Jahe suvi ergutab kinnisvara soetama

Suvituslinnades aktiveerub üüripindade turg

Kliendid huvituvad suvemajadest ja mereäärsetest kruntidest

Suvi, mida Eestis ka paariks kesiseks suusailmakuuks kutsutakse, tekitab kinnisvaraturul vastakaid suundumusi. Ühelt poolt soovivad inimesed aastasest rabelemisest puhata ja aja maha võtta, teisalt on suvi ainuõige aeg näiteks maa või maja ostuks.

Jaanipäevaeelsest nädalast alates võib aastast aastasse märgata, kuidas kinnisvaraturg vajub suveunne. Sellest virgumiseks kulub sõltuvalt vihma-päikese suhtest kuu kuni poolteist.

Osalt tähendab see ka kinnisvaraga jändamisest ajutist loobumist. Kui kliendil on valida, kas minna maakleriga järjekordset objekti üle vaatama või peesitada päikesepaistelisel rannal, siis valib ta viimase. Õnneks pole sel “suvel” maakleritel seda muret veel olnud.

Nii näiteks väheneb suveajal korterite ostmine. On ju korter suhteliselt standardiseeritud toode ja nende valik turul kuude lõikes muutub suhteliselt vähe. Kuivõrd firma otsustajadki puhkavad, siis võib tehingute arvu vähenemist täheldada ka äripindade turul.

Kuid ainult suvi annab võimaluse hinnata ümbruskonna loodusilu näiteks plaanitava maja- või maaostu puhul. Siia hulka kuulub ka suvilate ostmine, millele hakatakse suvehakul üha enam tähelepanu pöörama.

Üüripindade turg aktiveerub kevadel ja suve alguses suvituslinnades. Tallinlased otsivad väljapääsu linnamelust ning on paariks kuuks näiteks Pärnus või Haapsalus korteri üürimise eest nõus korralikke summasid maksma. Pealinnas on ainult suveperioodiks korteri väljaüürimisest huvitatud väga vähesed üürileandjad – siin oodatakse pikaajalisemaid kliente.

Tallinna enda üüriturg taastub suve teisel poolel, mil ettenägelikumad õppurid hakkavad endale elukohta otsima. Plahvatuslikult suureneb Tallinna üürituru nõudlusepool septembris, kus ka hilinenud õppurid suverammestusest või pohmellist ärkavad.

Kinnisvaraturu suvise aktiivsuse suur mõjutaja on laenuturg. Möödunud aastat mäletavad paljud kinnisvarasoetajad kui laenuturu avanemise aastat, mis tõttu kestis aktiivne kauplemine ka suvel. Kahjuks või õnneks ei ole sel aastal sellist olulist tõuget kusagilt tulnud ja kinnisvarainimesetelgi avaneb võimalus end välja puhata.

Artikkel on avaldatud 20.06.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=85161

Uuseramud on aasta algusest kallinenud 10 %

Tallinna lähiümbruse uued eramajad on võrreldes aasta algusega muutunud kuni 10 % kallimaks, hindab tänase Äripäeva kinnisvararubriigis ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Pakkumiste poole pealt on turule tulnud ja tulemas suur hulk korterelamuid ja elamurajoone,” märgib Toompark. “See omakorda suurendab tehingute arvu ja kasvatab nende rahalist mahtu.”

Rahva ostujõu kasvust annavad tunnustust erinevad elitaarsusele pürgivad rajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme), mis küsivad maa ruutmeetri eest 1000 krooni või isegi rohkem, iseloomustab Toompark. Alati populaarses Nõmme linnaosas on turg aktiviseerunud – alla 5000 kroonise ruutmeetrihinna eest on seal võimatu mistahes kinnisvara osta, samas, kui Õismäel maksab tüüpkorter laias laastus 6000 krooni/m², Mustamäel 5000 ja Lasnamäel 4000 krooni/m².

Tänasest kinnisvararubriigist saab lugeda ka juunikuu näitlikest, turuseisule iseloomulikest kinnisvaratehingutest.

http://www.aripaev.ee/article/20010625/NEWS/306259992

Kodu olgu investeering

Uue kodu soetaja uurib kinnisvara reeglina pigem emotsionaalsest aspektist. Ostja tahab teada, millised on naabrid, kas aknast avaneb piisavalt kaunis vaade, kas tapeedivärv sobib või tuleb see ümber vahetada jne.

Ostja uurib potentsiaalset ostuobjekti lähtudes kriteeriumist, kas see meeldib talle või mitte.

Kui maja või korter meeldib, siis seejärel läheb hinna üle tingimiseks.

Kinnisvara ostmisel on peale emotsionaalse poole ka teinegi külg.

Iga soetatavat kinnisvaraobjekti saab vaadelda, kui ratsionaalset pikaajalist investeeringut.

Eriti oluliseks muutub eluaseme investeeringuna käsitlus juhul, kui ühes elukohas on soov vaid piiratud aeg elada – näiteks, et seejärel parem pind soetada. Isegi siis, kui ühes kohas on plaan elupäevade lõpuni elada, ei ole mõtet osta hääbuva väärtusega kinnisvara, sest siin kummitab oht avastada end ühel päeval heidikuna agulis elamas.

Eluaseme investeeringuna käsitlemine tähendab, et ostjal tuleb selgeks teha, kas kinnisvara omab väärtust võimaliku müügi ajal – olgu see aastate või aastakümnete pärast. Siin ei ole oluline enam mitte väärtuse säilumine, vaid oluliseks kriteeriumiks peab saama väärtuse suurenemine.

Kindlasti on raske hinnata, et kümne aastaga on maja või korteri väärtus suurenenud mingi kindla protsendi või rahahulga võrra. Siiski on võimalik hinnata, millises suunas hind liigub.

Kinnisvara väärtuse muutumist mõjutab kõige suuremas plaanis makromajandus – majanduskasvu puhul kinnisvarahinnad suurenevad. Majanduskasvu on üksikisikul raske suunata. Eeldades, et Eesti elu astub õiges suunas, siis on majanduskasv eeldatav ja tuleb asuda järgmise sammu juurde.

Järgmise sammuna tuleb uurida piirkonna tausta, kuhu on plaanis kinnisvara soetada.

Kas piirkonna kohta on tehtud üld- ja detailplaneeringuid? Kui jah, siis mida piirkonda on plaanitud – kas elamurajoon või tööstuspiirkond? Kas piirkonnal on eeldusi areneda ühes või teises suunas – näiteks suurte magistraalide ristumiskoht võib väga vabalt kujuneda äripiirkonnaks, kus keskel elada pole sugugi mõnus.

Kui piirkond on sobilikuks hinnatud, siis on aeg asuda konkreetse objektiga tutvuma.

Kas lisaks ostuhinnale on vaja viia läbi suuremaid või väiksemaid remonttöid? Kas katus on vahetada vaja aasta või kümne aasta pärast? Kas kortermaja naabrid on valmis osalema suuremate tööde finantseerimisel?

Nagu näha, siis neid küsimusi, millele vastama peab on palju.

Lihtsam ja märgatavalt odavam on võtta aega nende teemadega üksipulgi tegelemiseks, kui aasta-paari pärast kurta tehtud valeotsuse üle.

Kinnisvaraärist kaugelseisval kodanikul on rakse otsustada piirkonna tulevikuperspektiivide üle. Sestap on kasulik vägagi põhjalikult nõu pidada oma maakleriga ning samas kindlasti uurida järgi omavalitsusest, mis plaanid neil soetatava kodu asupaigaga on.

Kinnisvara tuleb ostmisel hinnata kui investeeringut

Uue kodu soetamisel tuleks lisaks emotsionaalsele küljele ostu hinnata ka pikaajalise investeeringu seisukohalt. Õigete otsuste korral väldite soetatava kinnisvara väärtuse langemist aja jooksul.

Uue kodu soetaja uurib kinnisvara reeglina emotsionaalsest aspektist – tahab teada, kes on naabrid, milline vaade avaneb aknast, kas tapeedivärv sobib jne. Lisaks sellele tuleks soetatavat kinnisvaraobjekti vaadelda aga kui ratsionaalset pikaajalist investeeringut.

Eriti oluliseks muutub selline hindamine juhul, kui ostetav kinnisvara on kavas mõne aja pärast, näiteks parema elukoha leidmisel, taas maha müüa. Isegi siis, kui on kavas ühes kohas elupäevade lõpuni elada, pole mõtet osta väärtust kaotavat kinnisvara, sest siis ähvardab oht avastada end ühel päeval heidikuna agulis elamas.

Eluaseme investeeringuna käsitlemine tähendab, et ostjal tuleb selgeks teha, millise väärtusega on kinnisvara võimaliku müügi ajal – olgu see aasta või aastakümnete pärast. Oluline pole vaid väärtuse säilimine, vaid ka võimalik suurenemine.

Kindlasti on raske hinnata, kui palju täpselt võib maja või korteri väärtus kümne aastaga suureneda või väheneda, kuid hinnaliikumise suunda on kindlasti võimalik prognoosida.

Kinnisvara väärtuse muutumist mõjutab eelkõige makromajandus – majanduskasvu puhul kinnisvarahinnad suurenevad. Kahuks on majanduskasvu üksikisikul raske suunata.

Järgmisena tuleb uurida kinnisvara asukoha tausta. Esmalt tuleks välja selgitada, kas piirkonna kohta on tehtud üld- ja detailplaneeringuid? Kui jah, siis mida sinna on plaanitud – kas elamurajoon või tööstuspiirkond? Kui ei, siis tuleks hinnata, kas piirkonnal on eeldusi areneda ühes või teises suunas – näiteks suurte magistraalide ristumiskoht võib kujuneda äripiirkonnaks, mille keskel elada pole sugugi mõnus.

Kui piirkond on sobilikuks hinnatud, siis tuleks lähemalt soetatava kinnisvara juurde asuda: kas tuleb teha suuremaid või väiksemaid remont-

töid, kas maja katust tuleb lähiajal vahetada, kas kortermaja naabrid on vajadusel valmis suuremaid remonttöid finantseerima jne.

Nagu näha, on vastust ootavaid küsimusi üsna palju. Lihtsam ja märgatavalt odavam on võtta aeg nende teemadega üksipulgi tegelemiseks enne ostu sooritamist, kui aasta-paari pärast valeotsust kahetseda. Nõu ja infot on mõistlik küsida ka maaklerilt ja omavalitsusest.

Artikkel on avaldatud 16.05.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=83338

Laenumahud kasvavad, intressimäärad püsivad stabiilsed

Eluasemelaenud

2001. aasta I kvartalis väljastasid Eesti kommertspangad eluasemelaene 411 miljonit krooni. Võrrelduna eelmise aasta sama perioodiga suurenes laenude väljastamine 9%.

Eluasemelaenude jääk seevastu suurenes 3,5 miljardilt kroonilt 4,6 miljardini, mis kasvuprotsendiks teeb 34%.

Väljastatava laenu mahust kiiremini kasvav laenujääk tähendab laenutähtaegade pikenemist. See omakorda on märk laenuandjate usust stabiilsesse ja turvaliselt arenevasse laenu- ja kinnisvaraturgu.

Eluasemelaenude intressimäärad jätkavad endiselt kõikumist suhteliselt kitsas koridoris. Eesti kroonis väljastatud eluasemelaenu intress oli märtsi lõpul 10,8%, mis jäi alla DEMis väljastatud laenu intressile 11,5%, kuid ületas Euros väljastatud eluasemelaenu intressi 9,7%.

Pankade jätkuv huvi finantseerida eluaseme soetamist annab alust prognoosida laenude väljastamise mahu kasvu. Kuivõrd kinnisvaraturu tsükkel on tõusutrendis, siis võib eluasemelaenude väljastamise maht küündida II kvartalis kuni 600 miljoni kroonini.

Laenud äriühingutele

2001 I kvartalis äriühingutele väljastatud laenude maht on võrreldes 2000. aasta I kvartaliga vähenenud 20% vähenedes 3,3 miljardilt kroonilt 2,6-le.

Sellele vaatamata on laenujääk suurenenud 7%, mis taas annab tunnustust pikenevatest laenutähtaegadest. Äriühingutele väljastatud laenude maht suurenes 2000. a. I kvartali 15 miljardilt kroonilt 2001. aastaks 16 miljardile.

Analoogselt eluasemelaenude intressimääradega on ka äriühingutele väljastavate laenude intressid suhteliselt stabiilsed. Kuude lõikes võib täheldada küll hüppeid üles ja alla, kuid üldjoontes on muutumispiirid väiksed.

Eesti kroonis väljastatud laenude intressimäär oli märtsis 2001. a. 8,5%, DEMis väljastatud laenudel vastavalt 6,8, Euros 7,7 ja USDs 12,8%.

Lääne pankade laenutrend tungib Eesti turule

Kuigi kinnisvaralaenuturul on pakkumisel kümmekond erinimelist laenutoodet on need sisu poolest äravahetamiseni sarnased ning tõeliselt universaalset ja paindlike tingimustega laenu klient nii lihtsalt ei leia.

ASi Balti Investeeringute Grupp juhatuse esimees Ingo Põdra sõnul iseloomustab tänane olukord, justkui väga lai valik laenuvõimalusi, hästi Eesti finantsturu piiratust osalejate mõttes. Hetkel on peamised laenuturu kujundajad Eestis universaalpangad, kes juba olemuslikult ei saagi pakkuda midagi endasugustest oluliselt erinevat. Pankade poolt pakutavate teenuste kõrge standardiseeritus, mida eeldavad kohati liialt suured tegevusmahud vähendab pakutava paindlikust ehk individuaalset lähenemist kliendi vajadustele. Lisaks piirab Eesti jaoks uudsete, kuid mujal maailmas levinud laenutoodete arengut madal konkurents finantsteenuste turul.

Laenuturg muutub paindlikumaks

Euroopa Liiduga ühinemisel avaneb Eestis esmakordselt võimalus finantsturule siseneda ka väiksematel finantseerimis- ja krediidiasutustel, mis toob kaasa avaramad laenuvõimalused ja soodsamad laenutingimused.

“Praegu kehtiv Krediidiasutuste seadus praktiliselt välistab väikeste Eesti ettevõtetest välja kujunenud niðipankade tekke ja piirab väikeste väliskapitalil põhinevate finantseerimisasutuste tulekut Eestisse. Ebapiisavalt on reguleeritud finantseerimisasutuste tegevus ning olemasolevad võimalused seadusandluses laenu-hoiu ühistute ja investeerimisühingute näol pankade kõrval ei soodusta arengut ja uuendusi laenuturul,” nentis Põder.

Laenu riskitase kõrge

Ühispanga eralaenude arendusjuht Triin Messimase sõnul on praegu Eestis pakutavad laenutingimused- ja tooted välja kujunenud arvestades Eesti majanduse ja ühiskonna üldist arengutaset ja seisundit.

Paljusid mujal levinud lahendusi ei ole praegu veel Eestis võimalik rakendada ühelt poolt tulenevalt liiga lühikesest ajaloolisest taustast (hüpoteekpangad, investeerimistooted, krediidiinfo andmebaaside puudumine jne), teiselt poolt majanduse hetkel veel suhteliselt ebastabiilsest arengust.

“Laenu- ja investeerimistoodete riskitase on kindlasti kõrgem kui arenenud majandusega riikides ning kõrgem laenuintress on tingitud ainuüksi sellest, et Eesti pangad ei saa ressurssi välja laenamiseks nii soodsalt nagu arenenud majandusega riikide pangad. Majanduse arengu jätkudes alustatakse mujal levinud pangatoodete ja finantseerimislahenduste pakkumist kindlasti ka Eestis – oluline on, et tekkiks nõudlus hinna juures, millega finantsinstitutsioonid on nõus vastavat lahendust ka pakkuma,” ütles Messimas.

A.Alliksaare Kinnisvarabüroo analüütik Raul Rajasalu sõnul on loomulikult pankadel õigus, et meil ei ole veel nn. “laenukultuuri” ja piisavat ajaloolist tausta, kuid ega riskitase traditsioonidest ja kultuurist olenevalt vähene. “Kuna oleme viimase kümne aastaga proovinud tasa teha majanduse neljakümne aasta mahajäämust on loomulikult riskitase laenude väljastamisel suurem kui majanduslikult stabiilsematel riikidel.

Madal omafinantseerimine

Kui Eesti krediidiasutuste seadus võimaldab pangal laenu pakkuda kuni 2/3 kinnisvara tagatise turuväärtusest, siis mujal maailmas on järjest rohkem märgata pakkumisi, kus kodulaenu on võimalik võtta 95-100% tagatisvara väärtusest.

FKSM Kinnisvara arendusjuht ärikorraldusmagister Hannes Kuhlbachi sõnul oleks aeg hakata üle vaatama, kas omafinantseerimise määra ei võiks alandada. Nn. erijuhud nagu noor pere, õpetaja jne. on siiski erijuhud, milliste laenude maht moodustab väikese osa kogu laenuportfellist.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi sõnul on omafinantseerimine laenuteguritest kõige valusam punkt, kuna kõrge omafinantseerimise vajadus seab takistusi ennekõige uusehitiste ostmisel. Klient on küll valmis pikaajaliselt laenumakset tasuma, kuid omafinantseerimiseks vajalik summa on puudu. Omafinantseerimise taset on küll lisatagatisi kaasates võimalik kahandada, kuid lisanduv asjaajamine, lisatagatiste andmise kulud jms. tegurid raskendavad kliendi laenuturule sisenemise võimalusi märgatavalt. “Kuna aga alati ei ole lisatagatist võtta, võiks krediidiasutuste seadus anda võimaluse kinnisvaraobjekti finantseerimisel viia omafinantseerimine 10% peale,” lisas Toompark.

Suur valik kombineeritud tooteid.

Hansapanga eralaenuosakonna tootehalduri Kersti Arro sõnul on võrreldes Inglismaa pankadega Eesti pankadel võimalik arendada välja erinevaid kombineerituid tooteid, millest üks oleks investeerimislaenutooted. Klient võtab näiteks 30 aastase laenu, kuid laenu tagasimaksete ulatuses teeb ta hoopis sissemakseid investeerimisfondi. Kui laenuperiood lõpeb, on investeering tootnud laenu tagasimakseks vajaliku summa ja kui on olnud edukad aastad, siis lisaks veel lisaboonuse, mille klient saab enda kasutusse. Nõudlus sellise toote järele Eesti laenuvõtjate seas ilmselt täna veel väga suur ei ole. Vajame pikemat positiivset ajalugu investeerimistoodete tootlikkuse osas.

Suur valik erinevaid kindlustusvõimalusi

Erinevalt Eesti pankade poolt pakutavatele laenutoodetele saab mujal maailmas osta laenu kindlustuskaitsega, mis katab lisaks õnnetusjuhtumile ka töötuks jäämise riski. Laenuvõtja saab töötuks jäämisel uue töökoha leidmiseks aega kuni 12 kuud. Selle aja jooksul tasub laenumakseid pangale kindlustusselts. Arro sõnul on sellise toote järgi meie kliendil kindlasti nõudlus olemas, kuid meie kindlusseltsid veel selle riski vastu kaitset ei paku. “Pangad saavad pakkuda antud juhul vaid maksepuhkust laenu põhiosa tagastamisel, kuid intresside maksmist tuleb kliendil jätkata,” nentis Arro.

Kuhlbachi sõnul pakuvad täna Eesti pangad kombineeritud laenu/elukindlustus kaitset vaid õnnetuse ja surma puhuks, mistõttu võiks ju irooniliselt öelda, et kasulikum on siis kohe surma saada, saab vähemalt laenu tasutud. “Taolise kindlustustoote turuletoomist saame Eestis ilmselt veel kaua oodata, kuna tekib küsimus kuidas näiteks tuvastada kindlustuspettust ja riskiastet.

Rajasalu hinnangul on kõikides arenenud maades olemas kliendi töötuksjäämise risk, kuna ka statistika näitab, et umbes kaks kolmandikku üle kuue aasta vanustest firmadest pankrotistub ja toob turule suure hulga töötuid.

Suur valik laenuintresse

Kõrvutades Inglismaa pankasid Eesti pankadega, kus on kliendil laiem valik ujuvaid ja fikseeritud intresse, näeme et ka Eesti pankadel on selles osas palju arenguruumi. Vastavalt oma soovile saab näiteks 20aastast laenu osta kuuekuulise sammuga ujuva intressiga, viieaastase sammuga ujuva intressiga või siis terveks laenuperioodiks fikseeritud intressiga.

Kuhlbachi hinnangul võimaldavad erinevate intressimäärade ja laenutähtaegade kombinatsioonid laenajal kindlasti oma rahavoogusid pakutava laenuga kohaldada. Seni aga, kuni Eesti on väljaspool ELi asuv Venemaaga piirnev väikeriik, ei jõua meie riskireiting iialgi Lääne-Euroopa tasemele, samuti intressid. Kuivõrd sisemaine säästmine jääb krooniliselt alla tarbimisele, ei olegi me suutnud oma majanduskasvu kodumaise kapitaliga finantseerida. Tulemus – laenutingimused dikteeritakse Eestile väljastpoolt lähtudes rahvusvahelise raha hinnast.

Uus Maa analüütik Ain Kivisaare sõnul on tihenev konkurents pangandusturul viimase poole aastaga oluliselt alandanud laenuintresse ning Skandinaavia suurpankade aktiivne laenuturu jagamine annab lootust, et intresside alandamine jätkub veelgi.

Suur valik sihtotstarbelisi tooteid

Arro arvates on Eesti pankadel arenguruumi ka sihtotstarbeliste laenutoodete osas. Näiteks toode, mis on mõeldud üüriprojektide finantseerimiseks. Tegemist on eraisiku pikaajalise ärilaenuga. Ka Eesti pankade klientidel on täna võimalik võtta laenu korteri ostmiseks ning see siis välja üürida. Kuid omal initsiatiivil saab seda teha vaid ühe korteri projekti puhul. Kui aga kliendi soov on osta korterelamu selle väljaüürimise eesmärgil, siis laenu taotlust analüüsitakse nagu iga teist ärilaenu ja sellist taotlust käsitletakse pigem erandina.

Kivisaare sõnul võiks senisest avatum olla ka lähenemine kõikidele võetud laenudele s.t. laenude konsolideerimine ehk erinevate laenude vormistamine üheks laenuks, mis võimaldaks kliendile maksusoodustusi. Rikkamate klientide puhul on kohati olnud probleemne ka mitme eluaseme soetamiseks laenu saamine näiteks väljaüürimise eesmärgil.

Pikad tähtajad

Rajasalu sõnul on Eesti pankade poolt pakutavad laenude tähtajad liiga lühikesed. Kui Inglismaal loetakse suureks summaks miljoneid naelu siis arvestades meie majanduslikku olukorda ja elatustaset on meil suureks summaks juba mõnisada tuhat krooni. Kuna pangale tagastatud raha läheb ju nii või teisiti uuesti ringlusesse laenude näol ja prognoosides kinnisvara hindade muutusi saab ju eraldada potentsiaalselt stabiilse ja kasvava väärtusega objektid, võiks ju uusehitiste ja ka vanalinna korterite tagatisel eraldada krediiti kasvõi 50-60 aastaks (võrdluseks Londoni 100 aastat). Tähtaja pikendamisega suureneks potentsiaalsete klientide arv ostmaks uut eluaset.

Soodsamad laenukulud

Kivisaare sõnul on täna Eesti pankade poolt pakutavad laenukulud ehk kliendile varjatud laenukulud võrreldes lääne pankadega ülemäära suured.

Alandada tuleks näiteks lepingutasu, mis miljonilise laenu võtmisel on praegu 10 000 krooni. q

Lääne pangad erinevad Eesti õdedest-vendadest

Inglismaa pangad

– väiksem omafinantseering
– suurem valik erinevaid kindlustusvõimalusi
– suurem valik laenuintresse
– suurem valik kombineeritud tooteid
– suurem valik sihtotstarbeliste toodete osas

Kinnisvarafirmad ootavad pankadelt

– paindlikkust
– omafinantseeringu alandamist
– töötuks jäämise riski kindlustamist
– intressimäärade alandamist
– laenutähtaegade pikendamist
– laenukulude alanadamist
– soodustada miljoni krooniste laenude võtmist
– tõsta tarbijate mugavusastet laenu taotlemisel
– elektroonilist ühendus kindlustajatega
– laenude konsolideerimist

Ettepanekud riigile

– maksustavast tulust maha arvata kahe eluasemelaenu intressid
– renoveerimislaenude puhul lubada aastas mahaarvata ka mingi põhiosa makseid maksustavast tulust
Allikas: ÄP

Artikli autor on Eda-Liis Kann. Artikkel on avaldatud 11.04.2001 väljaandes Äripäev –

Krahhi ei ole karta

Kinnisvaraturu osalised on jagunenud kahte leeri. Ühed väidavad, et tulemas on kinnisvaraturu krahh. Teised arvavad seevastu, et mingist krahhist rääkida on alusetu.

Krahhi ootajad ei ole defineerinud, mida nad selle sõna all täpsemalt mõtlevad. Antud on ainult hägusaid vihjeid. Vastasleer on üritanud defineerida, mida nad kinnisvaraturult ei oota.

Krahhi mittetunnistajad arvavad, et kinnisvaraturul ei ole oodata kinnisvarahindade meeletut langust, mis põhjustaks laenutagatiste realiseerimise. Samuti ei oodata turu likviidsuse ehk tehingute arvu vähenemist, ega sedagi, et kinnisvarafirmad hakkaksid pankrotistuma.

Krahhi ennustajad on toonud peamiste hinnalanguse põhjustena välja järgmised tegurid.

1. Kinnisvara müügihinnad ületavad mitmekordselt ehitushinna, mis tähendab, et hinnas on palju “õhku”, mis tähendab hinnamulli.
2. Mujal maailmas käivad majandusasjad teed pidi, et pangakriisile ja börsikrahhile järgneb kinnisvaraturu kollaps.
3. Kinnisvara pakkumine ehk arendajate tegevus ei põhine mitte turu nõudlusel, vaid odava ja madala intressiga laenuraha pakkumisel.
4. Turul (siin peetakse silmas Tallinna kinnisvaraturgu) on märgatav ülepakkumine – kui valmib 300 ühikut (st. maja või korterit) elamispinda, siis nõudlus on ainult 200 ühikule.

Kommenteeriks järgnevalt krahhi-uskujate põhjendusi.

Esmalt ehitushinnast ja müügihinnast

Mitmekordselt ehitushinnast kõrgemat müügihinda võib kohata, kuid üliharva. Sellise hinnaga suudetakse müüa üksnes üksikuid ülimalt eksklusiivseid kortereid Tallinna vanalinnas.

Teha turu ühe väga kitsa segmendi alusel järeldusi kogu turu trendide kohta ei ole õige. Seda eriti veel juhul, kus kahe võrreldava väärtuse mõisted on tegelikult sisuliselt võrreldamatud.

Välispraktikast

Välisriikide kriisipraktikaga paralleelide tõmbamine on samuti kaheldava väärtusega, sest Eesti majandus on nii noor, et tsüklilisus siis ei ole veel välja arenenud. Eesti majanduse tsüklid sõltuvad pigem maailmamajanduse trendidest, kui järgivad juba kindlalt välja kujunenud arengustsenaariumeid.

Nõudlusest ja pakkumisest

Kõige tõsisemalt tuleb ülaltoodud väidetest võtta kahte viimast – kinnisvaraarenduse põhinemist odaval laenurahal, mitte turu nõudlusel ning pakkumise nõudlusele mittevastamist.

Kui kinnisvaraarendus ei vasta turu ootsutele, siis see tähendab, et äriplaan on läbi mõtlemata – sihtgrupp määramata, müügiprognoosid valed, turundus kehvake. Tehtud on valeotsuseid ja otsustajatel tuleb selle eest maksta.

Kui valeotsuse eest maksmine toimub müüdava kinnisvara hinna alandamise näol, siis oleks justkui tehtud esimene samm hinnalanguse pöörisesse. Paraku enamus kinnisvaraarendajaid siiski mõtleb oma plaanid suht põhjalikult läbi ja näeb äriplaanis ette võimalikke tagasiminekuid.

Turu nõudluse ja pakkumise tasakaal on kinnisvaraturul samuti oluline. Ärgem siiski unustagem, et tasakaal on olukord, mida kunagi ei saavutata – ikka on turg ühele või teisele poole kiivas.

Kokkvõtteks

Oluline on mitte unustada, et kinnisvara näol on tegemist kaubaga, mille hind järgib tõusu ja mõõna tsükleid – täpselt nagu iga teisegi kauba hind. Hinnamuutuse tsüklid panevadki turu nõudluse ja pakkumise igavesti otsima tasakaalupunkti. Kui hetkel pakkumine ületab nõudluse, siis ei tasu end lasta sellest hirmutada. Läheb aeg mööda ja kaalukauss kaldub teisele poole.

Hetkel näitavad Eesti majandusindikaatorid stabiilset kasvutrendi. Kuivõrd kinnisvaraturg järgib majanduskasvu tsükleid, siis ei ole alust arvata, et tulemas peaks krahh või kriis kinnisvaraturul, mis läbimõeldud kinnisvarainvesteeringud ohtu peaks panema.

Статистика сделок и как её правильно понимать

В минувшем 2000 году рынок недвижимости Эстонии вышел на рекорд как по числу совершённых сделок, так и по их суммарной стоимости.

Всего за 2000 год в Эстонии через нотариусов прошло 38 000 сделок на общую сумму 11,7 миллиарда крон, и по сравнению с предыдущим 1999 годом рост этих показателей составил 14% и 32% соответственно.

Недвижимость может относится к движимости

Говоря о рынке недвижимости, следует иметь в виду, что юридически у нас есть как бы две разновидности недвижимости. К первой относятся объекты, которое можно назвать настоящей недвижимостью, – это те объекты, которые уже занесены в крепостную книгу. Вторую категорию составляют те объекты, которые в повседневной жизни люди называют недвижимостью, но юридически относящиеся к движимому имуществу. Вызвано это тем, что процесс приватизации земли далеко не завершён, а без земли дом, квартира и т.д. юридически рассматриваются как движимое имущество. Положение это временное, но сохранится оно до тех пор, пока не завершится приватизация земли.

Если рассматривать рынок т.н. настоящей недвижимости, то здесь за минувший год было заключено 15 000 сделок на общую сумму 6,8 миллиарда крон. По сравнению с предыдущим 1999 годом рост рынка недвижимости как по числу сделок, так и по их суммарной стоимости составил 60%.

В части сделок с недвижимостью, которая юридически относится к движимости, в 2000 году было совершено 23 000 сделок на сумму 4,9 млрд. крон.

Если рассмотреть только торговлю квартирами и отвлечься от деления их на те, которые уже недвижимость, и те, которые пока что юридически относятся к движимому имуществу, то число сделок с квартирами осталось примерно на том же уровне, что было в 1999 году. А вот суммарная стоимость всех сделок возросла на 17%.

Заглянем в ближайшее будущее

Опасаться в ближайшем будущем каких-либо потрясений на рынке недвижимости оснований нет, хотя порой кое-кем и делаются высказывания о надвигающемся крахе.

Прогнозируется, что в 2001 году в Эстонии будет заключено 40 000-42 000 сделок купли-продажи недвижимости на общую сумму 13-14 миллиардов крон. География их распределения сохранится, и по-прежнему 70-80% сделок будет приходиться на Таллинн и Харьюмаа.

Mis põhjustab hinnalanguse kinnisvaraturul?

Kinnisvaraturul on hulk mõjutajaid, millest ühed on tähtsamad ja teised vähemtähtsad.

Tähtsad mõjurid, mis määravad kinnisvaraturu suundumused on:

– pankade laenupoliitika – intressimäärad, kinnisvarasektorisse suunatavate laenude maht;
– turunõudlus – ühe või teise majandussektori vajadus teatud mahus kinnisvara järele;
– pakkumine – ehitusmahtude ja planeeritavate ehitiste mahud ja turunõudlusele vastavus;
– inimeste ootused – kas inimesed ootavad vara väärtuse kasvu või vähenemist, kas oodatakse sissetulekuute suurenemist või vähenemist;
– sisemajanduse kogutoodang – selle suurenemine või kahanemine, suurenemise või vähenemise kiirus.

Nimetatud tegurite koostööna võib tekkida hinnamull.

1. Kinnisvaralaenude tagatised muuutuvad tagatavast laenust väiksemaks.
2. Laenuandja otsustab hakata laenutagatisi realiseerima, et laenudest maksimum kätte saada.
3. Turul pakkumine suureneb märgatavalt, kuid nõudlus jääb samaks.
4. Pakkumise suurenemine püsiva tasemega nõudluse korral viib hinnad alla.
5. Nõudlus väheneb, sest arvatakse, et homme maksab sama vara vähem kui täna.
6. Vt. punkt 1.

Hinnalanguse lõppemine tomub järgmise skeemi järgi:

1. Ootused, et vara hind võib veelgi väheneda, kaovad.
2. Madala hinnaga ostmise võimalusest haaratud inimesed sisenevad turule, mille tagajärjel nõudlus suureneb.
3. Laenutagatiste väärtuse langus kahaneb ja muutub väärtuse suurenemiseks.
4. Laenuandjad lõpetavad laenutagatiste realiseerimise.
5. Vt. punkt 1.

Tõus on alati visam, kui langus. Põhjus on lihtne – reeglina toimub taoliste mullide lõhkemisel optimismihoog, kus langus näib peatuvat. Paraku järgneb pisikesele võidule alati rängem kaotus.

Hinnalanguse või languse lõppemine võib tegelikult alguse saada igal etapil.

Möödunud aasta lõi turul rekordeid

2000. aasta kinnisvaraturu rekordid väljenduvad nii notariaalselt tõendatud tehingute arvu, kui tehingute väärtuse märgatavas kasvus.

2000. aastal sõlmiti Eestis kokku 38 000 notariaalselt tõendatud tehingut koguväärtuses 11,7 miljardit krooni. See on vastavalt 14% ja 32% rohkem kui 1999. aastal

Turu kasvule aitas kaasa kinnisvaratehingute arvu kasv. Kinnisvaratehingute arv kasvas 2000. aastal võrreldes 1999. aastaga 60% ja jõudis 15 000 piirimaile. Nende tehingute väärtus suurenes samuti 60% olles 6,8 miljardit krooni.

Vallasvaratehingute arv seevastu 2000. aastal võrreldes 1999. aastaga vähenes neli protsenti, kuigi tehingute väärtus jätkas suurenemist. Vallasvaraga tehti 2000. aastal 23 500 tehingut koguväärtuses 4,76 miljardit krooni.

Kinnisvaratehinguid mõjutas enim kauplemine korteritega – 2000. aastal suurenes kinnisvarast korteritega kauplemine 153%, mis tähendab, et tehti 3600 tehingut. Selle põhjuseks peab pidama mitte äärmuslikku turuaktiivsuse kasvu, vaid korteriomandi seadmise kiirenemist ja korterite kinnisvarastaatusesse jõudmist.

Olulisel määral suurenes ka tehingute arv mitteeluhoonete ja eluhoonetega – vastavalt 49% ja 47%, kusjuures eluhoonetega tehtavate tehingute väärtus ületab mitteeluhoonetega tehtavate tehingute väärtuse pea kahekordselt.

Kuna üha rohkem oma olemuselt kinnisvara hulka kuuluvat kaupa hakkab ka ametlikult kinnisvarastaatusesse jõudma, siis loomuliku tendentsina vallasvaraturg kahaneb. 1999. aastaga samale tasemele jäi 2000. aastal korterite tehingute arv. Tehingute väärtus tõusis korterite puhul 17%, veelgi enam – 27% suurenes vallasvarast mitteeluhoonetega tehtud tehingute väärtus.

Ühtki tõsisemat tormipilve hetkel Eesti kinnisvaraturule varju heitmas ei ole. Seda isegi vaatamata aeg-ajalt pajatatavatele krahhiootustele. 2001. aastal võib oodata 40 000-42 000 tehingut koguväärtusega 13-14 miljardit krooni. Endiselt jääb kehtima kinnisvaratehingute kasvutrend ja vallasvaratehingute langustrend. Muutusi pole oodata tehingute asukohas. Kehtib reegel, et 70-80% tehingutest toimub Tallinnas ja Harjumaal.

Artikkel on avaldatud 19.03.2001 väljaandes Äripäev –

Juhtkiri: Kinnisvaraturul pole lähiajal krahhi oodata

Eestit võib tänavu tabada kinnisvarakriis, ennustab Ühispanga president Ain Hanschmidt. “Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks,” selgitab pankur väite tagamaad. Hanschmidti sõnul maksab Tallinna vanalinnas korteri ruutmeeter 30 000 krooni, mis on 3-4 korda üle ehitushinna.

Äripäeva hinnangul praegune olukord kinnisvaraturul krahhile ei osuta.

Halbu aegu kinnisvaraturule ennustavad Hanschmidti kõrval mitmed teisedki tippjuhid, viidates seejuures korterite rekordhindadele, pankade kasvavatele laenuportfellidele, samuti hoogsalt suurenevale uute elamispindade hulgale.

Kinnisvaraturu kohta ei saa teha üldistusi pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite kõrgete hindade järgi. Kõrged hinnad on tingitud pakkumist ületavast nõudlusest. Vanalinna korterid moodustavad väga tühise osa elamuturust ega suuda kuidagi kogu kinnisvaraturgu põhja lasta.

Ühe kriisi võimaliku ajendina näeb Hanschmidt pankade võidujooksu laenuturu hõivamisel. Pangad meelitavad kliente järjest soodsamate laenudega.

Kinnisvaraarendajatele antud laenude osakaal pankade laenuportfellides pole võrreldes eelmise aastaga suurenenud, see oli ja on ligikaudu 15%. Võrreldes 1999. aastaga on nende osakaal isegi väiksem. Laenude osa, kus tagatiseks kinnisvara, on laenuportfellides aastaga suurenenud 11,33 mld kroonilt 13,23 mld kroonile ehk 16,7%.

Kinnisvaralaenude osakaal näiteks Ühispanga laenuportfellis sõltub eeskätt Hanschmidtist endast. Ehk võiks ka nii öelda – kriis kinnisvaraturul oleneb sellest, kui lahti on Hanschmidt laenukraanid keeranud.

Tõsi on see, et kinnisvaraturule on tulnud mitmeid uusi elamuprojekte ning see suund jätkub ka paari lähima aasta jooksul. Samas oli elamuehitus Eestis pikka aega pea varjusurmas ning elavnenud elamuehitus pole veel suutnud aastatega tekkinud tühimikku täita.

Suur hulk uusi arendusprojekte võib muidugi tähendada seda, et arendajail on järjest raskem kinnisvara müüa, nende (laenatud) raha jääb järjest kauemaks kinnisvara alla kinni ning tõenäoliselt hakkavad lähemas tulevikus langema ka kinnisvarahinnad.

Kui aga kinnisvaraarendajad on sunnitud vähendama oma kasumimarginaali – selleks on ruumi piisavalt -, ei tähenda see veel turu kriisi. Ega seegi, kui üks arendaja pankrotti läheb. Kuni püsib nõudlus (uue) elamispinna järele, seda naljalt ei juhtu. Vähemalt Tallinna puhul võib öelda, et siia eluaseme soovijad ei saa kunagi otsa.

Äripäev ei vannu, käsi piibli peal, et krahhi kunagi ei tule. Seda ei saa keegi välistada. Kui inimesed ei jõua kinnisvaralaene tagasi maksta ning pangad on sunnitud majad ja korterid odavalt müüki panema, küll siis jõuab ka kriis kätte. Kuni aga rahva sissetulekud suurenevad ning neil piisab raha laenu võtmiseks ja teenindamiseks, ettevõtted investeerivad ning majandus kasvab – nagu see praegu on -, siis pole põhjust ka kinnisvaraturu kollapsit oodata.

Kas Eestit ootab ees kinnisvarakrahh?

Ühispanga president Ain Hanschmidt vallandas mõni aeg tagasi diskussiooni, väites, et Eestit on tänavu tabamas kinnisvarakrahh. Äripäeva arvates ei ole oodata kinnisvarahindade järsku kukkumist.

Ain Hanschmidt, Ühispanga president

Tallinna vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3-4 korda üle ehitushinna. Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.

Äripindade arendajatele väljastatud laenud võivad muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ma seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel. (ÄP 26.02.)

Ain Kivisaar, Uus Maa Grupi analüütik

Vanalinna tippkorterite ja ehitushindade suur vahe näitab vaid pakkumise-nõudluse vahekorda turul. Hinnaga 30-40 000 krooni ruutmeeter on müüdud üksikuid unikaalseid ning haruldasi kortereid, vanalinna üldine hinnatase on siiski oluliselt madalam.

Kuna vanalinnas praktiliselt puudub võimalus rajada uusehitisi, ei saa ehitushinnad mõjutada vanalinna kõrget hinnataset. Vägagi piiratud korterite arvust tulenevalt maksavad korteriostjad seal peamiselt unikaalsuse ja aastasadadega tekkinud hõngu, mitte ehituseks kasutatud kivide ja segu eest.

Tekkinud suure hinnadiferentsi tõttu ei mõjuta tipphinnad turu üldist hinnataset, mistõttu ei tasu selles otsida ka läheneva kriisi märke. (EPL 14.03.)

Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik

Mina arvan, et ei tule märkimisväärset hinnalangust, ei tule pangalaenutagatiste realiseerimise krahhi, ei tule selles mõttes kriisi. Küll on kinnisvara nagu iga teinegi kaup, kus hind läbib tsüklis üles-alla, üles-alla ja mingitest ajutistest hinnalangustest võib alati rääkida.

Aga kriis on ikkagi midagi mastaapset, kus hinnalangused mõjutavad kogu majandust – seda meil küll karta ei ole.

Praegu pole küll alust arvata, et hinnad langeksid. Muidugi – kui projekt on ebaõnnestunud: pole sihtgruppi korralikult määratletud, on kehv turundus, siis tuleb hinnast alla lasta, et kauba saaks realiseerida. Selliseid üksikuid asju on alati.

Kersti Arro, Hansapanga eluasemelaenu tootehaldur

Mina küll ei arva, et meil mingit kinnisvarakrahhi lausa tulemas on. Laenuandja koha pealt vaadates – kui võrrelda vanalinna kortereid meie kogu müügiga, on neid väga vähe. Ja vanalinna kortereid ostetakse ka laenuga siiski suhteliselt tagasihoidlikult. Vanalinna korteri ostjaskond on tavaliselt selline, kes laenu nii väga ei vajagi. Korter vanalinnas on ka selline unikaalne vara, et kui sellise kalli hinnaga ostjaid leiab – ju see hind on siis põhjendatud.

Kui me vaatame, kuhu me põhiliselt praegu eluasemelaenu anname, siis need on individuaalelamud ja korterelamud. Nende elamispindade osas ma küll ei arva, et mingi kinnisvarakrahh oleks tulemas.

Artikkel on avaldatud 15.03.2001 väljaandes Äripäev.

Hinnad vantsivad visalt ülesmäge

Tarbijahinnaindeks (THI) ja ehitushinnaindeks on kinnisvaraturu seisukohalt olulised kui turu stabiilsuse indikaatorid, mis praegu näitavad tarbijale maksukoormuse kasvu.

2000. aasta IV kvartalis lõi juba teist kuud tarbijat tabavat hinnatõusu kajastav THI viimase kahe aasta rekordi, jõudes võrrelduna eelmise aasta sama perioodiga 5,4% tasemele. THIst alla ei jää ka ehitushinnaindeks, mis samuti jõudis kahe aasta kõrgeima tulemuseni 2000. aasta IV kvartalis, olles siis 4,2%. Nii kõrgel olid mõlemad indeksid viimati 1998. aastal.

Hinnaindeksite nii olulise tõusu taga on ühelt poolt bensiinihinna tõus, mis ühtegi majandussektorit nagunii puutumata ei jäta. Teisest küljest on hinnatõusule survet avaldamas pankade poolt turule toodud kliente ahvatlevad soodsad tarbimislaenud.

Hinnaindeksitel on kinnisvaraturule ka otsene mõju. Kõrgem tarbijahinnaindeks langetab sisuliselt laenu reaalintressi ja muudab seeläbi laenuvõtmise odavamaks. Teisest küljest suurendavad kõrgemad hinnad kulutusi kõigi kaupade-teenuste ostmisel. Kasvavad ehitushinnad muudavad uusehitused ostja jaoks kallimaks ja ostuturule sisenemise taseme raskemini saavutatavaks.

Kahesuunalist mõju kinnisvaraturule, aina tihenevat konkurentsi uusehituste turul ning sissetulekute stabiilset kasvu tervikuna vaadeldes ei ole alust oodata, et rekordeid löönud hinnaindeksid praegu kinnisvaraturule olulist mõju avaldaksid. Küll tasub neid hoolikamalt tähele panna indeksite püsivalt kõrge taseme puhul.

Artikkel on avaldatud 12.03.2001 väljaandes Äripäev –

Зловещее пророчество банкира

Недавно президент Ьhispank Айн Ханшмидт выразил опасение, что в ближайшем будущем в Эстонии может произойти кризис рынка недвижимости.

“Уже сейчас квартиры в Старом городе продаются по цене 30 000 крон за квадратный метр, что как минимум в 3-4 раза превышает их строительную стоимость, – обосновывает своё мнение президент банка. – Во всех странах время от времени происходит крах рынка недвижимости, так что разразится он и в Эстонии. А известно, что кризис в сфере недвижимости происходит именно тогда, когда разрыв между строительной стоимостью и рыночными ценами становится четырёхкратным”.

По оценке Ханшмидта, займы, предоставленные фирмам по развитию недвижимости, могут оказаться проблемными для банков, причём одной из возможных причин будущего кризиса, по его мнению, может стать и конкуренция банков по завоеванию рынка жилищных кредитов.

Впрочем, предсказать точную дату грядущего обвала рынка недвижимости глава Ьhispank всё же не решился.

Что думают о заявлении банкира фирмы недвижимости?

“Очень странно, что руководитель банка усматривает такую угрозу, – комментирует слова Ханшмидта зам. руководителя Pindi Kinnisvara Рейн Пюттсепп, – ведь до сих пор банк сам раздавал кредиты на различные проекты в области недвижимости”.

Руководитель отдела жилищных займов Balti-Ameerika Ettevхtlusfond Айре Пайо считает, что Ханшмидт просто путает два разных понятия: строительную стоимость и рыночную.

“Сейчас в Эстонии наблюдается тенденция к упорядочению рынка, цены недвижимости выходят на нормальный уровень, – говорит руководитель отдела продаж Rime Kinnisvara Тоомас Бланкин. – Нельзя делать выводы о рынке недвижимости в целом, исходя из цен лишь на отдельные квартиры в Старом Таллинне”.

ERI Kinnisvara

Тыну Тоомпарк, аналитик

Кризис рынка недвижимости в его “классическом” виде, когда цены стремительно падают, залоги реализуются, и всё это сопровождается массовым банкротством как фирм по развитию недвижимости, так и кредитополучателей, думаю, нам не грозит.

Дело в том, что цены на недвижимость в Эстонии ещё далеко не достигли уровня “перегретости”. Доходы населения увеличиваются, экономика развивается стабильно, короче, на возможный коллапс рынка недвижимости ничто не указывает.

Mendelson&Co

Пилле-Трийн Урб, Mendelsoni Elamispinnad член правления

Кризис эстонского рынка недвижимости уже был, и произошло это вслед за кризисом биржевым, когда многие потеряли свои капиталы. Тогда объём сделок с недвижимостью снизился почти наполовину, хотя цены практически не изменились. В положении проигравших оказались дивелоперские фирмы, которые вложили больше, чем смогли получить обратно.

Если общие тенденции развития экономики будут позитивными, то развиваться будет и рынок недвижимости, а значит, о кризисе не может быть и речи.

Uus Maa

Ээро Оландер, руководитель оценочной группы

Сейчас рынок недвижимости уравновешен, и хотя число проектов новой застройки растёт в геометрической прогрессии, паниковать по поводу грядущего кризиса оснований нет. В последние годы у нас так мало строилось, что новое строительство только лишь заполняет образовавшуюся нишу. Так как финансирование проектов осуществляется за счёт кредитов, то у банков есть возможность контролировать рынок путём непредоставления займов, если какой-либо из проектов покажется им слишком уж рискованным.

Kinnisvaramaks on mõttetu

16. veebruari Äripäevas kirjutas arvamusveergudel Aivar Tomson sellest, et kinnisvaramaks on täiesti vajalik maks. Paraku piirdus kogu vajalikkuse argumentatsioon sotsiaalse õigluse ja maksulaekumiste prognoosimise hõlpsusega. Need argumendid ei veena.

Ebaõiglane maks

Esimese väite üritan ümber lükata, teine väide aga põhineb protsessil, mitte eesmärgil ega ole seetõttu arvestatav.

Julgen väita, et maamaks (ehk maa väärtuse maks) või kinnisvaramaks (ehk maa ja hoone maks) ei ole vajalikud. Tegemist on sotsiaalset ebaõiglust tekitavate maksudega.

Kinnisvara on üks liik vara.

Maksustades ühte liiki vara tekitame kohe ebaõigluse, sest maksustamata jääb teist liiki vara. Miks on maa (kinnisvara) erilisem nt aktsiast, et seda maksustama peab? Kas tõesti vaid seetõttu, et maad ei õnnestu füüsiliselt off-shore-ile ümber kantida ja maksust ei pääse? Maamaks (kinnisvaramaks) on õiglane siis ja ainult siis, kui samadel alustel maksustatakse muudki vara.

Õigluse, sh sotsiaalse õigluse tagamiseks peab vara väärtuse maksustamine toimuma omakorda õiglase määra alusel.

Kes hindab kinnisvara väärtust?

Kas iga-aastaselt saavad kinnisvarafirmad riikliku tellimuse? Kes sellise lõbu kinni maksab?

Kõiki sama üldise määraga maksustada on ebaõiglane. Kas nt Kopli poolpõlenud baraki maksustamisväärtus peaks Kakumäe kenast häärberist suurem olema, sest mõlemal on vaade samale lahele, kuid Koplisse käib linna doteeritud trammiliin?

Maksu diferentseerimine seevastu tähendab maksu administreerimiskulude märgatavat kasvu. Sees muudab maksukogumise ebaefektiivseks ja seeläbi arengut pidurdavaks.

Maamaks pärsib turgu

Väited, et maamaks (kinnisvaramaks) elavdab kinnisvaraturgu ja samaaegselt põllumajandust, pannes Eesti niitudel kuldsed viljaväljad voogama, lähtuvad paraku eeldusest, et 80% sisemajanduse kogutoodangust on meil endiselt põllumajanduse toota.

Tänapäeval on tootmise sisendressursside tähtsuse edetabeli tipus maa asemel inimene. Karistava maksu olemasolu pigem paneb inimesed maa omandamise ees taanduma, sest kinnisvarainvesteeringu madal tootlus kahaneb maksu tõttu veelgi.

Kokkuvõtteks.

Maamaksul puudub vähimgi loogiline ja õiglustunnet mitteriivav põhjendus. Pigem on tegemist maksuga, mida põhjendatakse stiilis: “Teistel on ja kui meil ei ole, siis ELi ei saa!”

Taolise maksu olemasolu ei anna sugugi kindlustunnet, et homsest ei tule kellelgi riigiisadest pähe kehtestada nt maksu akende arvu pealt, sest rohkem aknaid omaval inimesel on teistest parem vaade.

Artikkel on avaldatud 02.03.2001 väljaandes Äripäev –

Ühispank lubab kinnisvarakrahhi

Suure hulga uute elamu- ja äripindade hoogne turuletulek võib kinnisvara hinnad aasta-paari pärast küll alla lüüa, ent see ei tähenda spetsialistide hinnangul veel turu kriisi.

Ühispanga president Ain Hanschmidt väljendas läinud nädalal kartust, et 1992. aasta pangakriisi ja 1998. aasta börsikriisi järel võib tänavu Eestit tabada kinnisvarakriis.

“Vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3-4 korda üle ehitushinna,” iseloomustas panga president oma kartuste tagamaid. “Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.”

Hanschmidti hinnangul võivad äripindade arendajatele väljastatud laenud muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ta seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib Hanschmidti nägemuses saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel.

Seda, millal Eesti kinnisvaraturg kuristiku servale jõuab, ei soostunud Hanschmidt siiski ennustama.

OÜ Haabersti Maja müügijuht Ronald Nermann arvas, et head kinnisvaraprojektid löövad kindlasti läbi. “Lihtsalt saadud laenude puhul ei kipu arendajad sageli vettpidavate äriideede koostamisega pingutama. Samas on pankadele kinnisvarast paremaid tagatisi raske pakkuda.”

“Kummaline on, et panga juht näeb ohtu enda tegevuses, kuna kinnisvaralaenude osakaal panga laenuportfellis ei sõltu kellestki rohkem, kui pangast endast.,” kommenteeris kinnisvararingkondi kihama pannud pangajuhi väiteid Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp, kelle sõnul on turuväärtuse ja jääktaastamismaksumuse suhe juba aasta tasakaalust väljas (jääktaastamismaksumus = ehitusmaksumus – amortisatsioon). Selline hälve aga järjest suureneb, kuna äärelinna korterite hinnad kallinevad ehitusmaksumuse kasvust kiiremini.

Ka Balti-Ameerika Ettevõtlusfondi eluasemelaenu juht Aire Pajo kinnitas, et elamu ehitusmaksumus ja turuväärtus on täiesti erinevad mõisted ning lubamatu on neid omavahel segi ajada.

Kinnisvarakriisi all tuleb Rime Kinnisvara müügidivisjoni juhataja Toomas Blankini hinnangul mõista väga tuntavat kinnisvarahindade langust ja likviidsuse vähenemist. “Praegu võiks pigem öelda, et Eestis hakkavad kinnisvara hinnad normaalset taset saavutama ja turg korrastuma,” avaldas Blankin veendumust. “Kindlasti ei saa teha üldistusi kinnisvaraturu kohta pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite hindade põhjal.”

Kinnisvaraarendus moodustab Ühispanga laenu- ja liisingportfellist 18,1%. Ohu märke näeb Ain Hanschmidt üle 20 % küündivas kinnisvaraarenduse osakaalus. Ühispangal on viis panga enese poolt finantseeritavat kinnisvaraobjekti, mille pindade kogumahust on rendilepingutega kaetud 91 %.

Mendelson&Co Pille-Triin Urb Mendelsoni Elamispinnad juhatuse liige

Eesti kinnisvaraturu kriis tekkis peale börsikriisi, kui enamik väikeinvestoreid börsil raha kaotasid. Turu tehingute maht langes ligemale poole võrra, samas, hindades muutust ei toimunud. Kaotasid arendajad, kes kasutasid nö kallist raha.

Kui majanduse üldine areng on positiivne, areneb ka kinnisvaraturg ja kriis on välistatud. Kuna lähima paari aasta jooksul on turule tulemas hulgaliselt uusi arendusprojekte, on selge et hinnad hakkavad langema. Kui arendaja on sunnitud oma kasumimarginaali vähendama 10-20%, ei tähenda see veel turu kriisi.

Uus Maa Eero Olander hindamisgrupi juht

Hetkel on kinnisvaraturg tasakaalus, märkimisväärset ülepakkumist pole üheski sektoris. Kuigi uute elamuprojektide arv on plahvatuslikult kasvamas, ei anna see veel kriisiks piisavat põhjust. Elamuehitus on Eestis viimase kümne aasta jooksul vaeslapse olnud ning uued projektid täidavad vaid tekkinud tühimikku.

Et enamus uusi projekte rahastatakse laenuraha abil, hoiavad ka pangad kinnisvaraturul hoolikalt silma peal ning ohu tekkides on neil hea võimalus turgu reguleerida kõrge riskiastmega arendusprojektidele laenurahasid mitte väljastades.

Pindi Kinnisvara Rein Püttsepp Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja

See, et pangas on laenuportfell n-ö kinnisvara poole kaldu, on normaalne, seni kuni inimestele on tähtis elu- ja töökeskkonna parandamine. Vanalinna hoonete ruutmeetri taastamismaksumus on suurem 10 000 kroonist. Kui keskaegse stiiliga hoone püstitada vabaturult ostetud vanalinna krundile, kujuneb omahinnaks 20 000-30 000 krooni. Ma ei näe mingeid “ohumärke”, kui vanalinna renoveeritud korteri keskmine turuväärtus jääb alla 20 000 krooni. Hirmul tuleb olla pigem paneelrajoonide tuleviku pärast, sest järsk hinnalangus on võimalik vaid selles turulõigus.

Hirmul pole alust Tõnu Toompark ERI Kinnisvara analüütik

Kui kinnisvaraturu kriisiks pidada olukorda, kus hinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis seda meil karta ei ole.

Põhjus, miks praegune kriisikartus on alusetu, peitub selles, et Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset, nagu need võiksid saavutada. Pigem on aeg-ajalt märgata turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad. Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud – majandus areneb stabiilselt ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps. Eesti majandus on noor ja kogenematu, ei ole õige selle tsükleid lääneriikide aastasadu arenenud majandustega võrrelda.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 26.02.2001 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Targa kinnisvara korrashoiuteenuse tellija koolitus