Koolitus Kinnisvara korrashoiu süsteem

Küsimus-vastus

Küsimus:

Kas kinnisvara on kasulikum osta laenu (liisingu) abil või maksta see raha olemasolul kohe välja?

Vastus:

Kui kinnisvaraostjal on vajalik rahasumma olemas, siis on soovitav kinnisvaraostu vaadelda kui investeerimisprojekti, mida võrreldakse alternatiivse projekti diskonteeritud ehk ajatatud rahavoogudega. Seda muidugi juhul, kui on olemas raha paigutamise alternatiiv.

Laenu abil kinnisvara ostmisel on väljaminevad rahavood:

– lepingutasud ja muud laenu võtmisega seonduvad kulud;
– igakuised laenu tagasimaksed;
– kinnisvara säilumiseks tehtavad jooksvad kulutused (hooldus- ja remondikulud).

Sissetulevaks rahavooks on kinnisvara realiseerimine, mis arvestab aja jooksul muutunud (eeldatavasti suurenenud) kinnisvarahinda projekti lõppedes.

Muidugi ei tähenda see, et kinnisvara peab ilmtingimata maha müüma – tegemist võib olla ka kinnisvara turuväärtust näitava arvestusliku suurusega. Siin ei tasu end petta ja oodata näiteks iga-aastast 30 protsendilist kinnisvara hinnatõusu.

Suurema tulu teenimiseks tuleb otsustada kõrgemat tulusust pakkuva projekti kasuks.

Ühe või teise rahapaigutuse kasuks otsustamisel peab arvestama riskiga, mis kinnisvara puhul on reeglina suhteliselt madal.

Väljamaksmise eelised:

– ei seo end pikaks ajaks laenuandjaga ja sellest tulenev vabadus;
– ei ole intressikulu;
– ei ole laenulepinguga seonduvaid kulusid (hindamine, kindlustus, lepingutasu jne.);
– lihtsam asjaajamine.

Laenu eelised:

– eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad;
– riski võttes on võimalik teenida suuremat tulu.

Tõnu Toompark, AS RIME Kinnisvara

Koolitus Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika

Kinnisvara liisimine toob suurema tulu

Kui kinnisvara ostjal on vajalik rahasumma olemas, siis on soovitav kinnisvaraostu vaadelda kui investeerimisprojekti, mida võrreldakse alternatiivse projekti diskonteeritud ehk ajatatud rahavoogudega. Seda muidugi juhul, kui on olemas raha paigutamise alternatiiv.

Laenu abil kinnisvara ostmisel väljaminevad rahavood:

• lepingutasud ja muud laenu võtmisega seonduvad kulud;
• igakuised laenu tagasimaksed;
• kinnisvara säilimiseks tehtavad jooksvad kulutused.

Sissetulevaks rahavooks on kinnisvara realiseerimine, mis arvestab aja jooksul muutunud (eeldatavasti suurenenud) kinnisvarahinda projekti lõppedes.

Muidugi ei tähenda see, et soetatud kinnisvara peab ilmtingimata maha müüma – tegemist võib olla ka kinnisvara turuväärtust näitava arvestusliku suurusega. Pole mõtet ennast asjatult petta ja oodata näiteks iga-aastast 30protsendilist kinnisvara hinnatõusu.

Suurema tulu teenimiseks tuleb otsustada kõrgemat tulusust pakkuva projekti kasuks. Ühe või teise rahapaigutuse kasuks otsustamisel peab arvestama paratamatu riskiga, mis kinnisvara puhul on üldjuhul siiski suhteliselt madal.

Kohe maksmise eelised

• ostja ei seo end pikaks ajaks laenuandjaga;
• puudub intressikulu;
• ei ole laenulepinguga seonduvaid kulusid (hindamine, kindlustus, lepingutasu);
• asjaajamine on lihtsam.

Laenu eelised

• eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad;
• riski võttes on võimalik teenida suuremat tulu.

Artikkel on avaldatud 28.08.2000 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/1749/rubr_artiklid_174902.html

Kinnisvaraturu ülevaade: Tõnu Toompark teab, mis juhtub järgmisena

Рынок пребывает в ожидании роста цен

Статистика рынка недвижимости за первый квартал вселяет оптимизм. Даже при том, что первые три месяца года составили фазу падения, число заключённых договоров превышает аналогичный показатель первого квартала за все предыдущие годы.

Надо привыкнуть к тому, что “безумных дней” 1997 года больше не повторится, и ситуации, когда каждый день приносит новый виток роста цен, увидеть ещё раз нам уже не доведётся.

Делая прогнозы на этот год, можно с уверенностью сказать, что за год с недвижимостью будет заключено 42 000 сделок на общую сумму в 12 миллиардов крон. Из них 75% придётся на столицу и её окрестности.

Сложно говорить об уездах, поскольку там движение цен на недвижимость если и можно с чем-то сравнивать, то разве что с Броуновским движением.

Зато довольно ясно с Таллинном и его окрестностями, где следует ожидать роста цен, причём на уникальные жилые площади рост может составить до 25%.

Эта цифра не должна вводить в заблуждение собственников квартир в панельных домах. Рынок типовых квартир давно уже “шагает в ногу” с размером средней зарплаты. Тем не менее рассчитывать на рост в пределах 10-15% в таллиннских “спальных” районах – вполне реально. Дело в том, что расширение возможностей для получения жилищных кредитов даёт возможность для опережающего роста цен по сравнению со средней зарплатой.

На рынке офисных площадей у арендаторов и покупателей выбор по-прежнему широк, а такая ситуация лишает владельцев офисных площадей надежды на повышение арендных ставок. Более того, избалованные арендаторы сегодня смотрят не только на качество площадей, но и на обслуживание.

В целом же рынок недвижимости двинулся в положительном направлении, и если экономике удастся избежать непредвиденных ударов, то в ближайшем будущем его ждёт стабильный рост цен.

Koolitus Kinnisvara hindamise ABC

Usk tulevikku elavdab laenamist

1999. a. alguses hakkasid pangad üksteisevõidu avaldama pressiteateid eluasemelaenude intressimäärade alandamisest. Kohest intressilangust aga reaalsuses aset ei leidnud (vaata graafikut).

Laenuvõimaluste olemasolu on üks tähtsamaid kinnisvaraturu trendide mõjutajaid. Niivõrd oluline ehk ei olegi laenu intressimäära suurus, vaid asjaolu, et laene üldse väljastatakse.

Eluasemelaenude väljastamist kujutavalt graafikult näeme, et 99. aasta teisest kvartalist alates asusid pangad peale vaikelu alles laene reaalselt väljastama. Eelnevalt – juunist 1998 kuni märtsini 1999, oli eluasemelaenude jääk püsinud suhteliselt stabiilselt 2,7-2,9 mld. krooni juures.

Sisuliselt kujutas intressimäärade langetamise kohta ilmuvate pressiteadete laviin, usu ja usalduse taastumist Eesti (kinnisvara-) turu suhtes ning oli promoürituseks eluasemelaenule kui sellisele. 2000. a. maikuuks on eluasemelaenude väljastamine kasvanud 3-6 korda võrreldes 1998. aasta lõpu, 1999 algusega.

Graafikult on näha, et intressimäär on mõningate eranditega üldjuhul tendentsiga vähenemise suunas. Viimase kahe-kolme kvartali jooksul on toimunud stabiliseerumine kroonilaenude puhul vahemikku 11,4-11,7% ja saksa marga baasil võetud laenude puhul vahemikku 10,3-10,9%. Hetkel ei paista põhjust, miks see peaks veel allapoole liikuma ning tõenäoliselt toodud piiridesse intressimäär jääb pidama pikemaks ajaks.

Kuivõrd intressid jäävad oodatavalt enam-vähem stabiilsele tasemele, siis seoses üldise sissetulekute taseme suurenemise ja usuga helgemasse homsesse, võib oodata eluasemelaenude väljastamise tasast suurenemist ja sellest tulenevat laenujäägi kasvu. Alahinnata ei tohi selle juures on-line laenutaotlemise võimalusi.

Laenude väljastamine suurendab aktiivsust, eriti nõudlusepoolset aktiivsust kinnisvaraturul. Seetõttu tekib surve kinnisvarahindade suurenemisele. Arvestades laenuvõimalustest tulenevaid ja muid kinnisvaraturgu mõjutavaid tegureid võib eesootava 12 kuu jooksul asetleidvaks kinnisvara hinnatõusuks prognoosida sõltuvalt objekti spetsiifikast 10-30%.

Artikkel on avaldatud 14.08.2000 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/1739/rubr_artiklid_173902.html

EKFLi konverents Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg 2017

Usk tulevikku elavdab laenamist

Laenuvõimaluste olemasolu on üks tähtsamaid kinnisvaraturu trendide mõjutajaid, kusjuures niivõrd oluline polegi laenu intressimäära suurus, vaid asjaolu, et laene üldse väljastatakse.

1999. aasta teisest kvartalist alates asusid pangad teoreetiliste võimaluste kõrval laene ka reaalselt väljastama. Eelnevalt, juunist 1998 kuni märtsini 1999, püsis eluasemelaenude jääk suhteliselt stabiilselt 2,7-2,9 miljardi krooni piires. Sisuliselt kujutas intressimäärade langetamise kohta ilmuvate pressiteadete laviin usu ja usalduse taastumist Eesti (kinnisvara)turu vastu ning oli promoüritus eluasemelaenule kui sellisele. 2000. aasta maikuuks on eluasemelaenude väljastamine 1998. aasta lõpu ja 1999. aasta algusega võrreldes kasvanud kolm kuni kuus korda.

Intressimäär näitab vähenemistendentsi. Viimase kahe-kolme kvartali jooksul on toimunud stabiliseerumine kroonilaenude puhul vahemikku 11,4-11,7% ja Saksa marga baasil võetud laenude puhul vahemikku 10,3-10,9%. Hetkel ei paista põhjust, miks see peaks veel allapoole liikuma ning tõenäoliselt jääb intressimäär sellistesse piiridesse pikaks ajaks.

Kuivõrd intressid jäävad oodatavalt stabiilsele tasemele, siis seoses üldise sissetulekute taseme suurenemisega ja helgesse homsesse usu süvenemisega võib oodata eluasemelaenude väljastamise suurenemist ja sellest tulenevat laenujäägi kasvu. Alahinnata ei tohi selle juures on-line laenutaotlemise võimalusi.

Laenude väljastamine suurendab eriti nõudluse poolset aktiivsust kinnisvaraturul. Lähema aasta jooksul võib kinnisvara hinnatõusuks prognoosida 10-30%.

Artikkel on avaldatud 14.08.2000 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/1739/rubr_artiklid_173902.html

Uus ehitusseadustik ja ehitamine

Tartu samm väärib järgimist

27/07/00 Positmees kirjutas Tartu linnas peale üüri piirmäära kaotamist üürimäära suurenemisest 2-8 korda. Head ajakirjanduslikku tava järgides oli juurde toodud dramaatiline seik, kus vaesemad inimesed suurenevate kulutuste tõttu raskustesse sattuvad. Imekombel oli kirjeldatud ka juhuseid, kus üürimäära suurenemine üürnike suurt ei morjendanud.

Üürimäärade regulatsiooni alt vabastamine võib tunduda saatanliku tembuna kogu vaesema elanikkonna vastu. Aeg-ajalt kostab ikka hüüdeid kuratlikest omanikest, kes vaeselt üürnikult seitse nahka üritavad koorida.

Milles on probleem?

Me elame turumajanduslikus riigis, kus kapital ehk maja peab tulu tootma. Vastasel korral peab kapitalist loobuma. Kapitali võime tulu toota annab motivatsiooni kapitali hoida olukorras, et tulu oleks kindel. Elamu puhul tähendab viimane, et maja peab olema elamiskõlblik ja üürnikele atraktiivne.

Omanikele tagastatud üürimajad on tulu mittetootev kapital ja tulu mittetootmine peegeldub ehedalt hoonete heakorras – katus jookseb läbi, uksed-aknad lasevad tuult läbi, torud lekivad jne. Omandist ei loobuta vaid seetõttu, et oodatakse üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik omandit kasumlikult majandama hakata.

Üürimäärade vabastamine annab tunnustust, et Eesti iseseisvumise ja omandireformiga soovisime taastada eraomanike vabariiki, mitte sotsialistlikku omandit ülistavat monstrumit.

Omanik ei ole koll

Järgmise sammuna tuleb teadvustada, et üürimaja omanik ei ole koll, keda vihata. Omanik, kes peab elamu tulu tootma panema, on üürnike olemasolust ülimalt huvitatud. Üürnike peletamine liigkõrge üüriga on kahjulik nii üürnikule kui omanikule, sest üürniku ärakolimisel kaotab omanik tuluallika.

Paraku kulgeb majanduselu tsüklite kaupa ja kindlasti võib näha liigsetesse kõrgustesse püüdlevaid üürimäärasid. See on paratamatu asjade areng, mis sunnib üürnike hääletama jalgadega ehk liikuma sobilikumale pinnale. Viimane omakorda toob põhjendamatult kõrge üürimäära alla.

Hädalistele abi omavalitsuselt

Kindlasti on hulk inimesi, kes ei suuda maksta uut kõrgemat üürimäära. Lahendus nende abistamiseks ei ole mitte kogu üürisektori hindade reguleerimine, vaid konkreetsete abivajajate toetamine. Senini olid sotsiaalabi pakkujateks põhimõtteliselt majaomanikud, kes loobusid oma tahte vastaselt ja omavalitsuse sunnil tulust, et abivajajale eluaset pakkuda. Toetuse peab siiski organiseerima omavalitus!

Tartu samm üüride vabastamisel on heaks näiteks kõigile teistele omavalitsustele. Siiski ei maksa liialt kiirustada. Kindlasti tasub oodata kuu või kaks, kuid mitte asjatult venitada, ja õppida Tartu kogemusest, et paremini vältida üürimäärade vabastamisest tulenevaid raskuseid. Samas on üürimäärade vabastamine tegur, mis elavdab kinnisvaraturu seni suht tundmatut üüriturgu. Üüriturg on aga erititähtis just nimelt vaesemale elanikkonnale – neile, kellele on vaja abi pakkuda.

UPC / Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ

Väärt samm

Postimees (27.07.) kirjutas Tartu linnas pärast üüri piirmäära kaotamist üürimäära suurenemisest kaks kuni kaheksa korda. Üürimäärade regulatsiooni alt vabastamine võib tunduda saatanliku tembuna kogu vaesema elanikkonna vastu. Aeg-ajalt kostab ikka hüüdeid kuratlikest omanikest, kes vaeselt üürnikult seitse nahka üritavad koorida.

Milles on probleem?

Me elame turumajanduslikus riigis, kus kapital peab tulu tootma. Kapitali võime tulu toota annab motivatsiooni kapitali hoida olukorras, et tulu oleks kindel. Elamu puhul tähendab viimane, et maja peab olema elamiskõlblik ja üürnikele atraktiivne. Omanikele tagastatud üürimajad on tulu mittetootev kapital ja see peegeldub ka hoonete heakorras – katus jookseb läbi, uksed-aknad lasevad tuult läbi, torud lekivad jne. Omandist ei loobuta vaid seetõttu, et oodatakse üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik omandit kasumlikult majandama hakata. Üürimäärade vabastamine annab tunnistust, et Eesti iseseisvumise ja omandireformiga soovisime taastada eraomanike vabariiki, mitte sotsialistlikku omandit ülistavat monstrumit.

Omanik, kes peab elamu tulu tootma panema, on üürnike olemasolust ülimalt huvitatud. Üürnike peletamine liigkõrge üüriga on kahjulik nii üürnikule kui omanikule, sest üürniku ärakolimisel kaotab omanik tuluallika. Paraku kulgeb majanduselu tsüklite kaupa ja kindlasti võib näha liigsetesse kõrgustesse püüdlevaid üürimäärasid. See on paratamatu asjade areng, mis sunnib üürnikke liikuma sobilikumale pinnale. See toob põhjendamatult kõrge üürimäära alla.

Abi omavalitsuselt

Lahendus nende inimeste abistamiseks, kes ei suuda kõrget üürimäära maksta, ei ole mitte kogu üürisektori hindade reguleerimine, vaid konkreetsete abivajajate toetamine. Seni olid sotsiaalabi pakkujateks põhimõtteliselt majaomanikud, kes loobusid oma tahte vastaselt ja omavalitsuse sunnil tulust, et abivajajale eluaset pakkuda. Toetuse peab siiski organiseerima omavalitsus!

Tartu samm üüride vabastamisel on heaks näiteks kõigile teistele omavalitsustele. Siiski ei maksa liialt kiirustada – tasub õppida Tartu kogemusest, et paremini vältida üürimäärade vabastamisest tulenevaid raskusi. Samas on üürimäärade vabastamine tegur, mis elavdab kinnisvaraturu üüriturgu, mis on eriti tähtis just nimelt vaesemale elanikkonnale – neile, kellele on vaja abi pakkuda.

Artikkel on avaldatud 29.07.2000 väljaandes Postimees –

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Turg elab hindade tõusu ootuses

I kvartali kinnisvaraturu statistilised näitajad loovad optimistliku meeleolu. Kuivõrd esimene kvartal on tsüklilise kinnisvaraturu langusfaas, siis käesoleval aastal ületab sõlmitud lepingute arv kõik varasemad aastad.

Karta võib, et 97. aasta kinnisvaraturu “hullud päevad” ei kordu ja sellisesse olukorda me enam ei jõua, kus kinnisvara märgatavat hinnatõusu võib oodata juba järgmiseks päevaks.

Käesoleva aasta kinnisvaratehingute kogumahuks võib ennustada 42 000 tehingut koguväärtuses 12 000 mln. krooni. Endiselt jääb pealinna ja selle ümbruse kanda 75% tehingutest.

Müügihinnad on asunud tõusuteele.

Kui rääkida kinnisvara hinnatõusust, siis on raske teha otsuseid arenevate lokaalsete turgude kohta väiksemate maakondade keskustes. Nende hindade muutumisi võib endiselt võrrelda etteennustamatu Browni liikumisega.

Rahva ostujõud kasvab, kuid sellega käib kaasas ka teadlikkuse ja nõudmiste kasv. Peamine kinnisvarahinna mootor – majanduskasv, on samuti tõusuteele asunud.

Nii võib väita, et kinnisvara hind ühegi objekti puhul langeda ei saa. Reaalsus teeb sellesse väitesse korrektuuri ning sunnib siiski alandama põhjendamatult ülehinnatud rendi- ja müügihindasid.

Kuivõrd majanduskasvu keskus asub Tallinnas ja selle ümbruses, siis on selles piirkonnas oodatav ka suurim hinnatõus, mis eriti unikaalsete elamispindade puhul võib olla kuni 25%.

Viimasest numbrist ei tasu liigsesse vaimustusse sattuda paneelmaja korteriomanikel. Tüüpkorterite turg käib juba ammu ühte jalga pigem keskmise palga suurenemisega. Oodata 10-15% hinnatõusu Tallinna “mägede” korterite puhul on täiesti reaalne. Keskmisest palgast kiirema hinnatõusu tekitab siin laenuvõimaluste avardumine.

Hinnatõusust ei saa rääkida büroopindade puhul.

Kontoripindade turul on otsijal endiselt tegemist suhteliselt suure valikuga, kust võib igale maitsele üht-teist leida. See ei anna büroopindade omanikele suurt võimalust hinnatõusust rääkida.

Üha olulisemaks muutuvad koos kontoriruumidega pakutavate teenuste kvaliteet. Rentnikud ei ole küll eriti huvitatud nn. täisteenindusega büroodest, kuid nö. tavateenused – elekter, telefonid, vesi jne, peavad funktsioneerima probleemivabalt.

Kokkuvõtteks võib öelda, et majanduskeskkonna paranemisega on positiivses suunas liikunud ka kinnisvaraturg. Ettearvamatute tagasilöökide tulemata jäämisel ootab stabiilne tõusutrend meid ka järgmisel aastal.

Artikkel on avaldatud 24.07.2000 väljaandes Äripäev –

Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

E-äri mõju kinnisvaraturule on väike

Internetti ülistavad visionäärid kuulutavad hukku kinnisvaravahendusele ja ennustavad, et kinnisvara osatähtsust ettevõtte edukuse juures ootab juba lähitulevikus märgatav kahanemine. E-majanduse arengu tulemusena peaks kaduma kasu toote või teenuse tarbijale lähedal olemisest, sest vajalik hüvis toimetatakse tarbijani üha lühema ajaga kasvõi teisest maailma otsast.

Nii ennustatakse, et kogu kaubandus kolib arvutivõrku ning kaupluseruumide järele vajadus kaob. Kuna suureneb kaugtöö populaarsus, siis kaob sarnaselt vajadus kontoripindade järele. Kaugtöö annab võimaluse rohelusse uppuvas maamajas tööd teha ja seetõttu peaks kaduma linnadele nii omapärased liiklusummikud.

Kuivõrd arvestavad toodud nägemuspildid reaalsust?

Hambapastat ostes ei ole oluline seda katsuda ja maitsta. Kord juba proovituna on selge pilt olemas, mis peitub teises sama kirja kandvas tuubis. Küll tahaks aga selga proovida uut tuulepluusi, mille tarbimisomaduste kohta särav klantspilt ja paarirealine tutvustav tekst valgust kiirgaval monitoril ei suuda öelda, kas see ikka kindlasti selga istub. Seega peab mõningate kaupade ostmiseks ikkagi poodi külastama.

Ära ei tohi siiski unustada, et tänapäevases tarbimisühiskonnas on sisseostude tegemisest loodud ettevõtmine, mis juba on asi iseeneses. Kaubamajad on kui meelelahutuskohad, kuhu ei minda vaid oste sooritama, vaid kaubaküllust nautides meelt lahutama.

Võib prognoosida, et tavakauplustele täienduseks tekkivad virtuaalkaubamajad ei lükka traditsioonilist ettevõtet teepealt mitte kõrvale, vaid need annavad tarbijatele pigem ühe uue alternatiivse võimaluse sisseostude läbiviimiseks.

Kaubanduse võrku kolimist võib võrrelda ajalehtede ja televisiooniga. Kuigi viimase tekkel ennustati trükiajakirjanduse kiiret surma, siis seda siiski ei tulnud. Siiani eksisteerivad mõlemad sõbralikult edasi ja ei ühe ega teise meediakanali kadumist oodata ei ole.

Tootmis- ja laopindade turu muutused on sarnased.

Tootmist ei ole võimalik Internetti viia. Küll on võimalik Interneti abil hõlpsalt leida, kus on odavaim võimalus tootega läbi viia mõni vajalik protseduur, näiteks pakendamine.

Kuna infotehnoloogia võimaldab leida organiseerida transpordilogistikat, siis peaks suurenevate transpordikoguste tõttu suurenema vajadus laopindade järele. Samas aitab kiireltarenev transpordiskeem vähendada ladustamisaega, mis hoopis vähendab laopindade vajadust. Kumb neist teguritest peale jääb on raske ütelda.

Mõju elamis- ja büroopindade turule on minimaalne.

Elamispinna asukoht on tihedalt seotud töökohtade paiknemisega – kui on tööd, siis võib sellesse piirkonda elama kolida. Seos on ka vastupidine – ettevõtted otsivad kvalifitseeritud tööjõudu. Tegemist on ennast võimendava protsessiga, mis ei luba tihedat inimkontsentratsiooni laguneda ja linlasi maale pageda.

Kuigi mingil määral suureneb kaugtöö tegemise võimalus, siis enamus tegevusi vajab paratamatult kontoris kolleegidega õlg õla kõrval tegutsemist. Kui telefonikõne suudaks tehnika võimalusi kasutades sekretär kodustki õigele kaastöötajale suunata, siis kohvitegemiseks peab ta füüsiliselt kohal olema.

Mis on e-majanduse mõju kinnisvaraturule tervikuna?

E-äri mõju eitamine on lühinägelik, kuid seda mõju ei ole mõtet ületähtsustada. Tuletame samas meelde aastataguseid arvutispetsialistide õudus- ja hirmujutte aastatuhande arvutiveast, mis peaaegu, et tuumasõja pidi vallandama. Siiski toona visionäärid eksisid ja millenniumikatastroof jäi meie kõikide õnneks tulemata.

Tuleviku kinnisvaraturg saab täiendust e-äride spetsiifika tõttu, kuid kollapsi ootamine on liiast. Üht-teist võib kaduda, kuid mitte selleks, et surra, vaid et uues kvaliteedis taastekkida. Näiteks võivad kaduda pangakontorid. Samas tekkivad juurde uut funktsiooni kandvad kinnisvaraobjektid – avalikud internetipunktid, mis täidavad muuhulgas pangakontori funktsioone.

Eelkõige mõjutab e-majandus kinnisvara nõudluse ja pakkumise kokkusobitamist ehk Internet aitab ühest küljest kaasa müügitegevusele, teisest küljest on soovijal nõutavat objekti lihtsam leida.

Olgu tegemist m-, e- või mis iganes majandusega, siis nii nagu Päike tõuseb majandusarengule vaatamata endiselt idast, jääb kinnisvaraturg endiselt sõltuma esmajoones makromajanduslikest teguritest – majanduskasv, intressimäärad, inflatsioon, sissetulekute tase jne.

Koolitus Kinnisvaraõiguse ABC

Интерес к квартирной бирже близок к нулю

В минувшем году Таллиннская горуправа приняла решение создать базу данных о продаваемых и покупаемых квартирах. Целью начинания было названо желание помочь малообеспеченным горожанам решать свои проблемы по продаже и покупке квартир без маклеров. Теперь эта база создана и вроде бы начала функционировать. Однако пользы от неё никто не видит.

О чeм говорит первый опыт работы системы

Руководитель отдела регистрации Таллиннского департамента городского имущества Тийна Сори признаёт, что созданная база данных сложна в работе. Самое же главное – к ней нет никакого интереса. Для решения квартирной проблемы с её помощью было всего лишь около 60 обращений.

Собственно в Таллинне есть две базы квартирных данных. Одна общегородская содержит информацию о свободных помещениях в муниципальном жилфонде (большинство из них не пригодно к проживанию). Другая формируется самоуправлениями частей города на основании заявлений жителей, желающих продать, купить или обменять квартиру. Но несмотря на их наличие, большая часть “квартироискателей” и сегодня предпочитает привычное перелистывание газетных полос с объявлениями.

 

Затея была обречена с самого начала

Таллиннские бюро недвижимости с самого начала расценивали попытку горуправы создать т.н. квартирную биржу, как бессмысленную. Аналитик Rime Kinnisvara Тыну Тоомпарк констатирует, что затея эта была обречена с самого начала, так как по своей сути база данных горуправы попросту дублирует газетные объявления. “Это ненужное и непродуманное начинание. Человеку только лишь даётся информация, причём никем не проверенная, после чего начинается самое сложное, но там уже он должен действовать на свой страх и риск”, – замечает Тоомпарк.

Koolitus Kinnisvara korrashoid avalikus sektoris

Interneti laienemine muudab maakleri tööülesandeid

Info vahendajaks olnud maakler muutub tulevikus peamiselt kliendinõustajaks

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab interneti üha laialdasem levik koos tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgatavalt ka kinnisvaraturgu. Selle taustal on maakleri infovahendaja roll kinnisvaraturul üha rohkem muutmas nõustaja rolliks.

Võiks ju arvata, et vajadus kinnisvaramaakleri elukutse järele kaob peatselt, sest informatsioon kinnisvara müügiobjektide ja tehingu protsessi kohta on huvilistele internetist üha lihtsamalt ja paremini kättesaadav. See lahend eeldaks, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis hulgi ja nende amet on tõepoolest hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Maaklerite tegevus peab astuma ja ongi juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele. Maaklerid peavad omandama uued oskused ning hakkama täitma uusi ülesandeid, mida osad neist on mingil määral juba ka teinud.

Lisaks info kogumisele peab uue ajastu maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida võimalikke kinnisvara müügivõimaluste seast soodsaim – see tähendab piisavalt odavalt ja kiiresti. Maakler peab aitama ostjat laialdaste rahastamisvõimaluste seas orienteerumisel. Praegu peab aga kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitadagi, mis vahe on laenul ja liisingul.

Tuleviku maakleri üks oluline funktsioon on ka tehingu lõpuleviimise toetamine. Selle jaoks on vaja hankida omandiõiguse edasiandmiseks vajalikke tõendeid, tellida laenu taotlemiseks kinnisvara hindamisakte, eriti tähtis on aga korrektne ning oskuslikult koostatud ostu-müügileping.

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ning edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskusesse; omama korralikku ülevaadet turuolukorrast, et osata õigel ajal soovitada kinnisvara ostu või müüki.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimine. Selleks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Maakleri tegevust ei saa kunagi täielikult asendada elektrooniliste kanalitega. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks. Selleks, et teha valik kümnete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks rahakotis tunda aastaid või koguni aastakümneid.

Artikkel on avaldatud 31.05.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=67907

Koolitus Kinnisvaraturundus

Interneti laienemine muudab maakleri tööülesandeid

Info vahendajaks olnud maakler muutub tulevikus peamiselt kliendinõustajaks

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab interneti üha laialdasem levik koos tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgatavalt ka kinnisvaraturgu. Selle taustal on maakleri infovahendaja roll kinnisvaraturul üha rohkem muutmas nõustaja rolliks.

Võiks ju arvata, et vajadus kinnisvaramaakleri elukutse järele kaob peatselt, sest informatsioon kinnisvara müügiobjektide ja tehingu protsessi kohta on huvilistele internetist üha lihtsamalt ja paremini kättesaadav. See lahend eeldaks, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis hulgi ja nende amet on tõepoolest hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Maaklerite tegevus peab astuma ja ongi juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele. Maaklerid peavad omandama uued oskused ning hakkama täitma uusi ülesandeid, mida osad neist on mingil määral juba ka teinud.

Lisaks info kogumisele peab uue ajastu maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida võimalikke kinnisvara müügivõimaluste seast soodsaim – see tähendab piisavalt odavalt ja kiiresti. Maakler peab aitama ostjat laialdaste rahastamisvõimaluste seas orienteerumisel. Praegu peab aga kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitadagi, mis vahe on laenul ja liisingul.

Tuleviku maakleri üks oluline funktsioon on ka tehingu lõpuleviimise toetamine. Selle jaoks on vaja hankida omandiõiguse edasiandmiseks vajalikke tõendeid, tellida laenu taotlemiseks kinnisvara hindamisakte, eriti tähtis on aga korrektne ning oskuslikult koostatud ostu-müügileping.

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ning edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskusesse; omama korralikku ülevaadet turuolukorrast, et osata õigel ajal soovitada kinnisvara ostu või müüki.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimine. Selleks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Maakleri tegevust ei saa kunagi täielikult asendada elektrooniliste kanalitega. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks. Selleks, et teha valik kümnete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks rahakotis tunda aastaid või koguni aastakümneid.

Artikkel on avaldatud 31.05.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=67907

Koolitused kinnisvaramaakleritele

Pealinna korteribörs vindumas

Tallinna linnavaraameti linnavara registri osakonna juhataja Tiina Sori tunnistab, et aasta tagasi loodud pealinna korterite andmekogu ei ole linnarahva seas olulist kasutamist leidnud. Oma soovi kas korteri ostmise, müümise, üürimise või vahetamise kohta on esitanud kokku vaid umbes kuuskümmend inimest.

Tallinna linnal on kaks korterite andmebaasi. Üks, mis sisaldab vabu munitsipaaleluruume, millest lõviosa on kasutamiskõlbmatud, on saadaval internetis. Teise, 1999. aastal loodud andmekogu koostavad linnaosavalitsused elanike avalduste põhjal, kes soovivad oma korterit müüa, osta uut, vahetada vana korterit uuema vastu või üürida elamispinda. Selleks, et linnaosavalitsustes peetavast nimekirjast inimest huvitavaid andmeid saada, tuleb täita avaldus ja registreeruda, millele enamik korteriotsijaid kuulutuselehtede sirvimist eelistab.

Pealinn kutsus korterite vahendamise andmebaasi idee ellu ennekõike eakamate ja mõnevõrra saamatumate inimeste huvides, kes omal käel eluruumi otsides hätta jäävad või kellel pole raha kinnisvaramaakleri palkamiseks. “Linn ei ole seda mõelnud nii, et meie ametnikud kõik tehingud lõpuni viivad,” selgitab Sori. “Meie ülesanne piirdub inimest huvitavate kontaktandmete vahendamisega.”

Tiina Sori jutust ilmneb, et aasta eest andmebaasi jaoks arvutiprogramme tellides pingutas linn mõnevõrra üle, muutes süsteemi keerukamaks kui tarvis, mistõttu see nüüd kasutajaid sageli tehniliselt alt veab.

Haabersti linnaosavalitsuse elanike registri osakonna juhataja Esta Press kurdab, et andmebaasi tarkvara ei tööta ja on väheste andmete jaoks ülemäära keeruline, pealegi kipuvad erinevate linnajagude andmed internetipõhises süsteemis sassi minema. “Eelmise aasta oktoobrikuust alates on meil registreerunud vaid paarkümmend inimest,” ütleb Press. “Ma ei näe sellisel andmekogul vähimatki vajadust, sest korteriotsijad saavad palju rohkem infot näiteks kuulutuselehtedest.”

Ka kinnisvarafirmad hindavad Tallinna püüdlusi korteribörsi luua mõttetuiks, sest aasta jooksul ei ole linn suutnud andmekogu elanikele atraktiivseks muuta.

RIME Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark nendib, et tegemist oli juba eos surnud ettevõtmisega, sest sisuliselt kopeerib linnavalitsuse andmebaas kuulutuselehti. “See on poolik ja segane teenus, sest inimesele antakse kontrollimata info, mille alusel ta peab omal käel edasi tegutsema,” märgib Toompark.

Korterite andmebaasi tarkvara linna arvutitesse installeerinud OÜ Interpluss projektijuht Margus Käosaar kinnitab, et viimased probleemid programmiga olid veebruaris, kui firma seda ametnikele mõnevõrra käepärasemaks kohendas.

Viidates riigihankelepingu konfidentsiaalsusele ei soostunud Sori korterite andmekogu loomisega kaasnenud kulutuste täpset suurust avaldama, kuid väitis, et tegu polnud sadade tuhandete kroonidega.

“Linn sai andmekogude käivitamiseks vajaliku arvutitarkvara vähempakkumise korras, kusjuures võimalikult madal hind oli tähtsaim argument,” märkis Sori.

Tallinna linnavalitsuse korterite andmebaasid

– linnaosade andmekogu
– registreeritud umbes 60 avaldust korterite ostu, müügi, vahetuse ja üürimise kohta
– sisaldab pakutava või soovitava eluruumi iseloomustust, hinda, omaniku kontaktandmeid
– linnaosa töötaja annab huvilisele pärast avalduse esitamist väljatrüki teda huvitavatest korteritest
– internetis
– sisaldab andmeid kokku 363 asustamata munitsipaaleluruumi kohta
– valdav osa korteritest vajavad vähemalt sanitaarremonti
– umbes pooled korterid ei kuulu erastamisele (nt Mustamäe linnaosa ühiselamutoad)
– kõige viletsamas seisus on Põhja-Tallinna paarsada asustamata eluruumi, millest enamik on hinnatud vähe-elamiskõlblikuks.
Allikas: www.tallinn.ee, linnavaraosakond

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 29.05.2000 väljaandes Äripäev – http://www.aripaev.ee/1699/rubr_artiklid_169901.html

Üüriinvesteeringute nõustamine

Üürniku ja omaniku ühishuvid

Taas on tihedamalt omanike poolselt tõstatatud üüripiirmäärade suurendamise või siis hoopis kaotamise küsimus. Vastuseisuna nõuavad “sundüürnikud” piirmäärade säilitamist, kuna nende arvates ei ole madalakvaliteedilised korterid isegi praegust üürihinda väärt.

Kas huvides on vastuolu?

Esmapilgul võib paista, et üürnike ja omanike huvid käivad teineteisele risti vastu ning kompromissi leidmine on võimatu. Pisut sügavamalt teemasse süüvides võib leida siiski ka ühiseid huvisid, mis aitavad olukorra viia staadiumisse, kust mõlemad osapooled väljuvad võitjatena.

Nii üürnik kui ka omanik on mõlemad eluliselt huvitatud, et elamu oleks igati korras ja elamiskõlbulik. Üürniku vaatevinklist tähendab see heatasemelisi elamistingimusi, omaniku poolt vaadatuna üüritulu ja elamu turuväärtuse säilimist/suurenemist.

Selge on see, et investeeringuteta tagastatud majad elamiskõlbulikuna ei säili. Konkreetse elamu säilumiseks vajalikud kulutused peab katma sama maja üüritulu. Vastasel puhul on tegemist selgelt kahjumiga töötamisega ja seetõttu pole ime, et omanikul puudub huvi investeeringuteks.

Olukorda, kus enamus piirmäära rakendavatest üürimajadest kannab kahjumit võib sisuliselt võrrelda olukorraga, kus riik on sotsiaalabi andmise delegeerinud majaomanikele – seda aga viimaste tahte vastaselt. Nii on riigi sunnimehhanismi abil mõlemad osapooled võitjate asemel hoopis kaotajateks tehtud.

Üürihind ei tõuse lakke

Kuna üürnike kadumisega kaob ka üüritulu, kuid alles jäävad püsikulud kütmisele ja heakorrale, siis on selge, et omanikul puudub võimalus üüri tõstmiseks sellisele summale, mis sunnib üürnikud lahkuma. Nii on taevasse tõstetavatest üüridest rääkimine meelevaldne liialdus, milleks reaalses elus alus puudub.

Praegused üüripiirmäärad ei suuda aga katta vajalikke kulutusi. Kaheksakroonise ruutmeetritasuga või üle värvida postkastid ja tänava puhtaks puhkida, kuid uuest ja vettpidavast katusest unistamine on juba ilmne utoopia.

Üüripiirmäärade rakendamise jätkumisel endisel tasemel laguneb olemasolev elamufond edasi kui samal ajal räägitakse renoveerimisest tunduvalt kallimate uuselamurajoonide ehitamisest.

Normaalse üürituru toimimisel on üürilepingutega kaetud maja turuväärtus alati suurem kui tühja maja puhul – tuleb ju ostjal hakata tegelema üürnike leidmisega. Praeguse üüripiirmäärade rakendamise poliitika juures on aga asjad vastupidised. Üürilepingute olemasolu alandab hoone väärtust märgatavalt.

Üüriturulegi võib üle kanda kinnisvara ostu-müügiturul juba ammu toimunud diferentseerumise staadiumi. Üürimäärade vabanedes või kadudes suurenevad üürid paremas asukohas ja heatasemelistes majades. Alanevad üürimäärad aga kehvema kvaliteediga hoonetes ja piirkondades.

Üüripiirmäärade kaotamine aitab leida õiged ja õiglased üürihinnad elamutes ja seeläbi minimeerida vastuolud üürnike ja omanike vahel, millest seadusandluse abil võitu ei ole suudetud saada.

Koolitus Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine

Maakleri asemel konsultant

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab Interneti üha laialdasem levik koostöös tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgataval määral ka kinnisvaraturgu.

Kas maaklerlus kaob?

Nii võib lõppematute e-kommertsi ülistuslaulude taustal arvata, et peatselt kaotab kinnisvaramaakleri elukutse oma funktsiooni, kuna informatsioon kinnisvara müügiobjektide, kui ka tehingu protsessi kohta, on huvilistele üha lihtsamalt kättesaadav.

Kinnisvaravahenduse täielikult elektroonseks muutumise käsitlus eeldab varjatult, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele. Sellega maakleri tegevus nagu piirdukski.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis kuhjaga ja tõesti – saab väita, et nende amet on hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Pürgimine uuele tasemele

Maaklerlus peab astuma ja on juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele, kus maakleri elukutse omandab uued tegevused, mis mingil moel on tegelikult kogu aeg sellega kaasas käinud.

Lisaks info kogumisele peab uue aja maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida, kuidas sadade võimalikke turunduskanalite abil müüa kinnisvara kõige efektiivsemalt, st. piisavalt odavalt ja piisavalt kiiresti.

Ostjat peab maakler aitama orienteeruda laienevate finantseerimisvõimaluste paketi seas. Praegugi peab kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitada, mis vahe on laenul ja liisingul.

Ülimalt oluline funktsioon tuleviku maakleril on tehingu lõpetamise toetamine. Selle jaoks on vaja kokku korjata kõiksugu tõendid, mis on vajalikud omandiõiguse edasi andmiseks, kinnisvara vajab finantseerimise tagamiseks hindamisakti, vaja on vettpidavat ostu-müügilepingut…

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ja edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskmesse. Peab omama ülevaadet turutrendidest, et soovitada müüa või osta õigetes turukonjunktuuri tingimustes.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jäävad alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimised. Selle jaoks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Oma silm jääb kuningaks

Maaklerlus ei saa muutuda kunagi 100% elektroonseid kanaleid kasutavaks. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus kümneid väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks.

Selleks, et teha valik tuhandete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks tunda pettasaanu rahakotis aastaid või koguni aastakümneid.

Tööleping ja töölepingu seadus. Praktilised nõuanded töötajale ja tööandjale töölepingu sõlmimisest lõpetamiseni
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!