Hinnad vantsivad visalt ülesmäge

Tarbijahinnaindeks (THI) ja ehitushinnaindeks on kinnisvaraturu seisukohalt olulised kui turu stabiilsuse indikaatorid, mis praegu näitavad tarbijale maksukoormuse kasvu.

2000. aasta IV kvartalis lõi juba teist kuud tarbijat tabavat hinnatõusu kajastav THI viimase kahe aasta rekordi, jõudes võrrelduna eelmise aasta sama perioodiga 5,4% tasemele. THIst alla ei jää ka ehitushinnaindeks, mis samuti jõudis kahe aasta kõrgeima tulemuseni 2000. aasta IV kvartalis, olles siis 4,2%. Nii kõrgel olid mõlemad indeksid viimati 1998. aastal.

Hinnaindeksite nii olulise tõusu taga on ühelt poolt bensiinihinna tõus, mis ühtegi majandussektorit nagunii puutumata ei jäta. Teisest küljest on hinnatõusule survet avaldamas pankade poolt turule toodud kliente ahvatlevad soodsad tarbimislaenud.

Hinnaindeksitel on kinnisvaraturule ka otsene mõju. Kõrgem tarbijahinnaindeks langetab sisuliselt laenu reaalintressi ja muudab seeläbi laenuvõtmise odavamaks. Teisest küljest suurendavad kõrgemad hinnad kulutusi kõigi kaupade-teenuste ostmisel. Kasvavad ehitushinnad muudavad uusehitused ostja jaoks kallimaks ja ostuturule sisenemise taseme raskemini saavutatavaks.

Kahesuunalist mõju kinnisvaraturule, aina tihenevat konkurentsi uusehituste turul ning sissetulekute stabiilset kasvu tervikuna vaadeldes ei ole alust oodata, et rekordeid löönud hinnaindeksid praegu kinnisvaraturule olulist mõju avaldaksid. Küll tasub neid hoolikamalt tähele panna indeksite püsivalt kõrge taseme puhul.

Artikkel on avaldatud 12.03.2001 väljaandes Äripäev –

Зловещее пророчество банкира

Недавно президент Ьhispank Айн Ханшмидт выразил опасение, что в ближайшем будущем в Эстонии может произойти кризис рынка недвижимости.

“Уже сейчас квартиры в Старом городе продаются по цене 30 000 крон за квадратный метр, что как минимум в 3-4 раза превышает их строительную стоимость, – обосновывает своё мнение президент банка. – Во всех странах время от времени происходит крах рынка недвижимости, так что разразится он и в Эстонии. А известно, что кризис в сфере недвижимости происходит именно тогда, когда разрыв между строительной стоимостью и рыночными ценами становится четырёхкратным”.

По оценке Ханшмидта, займы, предоставленные фирмам по развитию недвижимости, могут оказаться проблемными для банков, причём одной из возможных причин будущего кризиса, по его мнению, может стать и конкуренция банков по завоеванию рынка жилищных кредитов.

Впрочем, предсказать точную дату грядущего обвала рынка недвижимости глава Ьhispank всё же не решился.

Что думают о заявлении банкира фирмы недвижимости?

“Очень странно, что руководитель банка усматривает такую угрозу, – комментирует слова Ханшмидта зам. руководителя Pindi Kinnisvara Рейн Пюттсепп, – ведь до сих пор банк сам раздавал кредиты на различные проекты в области недвижимости”.

Руководитель отдела жилищных займов Balti-Ameerika Ettevхtlusfond Айре Пайо считает, что Ханшмидт просто путает два разных понятия: строительную стоимость и рыночную.

“Сейчас в Эстонии наблюдается тенденция к упорядочению рынка, цены недвижимости выходят на нормальный уровень, – говорит руководитель отдела продаж Rime Kinnisvara Тоомас Бланкин. – Нельзя делать выводы о рынке недвижимости в целом, исходя из цен лишь на отдельные квартиры в Старом Таллинне”.

ERI Kinnisvara

Тыну Тоомпарк, аналитик

Кризис рынка недвижимости в его “классическом” виде, когда цены стремительно падают, залоги реализуются, и всё это сопровождается массовым банкротством как фирм по развитию недвижимости, так и кредитополучателей, думаю, нам не грозит.

Дело в том, что цены на недвижимость в Эстонии ещё далеко не достигли уровня “перегретости”. Доходы населения увеличиваются, экономика развивается стабильно, короче, на возможный коллапс рынка недвижимости ничто не указывает.

Mendelson&Co

Пилле-Трийн Урб, Mendelsoni Elamispinnad член правления

Кризис эстонского рынка недвижимости уже был, и произошло это вслед за кризисом биржевым, когда многие потеряли свои капиталы. Тогда объём сделок с недвижимостью снизился почти наполовину, хотя цены практически не изменились. В положении проигравших оказались дивелоперские фирмы, которые вложили больше, чем смогли получить обратно.

Если общие тенденции развития экономики будут позитивными, то развиваться будет и рынок недвижимости, а значит, о кризисе не может быть и речи.

Uus Maa

Ээро Оландер, руководитель оценочной группы

Сейчас рынок недвижимости уравновешен, и хотя число проектов новой застройки растёт в геометрической прогрессии, паниковать по поводу грядущего кризиса оснований нет. В последние годы у нас так мало строилось, что новое строительство только лишь заполняет образовавшуюся нишу. Так как финансирование проектов осуществляется за счёт кредитов, то у банков есть возможность контролировать рынок путём непредоставления займов, если какой-либо из проектов покажется им слишком уж рискованным.

Kinnisvaramaks on mõttetu

16. veebruari Äripäevas kirjutas arvamusveergudel Aivar Tomson sellest, et kinnisvaramaks on täiesti vajalik maks. Paraku piirdus kogu vajalikkuse argumentatsioon sotsiaalse õigluse ja maksulaekumiste prognoosimise hõlpsusega. Need argumendid ei veena.

Ebaõiglane maks

Esimese väite üritan ümber lükata, teine väide aga põhineb protsessil, mitte eesmärgil ega ole seetõttu arvestatav.

Julgen väita, et maamaks (ehk maa väärtuse maks) või kinnisvaramaks (ehk maa ja hoone maks) ei ole vajalikud. Tegemist on sotsiaalset ebaõiglust tekitavate maksudega.

Kinnisvara on üks liik vara.

Maksustades ühte liiki vara tekitame kohe ebaõigluse, sest maksustamata jääb teist liiki vara. Miks on maa (kinnisvara) erilisem nt aktsiast, et seda maksustama peab? Kas tõesti vaid seetõttu, et maad ei õnnestu füüsiliselt off-shore-ile ümber kantida ja maksust ei pääse? Maamaks (kinnisvaramaks) on õiglane siis ja ainult siis, kui samadel alustel maksustatakse muudki vara.

Õigluse, sh sotsiaalse õigluse tagamiseks peab vara väärtuse maksustamine toimuma omakorda õiglase määra alusel.

Kes hindab kinnisvara väärtust?

Kas iga-aastaselt saavad kinnisvarafirmad riikliku tellimuse? Kes sellise lõbu kinni maksab?

Kõiki sama üldise määraga maksustada on ebaõiglane. Kas nt Kopli poolpõlenud baraki maksustamisväärtus peaks Kakumäe kenast häärberist suurem olema, sest mõlemal on vaade samale lahele, kuid Koplisse käib linna doteeritud trammiliin?

Maksu diferentseerimine seevastu tähendab maksu administreerimiskulude märgatavat kasvu. Sees muudab maksukogumise ebaefektiivseks ja seeläbi arengut pidurdavaks.

Maamaks pärsib turgu

Väited, et maamaks (kinnisvaramaks) elavdab kinnisvaraturgu ja samaaegselt põllumajandust, pannes Eesti niitudel kuldsed viljaväljad voogama, lähtuvad paraku eeldusest, et 80% sisemajanduse kogutoodangust on meil endiselt põllumajanduse toota.

Tänapäeval on tootmise sisendressursside tähtsuse edetabeli tipus maa asemel inimene. Karistava maksu olemasolu pigem paneb inimesed maa omandamise ees taanduma, sest kinnisvarainvesteeringu madal tootlus kahaneb maksu tõttu veelgi.

Kokkuvõtteks.

Maamaksul puudub vähimgi loogiline ja õiglustunnet mitteriivav põhjendus. Pigem on tegemist maksuga, mida põhjendatakse stiilis: “Teistel on ja kui meil ei ole, siis ELi ei saa!”

Taolise maksu olemasolu ei anna sugugi kindlustunnet, et homsest ei tule kellelgi riigiisadest pähe kehtestada nt maksu akende arvu pealt, sest rohkem aknaid omaval inimesel on teistest parem vaade.

Artikkel on avaldatud 02.03.2001 väljaandes Äripäev –

Ühispank lubab kinnisvarakrahhi

Suure hulga uute elamu- ja äripindade hoogne turuletulek võib kinnisvara hinnad aasta-paari pärast küll alla lüüa, ent see ei tähenda spetsialistide hinnangul veel turu kriisi.

Ühispanga president Ain Hanschmidt väljendas läinud nädalal kartust, et 1992. aasta pangakriisi ja 1998. aasta börsikriisi järel võib tänavu Eestit tabada kinnisvarakriis.

“Vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3-4 korda üle ehitushinna,” iseloomustas panga president oma kartuste tagamaid. “Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.”

Hanschmidti hinnangul võivad äripindade arendajatele väljastatud laenud muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ta seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib Hanschmidti nägemuses saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel.

Seda, millal Eesti kinnisvaraturg kuristiku servale jõuab, ei soostunud Hanschmidt siiski ennustama.

OÜ Haabersti Maja müügijuht Ronald Nermann arvas, et head kinnisvaraprojektid löövad kindlasti läbi. “Lihtsalt saadud laenude puhul ei kipu arendajad sageli vettpidavate äriideede koostamisega pingutama. Samas on pankadele kinnisvarast paremaid tagatisi raske pakkuda.”

“Kummaline on, et panga juht näeb ohtu enda tegevuses, kuna kinnisvaralaenude osakaal panga laenuportfellis ei sõltu kellestki rohkem, kui pangast endast.,” kommenteeris kinnisvararingkondi kihama pannud pangajuhi väiteid Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp, kelle sõnul on turuväärtuse ja jääktaastamismaksumuse suhe juba aasta tasakaalust väljas (jääktaastamismaksumus = ehitusmaksumus – amortisatsioon). Selline hälve aga järjest suureneb, kuna äärelinna korterite hinnad kallinevad ehitusmaksumuse kasvust kiiremini.

Ka Balti-Ameerika Ettevõtlusfondi eluasemelaenu juht Aire Pajo kinnitas, et elamu ehitusmaksumus ja turuväärtus on täiesti erinevad mõisted ning lubamatu on neid omavahel segi ajada.

Kinnisvarakriisi all tuleb Rime Kinnisvara müügidivisjoni juhataja Toomas Blankini hinnangul mõista väga tuntavat kinnisvarahindade langust ja likviidsuse vähenemist. “Praegu võiks pigem öelda, et Eestis hakkavad kinnisvara hinnad normaalset taset saavutama ja turg korrastuma,” avaldas Blankin veendumust. “Kindlasti ei saa teha üldistusi kinnisvaraturu kohta pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite hindade põhjal.”

Kinnisvaraarendus moodustab Ühispanga laenu- ja liisingportfellist 18,1%. Ohu märke näeb Ain Hanschmidt üle 20 % küündivas kinnisvaraarenduse osakaalus. Ühispangal on viis panga enese poolt finantseeritavat kinnisvaraobjekti, mille pindade kogumahust on rendilepingutega kaetud 91 %.

Mendelson&Co Pille-Triin Urb Mendelsoni Elamispinnad juhatuse liige

Eesti kinnisvaraturu kriis tekkis peale börsikriisi, kui enamik väikeinvestoreid börsil raha kaotasid. Turu tehingute maht langes ligemale poole võrra, samas, hindades muutust ei toimunud. Kaotasid arendajad, kes kasutasid nö kallist raha.

Kui majanduse üldine areng on positiivne, areneb ka kinnisvaraturg ja kriis on välistatud. Kuna lähima paari aasta jooksul on turule tulemas hulgaliselt uusi arendusprojekte, on selge et hinnad hakkavad langema. Kui arendaja on sunnitud oma kasumimarginaali vähendama 10-20%, ei tähenda see veel turu kriisi.

Uus Maa Eero Olander hindamisgrupi juht

Hetkel on kinnisvaraturg tasakaalus, märkimisväärset ülepakkumist pole üheski sektoris. Kuigi uute elamuprojektide arv on plahvatuslikult kasvamas, ei anna see veel kriisiks piisavat põhjust. Elamuehitus on Eestis viimase kümne aasta jooksul vaeslapse olnud ning uued projektid täidavad vaid tekkinud tühimikku.

Et enamus uusi projekte rahastatakse laenuraha abil, hoiavad ka pangad kinnisvaraturul hoolikalt silma peal ning ohu tekkides on neil hea võimalus turgu reguleerida kõrge riskiastmega arendusprojektidele laenurahasid mitte väljastades.

Pindi Kinnisvara Rein Püttsepp Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja

See, et pangas on laenuportfell n-ö kinnisvara poole kaldu, on normaalne, seni kuni inimestele on tähtis elu- ja töökeskkonna parandamine. Vanalinna hoonete ruutmeetri taastamismaksumus on suurem 10 000 kroonist. Kui keskaegse stiiliga hoone püstitada vabaturult ostetud vanalinna krundile, kujuneb omahinnaks 20 000-30 000 krooni. Ma ei näe mingeid “ohumärke”, kui vanalinna renoveeritud korteri keskmine turuväärtus jääb alla 20 000 krooni. Hirmul tuleb olla pigem paneelrajoonide tuleviku pärast, sest järsk hinnalangus on võimalik vaid selles turulõigus.

Hirmul pole alust Tõnu Toompark ERI Kinnisvara analüütik

Kui kinnisvaraturu kriisiks pidada olukorda, kus hinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis seda meil karta ei ole.

Põhjus, miks praegune kriisikartus on alusetu, peitub selles, et Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset, nagu need võiksid saavutada. Pigem on aeg-ajalt märgata turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad. Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud – majandus areneb stabiilselt ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps. Eesti majandus on noor ja kogenematu, ei ole õige selle tsükleid lääneriikide aastasadu arenenud majandustega võrrelda.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 26.02.2001 väljaandes Äripäev –

Maksuvaba kodulaen on etem noorteküladest

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark tegi Eesti Päevalehes ettepaneku vabastada eluasemelaenu tagasimaksed tulumaksust. Ettepanek sarnaneb kunagise Äripäeva ideega teha tulumaksusoodustus eluaseme ehituskuludele, mida pakkusime alternatiivina president Lennart Meri noore pere kodu projektil asemele.

Noorteasulate kavandamine käib praegu täies hoos ning seejuures on mõeldud isegi taolistele soodustustele, nagu maa kinkimine kodurajajatele – mõte pärineb Tallinna linnapealt Jüri Mõisalt. Enne, kui kopad kusagil kolkakülas noorperedele elamute ehitamiseks maasse lüüakse, tuleb tõsiselt kaaluda kõiki alternatiive. Üheks alternatiiviks on tulumaksuvaba kodulaen, mis on kasulikum variant kui noortekülade rajamine. Praegu kehtib maksussoodustus eluasemelaenu intressidele. Eluasemelaenu põhiosa tagasimaksete tulumaksust vabastamine suurendab võimalusi kodu soetada või remontida ning soodustus kehtiks kõigile, kes soovivad investeerida eluasemesse. Teisi sõnu oleks see samalaadne soodustus nagu ettevõtete investeeringute tulumaksuvabastus. Praeguse eluasemeprojekti elluviimine nõuaks miljoneid, ent kodu saaks heal juhul kolm-nelisada peret.

Millegi tasuta jagamine ei ole kõige parem viis inimesi toetada, selles olen nõus ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargiga. Tasuta maa andmine väikesele osale peredest on ebaõiglane nende perede suhtes, kus kasvavad üle seitsme aasta vanused lapsed, ning kel pole võib-olla kunagi olnud võimalust pangast eluasemelaenu saada, sest sissetulek pereliikme kohta on olnud selleks liiga väike. Samuti loob tasuta maa jagamine võimalusi korruptsiooniks. Soodustuse eelis noorteasumite ees on seegi, et inimene saab kodu asukoha vabalt valida. Samuti pole riigil vaja raisata aega ega raha keerukatele eluasemeprogrammidele. Riigi osa piirduks ühe seadusemuudatuse tegemisega.

Võidaksid omavalitsused, sest suureneb maksujõuline elanikkond, paraneb eluaseme kvaliteet ja vähenevad omavalitsuste kulutused eluasemeprobleemide lahendamiseks. Väheneks ümbrikupalga maksmine, sest laenusaamiseks ei piisa miinimumpalganumbriga tõendi näitamisest pangale.

Ent seegi idee pole täiuslik. Nii laenuintressi kui tagasimakseosa maksuvabastus lisab võimalusi finantskeemiaks. Laenu sihipärase kasutamise kontrollimine on aeganõudev. Ilmselt kallineks kinnisvara ning tõuseksid eluaseme üüri määrad. Tegemist oleks ikkagi maksuerisusega. Mistahes erand teeb aga ilmaasjata keerulisemaks maksusüsteemi ning oleks ikkagi kellegi suhtes ebaõiglane.

Inimeste elukvaliteet, s.h oma kodu rajamine, sõltub inimeste sissetulekutest. Probleem ongi selles, et sissetulekud on väikesed. Seetõttu oleks veelgi parem lahendus füüsilise isiku tulumaksumäära alandamine.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 26.02.2001 väljaandes Äripäev –

Maksuvaba kodulaen toetaks peret

Eluasemelaenu tulumaksusoodustus on kasulikum kui noortekülade rajamine

Maksusoodustusest võidaksid kõik osalised

Noorteasulate kavandamise asemel võiks riik soodustada eluaseme ostu eluasemelaenu tagasimaksete tulumaksust vabastamisega.

Selle lihtsalt teostatava soodustuse abil ei võidaks mitte ainult noored pered vaid kõik uut eluaset soetavad inimesed.

Miskipärast leitakse tihti, et ainus võimalus inimest toetada on midagi tasuta anda. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on aga võimalik suurendada kõigi eluasemeturu osaliste heaolu ning samal ajal edendada ka turgu.

Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegu olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.

Praegu on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Laenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annaks maksuametnikele pisut lisatööd, et lisaks intressidele jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suurust.

Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis, mistõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas ligi 200 miljonit krooni, mis aasta- aastalt suureneks 5-10 protsenti.

1998. aastal tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 miljonit krooni. 1999 oli vastav number 813 ja mullu 751 miljonit krooni. Tulumaksuvabastuse puhul oleksid tagastatavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 miljonit krooni.

Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning seejuures elutingimuste kvaliteedi märgatavat paranemist, võib öelda, et see on väga madal hind, mida eluasemeprobleemide vähendamise eest maksta tuleb.

Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondiks kulutatavat summat 26 protsenti. Miljonikroonise laenusumma puhul on tegu 260 000-kroonise soodustusega.

26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardab inimeste võimalusi uut kodu rajada, mis ongi ju kõigi eluasemeprogrammide ja -projektide eesmärk.

Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee tuum peitub aga asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad.

Välditakse ka ülekohut, mis noorteküla rajamisega paratamatult tekib, kui üks perekond saab uue kodu ja teine mitte. Samuti ei teki eramutega spekuleerimise ohtu, kui odavalt soetatud elamu müüakse turuhinnaga edasi.

KOMMENTAARID

Kits kärneriks 2001-02-21 00:43:45 Põõsas

… “et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad” Ah soo, kas räägiks aga ka sellest, kelle taskusse – teatud ringiga – osa sellest rahast läheb. Kuidagi vähe on sellest räägitud, miks kinnisvara firmad ja pangad neid soodustusi hirmsalt toetavad (ja Neiveltist on tehtud suur noorte perede sõber)… See oleks päris huvitav (ja mitte väga keeruline) ülesanne lahendada, palju neist soodustustest läheb ülalmainitud firmade taskusse ja palju saavad soodustustest noored pered (kehtib muidugi ka kõigi teiste soodustuste koha).

Kelle tasku raha läheb? 2001-02-21 09:10:45 Tõnu Toompark

Eelpool kommenteerijale vastuseks: intressitulu läheb pankadele, ehitusest saadav kasum läheb ehitusfirmadele, tulumaksust saadav omavalitsuse tulu läheb pikaajaliselt omavalitsusele, vahendustasu läheb kinnisvarafirmale… Mis aga kõige tähtsam – uus kodu ja/või elamistingimuste paranemisest saadav kasu läheb inimesele. Viimast praegusest kõvasti soodsamalt. Ei tasu kadedusest küüsi närida, et sellise skeemi juures kõik, sh. pangad ja kinnisvarafirmad kasu saavad.

Väga hea idee 2001-02-21 09:32:46 Mart

Minu isiklik arvamus oleks sama artikli kirjutaja omaga. Selline soodustus aitaks kindlasti oluliselt kaasa inimestele,kes sooviksid laenu/liisingu abil parendada oma elamistingimusi.

Täiesti nõus! 2001-02-21 09:47:13 Marge Kuusk

See on uus idee ja mis peab esialgselt andma sügavalt mõtlemisainet riigis otsustajatele. Arvan ka, et see idee ei ole ainult mõtlemiseks, vaid ka järgimiseks. Siin on juba inimese jaoks psüholoogiline moment. Kuna tasuta lõunaid ei ole olemas, siis sellisel kujul tulumaksu maksmine on kindlasti inimese jaoks meeldivam.

JUTT ÕIGE! 2001-02-21 10:27:17 Paul

Jutt õige! Lisaks veel juurde, et tulumaksuvabastuse piirmääraks võiks võtta antud piirkonnas kehtivad üürihinnad (Talinnas 2500.-, maal 500.-). Mis tulust ja selle maksustamisest me räägime, kui 50% palka läheb näiteks üürile ja kohustuslike maksetele ja teine 50% sõõgile ja esmatarbekaupadele? Tallinnas võiks tulumaksuvaba summa kuus olla 6000.- kr, Kapa-Kohilas saab ehk 2000.- krooniga hakkama. Lisaks oleks selliselt diferentseeritud tulumaksu vabastus heaks instrumendiks regionaalpoliitika kujundamisel. Eelarve augu lappimiseks võiks sisse viia proportsionaalse tulumaksu, lähtudes põhimõttest, et tulu tekib siis, kui esmased eluks vajalikud kulutused tehtud. Oleme põhjamaa inimesed ja peame elama ruumis, mis on soe, valge ja peab tuult. Selleks tehtavat kulutust ei saa nimetada maksustatavaks tuluks.

Paulile 2001-02-21 11:19:23 Margus

Paul jutt on puusse pandud. See pole ju regionaalpoliitika, kui Tallinnas saab suuremat tulumaksuvabastust kui Kapa-Kohilas. See on järjekordne Tallinna eelistamine ja siis ei jääks maale enam kedagi.

IGATI NÕUS 2001-02-21 11:34:42 JS

Tulumaksu soodustus oleks ikka igalpool, ükskõik kuhu ka ei tahaks elamist osta. See võimaldaks kindlasti üpris paljudel lahendada eluaseme mured. Igatahes idee on hea, kuid takistuseks võib saada meie valitsuse tahe seda rakendada.

Ei ole eriti läbimõeldud 2001-02-21 12:58:54 Kalev

1. “Miskipärast leitakse tihti, et ainus võimalus inimest toetada on midagi tasuta anda….” See on ju ka tasuta andmine aga teises vormis lihtsalt. 2. “Samuti ei teki eramutega spekuleerimise ohtu,…” Tekib väga otsene maksuspekulatsioonide oht. 3. “…ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad.” Kui turuosalistena peetakse silmas kogu riigi elanikkonda, siis kahjustatakse väiksema sissetulekuga inimeste huve, sest nende maksukoormus väheneb vähem kui suurte sissetulekute inimeste oma, kes arvatavasti saavad lubada endale kallimaid elamuid. Sisuliselt tekiks nagu regressiivne maksusüsteem, millest võidavad kõige vähem need, kellel abi kõige rohkem vaja oleks. 4. Samuti liigub maalilm järjest enam loogilistel põhjustel tarbimise maksustamise suunas, antud variant on aga just vastupidine tee.

On läbimõeldud 2001-02-21 13:17:35 Tõnu Toompark

Tänan igal juhul asjalikke kommentaaride eest. 1. Millegi tasuta andmine ja millegi mitte võtmine on erinevad asjad. Tulumaksu mitte võtmine ergutab aktiivsust enese elamistingimuste parandamisel. Kas seda teha nii, et esmalt raha maksudena kokku koguda, siis kolm aastat mõtelda ja arengukavasid koostada, et siis kolm maja püsti lüüa? Seejuures tahab ju iga vaheetapp oma kümnist haarata. Lihtsam meetod on rahaliselt toetada otse neid, kel selle jaoks reaalne vajadus on. 2. Arvan, et idee positiivsed efektid kaaluvad maksumanipulatsiooniohu üles. Tegelikult on ju esimene samm kogu laenumakse tulumaksuvabastusele tehtud – intresside pealt saab kodanik tulumaksu tagasi. 3. See, et kellelegi jääb tulumaks tagastamata ei ole huvide kahjustamine. Küsimus on selles, kas sama raha suunatakse eluasemepoliitikasse suure ringiga (kus teel paratamatult kadusid ette tuleb) või otse (kus kaod on minimaalsed). Väljapakutud otsetee valikul suunatakse raha konkreetselt neile (ja ainult neile), kes astuvad ise samme elamistingimuste parandamiseks. Ärgem unustagem, et turumajanduslik ühiskond peab rajanema eraalgatusel, mitte riigipoolsel kommijagamisel. Maksusüsteemist ka paar sõna. Regressiivne maksusüsteem on nö. loomulik ja seeläbi kõige progressiivsem – paraku on see juba teine teema. 4. Tulumaksu soodustus summale, mis läheb tarbimismaksude alusel maksustamisele, on ju tarbimist, mitte tulu teenimist maksustav.

aga kui vaadata graafikut 2001-02-21 13:20:26 BrS

millega tagasi makstakse ja kui kuumaksed on võrdse suurusega, siis esimestel aastatel moodustab just intress rohkem kui põhilise osa – laenu põhiosa hakkab järjest kasvama aastatega aga intressilt saab tulumaksu tagasi nii, et siis, laenu tagasimaksmise alguses tegelikult see planeeritav seadus juba “nagu toimiks”, muidugi järjest väheneva mõjuga aga palgad peaksid ju ka tõusma

Mis on prioriteet? 2001-02-21 13:30:53 Margus

Kogu noorte perede projektiga seoses on mul kysimus, miks peaks linn voi riik toetama niigi heal jarjel olevat keskklassi. Oluliselt tahtsam oleks samade rahaliste vahenditega parandada olukorda inimeste osas, kes tosiselt ka abi vajavad. Vajalik oleks seega suunata samad vahendid naiteks yyrikorterite ehitamisse. Senised Tallinnasse ehitatud yyrimajad (Kaitseministeerimi ja Tallinna linnapoolt) on taitunud imekiirelt. Antud kommentaari puhul ei ole minu poolt tegemist “vaese” inimese kadedusega, kuna voin ka ennast lugeda kindlalt keskklassi kuuluvaks. Kokkuvotlikult soovitaksin hr Toomparkil kui analyytikul puhenduda enam analyysile kui oli tulle valamisele.

Prioriteetidest 2001-02-21 14:04:43 Tõnu Toompark

Küsimus ei olegi selles, kas toetada või keda toetada. Küsimus on selles, et Eesti eluasemefondi väärtus kahaneb. See tuleb lõpetada. Elu on näidanud, et riigi ja/või omavalitsuse üüripindade ehitamine ei ole pika perspektiiviga poliitikute huviala. Näiteid üle maailma võib lugeda enam-vähem igast inglisekeelsest põhjalikumast makro- ja mikroökonoomika õpikust. Olen olukorda, probleeme ja lahendusi analüüsinud ja sünteesinud aastaid. Teinud seda ühe ja teise külje pealt, avalikus ja erasektoris. Arvan, et artiklis toodud mõte on hea ja väärib täideviimist.

Prioriteetidest 2001-02-21 14:23:17 Margus

Kysimus ei ole motte headuses vaid pohimottes. Kuna on tegemist maksumaksja rahaga, siis on just nimelt kysimus keda toetada. Maailma naited ei ole antud hetkel olulised, kuna Eestis puuduvad riigi voi munitsipaalomanduses olevad yyripinnad peaaegu taielikult. Seega kui on valida kahe esmakordse projekti vahel, siis on kindlasti olulisemad sotsiaalpoliitilised aspektid. Selge on see, et yyripindadega liiale minna ei saa, kuid hetkel on ka esmane vajadus täitmata. Antud esmase vajaduse taitmine on toenaoliselt hea haaltetooja suvalise erakonna luhikese ja pika perspektiiviga poliitikutele. Sulaselge matemaatika on ka see, et Eesti eluasemefondi vaartuse tostmine on oluliselt suurema kasuteguriga korterelamute puhul kui madala vaartusega eramute puhul.

Prioriteetidest – ikka veel 2001-02-21 15:22:07 Tõnu Toompark

Ma ei saa aru! Kui mõte on hea, siis see tähendab, et ta vastab põhimõtetele. Tegemist tõepoolest maksumaksja rahaga, mis toetada neid, kes edasi pürivad. Siiski ei maksa hakata ära segama uue elamufondi loomist/renoveerimist ja enesega mittetoimetulija aitamist. Viimastki on omal määral vaja, aga mina räägin hoopis teisest asjast. Kui seada prioriteete, et kumb on tähtsam – üürikorterite ehitamine avaliku sektori vahendite eest või eluasemefondi loomine/parandamine erasektorit toetades, siis leian, et vaieldamatu prioriteet peab olema viimane.

Taas pririteetidest 2001-02-21 15:34:47 Margus

Analyytiku kohta on hr Toomparkil kyllaltki jaik motlemine.

Jäikusest 2001-02-21 16:04:42 Tõnu Toompark

Eelmine väide lükkab ümber kõik minu toodud pooltargumendid artiklis mainitud ideele;(

Ikkagi on kits kärneriks 2001-02-21 17:02:40 Põõsas

Lugupeetud Tõnu, Kui me teeksime lahti ühe elementaarse Economics-i õpiku, siis näeme, et kuidas taoliste soodustuste puhul sõltub “soodustuse” jagunemine osapoolte vahel nõudluse-pakkumise elastsusest. Eeldades näiteks, et nõudlus kinnisvara järele on suhteliselt mitte-elastne – mis võimaldab kinnisvara müügiga tegelejatel kinnisvara hinda tõsta täpselt maksuvabastuse võrra – läheb kogu “soodustus” pakkumis- ja vahendamispoolele. Ning ostjale ei jää midagi. Ok, tegelikus elus täielikku mitte-elastset nõudlust ei ole, kogu soodustus läheks siiski ostja tasku vaid juhul, kui nõudlus oleks täiesti elastne, mis on samuti teoreetiline variant. Eeldades, et elastus on 0.5, läheks näiteks 5 000 krooni tagavast tulumaksusoodustusest 2500 “pakkumispoolele” Nii et ei ole elu sugugi nii lihtne – sina saad niipalju ja mina naapalju.Ja tont võtaks, nihukest asja peaks üks analüütik ikka jagama. Ja veel, Te räägite nagu tõeline poliitik, näiteks: “Küsimus ei olegi selles, kas toetada või keda toetada. Küsimus on selles, et Eesti eluasemefondi väärtus kahaneb”. Minul kui maksumaksjal pole tänases Eestis see nüüd küll mingi prioriteet. Ma saan aru küll teie lobby olulisusest teile endale, kuid piirduks siis vaid artikliga ning ei läheks laiemate ühiskondlike teemade kallale.

….veel graafikutest 2001-02-22 00:30:00 HMH

Olen täitsa nõus kommentaariga, kus räägitakse graafikutest. Laenude tagasimaksetel kasutatakse üldjuhul, kas fikseeritud maksetega graafikut või annuiteetgraafikut. Kusjuures viimane on Eestis enimlevinud. Annuiteetgraafiku korral moodustab tõesti laenuperioodi alguses lõviosa igakuistest maksetest intress. Kui nüüd arvata, et keskmiselt võetakse laenu 10-15 aastaks ja samas realiseeritakse ostetud vara ajavahemikul 5-10 aastat laenu võtmisest arvates, polegi probleeme kuna intressid on juba tulumaksuvabad! Seega kokkuvõte – mõte hää aga kasu väike (vähemalt neile, kes 1/3 oma elust ei ole planeerinud siduda ühe ja sama elukohaga)!

Veel kärneritest 2001-02-22 09:09:53 Tõnu Toompark

Elastsuse jutt jumala õige. Ärgem siiski unustagem, et see kehtib muudel samadel tingimustel. Veelgi enam – eluasemelaenu funktsioon on ka renoveerimine, uue elamispinna ehitamine.

Artikkel on avaldatud 21.02.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=79061

Tulumaksuvabastus kodu ostmisel – kõikide võit

Paari viimase kuu ajakirjandust lapates võib leida kümnete kaupa arvamusi ja artikleid teemal, kuidas arendada ja edendada Eesti eluasememajanduust. Mikskipärast on tihtipeale leitud, et ainus võimalus selleks on kellelegi millegi tasuta andmine. Hakata siinkohal õpetussõnu tasuta lõunatest kordama on vist mõtetu.

On lihtsamaid lahendusi

Eluasemeturu tähtsamate osalistena võib nimetada inimesed, finantseerijad, omavalitsused, riigi, ehitajad, kinnisvarafirmad. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on võimalik suurendada kõigi nende heaolu ning samaaegselt edendada eluasemeturgu.

Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegemist olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.

Taolisele maksuvabastusele on lihtne leida pooltargumente. Vastuargumendid on läbinähtavalt otsitud.

Süsteem ei muutu

Hetkel on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annab maksuametnikele juurde väga väikese koguse lisatööd, et intressidele lisaks jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suuruseid.

Millised on summad?

1998. a. tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 mln krooni. 1999. a. oli vastav number 813 ja 2000. a. 751 mln. krooni. Tulumaksuvabastuse korral oleksid olnud tagastavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 mln. krooni.

Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis. Seetõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas lkigikaudu 200 mln. krooni, mis aasta aastalt suureneks ligikaudu 5-10%.

Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning kõige selle juurde käivat elutingimste kvaliteedi märgatavat paranemist, saab öelda, et tegemist on väga madala hinnaga, mida eluasemeprobleemide kaotamise eest tuleb maksta.

Võit on märgatav

Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondikskulutatavat summat 26% võrra. Ühe miljoni kroonise laenusumma puhul on tegemist 260 000 kroonise soodustusega. Võit on märgatav!

26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardabmärgatavalt inimeste valmidust asuda uue kodu rajamisele. Kõigi eluasemeprogrammide ja projektide eesmärk uue kodu rajamine ju ongi ja seega saab see eesmärk täidetud.

Kokkuvõtteks

Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee ilu peitub asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis viivad olukorra paranemisele.

See aga, et neid samme on kindlasti vaja astuda, on ilmselge vaadates ainuüksi üliaktiivset vastukaja kõigile eluasemeprobleeme käsitletavatele üllitistele viimase aja meediaväljaannetes.

Võitjad-kaotajad

VÕIDAB

Inimene

– märgatavalt suureneb võimalus kodu soetamiseks ja/või olemasoleva parandamiseks
– asukohapiirangu puudumine kodu valikul
– inimene, kes ei jõua maja pidada võib uue koduna soetada korteri ja/või jõukuse kasvades elamistingimusi parandada
– soodustus on kõigile, kel on soov anda reaalne panus eluasememajanduse edendamisele ehk eluasemefondi investeerida
– soodustus on õiges proportsioonis soodustuse saaja vajaduste ja võimalustega, st. keegi ei saa liiga suurt soodustust

Omavalitsus

– maksujõuline elanikkond suureneb, maksubaas laieneb
– edeneb kogu omavalitsuse jõukus
– millegi tasuta andmine tekitab alati korruptsiooniohu, imelihtsa süsteemi juures korruptsiooniohtu ei ole
– muinsuskaitseliste vms. piirangutega elamispinna renoveerimise märgatav odavnemine
– eluaseme kvaliteet omavalitsuses paraneb
– omavalitsuse kulu eluasemeprobleemide lahendamiseks väheneb

Riik

– ei ole vaja raha ja aega raisata keerukate eluasemeprogrammide peale
– riigi kulu eluasemeprobleemide lahendamisel väheneb
– riik ergutab eraalgatust
– lihtne ja läbipaistev süsteem näitab riigi ja poliitikute reaalset toetust eluasemeprobleemide lahendamisel
– eluaseme kvaliteet kogu riigis paraneb

Ehitusfirmad

– osa eluasemelaenudest läheb uusehitusse

Kinnisvarafirmad

– kinnisvaraturg elavneb

Finantseerija

– laenutegevus aktiveerub, sest reaalintress alaneb
– finantseerija kinnistab pikaajalise kliendi

Eelnimetatute sünergiast moodustuv eluasemeturg

– ei ole “tasuta” kaubast tingitud turumoonutusi
– raha jaotub turul klientide ratsionaalsete, mitte poliitiliste (loe: ebaratsionaalsete) kaalutluste alusel – st. raha jaotub efektiivsemalt

KAOTAB

Ametnik

– ebavajalikuks osutunud eluasemeprogrammide väljamõtlejad peavad uue töö leidma
– maksuametnik saab juurde murdosa tööd (murdosa, sest eluasemelaenu intressid on niikuinii tulumaksuvabad)
– “tasuta” maa jagajast ei saa jupijumalat mängida ja otsustada, millisele onupojale maad kinkida

Spekulant

– ei saa soodusprogrammi raames osta maad ja maja, et see vahelkasuga, kuid lisandväärtust andmata maha parseldada, sest soodustus on kõigile aktiivsetele kodanikele

Kriisi ei tule

Kui kriisiks kinnisvaraturul pidada olukorda, kus kinnisvarahinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis kriisi meil oodata ei ole.

1997.-98. aasta “kinnisvarakriisi” ajal räägiti iganädalaselt meeletust kinnisvarahindade langusest ja samuti polemiseeriti, kas on kriis ja kui jah, siis kui palju. Lõppkokkuvõtteks tõdeti, et mõningal pool vähelikviidse kinnisvara hinnad langesid kümmekond protsenti, kuid kvaliteetse kauba hind jätkas juba võetud tõusutrendi – tegemist oli hindade diferentseerumisega.

Tõsi – toona pankrotistusid või lõpetasid tegevuse nii mitmedki kinnisvarafirmad, ebaõnnestusid mitmedki projektid. Selle põhjused peitusid eelkõige turu mittetundmises, sihtgruppide määratlemata jätmises ja spekulatiivse tulu saamise võimaluste märgatavas ahanemises – kokkuvõtlikult: amatöörid kõrbesid.

Hetkel kriisi karta on alusetu. Põhjus on lihtne – Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset nagu need võiks saavutada. Pigem on aeg-ajalt näha turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad, kus aeglasemad.

Meeletule kinnisvarahindade langusele ei anna põhjust ka pankade laenupoliitika. Kinnisvaraprojektid saavad laene, eluasemelaene väljastati 2000. a. keskmiselt 160mln. krooni kuus ja eluasemelaenude jääk suureneb igakuiselt ja ülistabiilselt 2-3%.

Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud – majandus areneb stabiilselt kasvu suunal ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps.

Eesti majandus on nii noor ja kogenematu, et alati ei ole kõige õigem selle tsükleid lääneriikide aastasadu stabiilselt arenenud majandustega võrrelda. Sestap ei usu, et pangakriisile ja börsikriisile peaks järgnema kriis kinnisvaraturul.

Laenuturg kasvab stabiilselt

Laenude väljastamise ja võtmise näol on tegemist väljakujunenud turuga, kus liigset hüplemist ei toimu.

Eluasemelaenud

2000. aasta detsembris väljastati eluasemelaene 150 miljonit krooni Alates läinud aasta septembrist on väljastatud eluasemelaenude maht langenud. Siiski anti 2000. aasta IV kvartalis 20 miljoni krooni võrra enam eluasemelaenusid kui 1999. aasta IV kvartalis. Eluasemelaenude jääk seevastu on kogu 2000. aasta vältel suurenenud igakuiselt 2-3 %. Detsembris suurenes eluasemelaenude jääk koguni 6 % võrra ja jõudis 4,48 miljardi kroonini. Eluasemelaenude intressimäärad püsisid stabiilsetena.

Kokku väljastati 2000. aastal eluasemelaene 1,9 miljardi krooni väärtuses, 1999. aastal oli vastav number 1,3 miljardit ja 1998. aastal 0,99 miljardit krooni.

Laenud äriühingutele

Äriühingutele 2000. aasta detsembris väljastatud laenude maht langes sarnaselt eluasemelaenudega. Eelmise aasta detsembris anti äriühingutele laenu 1,27 miljardit krooni. Kui üksikute kuude lõikes on äriühingutele väljastavavad laenusummad hüplevad, siis kvartalite lõikes näeb suhteliselt stabiilset kasvavat laenudünaamikat – igas kvartalis väljastatakse ligi 100 miljonit krooni eelmisest kvartalist rohkem laene.

Ainsana on äriühingute laenudes märkimisväärse muutuse läbi teinud Saksa margas väljastatud laenud.

Kokku andsid krediidiasutused 2000. aastal äriühingutele laenu 13,6 miljardit krooni (1999. aastal 9,3 ja 1998. aastal 12,1 miljardit).

Artikkel on avaldatud 29.01.2001 väljaandes Äripäev –

Paldiski kandideerib BMW tehase ehitusel

Paldiski linnajuhid: kui BMW valib Eesti, on Paldiski peafavoriit

Eesti võimalused konkursi võitmiseks on üks kahekümne vastu

Paldiski linn esitab esmaspäeval majandusministeeriumile pakkumise BMW tehase ehitamiseks, milles peab Paldiskit maailma juhtiva autotootja esitatud nõuetele enim vastavaks.

“Vastame täielikult BMW nõuetele. Kui projekt Eestisse tuleb, usun mina küll, et Paldiski on peafavoriit,” ütles eile Paldiski linnapea Mati Kadak.

Abilinnapea Tarmo Loog peab Paldiski eeliseks logistilise keskuse komplekssust ning elamupiirkonna lähedust, mis on konkurendi Muuga puhul puudulik.

BMW tehase ehituskonkursil osalemisel on majandusministeerium ajapuudusel teinud panuse Muugale, mille kohta on olemas piisav ettevalmistus. Majandusministri nõunik Merike Kompus usub, et parim kandidaat on Muuga. Kompuse sõnul on siiski arutatud veel mõne piirkonna sobivust. “Valga vabatsoon jääb kahjuks sadamast kaugele,” ütles Kompus.

TALLINNA SADAM EELISTAKS MUUGAT. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel teeb Muuga sadamat omav Tallinna Sadam juba pikemat aega omale reklaami. “Usun, et BMW võiks neile olla väga hea klient,” rääkis Toompark. “Vabatsoon on praegu Muuga sadama territooriumil, kuid vabatsooni rezhiimi rakendatakse sadama lääneosas. Kui idaosa peaks BMW-le kitsaks jääma, siis tuleb vabatsooni laiendada.”

Eestis BMW sõidukeid müüva United Motorsi müügi- ja turundusjuhi Toomas Pärna hinnangul on võimalused suurinvesteering Eestisse meelitada üks kahekümne vastu.

Pärna arvates võib takistuseks saada Eesti väiksus. “Konkurendid teevad kõik selleks, et investeeringut omale saada. Ungari ja Tshehhi riigijuhid on BMW-s iganädalased külalised, Eesti lobitöö on jäänud kesiseks. Seni on vaid tänu Willi Martensile, Eesti päritolu ettevõtjale Saksamaal, natuke asjad liikunud.”

Majandusministri nõunik Merike Kompus ei usu, et lobitöö on hiljaks jäänud. “Oleme BMW-ga suhelnud ja meile teadaolevalt on nad seni meie seisukohtadega rahul ning otsivad hetkel vastuseid üksnes tehnilistele parameetritele,” ütles Kompus.

Eesti välisinvesteeringute agentuuri avalike suhete juhi Aili Ohlau kinnitusel on ka nemad pidanud töökohtumise BMW-ga, mida projekti praeguse järgu tõttu pole täpsemalt kommenteerida lubatud.

“Samas ei ole Eestil siiani olnud mingit põhjust suurema selgitustöö tegemiseks, sest BMW pole pakkumist varem teinud. Nüüd on protsess väga tormiliselt käivitunud,” selgitas Ohlau.

PÕHIRIVAALID SAKSAMAAL. Ohlau sõnul on tehase ehitamisel peamised konkurendid hoopis Saksa liidumaad. Ta ütles, et sealne ajakirjandus välistab tootmise väljaviimise Saksamaalt, kuna tegemist on riigi uhkusega.

“Saksamaa ametiühingud teevad kõik selleks, et tehas jääks sinna. Kui see mujale tehakse, oleks tegemist suure läbimurdega,” rääkis ka Pärna.

Välisinvesteeringute agentuuri endise direktori Agu Remmelga väitel on Eestil vähe eeldusi see projekt saada. “Siin puudub allhankijate võrk, samuti ei asu Eesti turgudele piisavalt lähedal. Lisaks ei paku Eesti tehasele tagastamatut abi, mida üritatakse üldiselt saada projekti maksumusest 30 protsendi ulatuses.”

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 27.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=77707

Odavamasse korterisse

Jagan täielikult Tõnu Toomparki seisukohti (“Korterite üüripiiri kaotamine ajab majaomanikud üürnikega tülli”, EPL 24.1.).

Sooviksin lisada vaid seda, et kui turumajanduse muudes valdkondades kehtib reegel – kui Mersut osta ei jaksa, osta odavam auto, siis kinnisvara puhul seda justkui ei eksisteeriks.

Siiski on paljud sundüürnikud sattunud elama suurtesse “eestiaegsetesse” korteritesse (mis omal ajal oli neile suur õnn), mille üüri on raske täismahus maksta. Samas eksisteerib ju võimalus kolida väiksema pinna peale ja ka pisut äärelinna poole. See teeks lihtsamaks ka üüri tasumise.

Maksujõulisemad üürnikud liiguks siis jälle omakorda kesklinna poole. Lõpuks leiaks kõik endale sobiva suuruse ja hinnaga eluaseme.

Võib ju küsida, et kas siis vahepealsel ajal, kui toimuvad suurmanöövrid, elavad kõik kolimisautodes?

Vastus on “ei”, sest lugedes ajalehtedest üürikorterite pakkumise kuulutusi, saab selgeks, et turg pakub küllaldaselt ajutisi manööverpindu. Omamoodi on mul kahju inimestest, kelle kallis elukoht on osutunud kellelegi teisele kuuluvaks. Kaugeltki kõik ei ole seotud ka küüditamiste ja koostööga okupantidega.

Samas ei saa riik panna selle ülekohtu eest vastutajaks eraomanikku, kes peab oma kannatuse, raha ja tihti ka tervise (närvid) hinnaga maksma kinni riigi sotsiaalpoliitika puudujäägid.

Riho Kruuv

Kinnisvaramaks ei ähvarda

Rahandusministri lubatud kinnisvaramaksu kehtestamine on lükkunud edasi määramatusse kaugusesse, praeguse maamaksu kolmekordistamine ettevõtjaid lähitulevikus ei ohusta.

Aastateks 1999-2003 koostatud Eesti majanduse arengukava majanduspoliitika peatükis on selgelt kirjas, et maamaks asendatakse kinnisvaramaksuga ning see toob võrreldes praeguse maamaksuga riigieelarvesse kolm korda rohkem tulu.

Eelmise aasta kevadel tutvustas rahandusminister Siim Kallas lähiaastate maksustrateegiat valitsuses. Tookordse ettekande järgi peaks hiljemalt 2002. aastal vastu võetama kinnisvaramaksu seadus, maks ise tuleks maamaksu asemele 2005. aastal.

Praeguste maa maksustamishindade juures tähendaks kinnisvaramaks Tallinna kesklinna ärimaa juures seda, et ruutmeetri eest tuleks aastas maksta 72-180 krooni. Praegu on Tallinna kõige kallimas rajoonis maamaks 60 krooni aastas ruutmeetrilt.

Riigikogu rahanduskomisjoni liige Rein Järvelill kinnitab, et valitsuskoalitsioonis tuleb maksude küsimus päevakorda lähikuudel. “Kinnisvaramaks on kindlasti üks nendest tarbimismaksu liikidest, mille vajalikkust ja mõttekust hakatakse arutama,” ütleb Järvelill.

Rahandusministri nõuniku Madis Mülleri sõnul ministeeriumis kinnisvaramaksu kehtestamise ettevalmistusega ei tegeleta.

“Koalitsioonis ei ole langetatud ühtegi sellekohast otsust,” kommenteerib Müller.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark nimetab kinnisvaramaksu karistuseks neile, kes on valinud raha paigutamiseks ühe konservatiivsema ja stabiilsema tee. “Kinnisvara on lähtuvalt definitsioonist maa ja maa oluline osa. Maad on suhteliselt lihtne maksustada, maa olulise osa maksustamisel on erisusi nii palju, et maksustamine ise ja selle administreerimine lähevad väga keeruliseks. Liiga lihtne maksustamine muudaks maksu paljude suhtes ebaõiglaseks,” sõnab Toompark.

Maksutingimusi arvustades küsib Toompark retooriliselt, kas Kopli 3. liini maja ja superrikka merevaatega maja lähevad ühe maksumäära alla, sest mõlemad asuvad äärelinnas ja on merevaatega.

Kinnisvaramaksu kehtestamise üks initsiaator Jaak-Hans Kuks selgitas, et tema isikliku arvamuse järgi on mõistlik maksustada tarbimist ja omamist ning aktiivne tegevus ehk tulumaks võiks olla madalama maksumääraga.

“Kinnisvaramaks sunniks inimest turule tooma seda, mida ta ise ei kasuta. Kinnisvaraturg aktiviseerub,” arvas Kuks. Maksu määramisel tuleks Kuksi sõnul arvestada, et ääremaal on maks madalam kui sadamapiirkonnas. “Esialgu võiks maks olla 1% kinnisvara turuväärtusest, sest me ei oska seda algul õieti hinnata ja võimalikud kahjud ei oleks nii suured.”

Üürid vabaks ja ruttu!

Järjekordselt on tõstatanud üüri piirmäärade kaotamise küsimus Tallinnas. Järgnevalt on toodud mõned ajakirjandusest kokku kogutud üüri piirmäärade propageerimiseks kasutatud argumendid ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt. Seega kuulub absurdihuumori valdkona üüri piirmäärade mittekaotamine põhjusel, et see suurendab omavalitsuse kulutusi sotsiaalabile.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääradest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Keegi ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega, kes mängivad vähemteadlikke kodanike emotsioonidel.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike, on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sensitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Olgu siinkohal lõpetuseks mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks. Samuti ei ole allakirjutanu olnud üürniku staatuses.

Korterite üüripiiri kaotamine ajab majaomanikud üürnikega tülli

  • Üürihinnad tõusevad ilmselt seda rohkem, mida kauem üüri piirmäära kaotamine venib
  • Räämas majas ei taha keegi elada

Tallinna üüri piirmäära kaotamise ümber jätkuv vaidlus on jaganud vaidlejad kahte leeri: üürnikud, kes ei suuda enda väitel suuremat üüri maksta, ning majaomanikud, kellel pole enda sõnul võimalik nii väikse üüriga maju korras hoida.

Lõputuna näivas vaidluses ei suudeta kuidagi ühisele seisukohale jõuda. Üksmeelselt pole ei üürnik ega ka omanik rahul vaid laguneva majaga.

Üürnike peamine hirm piirmäärade kadumisel on üürihindade tõus.

Võib oletada, et pärast hindade vabastamist enamus omanikke tõepoolest tõstabki hindu. Kuid turu iseregulatsiooni tõttu olukord peagi tasakaalustub ning sellele võib järgneda hoopis hindade langus, sest üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanikud on aga huvitatud üürnikest, kes lepingust kinni peavad.

Kõik Tallinna üürihinnad eeldatavalt suurenevad mõnevõrra pärast piirmäärade vabastamist, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Üürihindade hüpe ülespoole tuleb tõenäoliselt seda suurem, mida kauem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad mingil määral kompenseerida selle ajani saamata jäänud tulusid.

Kindel on see, et hindade regulatsioon on turu, mitte aga riigi ega ka omavalitsuse ülesanne.

Samas ei soovi üürnikud mõista, et üüri on vaja tõsta, sest kehtestatud piirmäärad ei võimalda maja elamiskõlbulikuna hoida. Piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata viis-kuus aastat, elukallidus on aga vahepeal märgatavalt tõusnud.

Elamiskõlbmatu maja pole kasulik ei omanikule ega ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

Nii omavalitsuse kui ka üürnike ühine mure paistab aga olevat see, et vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üüri maksta. Üüri piirmäära säilitamine on riigi ja omavalitsuse poolt käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on aga maja-omanikele peale sunnitud.

Tuleb aru saada, et väikesepalgaliste elanike abistamine pole majaomanike, vaid omavalitsuste ülesanne. Seega on arusaamatu üüri piirmäärade kaotamisega venitamine põhjusel, et see suurendab omavalitsuse kulutusi sotsiaalabile.

Üürnike sõnul ei suuda maja-omanikud kõrgemat üüri kuidagi põhjendada. Samas ei peagi omanik ju hinda põhjendama, sest tegu on temale kuuluva asjaga, ning tema määrab hinna, lähtudes turuseisust ja nõudlusest. Keegi ei palu ju põhjendada näiteks Coca-Cola hinda. Turumajanduses on kauba hind täpselt nii suur, kui palju selle eest ollakse nõus maksma.

Alusetu on ka väide, et üüri tõstmise tulemusel kannatavad sajad tuhanded inimesed. 1998. aastal Eesti Konjunktuuri Instituudi tehtud uuringu põhjal oli Eestis sel ajal 5226 üürimaja 23 385 korteriga, kus elas 47 200 inimest. Praegu on suur osa neist leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas.

Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijaid võib pidada demagoogideks, kes mängivad vähemteadlike inimeste emotsioonidel.

Ükski erakond pole suutnud tundliku üürnike probleemiga midagi peale lubaduste ette võtta. Vaatamata sellele on enamus erakondi üüri piirmäära kaotamist või järk-järgulise vabastamise vajadust tunnistanud.

KOMMENTAARID:

Mersu ja Sapaka dilemma 2001-01-24 04:41:38 Riho Kruuv

Jagan taielikult artikli autori seisukohti. Sooviksin lisada vaid seda, et kui turumajanduses muudes valdkondades kehtib reegel- kui “Mersut” osta ei jaksa, siis osta odavam auto, siis kinnisvara puhul seda justkui ei eksisteeriks. Siiski, on paljud sundyyrnikud sattunud elama suurtesse “eestiaegsetesse” korteritesse (mis omal ajal oli neile suur onn), mille yyri on muidugi raske taismahus maksta. Samas eksisteerib ju ka voimalus kolida vaiksema pinna peale ja ka pisut aarelinna poole. See teeks lihtsamaks ka yyri tasumise. Maksujoulisemad yyrnikud liiguks siis jalle omakorda kesklinna poole.Lopuks leiaks koik endale sobiva suuruse ja hinnaga eluaseme. Siis voib ju kysida, et kas siis vahepealsel ajal kui toimuvad suurmanoovrid, elavad koik kolimisautodes? Vastus on EI, sest lugedes ajalehtedest yyrikorterite pakkumise kuulutusi, saab selgeks, et turg pakkub kyllaldaselt ajutisi manooverpindu, mida saab kasutada enne uue sobiva elukoha leidmist. Omamoodi on mul kahju inimestest, kelle kallis elukoht on osutunud kellelegi teisele kuuluvaks. Olid ju ka neil oma soovid ja unistused ning kaugeltki koik ei ole seotud ka kyyditamiste ja koostoos okupantidega. Samas ei saa riik panna selle ylekohtu eest vastutajaks eraomanikku, kes peab oma kannatuse, raha ja tihti ka tervise (narvid!) hinnaga maksma kinni riigi sotsiaalpoliitika puudujaagid.

Põhiküsimus 2001-01-24 09:14:22 EV kodanik

Üüri piirmäärade kaotamisel minnakse ilmselt sihilikult mööda põhiküsimusest, miks riik omandireformiga jaotas inimesed kahte klassi, ühed kes said erastada oma korterid, teised kes ei saanud. Nüüd sellest põhiküsimusest vaikitakse ja räägitakse ainult üüri piirmäärade kaotamisest. Kui seda õhus rippuvat küsimust poleks, oleks üüri piirmäärad ilmselt ammu kaotatud. Mis puutub üüri piirmäära 8 krooni ruutmeetrilt, siis see aastate jooksu, mis ta on kinnikülmutatud olnud, on naeruväärselt väike. Muidugi tuleks üür järk-järgult vabaks lasta, etr vähegi leevendada täieliku vabastamisega kaasnevat shokki. Küsimus aga jääb: millal hakkab riik tehtud vigade eest vastutust kandma, või kavatsetakse pea igavesti jaanalinnu kombel liiva alla peita?

Põhiküsimus on lahendatud 2001-01-24 09:37:13 Tõnu Toompark

EV kodanikule vastuseks: Põhiküsimust, et kõik kortereid erastada ei saanud, ei ole. Meil on tegemist demokraatilise riigiga, kus loeb enamuse tahe. See on lihtsalt elu paratamatus, et mitte kunagi ei suudeta saavutada 100% soove. Vaielda selle vastu, et elamufondi erastamisel enamus oleks kaotanud, on alusetu. Neile, kes korterit erastada ei saanud on antud võimalus saada EVP-laenu, mis on tegelikult reaalne rahaline kink. Üürnikele on antud eelisostuõiguseid (eluruumide erastamise seadus, maareformiseadus…) Küll ei ole oldud õiglane omanike vastu, kellele on peale sunnitud – nii absurdne kui see ka ei ole – sotsiaalhoolekande kohustus üürniku elamisele peale maksta. Artikli autorina julgen väita, et olen erapooletu hindaja kuivõrd ma ei ole kunagi olnud sundüürnik, ei oma tagastatud vara (ammugi tagastatud üürielamut), ei ole pälvinud riigi sooduskrediite ega saanud eelisseisundit mingi riigi vara erastamisel.

Kuriteo eest tuleb vastutada! 2001-01-24 11:43:11 sundüürnik

Selline nn. omandireform on kuritegu Eesti rahva vastu. Ja varem või hiljem tuleb selle organiseerijatel aru anda oma tegudest.

sundüürnikule 2001-01-24 12:00:27 eestlane

Sinusugused on Eesti õnnetus. Igal rahval on omad hädad. Sina oled meie oma.

Mõnda “kingitustest” 2001-01-24 13:01:57 EV kodanik

Hr. Toompark! Teie vastuskommentaar on äärmiselt küüniline. Kohe on näha et Teie pole onud sundüürnik, muidu Te ei räägiks mingist “kingitusest” EVP-laenu näol.Esiteks on seda laenu küllaltki raske saada, tuleb n.ö nagu kaamel läbi nõelasilma minna, teiseks peab selle saamiseks küllaltki head sissetulekut omama, mida sundüürnikel tavaliselt pole, muidu nad polekski sundüürnikud. Reaalse kingituse riigilt said aga tõesti need inimesed kes elasid riigimajads ja said oma korteri erastada. Oletan et Teie olete üks nendest, sellepärast Te polegi sundüürnik. Nii et vaevalt Teie seisukoht nii erapooletu ongi. Mis puutub “enamusse”, siis lubage sügavalt kahelda selles, pigem on see ikka vähemus, kes aga häälekalt esineb ja kelle käes on võim siin riigis antud hetkel.

eestlasele 2001-01-24 13:08:13 sund-üürnik

Snaiperid tööle ja kõik mured saavad hoobilt murtud. Kohe jaguks tööd ka hauakaevajatele ja kinnisvaramaakleritele. Hundid söönud ja sul eestlane kohe nii hää siin EV-s ÕNNELIKULT elada.

EV kodanikule 2001-01-24 14:20:01 Tõnu Toompark

Tänan tunnustuse eest, et minu vastukommenttaar on küüniline;) Oma erapooletust kinnitan veel sellega, et EVPsid on mul olnud vist kokku 300. Palju koolipoisile ned omal ajal anti? Mitte enam ei mäleta. Need müüsin hinna kõrghetkel 1000 krooniga maha ja rohkem pole ma EVPdega tegelenud. Niisiis ei ole ma peale varade tagastamise ka varade erastamisega tegelenud. Nüüd veel EVP laenust. Olen ise lähedalseisnuna näinud kümnete ja kümnete kaupa neid kaameleid, kes on läbi nõelasilma läinud ja laenu kätte saanud. Mul ei ole viimaseid andmeid, kuid mingil hetkel oli EVPlaenukasutamise tähtaeg 3-4 kuud. Üks oluline ühine nimetaja uue kodu leidnud sundüürnike juures oli isiklik aktiivsus ja soov enda jaoks ise midagi ära teha. Enamusest ka veel. Riigi rahva enamus on saanud probleemivabalt elamise erastada. Seda väidet eitada on sama, mis musta valgeks rääkida. Tuletan meelde, et üle 92% elamufondist kuulub erakätesse.

ks lahendusi pakkutakse? 2001-01-24 20:27:09 Hanno Niidas

Omandireform jaotas inimesi kahte klassi selle pärast, et v?esti vastu ostus taastada 1940.a. v??randatud vara endiste omanikele. Tollal ajal valitses soov n?ukogude aegsest kalasuppist maksimaalselt Eesti aegse akvaariumi taastada. Paraku need kes elasid omal ajal ihaldatud Eesti aegsetes majades jäid sundüürnikeks ja nende olukorra ajutiseks leevendamiseks asutati üüri piirmäärad, mis on tänaseks turuhindade k?rval muutunud absurdselt madalateks. Toompargil on ?igus, et omavalitsused peaksid tegelema vaesemate elanike üüride subsideerimisega ja mitte maja omanik. Sellel puhul olemasolev seadus on t?esti väär ja ei erine sugugi p?him?tteliselt alkosotsialismist (kained peavad joodikutele viina ostma). Pakkun välja astmelist dotatsiooni, mis oleks seotud miinimum palga koefitsientidega. Keskmist palka teeniv sundüürnik subsiidiumi ei saaks. Rakendus mehanismidesse v?iks kuuluda järk-järguline üüri piirimäära t?stmine turuhinna tasemele näiteks kolme aasta jooksul ja piirimäära v?iks siduda vabaturu üüride koefitsiendile (arvatavasti läinud aasta keskmisele). Esimesel aastal piirimäär v?iks olla 40% turuüürist, siis 60%, 80% ja neljandal aastal v?iks üürid vabaks lasta. Esimesel aastal subsiidium v?iks korvata täielikult üürit?usu aga ainult nendele kelle sissetulekud on madalad (sundüürnike on ka keskmise- ja k?rgepalgalised ja nemad abi ei vaja). Teisel aastal subsiidium korvaks 2/3 t?usust ja järgnevatel aastatel poole t?usust. Sundüürnike üüri piirimääre ja subsiidiume käsitlev seadus peaks ette nägema subsiidiumite maksmise l?petamist ja vaesmate sundüürnike puhul ümberkolimine munitsipaal elamutesse. (Munitsipaal elamud peaksid minu arvates olema mööda linna laiali pillatud ja hoonetes, mis sobivad kohalikke piirkondadesse, et gettode tekket ära hoida. Pealegi enamus vaesematest sundüürnikest ei erine keskmisest Eesti inimesest siis ei tohiks sotsiaalseid pingeid sellest tuleneda.) Ma ei ole näinud statistikat, mis käsitleb sundüürnike EVP-de seisu aga lubage minul oletada, et paljudel sundüürnike kellel vähegi tööstaazhi oli neid piisavalt, et v?is nendega riigikorteri erastamist alustada. Samuti piirimäära kehtimise ajal on paljudel sundüürnikel paremad v?imalused korteri v?i maja ostmiseks kapitali koguda kui need kes peavad turuhinna eest elamispinda üürima. Väljapakkutud idee näeb ette, et paljud sundüürnikud siiski kolivad oma praegustest kodudest välja; kes munitsipaal elamusse, kes oma majja/korterisse, kes turuhinna eest üüritud korterisse. Kinnisvara turg on piisavalt arenenud, et maja- ja korteri otsjaid vastuv?tta ja p?him?tteliselt nemad ei vaja rohkem sotsiaal kaitset kui seda, mis keskmine eestimaalane v?ib saada. Selle plaani k?ige n?rgem lüli on munitsipaal elamute rajamine. See n?uab palju raha ja ühiskondliku konsensust.

Tõnule ja jeestlasele 2001-01-25 10:16:38 Lembitu Jalakas

Tõnu kirjutab oma artiklis liiga kitsarinnaliselt olles analüütik ainult kinnisvara alal aga “eestlane” on tüüpiline vihkaja, kellel pole absoluutselt mõtlemisvõimet.Küsimus on siiski valedes otsustes, mis tehti omandireformi käigus ja nüüd ei soovi keegi neid tunnistada ega parandada.Kuna ühtedele anti võimalus erastada ja teistele mitte, siis tekitati kunstlikult vaesed ja rikkad.Tagastatud majade omanikel olid valdavas enamuses olemas vene ajal saadud korterid ja neile anti võimalus ka need erastada. Need oleks võinud anda ju omandireformi ohvritele erastada. Jutt sellest,et tagastatud majades elasid okupandid ja nende järeltulijad on täielik jama.Neis eestiaegsetes majades elasid valdavalt eestlased, kes tegid kõik, et vahetada oma “mägede” korterid inimväärsemasse elukeskonda.Muulased, kes asustasid valdavalt “mägesid”, said kõik oma elamispinna erastada(s.t., et said riigilt kõik ~200 000 krooni kingiks). Näiteks sai tuttav valgevenelane erastada oma Lasnamäe korteri ja tema naine Õismäe korteri. Naise korter müüdi maha ja oli kohe stardiraha oma äri alustamiseks. Peale oma kuulsast kommunistist ema surma, kel õnnestus erastada eluajal Kadriorus 3-toaline korter, müüs ta selle maha ligi miljoni krooniga.Omandireform tegi okupandi rikkaks.Minu teine tuttav elab samuti Kadriorus, kuid tagastatud majas 3-toalises korteris ja ei saa sellega midagi peale hakata – ei maha müüa ega väiksemaks vahetada. Tema peab peaaegu kogu pensioni üüriks maksma.No OK- tema on pensonär, aga ka keskmise Eesti palgaga ei osta ju teist korterit! Ka EVP laen on mõeldud inimestele, kellel mingi algkapital olemas on. Milles siis inimene süüdi on, et riik talle tünga tegi? Okupandist ühe liigutusega rikka ja temast vaese?

Reformi iva 2001-01-25 12:01:01 Asjaosaline,to: Lembit Jalakas

KAS te ei ole hetkekski mõelnud (10 aastat on ju aega olnud protsesse jälgida), et okupantidele kingituse tegemine oligi omandireformi eesmärk. Tuletame meelde, et kuigi reformiseadus võeti vastu 1991. a, tehti seda koos klausliga “uut ülekohut ei tohi tekitada” ja reformi poolt ausalt hääletanud inimesed hingasid kergendatult. Kui Isamaa koos liitlastega 1992. a võimule tuli, hakkas ta reformi kiirendatult ellu viima, unustades ülekohtu klausli täiesti. Erastamisseaduse poolt 1994. aastal hääletas 44 tollase (ja suurel määral praeguse)võimukoalitsiooni saadikut (sh Isamaa, Mõõdukad, Parempoolsed ja kes kõik, need nimed on ju olemas). Alles selles seaduses oli kirjas, et kodanikelt, kes jäävad tagastatud majadesse, võetakse oma kodu erastamisõigus. See, et okupandid erastasid Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe, see et omanikud said nii maja tagasi kui ka veneaegse korteri, see et äraminejate venelaste korterid sokutati tuttavatele asustamisõiguse nime all ja lõpuks büroopindade andmine korteriteks samuti omapoistele – kas teile ei tundu, et see on ühe teatud jõu kindel eesmärk ja suund? Täna peame tunnistama, et kõik on hiilgavalt õnnestunud. Ja noormees Toompark, kellest võib aru saada, et oma nooruse tõttu ta vene ajal korterit ei saanud ega ehitanud (aga võibolla said seda teha tema vanemad?), etendab täna meile selle eestluse kallal toime pandud tragöödia viimast vaatust? Olen mitu aastat tegelnud sundüürnike problemaatikaga, kursis EVP laenude ja teiste pindade eraldamisega omanike pindadelt lahkujatele ning tean, mis selle “kõigest 47 000” üürniku peredes toimub. Kinnisvaraspetsialist Toompark võib ju küüniliselt öelda: ah, mis need kõigest 47 000! Aga see on korterite hulk, mille taga on üks üürnik. Korrutame selle 3-4ga ehk pere keskmise suurusega, ja mitu inimest me saame? Kes demagoogitseb? Ja kelle arvates 47 000 eesti kodu hävitamine on tühiasi ja köömes? Mille poolest see erineb venelaste toimepandud küüditamisest? Ainult see, et ei pea Siberisse minema. Aga minema ja uut üles ehitama peab küll. Ja veel üks asi – miks nimetatakse omanikke heategijateks ja sotsiaalabi andjateks? Tegelikult on nad omastanud nende üürnike töö vilja ja ainsa materiaalse väärtuse, mis neil vene riigi lõppedes oli. Kui omanik poleks seda ära võtnud, oleksid üürnikud materiaalselt hästi varustatud kodanikud nagu kõik teised erastajad – seal 92% ulgas, nagu Toompark märgib. Kõik omanikud võtsid selle “koorma” endale vabal tahtel kaela, andes allkirja, et teavad tingimusi. Muidu poleks seda vara neile antud. Öelda, et riik lubas 1997.aastaks üürnikud välja viia, kõlab sama hästi kui “püüa tuult väljal”. Kuhu see riik pidi teie üürnikud viima? Oli ju ka neid omanikke, kes ei läinud selle “muidusaamise” afääri õnge, võtsid kompensatsiooni ja elavad rahulikult. Ja üürnikud elavad ka rahulikult. Lahendus: sundüürnikud peavad saama erastada mingi reaalse pinna. Nendele, kes seda ei soovi (aga neid on väga vähe) peab andma sotsiaalkorterid või ehitama munitsipaalmajad – nagu absoluutselt kõikides teistes riikides tehakse. Kuhu pani kolmikliidu valitsus 240 miljonit krooni, mis selleks otstarbeks oli riigi-ja Tallinna eelarves kokku ette nähtud? Hr Toompark, teil on täiesti vale aadress, kui lähete niigi õigusetusse seisundisse lükatud sundüürnike üüri tõstma, eesmärgiga nad neilt pindadelt välja suitsetada.

Lembit Jalakale &Asjaosalisele 2001-01-26 09:54:47 Tõnu Toompark

Lembit Jalakale Esmalt on heameel tõdeda, et minu artikkel on kujunenud üheks enamkommentteerituks. Viimast paraku minu enda kaasabil. Arvan, et ma ei ole analüütik kõigest kinnisvaraalal. Tegelikult on minu tegevusvaldkond (ja ka kommenteerimisvaldkond) palju laiem. Näiteks elamumajanduse probleemid ei ole kinnisvaraturu probleemid, kuna piirüüriga reguleeritud sektoris turgu ei ole. Elamumajanduse koha pealt julgen kõnelda seetõttu, et olen selles vallas olnud tegev Majandusministeeriumi elamuosakonnas ning olen olnud ka Valitsuse loodud elamumajanduse asjatundjate komisjoni liige. Üks, millega toonane laiapõjaline komisjon täies koosseisus nõustus oli fakt, et üürid peab dereguleerima. Erisused jäid sellesse, kui palju ja mis määral neid dereguleerida. Omandirefirmi ideoloogiast Kui me saaaks aega tagasi pöörata ja tehtut tagasi võtta, siis nõustun, et omandirefor ei olnud tehtud hästi. Küll ei nõustu maa väitega, et vara ei oleks tohtinud omanikele tagastada. (Kordan, et mina ei ole saanud tagasi tagastatud vara ega osalenud riigivara, sh. korteri erastamises.) Kuivõrd ajamasinat meil leiutatud ei ole, siis peame lähtuma tänasest olukorrast ja sellest mis meil on. Mei on probleemid üürimajadega, nmajaomanike ja üürnikega. Need probleemid on kõik tingitud populistlikust üürimäärade reguleerimiseihalusest, mis vähemterava mõistusega kodanikule võib tunduda kasulikuna. Seda kasulikkust näeme praegu, kus majad lagunevad, omanikud-üürnikud tülitsevad, linnavalitsus vaidleb… Asjaosalisele Taas on meeldiv näha tunnustusena enda kirjutisele sõimamist ja lugemisoskuse puudulikkust. Esmalt enda ja/või minu vanemate erastamistest. Ei ole sedagi olnud. Kahjuks või õnneks, aga endiselt võtan omale vabaduse seda fakti kui objektiivsust rõhutavat välja tuua. Teiseks 47000 inimesest. Miks seda numbrit poeaks korrutama millegagi? Loeks minu kirjutatu uuesti läbi – seal on selgesõnaliselt kirjas, kui palju on maju, kui palju on kortereid, kui palju inimesi, es pretendeerivad või on pretendeerinud sundüürniku staatusele. Tegelikult näen ma Asjaosalise kommentaaris mõtteviisi, mida kultiveeris meis (vaatamata mu noorusele – mingil vähesel määral ka minus) nõukogudeaeg – omanik on kuri-paha kapitalist, kellelt vara ära võtmine on lõpmata üllas tegu, mis viib meid vastu suurele õnnele. See ei ole nii. Nõukogude riik näitas, et see ideoloogia ennast ei õigusta. Tegelikult võib öelda, et õigustas – nomenklatuuril oli hea ja magus elu, kuid millise hinnaga? PS: EPLi webimehed võiks võimaldada liigendatud teksti kommentaaridesse kirjutada. Muudaks need tunduvalt paremini loetavaks.

To: hr Toompark 2001-01-26 15:55:47 Asjaosaline

Tänan vastuse eest. Tahtsin juba eile paar korda saata vabandusi Teie poole teele, aga ei tulnud kahjuks läbi. Lugesin tõesti selle 47 000 uuesti läbi ja sain aru, et olen eksinud. Täpsustasin aga vahepeal asja ja mulle öeldi, et konjunkt. instituut piirdus oma uuringus ainult Tallinnaga. Kas Teil on aimu, kui palju löögialuseid inimesi (mina ei nimetaks neid üürnikeks, nad on “üürnikud” ainult omanike ja kinnisvaraspetside arvates, mitte aga enda arvates) elab Tartus, Viljandis, Pärnus, Haapsalus, mujal Eestimaal? Ja minu suhtumine nähtustesse on ka erinev Teie omast – nimelt eelistan ma alati inimest ja perekonda omandile või kinnisvarale. See tähendab, et kui 47 000 tuleb ohvriks tuua ja Teie seda heaks kiidate, siis mina jään seisukohale, et kui ka üks tuleb ohvriks tuua, siis kuidas me talle kompenseerime. Niisiis, kuidas me kompenseerime kas või sellele 47 000le? Ma ei tahtnud sugugi sõimata, vabandan. Ja mis puudutab nõukogude aegset mõtlemisviisi, siis ka see aeg vajas omanikke, ja tänased üürnikud olidki sel ajal omanikud. Nemad ehitasid, remontisid, maksid oma raha, st investeerisid. Kus pidi sõjajärgne põlvkond Teie arvates elama?Paljud Teienimetatud üürnikud vahetasid oma uued korterid vanade vastu ja tegid neis tohutu kapitaalsed remondid. Kellele nad tegid – loomulikult endale, mitte utoopilisele omanikule. Mis selles halba oli? Paljudel juhtudel läksid nn tõelised omanikud üürnike mugavustega korterisse ja jätsid oma laguneva maja. Nüüd võtsid aga nii maja kui korteri… Ebaõiglust on olnud palju. Ja see näib süvenevat. Kas Teie meelest sünnib ebaõiglusest uut õigust?Mulle jäi Teie nimi ja firma meelde. Kui Teid kusagil komisjonis näen, astun ligi. Liigendamise osas olen nõus.

Asjaosalisele EKI uuringust 2001-01-26 16:08:34 Tõnu Toompark

Muide – mul on see uuring laua peal ees praegu. EKI 1998. a. tehtud uuringu “Omanikele tagastatud majades elavate üürnike probleemid ja nende lahendusteed” lk. 4 2. lõik. Tsiteerin: “Käesoleva uurimistöö käigus tehti kindlaks, et õigusjärgsetele omanikele on tagastatud Eestis kokku 5226 üürimaja 23385 korteriga /…/.” Tagastatud majades olevate üürnike number tuleb KÕIKI EESTI VALDU kajastavast Lisast 1, mis algab lk. 22. (Olgem ausad – ma ei hakanud kõiki valdasid üle lugema, et nende olemasolus või puudumises 100% veenduda.)

Asjaosalisele inimlikkusest 2001-01-26 16:17:44 Tõnu Toompark

Lõin puht loetavuse huvides kaks vastuse teemat lahku. Niisiis inimeste eelistamisest kinnisvarale. Ma võin paista meeletu küünik ja inimvihkaja, kuid julgen kinnitada, et nii see ei ole. Ehk olen lihtsalt ratsionaalne inimene? Samuti pean ennast muide õiglaseks inimeseks. Usun samuti, et ebaõiglusest ei tõuse õiglust (sellise pealkirja all kirjutas kunagi samal teemal artikliseeria muideks Endel Lippmaa). Sestap tuleb ebaõiglus likvideerida selle esimeses peamises määraletavas punktis ehk vara õigusvastaselt(!) võõrandamise momendis. Vastasel korral jääb see ebaõiglus igavesest ajast ja igavesti edasi kanduma. Kui vara ei oleks tagastatatud, siis oleks minu arvates õiglaseks tunnistatud selle võõrandamine. NL ja õiglane!? Kordan – mina ei ole mingit vara tagasi saanud. Vara ei ole tagastatud ka minu lähisugulastele – vähemalt minuteada. Komisjonidest kah – olen endine elamumajanduse asjatundjate komisjoni liige, st. erasektorisse suundudes sai sealt komisjonist lahkutud.

Viimast korda to T.Toompark 2001-01-27 17:04:56 Ikka asjaosaline

Vastus loetud, aitäh. Olgu hetkel nii. Ainult kaks asja: 1) NLi ebaõiglus tulnuks välja nõuda NL-lt, mitte nendelt, kes aastakümneid hiljem sündisid ja sama ebaõigluse all kannatasid. 2) Miks ainult Eesti valis selle tee? Tabas ju sama saatus paljusid teisigi riike. Ei NL ise ega ka Saksamaa, rääkimata väiksematest vendadest, ei pidanud õiglaseks tekitada uut ilmajääjate/rahulolematute hulka, kelle mured lõppkokkuvõttes ikkagi peab lahendama RIIK, kes selle olukorra tekitas?

Miks viimast korda? 2001-01-29 10:38:38 Tõnu Toompark

Mis asi see ikkagi nii ebaõiglane on? Kas see, et keegi sai vara tagasi? Miks ei võiks selle üle rõõmu tunda, vaid peab teda kadestama? Mulle tundub, et peamine probleem asja juures on kadeduseuss, mis närib hinge, et kellelgi läheb hästi. Halba pole ju midagi tehtud – ma saan aru, kui kelleltki oleks midagi ära võetud ja kelleltki mitte – siis oleks olnud ebaõiglane.

Artikkel on avaldatud 24.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=77523

Majaviletsustest majavalitusteks

Majavalitsuste erastamise plaanid on inimestes tekitanud kummastava hirmu. Tuuakse välja naeruväärseid argumente, et erastamise järel soovivad majavalitsuse uued omanikud tulu teenima hakata ja seeläbi viivad teenuste hinnad teenuse tarbijate maksevõimest ülespoole.

Eluase kuulub inimese põhivajaduste hulka.

Sarnaselt kuuluvad põhivajaduste hulka näiteks toiduained. Toiduainetetööstus on kõik erakätes, kuid vaatamata eraettevõtluse kasumitaotlustele on toiduainete hinnad suuremal või väiksemal määral tarbijaskonna aktsepteeritud tasemel. Asjaolu, et reeglina teenitakse efektiivse majandamise puhul kasumit, on niivõrd elementaarne, et see unustatakse mainimata.

Loogika on lihtne: kui eraettevõte viib hinna liiga kõrgele tasemele, siis vastavalt nõudluse ja pakkumise igikehtivatele seadustele tarbivad inimesed teenuseid vähem. See aga viib võlgade tekkele ja kasumi vähenemisele. Viimane on ettevõtja soovidele vastupidine tulemus, mistõttu sellest üritatakse hoiduda.

Järelikult on eraettevõtete huvides, et elamute haldamise-hooldamise hinnad oleksid analoogselt teistegi kaupadega tasemel, mis elanikkonnale üle jõu ei käi.

Alati võib tekkida oht, et sotsialismiaja pimeduses elav haldus- ja hooldusteenust pakkuv ettevõte ei suuda mõista, et kasumi tekkeks peavad elanikud tema teenustega rahul olema.

On sellisest olukorrast väljapääs?

Elamu haldaja ja/või hooldaja valimine ei ole Jumala loodud ühendus, mida inimsugu katkestada ei tohiks. Kui ettevõtte pakutavad teenused tarbijatele ei sobi, siis saab pöörduda alati teise teenusepakkuja poole.

Eriti oluline majavalitsuste erastamise juures on tõsiasi, et erastamisel luuakse konkurents, mis siiani on praktiliselt puudunud. Konkurents saab olema see hoob, mis viib elamute haldamise- ja hooldamise uuele kvalitatiivsele tasemele.

Teenuste kvaliteedile ainult positiivset mõju omav konkurents viib tõenäoliselt lõpule ka ajajärgi, kus majavalitsustest rääkimisel kasutatakse õigustatult iroonilist sõna “majaviletsus”.

ERI Kinnisvara on Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu liige.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

15.-17.01.2019 Kinnisvara ABC