegudeni jõuda.

Samas meenutavad jutud tasuta maa ja tasuta kommunikatsioonide pakkumisest tasuta lõunaid.

Olgu eelduseks see, et maa ja kommunikatsioonid saab klient tasuta. Kui reaalne on, et linn kommunikatsioone tasuta ehitada suudab?

Sõltuvalt kommunikatsioonide kaugusest võib nende maksumus olla 100-250 krooni ruutmeeter keskmise suurusega kruntide puhul. Paarikümne krundiga rajooni puhul on kõne all mõnekümned miljonid kroonid. Usun, et linn või omavalitsus suudab kommunikatsioonid ehitada – tegelikult see ongi tema ülesanne. Praktikas käib see nii, et ehitaja-arendaja ehitab kommunikatsioonid välja ja kokkuleppelise graafiku alusel omavalitsus hüvitab osa kulutustest. Linna võimet kommunikatsioone ehitada ei saa kahtluse alla seada. Siin tuleb mängu küsimus, kui õiglane on taoline kulude hüvitamine nende suhtes, kes on kommunikatsioonid oma krundile ise vedanud ja selle eest mitte väikest raha maksnud.

Millised kulud juurde tulevad ja kuidas see kuumakses mõju avaldab (kuumakse, igakuine kindlustuse tasumine, elektriküte, esmane sissemakse ja muud maja soetamisega seotud kohustuslikud kulud)?

Erinevad ajalehed on kirjutanud, et hind sõltub esmajoones siseviimistlusest. See on jama. Hind ei sõltu kunagi sellest, kui palju keegi tahab teenida või keegi kulutada. Hind sõltub ja jääb sõltuma sellest, kui palju turg on nõus konkreetsete omadustega kauba (kinnisvara) eest maksma. Olgem realistid. Odav siseviimistlus nõuab selle ümbertegemist varem, kui kallim ja kvaliteetsem. Elektriküte (mida märkasin mainitavat ühes uudisenupus) on küll lihtne ja odav paigaldada, kuid ekspluatatsioonikulud on näiteks võrreldes gaasiga kallimad. See tähendab, et kliendil on madalam laenumakse, kuid kõrgem küttekulu. Laenumakse on seejuures maksimum 30 aastat kukil, küttekulu aga jääb igavesest ajast ja igavesti. Esmane sissemakse on pangalaenu puhul 34 protsenti, seega 400 000-640 000 krooni maksvast majast on laenu sissemakse 133 000-213 000 krooni. Kui räägime majalaenust, siis on see tõesti väike summa. Kui mängu tuleb liising, siis selle puhul krediidiasutusteseadus maksimaalset laenusummat ei piiritle ja seega võib esialgne omafinantseering olla madalam.

Kas see projekt on teie arvates reaalne sellisel kujul?

Hansapank tahab laenu anda. Seda on näha viimase aja laenutoodete üliagressiivsest reklaamist. Laen kinnisvaratagatisel on esiteks pikaajaline ja teiseks hea tagatisega. Nii, et eluasemelaenu on pangad kohe valmis andma. Kui projekt selles suhtes ei õnnestu, et 10 aasta pärast hakkab loodav elamurajoon getostuma (hirm, mida Eesti Ekspress mullu noorterajoonidest rääkides välja tõi), siis isegi sellisel juhul on laenuraha juba pangale nii palju tagasi makstud, et maja kõlbab endiselt laenu tagatiseks. Merko tahab ehitada ja Matek majasid müüa – firma peab kasumit tootma ja suuremahuline ehitusleping on kindlasti kasumlik. Inimesed tahavad soodsa hinnaga elamispinda. Omavalitsused tahavad elanikke juurde – nende tulubaasist moodustab suure osa üksikisiku tulumaks.

Huvid on kõigil olemas. Seega on projekt päris reaalne. Mõlema erafirma (Hansapank, Merko) puhul saab välja tuua asjaolu, et tasuta maa on enam-vähem sama, mis klientuuri garanteerimine. Seega on tegemist riskivaba äriga – kes sellisest ära ütleks? Kriitiline moment on omavalitsus – kas ta on nõus tasuta maad andma ja kommunikatsioon rajama? Viimane küsimus on minu arvates kõige otsustavama tähtsusega, sest ilma tasuta maata konkureeriks projekt teiste turutingimustes arendavate projektidega. Peab veel mainima, et kõige suuremad võimalused tasuta kommunikatsioone pakkuda on kõhuka kaukaga Tallinnal. Kas konkureerimine teiste arendusprojektidega ei oleks kõige normaalsem? Konkurentsieeliseks on sellisel puhul Hansa-Merko-Mateki-omavalitsuse koostöö ja usun, et see on väga tugev konkurentsieelis.

Oskate öelda, kes eelmisel aastal analoogset projekti pakkusid. Kuhu need projektid on jäänud?

Need projektid jäid õhulossideks. Miks? Sellepärast, et lihtne on idee välja visata. Tegemist oli ideedega, mis ei olnud läbi mõeldud. Võib ju Vaivarasse superelamu (-rajooni) ehitada, aga maksujõuline klient seal ikkagi puudub. Seda isegi vaatamata soodsale hinnale või tasuta antavale maale. Peamine jutt mullu aasta alguses (ei tea, kas doteeritud elamurajoon on mingi aastaalguse sündroom?) käis omavalitsuste huvist noorteperederajoonide arendamisel. Huvi võib ju olla, ent kui vahendeid ei ole, siis jääbiki huvi ainult huviks.

Oma arvamus projekti kohta? Mida arvate laenu kriteeriumist “noore pere laen”? Kas ei hakka spekulandid noorte peredena esinema?

Arvan, et sammud pakkumaks soodsa hinnaga elamispinda on äärmiselt teretulnud. Eluaseme laiem tähendus on kodu ja kodu tähtsust ei tohi alahinnata. Pakkudes kodu rajamise võimalust suuremale kildkonnale parandab kõnealune projekt kindlasti Eesti elukvaliteeti. Kui mitte rohkem, siis vähemalt neil peredel, kes uue kodu rajamise võimaluse saavad.

Siin tõstatubki küsimus – kes saavad võimaluse tasuta maale? Ütlen vähimagi häbita, et tahan ka tasuta maad. Kui mitte kodu rajamiseks, siis investeeringuna on see kindlasti päris tulus. Ehitaksin soodsa laenu abil maale maja peale ja müüks selle maha. Müügihind haaraks endasse nii maja kui maa hinna, kuid soetamisel oli kulutusi ainult majale. Seega on maa müügihind puhas võit.

Üks, millest ei ole projekti juures veel räägitud – kes ja milliste kriteeriumide alusel hakkab otsustama, kel on võimalus tasuta maad saada. Enam ei ole tegemist noorte perede projektiga, kus näiteks vanus on oluline kriteerium. Kui projekti realiseerimine läheb ilma kitsendavate kriteeriumiteta, siis võib majaostu võrrelda loteriivõiduga. Sellisel puhul aga ei müüda kaupa õige hinnaga ehk turuhinnaga. Kui pannakse kitsendused paika, siis kes need paneb? Omavalitsus vist, sest tema annab midagi tasuta. Pank vist, sest teda kitsendab krediidiasutusteseadus.

Klientuur on veel väga segane punkt, mis vajab täiendavat lahtiseletamist osaliste poolt. Inimene, kes on majandusteemat pisutki nuusutanud, on kindlasti kuulnud sellist mõistet nagu raha aegväärtus. Teooria on lihtne – täna taskus olev kroon on rohkem väärt kui kroon, mille saan homme. See on omakorda vähem väärt, kui kroon, mille saab ülehomme.

Sellest tulenevalt on eriti naeruväärne maja ostmise võrdlemine auto ostmisega. Kui maksimaalne autoostuliising on kuus aastat, siis majaostu puhul on tegemist viis korda pikema ajavahemikuga. Alles 30-aastase perioodi peale saab 400 000 krooni laenates igakuiseks makseks 3510 krooni. Sellisel juhul on tegemist veel kalli majavariandiga, kus 240 000 maksab laenuvõtja omafinantseeringuna. Kui autod mängu tuua, siis hoopis selles kontekstis, et kodanikul, kes linnapiiri lähistele elama asub, peab auto hõreda ühistranspordi tõttu olemas olema. Kas siis peab palk kahte keskklassi autot võimaldama?

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 15.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=141145

Koolitus Haldusmenetlus ehitamisel ja planeerimisel

Ka maakler on inimene

Jõulueelses Delfis puhkes poleemika maaklerteenuse kvaliteedi ümber. Hämmastavalt suuremahuliseks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milledes jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast” (tsitaat Delfist).

Kuivõrd uudisekünnist (isegi kommentaaride tulva uppuvas portaalis) ei saa kunagi ületama õnnestunud korterivahendustehing, millega kõik osapooled rahul on, siis oli negatiivne hoiak ennustatav.

Kindlasti on suur osa tõstatatud etteheidetest õigustatud.

Järgnevalt on kommenteeritud peamisi maaklerisuunalisi etteheiteid.

Maakler ei paku küsitud kaupa

Tihtipeale ei suuda ostja täpselt formuleerida, mida ta tahab. On kliente, kes suudavad väga konkreetselt oma soove kirjeldada, kuid kui turul midagi nendele soovidele vastavat pakkuda ei ole, siis peab tegema järeleandmisi. Professionaalse maakleri ülesanne on kliendilt teada saada kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda.

Kliendid on reeglina valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud alternatiivne pakkumine, mille enamus parameetreid on sobivad. Ainult ebaprofessionaalne maakler jätaks kliendi alternatiividega tutvustamata.

Maakler ei tegele kliendiga piisavalt

Maakler ei ole ori. Maaklergi tahab oma töö eest saada väärilist tasu. Kui maaklerilt küsida kolmetoalist korterit ja maakleril on seda kohe pakkuda, siis on lootust kiiresti tehinguni jõuda.

Kui koheselt soovitut pakkuda ei ole, siis helistab tavapärane klient kohe järgmisse firmasse. Maakler teab seda ja seetõttu kaotab ta huvi asjaga edasi tegeleda. Kui aga on vastastikkune usaldus ning maakler teab, et tema töö ja vaev hiljem kroonitud saavad, siis hakkab ta kliendi soove rahuldavat lahendust aktiivselt otsima.

Maaklerid on vähese hariduse, kitsa silmaringi ja üleoleva suhtumisega

Issanda loomaaed on kirju. Nii ka maaklerite kogukond. Selleks, et maaklerite kohta ei saaks ülaltoodud väiteid esitada ja maaklerid ise üht-teist ette võtnud. 2001. a. algab maaklerite atesteerimine, mis praagib välja ebaprofessionaalid.

Lootusetu on arvata, et atesteeritud saavad ainult 100% head, targad ja ilusad maaklerid, kuid turgu korrastab atesteerimine kindlasti.

Maaklerist ei ole tehinguni jõudmisel kasu, tehinguni jõuab soovija ise

Kui kõik oskused ja teadmised on olemas, siis on muidugi otstarbekas ja odav tehing ise ära korraldada. Maaklerid ongi nende jaoks, kel mainitud oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb.

Interneti arengu läbi toimuva objektiotsingu hõlbustumise tulemusena on maakleri tööülesannete teravik pisut kandunud. Peale info sõlmpunkti on maakleri peamiseks ülesandeks saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine.

Maakler peab klienti lolliks

Näo järgi on raske arvata, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte. Sestap on alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja seetõttu termineid lahti seletada. Kui klient tunneb, et teda seetõttu lolliks peetakse, siis tuleb talle kaasa tunda.

Kliendile võib anda neli peamist nõuannet maakleriga suheldes:

– usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
– räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
– ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuuste najal;
– ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad sa vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta omale aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.

Kokkuvõtteks võib öelda, et taolisi tundepuhanguid võiks sagedamini olla. Olemas on suur hulk maaklereid, kes on professionaalid ja kes tahavad siiralt kliendile pakkuda kõrgetasemelist teenust. Igast ilmanurgast kokku kogutud kommentaatorite kirjade põhjal on hea näha, milliseid teenuse tahke peab erilisel määral lihvima, et lõppkokkuvõtteks klient ja muidugi ka maakler mõlemad õnnestunud tehinguga rahule jääksid.

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu

Kliendid kiruvad maaklereid

Maakleritele heidetakse ette rumalust, laiskust ja ükskõiksust

Maaklerid soovivad, et neid rohkem usaldataks

Delfi Internetiportaali arvamusküljel puhkes eelmise aasta lõpus tuline arutelu kinnisvaramaaklerite töö kvaliteedi üle. Hämmastavalt suureks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milles jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast”.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul on suur osa Delfi portaalis tõstatatud etteheidetest õigustatud, kuid oli ka väärarusaamu ja põhjendamatuid süüdistusi.

MAAKLER EI PAKU KÜSITUD KAUPA. Ühe etteheitena nimetati Delfis seda, et maaklerid ei paku klientidele küsitud kaupa.

“Klient tuleb firmasse ühe kindla sooviga, kuid tihti see soov muutub töö käigus,” ütles kinnisvarafirma Ober Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu. Tema sõnul ongi maaklerid koolitatud kliendi soove natuke laiendama, et pakkumiste hulka suurendada. “Las siis klient ise otsustab, kas talle pakutav meeldib või mitte, hullem on ju siis, kui midagi sobivat pakkumata jääb.”

Toomparki sõnul on professionaalse maakleri ülesanne kliendilt teada saada, kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda. “Kliendid on tavaliselt valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud teine sobiv pakkumine,” rääkis ta. “Ainult ebaprofessionaalne maakler jätab kliendile alternatiivid tutvustamata.”

ÜKSKÕIKSED. Kliendiga tegelemise unarusse jätmist selgitavad maaklerid usalduse puuduse ja töö rohkusega.

Toomparki sõnul pöördub enamus kliente kohe järgmisse firmasse, kui maakleril küsitud korterit otsemaid pakkuda pole. Kuna maaklerid teavad seda, kaotavad nad huvi sobiva korteri otsimiseks, sest eeldatavasti nad edasise töö eest tasu ei saa. “Maakler pole ori. Temagi tahab oma töö eest saada väärilist tasu,” lisas Toompark.

Leppsalu sõnul on parematel ja kauem tegutsenud maakleritel nii palju tööd, et nad ei jõua alati kliendiga tegelda. Samas ei taha nad kliendile ka tunnistada, et neil pole temaga tegelemiseks aega. “Nad ei oska öelda “ei””.

Leppsalu pidas seda klientide etteheidet põhjendatuks, kuid kinnitas, et professionaalsed firmad üritavad oma maaklerite töökorraldust siiski nii seada, et ükski klient ei tunneks ennast unustatuna.

HARIMATUD JA ÜLBED. Osa Delfis arvamust avaldanuid peab maaklereid vähese haridusega, kitsa silmaringiga ja üleoleva suhtumisega inimesteks.

“Kindlasti osa maaklereid seda ongi,” ütles Leppsalu, kelle sõnul ei maksa siiski üldistusi teha, tema hinnangul satub selliseid inimesi igale elualale.

Mendelson & Co Kinnisvarakoolis maaklereid koolitanud Hannes Kuhlbachi sõnul asus tema juures õppinud tuhatkonnast inimesest maakleriametisse umbes viiendik. “Päris rumalateks ma neid ei peaks. Kui inimene kooli tuleb, siis järelikult tahetakse midagi ka juurde õppida,” ütles ta.

Kuhlbachi sõnul jääb tavalisest 50-60-tunnisest kinnisvarakursusest siiski väheks, praktika ja teooria peaksid koos käima. Ka ise maakleri teenuseid kasutanud Kuhlbach nimetas oma kogemusi meeldivaks. “Selle raha eest, mis maksti, tehti tööd piisavalt,” jäi ta rahule.

MAAKLERIST POLE KASU. Kui inimesel on kõik oskused ja teadmised olemas, siis soovitavad maaklerid tal ise tehing ära korraldada. “Maaklerid on nende jaoks, kel oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb,” ütles Toompark.

Leppsalu sõnul pöördub tema poole siiski ka inimesi, kes oma isetegevust hiljem kahetsevad. Unustavad mõne tähtsa punkti lepingusse lisamast ja kannavad seetõttu mitmeid tuhandeid kroone kahju, rääkis ta.

Interneti abil toimuva objektiotsingu tulemusel on Toomparki sõnul maakleri tööülesannete iseloom viimasel juba muutunud. Info kogumise ja jagamise asemel on maakleri peamine ülesanne saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine, selgitas ta.

Maaklerite põhjalikud selgitused panevad inimese mõtlema, et teda peetakse lolliks.

“Näo järgi on raske oletada, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte,” ütles Toompark. Sestap on tema sõnul alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja terminid lahti seletada.

Leppsalu sõnul jätavad kliendid vahel ka midagi küsimata, kartes, et neid seetõttu rumalaks peetakse. Teisest küljest nõuab tema sõnul firma juhtkond maakleritelt, et nad kliendile kõik põhjalikult ja arusaadavalt ära seletaks. See on firma maine küsimus, et klient väga täpselt teaks, mida ostab, lisas ta.

Toomparki hinnangul võiks Delfi tundepuhangu sarnaseid arutelusid sagedamini tekkida. “Professionaalsetele maakleritele on tagasisidest kindlasti kasu,” ütles ta.

Kommentaarid:

2001-01-10 08:51:37 Auk
AAga ikkagi, miks maaklerid püüavadtakse seletada, et ühekordne maja pööningu ja keldriga on kolmekordne maja? Pindala muidugi korrutatud kolmega? Kas ka rumala maakleri honorar?

2001-01-10 14:53:18 sill
Mis Sa siunad maaklereid kui Sa isegi kirjutada ei oska? Su häda on hoopis selles, et Sule i olegi kolmekordse maja ostmiseks raha!!!!!!

2001-01-10 15:07:23 Sill
Ma tahaksin veel sedsa öelda, et äkki mõni ajakirjanik on niitubli ja kõnnib läbi vähemalt suuremad kinnisvarabürood ja palub maakleritel kommenteerida klientide teadmisi ja käitumist??? Kardan, et et seda ei juhtu,sest maaklerid on selleks liigagi soliidsed ja ei soovi loobuda oma tööst ja sestap need kliendid nii hirmsasti ärplevad? Aga miks nad siis üldse kinnisvarabüroodesse lähevad, kas ikkagi oma mõistus ei küündi ja infot ei jagu????? Ärgu siis virisegu kah kui nad nii küündimatud on!!!!!

isetegija 2001-01-11 01:07:41 merle kuhhi
Tundub,et eesti ühiskonnas läheb veel kaua aega arusaamaks mis on kinnisvarateenus? Rahva arvamuse kohaselt on “kinnisvaramaakler” tõesti sõimusõnaks kujunenud. Inimesed on tõesti pahased ka enamasti sellepärast, et kinnisvarabüroost pole nad saanud “tasuta” teenust. Samas ei soovi oma tellimust tihtilugu kinnitada lepingulises vormis mis aitaks ära hoida hiljem tekkivaid segadusi, vaid soovivad teha kõike “ISE”! Sellepeale ütleb eesti rahvatarkus “ise on sealaudas, saba rõngas”! Jõudu tööle!

Neli nõuannet kliendile:

1. usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
2. räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
3. ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuste najal;
4. ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikli autor on Aivo Vahemets. Artikkel on avaldatud 10.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=76757

Koolitused kinnisvaramaakleritele

44 protsenti inimestest eelistaks kinnisvara odavnemist

TALLINN, 09. jaanuar, BNS – Saar Polli äsjasest kinnisvarauuringust selgub, et 44 protsenti inimestest eelistab madalamaid kinnisvarahindasid.

Pigem kõrgeid kinnisvarahindu, mis võimaldaksid kinnisvara soodsamalt müüa ning laenutagatisena pantida eelistab ainult 25 protsenti eestlastest ja 21 protsenti mitte-eestlastest, kokku 23 protesnti vastanutest.

33 protsenti inimestest ei ole kinnisvarahindade eelistusi määratlenud.

Saar Poll teostas kinnisvarauuringu mullu novembris.

Vastanutest 38 protsenti olid majaomanikud, 71 protsenti korteriomanikud, 37 protsendile kuulus maad.

47 protsenti eestlastest omab maja, 61 protsenti korterit ja pooled maad.

Mitte-eestlastest vaid 22 protsenti omas Eestis maja, 90 protsenti omas korterit ja 15 protsenti maad.

ERIarvamus / ERI arvamus

Saar Polli läbiviidud ja 09. jaanuaril uudisteagentuuride kaudu tutvustatud kinnisvarauuring näitas, et 44% inimestest ootab kinnisvarahindade odavnemist.

ERI Kinnisvara arvates viib kinnisvarahindade langus selleni, et inimeste omandis oleva vara väärtus kahaneb ja seega rahva rikkus väheneb.

Emotsionaalsed kommunistid

Sellist soovi, et inimesed jääksid vaesemaks (st. ei oleks rikkaid) saab oodata hetkeemotsioonide najal arvamuse avaldajatelt või veendunud kommunistidelt. Hullema variandi puhul kehtivad arvajate kohta mõlemad kriteeriumid.

ERI Kinnisvaral on hea meel tõdeda, et Eesti riik lähtub oma paremate või halvemate oskuste baasil siiski turumajanduslikust ideoloogiast ega kaldu leninismi-marksismi end ajalooliselt mitteõigustanud teele.

Milleks osta langeva väärtusega kaupa?

Kinnisvarahindade langus tähendab teisest küljest seda, et inimestel puudub soov kinnisvara soetamiseks, sest pole mõtet maksta korteri eest 300 000 krooni teadmisel, et aasta pärast on see väärt kõigest 250 000 krooni.

Nõudluse vähenemine viib omakorda pakkumise ehk uusehitiste vähenemisele ja see juhib meid üldisele elamistingimuste (äriotstarelise kinnisvara puhul töötingimuste) halvenemisele.

Väga raske on uskuda, et 44% Eesti inimestest soovib kaaskondlastele ainult halba.

Koolitus Kinnisvaraturundus

Kinnisvaraäri vabaneb sulidest

Analüütikud usuvad, et kinnisvaraäri muutub üha “puhtamaks” spekulantidest ja libamaakleritest, kusjuures tulu teenivad selles äris vaid järjekindlad ning ausad tegijad.

“Elanikkonna üha suurenenud maksevõime on võimendanud eestlasele omast oma kodu mentaliteeti, mistõttu uut eluaset soetada soovijate huvi on koondunud just eramutele,” iseloomustab kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar möödunud aasta kinnisvaraäri suundumusi. Kivisaare hinnangul on suurenenud ostuhuvi tõstnud nii vanemate kui uuemate eramute likviidsust, mis omakorda on põhjustanud senisest suuremad hinnaerinevused.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark peab laenuturu plahvatuslikku avanemist kinnisvara hindasid oluliselt mõjutavaks teguriks. “Igakuiselt kasvab eluasemelaenude jääk umbes 100 miljonit krooni,” märgib Toompark. “Kliendisõbraliku taseme on saavutanud ka intressimäärad.”

Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp peab läinud aastal tähelepanuväärseimaks elamispindade ootustest suuremat hinnatõusu. “Hindade tõusu võis küll aasta alguses aimata, ent lõpuks kujunes see 1999. aastaga võrreldes ligi 10protsendiliseks,” selgitas Pütsepp, kelle sõnul puudutab hinnatõus eelkõige pealinna kortereid. Üks silmapaistvamaid elamuprojekte on Pütsepa hinnangul Merirahu elamurajoon, kuigi ta ei pea 80 krundi müümist ruutmeetrihinnaga kuni 3000 krooni kuigi reaalseks.

Järjest enam firmasid ja üksikisikuid avastab, et kinnisvara ei pea omama, vaid seda saab ka liisida, üürida jne. Tõnu Toompark usub, et inimeste mobiilsuse suurenemine muudab kinnisvaraturu efektiivsemaks, kusjuures tulu teenivad selles äris professionaalid, mitte spekulandid või libamaaklerid.

Artikkel on avaldatud 08.01.2001 väljaandes Ärielu –

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Eelmist aastat iseloomustab laenuturu plahvatuslik avanemine

Eelmist aastat iseloomustab iseäranis Tallinna ja selle lähiümbruse elamupiirkondade kiire areng nii uute kui traditsiooniliste rajoonide osas.

“Elanikkonna üha suurenenud maksevõime on võimendanud eestlasele omast oma-kodu mentaliteeti, mistõttu uut eluaset soetada soovijate huvi on koondunud just eramutele,” iseloomustab kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar möödunud aasta kinnisvaraäri suundumusi. Maksevõime suurenemises on oluline roll ka pankade laenuvõimaluste avardumises.

Kivisaare hinnangul on suurenenud ostuhuvi tunduvalt tõstnud nii vanemate kui uuemate eramute likviidsust, mis omakorda on põhjustanud senisest suuremad hinnaerinevused. Varasemast suhteliselt ühtlasest hinnatasemest on selgelt eristunud enampopulaarsed piirkonnad, mis tähendab et Tallinna eramuturul on tekkinud normaalsele turule omane piisavalt suur hinnadiferents. Sellele on kaasa aidanud nii üha aktiivsemalt laienevad uuseramuprojektid, uued asumid kui ka traditsiooniliste eramurajoonide heakorra kiire paranemine. Üldiselt on spetsialistid ühel meelel, et 2000. aastal jätkus juba sissetöötatud elamupiirkondades kruntide stabiilne müük.

Teisalt iseloomustab lõppenud aastat “mägede” korterite hüppeline kallinemine, seda eriti Õismäel ja Põhja-Tallinnas. Spetsialistide hinnanguil jätkub iseäranis 2toaliste tüüpkorterite hindade tõus ka käesoleval aastal.

Ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark peab laenuturu plahvatuslikku avanemist kinnisvara hindasid oluliselt mõjutavaks teguriks.

“Igakuiselt on eluasemelaenude jääk kasvanud umbes 100 miljonit krooni,” märgib Toompark. “Äriühingutele väljastatavad laenumahud ei kasva sugugi kesisemas tempos. Kliendisõbraliku taseme on saavutanud ka intressimäärad.”

Toompargi sõnul suudavad suurenevad laenumahud ja aktsepteeritavale tasemele jõudnud intressimäärad anda kinnisvara arendusprojektidele enneolematu jõu. “Näiteks 2001. a. on eelmisel aastal toimunud eeltöö tulemusena turule tulemas kuni 200 uhiuut korterit,” ütleb ta.

Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp peab läinud aastal tähelepanuväärseimaks elamispindade ootustest suuremat hinnatõusu. “Hindade tõusu võis küll juba aasta alguses aimata, ent lõpuks kujunes see 1999. aastaga võrreldes ligi 10protsendiliseks, mida tegelikult ei osanud oodata,” selgitas Pütsepp, kelle sõnul puudutab hinnatõus eelkõige pealinna kortereid.

Üks silmapaistvamaid elamuprojekte on Pütsepa hinnangul Merirahu elamurajooni arendamise alustamine, kuigi Pindi kinnisvaraspetsialist ei pea 80 krundi müümist ruutmeetrihinnaga kuni 3000 krooni kuigi reaalseks. “See on utoopiline hind,” iseloomustab ta. “Sarnaste projektide puhul vaevalt üle 1000 krooni ruutmeetri eest elamukrunte müüa õnnestub.”

Oluline kinnisvaraäri iseloomustav protsess on aeglane, kuid kindel suhtumise muutumise kinnisvarasse. Järjest enam firmasid ja üksikisikuid avastab eneselegi ootamatult, et kinnisvara ei pea omama, vaid seda on võimalik liisida, üürida, rentida jne. Nii on näiteks sissetuleku langemise korral kiiresti võimalik kolida odavamale pinnale, et sissetulekute taastudes taas elukvaliteedi parandamise teele asuda. Sama printsiip kehtib ka firmade puhul.

Tõnu Toompark usub, et inimeste ja firmade mobiilsuse suurenemine muudab kinnisvaraturu efektiivsemaks, kusjuures tulu teenivad selles äris kogenud professionaalid, mitte spekulandid või libamaaklerid.

Artikkel on avaldatud 08.01.2001 väljaandes Äripäev –

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu

Fink ostis sadamahoone

Kinnisvaraärimehed nimetavad 18,2 miljoni kroonist hinda soodsaks

Kinnisvaraärimees Margus Fink ostis eile Tallinna Sadamalt 18,2 miljoni krooni eest D-terminaali juures asuva neljakordse kontorihoone koos maaga ning kavatseb selle korda tegemiseks sinna koos partneritega investeerida mitukümmend miljonit krooni.

“Tallinna Sadam on piirkond, kuhu tasub alati investeerida,” ütles Fink. Hoone on küll vana, kuid koht on väga perspektiivne, lisas ta.

Fingi sõnul ei ole veel otsustatud, mis praegu peaaegu tühjana seisvast majast saab, kuid ühe võimalusena nimetas ta sinna kahe- või kolmetärnihotelli ehitamist.

“Nii Eesti üldiseid arenguid arvestades kui hetke turuolukorrast lähtudes arvame, et siin on nissh olemas,” lisas Fink.

Ligi 9000 ruutmeetrise maja remontimiseks kuluvat rahasummat ei soovinud Fink avalikustada, öeldes, et kõik sõltub konkreetsest käimaminevast projektist. Projekti rahastab Hansa Liising.

Tallinna Sadama juhatuse esimees Riho Rasmann ütles, et Fink peab maja korda tegema kahe aasta jooksul alates sellest kuupäevast, mil linn Tallinna sadama kinnistust hoonega kaasas käiva maa Fingile eraldab. Selleks võib kuluda kuni kaheksa kuud.

SADAMALE KASUTU MAJA. “Ta on üks lahmakas maja ja meil polnud teda vaja,” põhjendas Rasmann hoone müüki. “Ja me saime tema eest kõrgemat hinda kui Tallinna linn on seni oma maade eest suutnud saada.”

Kinnisvarabüroo Uus Maa peahindaja Eero Olander pidas tehingu hinda heaks. “Ega palju rohkem küsida poleks andnud,” ütles ta. “Maja vajab ikka väga suuri investeeringuid, tegemist on praegu ainult betoonkehaga, mis tuleb kohati päris ümber ehitada.”

Olanderi sõnul oleks sadama kõrvale kõige mõistlikum ehitada kontoripinnad. “Seal on rahulik keskkond, laevad on akna taga ning parkimiseks palju ruumi,” ütles ta. “Paremat paika kontori jaoks on raske tahta.”

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel aga lausus, et targad ärimehed peaksid sadama lähedale ehitama kahe- või kolmetärnihotelle, nagu Fingil kavas.

“Kvaliteetsemate hotellide turg on täna juba paigas, aga selles vallas on suhteliselt palju ruumi,” ütles Rüütel.

SADAMAS LIIGUVAD KOGUKAD RAHAKOTID. ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark pidas sadamaala heaks investeeringuks ning ütles, et sinna võib saaks ehitada nii kaubanduspindu kui hotelli.

“Sadamas liiguvad inimesed koguka rahakotiga, kuid tegemist on tulevikku suunatud ostuga, sest see piirkond alles hakkab arenema,” ütles ta.

Augusti lõpus ostis Margus Fink 7,7 miljoni krooni eest linnalt vanalinnas asuva viiest majast koosneva kinnistu, mille turuhind on 20-30 miljonit krooni.

Sel ajal viis kinnistu hinna alla majal lasunud 25aastane rendileping, sest rentnikest vabanemiseks oleks omanik pidanud ilmselt aastaid kohut käima. Fink aga suutis rentnikega lepingu lõpetada kohe peale maja ostmist.

Artikli autor on Henrik Roonemaa. Artikkel on avaldatud 16.12.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=75750

Koolitus Kinnisvara korrashoiu süsteem

Ohtlik on Tallinnas ja Ida-Virumaal

Elamu või korteri ostmine on rohkem kui lihtne kinnisvaratehing. Sellega tehinguga soetatakse kodu ja seotakse end ühe piirkonnaga mitmeteks-mitmeteks aastateks.

Eestis on kinnisvara (ja kodu) ostmise peamiseks argumendiks hind ja seejärel muud tegurid. Selle põhjuseks on Eesti rahva suhteline vaesus. Rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma teised tegurid.

Läänemaailmas pööratakse väga suurt tähelepanu piirkonna turvalisusele.

Üks võimalus turvalisuse hindamiseks on kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta.

Iga töövõimelise inimese mureks peale turvalisuse on töökoht ja töökoha kvaliteet. Töökoha kvaliteeti saame määrata makstava keskmise töötasuga piirkonnas.

Hinnates töökoha kvaliteeti ja makstavat keskmist töötasu kõrvuti jõuame väga huvitavatele tulemustele.

Juureolevalt graafikult näeme Eesti keskmist palgataset ja 10 000 elaniku kohta registreeritud kuritegude arvu maakonniti.

Lisaks on graafikul toodud suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas valitseb.

Kõige soodsam elukeskkond on saartel

Nagu jooniselt näha, siis madalaim suhtarv on Eestis saartel. Seda võib seletada saarte suhtelise isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest. Isoleeritus viib kuritegevuse alla, sest kurikaelade saartele jõudmine on takistatud.

Samuti on komplitseeritud näiteks varastatud autoga saartelt mandrile jõudmine.

Sise-Eestis on piirialadest soodsam

Teise suhteliselt soodsasse gruppi saab määrata Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik nö. Eesti keskel, st. ükski maakondades ei oma maismaapiiri Venemaa ja Lätiga.

Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Ebasoodsaim on piirialadel ja pealinnas

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siinkohal tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Omaette klassi moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvaline keskkond. Siinkohal võib öelda ka, et Tallinn on tänu tihedatele mere- ja lennuühendustele ehk rohkemgi piirilinn kui mõni teine.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonnas makstav keskmine palk. Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, kus läbivooriv suur rahvamass väärastab eetilisi tõekspidamisi, mis kulmineerub võõra vara ebaausa himustamisega. Turvalisem on seevastu elada riigi siseosas või suhteliselt üksinda seisvatel saartel.

Koolitus Kinnisvara ABC

Turvalisem ja soodsam on elada Kesk-Eestis ja saartel

Kuritegevuse ning keskmise töötasu statistikat uurides selgub, et kõige soodsam ning turvalisem on elada saartel ja Kesk-Eestis. Töötasu ja elukoha turvalisuse kõige kehvem suhtarv on aga Harju maakonnas ja Ida-Virumaal.

Elamu või korteri ostmisel hindavad inimesed praegu eelkõige vara seisukorda ning hinda. Vastupidiselt lääneriikide praktikale ei pöörata kinnisvara asukoha turvalisusele erilist tähelepanu. Selle põhjuseks on rahva suhteline vaesus, rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma ka need tegurid.

Elukeskkonna turvalisuse ja tuluteenimise võimaluste hindamiseks võiks kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta ning keskmise palga statistikat maakonniti.

Juuresoleval graafikul on toodud ka suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas on.

Nagu jooniselt näha, on madalaim suhtarv Eestis saartel. Seda võib seletada saarte isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest.

Teise üsna soodsasse gruppi kuuluvad Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik Eesti

keskosas ja neil pole maismaapiiri Venemaa või Lätiga. Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siin tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Kõige kehvema suhtarvuga rühma moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvalisus.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonna keskmine palk.

Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, turvalisem on seevastu elada Eesti siseosas või saartel.

Artikkel on avaldatud 22.11.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=74407

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist

Küsimus-vastus

Küsimus:

Kuidas võrrelda erinevaid maakleri tehtavaid kinnisvarapakkumisi?

Vastus:

Pakkumiste adekvaatsele võrdlemisele peab kindlasti olulist tähelepanu pöörama.. Kui pakkumisi ei suudeta omavahel võrrelda, siis on oht, et ostuotsus tehakse hetkeemotsioonide ajel ning elamispind ostetakse selline, mis ei vasta kõigile tuleviku vajadustele.

Kinnisvarapakkumiste võrdlemist ei ole raske organiseerida.

Esmalt on vaja selgeks teha, millised on võimalused. Siin peab tutvuma kinnisvaraturu olukorraga ja välja selgitama, mida saab olemasoleva ja/või laenatava raha eest endale lubada.

Seejärel on soovitav võimalustest lähtuvalt paika panna vajadused. Kõik olulised kriteeriumid tuleb koondada tabelisse, kuhu jätta ruumi ka müügipakkumiste kirjeldamiseks.

Võimalik on laskuda matemaatikasse ja seada iga kriteeriumi juurde kaal – näiteks kriteeriumi protsentuaalne tähtsus. Seejärel hinnata pakkumisi viiepallisüsteemis ja leida kaalutud keskmine hinne igale pakkumisele. Kõrgeima keskmise hinde saanud pakkumine peab nii olema parim.

Võrdlustabel mõnede oluliste kriteeriumitega

Kriteerium Soov Pakkumine1 Pakkumine2 Pakkumine3
Hind 180000 195000 180000
Rajoon Õismäe Õismäe Mustamäe
Tubade arv 2 2 3
Korrus mitte esimene ega viimane 9/9 2/3
Dush/vann Peavad mõlemad olema Dush Dush/vann
Parkimine Läheduses valvatav parkla Valvatav parkla 1km kaugusel Parkimine-maja ees, valveta
EKFLi konverents Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg 2017

Osta või üürida?

Uut elamispinda otsides seistakse sageli küsimuse ees, kas uus korter või maja osta või võtta see hoopiski üürile. Ühest ja alati õiget vastust sellele küsimusele ei ole, kuid siiski on olemas rida tegureid, mis kallutavad otsust ühele või teisele poole.

Piirkonnas elamise aeg

Kui on plaan minna teise linna aastaks-paariks õppima, siis ei ole kindlasti mõtet hakata läbima korteri otsimise ja laenu võtmise kadalippu. Ainuüksi tehingu sõlmimise kulud, mis kinnisvaratehingu juures on üsna märgatavad, muudavad paariks aastaks elamispinna ostmise mõtetult kulukaks.

Majanduslik seisukord

Kinnisvara ostetakse tavaliselt laenu abil. Kui sissetulek ei võimalda laenu võtta või puudub omafinantseerimiseks vajalik rahasumma, siis on ilmselge, et tuleb ostmise asemel otsustada üürimise kasuks.

Ostust loobuda või seda edasi lükata tasub ka juhul, kui on oodata majandusliku seisukorra märgatavat paranemist – sissetulekute kasvu järel võivad kasvada soovid ja nõudmised.

Peresuhted

Kui perekonnas on ettenäha suurenemist või vähenemist, siis peab kinnisvara soetamise puhul sellega arvestama. Eriti vastutustundetu nii enda kui kaaskondlaste ees on kinnisvara osta ebastabiilsete peresuhete puhul – näiteks kui oodata võib lahutust.

Maksusoodustused

Eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad. Üürimise puhul selliseid soodustusi ei ole.

Elustiil

Kas dilemma ees seisja elustiil üldsegi sobib majaomanikuks hakkamisega? Omand toob kaasa kohustused tagada läbi mõtestatud hooldus- ja haldustegevuse maja ehk investeeringu väärtuse säilumine ja suurenemine. Üürikorteri puhul vastutab maja üldise olukorra eest majaomanik.

Stabiilsus

Üürikorterist võib omanik üürniku välja ajada. Kuigi see ei ole elamuseadust järgides just kõige kergem, siis praktikas räägib tihtipeale midagi muud. Ostetud kodu puhul on ülimalt oluline, et see tagab stabiilsuse ja turvatunde tuleviku suhtes, mida üürikorter ei pruugi alati pakkuda.

Alternatiiv raha kasutamisele

Kodu ostmist tuleb vaadelda kui investeeringt, mis peab olema tulus. Kinnisvarainvesteeringud on teatavasti väheriskantsed ja sellest tulenevalt ka madalama tulumääraga.

Riskialtimal inimesel, kel on olemas raha paigutamiseks olemas maja või korteri ostmisest tulusam projekt, tasub tõenäoliselt osustada kodu üürimise kasuks, et investeerida olemasolev raha suuremat kasumit tootma.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et üürimise või ostmise kasuks otsustamine on valik, mis tehakse mitmeteks aastateks, ostu kasuks otsustatakse isegi aastakümneteks. Sestap tasub aeg maha võtta ning otsustamisega mitte tormata. Targem, st. tulusam on otsuse poolt- ja vastuargumendid emotsioonideta läbi arutada ja alles seejärel langetada lõplik otsus.

Kriteeriumid ostu vs. üürimise kasuks otsustamisel:

– piirkonnas elamise aeg;
– majanduslik seisukord;
– peresuhted;
– maksusoodustused;
– elustiil;
– staibiilsus;
– alternatiiv raha kasutamisele.

Koolitus Kinnisvaraõiguse ABC

Otsustamisel tuleb vältida emotsioone

Uut elamispinda otsides seistakse sageli küsimuse ees, kas uus korter või maja osta või võtta see hoopiski üürile. Kui on plaan minna teise linna aastaks-paariks õppima, siis ei ole kindlasti mõtet hakata läbima korteri otsimise ja laenu võtmise kadalippu.

Majanduslik seisukord

Kui sissetulek ei võimalda laenu võtta, tuleb ostmise asemel otsustada üürimise kasuks. Ostmisest loobuda või seda edasi lükata tasub ka juhul, kui on oodata majandusliku seisukorra märgatavat paranemist – sissetulekute kasvu järel võivad kasvada soovid ja nõudmised.

Peresuhted

Kui perekonnas on ette näha suurenemist või vähenemist, siis peab kinnisvara soetamise puhul sellega arvestama. Eriti vastutustundetu nii enda kui ka kaaskondlaste ees on kinnisvara osta ebastabiilsete peresuhete puhul – näiteks kui võib oodata lahutust.

Maksusoodustused

Eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad. Üürimise puhul selliseid soodustusi ei ole.

Elustiil

Kas dilemma ees seisja elustiil üldsegi sobib majaomanikuks olemisega? Omand toob kaasa kohustused tagada läbi mõtestatud hooldus- ja haldustegevuse maja ehk investeeringu väärtuse säilimine ja suurenemine.

Stabiilsus

Üürikorterist võib omanik üürniku välja ajada. Kuigi see ei ole elamuseadust järgides just kõige kergem, siis praktikas see tihtipeale just niimoodi juhtub. Ostetud kodu peab tagama stabiilsuse ja turvatunde tuleviku suhtes, mida üürikorter ei pruugi pakkuda.

Alternatiiv

Kodu ostmist tuleb vaadelda kui investeeringt, mis peab olema tulus. Kinnisvarainvesteeringud on teatavasti väheriskantsed ja sellest tulenevalt ka madalama tulumääraga. Riskialtimal inimesel, kel on raha paigutamiseks tulusam projekt, tasub tõenäoliselt otsustada kodu üürimise kasuks, et investeerida olemasolev raha suuremat kasumit tootma.

Üürimine või ostmine on valik, mis tehakse aastakümneteks ja targem on siin mitte tormata.

Artikkel on avaldatud 30.10.2000 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/1794/rubr_artiklid_179404.html

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Kiire müük või kõrgem hind?

Kinnisvaramaakleri poole pöörduja tahab reeglina maaklerilt kahte: müüa kinnisvara võimalikult kõrge hinnaga ja võimalikult ruttu. Paraku näitab elu, et seda soovi võib võrrelda tahtmisega, et päike paistaks eredalt, aga see-eest oleks hästi pime.

Kahte head ei saa

Nagu iga teisegi kauba puhul, on ka kinnisvaraturul müügiperiood ja hind pöördvõrdelises sõltuvuses – kui on soov saada kinnisvara eest maksimaalset hinda, siis tuleb leppida pikema müügiperioodiga. Väiksem hind võimaldab aga müüa kinnisvara kiiremini.

Pöördvõrdelisus on tingitud asjaolust, et madalama hinnaga ostjaid on turul suurem hulk ja neid on hõlpsam leida. Kõrgema hinnaga ostjaid on seevastu vähem, kui neid üldse olemas on.

On ka erandeid

Alati võib ette tulla erandeid ja maakleril õnnestub kinnisvara paari päevaga müüa turuhinnast kõrgema hinnaga. See tähendab reeglina mitmete ja mitmete sündmuste juhuslikku kokkusattumist, mis on võrreldav peavõiduga loteriil – sellest on küll korduvalt kuuldud, aga võitjat pole veel keegi näinud.

Enne tehingut tuleb soovid selgeks teha

Pöördvõrdelise hinna ja müügiperioodi sõltuvuse mitteteaduvustamine viib tihtipeale utoopiliste nõudmisteni ja põhjustab teineteise mittemõistmist maakleri ja müüja vahel. Üksteisesest möödarääkimine võib aga tehingu katkemiseni viia – seda ei soovi tegelikult kumbki osapool.

Müügitehingu eduka toimimise nimel on soovitav enne maakleriga läbirääkimistesse laskumist selgeks teha, kumb on olulisem – kas saada raha võimalikult kiiresti kätte või on olulisem pigistada ostjalt viimane välja.

Kiire müügi kasuks otsusta kui:

– vaja rahastada suuremaid oste (nt. uus eluase, auto);
– ajanappus pikemalt müügiga tegeleda;
– plaan kolida teise riiki/piirkonda, mis raskendab müügiprotsessi läbiviimist/kontrolli;
– kinnisvara tekitab liigseid kulutusi (nt. hooldus- ja halduskulud, kindlustus);
– tühjana seisval kinnisvaral on oht sattuda kurjategijate ründe alla.

Kinnisvarakoolitused avalikule sektorile
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!