Uus kinnisvaraindeks näitab eluasemeturu suundumusi

Alates veebruarist arvutab KV.EE kinnisvaraindeksit, mis põhineb andmebaasis olevatel pakkumishindadel. Iganädalaselt arvutatav kinnisvaraindeks näitab müügisolevate majade ja korterite baasilt hinnamuutust.

Indeksi väärtus 100 punkti on võrdsustatud pakkumishindadega 17. veebruaril käesoleval aastal. Minevikus toimunu lähemaks uurimiseks saab aga ajas tagasi minna kuni 01. jaanuarini 2005. a., mil indeks oli 50 punkti piirimail.

Selleks, et indeksist kõrvaldada näpuvigadest tingitud eksimused, ei arvestata indeksi arvutamisel 5% kõige kõrgema ja kõige madalama hinnaga pakkumisi. See välistab võimaluse, et kuulutuse sisestamisel ekslikult paika pandud komakoht muudab indeksi liikumissuunda.

Indeksi juures on oluline tähele panna, et tegemist on pakkumishindadel põhineva indeksiga. Indeksi arvutamise aluseks ei võeta reaalselt asetleidnud tehinguhindasid. Siiski võib eeldada, et liikumise suund ja kiirus on nii pakkumishindadel kui tehinguhindadel ligilähedaselt sama. Seega on indeksi liikumise järeldused laiendatavad kogu Eesti elamispindade turule.

Vaadates viimast aastat on indeks langenud 106,8 punktilt tänaseks 99,8 punktini, mis teeb languseks 6,5%. Kaks aastat tagasi 2006. aastal oli aga indeksi tase 84,4%, mis tänaseks teeb tõusu kahe aastaga 18%.

Tuleviku vaadates võib eeldada indeksi jätkuvat langemist 2008. a. jooksul. Langus saab olema põhjustatud peaasjalikult suurest pakkumist hulgast ning kinnisvaraostjate ebakindlusest.

Kokkuleppel KV.EE meeskonnaga hakkan regulaarselt indeksi muutusi üle vaatama ja kommenteerima. Vaata kinnisvaraindeksit lähemalt KV.EE veebilehel: http://www.kv.ee/?act=index.main

Statistika: iive endiselt negatiivne

Sündide arv näitab vaikses, võiks öelda isegi, et väga vaikses tempos tõusu. Mullu III kvartalis korra oli isegi iive positiivne. Siiski aasta lõikes jäi iive 1800 inimese võrra miinuse punasele poolele.  Nii jätkabka Eesti rahvaarv langust – see number kahanes 2008. a. alguseks 1 340 600 inimeseni.

Elussünnid ja loomulik iive, kvartaalselt

Elussünnid ja loomulik iive, kvartaalselt

Elussünnid ja loomulik iive, aastate lõikes

Elussünnid ja loomulik iive, aastate lõikes

Eesti rahvaarv alates 1970. a., 1000 inimest

Eesti rahvaarv 1970-2007, 1000 inimest

Снижение цен на недвижимость – хорошо это или плохо?

Поскольку на данный момент предложения на рынке недвижимости превышают спрос, цены на квартиры начали падать. Ведь только в Таллинне и Харьюмаа выставлено на продажу свыше 4 000 квартир.

Также снижение цен вызвано ужесточением условий получения кредитов.

Но хорошо это или плохо? Таким вопросом задаётся Тыну Тоомпарк в сегодняшнем блоге Äripäev.

Плохо для тех, кто приобрел недвижимость по максимальной цене. Если стоимость приобретённой в кредит квартиры упадёт, банк может потребовать дополнительных гарантий. Для клиента это означает, в лучшем случае, новые расходы и проблемы. В худшем же случае он будет вынужден выставить квартиру на продажу по цене, ниже той, за которую она была приобретена.

Да и у кредитодателей и девелоперов снижение цен не вызовет радости. У первых увеличатся риски, а вторые не смогут уже так легко получать прибыль от проектов.

В результате некоторые девелоперы могут стать банкротами, а это, в свою очередь, скажется на потребителях, купивших у них недвижимость, ведь потребители останутся без гарантийного обслуживания.

Но есть хоть кто-нибудь, на ком снижение цен скажется положительно?

Это те, кто хочет приобрести недвижимость, но может отложить сделку на какое-то время. Снижающиеся цены дадут возможность купить квартиру по максимально выгодной цене и при наибольшем выборе.

Выросшее количество продаваемых квартир заставляет застройщиков конкурировать между собой, что также можно назвать чистой выгодой для потребителей.

В заключение хотелось бы отметить, что для потребителей, застройщиков и кредитодателей снижение стоимости недвижимости хорошо и плохо одновременно.

Во время роста цен на рынке появляется множество новых лиц и предложений, при этом часто страдает качество. Падение же цен отсеивает более слабых, оставляя только сильные компании. Тем самым оказывается положительное влияние на качество недвижимости и обслуживания. Пройдя этот процесс, рынок снова вступит в фазу роста. Вопрос только в том, когда это произойдёт?

Artikli autor on Oksana Kabrits. Artikkel ilmus 20/02/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvara hinnalangus – halb või hea?

Illustratsioon

Tänaseks ei ole saladus, et uute korterite hinnad on vaikselt asunud teele languse suunas. Hindade langus on eelkõige olnud põhjustatud suurest korterite ülepakkumisest. Vaatluse alusel võib väita, et ainuüksi Tallinnas ja Harjumaal on üle 4 000 vaba korteri, mis kõik ostjat ootavad.

Teine korterite hinnalanguse põhjus on asjaolu, et laenutingimused on karmistunud. Ühest küljest on tõusnud intressimäära aluseks olev euribor. Euribor oli 2004 aasta hetkeks isegi alla kahe protsendi. Tänaseka aga on valdava enamuse eesti eluasemelaenude aluseks olev euribor tõusnud juba 4,7 protsendini.

Laenutingimusi muudab tavatarbijale keerukamaks ka asjaolu, et pangad hindavad eluasemeturgu riskantsemaks ja seetõttu on tõusmas euriborile liidetav intressi marginaal. Tavakliendile väljapakutud madalaim intressimarginaal oli 0,5 protsendi juures. Nüüd aga küsivad pangad enamat.

Niisiis! Hinnad langevad, aga kas see on halb või hea?

Negatiivne on kinnisvara hinnalangus eelkõige neile, kes on sooritanud kinnisvaraostu tipphinnaga. Laenuga ostetud korteri väärtuse langedes võib tekida oht, et ostu finantseerinud pank nõuab korteriostjalt täiendavaid tagatisi. Isegi juhul kui täiendavate tagatiste leidmine ei ole probleem, tähendab see korteriostjale täiendavat toimetamist ja seeläbi ka täiendavat kulu.

Illustratsioon

Kui lisatagatise leidmine isegi ei peaks korteriostja jaoks täiendavat kulu tähendama, siis igal juhul väheneb tema võime täiendavat laenuressurssi kaasata. Ja see on igal juhul negatiivne.

Kui aga lisatagatist leida ei ole võimalik, siis võib tekida olukord, kus korteriostja peab ostetud korteri realiseerima. Langenud hindade tingimustes aga ei saa ta enam turult seda hinda, millega korter osteti. Ja see on taas korteriomaniku jaoks negatiivne.

Hea ei ole olukord, kus on vaja kiiresti elamispinda laiendada. Langevate hindade tingimustes ei ole mõistlik kohe uut korterit ostma tormata. Sellises olukorras tuleb appi võimalus korter üürile võtta.

Korterite hindade langus on negatiivne kõigi vara omanike jaoks – keda see ikka rõõmustab, et käesolev vara odavamaks läheb.

Sarnaselt on vara odavnemine negatiivne laenuandjate jaoks. Massiivne korterite hinnalangus võib pankadele tekitada probleeme eelkõige riskide suurenemise kaudu. Suurenevad riskid on seotud sellega, et laenude tagatisvara väärtus kahaneb.

Kinnisvaraarendajad samuti ei rõõmusta hinnalanguse üle. Kui varasemal ajal oli pea iga arendusprojektiga võimalik hõlpsalt kasumit teenida, siis nüüd on asi keerulisem. Iga projekt ei too tulu ja arvata on, et paljudki projektid toovad arendajatele kahjumeid. Nii mõnedki kahjumid võivad väga tõenäoliselt viia arendajate pankrotistumiseni.

Ja arendajate pankrotistumine on kaarega tarbijatele kahjulik. Seda just pankrotistunud arendajalt korteri ostnud tarnijatele – saamata jääb garantiiteenus, mis on oluline osa ostetavast uuest korterist.

Kas hinnalangus on ka kellegi jaoks positiivne?

Langevad hinnad teevad rõõmu nendele, kel on küll plaan kinnisvara osta, kuid kel ostuga ei ole kiire. Sellistel inimestel on võimalus proovida ära tabada hindade miinimumpunkti, et siis uus korter osta. Langevad hinnad annavad võimaluse osta uus korter parima võimaliku hinnaga. Samuti on võimalus valida tohutu arvu korterite vahel, et leida endale sobivaim.

Illustratsioon

Suur hulk turul olevaid pakkumisi paneb arendajad omavahel konkureerima kvaliteedi osas. See on vaieldamatu tarbija kasu, et kvaliteet peab läbi arendajate jaoks raskete aegade paranema.

Väga-väga kaudselt on kinnisvara hinnalangus kasulik ka kinnisvaraarendajatele. Kindlasti ei ole kinnisvaraarendajate huvides turuolukord, kus pakkumine on suur, hinnad on kõrged, tarbijad ootavad hinnalangust ja kõige eelneva tulemusel tehinguid ei tehta.

Kinnisvaraarendajate huvides on, et turg saaks uue hoo sisse ja seda eelkõige tehingute mahu taastumise läbi. Seeläbi joonistub turul välja hinnatase, millega on võimalik tehinguid teha. Tehingute alusel saavad arendajad selge info, kas ja millise hinnatasemega uusi arendusprojekte on mõtet turule tuua.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et korterite hinnalangus on tarbija jaoks hea ja halb. Samuti arendajate ja finantseerijate jaoks. Kindlasti on olemas ka suur hul inimesi, kel pole kinnisvaraturul toimuvast ei sooja ega külma.

Hinnatõus toob turule alati hulga uusi tegijaid ja pakkumisi, seejuures sageli kannatab kvaliteet. Hinnalangus sõelub välja elujõulisemad ja tugevamad tegijad ning pühib minema nõrgad. Seeläbi avaldub surve tõsta pakutava kinnisvara, aga ka teeninduse kvaliteeti. Ning selle protsessi läbimisel astub turg uude hinnatõusutsüklisse. Küsimus on ainult, et millal see toimub?

Statistika: ehitushinnaindeksi tõus aeglustub

Ehitushinnaindeks jätkasid 2007. a. viimases kvartalis tõusu. Praktikas võib küll juba täheldada ehitushinna langust, kuid siin tuleb arvestada, et statistika kajastab turul toimuvat viitajaga. Endiselt on suurim ehitushinna tõusu ergutav tegur tööjõu hinna tõus ehitusmasinate ja -materjalide hinnatõusu ees.

 Eramu-, korrusselamu-, tööstushoone- ja ametihooneindeksid astuvad sama sammu. Nende seas ei ole ükski indeks teisest oluliselt kiiremini või aeglasemalt muutumas.

Remondi ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeksi puhul on analoogselt ehitushinnaindeksilegi just tööjõud olnud see tegur, mis indeksit kõige enam mõjutab.

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Ehitushinnaindeks, 1994. a. = 100

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks, 1997 .a . = 100

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks, 1997 .a . = 100

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Remondi- ja rekonstruktsioonitööde hinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kinnisvaratehingute arvu langus mõjub turule positiivselt

IllustratsioonPole saladus, et kinnisvaratehingute arv on kokku tõmbumas. Täna tehakse turul tehinguid samal tasemel, mis 2004. aastal. Tehingute arvu põhjuseks on inimeste ebakindlus tuleviku suhtes, kõrgenemad laenuintressid, karmistuvad laenutingimused ning loomulikult ka kõrgustesse tõusnud kinnisvarahinnad.

Hoogne kasv algaski kinnisvaraturul 2004. aastal. Iga kuu tehti eelmise perioodiga võrreldes rohkem kinnisvaratehinguid. Laenuintressid muudkui langesid ja pangad pakkusid üha agressiivsemalt eluasemelaenusid. Kiire kinnisvara hinnatõus andis paljudele koduotsijatele tõuke kiiresti uus kodu leida, sest otsuse edasilükkamine tähendas juba ostu kallima hinnaga. Nii sai alguse kinnisvarabuum.

Buumi najal said hoogu paljud muudki ettevõtmised. Ettevõtted, kes on edukalt tegutsenud tänu kinnisvaraturu pidurdamatuna tundunud tõusule peavad täna tegema strateegilisi muudatusi, et muutunud turuolukorras ellu jääda. Siit tõstatub küsimus, milliseid ettevõtteid puudutab langus kinnisvaraturul?

Esmalt ehitajad ja ehitusmaterjalide pakkujad.

Esmalt puudutab kinnisvaratehingute arvu langus ehitajaid. See on lihtne ja loogiline – kui turul ei ole kliente, siis ei ole vaja nii palju ehitada. Ehitusturul tekib esmalt tööjõupakkumise tõttu konkurents. Seejärel pidurdub kiiret tempot palgatõus. Tööandjatel on võimalus jätta tööle parimad ning loobuda häda sunnil tööle võetud kaadrist.

Ehitusmaterjalide juures rakendub sama loogika – kui ehitatakse vähem, siis on vähem ehitusmaterjale vaja.

Pangad ja muud laenuandjad.

IllustratsioonVähenev tehingute arv vähendab laenutaotlejate hulka. 2007. a. detsembris võeti 44% vähem eluasemelaenusid kui aasta varem. (Omamoodi absurdsel moel tähendab pankade laenutingimuste karmistumine seda, et hulk tarbijaid pöörduvad hiigelintressi küsivate kiirlaenukontorite poole, kus maksta tuleb kümneid või isegisadu kordi kõrgemat intressi.)

Mööbli ja sisustuskaupade pakkujad.

Arendajad meil üldjuhul korteri sisustust ei paku. Kõik uue kodu soetanud inimesed vajavad kui mitte muud mööblit, siis vähemalt köögimööblit. Valdav enamus mööbliostjatest võib rääkida antektootlikke lugusid pikkadest tarnetähtaegadest ning sellest, kuidas mingi detaili paigaldamisel midagi ära unustati.

Jaekaubandus.

Kiire eluaseme hinnatõus võimaldas hüpoteegi olemasolul võtta lisakss eluasemelaenule tarbimislaen. Teisisõnu andis kiire elamispindade hinnatõus võimaluse kasutada eluaset nö. täiendava rahakotina. Oma taganttõuke andis siin veel pankade agressiivne laenude pakkumine.

Hinnatõusu pidurdumine ja taandumine hinnalanguseks kaotab sellise võimaluse. Vähenev rahahulk perekonna eelarves piirab otseselt igapäevast tarbimist.

Millised muutused tulenevad kinnisvaratehingute vähenemisest?

IllustratsioonEnamus muutusi, mis uuenevast turuolukorrast tulenevad on tarbijale soodsad. Ehitajate vahel tekiv konkurents tähendab seda, et ka jaetellijal on laiem võimalus leida ehitaja. Seejuures ei pea kartma, et ehitaja sõnalausumata ühel päeval isegi maksmata tasu küsimata objektilt minema jookseb, sest naaberelamu ehitusel lubati kõrgemat palka maksta.

Ehitussektoris tekiv konkurents loodetavasti tähendab ka seda, et pööratakse enam tähelepanu kvaliteedile. See tähendab tarbijale vähemaid ebamugavusi.

Muudeski kinnisvaraturu poolt mõjutatavates sektorites tähendab kinnisvaratehingute arvu langus eelkõige pöördumist näoga tarbija poole. Tiheneb (või tekiv) konkurents sunnib teenuste-toodete pakkujaid üha enam pingutama – sarnaselt nagu kinnisvaramüüjad pingutavad praegu. Konkurents ja vähenev klientide tulv tähendavad survet hindadele – seegi on tarbjale soodsam.

Kokkuvõtteks võib öelda, et igal langusel on oma positiivne efekt. See sunnib kaupade-teenuste pakkujaid enam pingutama ning tooteid edasi arendama ning alandab hinda tarbija jaoks.

Statistika: eluasemelaenude juurdekasv miinusmärgiga

Meeletud laneumahtude juurdekasvud 2007. aastal taandusid üle pika aja negatiivseks.  Seoses eluasemeturu jahtumisega 2007. aastal vähenes kiiresti ka eluasemelaenude väljastamise juurdekasv. Aasta lõpuks muutus juurdekasv juba negatiivseks -40%.

Eluasemelaenude jäägi juurdekasv on samuti langustrendis, siiski aga veel positiivsel poolel. Arvata on, et eluasemelaenude jäägi juurdekasv niipea negatiivseks ei muutu. Selle põhjuseks on uute ja üha pikemate laenude väljastamine. Tõsi – nagu juba öeldud, siis viimane toimub negatiivse juurdekasvuga.

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Eraisikute laenujääkide muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenujääkide muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenukäivete muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenukäivete muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisiku laenujääkide kasv, %

Eraisiku laenujääkide kasv, %

Eraisiku laenukäivete kasv, %

Eraisiku laenukäivete kasv, %

Arendaja usalduväärsus maandab korteriostja riskid 3 kommentaari

Illustratsioon

Veel aasta-paar tagasi valitses korteriturul defitsiit. Täna on olukord vastupidine – pakkumisi on palju ja pakkumisi tuleb ka vaikselt juurde. Vaatluse alusel võib väita, et ainuüksi Tallinna ja Harjumaa turul on 4500-5000 korteripakkumist – see on “laovaru” mitmeks aastaks ette.

Uute elamispindade nõudlus ei ole suurenenud sellise hooga nagu pakkumine. Arendajatele tähendab see ei midagi muud kui raskuseid. Eelkõige seisnevad raskused ehitatava või valmisehitatud korterite müügis. Klientidel on lihtsalt nii palju võimalusi valikute tegemiseks, et kehvema asukohaga, planeeringutega, kvaliteediga arendusprojektide jaoks ostjaid ei jätku.

Juba 2007. aasta lõpus läbis Eesti meediat uudis soojale maale põgenenud kinnisvaraarendajast, kes ei suutnud asjadega hakkama saada. Mees põgenes võlausaldajate eest. Ei pea suur prohvet olema, et ennustada pankrotilainet nõrgemate kinnisvaraarendajate seas. Kui kõigile ei jätku ostjaid, aga arendajatel laenu kohustused kukil, siis on selge, et keegi peab selles mängus kaotajaks jääma.

Mis juhtub kui kinnisvaraarendaja pankrotistub?

Kui kinnisvaraarendaja arendusprojekti käigus pankrotistub, siis tekib reaalne oht, et korteriostja kaotab tehtud ettemaksu. Reeglina jäävad ettemaksud suurusjärku 10-20% ostetava korteri väärtusest. See on suur summa – reeglina 150 000 kuni 250 000 krooni. Ehk siis suurusjärk 1-2 Eesti keskmist aastapalka.

Illustratsioon

Lisaks ettemaksu kaotamisele on korteriostja kindlasti teinud kulutusi tehingu vormistamisega kaasnevate notaritasude (ja riigilõivude) tasumiseks. Sageli soetatakse mööblit uue ostetava korteri jaoks või tehakse selles osas ettemaksu nõudvaid eelkokkuleppeid.

Hull lugu on aga siis kui korteriostja on uue korteri saamise lootuses olemasoleva korteri müünud. Nii võib tekida olukord, kus oma korterist tuleb välja kolida, aga kokkulepitud tähtaja saabumisel uus korter ei ole valmis ning ilma on jäädud ka selle soetamisel makstud ettemaksust.

Korteriostjal on küll võimalus kohtu kaudu tagasi nõuda tehtud ettemaksu ja leppetrahvi, kuid pankrotipesa puhul võib raha reaalne tagasisaamine takerduda aastatepikkuse kohtuvaidluse taha, kus lõpptulemusena pankrotipesast ikkagi kaotatut tagasi ei saa.

Mida ostjal teha, et rahast ilma ei jääks?

See, et ebasoodsast majanduskeskkonnast tulenevad riskid kanduvad edasi tarbijale on igati loogiline. Tarbija jaoks on oluline astuda mõned lihtsad sammud, et neid riske maandada.

Pöördu usaldusväärse arendaja poole.

Esimene samm on elamispinda osta ainult usaldusväärse arendaja käest. Usaldusväärsus kinnisvaraarendaja puhul haakub sageli tema suurusega. Mida suurem ettevõte, seda enam on tal rahalisi ja muid ressursse ka kehvade aegade üleelamiseks.

Ettevõtte jätklusuutlikkus on oluline ka sel põhjusel, et arendaja peab andma ostjale ehitustöödele vähemalt kaheaastase garantii. Kui garantiiperioodi lõpuks ei ole arendajat olemas, siis võib ka garantiiteenus jääda saamata.

Väldi võlglasi.

Illustratsioon

Esimene märk ettevõtte raskustest on maksuvõlg. Maksuvõlgade olemasolu või puudumist saab tasuta ja lihtsalt kontrollida avalikest ja kõigile kättesaadavatest allikatest. Kui selgub, et kinnisvaraarendaja on krooniline maksuvõlglane, siis tasub olla väga ettevaatlik.

Lepingud olgu notariaalsed.

Ehitusjärgus oleva korteri ostu-müügileping peab olema notariaalne. Lihtkirjalikuna sõlmitud leping ei garanteeri ostjale praktiliselt mitte midagi. Lihtkirjalikust lepingust on mõlemal lepingu poolel võimalik taganeda. Notariaalselt lepingust taganemine aga ei ole nii lihtne.

Nõua eelmärget.

Notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel on võimalus kinnistusraamatusse kanda ostja kasuks korteri omandamist tagav eelmärge. Sisuliselt tähendab see ostja jaoks seda, et ostetava korteri omandiõiguse üleandmisel on ostjal omanikuks saamiseks eesõigus. Arendajal ei ole võimalik ühepoolselt lepingust taganedes eelmärkega korterit kellelegi teisele müüa.

Omandamist tagavat eelmärget on võimalik kustutada ainult kohtu kaudu. See annab ostjale tugeva garantii, et ta saab ostetava korteri omanikuks. Läbi eelmärke on ostja huvid tagatud ka pankrotiprotsessi korral.

Kokkulepped olgu kirjalikud.

Ostja peab arendajalt nõudma, et kõik kokkulepped oleksid kirjalikutl vormistatud. Kui arendaja lubab puldiga avatavat väravat ja lastemänguväljakut, siis peavad need lepingus või selle lisas fikseeritud olema. Vastasel korral või arendaja mingil momendil avastada, et kulusid on vaja kokku tõmmata ning “unustab” mõned lubatud asjad tegemata.

Kui eelnev hirmutab.

Illustratsioon

Kui eelnev hirmutab ja ostja hindab riske liiga kõrgeks, siis tuleb osta valmis korter. Selle juures ostja küll kaotab võimaluse kaasa rääkida siseviimistlusmaterjalide valiku juures, kuid valmis asja ostmise on turvaline. Saab käega katsuda ja oma silmaga kõike näha.

Siiski ka valmis korteri puhul tuleb arvestada, et tegemist peaks olema usaldusväärse arendajaga. Üksi arendaja ei ole valmis pakkuma sellist kvaliteeti, kus tarbija võiks vabatahtlikult garantiiteenusest loobuda.

Kokkuvõtteks.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et võrreldes paariaastatagusete aegadega on tänaseks olukord muutunud. Kinnisvara osta soovides ei pea pimesi otsuseid tegema. Pimesi otsuseid tuleb vältida. Tehingu aitavad ostja jaoks turvaliseks teha mõned lihtsad sammud. Neid järgides saab võimalikud riskid pea viimseni välistada. Olulisim on see, et turvaline korteriost saab alguse usaldusväärsest kinnisvaraarendajast.

Кредитов берут всё меньше

Уже начиная с 2005 года, процентные ставки по кредитам на жилье начали подниматься. До сих пор рост не останавливался.

Как пишет Тыну Тоомпарк, специалист по недвижимости, в блоге aripaev.ee, из-за связанных с рынком недвижимости дополнительных рисков процентная маржа, которая сохранялась на том же уровне, скорее всего, будет расти.

До сих пор количество кредитов частных лиц и жилищных кредитов только росло. В 2007 году ситуация начала меняться. В первой половине года рост был еще позитивный, но во второй половине уже негативный.

Уровень процентных ставок, Euribor, маржа, %

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Остаток кредитов частных лиц и жилищных кредитов, млн. крон

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude jääk, miljon krooni

Оборот кредитов частных лиц и жилищных кредитов, млн. крон

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive, miljon krooni

Оборот и остаток жилищных кредитов, млн. крон

Eluasemelaenude jääk ja käive, miljon krooni

Artikli autor on Olga Grigorjeva. Artikkel ilmus 04/02/2008 väljaandes DV.EE.

Statistika: eluasemelaenue käive pöördus miinusesse

Juba 2005. aastast alates on eluasemelaenude intressid vaikselt tõususuunas liikunud. Seni ei ole selle tõusu peatumist ette näha. Samast ajast stabiilselt samal tasemel püsinud intressimarginaal asub kinnisvaraturust tulenevate täiendavate riskide tõttu eeldatavasti tõusma.

Seni aina tõusujoones jätkanud eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive pööras 2007. a. langusele. Aasta esimene pool oli veel positiivse kasvuga, kuid aasta teise poole langus viis kogujuurdekasvu negatiivseks.

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude jääk, miljon krooni

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude jääk, miljon krooni

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive, miljon krooni

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive, miljon krooni

Eluasemelaenude jääk ja käive, miljon krooni

Eluasemelaenude jääk ja käive, miljon krooni

Korteriostja nõuab kvaliteeti

Illustratsioon

Aasta siis oli 2005. Ostja tuli ja ostis ehitusjärgus oleva korteri. Ta pidi ootama paar kuud või isegi kuni aasta, kuni korter valmis sai. Valminud korteri puhul teadis nii arendaja kui ostja ilmeksimatult, et korteri turuväärtus oli tõusnud mitukümmend protsenti. Ehk siis ühe miljoni krooniga ostetud korteri väärtus oli tõusnud minimaalselt 150 000…200 000 krooni. Palganumbriga kõrvutades – see oli 2…3 toonast keskmist aastapalka.

Kui siis korter valmis ja arendaja ta korterit üle vaatama kutsus oli ostja õnnelik – ta saab peatselt sisse kolida uude korterisse. Teise suurt rõõmu tekitav tegur oli see, et ostetud korteri turuväärtus oli tõusnud. See andis ostjale esialgselt planeeritust suuremad võimalused finantseerimise korraldamiseks. Kulutusi on ju uue kodu ostmise järel palju – mööbel, sisustus, kolimine…

Suur rõõm majanduslikult õnnestunud tehingus viis selleni, et kliendid muutusid korteri vastuvõtmisel lohakamaks. Ah, mis sellest viltusest liistust – see korter on ju sadu tuhandeid kallimaks läinud. Ja nii tegid ostjad järeleandmisi mitmetes-mitmetes pisiasjades.

2008. aasta alguseks on olukord kardinaalselt vastupidine. Korterite hinnad on ülepakkumise tõttu võtnud selge langustrendi. Korteriostjad, kes täna pool aastat tagasi ostetud kortereid kätte saavad on õnnetud – oleks omal ajal pidanud ostuotsuse edasi lükkama – siis oleks sama korteri saanud odavamalt kätte.

Ja finantseerimisega võib olla probleeme. Ühest küljest karmistavad pangad laenuandmise tingimusi. Teisest küljest suureneb eluasemelaenude intressimäära aluseks olev euribor ja üritab lüüa rekordeid.

Kolmas paha asi on see, et ülepakkumine ja seisak on ka korterite teisesel turul (ehk vanade korterite turul). Olemasoleva korteri müümine ei ole sugugi lihtne. Raske on ka täna pakkuda koduks olnud korterit madala hinnaga omades teadmist, et mingi aeg tagasi oleks võinud sama korteri eest rohkem raha saada.

Mida siis pahased ostjad arendajaga teevad?

Illustratsioon

Nad ei ole õnnelikud ja see paneb ostjaid norima iga pisiasja kallal. Küll on seinal mingi täpp (mis sellest, et korteriostja on selle täpi ette plaaninud kapi panna), küll on liistud kehvasti paigaldatud (mis sellest, et liistu viltuolek paistab välja ainult loodi appi võttes). Ühesõnaga – ostjad on ülimalt kriitiliseks muutunud.

Mida siit arendajatel järeldada? Elamispinna ostmine on paratamatult emotsioone täis tegevus. Viltune liist või pragu seinas reaalset elu tegelikult ju ei häiri – seda teab nii korteri ostja kui ka arendaja. Küll on see emotsionaalne tegur, mis ei anna ostjale tuge positiivse ostuotsuse langetamiseks.

Arendajad peavad hakkama üha enam tähelepanu pöörama kvaliteedile. Kvaliteet tähendab antud kontekstis esmajärjekorras hoone ehituskvaliteeti. Teises järjekorras tähendab kvaliteet protsesside kvaliteeti – kas müügimees korraldab müügitehingu optimaalselt ilma klienti asjatult jooksutamata? Kas kõik dokumendid on korrektselt ette valmistatud ja saavad õigel ajal õiges kohas allkirjastatud / üle antud? Kas korteri üleandmine toimub õigeaegselt? Kas klient on ostu-müügiprotsessi jooksul asjade käigust piisavalt informeeritud?

Kokkuvõtteks mainiks veel korra kõige olulisemat. Keeruliseks muutunud olukord on pendli löönud teise äärmusesse. Kiiruga ja kuidagimoodi tehtud tööd klient enam ei aktsepteeri. Neil, kes sellest aru ei soovi saada ei ole arendusturul enam pikka põlve.

Huvitavat: Ameerika eluasemehinnad alates 1890. aastast

Illustratsioon

Yale’i majandusteadlane Robert J. Shiller on loonud USA eluasemehindade indeksi minnes tagasi aastasse 1890. Tegemist on standardse olemasoleva eluaseme (mitte uusarenduse) hinnaga. Indeksist on välja võetud inflatsioon.

Huvitav, et näiteks I Maailmasõda viis kinnisvarahinna pea püstloodis langusesse. Suure depressiooni ajal aga hinnad tõusid. II Maailmasõja algus langetas hindasid, aga juba poole sõja ajal asusid need taas kiiresti tõusma.

Viimane tõus on olnud meeletu! Tegemist on paar aastat vana graafikuga. Tõenäoliselt tänaseks on tõus pöördunud languseks, kuid vaevalt tipust palju allapoole on hinnad tulnud. Aga küll nad jõuavad tulla.

Tänud, Priit, et mulle selle pildi saatsid!

USA elamispindade hinnaindeks alates 1890. a.

Statistika: jae- ja hulgimüük

Uuendatud graafikud: jae- ja hulgimüük.

Jae- ja hulgimüük jätkasid 2007. a. III kvartalis tavapärast tõusu. Eeldatavalt jätkub kasv ka IV kvartalis, mil kasvulöe aitavad kaasa jõuluostud. Üldise majanduse jahtumise taustal võime arvata, et 2008. a. jae- ja hulgimüügi kasv peatub.

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Statistika: hinnaindeksid

Uuendatud graafikud: ehitushinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu hinnaindeks.

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodanguindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodanguindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Mis siis tegelikult aitab tänasel keerulisel turul kinnisvara müüa? 5 kommentaari

Illustratsioon

Kinnisvaraturul on ülepakkumine. Kortereid, ridaelamuid on nagu kirjusid koeri – ei oska validagi. Ainuüksi Tallinnas-Harjumaal on pakkuda üle 4500 korteri, ridaelamu ja paarimaja. Arendajad võitlevad ja võistlevad omavahel väheste turul liikuvate klientide püüdmise nimel. Kes pakub sulast, kes köögimööblit. Kes aga üritab selgeks teha, mis on tänase keerulise ja pakkumistest tiine turu tingimustes see pudelikael, kus kaasa aidates saaks müüki edendada.

Esimene võimalus, mida kinnisvaraarendajad müügitempode aeglustumisel kasutasid, oli reklaami intensiivistamine. See on ilmselge – kui müük langeb, siis tuleb nähtavalolekut suurendada. Klientidele jääb arendaja nõnda paremini silma ja sellele järgneb ka tulemus.

Aktiivsele reklaamile järgnes lisaväärtuste pakkumine. Eelmainitud sulased ja köögimööblid, samuti autod. Ei ole küll kuulda olnud, et mõni korteriostja oleks tahtnud korteri hinna sisse autot pressida. Ühest küljest oleks kalli kortermaja parklas kümnete sarnaste autode seast enda oma leida keeruline. Teisest küljest on ostjad eelistanud korteri hinna alandamist auto maksumuse võrra.

Kindlasti on hinnaalandamised, sulaste ja autode pakkumised olnud turundusnipid, mis on aidanud klientide tähelepanu köita. Tähelepanu köita, aga kas ka tehinguid teha?

Mis seisus me täna oleme?

Illustratsioon

Täna oleme turul seisus, kus pakkumise poole pealt on turul üleküllastus. Pakkuda on Tallinna-Harjumaa turul 4500-5000 korterit. Ostjad on loiud – esiteks on neid väsitanud jõulud ja aastavahetus. Teiseks ei ole ostjatel kuhugi kiiret – äkki saab mõne kuu pärast ostu sooritava veelgi odavamalt?

Aga seda peab ütlema, et turul ostjaid siiski liigub. Ei saa kindlasti öelda, et ostjaid ei oleks. Iganädalaselt müüakse Tallinna-Harjumaa turul ligikaudu 20 uut korterit. Number „20“ ei ole suur number – tuleb väga tugevalt pingutada, et sellest osa saada.

Keerulises turuolukorras muutub kõige tähtsamaks projekti ettevalmistus. Kas projekt on tehtud sihtrühma vajadusi silmas pidades? Kas asukoha eelised on parimal võimalikul viisil ära kasutatud? Kas arendatavad ruumid vastavad turunõudlusele? Kas äriplaani kirjutatud numbrid ja tähtajad on reaalselt saavutatavad? Kas projekti ettevalmistamisele ja elluviimisele on kaasatud parimad inimesed?

Aga mida teha, kui projektiga on juba alustatud ning tehtud otsuseid muuta enam võimalik ei ole? Sellisel juhul aitab hädast välja lihtlabane hinna langetamine. Mitte langetamine 3 või 5 protsenti, vaid jõuliselt 30 kuni 50 protsenti. Seda tuleb teha tasemele, mis arendaja kasumilootused tümaks tambib. Ebaprofessionaalne arendaja ei peagi normaalsetes (või normaliseeruvates) turutingimustes kasumit teenima.

Parim võimalus on aga vanade kommunistide kombel öelda: „Kaader otsustab kõik!“ Täna on hea müügimees ehk siis hea maakler arendusprojektide müügil A ja O. Müügimees peab tundma kaupa, mida ta müüb. Ta peab tundma müügitehnikaid ja suutma neid tehnikaid suurepäraselt rakendada. Tiheda konkurentsi tingimustes enam keskpärasusega ei löö. Maakler peab olema suurepärane ja siis on võimalik isegi tänastes tingimustes müüa.

Kokkuvõtteks

Illustratsioon

Kokkuvõtteks võib öelda, et tänase kinnisvaraarendusprojekti suurim pudelikael ei ole mitte turult puuduolev klient. Tihe konkurents on normaalne ja eeldatav tingimus, mille paneb paika turg. Pudelikael tänasel turul on professionaalne müügimeeskond. Ja kui professionaalsusest jääb mistahes kinnisvara arendusprojekti etapis puudu, siis ainus, millega seda kompenseerida saab on tarbijale väga atraktiivne hind.  Ehk siis olemast turutasemest vähemalt 10-20 protsenti allpool.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt