Спекуляции на тему перегрева шведского рынка недвижимости продолжаются уже несколько лет, и лишь сейчас появляются первые признаки поворота тенденции. Учитывая благоприятный экономический климат и продолжающийся прирост населения, падение все же остается скромным. Однако ожидаемое замедление строительного рынка может отрицательно сказаться на эстонских экспортерах.
Шведский рынок недвижимости охлаждается
Спекуляции на темы охлаждения шведского рынка недвижимости ведутся уже несколько лет. Поводом спекуляций послужил, прежде всего, головокружительный рост цен на жилую недвижимость. Швеция была одной из немногих стран, где финансовый кризис 2008-2009 годов не повлек за собой падения цен на недвижимость. Рост цен, замедлившийся на некоторое время, ускорился сразу, как только центральные банки начали снижать процентную ставку. По сравнению с показателями десятилетней давности индекс цен на жилье, составленный статистической службой Евростат, вырос в странах ЕС в среднем всего на 6%, а в Швеции – почти на 75%. В таких крупных городах, как Стокгольм, жилье дорожало в еще более быстром темпе. Портфель жилищных кредитов, выданных домохозяйствам, за рассматриваемый период увеличился более чем в два раза, составляя на сегодняшний день свыше 3 триллионов шведских крон от общего объема. По оценке критиков, рынок недвижимости уже давно стал вотчиной спекулянтов, поэтому и ожидалось, что пузырь рано или поздно лопнет.
Первые признаки охлаждения рынка появились только сейчас. Индекс цен на жилье SEB, выражающий ожидания людей на цену недвижимости, в ноябре упал на самый низкий уровень с 2012 года. Тем не менее, это отражает скорее ожидание стабилизации цен на недвижимость: если падения цен ожидало 32% людей, то 43% полагали, что рост продолжится и дальше. В свою очередь, индекс цен на жилье Valueguard, отражающий текущее значение шведской недвижимости, показал в октябре уже небольшое падение. Взгляды продавцов и покупателей в отношении справедливой рыночной стоимости недвижимости начинают все больше расходиться, особенно в крупных городах, где ранее рост цен был наибольшим. Поэтому следует считать вероятным, что шведский рынок недвижимости в будущем действительно ждет небольшая коррекция цен. На основании прогноза SEB к середине 2018 года индекс цен на жилье Valueguard понизится с максимума, достигнутого в августе этого года, на 5-10%. После этого рынок, конечно, стабилизируется, и в 2019 году можно снова ожидать небольшого роста цен. Однако почему падение может быть таким мизерным?
Быстрый темп строительства последних лет не смог устранить дефицит на жилье
Одним из основных объяснений прекращения роста цен было доминирующее на рынке завышенное предложение в определенных сегментах недвижимости. Темп жилищного строительства в Швеции действительно был размашистый. В первой половине 2017 года были начаты работы по более чем 33 000 проектов жилищного строительства. Для сравнения – только в 2013 году этот уровень был более чем в два раза меньше. По приблизительным подсчетам в 2017 году в Швеции должно быть построено приблизительно 70 000 новых домов. Несмотря на это, нельзя сказать, что быстрый темп строительства последних лет создал бы для рынка общий перегрев жилья. По оценке Государственного управления жилищного строительства и городского планирования (Boverket), до 2020 года спрос на рынке будет составлять 80 000 новых домов в год. Причиной этого является потребность справляться с быстрым приростом населения, который частично связан притоком беженцев в Швецию в последние годы. Помимо этого, нынешний быстрый темп строительства длился относительно короткое время – например, в Норвегии в течение 10-летнего периода было построено на 50% больше жилых площадей в соотношении на 1000 жителей.
Новое жилье не соответствует потребностям людей
Пожалуй, главной проблемой шведского рынка недвижимости является то обстоятельство, что новые разработки недвижимости не соответствуют действительному спросу населения. Большая часть новых проектов запланирована на более высокий класс качества и цены, который преобладающее большинство покупателей жилья не могут себе позволить. Ограниченная доступность земли в крупных городах мотивировала разработчиков максимально ценить земельные участки, но число клиентов, готовых платить за роскошь, к сожалению, ограничено. В долгосрочном плане это обуславливает потребность в изменениях, как на рынке строительства, так и в ценах аренды и продажи.
Отдельным вопросом являются проблемы, связанные с размещением новых иммигрантов, большинство из которых еще очень нескоро сможет приобрести личную жилую площадь. Сейчас обязанность по размещению беженцев ложится на плечи местных самоуправлений, которые стараются справиться с ситуацией, отдавая им приоритет в очереди ожидания на съемные площади в муниципальных домах. Это, в свою очередь, делает поиск съемной квартиры более затруднительным для других групп общества, которые ожидали квартиру от самоуправления. Однако в состоятельном обществе это не заканчивается ночлегом под кустом, а мотивировало людей приобретать личную недвижимость. Растущей тенденцией стало строительство съемных домов. Несмотря на то, что в новых разработках цена съема зачастую существенно превышает среднерыночную цену, тем не менее, отсутствует вероятность того, что квартиры будут простаивать пустыми. Преобладающее большинство этих проектов реализовано в крупных городах, где прирост населения был особенно быстрым, давая разработчикам чувство уверенности, что вакантность площадей может быть очень низкой.
Богатый швед переживет и худшие времена
При оценке рисков рынка недвижимости следует учитывать экономическую обеспеченность людей, которая в Швеции крайне высокая. Процент экономии шведских домохозяйств многие годы сохранялся в пределах 16%, что в разы выше среднего показателя по Европейскому Союзу. Недавний отчет Credit Suisse о финансовых активах домохозяйств оценивает стоимость имущества среднего шведа приблизительно в 220 000 евро, что делает их одним из самых обеспеченных народов мира. Это означает, что средний швед способен пережить также более тяжелые времена в экономике. Помимо этого, следует отметить, что, хотя рост задолженности частных лиц был местами головокружительным, ежемесячные расходы по кредиту по-прежнему остаются скромными из-за низких процентных ставок, составляя исторически наименьшую часть в бюджете домохозяйств. Изменения ситуации в ближайшей перспективе не предвидится. Например, центральный банк Швеции четко заявил, что они не намереваются вмешиваться в гонку цен на недвижимость путем повышения процентных ставок.
Замедление рынка строительства может обусловить проблемы для эстонских экспортеров
На сегодняшний день весьма вероятно, что ожидаемая коррекция цен охладит темп роста строительного сектора. Согласно прогнозу SEB, вклад жилищного строительства уменьшится в росте внутреннего валового продукта Швеции с нынешнего одного процента до нуля в 2018 году, а в 2019 году и вовсе затормозит рост ВВП на -0,5 процента. Кроме того, несколько замедлится также рост частного потребления. Несмотря на то, что саму экономику Швеции поможет уравновесить рост промышленной продукции и экспорта, уменьшения темпа строительства, вероятно, вызовет досаду у многих эстонских предприятий, экспортирующих товар в Швецию. В частности, именно высокий спрос Швеции был одним из основных факторов, которые в последние годы благоприятствовали деревообрабатывающей и мебельной промышленности Эстонии. В этом году в Швецию было экспортировано 24% всех готовых домов, 37% необработанной древесины и 22% матрасов и кроватей. К счастью, предприятия учли риски и постарались расширить продажу также в других регионах, например, в Германии. Однако следует признать, что с учетом размеров рынка, состоятельности и географии, Швеция для эстонских предприятий является одним из наиболее привлекательных целевых рынков. Однако, безусловно, нет причин рассматривать замедление шведского рынка в слишком темных тонах, поскольку и в ближайшие годы темп строительства там будет стремительным.
