Kinnisvarahindade eristumine

Mullusest kevadest alates on erinevate meediaväljaannete kinnisvararubriikides olnud läbival kohal sõnapaar “hindade diferentseerumine”. Kinnisvara soetamist planeerinud kodanikul, tekkis õigustatud küsimus – mida see diferentseerumine ikkagi tähendab? Mis asi “muutub erinevaks”? Kas hind eristub temale soodsas või vastupidises suunas?

Järgnevalt üritan pisut lahti seletada, mida tähendab kinnisvarahindade diferentseerumine on ning kuidas see väljendub tarbijaskonnale.

Väärtpaberibörsi ja laenuvõtmise hiilgeaegadel kolm aastat tagasi liikus kinnisvaraturule suuri rahasummasid. Paljud inimesed otsustasid endale kinnisvara soetada, see tõi kaasa nõudluse märgatava kasvu. Kinnisvaraomanikud nägid selles head võimalust kinnisvaraostjate arvelt kasu lõigata ning tõstsid hindu. Odavama hinna saavutamiseks oli ostjale oluline tehinguga mitte viivitada – järgmisel päeval võis müüja juba kõrgemat hinda nõuda või tehingu kellegi teisega teha. See sundis ostjaid kiirustama ning kinnisvarahinnad kulgesid püsivalt tõusujoones.

Siis aga tulid börsil mustad neljapäevad ja reeded, pangad sulgesid laenukraane. See vähendas märgatavalt kinnisvara likviidsust. Lühikese aja jooksul muutus paljude ostjate ja väheste müüjatega turg paljude müüjatega ja väheste ostjatega turuks.

Vähenenud ostjatemahuga muutusid kinnisvarasoetajad nõudlikumaks. Kui eelnevalt vaadati, et saaks soovitud korteri hinnatõusukartuses kiirelt ostetud, siis edaspidi pöörati üha enam ja enam tähelepanu pisidetailidele ja kvaliteedile. Viimaste hulgas puudusi märgates oli võimalik hakata kauplema hinna alandamise üle.

Esialgne olukord, kus turu poolt oli suhteliselt kitsalt määratud vahemik, milles näiteks Õismäe korteri hind võis liikuda, muutus selleni, et samas piirkonnas tekkisid kinnisvarahindadesse suuremad liikumispiirid. Veelgi enam – suurenesid hinnavahemikud isegi samas hoones asuvatel pindadel. Nii suurenesid “õigema” hinnani heas korras olevate pindade hinnad ja alanesid seni õigustamatult kõrgel olevad hinnad. Seda nimetataksegi kinnisvarahindade diferentseerumiseks.

Kinnisvaravahendajate töö on hindade eristumise tõttu üldises plaanis läinud raskemaks, sest igale objektile peab lähenema endisest suurema tähelepanuga ning märkama kõiki üksikasju, mis võivad komplektselt hinnale mõju avaldada. Võib siiski öelda, et hindade diferentseerumist ei saa käsitleda lihtsustatult positiivse või negatiivsena. See on kinnisvaraturu kvalitatiivse aspekti arenemise märk, mis annab märku turul tegutsejate teadlikkuse ja professionaalsuse kasvust. Viimastesse saab küll ainult positiivselt suhtuda.

Artikkel on avaldatud 23.02.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=63547

Euro käibelevõtt tõstab kinnisvarahindu

Mitmed USA kinnisvarafirmad ja investeerimisfondid loodavad Euroopa ühisraha (euro) kasutusala laienemist, mis tekitaks uusi võimalusi Euroopasse investeerimiseks. Euro kasutuselevõtt Eestis tõstaks siinseid kinnisvarahindu ning Euroopa Liitu astumine suurendaks nõudlust büroopindade järgi.

Ühisraha käibele võtmine loob eelkõige eeldused suureneva ja odavneva kapitali vabamaks liikumiseks. Eesti majandus- ja rahanduspoliitika otsustada jääb, kas tahame kuuluda ühtsesse Euroopa investeerimiskeskkonda või hoiduda sellest kõrvale.

Euro käibele võtmine Eestis annab meie väikesele turule hulga eelistusi, kuna väikest riiki Venemaa piiri ääres peetakse endiselt riskantseks piirkonnaks. Ülemaailmselt aktsepteeritava raha – euro – käibele võtmine aitab välisinvestoritel vähendada rahakursist ja -poliitikast tulenevaid riske, mis paistavad Eesti väliskaubandusbilansi negatiivsuse juures hästi silma, ning julgustab neid meie kinnisvaraturule investeerima.

Järelikult loob euro kasutusele võtmine Eestis eeldused kinnisvaraturul osalejate arvu suurenemiseks ning kergitab ka kinnisvara hindu, millest võidavad kõik kinnisvaraomanikud. Üle 90 protsendi elamispindadest ning enamus äri- ja tootmispindasid kuuluvad eraomandisse, seega on kodumaiste kasusaajate grupp suhteliselt suur.

Peamiselt emotsionaalsetel kaalutlustel põhinev kroonist kinnihoidmine lükkab eeldatava investeeringute taassuurenemise edasi kuni Eesti perspektiivse ühinemiseni Euroopa Liiduga. Liiduga ühinemine suurendab ka nõudlust heatasemelise büroopinna järgi, mida soovivad osta või rentida Eestisse saabuvad euroametnikud.

Euro käibesse toomisega viivitamisel võivad ookeanitagused investorid oma plaane muuta ning investeeringutekraani Baltimaade kinnisvarasse teadmata ajaks kinni keerata.

Kindlasti ei ole kinnisvaraturg primaarne näitaja, mille alusel teha otsuseid euro käibele võtmise või selle edasilükkamise kohta. Siiski on see üks külg mitmetahulises liitumisprotsessis, mis väärib otsustajate tähelepanu.

Artikkel on avaldatud 26.01.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=62152

Euro käibelevõtt tõstab kinnisvarahindu

Mitmed USA kinnisvarafirmad ja investeerimisfondid loodavad Euroopa ühisraha (euro) kasutusala laienemist, mis tekitaks uusi võimalusi Euroopasse investeerimiseks. Euro kasutuselevõtt Eestis tõstaks siinseid kinnisvarahindu ning Euroopa Liitu astumine suurendaks nõudlust büroopindade järgi.

Ühisraha käibele võtmine loob eelkõige eeldused suureneva ja odavneva kapitali vabamaks liikumiseks. Eesti majandus- ja rahanduspoliitika otsustada jääb, kas tahame kuuluda ühtsesse Euroopa investeerimiskeskkonda või hoiduda sellest kõrvale.

Euro käibele võtmine Eestis annab meie väikesele turule hulga eelistusi, kuna väikest riiki Venemaa piiri ääres peetakse endiselt riskantseks piirkonnaks. Ülemaailmselt aktsepteeritava raha – euro – käibele võtmine aitab välisinvestoritel vähendada rahakursist ja -poliitikast tulenevaid riske, mis paistavad Eesti väliskaubandusbilansi negatiivsuse juures hästi silma, ning julgustab neid meie kinnisvaraturule investeerima.

Järelikult loob euro kasutusele võtmine Eestis eeldused kinnisvaraturul osalejate arvu suurenemiseks ning kergitab ka kinnisvara hindu, millest võidavad kõik kinnisvaraomanikud. Üle 90 protsendi elamispindadest ning enamus äri- ja tootmispindasid kuuluvad eraomandisse, seega on kodumaiste kasusaajate grupp suhteliselt suur.

Peamiselt emotsionaalsetel kaalutlustel põhinev kroonist kinnihoidmine lükkab eeldatava investeeringute taassuurenemise edasi kuni Eesti perspektiivse ühinemiseni Euroopa Liiduga. Liiduga ühinemine suurendab ka nõudlust heatasemelise büroopinna järgi, mida soovivad osta või rentida Eestisse saabuvad euroametnikud.

Euro käibesse toomisega viivitamisel võivad ookeanitagused investorid oma plaane muuta ning investeeringutekraani Baltimaade kinnisvarasse teadmata ajaks kinni keerata.

Kindlasti ei ole kinnisvaraturg primaarne näitaja, mille alusel teha otsuseid euro käibele võtmise või selle edasilükkamise kohta. Siiski on see üks külg mitmetahulises liitumisprotsessis, mis väärib otsustajate tähelepanu.

Artikkel on avaldatud 26.01.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=62152

Kinnisvarabuum kogub hoogu

Mitmete kinnisvaraekspertide sõnul on Tallinnas jõudsalt arenemas tõeline kinnisvarabuum. Lakke kargavad aga hinnad siis, kui Eesti ühineb Euroopa Liiduga.

RIME Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul võib buumi näha nõudluse kasvus ja hindade tõusus. Ka Uus Maa hindamisgrupi juhi Eero Olanderi hinnangul ületab nõudlus taas pakkumist, olukorra paranemist näitab ka mitmete poolikute projektide taaskäivitamine. Näiteks on Nõmme Majas praegu vaid neli vaba korterit.

“Venemaa kriisi taandumine, tulumaksuvabastus, madalad laenuintressid,” loetleb Toompark buumi tekkimise põhjusi. “Ka on Eestisse tulnud välisinvestoreid, kes odavalt ehitusse ning kinnisvarasse investeerivad ja loodavad ELiga liitumisest suurt kasu lõigata. Näiteks võiks tuua 125miljonilise rahasüsti OberHausi ja ehituskontserni Skanska, kes EMV aktsiaid üles ostab.”

Kinnisvaratehinguid tehakse järjest enam. 1999. aasta kolmandal kvartalil alanud tõus jätkub ja võib tänavu jõuda koguni 1997. aasta tasemeni.

“Lausa üllatav, mis toimub,” imestab Olander. “Hinnad tõusevad umbes 10-­15 protsenti. Eriti hästi lähevad kaubaks äärelinna uued korterid.”

Pindi Kinnisvara Tallinna büroo juhataja Kalev Roosiväli praegust olukorda buumiks ei nimeta.

“Eelmisel aastal oli Tallinnas kinnisvarahindade reaalkasv 1­2 protsenti, tänavu jääb tase umbes samaks,” ütleb Roosiväli. “Buum on kinni elanikkonna sissetulekute kasvus, mis saab kiirema hoo ELiga ühinemisel. Siis võib hakata ka buumist rääkima.”

Roosiväli sõnul on praegu trendiks kvaliteetsete kinnisvaraobjektide koondumine investeerimisfondide kätte.

“See näitab, et usk buumi tulekusse on olemas, kuid lähima kolme aasta jooksul seda ei juhtu,” ennustab Roosiväli.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 13.01.2000 väljaandes Eesti Ekspress – http://www.ekspress.ee/Arhiiv/2000/2/Aosa/Ari2.html#kin

Magalaelanikke aitab odav laen

Elamuehitus ja elamupoliitika mängisid suurt rolli sel aastal toimunud Riigikogu ja kohalike omavalitsuste volikogude valimispropagandas. Nii mitmedki erakonnad pidasid hädatarvilikuks elamuehitust vähekindlustatud elanikkonna gruppidele. Väga meeldiv on tõdeda, et käsitlemisvajav problemaatika on endiselt akuaalseks jäänud.

Viimasel ajal on vähekindlustatutest nihkutud järgmistesse sektorisse. Nüüd on hakatud vajalikuks pidama elamuehitust noortele peredele ehk peredele, kes ei kuulu sotsiaalabivajajate kildkonda.

Kas on kõige õigem tee nende probleemide lahendamiseks avaliku sektori elamuehituse kaudu? Ilmne on, et munitsipaalhitusprojektid hakkavad konkureerima erasektori vastavate projektidega. Turumoonutuste ärahoidmiseks võiks läheneda hoopiski laenude soodustamise küljest.

Elamispind on niivõrd kallis asi, et seda ostetakse vaid kord või paar elu jooksul. Kalliduse tõttu on ka enamus tehinguid tehtavad laenuraha abil. Just nimelt laenuraha ongi üks komponent, mis ühendab suuremat osa omanikuasustusega eluaseme turust – olgu siis tegemist eramu või kortermaja korteriga, olgu hinnaks 400 tuhat või 400 miljonit. Kindlasti on olemas ka suur hulk inimesi, kes võivad soovikorral kohe sularahas soovitud maja hinna müüjale käe peale laduda, kuid need inimesed ei vaja enam riigipoolset tuge.

Toetust vajavate inimeste abistamine peab seisnema eelkõige riiklikus ja pankade eluasemelaenupoliitikas. Võimalikult laiale elanikkonna grupile tuleb kättesaadavaks muuta pikaajalise eluasemelaenu saamine. Ühest küljest on seda soodustavaks teguriks intressitoetus ja hüpoteekpanganduse printsiipide töölerakendamine. Teisest küljest soodustab eluasemeinvesteeringuid laenuraha tulumaksuvabastus.

Praegu on eluasemelaenu tasujal võimalik tulumaksustatavast tulust maha arvata eluasemelaenu ja eluaseme renoveerimislaenu intress. Laenuvõtmise intensiivistamiseks peavad tulumaksuvabad olema ka laenusummade põhiosade tagasimaksed. Laenu põhiosade tulumaksuvabastus suurendab märgatavalt investeeringuid eluaseme parendamiseks, mis on selle praegust kvaliteeti arvestades hädavajalik.

Omaette küsimus on ka see, kas Eesti elaniku elatustaset arvestades on õigem ehitada uus eramu, mille ülalpidamine on suhteliselt kallis. Eesti kesisele elatustasemele vastab käesoleval ajal palju paremini korterelamu, mille hooldus- ja halduskulud on eramust tunduvalt madalamad. Samuti on otstarbekas investeerida olemasoleva elamufondi renoveerimisse, kuna ka need kulutused on uusehitusest tunduvalt madalamad.

Artikkel on avaldatud 24.11.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=59444

Magalaelanikke aitab odav laen

Noorte perede ja magalaelanike eluasemeprobleemide lahendamiseks sobivad uutest odavatest eluruumidest paremini odavad eluasemelaenud.

Linna kavandatavad elamuehitusprojektid hakkavad kindlasti konkureerima erasektori samasuguste projektidega. Mõttetu võistluse ärahoidmiseks võiks odavate korterite ja majade asemel noortele peredele hoopis odavat eluasemelaenu pakkuda.

Elamispind on nii kallis, et see ostetakse ainult kord või paar elu jooksul. Kõrge hinna tõttu teeb enamiku kinnisvaratehinguid võimalikuks ainult laenuraha. Kindlasti on olemas hulk inimesi, kes soovi korral võivad majahinna müüjale kohe sularahas käe peale laduda, kuid need inimesed ei vaja enam riigi tuge.

Toetust vajavate inimeste abistamine peab väljenduma eelkõige riiklikus ja pankade eluasemelaenupoliitikas. Pikaajaline eluasemelaen tuleb kättesaadavaks teha võimalikult paljudele inimestele. Riik võiks laenuintressist osa enda kanda võtta ning eluruumi soetamiseks laenatud raha tulumaksust vabastada.

Praegu saab eluasemelaenu tasuja tulumaksustatavast tulust maha arvata eluasemelaenu ja eluaseme renoveerimislaenu intressi. Laenuvõtmise elavdamiseks peavad tulumaksuta olema ka laenusummade põhiosade tagasimaksed. Laenu põhiosade tulumaksuvabastus suurendab märgatavalt investeeringuid eluaseme renoveerimiseks, mis on selle praegust kvaliteeti arvestades hädavajalik.

Omaette küsimus on ka see, kas Eesti elaniku keskmist elatustaset arvestades on õige rajada uusi maju, mille ülalpidamine on suhteliselt kallis. Eesti kesisele elatustasemele vastab praegu minu arvates palju paremini korterelamu, mille hooldus- ja halduskulud on tunduvalt väiksemad kui elamu puhul.

Samuti on otstarbekas paigutada raha olemasoleva elamufondi renoveerimisse, sest ka see kulutus on uusehituse kuludest märksa väiksem.

Artikkel on avaldatud 24.11.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=59444

Üürikorterite ehitamine vähendab üürikorterite arvu

Enne valimisi, osalt ka seonduvalt säästueelarve kärbetega, hoogustus diskussioon munitsipaalüürikorterite teemal. Nii mõnelgi pool leiti, et vaja on munitsipaalelamuehituse abil luua üürikortereid, et just nimelt seeläbi viia Eesti kesisel järjel olev eluasememajandus üldisele ja enneolematule õitsengule.

Paraku ei ole enne suurejooneliste plaanide tegemist suudetud kaardistada olemasolevat olukorda. Samuti ei ole ei riigi ega omavalitsuste tasemel paika pandud eesmärke, kuhu Eesti tahab eluasemevaldkonnas jõuda – näiteks struktuuri, kui palju on elamufondist kuulub erasektorile, kui palju riigile ja kui palju omavalitsustele või kui palju on tegemist omanikuasustusega, kui palju avaliku sektori üüripindade ja kui palju erasektori üüripindadega.

Kui ei ole teada, kus me oleme ja ka see, kuhu tahame minna, siis ei ole võimalik valida ka õiget suunda. Tegemist on kinnisilmi poksiga teadmisega kusagil asuvast võimalikust vaenlasest.

Mida tähendab munitsipaalehitus ja -üürikorter erasektori jaoks?

Riigil on raha küllaga. Tahavad ehitavad maja, tahavad ehitavad mitu. Avalik sektor ei ole kasumile orienteeritud ning seega ei pruugi tähelepanu pöörata konkreetse elamuehitusprojekti tulu tootmisele. Kui aga eraettevõtjal peaks mingil kummalisel põhjusel tekkima soov ehitada üürimaja, siis peab ta pingsalt jälgima, et ta tuleks ikka ots-otsaga kokku. See on esimene ebaõiglase konkurentsi antud eelis avalikule sektorile.

Suurim maaomanik Eestis on avalik sektor. Seega on avaliku sektori ehitamisel tunduvalt laiemad võimalused asukoha valikul kui erasektoril. Avaliku sektori omandis on ka loomuliku monopoli staatuses olevad ettevõtted, kellede käest kooskõlastuste ja liitumistasude küsimus on juba poliitiliste otsuste tõttu lihtsustatud. Teine plusspunkt ebaõiglasele konkurentsile.

Avaliku sektori laenuvõimalused on laiemad kui mistahes Eesti keskmise suurusega ettevõttel. Kinnisvaraarendusega tegeleval firmal, mis tahab üürimaja ehitamiseks laenu võtta, on äärmiselt keeruline minna projektiga välispanka odavat raha taotlema. Konkurendil on seevastu need probleemid minimaalsed, kuna avaliku sektori krediidikõlbulikkus on tavapäraselt erasektorist kõrgem. Nii saab linn kasumile mitteorienteerituse ja omanikusuhete ebaõiglast konkurentsieelist odava laenurahaga veelgi võimendada.

Erasektor üüriturul

Kas erasektor tahab üldse üüripindadega tegeleda? Võib-olla ongi see avaliku sektori pärusmaa? Pilk tabelile näitab, et erasektori üüripindadel on Euroopas märkimisväärne koht. Kuhu kuulub selles tabelis Eesti? Nagu eelpool öeldud – sellele ei oska Eestis keegi adekvaatselt vastata.

Erasektori huvi üürikorterite ehitamise vastu eelkõige Tallinnas ja teistes Eesti “suurlinnades” on täiesti olemas. Nii mitmelgi pool võib täheldada fenomeni, et korteri üürihind on kõrgem summast, mis tuleks maksta pikaajalise laenu intresside ja põhiosa tagastamisel pangale. Seega on olemas turunõudlus, kuid puudub pakkumine.

Miks pakkumine puudub? Iga ettevõte ja seega ka kinnisvaraarendaja arvestab projekti valikul sellega kaasnevaid riske. Suurim risk üürikorterite ehitamise juures on poliitiline risk, mis väljendub võimalikus aktiveeruvas munitsipaalehituses, üüripiirmäärade, vähemal määral näiteks kohalike maksude kehtestamises jne. Majanduslik risk, arvestades turunõudlust, ei ole sugugi suur.

Üürikorterite ehitamise projekti läbiviimine on pikaajalisem kui ühe omavalitsuse volikogu või Riigikogu koosseisu eluiga. Seetõttu on need poliitilised riskid prognoosimatud ning seetõttu jääb projekt tavapäraselt ellu viimata.

Üürnike omanikust hai lõugade vahelt päästmise sildi all ei saa kogu tagastatud majade üürnikkonda pidada abivajajateks, kellele on vaja uus korter sotsialismiaegade vaimus kinkida. Omanik siiski ei ole hai, vaid tavapärane turumajanduslikes suhetes olev inimene, kes tahab talle kuuluvalt kapitalilt tulu teenida. Senini on tollele omanikule seadusandliku väega peale surutud sotsiaalabi pakkuja funktsioon, mis ei vasta ühegi nurga alt vaadatuna turumajanduse põhimõtetele.

Vaatamata tavapärasele suhtumisele ei ole omaniku ja üürniku eesmärgid vastuolulised. Mõlema soov on maja – ühele omandi, teisele elamispinna kvaliteedi jätkuv püsimine. Kui omanik ei saa üüripinnalt piisavat tulu, siis ei suuda ta ka maja ehk oma kapitali korras hoida, mille tagajärjel halvenevad ka üürniku elutingimused. Seega halveneb olukord mõlema osapoole jaoks.

Praegune poliitika ongi olnud eelkõige tagastatud majade üürnike “teisaldamisele” ning soov on nad ümberasustada odavatesse munitsipaalüürikorteritesse. Sellega langeb ära olemasoleva omaniku tuluvõimalus, mis määrab tema vara lagunemisele, kuigi selle renoveerimine on uusehitusest märgatavalt odavam.

Nii võibki öelda, et avaliku sektori aktiivne elamuehitus tekitab kokkuvõttes tendentsi elamufondi vähenemise suunas, kuna sellega antakse ühest küljest suund olemasoleva elamufondi lagunemisele. Teisest küljest jäetakse andmata võimalus erasektori vastavateks investeeringuteks.

Kas probleemistikule on olemas ka lahendusi?

Esimese sammuna tuleb käesolev olukord kaardistada. Võimalus selleks on tulev rahvaloendus. Üksnes olemasoleva teadmisel on võimalik seada prioriteetsed eesmärgid, mille poole edaspidi püüelda. Nende eesmärkide püstitamise jaoks on vaja kokku panna adekvaatne pikaajaline (perspektiiviga vähemalt 20 aastat) eluasememajanduse arengukava, mis püsiks ka vaatamata võimumuutustele üleval või all-linnas.

Toetust on inimestele vaja. Parim võimalus selleks on pikaajaliste ja madalaprotsediliste hüpoteeklaenu võimaluste loomine võimalikult laiale elanikkonna, mis hõlmaks nii omanikke kui ka neid, kes tahavad omanikuks saada. Neid, kel puudub võimalus omanikustaatust taotleda, ei tohi kõrvale jätta. Selle jaoks on vaja üleriiklikult ühtseid kriteeriume eluasemetoetuse saamiseks, mis arvestavad piirkondlikku elukallidust, sissetulekute taset jne.

Kindlaid ja kindlalt eesmärke määratlevate ja rahalisi ressursse võimaldavate instrumentide olemasolul pole erasektori ehitustegevuse soodustamise jaoks suurt enam midagi vaja. Stabiilne keskkond annab ise märguande kinnisvaraarendjatele projekt käsile võtta, et edendada nii enda kui klientide heaolu.

SKP ja üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.

SKP $ per capita
Omaniku asustatud
%
Erasektori poolt välja-üürtav
%
Avaliku sektori välja-üüritav
%
Üüripind kokku
%
Muud üüripinnad
%
Shveits 36 430 31 60 3 63 6
Saksamaa 26 000 38 36 26 62
Luksemburg 67 31 2 33
Belgia 22 260 62 30 7 37
Holland 21 300 47 17 36 53
Austria 25 010 41 22 23 45 14
Rootsi 23 270 43 16 22 38 19
Taani 29 010 50 24 18 42 8
Prantsusmaa 23 550 54 21 17 38 8
Iirimaa 15 100 80 9 11 20
Hispaania 12 500 76 16 2 18
Soome 20 410 72 11 14 25 3
Kreeka 8 400 70 26 0 26 4
Itaalia 18 400 67 8 6 14 19
Suur-Britannia 18 950 66 10 24 34
Portugal 6 900 65 28 4 32 3
Norra 26 590 60 18 4 22 18
ELi keskmine 56 21 18 39 5
Poola (1988) 41,1 56,3 2,6
Tshehhi Vabariik (1991) 40,5 59,4 0,1
Ungari (1990) 77,3 22,6 0,1
Horvaatia (1991) 64,1 24,7 11,2
Sloveenia (1991) 67,8 31,0 1,2

Kui suure summa eest oleks korterit mõtet enne müüki remontida?

Magalarajooni korterile tehtud luksusremont pidurdab eluruumi müüki märgatavalt

Vaido Paju, Reinhard Kinnisvara osakonnajuhataja

Korterile tuleks enne müüki anda piisavalt korralik väljanägemine. Isegi kui ostja kavatseb nagunii tapeete vahetada, jätab puhas ja heledates toonides eluruum parema mulje ning selle müümine läheb kiiremini. Minu arvates võib magalarajooni korteri hinda remonditasemega kergitada maksimaalselt 15 000 krooni võrra. Kui eluruumi remontida kallimalt, ei saa omanik tõenäoliselt oma remondiraha tagasi. Kallilt renoveeritud eluruumide müügiperiood on üldjuhul pikem, nii et kui müügiga on kiire, ei ole mõtet teha kapitaalremonti. Asukoht on samuti tähtis. Näiteks kesklinnas on rohkem põhjust enne müüki eluruumi remontida, sest sealne hinnatase võimaldab suuremaid kõikumisi kui näiteks magalates. Kindlasti pole mõtet tõsiselt halva asukohaga kortermajas, näiteks Lasnamäel, enne eluruumi müüki väga kallist remonti teha. Väike iluravi tuleb korterimüügile kindlasti kasuks.

Tõnu Toompark, Rime Kinnisvara analüütik

Iga korter on nii erinev, et sellist üldiselt täpset nõuannet ei saa müügieelse remondi kohta küll välja öelda. Kindlasti ei tohiks väga kallist remonti teha, sest see ajab eluruumi lõpliku müügihinna liiga kõrgeks. Enne magalarajooni korteri müüki oleks tõenäoliselt mõttekas vahetada tapeedid ja sanitaartehnika ning paigaldada turvauks ja veemõõtjad. Sellised väiksemad kulutused tõstavad piisavalt korteri müügihinda ning kiirendavad ostja leidmist. Kesklinnas või vanalinnas ei ole mõtet sellist keskpärast remonti enne müüki teha. Kallimaid eluruume oleks mõtet müüa kas täiesti ilma remondita või siis väga korralikult renoveerituna. Tõenäoliselt oleks atraktiivse asukohaga vanalinnakorterit pärast kallist remonti isegi lihtsam müüa kui ilma remondita.

Ivar Piirsalu, Alliksaare Kinnisvara peamaakler Ivar Piirsalu

Keskpärane remont edendab hästi odavamate, kuni 220 000-krooniste eluruumide müüki. Kallimaid kortereid oleks mõttekam müüa kas ilma remontimata või siis koos väga kalli remondiga. Inimesed teevad sageli selle vea, et vahetavad oma hea asukohaga kesklinnakorteril tapeedid ära ning hakkavad seda siis müüma, märkides juurde, et tegu on remonditud eluruumiga. Nii tuleb kohale hulk ostjaid, kes kujutavad remonditud eluruumi palju luksuslikumana ette ning lõpptulemusena jääb müük venima. Korterile peaks enne müüki kindlasti andma puhta ja korras väljanägemise. Isegi kui potentsiaalne ostja kavatseb hakata kohe eluruumi remontima, mõjub lohakile jäetud korter eemaletõukavalt ning müük võtab kaua aega.

——————————————————————————–

Mida tasuks teha enne korteri müüki

* Hea asukohaga kesklinnakorteris tuleks enne müüki teha korralik remont või müüa eluruum täiesti remontimata kujul. Keskpärane remont ei muuda kalli kesklinnakorteri müüki lihtsamaks. Kaasaegsete materjalidega kallilt remonditud korteri müük võtab üldjuhul kauem aega kui remontimata korteri puhul.
* Magalarajooni korterisse tuleks enne müüki paigaldada veemõõtjad ja turvauks. Vahetatud tapeedid, vannitoasisustus ning värskelt värvitud põrandad teevad müüki lihtsamaks. Liiga kallilt renoveeritud halva asukohaga eluruumile on raske ostjat leida.

Artikkel on avaldatud 03.11.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=58525

Millisesse kinnisvarasse oleks praegu kõige mõttekam raha paigutada?

Mõnesaja tuhande krooni tulusaks paigutamiseks sobib kõige paremini magalarajooni üürikorter

Tõnu Toompark, Rime Kinnisvara analüütik

Minu arvates võib praegu päris hästi teenida magalarajoonide üürikorteritega. Üürist laekuv summa on kohati kõrgem kui laenuga ostetud korteri igakuine tagasimakse ja kommunaalkulud kokku. Üürikorter peaks soovitavalt olema ühe-kahetoaline, korralikult remonditud ning asuma Õismäel. Kindlasti võib teenida ka kinnisvara arendusega. Näiteks võiks osta remontivajavaid eluruume, neid renoveerida ning hiljem kasuga müüa. Ärilisse kinnisvarasse, nagu näiteks kontoriruumidesse ei soovita eraisikutel raha paigutada.

Vaido Paju, Reinhard Kinnisvara osakonnajuhataja

Kindlasti on kõige kindlam raha paigutada kesklinna ja vanalinna korteritesse ning mereäärsetesse maavaldustesse. Need objektid on piisavalt ainulaadsed ning juurde neid kusagilt tulemas ei ole, seega pole hinnalangust kindlasti karta. Kinnisvarasse raha paigutamine ei too kindlasti ülikiireid ja suuri kasumeid, arvestatava tulu teenimiseks võib kuluda 5-7 aastat. Tõenäoliselt võiks raha panna ka magalarajoonide korteritesse. Minu arvates oleks mõttekam osta erastatud korter Õismäele viiekordsesse majja. Lasnamäelt arvatavasti märgatavat kasumit loota ei ole.

Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvara peamaakler

Paarisaja tuhande krooni kinnisvarasse paigutamiseks sobib kõige paremini korralik magalarajooni korter. Kahetoalise korralikult remonditud korteri võib välja üürida ja selle pealt teenida. Ülisuurt kasumit selline investeering muidugi ei anna. Kui raha on rohkem, tuleks korter osta vanalinna või kesklinna. Näiteks Helsingis maksab vanalinnakorteri ruutmeeter ligi 60 000 krooni, seega kasvuruumi on Tallinnas piisavalt.

Maatükkidesse ja ärilisse kinnisvarasse investeerimine nõuab põhjalikke teadmisi, eraisikutele seda ei soovitaks.

Artikkel on avaldatud 13.10.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=57609

Väikeste kesklinna korterite hinnad ronivad ülesmäge

Kärarikas ümbrus tõmbab eluruumi väärtuse alla

Südalinna kahetoaliste eluruumide hinnad on vähese pakkumise ja kõrge nõudluse tõttu viimaste kuude jooksul märgatavalt tõusnud.

“Kahetoaliste kesklinnakorterite järele on praegu järjekord, kõiki ostusoove pole võimalik rahuldada,” ütles Rime Kinnisvara maakler Roomand Gaston. Suuremaid ja kallimaid kortereid on tema sõnul tunduvalt raskem müüa.

Korterite hinnad on tõusnud üksikute tehingute lõikes, keskmist hinnatõusu ei saa välja tuua. Üldjuhul on kerkinud eestiaegsete eluruumide hinnad, nõukogude ajal ehitatud korterite vastu on huvi madalam, ütles Gaston.

Tema hinnangul põhjustab kõrgema nõudluse kahetoaliste korterite järele nende suhteliselt madal hind. “Kortereid ostetakse üldjuhul laenuraha toel, tõenäoliselt ei jaksa praegused kesklinna korteriostjad üle poole miljoni maksva eluruumi ostuks laenu võtta,” selgitas ta. Üksikuid väga atraktiivseid kortereid võib ka kallimalt müüa.

Hiigelkorterite hinnad kukuvad

Suurte kesklinnakorterite hindadele nõudluse vähenemine esialgu mõjunud ei ole, kuid suuna jätkudes peaksid korterid varsti ka odavamaks muutuma, ennustas Gaston.

Eriti märgatav on nõudluse langus suurte magistraalide äärde jäävate majade eluruumide järele. “Näiteks Pärnu maantee ja Liivalaia tänava äärseid kortereid, mille aknad avanevad tänavale, on küllalt raske müüa,” nentis ta. Kui magistraaliäärne eluruum asub kõrgemal korrusel ning sinna on paigaldatud plastikaknad, on müük tunduvalt lihtsam.

Kõige paremini lähevad kaubaks vaiksemate tänavate äärsed korterid. “Roosikrantsi, Kentmanni ja Kaupmehe tänavad on ostjate hulgas eriti nõutud,” ütles Gaston.

Tema hinnangul on kesklinna eestiaegsetes majades asuvate eluruumide hindadel veelgi tõusuruumi, nõukogudeaegsete korterite hinnad tõenäoliselt ei tõuse.

Vanalinnakorterid endiselt hinnas

Vanalinna korteriturg on võrreldes kevadega muutunud oluliselt elavamaks, keskmised hinnad on veidi kerkinud.

“Vanalinnakorterite hinnad on kevadega võrreldes umbes viis protsenti tõusnud,” ütles Englar Kinnisvara maakler Ingrid Pappel.

Vanalinnakortereid küsitakse rohkem vaiksetele tänavatele, näiteks Vene ja Rüütli tänavale. Suur-Karja tänava eluruumide järele on samuti piisavalt nõudlust, lisas Pappel.

Kärarikaste äritänavate äärsed eluruumid lähevad tunduvalt raskemini kaubaks. Korterit on raske müüa ka siis, kui see asub mõne suurema baariga ühes hoones. Esimesel korrusel asuv pood või kontor eluruumi hinda oluliselt ei mõjuta.

Küllalt raske on müüa ka väga pimedaid kortereid. Vanalinnamajad on kohati üsna tihedalt üksteise otsa kokku ehitatud ning sageli paistab aknast ainult teise maja sein. Näiteks Sauna tänava eluruume on seetõttu küllalt raske müüa, selgitas Pappel. Sisehoov, kus saaks vajaduse korral autot hoida, on korterile suureks plussiks. Kõige sagedamini küsitakse vanalinna 75-100-ruutmeetriseid eluruume.

Puumajakorterid ootavad ostjaid

Kadriorus on nõudlus vanemate puumajakorterite järele märgatavalt langenud, keskmised hinnad oluliselt muutunud ei ole.

“Puumajadesse on eluruume laenuga raskem ja kallim osta kui kivimajja,” ütles Alliksaare Kinnisvara maakler Reet Kruusberg. Laenu tagatiseks panditud korter tuleb kindlustada, puumajas asuva korteri kindlustusmakse on märgatavalt kõrgem kui kivihoone puhul, selgitas ta.

Nõudlus Kadrioru eluruumide järele muutub oluliselt konkreetsete tänavate lõikes, ütles Kruusberg. Enimnõutud tänavad Kadriorus on Weizenbergi ja Koidula. Need tänavad on osalt populaarsed sellepärast, et seal on ülejäänud rajooniga võrreldes vähem lagunenud ja hooletusse jäetud maju, selgitas Kruusberg.

Vilmsi ja Köleri tänavatel on selliseid maju suhteliselt rohkem kui mujal Kadriorus, lisas ta. Hooldamata eluhoonete naabruses on raske ka korralikke kortereid müüa, nentis ta.

Kadriorgu küsitakse enamasti väga suuri või väga väikeseid kortereid, vahepealse suurusega eluruume on raske müüa. “Sageli otsitakse veidi üle 40-ruutmeetriseid kortereid ning üle 80-ruutmeetriseid eluruume,” selgitas Kruusberg. Väikesi ahiküttega kortereid ostetakse odavate ülalpidamiskulude pärast. Suuremaid eluruume nõuavad rikkurid, kes soovivad tingimata Kadriorus elada.

Kadrioru ahiküttega puitelamud on üsna vanad ning sageli ei ole korterites pesemisvõimalust, seega lisandub odavalt ostetud eluruumi hinnale veel kopsakas remondiraha. Paljud korterid ehitatakse ümber gaasi- või elektriküttele ning ahju kohale paigaldatakse kamin.

Kaugemas tulevikus kerkivad hinnad veelgi

Kesklinna korterite hindadel on analüütikute väitel kaugemas tulevikus veel küllalt tõusuruumi.

“Kesklinnakorter on kindlasti turvaline rahapaigutamisviis,” ütles Rime Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Hinnad vähemalt ei lange oluliselt,” lisas ta.

Vanades majades asuvate renoveerimata eluruumide hinnad loomulikult lihtsalt niisama ei tõuse, näiteks osa Kadrioru elamuid on nii vanad, et ilma piisava hoolduseta võivad need varsti kokku vajuda.

Tallinna vanalinna korterihinnad võivad tulevikus ülejäänud kesklinna piirkondadest rohkem tõusta, ütles Toompark. Vanalinnas kergitab hindu vähene pakkumine ning piirkonna omapära.

Kesklinna ülejäänud piirkondade korterihinnad hakkavad tulevikus senisest enam erinema majade lõikes. Selliste eluruumide hinnad, mille aknad avanevad otse mõnele suurele magistraalile, ei tõuse kindlasti nii kiiresti kui kõrvalises sisehoovis asuva maja korterihinnad, rääkis Toompark.

Kristjan Jõevere

Artikli autor on Kristjan Jõevere. Artikkel on avaldatud 22.09.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=56766

Maksuvabastus toob investeeringuid

Viimasel ajal on palju tolmu keerutatud investeeringute tulumaksust vabastamise üle. Kas on sel ka mõju kinnisvaraturule?

Kuna üle poole ettevõtete ja asutuste põhivarasse tehtavatest investeeringutest tehakse ehitistesse ja maasse (ESA andmetel 1997. a. – 53,2%), siis seega on tulumaksuvabastuse rolli raske ülehinnata.

Investeeringute tulumaksuvabastuse idee seisneb investeeringute soodustamise läbi kogu majandustegevuse soodustamises pikaajalises perspektiivis. Ei ole ette näha, et täna või homme hakkaks Eestit kui soodust asupaika ründama lähi- ja miks mitte ka kaugemate regioonide suurettevõtted, kuid järgmise millenniumi alguses on see korraliku lobby-töö puhul täiesti võimalik.

Võimalikud Eestisse investeerijad võivad ühest küljest tuua siia tootmistegevuse, kuid sama hästi ka ettevõtete (regionaalsed) peakontorid. Kui kontorite pea ainsaks võimalikuks asupaigaks saab olla pealinn Tallinn, kus on parimad kommunikatsioonivõimalused, siis tootmistegevust saab arendada ka teistes Eesti regioonides, kus vaid leidub läheduses piisav hulk kvalifitseeritud tööjõudu.

Tootmistegevuse Eestisse meelitamiseks tuleb potentsiaalsetele investoritele pakkuda infrastruktuuride ja kommunikatsioonidega hästivarustatud kaasaegseid kinnisvaraobjekte eelkõige logistiliselt soodsates asupaikades, millest senini on Eestis vajakajäämist märgata.

Võimul oleva valitsuse koalitsioonilepingus on seda nimetatud tehnokülaks, mille arendamiseks on era- ja riikliku kapitali kõrval plaanis kaasata ka Euroopa Liidu vastavaid fonde.

Läänemaailmas on tehnokülade (nimetatakse ka tehnopark, tööstuspark) idee ammutuntud. Tehnokülad asuvad ülikoolidest teaduskeskuste läheduses ning kasutavad nende teaduslikku potentsiaali innovatiivsete lahenduste väljatöötamisel. Eesti mastaapide puhul ei oleks oluline, kas tehnoküla asub lähemal Tallinna ülikoolidele või Tartu Ülikoolile. Eesti oludes muutub hoopis olulisemaks maksusoodustuste ja muude investeeringuid soodustavate tegurite olemasolu, mida pakuvad välismaised tehnokülad. Ilma Eestipoolsete soodustusteta pole lootustki, et võimalik investor otsustaks Eesti tehnoküla kasuks. Investeeringute tulumaksust vabastamine on üks osa kompleksist, mis peab investori just nimelt Eestisse meelitama.

Kokkuvõtteks võib öelda, et tõenäoliselt veel lähiajal ei ole investeeringute tulumaksu vabastamisest tingitud mõju kinnisvarasektoris märgata. Pikemas perspektiivis on sel siiski kindlasti positiivne efekt, mis väljendub turubaasi laienemises ning turu aktiveerumises – seda juhul kui kaasatakse integreeritult ka aktiivne ja tõhus lobby-töö potentsiaalsete investorite seas, rakendatakse koalitsioonileppest tuttav tehnokülade idee ning suudetakse pakkuda stabiilset seadusandlikku raamistikku nii uutele kui ka juba Eestis olemasolevatele investeerijatele.

Artikkel on avaldatud 08.09.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=56212

Maksuvabastus toob investeeringud

Viimasel ajal on palju tolmu keerutatud investeeringute tulumaksust vabastamise üle. Milline on tulumaksuvabastuse mõju kinnisvaraturule?

Kuna üle poole ettevõtete ja asutuste põhivarasse tehtavatest investeeringutest tehakse ehitistesse ja maasse, siis on tulumaksuvabastuse rolli raske ülehinnata. Ei usu, et täna või homme hakkaksid Eestit kui soodsat asupaika ründama välismaised suurettevõtted, kuid järgmise millenniumi alguses on see korraliku lobby-töö puhul täiesti võimalik.

Võimalikud Eestisse investeerijad võivad ühest küljest tuua siia tootmistegevuse, kuid sama hästi ka ettevõtete regionaalsed peakontorid. Kui kontorite peaaegu ainsaks võimalikuks asupaigaks saab olla pealinn Tallinn, kus on parimad kommunikatsioonivõimalused, siis tootmistegevust võib arendada ka teistes Eesti regioonides, kus leidub piisav hulk kvalifitseeritud tööjõudu.

Tootmistegevuse Eestisse meelitamiseks tuleb potentsiaalsetele investoritele pakkuda infrastruktuuride ja kommunikatsioonidega hästivarustatud nüüdisaegseid kinnisvaraobjekte eelkõige logistiliselt soodsates asupaikades, millest seni Eestis vajaka jääb. Valitsuse koalitsioonilepingus on seda nimetatud tehnokülaks, mille arendamiseks on era- ja riikliku kapitali kõrval plaanis kaasata ka Euroopa Liidu vastavaid fonde.

Läänemaailmas on tehnokülade idee ammu tuntud. Tehnokülad asuvad ülikoolidest teaduskeskuste läheduses ning kasutavad nende teaduslikku potentsiaali innovatiivsete lahenduste väljatöötamisel. Eesti mastaapide puhul ei oleks oluline, kas tehnoküla asub lähemal Tallinna ülikoolidele või Tartu Ülikoolile. Eestis muutub hoopis olulisemaks maksusoodustuste ja muude investeeringuid soodustavate tegurite olemasolu. Ilma soodustusteta pole lootustki, et võimalik investor otsustaks Eestisse tehnoküla rajamise kasuks.

Tõenäoliselt ei ole lähiajal investeeringute tulumaksu vabastamisest tingitud mõju kinnisvarasektoris märgata. Pikemas perspektiivis on sel siiski kindlasti positiivne efekt, mis väljendub turubaasi laienemises ning turu aktiveerumises – seda juhul, kui kaasatakse aktiivne ja tõhus lobby-töö potentsiaalsete investorite seas, rakendatakse koalitsioonileppest tuttavat tehnokülade ideed ning suudetakse pakkuda stabiilset seadusandlikku raamistikku nii uutele kui ka juba Eestis olemasolevatele investeerijatele.

Artikkel on avaldatud 08.09.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=56212

Kinnisvaraturg ja intressimäärad

Kui veebruaris 1999. a. Hansapank langetas kahel korral laenu baasintressi kokkuvõttes 17 protsendilt 14,75 protsendile, siis samal ajal tegelik eluasemelaenu intressimäär suurenes nii eesti kroonides kui saksa markades väljastatud laenude puhul.

Märtsis langetasid baasintresse kogu panganduskolmik – Ühispank ja Optiva Pank ning ka Hansapank, kuid vaatamata sellele väljastatud DEMilaenude intress kasvas endiselt ja stabiliseerus see mais. Kroonilaenude intressimääras võis aprillis märgata alanemist ning seejärel stabiliseerumist ning täiendavat langust taas juulis.

Kinnisvaratehingute rahalise mahu ja laenuintresside vahel on seose leidmine veelgi raskem. Võib öelda, et kinnisvaratehingute väärtus kõigub intressimäärast enam-vähem sõltumata sesoonselt.

Tehingute arvu ja väärtuse juures mängib intressimäärast olulisemat rolli väljastavate laenude maht. Senine praktika näitab, et notariaalselt tõendatud lepingute arv kasvab kuni aasta viimase kvartalini, mille järel saabub langus uue aasta esimeses kvartalis. Sellest tüüplähenemisest erines 1998. a. lõpp – 1999. a. algus, kus kinnisvaraturul valitses suhteliselt vaikne olukord ning tehingute arv püsis aasta sees väikestele kõikumistele vaatamata suhteliselt stabiilsena.

Kinnisvara (sh. vallasvarast korterite) ostu-müügilepingute väärtus on muutunud samuti sesoonselt, kus igale tõusule järgneb langus ja langusele tõus ning lepingute väärtuse mahu kasvu võib märgata iga-aastaselt teises kvartalis.

Järelduseks võib öelda, et laenu taotlevad ja saavad need inimesed, kes vastavad pankade kehtestatud kriteeriumitele ka väikestele intressimäära kõikumistele vaatamata. Seega võib intressimäära suures osas kõrvale jätta, kuna kinnisvaraturu seisukohast on olulise tähtsusega hoopis pankade valmidus laenusid väljastada. Praegune pankade likviidsus ning kapitaliadekvaatsused annavad põhjust oodata laenumahtude suurenemisele ja seega kinnisvaraturu elavnemisele.

Siiski ei ole mõtet oodata kiireid hüppeid kinnisvarahindade puhul, kuna erinevatel hinnangutel on teise poolaasta oodatav majanduskasv juba ammu hindadesse sisse programmeeritud. Praegu võib arvata, et esimese kvartali majanduskasvu negatiivse tulemuse avaldamisele järgnesid liialdatult optimistlikud ootused aasta lõpu suhtes, kuid kinnisvaraturu aktiveerumist on maaklerid juba kogenud.

Oodata on aeglast, kuid kindlat turu tõusu

Eesti kinnisvaraturul on nüüdseks läbitud suhteliselt raske aeg. 1998. aasta lõpul oli tehingu läbiviimine oodatud hinnalanguse valguses pea võimatu. Ostjad tahtsid madalamat hinda, kuid müüjad ei olnud seda valmis võimaldama, tihti ei lubanud seda ka objekti omahind e. ehitusmaksumus. Vastupidine tendents arenenudriikide tavapraktikale, kus 80% tehingutest käib läbi vahendusfirma ja 20% vaid otse müüjalt ostjale kahandas kinnisvarafirmade tegevusbaasi veelgi. Väheste müügivõimaluste tõttu on tänaseks turult kadunud suur hulk kinnisvaravahendajaid, kes olid orienteerunud vaid lühiajalisele kasumile.

Juba käesoleva aasta alguses võis märgata teatavat tingimuste paranemist, kus kinnisvara pakkumise ja nõudluse vahe nii hinnas kui kvaliteedis hakkas vähenema. Olukorra paranemise käiku on mõjutanud mitmed tegurid.

Laenuvõimalused on tunduvalt avardunud.

Pangad on alandanud nii omafinantseerimise nõutavat määra (34%) kui ka intresse (minimaalselt kuni 9%). Samuti on antud võimalus kulutada suurem osa sissetulekust eluasemelaenu tasumiseks. Lisaks pankadele ja liisingfirmadele on ka mitmed firmad välja töötanud omad, pankadega võrreldes suhteliselt soodsad (eelkõige madalam omafinantseering) krediidiliinid uuselamurajoonide müügi aktiveerimiseks. Kuna enamus kinnisvara omandatakse just laenurahade eest, siis on krediidivõimalustel määrav osa kinnisvaraturu ja -hinna kujunemisel.

Kuigi tänavu on meil tunduvalt väiksem valik krediidiasutuste vahel, kellelt laenu taodelda, siis sellegi poolest on pankade laenuportfelli kogumaht püsinud suhteliselt stabiilselt 23-24 miljardi krooni lähedal. Jätkuvalt on oodata väljastavate laenude mahu suurenemist.

Üldine majanduskeskkonna paranemise ootus, mis praegu on valdavaks saanud, annab hea tõuke arenguks igas valdkonnas. Ettevõtete ja üksikisikute positiivsed tulevikuootused lubavad juba täna laiendada äritegevust või muretseda uut elamispinda. Lõppkokkuvõttes võib edasiminek toimuda juba ainuüksi seetõttu, et loodetakse olukorra paranemist.

Negatiivse tendentsina, eelkõige elamispindade turu osas, võib täheldada palga aeglasemat kasvu.

See ei võimalda uutel inimestel eluasemelaenu saajate klassi tungida. Madalamat palgatõusu kompenseerib muidugi ka madalam inflatsioonimäär.

Inflatsioonil ehk Eesti puhul tarbijahinnaindeksil on kinnisvaraturul mängida eriti suur roll.

Kui pangad suurendavad laenuintresse juba ainuüksi seetõttu, et ootavad tulevikus kõrgemat inflatsiooni, siis vaene laenuvõtja peab kõrgemat intressi hakkama tasuma juba täna. Seetõttu on inflatsioonil kinnisvaraturu arengustsenaariumitele märgatav mõju.

1998. aasta oli vaatamata kõigile raskustele senine kõigi aegade rekord välisinvesteeringute osas Eestisse. Käesolevaks aastaks oodatakse välisinvesteeringuid veelgi rohkem. Kindlasti läheb osa välisinvesteeringutest ka kinnisvara arendamiseks või omandamiseks, kus tulevikus hakata tegelema tootmistegevusega.

Välisinvesteeringutest mitte vähemtähtsad ei ole kohalike ettevõtete investeeringud põhivarasse (sh. ehitistesse) ning ettevõtete või avaliku sektori investeeringud infrastruktuuri arendamisse. Need on nö. tootvad investeeringud, mis annavad võimaluse ka tulevikus kasvu kogeda.

Kinnisvaraturu inertsusest tingituna on oodata aeglast, kuid kindlat turu tõusu.

Seda nii hinna kui ka turuaktiivsuse osas. Peamiseks märksõnaks sel aastal jääb turudiferentseeritus, kus klient tahab saada parimat kaupa, mis võimalik. Seetõttu on oodatav kehvas asukohas või halvas seisukorras olevate pindade mõningane hinnalangus.

Toodud on vaid otseselt kinnisvaraturu arenguid mõjutavad tegurid.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraturg liigub teiste turgude ja tegurite, eelkõige ettevõtluse arengu lainete järel – kord laine harjal, kord põhjas, sest ka iga kinnisvaraobjekti saame käsitleda kui iga muud kaupa.

Eesti elamumajanduse arengukava – väärt algatus

Juba käesoleva aasta alguseks oli valminud Eesti elamumajanduse arengukava aastani 2010. Kuna eluase kuulub inimese põhivajaduste hulka, ilma milleta elu suhteliselt raske kui mitte võimatu näib, siis on kindlasti taoline algatus ainult kiiduväärt. Seda eriti veel Eestis, kus elamureform mitte lõpule ei ole jõudnud.

Kuigi arengukava väljatöötamisse oli kaasatud enamus selle valdkonnaga seonduvaid asutusi ja organisatsioone, siis mikskipärast ei olnud kutsutute hulgas eluasemeturul suurt rolli mängivaid ehitus-, kinnisvara- ega krediidiandjate katusorganisatsioone.

Mitmed kinnisvaravaldkonnaga tihedalt seotud inimesed on valminud arengukava on väga heaks olukorda tutvustavaks lugemismaterjaliks pidanud. Mis aga kavast puudu on jäänud? See on strateegilisus ehk tulevikuvisioon ja eesmärk, kuhu me tahame jõuda. Alles peale strateegiliste eesmärkide määratlemist saab paika panna taktikad, mis võivad seisneda üürnike ja sotsiaalabi vajavate isikute eluasemeprobleemide leevendamises, eluasemeinvesteeringute soodustamises jne.

Oluline punkt, mis peaks teiste kõrval kõlama jääma on kinnisvaraturu soodustamine riigi ja omavalitsuste poolt. Selle kohta pole paraku mitte kusagilt lugeda. Turu soodustamine on vajalik juba ainuüksi seetõttu, et kõrvaldada ühes majas elavate erinevate sotsiaalsete gruppide vahel tekkivad vastuolud, mida on ka arengukavas rõhutatud.

Arengukava näeb ette suhteliselt suurt munitsipaalehitust.

Kuigi teatud puhkudel on munitsipaalfond tõepoolest vajalik (nt. õhkulastud maja elanikele), siis sellegipoolest ei ole mõttekas luua mahukat munitsipaal-üürisektorit. Munitsipaalehituse asemel tuleks omavalitsusel osta vastava hinnaklassi kortereid turult, mille järele tarvidus on. Suurejoonelise munitsipaalehituse alustamine tähendaks seljapööramist senisele elamureformile, mille käigus on Eestist loodud omanike vabariik.

Plaan luua omavalitsustes infopank, mis pakuks eluasemetaotlejatele eluaset ei kannata kriitikat.

Ei ole mitte mingisugust alust eeldada, et omavalitsuse infopank sarnaselt munitsipaal-üürisektoriga teeks oma tööd paremini kui erasektoril baseeruvad ettevõtted. Selle asemel tuleks infobaaside loomiseks ja haldamiseks kulutatavad ressursid suunata pigem kinnisvaraturu korrastamisse ja kvaliteedi parandamisse vastavate õigusaktide vastuvõtmise abil nii omavalitsuste, kui ka riigi tasemel.

Elamute tehnilise ülevaatuse ja tehniliste passide sisseviimiseks peetakse arengukavas vajalikuks luua erialaspetsialistide ja -konsultatsioonipunktide võrk, mille kuludeks peetakse vajalikuks arvestada ca 10 krooni ülevaatuse süsteemi haaratud elamu üldpinna ruutmeetrilt. Mullu oli Eestis eluruumide pind 33,4 milj. m2, seega kulub täielikuks ülevaatuseks ca 334 milj. krooni. Sellist kulutust ei ole valmis enamus omanikke kandma.

Igati tervitatav on plaan stimuleerida energiasäästlikkust, korteriühistute asutamist, korteriomandi seadmist.

Toetama peab ka kindlasti plaani jätkata “sundüürnike” krediteerimist EVP-laenuga, mille defitsiitsus on näidanud, et seda tõepoolest vajatakse. Planeeritav 150 milj. kr. ressurss võiks olla isegi kuni kaks korda suurem. Praegustel tingimustel kulub 23,4 tuhande sundüürniku perekonna keskmise laenusuuruse 163 000 krooni puhul kogu laenuressurssi 3,8 mld. krooni ja probleemid laheneksid alles 25 aastaga. Sarnaselt üürnikega vajavad sooduslaene ka tagastatud amortiseerunud majade omanikud.

Välja on vaja töötada laenusüsteemid, mis võivad seisneda nii hüpoteekpanganduse loomises/loomise toetamises, riiklikes eluasemelaenude garantiides jne. Eesti riigil on olemas tunduvalt odavamad võimalused saada laene maailma rahaturgudelt, mida oleks näiteks sihtasutuse Eesti Eluase kaudu võimalik madala intressimääraga sihtotstarbeliste laenudena elamuinvesteeringutesse suunata.

Samuti tuleb, nagu ka aregukavas märgitud, suurendada kontrolli omavalitsuste eluasemefondide ressursside kasutamise üle. Tihti, nagu senine praktika on näidanud tuleb see kontroll alles luua.

Kuigi Vabariigi Valitsuse tasemel on korduvalt räägitud üürimäärade vabakslaskmisest, ei ole arengukavas selle kohta öeldud rohkem, kui et üürisuhete täpsema reguleerimisega tuleb jätkata üüripiirmäärade osalist reguleerimist, kuni on loodud alternatiivne üüri-eluasemefond. Selleks tahetakse aastani 2001 kulutada 750 milj. kr. ja luua 2500 üürikorterit. Ühe korteri hinnaks teeb see 300 tuh. krooni, st. ruutmeetri keskmiseks ehitushinnaks 70m2 korteri puhul on 4300 kr/m2, mis jääb tunduvalt alla normaalse ehitushinna. Seda hinda suurendab veelgi ka arengukavas korduvalt nimetatud amortiseerunud kommunikatsioonidesse investeerimise vajadus.

Lisaks nagu elamufondi infobaasigi puhul, ei ole alust arvata, et omavalitsus suudaks pakkuda paremat või odavamat üüriteenust. Kahjuks ei arvesta arengukava ka sellega, et mis saab omanikele tagastatud üüripindadest. Suur osa omanikke vajab siiski üürnikku samamoodi nagu toosama üürnik vajab üürileandjat. Elamispinna suure ülejäägi loomine on ilmselge maksumaksja raha raiskamine.

Üürisektori normaliseerimisega seoses peetakse arengukavas vajalikuks üüriseadustiku väljatöötamist. 1998. a. andmetel on omanikele tagastatud majades 23 000 perekonda. Ülejäänud üürnike kohta riigil ja omavalitsustel informatsioon puudub. Niivõrd väikese grupi inimeste jaoks, kelle kohta pealegi informatsioon puudub, ei ole vaja omaette seadustiku väljatöötamist. Lisaks reguleerib ka elamuseadus seda valdkonda juba piisavalt.

Paika on vaja panna prioriteetsed suunad selles, kas riigil on huvi toetada elamumajandust ainult üksikute maksusoodustuste kaudu, või on plaanis laiendada olemasolevaid krediidivõimalusi.

Jälgida tuleb lääneriikide ja Euroopa Liidu praktikat vastavates küsimustes koos nende arengusuundadega, et juurutada sarnased järeleproovitud tavad ka Eestis, selle asemel, et hakata ise jalgratast leiutama.

Kiiremas korras on vaja läbi viia uuringud, mis näitaksid, kui palju erinevad elamispinnad amortiseeruvad ning kui palju nendesse investeeritakse. Taoliste uuringute tulemus võimaldaks nii era- kui ka avalikul sektoril ressursse paremini suunata. See välistaks ka olukorra, kus ühel päeval avastame, et elamispind hakkab kiire lagunemise käigus kasvamise asemel hoopis kahanema.

Kuna korralik arengukava nõuab, et selle elluviimist hakatakse pidevalt jälgima ning elluviimise protsessi käigus ilmnevaid vigasid parandama, siis loodetavasti kaasatakse edaspidi sellesse protsessi kõik arengukavaga seotud institutsioonid. Sellisel juhul saab luua arengukava, mis arvestaks kõiki elamumajandusega seonduvaid probleeme, sest nii riigi kui ka erasektori huvid on ühtsed – soov jõuda ka elamumajanduses normaalsele euroopalikule tasemele.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

15.-17.01.2019 Kinnisvara ABC