Tallinna kinnisvara arendusturg on juba mitu aastat näidanud aktiivset arengut. Seda nii elukondliku kui ärikondliku kinnisvara segmendis. Linnapildis jäävad kraanad silma igasse ilmakaarde vaadates. Mitmed tühjad kinnistud, kus varem võis näha parkivaid autosid, on muutunud ehitustandriks. Tallinnas arenduskinnistutest veel puudus ei ole.
Päevakorda on kerkinud mitmed erinevad küsimused. Kas tehingute aktiivsus arenduskinnistute vallas on endiselt kasvutrendis? Kas turul on sagenenud spekulatiivsete tehingute osakaal? Kas kinnisvara arendajad on võtmas rohkem riske soetades kehtestamata detailplaneeringuga kinnistuid? Püüdsime nendele küsimustele ka vastused leida. Kasutasime analüüsis Tallinna linnas hoonestamata kinnistute ost-müük tehinguid aasta 2014 kuni 2017. aasta oktoobri baasil. Välistasime ülevaatest üksik-ja paariselamu krundid.
Võttes esmalt luubi alla tehingute arvu, võime näha viimasel kahel aastal märksa väiksemat tehingute hulka kui 2014. ja 2015. aastal. Langustrendi taga on kasvanud hinnaootused (sentiment), mida kinnitab arenduskruntide keskmine hinnakasv – krundi pinnaühiku hind on vaadeldaval perioodil kasvanud 99 EUR/m²-lt 132 EUR/m²-ni.
Aastate lõikes ei ole kehtestatud detailplaneeringute ja algatamata detailplaneeringute kinnistute osakaal märkimisväärselt muutunud. Ootuspäraselt on tehingute osakaalus kehtestatud detailplaneeringutega tehtud tehingute arv kahanenud, kuid seda vaid 6% võrra. Algatamata tehingute arv on suurenenud 5% võrra. Kindlasti on siin üheks oluliseks mõjuteguriks mitmeid aastaid kestev planeeringute menetlusprotsess. Stabiilne turg on aga suurendanud ebakindlust, mis avaldub selles, et algatamata detailplaneeringuga tehingute osakaal ei ole vähenenud. Kehtestatud detailplaneeringuga krundi keskmine hind oli vaadeldaval perioodil 144 EUR/m², kehtestamata detailplaneeringuga krundi keskmine hind 52 EUR/m² ehk ca kolm korda madalam, tõestades sellega planeerimisfaasi olulisust müügiargumendina.
Näited tehingutest, mis on jõudnud järgmisesse planeerimisfaasi:
- 2014. a DP algatamata (elamumaa-ärimaa), 1400 m2, 175 000 EUR, 2016. a DP kehtestatud (elamumaa), 510 000 EUR. Hinnakasv 191%.
- 2014. a DP algatamata (elamumaa-ärimaa), 1199 m2, 146 887 EUR, 2017. a DP algatatud (elamumaa), 340 000 EUR. Hinnakasv 131%.
- 2014. a DP vastuvõetud (elamumaa), 784 m2, 285 000 EUR, 2016. a DP kehtestatud 420 000 EUR. Hinnakasv 47%.
- 2016. a DP vastuvõetud (elamumaa), 1431 m2, 1 800 000 EUR, 2016. a DP kehtestatud 1 916 667 EUR. Hinnakasv 6,5%.
Vaadeldaval perioodil müüdi kokku 267 hoonestamata kinnistut, nendest 158 elamumaa, 72 ärimaa, 22 tootmismaa ja 15 muud krunti. Osakaal on laias laastus samaks jäänud. Elamumaa kruntide keskmine hind oli perioodil 150 EUR/m² ja ülejäänud sihtotstarbega kruntide keskmine hind 60 EUR/m².
Spekulatiivsete tehingute osakaal on ca 10% ning see ei ole aastate lõikes oluliselt muutunud. Küll aga toome siinkohal välja mõned näited spekulatiivsetest tehingutest:
- 2017. a DP kehtestatud (elamumaa), 2124 m2, 156 453 EUR ja 300 000 EUR. Hinnakasv 92%.
- 2016. a DP kehtestatud (elamumaa), 3250 m2, 903 168 EUR ja 1 320 000 EUR. Hinnakasv 46%.
- 2015. a DP kehtestatud (ärimaa), 4563 m2, 180 000 EUR ja 200 000 EUR. Hinnakasv 11%
- 2015. a DP kehtestatud (elamumaa), 1210 m2, 366 000 EUR, 2017. a 315 000 EUR. Hinnalangus 14%.
Tomas Salamäe, Igor Habal
