Üheksal juhul kümnest suudab kinnisvara ostja küsitavat hinda alla kaubelda, ehkki alla räägitav summa ei ole väga suur, jäädes keskmiselt viie protsendi ümber kuulutuses küsitud hinnast.
Arco Vara kinnisvaraanalüütik Anne Oja märkis, et eestlased on üldiselt väga tagasihoidlikud kauplejad. Teisalt on mõnikord inimesed liialt julged, alustades kauplemist liiga suurtes vahemikes. “Esiaglne pakkumine tehakse arvestamata omaniku huvisid. Näiteks kui teha pakkumine poolele hinnale, pole see tõenäoliselt väga realistlik,“ tõi ta näite, lisades, et sellisel juhul omanik ilmselt hinda ei langeta ning pigem kas vihastab või solvub. Oja märkis, et tema soovitus on alustada kauplemist 20 protsendi pealt.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles, et juhul kui hinna alla kauplemine ei õnnestu, ei peaks hinna allakauplemise võimalus olema otsene kriteerium positiivse või negatiivse ostuotsuse langetamiseks. “Tähtis on ikkagi hind ja asjaolu, kas see vastab ostja silmis objekti väärtusele, mitte asjaolu, kas hinda on olnud võimalik alla rääkida,“ selgitas ta.
1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on praegust kinnisvaraturgu silmas pidades kiire hinnakasvu periood läbi saanud ja müüki on jõudnud suur hulk arendusprojektide kortereid, mistõttu on mõnevõrra suurenenud ka kauplemisruum. Samas rõhutas ta, et kauplemisruum on siiski eelkõige objektiga seotud.
Portaali KV.EE juhataja Tarvo Keslon nentis portaalis adaur.ee, et KV.ee indeks on aastaga kerkinud märgatava 7,8% võrra. Ta selgitas, et indeksi tõusu taga on paljus uute korterite aktiivne pakkumisse lisandumine, mis kergitab pakkumiste koguhulga keskmist hinnataset, kirjutab 18. jaanuari Äripäev kinnisvara rubriigis.
Iga objekt on unikaalne
1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri hinnangul on protsenti, kui palju ühe või teise kinnisvaraobjekti pealt alla kaubelda saab, raske esile tuua. “Tegu on nüansirohke valdkonnaga,” märkis ta. “Enamasti on nii, et mida unikaalsem ja kallim on vara, seda suuremad on ka kauplemiskäärid. Samas ei ole see absoluutne reegel, sest kui küsitakse liiga suurt allahindlust, siis müüki ei toimu,“ rääkis Vahter ja rõhutas, et kõik sõltub siiski vara unikaalsusest.
“Unikaalsus võib tulla kinnisvara asukohast, suurusest, kvaliteedist ja paljudest muudest teguritest. Näiteks kui on tegemist Tallinna kesklinnas paikneva 200 ruutmeetri suuruse ja igas suunas avarat vaadet pakkuva katusekorteriga, võib kauplemisruum ulatuda isegi üle 100 000 euro. Samas niinimetatud magalarajoonide tüüpkorterite puhul on kauplemisruum heal juhul mõni tuhat eurot,“ tõi ta näiteid.
Pakkumine langustrendis
Toompark märkis, et kiire hinnatõusu perioodil on olnud võimalik panna vara müüki turuväärtust ületava hinnaga. Aja jooksul on turuväärtus küsitavale hinnatasemele lähemale nihkunud ja see on aidanud müügitehinguni jõuda, küll tavapärasest pikema müügiperioodiga.
Toompark selgitas, et praeguses turuolukorras, kus kinnisvara kiire hinnatõus on asendunud stabiilsete või aeglaselt kasvavate hindadega, selline strateegia enam ei tööta. “Kui kinnisvaramüüjad proovivad tänasel turul inertsist endiselt endisaegseid müüginippe kasutada, peavad nad ühel momendil pettuma,“ hoiatas Toompark.
Ta lisas, et loodetavasti jätkub siis julgust ja arusaama, et turuväärtusest kallimalt pole võimalik müüja ja vajalik on ette võtta hinnakorrektsioon, mis võib vabalt olla nii-öelda mitteavalik ehk väljenduda mitte kinnisvaraportaalis märgitud hinnas, vaid ilmneda hinnaläbirääkimiste tulemusena.
Teisalt peab mõtlema pakkumise-nõudluse vahekorrale. Praegu on pakkumine vaikses langustrendis, ostjad teevad aga turul tehinguid. Sellised suundumused vihjavad, et hinnaalandamise ruumil ei ole põhjust laiemaks käriseda. Palju sõltub uusarenduse pakkumisest, mis mõjutab pakkumiste arvu tulevikutrende.
Kuidas kujuneb baasmüügihind?
Kinnisvaraekspertide sõnul tasub müügi- ja üürihinda määrates läbi lapata erinevaid kinnisvaraportaale, ent soovituslik on konsulteerida ka spetsialistiga.
Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Anne Oja sõnul on esmane ning kõige lihtsam viis külastada kinnisvaraportaale. “Tavaliselt inimesed vaatavadki, kui palju küsitakse naabermajas sarnase korteri eest. See hind tavaliselt tehingusse aga ei jõua,“ lausus ta.
Oja selgitas, et need hinnad, mis on märgitud kuulutustes, on tavaliselt kõrgemad kui need, mis reaalselt tehingusse jõuavad. “Seetõttu oleks hea, kui saaks nõu pidada mõne maakleriga, kellel on ligipääs tehinguinfole,“ soovitas ta. Tõsi, see kehtib küll vaid objekti müügi puhul. Üürimise või rentimise korral tuleb piirduda üksnes pakkumistega, mida vahendavad kinnisvaraportaalid.
1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on üürimise puhul asi selles mõttes lihtsam, et lähenemine on puhtalt turupõhine ja baashinda, millest hinnad justkui allapoole minna ei saa, ei ole.
“Üüri puhul tasub arvestada, et kuulutused, mis on jäänud portaalidesse seisma, on tõenäolsielt üle turu hinna,“ märkis Oja ja täiendas, et korterid, mis üüritakse välja turuhinnaga, leiavad üldjuhul uue üürniku juba nädalaga.
Mis puudutab väikelinnasid, siis seal on Oja hinnangul üüriturg kujunenud veidi teistsuguseks. “Ma kaldun arvama, et seal antakse korterid välja pigem suusõnalise info põhjal,“ lausus ta ja märkis, et mõningate linnade puhul valitseb kinnisvaraportaalides tühjus.
Samas nentisid nii Toompark kui ka Oja, et tihti on esmase kinnisvara müügihinna määramine eraisiku ehk mitteprofessionaalse müüja jaoks raske probleem. Seetõttu soovitavad nad võimalusel abi küsida ekspertidelt.
Läbirääkimisruumi jääb keskmiselt 5 protsenti
Rando Vanaveski, Domus kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht
Analüüsides meie hiljutisi müügitehinguid Tallinnas ja Harjumaal, oli saadud hinnasoodustuse suurus maksimaalselt 16%, keskmiselt aga 4,8%.
Kui vaadata kinnisvaraportaalides olevaid kuulutusi, siis on küsitud hindade ja reaalsete tehinguhindade vahe suurem, meie kogemuse põhjal võib vahe võib küündida ca 20 protsendini.
Selle põhjus on vale hinnaootus, mis tuleb ebapiisavast infost turuhindade kohta või lihtsalt kogenematusest. Rusikareegel on, et kui objekti hind on üle 10% kallim turuhinnast, siis sellisele objektile huvilisi ei ole ja pakkumisi ei tehta. Seda peaks müüki alustades kindlasti arvesse võtma.
Peamised tegurid, mille abil hinda alla kaubeldakse, on vaated, tänavamüra, korteri või maja üldine seisukord ja asukoht. Näiteks tiheda liiklusega tänava ääres olevas kortermajas on alumiste korruste korterid vähem nõutud ja seetõttu võib ka kauplemisruum suurem olla.
Tasub veel mainida, et müügihinna määramine n-ö varuga või arvestusega, et ostjad niikuinii tingivad, ei pruugi alati õige taktika olla. Juhtudel, kus tekkis enampakkumine ja tehingusse jõuti kokkuvõttes kõrgema hinnaga, on üks ühine nimetaja – reaalne ja ahvatlev alghind. See meelitab kohale mitu huvilist ja edasise teeb juba ära psühholoogia – tekkinud hasardi tulemusena on võimalik, et tehingusse jõutaksegi hoopis kõrgema hinnaga.
90% juhtudest on pakkumishinnas õhku sees
Tiia Sooaluste, ASi Pindi kinnisvara maakler
90% juhtudest on pakkumishindades veidi õhku sees, ülejäänud 10% on selliseid müüjaid, kes on turuhinnaga ennast kurssi viinud või kuulanud maakleri soovitust reaalse turuväärtuse määramisel ja küsib objekti eest reaalset turuhinda.
Soovitan mõlema poole rõõmuks pigem jätta mõnevõrra läbirääkimisruumi hindadesse ja küsida veidi kõrgemat hinda, kui on tegelik soov. Sel juhul võidavad lõpuks mõlemad pooled – müüja saab hinna, mida ta soovis ja ostja tunneb, et on saanud veidi parema hinna, kui esialgu küsiti.
Samas kunagi ei või teada, kas tegu pole erivajadusega ostjaga, kes ei otsigi odavamat pakkumist, vaid vara, mis talle täpselt sobib.
Äärelinna korterite kohta ei oska öelda, aga Tallinna kesklinnas, kus asuvad minu pakutavad korterid, võib rääkida küsitavast hinnast 5-15% ulatuses läbirääkimisvõimalusest.
Neli kinnisvara müüja tüüpi:
Allikas: Tõnu Toompark
Paindumatu müüja. Müüjaga lähtub sellest, et ta müüb enda soovitud ja enamasti turuväärtust ületava hinnaga või ei müü üldse. Selline müüja on hinnas paindumatu ega ole nõus järeleandmisi tegema. Samas jääb tehing tõenäoliselt tegemata.
Õnneotsijast müüja. Müüja proovib saada kallist hinda, kuid on valmis esmaselt küsitud hinna tooma turuväärtuse lähedale. Temaga on võimalik kaubelda. Õnneotsija rahuldub turuväärtuse lähedase hinnaga.
Kiirele tehingule orienteeritud müüja. Müüja on orienteeritud kiirele tehingule. Ta hinnastab müügiobjekti turuväärtuse lähedase hinnaga. Kui küsitav hind on juba turuväärtuse lähedal ja müüjal otsest põletavat probleemi müügiga kiirustamiseks ei ole, ei ole ta valmis hinda alla laskma – see on juba mõistlik.
Kiiret tehingut vajav müüja. Müüja vajab kiiret tehingut. Tegu on näiteks inimesega, kes on Eestist ära kolimas või kellel on eluasemelaenu maksmisega tuliseid probleeme. Müüja on orienteeritud kiirele tehingule ja määrab esmase hinna turuväärtuse lähedale. Samas on müügiga kiire ja seetõttu tuleb vajadusel isegi turuväärtusest hinda allapoole lasta.
Pille Ivask, Äripäeva kaasautor
pille.ivask@aripaev.ee
http://www.aripaev.ee/uudised/2016/01/16/uheksal-juhul-kumnest-saab-kinnisvara-hinda-alla-kaubelda
