Kiire müük eeldab odavamat hinda

Kinnisvaramüügi sooviga maakleri poole pöörduv inimene tahab tavaliselt müüa kinnisvara võimalikult kõrge hinnaga ja ruttu. Paraku näitab elu, et mõlema soovi täitmine osutub raskeks, sest kiirem müük eeldab odavamat hinda.

Nagu iga kauba puhul, on ka kinnisvaraturul müügiaeg ja hind pöördvõrdelises sõltuvuses – kinnisvara eest maksimaalset hinda soovides, tuleb leppida pikema müügiperioodiga. Madalam hind võimaldab aga müüa kinnisvara kiiremini.

Pöördvõrdelisus on tingitud asjaolust, et madalama hinnaga ostjaid on turul rohkem ja neid on hõlpsam leida. Kõrgema hinnaga ostjaid on seevastu vähem ja nende leidmine võtab märksa rohkem aega.

Muidugi on erandeid ja maakleril võib õnnestuda paari päevaga müüa kinnisvara turuhinnast kallimalt. See tähendab aga reeglina mitmete sündmuste juhuslikku kokkusattumist. Näiteks kui ostja on sarnast maja või korterit juba pikemat aega otsinud või on tal selle asukohaga seotud erihuvid.

Hinna ja müügiperioodi sõl-tuvuse ignoreerimine viib tihti müüja utoopiliste nõudmisteni ja põhjustab teineteise mittemõistmist maakleri ja müüja vahel. Eduka müügitehingu nimel on soovitav enne maakleriga läbi rääkima asumist selgeks teha, kumb on olulisem – kas saada raha võimalikult kiiresti kätte või saada vara eest suuremat hinda.

Kiire müügi Kasuks otsusta kui:

* vaja rahastada suuremaid oste (nt uus eluase, auto);
* ajanappus pikemalt müügiga tegelemiseks;
* plaan kolida teise riiki/piirkonda, mis raskendab müügiprotsessi läbiviimist/kontrolli;
* kinnisvara tekitab liigseid kulutusi (nt hooldus- ja halduskulud, kindlustus);
* tühjana seisval kinnisvaral on oht sattuda kurjategijate ründe alla.

Artikkel on avaldatud 18.10.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=72733

Üürid vabaks ja ruttu!

Tartu linna otsus alates 01. juulist üüri piirmäär kaotada on taas tõstatanud poleemika reguleeritud üürimäärade vajalikkuse või kasutuse üle. Tooksin järgnevalt mõned ajakirjandusest kokku kogutud üürnike kasutatud argumendid, miks üüri piirmäära kaotada ei tohiks ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääadest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

Olgu siinkohal ka mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sentsitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.

SKP $ per capita
Omaniku asustatud
%
Erasektori poolt välja-üürtav
%
Avaliku sektori välja-üüritav
%
Üüripind kokku
%
Muud üüripinnad
%
Shveits 36 430 31 60 3 63 6
Saksamaa 26 000 38 36 26 62
Luksemburg 67 31 2 33
Belgia 22 260 62 30 7 37
Holland 21 300 47 17 36 53
Austria 25 010 41 22 23 45 14
Rootsi 23 270 43 16 22 38 19
Taani 29 010 50 24 18 42 8
Prantsusmaa 23 550 54 21 17 38 8
Iirimaa 15 100 80 9 11 20
Hispaania 12 500 76 16 2 18
Soome 20 410 72 11 14 25 3
Kreeka 8 400 70 26 0 26 4
Itaalia 18 400 67 8 6 14 19
Suur-Britannia 18 950 66 10 24 34
Portugal 6 900 65 28 4 32 3
Norra 26 590 60 18 4 22 18
ELi keskmine 56 21 18 39 5
Poola (1988) 41,1 56,3 2,6
Tshehhi Vabariik (1991) 40,5 59,4 0,1
Ungari (1990) 77,3 22,6 0,1
Horvaatia (1991) 64,1 24,7 11,2
Sloveenia (1991) 67,8 31,0 1,2

Libamaaklereid saab vältida

Õnneks mitte liiga tihti ei ole ajakirjanduse veergudelt võimalik lugeda libamaaklerite tekitatud hiigelkahjudest. Siiski on kõik kinnisvaraturu osalised libamaakleritest petturite olemasolust teadlikud, kuid paraku ei osata alati pettureid vältida.

Libamaaklerlus võib esineda mitmel erineval viisil – alates lihtlabasest korterivargusest, lõpetades keerukate dokumendivõltsimistega.

Korterivargustega tegelevad kõige algelisemad libamaaklerid.

Libamaakler lubab korteri müüa või välja üürida ning küsib esitluste jaoks omanikult võtme. Seejärel maakler kaob. Kui omanik korterit vaatama läheb, siis leiab ta eest tühjaks varastatud toad.

Suur osa pettuseid on seotud käsirahadega.

Maakler kasseerib ostjalt käsiraha ilma kviitungit vastu andmata. Maksjagi on kergeusklik ega küsi maaklerilt isikut tõendavat dokumenti näha. Hiljem aetakse ettetasutud kõnekaardi numbri ja eesnime järgi maaklerit taga, kuid siis on teda juba hilja leida ning leppima peab raha kaotusega.

Levinud pettuste hulgas on mitmekordne müük või välja üürimine.

Korter üüritakse välja või müüakse ilma, et selleks õigust oleks. Üürnik või ostja ei kontrolli omandiõigust tõendavaid dokumente ja pimesi maaklerit usaldades kirjutab kõikidele lepingutele alla ning maksab käsiraha või deposiiti. Nii on kortereid müüdud ja välja üüritud samaaegselt mitmele inimesele.

Utoopilise hinna pakkumisega petab suure tulu püüdjaid.

Korteri ostjaid pimestatakse turuhinnast märgatavalt madalama hinnaga, müüjaid kõrgema hinnaga. Utoopilise hinna abil pööratakse mustkunstniku moel kliendi tähelepanu eemale detailidest, mis tegelikult tehingu tulemuse otsustavad. Ostjatelt petetakse hinnaga manipuleerides välja käsiraha. Müüjatelt üritatakse saada kõik volitused kinnisvara müügiks, et hiljem saadud rahaga omaniku silmapiirilt kaduda.

Dokumendivõltsimine on libamaaklerluse kõrgem pilotaazh.

Kinnisvara on edukalt müüdud võltsitud passi ja/või volitust kasutades. Alles hiljuti läbis ajakirjandus ühe Toompea maja müügijuhtum. Kadunud või varastatud dokumente kasutavate petturite vältimiseks on alati kasulik passi kaotamisest teavitada hooneregistrit ja/või kinnistusametit.

Libamaaklereid on võimalik vältida.

Pettused kinnisvaraturul on erinevad, kuid läbiva ühtse joonena peab mainima suurte rahasummadega tehinguid, mille kaotamine lööb augu perekonna eelarvesse mitmeteks-mitmeteks aastateks. Seetõttu tuleb olla maakleri leidmisel valiv ega tohi tunda valehäbi taustauuringute läbiviimisel.

Libamaaklerite õnge sattutakse, sest üritatakse kokku hoida mõned kümned või sajad kroonid. Reaalsust arvestades on odavam siiski asju ajada korralike maakleritega korralikest firmadest.

10 nõuannet, kuidas mittekohtuda libamaakleriga:

– Peale kinnisvara ostmise või müümise plaani tekkimist viige end kohe kurssi tehingu sõlmimise üksikasjade, turuolukorra ja hindadega.
– Ajage asju ainult maakleritega sellistest firmadest, milledest te eelnevalt midagi kuulnud olete või mille kohta te suudate leida usaldustvääriva taustainformatsiooni Internetist ja/või ajakirjandusest. Soovitav on piirduda Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) liikmesfirmadega.
– EKFList ja Maaklerite kojast tasub järele uurida, ega maakleri töö kohta ei ole eelnevalt pretensioone olnud.
– Uurige kinnisvarafirmast järele, kas maakler ikka töötab töötab seal. On ette tulnud, kus libamaakler valelikult väidab end töötavat prestiizhikas kinnisvarafirmas.
– Maakleriga kohtudes kontrollige maakleri dokumente. Raha makstes nõudke alati kviitungit.
– Korterit ostes või üürile võttes kontrollige müüja või üürileandja volitusi (ja omandiõigust).
– Ärge andke maaklerile kergekäeliselt täielikku volitust kinnisvara iseseisvalt müüa, vaid olge ise protsessi juures.
– Ärge laske end supertulu ootuses pimestada utoopilistest hindadest. Äärmuslikke hindade pakkumine on ülimalt efektiivne tähelepanu kõrvalejuhtimiseks.
– Kõik lepingud peab hoolega läbi lugema. Ei ole mõtet häbeneda selgituste küsimist ja nõuda pisiasjade parandamist. Sageli loetakse lepinguid esimest korda siis, kui on vaja konflikte lahendada.
– Tehke selgeks omandiõiguse ja selle üleminekuga seonduv – nt. mis on vallasasi, mis kinnisasi ja kuidas nende puhul toimida.

Kinnisvaratehingud ei tunnista valehäbi

Nurgataguste maaklerite õnge satutakse enamasti siis, kui üritatakse kokku hoida mõnikümmend või -sada krooni. Rahakoti huvides on siiski odavam ja kindlam asju ajada korralike maakleritega korralikest firmadest.

Pettused võivad esineda mitmel viisil – alates lihtlabasest korterivargusest, lõpetades keeruka dokumendivõltsimisega.

korterivargused on algajate pärusmaa

– libamaakler lubab korteri müüa/välja üürida
– ta küsib esitluste jaoks omanikult võtme
– vahendaja kaob
– omanik leiab eest tühjaks varastatud toad

katteta käsiraha

– maakler kasseerib ostjalt käsiraha kviitungit andmata
– kergeusklik maksja ei küsi maaklerilt passi ega pädevustunnistust
– kõnekaardinumbri ja eesnime järgi maakleri tabamise lootus on olematu
– omanik peab leppima raha kaotusega

mitmekordne müük või üürimine

– korter üüritakse välja või müüakse, selleks õigust omamata
– üürnik või ostja ei kontrolli omandiõigust tõendavaid dokumente
– pimesi maaklerit usaldades kirjutab ta lepingutele alla
– ostja maksab käsiraha või deposiidi
– korter võib olla müüdud ja välja üüritud samaaegselt mitmele inimesele

utoopiline hind petab suure tulu püüdjaid

– ostjaid pimestatakse turuhinnast märga-tavalt madalama, müüjaid vastupidi kõrgema hinnaga
– sellega pööratakse kliendi tähelepanu eemale detailidest, mis tegelikult tehingu tulemuse otsustavad
– ostjatelt petetakse hinnaga manipuleerides välja käsiraha
– müüjatelt üritatakse saada kõik volitused kinnisvara müügiks
– petised haihtuvad saadud rahaga silmapiirilt

võltsimine – libamaaklerite kõrgem pilotaaž

– kinnisvara müüakse võltsitud passi või volitust kasutades
– pärast tehingut müüja kaob rahaga

10 nõuannet vältimaks libamaaklerit

– viige end kurssi tehingu üksikasjade, turuolukorra ja hindadega
– asju tasub ajada maakleritega firmadest, mille kohta on võimalik hankida taustainfot (nt kinnisvarafirmade liidu (EKFL) liikmesfirmad)
– EKFList ja kinnisvaramaaklerite kojast tasub küsida, kas maakleri töö kohta on olnud pretensioone
– uurige kinnisvarafirmast järele, kas maakler ikka töötab seal
– kontrollige maakleri dokumente, raha makstes nõudke kviitungit
– ostes või üürile võttes kontrollige müüja või üürileandja volitusi ja omandiõigust
– maaklerile ei tohiks anda täielikku volitust kinnisvara müüa
– ärge laske end pimestada utoopilistest hindadest
– lepingud tuleb hoolega läbi lugeda, pole mõtet häbeneda selgituste küsimist ja pisiasjade parandamist
– tehke selgeks omandiõiguse ja selle üleminekuga seonduv

Artikkel on avaldatud 20.09.2000 väljaandes Äripäev –

Probleeme üürnikega on võimalik ennetada

Viimase aasta jooksul on märgatavalt suurenenud eraisikute huvi kinnisvarainvesteeringute vastu. Reeglina väljendub see soovis soetada omale korter ja see välja üürida.

Investeerimise ja täiendava jooksva sissetuleku loomine on igal juhul kiiduväärt, kuid paraku ei osata alati ette näha elamispinna väljaüürimisega kaasnevaid riske.

Peamine oht, mis omanikku korterit välja üürides varitseb on üürniku maksedistsipliin. Ei olegi harv juhus, kus üürnik lahkub korterist ja “unustab” tasuda viimase kuu telefoni-, vee- ja elektriarved.

Probleeme võib tekkida ka vara säilumisega. Nii näiteks võib pahatahtlik üüriline lahkudes kaasa haarata korteriomanikule kuuluva mööbli. Veelgi hullemal juhul võib tulekahjus hävida kogu korter.

Kuidas taolisi probleeme vältida?

Esmatähtis on sõlmida korrektne leping. See peab kindlasti olema sõlmitud kirjalikult, kuid ei vaja notariaalset kinnitust.

Poolte õiguste ja kohustuste täpne lepingus fikseerimine aitab tagada nende täitmise, kuid veel ei garanteeri seda. Seetõttu võib soovitada valehäbi tundmata helistada üürniku eelmisse elukohta ja tunda huvi, kas sealsed arved said korralikult tasutud ning kas on ka muidu tegemist väärika üürilisega.

Soovitav on kasutada ettemaksu ja tagatisraha. Kui lepingu lõppemisel kumbalgi poolel teisele pretensioone esitada ei ole, siis tagatisraha tagastatakse üürnikule.

Ettemaksu idee seisneb selles, et üürisummad maksab üürnik üürileandjale eeloleva kuu eest. Kui sellisel puhul tahab üürnik lahkuda, siis ta teatab sellest kokkulepitud aja ette ning vastavast kuupäevast enam üürimakseid omanikule ei tee. Küll aga peab kinni maksma mõõdikute järgsed kulud nagu elekter, telefon, tavaliselt vesi jne.

Eeltoodud nõuanded ei aita elamispinda tulekahjust säästa. Selle riski peab omanik endale võtma või vastasel korral sõlmima kindlustusseltsiga kindlustuslepingu.

Kokkuvõtteks peab mainima, et kindlasti on kasulikum probleeme ennetada ja sõlmida korrektsed üürisuhted, mitte hiljem hakata kulukate tagajärgedega võitlema, mis kumbalegi osapoolele meeldiv ei saa olema.

LISA

Muude lepingule omaste punktide seas määratakse üürilepingus:

– üüripinna aadress, suurus jm. olulised parameetrid
– üürilevõtjaga koos elama asuvad isikud
– lepingu kehtivus – algus- ja lõpukuupäev või lõppemise alused
– üürimäär, mida üür sisaldab ehk mille eest maksab üürnik ja mille eest üürileandja
– üürimäära muutmise-muutumise alused
– ettemaksu suurus ja maksetingimused
– tagatisraha suurus ja maksetingimused
– allüürile andmise õigus või selle õiguse puudumine
– ühe või teise lepingupoole remondikohustuste olemasolu või puudumine, remondikulude hüvitamine
– kuupäeva, millal peab üürimaksed sooritama ja makseviis – kas pangaülekandega või sularahas
– milline muu vara käib üüripinnaga kaasas – mööbel, köögitehnika jne.
– viivised jm. sanktsioonid nt. üüri maksmisega viivitamise eest

Lepingule lisatakse:

– lepingupoolte passikoopiad
– üüripinna üleandmise-vastuvõtu akt
– üürikorterisse jäävate esemete (mööbel jms.) üleandmise-vastuvõtu akt, kus on määratud kokkuleppeliselt esemete hinnad

Artikkel on avaldatud 20.09.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=71615

Probleeme üürnikega on võimalik ennetada

Sügise saabudes suureneb üürilepingute sõlmimise arv. Selleks, et vältida võimalikke arusaamatusi tulevase üürnikuga, tuleks meelde tuletada mõningaid korteri väljaüürimisel tekkida võivad põhiprobleeme.

Peamine oht, mis omanikku korterit välja üürides varitseb, on üürniku maksedistsipliin. Pole harv juhus, kus üürnik lahkub korterist ja “unustab” tasuda viimase kuu telefoni-, vee- ja elektriarved.

Probleeme võib tekitada ka vara kadumine või hävimine. Nii võib näiteks pahatahtlik üüriline lahkudes kaasa haarata korteriomaniku mööbli. Veelgi hullemal juhul võib tulekahjus hävida kogu korter.

Korteriomanik võib neid probleeme ennetada ning riski vähendada. Esmatähtis on sõlmida korrektne leping. See peab kindlasti olema kirjalik, kuid ei vaja notariaalset kinnitust.

Poolte õiguste ja kohustuste täpne määratlemine lepingus aitab tagada nende täitmise, kuid ei taga veel seda. Seetõttu võib soovitada valehäbi tundmata helistada üürniku eelmisse elukohta ja küsida, kas ta seal arved korralikult ära mak-sis.

Soovitav on kasutada ettemaksu ja tagatisraha. Tagatisraha maksab üürnik üürileandja arvele koos esimese üürimaksega. Tavaliselt on selle suurus ühe kuu üür. Kui lepingu lõppemisel üksteisele pretensioone pole, siis tagastab üürileandja tagatisraha üürnikule.

Ettemaksu mõte seisneb selles, et üürisummad maksab üürnik üürileandjale eeloleva kuu eest. Kui sellisel puhul tahab üürnik lahkuda, siis ta teatab sellest kokkulepitud aja ette ning vastavast kuupäevast enam üürimakseid omanikule ei tee. Küll aga peab ta kinni maksma elektrikulu, telefoniarve, vee vms.

Eeltoodud nõuanded ei aita aga elamispinda näiteks tulekahjust või vargusest säästa. Selle riski vähendamiseks peaks omanik sõlmima kindlustuslepingu.

Kindlasti tuleks võimalikke probleeme ennetada ja need lepingusse kirjutada, et vältida hilisemaid vaidlusi selle üle, kes millist kohustust täitma pidi ja kes midagi tegemata jättis. Suuliste kokkulepete puhul see reeglina nii juhtub.

Üürilepingule oleks mõistlik lisada lepingupoolte passi-koopiad, üüripinna üleandmise akt ja üürikorterisse jäävate esemete üleandmise akt, kus on määratud kokkuleppeliselt esemete hinnad.

Üürilepingu põhisätted

TEISTE PUNKTIDE SEAS MÄÄRATAKSE ÜÜRILEPINGUS:
* üüripinna aadress, suurus jm olulised parameetrid
* üürnikuga koos elama asuvad isikud
* lepingu kehtivus – algus- ja lõpukuupäev või lõppemise alused
* üürimäär, mida üür sisaldab ehk mille eest maksab üürnik ja mille eest üürileandja
* üürimäära muutmise-muutumise alused
* ettemaksu suurus ja maksetingimused
* tagatisraha suurus ja maksetingimused
* allüürile andmise õigus või selle õiguse puudumine
* ühe või teise lepingupoole remondikohustuste olemasolu, remondikulude hüvitamine
* kuupäev, millal peab üürimaksed sooritama ja makseviis – kas pangaülekandega või sularahas
* milline muu vara käib üüripinnaga kaasas – mööbel, köögitehnika jne.
* viivised jm sanktsioonid nt üüri maksmisega viivitamise eest

Artikkel on avaldatud 20.09.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=71615

Küsimus-vastus

Küsimus:

Kas kinnisvara on kasulikum osta laenu (liisingu) abil või maksta see raha olemasolul kohe välja?

Vastus:

Kui kinnisvaraostjal on vajalik rahasumma olemas, siis on soovitav kinnisvaraostu vaadelda kui investeerimisprojekti, mida võrreldakse alternatiivse projekti diskonteeritud ehk ajatatud rahavoogudega. Seda muidugi juhul, kui on olemas raha paigutamise alternatiiv.

Laenu abil kinnisvara ostmisel on väljaminevad rahavood:

– lepingutasud ja muud laenu võtmisega seonduvad kulud;
– igakuised laenu tagasimaksed;
– kinnisvara säilumiseks tehtavad jooksvad kulutused (hooldus- ja remondikulud).

Sissetulevaks rahavooks on kinnisvara realiseerimine, mis arvestab aja jooksul muutunud (eeldatavasti suurenenud) kinnisvarahinda projekti lõppedes.

Muidugi ei tähenda see, et kinnisvara peab ilmtingimata maha müüma – tegemist võib olla ka kinnisvara turuväärtust näitava arvestusliku suurusega. Siin ei tasu end petta ja oodata näiteks iga-aastast 30 protsendilist kinnisvara hinnatõusu.

Suurema tulu teenimiseks tuleb otsustada kõrgemat tulusust pakkuva projekti kasuks.

Ühe või teise rahapaigutuse kasuks otsustamisel peab arvestama riskiga, mis kinnisvara puhul on reeglina suhteliselt madal.

Väljamaksmise eelised:

– ei seo end pikaks ajaks laenuandjaga ja sellest tulenev vabadus;
– ei ole intressikulu;
– ei ole laenulepinguga seonduvaid kulusid (hindamine, kindlustus, lepingutasu jne.);
– lihtsam asjaajamine.

Laenu eelised:

– eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad;
– riski võttes on võimalik teenida suuremat tulu.

Tõnu Toompark, AS RIME Kinnisvara

Kinnisvara liisimine toob suurema tulu

Kui kinnisvara ostjal on vajalik rahasumma olemas, siis on soovitav kinnisvaraostu vaadelda kui investeerimisprojekti, mida võrreldakse alternatiivse projekti diskonteeritud ehk ajatatud rahavoogudega. Seda muidugi juhul, kui on olemas raha paigutamise alternatiiv.

Laenu abil kinnisvara ostmisel väljaminevad rahavood:

• lepingutasud ja muud laenu võtmisega seonduvad kulud;
• igakuised laenu tagasimaksed;
• kinnisvara säilimiseks tehtavad jooksvad kulutused.

Sissetulevaks rahavooks on kinnisvara realiseerimine, mis arvestab aja jooksul muutunud (eeldatavasti suurenenud) kinnisvarahinda projekti lõppedes.

Muidugi ei tähenda see, et soetatud kinnisvara peab ilmtingimata maha müüma – tegemist võib olla ka kinnisvara turuväärtust näitava arvestusliku suurusega. Pole mõtet ennast asjatult petta ja oodata näiteks iga-aastast 30protsendilist kinnisvara hinnatõusu.

Suurema tulu teenimiseks tuleb otsustada kõrgemat tulusust pakkuva projekti kasuks. Ühe või teise rahapaigutuse kasuks otsustamisel peab arvestama paratamatu riskiga, mis kinnisvara puhul on üldjuhul siiski suhteliselt madal.

Kohe maksmise eelised

• ostja ei seo end pikaks ajaks laenuandjaga;
• puudub intressikulu;
• ei ole laenulepinguga seonduvaid kulusid (hindamine, kindlustus, lepingutasu);
• asjaajamine on lihtsam.

Laenu eelised

• eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad;
• riski võttes on võimalik teenida suuremat tulu.

Artikkel on avaldatud 28.08.2000 väljaandes Äripäev –

Рынок пребывает в ожидании роста цен

Статистика рынка недвижимости за первый квартал вселяет оптимизм. Даже при том, что первые три месяца года составили фазу падения, число заключённых договоров превышает аналогичный показатель первого квартала за все предыдущие годы.

Надо привыкнуть к тому, что “безумных дней” 1997 года больше не повторится, и ситуации, когда каждый день приносит новый виток роста цен, увидеть ещё раз нам уже не доведётся.

Делая прогнозы на этот год, можно с уверенностью сказать, что за год с недвижимостью будет заключено 42 000 сделок на общую сумму в 12 миллиардов крон. Из них 75% придётся на столицу и её окрестности.

Сложно говорить об уездах, поскольку там движение цен на недвижимость если и можно с чем-то сравнивать, то разве что с Броуновским движением.

Зато довольно ясно с Таллинном и его окрестностями, где следует ожидать роста цен, причём на уникальные жилые площади рост может составить до 25%.

Эта цифра не должна вводить в заблуждение собственников квартир в панельных домах. Рынок типовых квартир давно уже “шагает в ногу” с размером средней зарплаты. Тем не менее рассчитывать на рост в пределах 10-15% в таллиннских “спальных” районах – вполне реально. Дело в том, что расширение возможностей для получения жилищных кредитов даёт возможность для опережающего роста цен по сравнению со средней зарплатой.

На рынке офисных площадей у арендаторов и покупателей выбор по-прежнему широк, а такая ситуация лишает владельцев офисных площадей надежды на повышение арендных ставок. Более того, избалованные арендаторы сегодня смотрят не только на качество площадей, но и на обслуживание.

В целом же рынок недвижимости двинулся в положительном направлении, и если экономике удастся избежать непредвиденных ударов, то в ближайшем будущем его ждёт стабильный рост цен.

Usk tulevikku elavdab laenamist

1999. a. alguses hakkasid pangad üksteisevõidu avaldama pressiteateid eluasemelaenude intressimäärade alandamisest. Kohest intressilangust aga reaalsuses aset ei leidnud (vaata graafikut).

Laenuvõimaluste olemasolu on üks tähtsamaid kinnisvaraturu trendide mõjutajaid. Niivõrd oluline ehk ei olegi laenu intressimäära suurus, vaid asjaolu, et laene üldse väljastatakse.

Eluasemelaenude väljastamist kujutavalt graafikult näeme, et 99. aasta teisest kvartalist alates asusid pangad peale vaikelu alles laene reaalselt väljastama. Eelnevalt – juunist 1998 kuni märtsini 1999, oli eluasemelaenude jääk püsinud suhteliselt stabiilselt 2,7-2,9 mld. krooni juures.

Sisuliselt kujutas intressimäärade langetamise kohta ilmuvate pressiteadete laviin, usu ja usalduse taastumist Eesti (kinnisvara-) turu suhtes ning oli promoürituseks eluasemelaenule kui sellisele. 2000. a. maikuuks on eluasemelaenude väljastamine kasvanud 3-6 korda võrreldes 1998. aasta lõpu, 1999 algusega.

Graafikult on näha, et intressimäär on mõningate eranditega üldjuhul tendentsiga vähenemise suunas. Viimase kahe-kolme kvartali jooksul on toimunud stabiliseerumine kroonilaenude puhul vahemikku 11,4-11,7% ja saksa marga baasil võetud laenude puhul vahemikku 10,3-10,9%. Hetkel ei paista põhjust, miks see peaks veel allapoole liikuma ning tõenäoliselt toodud piiridesse intressimäär jääb pidama pikemaks ajaks.

Kuivõrd intressid jäävad oodatavalt enam-vähem stabiilsele tasemele, siis seoses üldise sissetulekute taseme suurenemise ja usuga helgemasse homsesse, võib oodata eluasemelaenude väljastamise tasast suurenemist ja sellest tulenevat laenujäägi kasvu. Alahinnata ei tohi selle juures on-line laenutaotlemise võimalusi.

Laenude väljastamine suurendab aktiivsust, eriti nõudlusepoolset aktiivsust kinnisvaraturul. Seetõttu tekib surve kinnisvarahindade suurenemisele. Arvestades laenuvõimalustest tulenevaid ja muid kinnisvaraturgu mõjutavaid tegureid võib eesootava 12 kuu jooksul asetleidvaks kinnisvara hinnatõusuks prognoosida sõltuvalt objekti spetsiifikast 10-30%.

Artikkel on avaldatud 14.08.2000 väljaandes Äripäev –

Usk tulevikku elavdab laenamist

Laenuvõimaluste olemasolu on üks tähtsamaid kinnisvaraturu trendide mõjutajaid, kusjuures niivõrd oluline polegi laenu intressimäära suurus, vaid asjaolu, et laene üldse väljastatakse.

1999. aasta teisest kvartalist alates asusid pangad teoreetiliste võimaluste kõrval laene ka reaalselt väljastama. Eelnevalt, juunist 1998 kuni märtsini 1999, püsis eluasemelaenude jääk suhteliselt stabiilselt 2,7-2,9 miljardi krooni piires. Sisuliselt kujutas intressimäärade langetamise kohta ilmuvate pressiteadete laviin usu ja usalduse taastumist Eesti (kinnisvara)turu vastu ning oli promoüritus eluasemelaenule kui sellisele. 2000. aasta maikuuks on eluasemelaenude väljastamine 1998. aasta lõpu ja 1999. aasta algusega võrreldes kasvanud kolm kuni kuus korda.

Intressimäär näitab vähenemistendentsi. Viimase kahe-kolme kvartali jooksul on toimunud stabiliseerumine kroonilaenude puhul vahemikku 11,4-11,7% ja Saksa marga baasil võetud laenude puhul vahemikku 10,3-10,9%. Hetkel ei paista põhjust, miks see peaks veel allapoole liikuma ning tõenäoliselt jääb intressimäär sellistesse piiridesse pikaks ajaks.

Kuivõrd intressid jäävad oodatavalt stabiilsele tasemele, siis seoses üldise sissetulekute taseme suurenemisega ja helgesse homsesse usu süvenemisega võib oodata eluasemelaenude väljastamise suurenemist ja sellest tulenevat laenujäägi kasvu. Alahinnata ei tohi selle juures on-line laenutaotlemise võimalusi.

Laenude väljastamine suurendab eriti nõudluse poolset aktiivsust kinnisvaraturul. Lähema aasta jooksul võib kinnisvara hinnatõusuks prognoosida 10-30%.

Artikkel on avaldatud 14.08.2000 väljaandes Äripäev –

Tartu samm väärib järgimist

27/07/00 Positmees kirjutas Tartu linnas peale üüri piirmäära kaotamist üürimäära suurenemisest 2-8 korda. Head ajakirjanduslikku tava järgides oli juurde toodud dramaatiline seik, kus vaesemad inimesed suurenevate kulutuste tõttu raskustesse sattuvad. Imekombel oli kirjeldatud ka juhuseid, kus üürimäära suurenemine üürnike suurt ei morjendanud.

Üürimäärade regulatsiooni alt vabastamine võib tunduda saatanliku tembuna kogu vaesema elanikkonna vastu. Aeg-ajalt kostab ikka hüüdeid kuratlikest omanikest, kes vaeselt üürnikult seitse nahka üritavad koorida.

Milles on probleem?

Me elame turumajanduslikus riigis, kus kapital ehk maja peab tulu tootma. Vastasel korral peab kapitalist loobuma. Kapitali võime tulu toota annab motivatsiooni kapitali hoida olukorras, et tulu oleks kindel. Elamu puhul tähendab viimane, et maja peab olema elamiskõlblik ja üürnikele atraktiivne.

Omanikele tagastatud üürimajad on tulu mittetootev kapital ja tulu mittetootmine peegeldub ehedalt hoonete heakorras – katus jookseb läbi, uksed-aknad lasevad tuult läbi, torud lekivad jne. Omandist ei loobuta vaid seetõttu, et oodatakse üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik omandit kasumlikult majandama hakata.

Üürimäärade vabastamine annab tunnustust, et Eesti iseseisvumise ja omandireformiga soovisime taastada eraomanike vabariiki, mitte sotsialistlikku omandit ülistavat monstrumit.

Omanik ei ole koll

Järgmise sammuna tuleb teadvustada, et üürimaja omanik ei ole koll, keda vihata. Omanik, kes peab elamu tulu tootma panema, on üürnike olemasolust ülimalt huvitatud. Üürnike peletamine liigkõrge üüriga on kahjulik nii üürnikule kui omanikule, sest üürniku ärakolimisel kaotab omanik tuluallika.

Paraku kulgeb majanduselu tsüklite kaupa ja kindlasti võib näha liigsetesse kõrgustesse püüdlevaid üürimäärasid. See on paratamatu asjade areng, mis sunnib üürnike hääletama jalgadega ehk liikuma sobilikumale pinnale. Viimane omakorda toob põhjendamatult kõrge üürimäära alla.

Hädalistele abi omavalitsuselt

Kindlasti on hulk inimesi, kes ei suuda maksta uut kõrgemat üürimäära. Lahendus nende abistamiseks ei ole mitte kogu üürisektori hindade reguleerimine, vaid konkreetsete abivajajate toetamine. Senini olid sotsiaalabi pakkujateks põhimõtteliselt majaomanikud, kes loobusid oma tahte vastaselt ja omavalitsuse sunnil tulust, et abivajajale eluaset pakkuda. Toetuse peab siiski organiseerima omavalitus!

Tartu samm üüride vabastamisel on heaks näiteks kõigile teistele omavalitsustele. Siiski ei maksa liialt kiirustada. Kindlasti tasub oodata kuu või kaks, kuid mitte asjatult venitada, ja õppida Tartu kogemusest, et paremini vältida üürimäärade vabastamisest tulenevaid raskuseid. Samas on üürimäärade vabastamine tegur, mis elavdab kinnisvaraturu seni suht tundmatut üüriturgu. Üüriturg on aga erititähtis just nimelt vaesemale elanikkonnale – neile, kellele on vaja abi pakkuda.

Väärt samm

Postimees (27.07.) kirjutas Tartu linnas pärast üüri piirmäära kaotamist üürimäära suurenemisest kaks kuni kaheksa korda. Üürimäärade regulatsiooni alt vabastamine võib tunduda saatanliku tembuna kogu vaesema elanikkonna vastu. Aeg-ajalt kostab ikka hüüdeid kuratlikest omanikest, kes vaeselt üürnikult seitse nahka üritavad koorida.

Milles on probleem?

Me elame turumajanduslikus riigis, kus kapital peab tulu tootma. Kapitali võime tulu toota annab motivatsiooni kapitali hoida olukorras, et tulu oleks kindel. Elamu puhul tähendab viimane, et maja peab olema elamiskõlblik ja üürnikele atraktiivne. Omanikele tagastatud üürimajad on tulu mittetootev kapital ja see peegeldub ka hoonete heakorras – katus jookseb läbi, uksed-aknad lasevad tuult läbi, torud lekivad jne. Omandist ei loobuta vaid seetõttu, et oodatakse üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik omandit kasumlikult majandama hakata. Üürimäärade vabastamine annab tunnistust, et Eesti iseseisvumise ja omandireformiga soovisime taastada eraomanike vabariiki, mitte sotsialistlikku omandit ülistavat monstrumit.

Omanik, kes peab elamu tulu tootma panema, on üürnike olemasolust ülimalt huvitatud. Üürnike peletamine liigkõrge üüriga on kahjulik nii üürnikule kui omanikule, sest üürniku ärakolimisel kaotab omanik tuluallika. Paraku kulgeb majanduselu tsüklite kaupa ja kindlasti võib näha liigsetesse kõrgustesse püüdlevaid üürimäärasid. See on paratamatu asjade areng, mis sunnib üürnikke liikuma sobilikumale pinnale. See toob põhjendamatult kõrge üürimäära alla.

Abi omavalitsuselt

Lahendus nende inimeste abistamiseks, kes ei suuda kõrget üürimäära maksta, ei ole mitte kogu üürisektori hindade reguleerimine, vaid konkreetsete abivajajate toetamine. Seni olid sotsiaalabi pakkujateks põhimõtteliselt majaomanikud, kes loobusid oma tahte vastaselt ja omavalitsuse sunnil tulust, et abivajajale eluaset pakkuda. Toetuse peab siiski organiseerima omavalitsus!

Tartu samm üüride vabastamisel on heaks näiteks kõigile teistele omavalitsustele. Siiski ei maksa liialt kiirustada – tasub õppida Tartu kogemusest, et paremini vältida üürimäärade vabastamisest tulenevaid raskusi. Samas on üürimäärade vabastamine tegur, mis elavdab kinnisvaraturu üüriturgu, mis on eriti tähtis just nimelt vaesemale elanikkonnale – neile, kellele on vaja abi pakkuda.

Artikkel on avaldatud 29.07.2000 väljaandes Postimees –

Turg elab hindade tõusu ootuses

I kvartali kinnisvaraturu statistilised näitajad loovad optimistliku meeleolu. Kuivõrd esimene kvartal on tsüklilise kinnisvaraturu langusfaas, siis käesoleval aastal ületab sõlmitud lepingute arv kõik varasemad aastad.

Karta võib, et 97. aasta kinnisvaraturu “hullud päevad” ei kordu ja sellisesse olukorda me enam ei jõua, kus kinnisvara märgatavat hinnatõusu võib oodata juba järgmiseks päevaks.

Käesoleva aasta kinnisvaratehingute kogumahuks võib ennustada 42 000 tehingut koguväärtuses 12 000 mln. krooni. Endiselt jääb pealinna ja selle ümbruse kanda 75% tehingutest.

Müügihinnad on asunud tõusuteele.

Kui rääkida kinnisvara hinnatõusust, siis on raske teha otsuseid arenevate lokaalsete turgude kohta väiksemate maakondade keskustes. Nende hindade muutumisi võib endiselt võrrelda etteennustamatu Browni liikumisega.

Rahva ostujõud kasvab, kuid sellega käib kaasas ka teadlikkuse ja nõudmiste kasv. Peamine kinnisvarahinna mootor – majanduskasv, on samuti tõusuteele asunud.

Nii võib väita, et kinnisvara hind ühegi objekti puhul langeda ei saa. Reaalsus teeb sellesse väitesse korrektuuri ning sunnib siiski alandama põhjendamatult ülehinnatud rendi- ja müügihindasid.

Kuivõrd majanduskasvu keskus asub Tallinnas ja selle ümbruses, siis on selles piirkonnas oodatav ka suurim hinnatõus, mis eriti unikaalsete elamispindade puhul võib olla kuni 25%.

Viimasest numbrist ei tasu liigsesse vaimustusse sattuda paneelmaja korteriomanikel. Tüüpkorterite turg käib juba ammu ühte jalga pigem keskmise palga suurenemisega. Oodata 10-15% hinnatõusu Tallinna “mägede” korterite puhul on täiesti reaalne. Keskmisest palgast kiirema hinnatõusu tekitab siin laenuvõimaluste avardumine.

Hinnatõusust ei saa rääkida büroopindade puhul.

Kontoripindade turul on otsijal endiselt tegemist suhteliselt suure valikuga, kust võib igale maitsele üht-teist leida. See ei anna büroopindade omanikele suurt võimalust hinnatõusust rääkida.

Üha olulisemaks muutuvad koos kontoriruumidega pakutavate teenuste kvaliteet. Rentnikud ei ole küll eriti huvitatud nn. täisteenindusega büroodest, kuid nö. tavateenused – elekter, telefonid, vesi jne, peavad funktsioneerima probleemivabalt.

Kokkuvõtteks võib öelda, et majanduskeskkonna paranemisega on positiivses suunas liikunud ka kinnisvaraturg. Ettearvamatute tagasilöökide tulemata jäämisel ootab stabiilne tõusutrend meid ka järgmisel aastal.

Artikkel on avaldatud 24.07.2000 väljaandes Äripäev –

E-äri mõju kinnisvaraturule on väike

Internetti ülistavad visionäärid kuulutavad hukku kinnisvaravahendusele ja ennustavad, et kinnisvara osatähtsust ettevõtte edukuse juures ootab juba lähitulevikus märgatav kahanemine. E-majanduse arengu tulemusena peaks kaduma kasu toote või teenuse tarbijale lähedal olemisest, sest vajalik hüvis toimetatakse tarbijani üha lühema ajaga kasvõi teisest maailma otsast.

Nii ennustatakse, et kogu kaubandus kolib arvutivõrku ning kaupluseruumide järele vajadus kaob. Kuna suureneb kaugtöö populaarsus, siis kaob sarnaselt vajadus kontoripindade järele. Kaugtöö annab võimaluse rohelusse uppuvas maamajas tööd teha ja seetõttu peaks kaduma linnadele nii omapärased liiklusummikud.

Kuivõrd arvestavad toodud nägemuspildid reaalsust?

Hambapastat ostes ei ole oluline seda katsuda ja maitsta. Kord juba proovituna on selge pilt olemas, mis peitub teises sama kirja kandvas tuubis. Küll tahaks aga selga proovida uut tuulepluusi, mille tarbimisomaduste kohta särav klantspilt ja paarirealine tutvustav tekst valgust kiirgaval monitoril ei suuda öelda, kas see ikka kindlasti selga istub. Seega peab mõningate kaupade ostmiseks ikkagi poodi külastama.

Ära ei tohi siiski unustada, et tänapäevases tarbimisühiskonnas on sisseostude tegemisest loodud ettevõtmine, mis juba on asi iseeneses. Kaubamajad on kui meelelahutuskohad, kuhu ei minda vaid oste sooritama, vaid kaubaküllust nautides meelt lahutama.

Võib prognoosida, et tavakauplustele täienduseks tekkivad virtuaalkaubamajad ei lükka traditsioonilist ettevõtet teepealt mitte kõrvale, vaid need annavad tarbijatele pigem ühe uue alternatiivse võimaluse sisseostude läbiviimiseks.

Kaubanduse võrku kolimist võib võrrelda ajalehtede ja televisiooniga. Kuigi viimase tekkel ennustati trükiajakirjanduse kiiret surma, siis seda siiski ei tulnud. Siiani eksisteerivad mõlemad sõbralikult edasi ja ei ühe ega teise meediakanali kadumist oodata ei ole.

Tootmis- ja laopindade turu muutused on sarnased.

Tootmist ei ole võimalik Internetti viia. Küll on võimalik Interneti abil hõlpsalt leida, kus on odavaim võimalus tootega läbi viia mõni vajalik protseduur, näiteks pakendamine.

Kuna infotehnoloogia võimaldab leida organiseerida transpordilogistikat, siis peaks suurenevate transpordikoguste tõttu suurenema vajadus laopindade järele. Samas aitab kiireltarenev transpordiskeem vähendada ladustamisaega, mis hoopis vähendab laopindade vajadust. Kumb neist teguritest peale jääb on raske ütelda.

Mõju elamis- ja büroopindade turule on minimaalne.

Elamispinna asukoht on tihedalt seotud töökohtade paiknemisega – kui on tööd, siis võib sellesse piirkonda elama kolida. Seos on ka vastupidine – ettevõtted otsivad kvalifitseeritud tööjõudu. Tegemist on ennast võimendava protsessiga, mis ei luba tihedat inimkontsentratsiooni laguneda ja linlasi maale pageda.

Kuigi mingil määral suureneb kaugtöö tegemise võimalus, siis enamus tegevusi vajab paratamatult kontoris kolleegidega õlg õla kõrval tegutsemist. Kui telefonikõne suudaks tehnika võimalusi kasutades sekretär kodustki õigele kaastöötajale suunata, siis kohvitegemiseks peab ta füüsiliselt kohal olema.

Mis on e-majanduse mõju kinnisvaraturule tervikuna?

E-äri mõju eitamine on lühinägelik, kuid seda mõju ei ole mõtet ületähtsustada. Tuletame samas meelde aastataguseid arvutispetsialistide õudus- ja hirmujutte aastatuhande arvutiveast, mis peaaegu, et tuumasõja pidi vallandama. Siiski toona visionäärid eksisid ja millenniumikatastroof jäi meie kõikide õnneks tulemata.

Tuleviku kinnisvaraturg saab täiendust e-äride spetsiifika tõttu, kuid kollapsi ootamine on liiast. Üht-teist võib kaduda, kuid mitte selleks, et surra, vaid et uues kvaliteedis taastekkida. Näiteks võivad kaduda pangakontorid. Samas tekkivad juurde uut funktsiooni kandvad kinnisvaraobjektid – avalikud internetipunktid, mis täidavad muuhulgas pangakontori funktsioone.

Eelkõige mõjutab e-majandus kinnisvara nõudluse ja pakkumise kokkusobitamist ehk Internet aitab ühest küljest kaasa müügitegevusele, teisest küljest on soovijal nõutavat objekti lihtsam leida.

Olgu tegemist m-, e- või mis iganes majandusega, siis nii nagu Päike tõuseb majandusarengule vaatamata endiselt idast, jääb kinnisvaraturg endiselt sõltuma esmajoones makromajanduslikest teguritest – majanduskasv, intressimäärad, inflatsioon, sissetulekute tase jne.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

15.-17.01.2019 Kinnisvara ABC