Koolitus Kinnisvaraturundus

Uus Maa Kinnisvarabüroo 04-2017 kinnisvaraturu ülevaade

Uus Maa KinnisvarabürooAprillikuu statistika näitas ära, et uusarendusturul on küll plahvatuslikkust, ent kipub vajaka jääma kiiruslikust vastupidavusest. Täna ei ole uusarendusturul sellist jõudu, et kuust kuusse sõlmitaks ühtlaselt kõrgel arvul asjaõiguslepinguid. Suuremate uusarenduste korteriomandite üleandmisel kipub eriti järgmine kuu seetõttu lahjemaks jääma. Samas kipuvadki tõusu ja langused vahelduma ehk ka kinnisvaraturul kehtib mõiste regressioon keskmise suunas.

Aprillis sõlmiti kogu Eesti peale korteriomanditega 1664 ostu-müügitehingut, tehingute mediaanhind oli 1164 EUR/m2. Võrreldes eelmise aasta aprilliga sõlmiti 2,7% vähem tehinguid, mediaanhind kasvas 2,6%. Rekordilise märtsiga võrreldes vähenes nii tehingute arv kui mediaanhind, vastavalt 22,8% ja 4,5%.

Eesti korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

1664 ostu-müügitehingust sõlmiti Harjumaal 909 tehingut ehk 54,6% tehingute koguarvust. Uusarendusturu tagasiminek mõjutas kõige enam jõukamaid maakondi – märtsis oli Harjumaa osakaal 57,8%. Harjumaa tehingutest omakorda 705 ehk 77,6% sõlmiti Tallinnas ning võrreldes eelmise aasta sama ajaga sõlmiti Harjumaal 2,3% vähem tehinguid, mediaanhind kasvas tehingute struktuuri ning ka üldisema hinnakasvu toel 4,6% (1452→1519 EUR/m2).

Tehingute arvu poolest järgnesid Harjumaale „peamised kahtlusalused“ ehk 189 tehinguga Ida-Virumaa, 180 tehinguga Tartumaa ja 101 tehinguga Pärnumaa. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes Ida-Virumaal ja Pärnumaal tehingute arv vastavalt 10,5% ja 7,5%, Tartumaal vähenes tehingute arv 9,6%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes suurenes tehingute arv vaid kuues maakonnas, seega oli tagasilöök laiapõhjaline. Enim kasvas tehingute arv Saaremaal (92,3%), kus sel aastal sõlmiti 25 tehingut, eelmisel aastal 13.

Mediaanhinna poolest järgnesid Harjumaale Tartumaa (1218 EUR/m2) ja Pärnumaa (915 EUR/m2). Suurtest maakondadest suurenes Tartumaal mediaanhind võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,6%, Pärnumaal 16,7% ja Ida-Virumaal 10,6% (199→220 EUR/m2). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga vähenes mediaanhind vaid neljas maakonnas ehk tehinguid sõlmiti vähem, ent veidi kõrgema hinnaga.

Eesti maakondade korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Uusarendusturu ajutine jõuetus mõjutas kõige enam Tallinna turgu, kus märtsi 1012 tehingut vahetati aprillis 705 tehingu vastu välja. Võrreldes eelmise aasta aprilliga vähenes tehingute arv 5,7%, mediaanhind suurenes samal ajal 5,8%, tõustes aprillis 1598 EUR/m2-ni. Meeldetuletuseks niipalju, et märtsis oli mediaanhind 1624 EUR/m2.

Tallinna korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Uusarendusturu tagasiminek avaldas erinevatele Tallinna linnaosadele, eelkõige neile, kellel läks märtsis üle ootuste hästi, tugevat mõju. Aprillis müüsid juriidilised isikud kokku 45,1% kõikidest omanikku vahetanud kinnisvaraobjektidest, võrreldes märtsiga vähenes nende osakaal 7,7%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes juriidiliste isikute osakaal isegi veidi kasvas (44,4%→45,1%), viidates taaskord märtsikuu erandlikkusele. Viimati jäi juriidiliste isikute osakaal alla 50% eelmise aasta novembris.

Hoolimata tagasilöögist on juriidiliste isikute osakaalu kasv suurem ja kauem trend – vaadeldava perioodi esimeses pooles (2012 mai–2014 oktoober) oli juriidiliste isikute osakaal müügitehingutes 35,0%, perioodi teises pooles aga 45,8% (viimased 12 kuud 49,7%).

Tehingud võõrandajate liigi järgiAndmed: Maa-amet

Uusarendused, mille osakaal laiemas plaanis kasvab pidevalt, mõjutavad tehingute arvu silmnähtavalt ka linnaositi. 2017. aasta aprillis sõlmiti kõige enam tehinguid Lasnamäe linnaosas (160), millele järgnesid Kesklinn (132), Põhja-Tallinn (116) ja Mustamäe (108).

Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes tehingute arv suurtest linnaosadest vaid Mustamäel (+1 tehing), kõige enam suurenes tehingute arv Nõmmel (+10 tehingut). Lasnamäel vähenes tehingute arv 18 võrra, Kesklinnas 24 võrra ning Põhja-Tallinnas 8 võrra. Võrreldes märtsiga vähenes näiteks Lasnamäel tehingute arv koguni 150 võrra, samalaadseid kukkumisi toimus teisteski linnaosades. Märtsis müüsid eraisikud Lasnamäel 192 kinnisvaraobjekti ja juriidilised isikud 257, aprillis aga 159 ja 72. Juriidiliste isikute vähenemine müügitehingutes oli silmapaistev teisteski linnaosades – Haaberstis vähenes müük 41, Kesklinnas 38, Põhja-Tallinnas 32 ja Mustamäel 29 kinnisvaraobjekti võrra. Võrreldes eelmise aasta aprilliga paistab pilt hoopis rahulikum: Kesklinnas müüsid juriidilised isikud 2 objekti ja Põhja-Tallinnas 14 objekti rohkem, Lasnamäel müüdi 24 ning Mustamäel 8 objekti vähem.

Mediaanhind oli taas kõrgeim Kesklinnas (2132 EUR/m2, +4,6%), millele järgnesid Kesklinna tagahooviks muutunud Kristiine (1817 EUR/m2, +25,1%) ja Põhja-Tallinn (1639 EUR/m2, +2,8%). Kristiine oli ka ainus linnaosa, kus võrreldes märtsiga juriidiliste isikute tehingute langust ei toimunud, mistõttu avaldasid uusarenduste asjaõiguslepingud linnaosa statistikale tuntavalt positiivset mõju. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kasvas mediaanhind kõikides linnaosades, suurtest linnaosades suurenes Lasnamäel mediaanhind 6,1% (1368→1452 EUR/m2) ning Mustamäel 4,8% (1396→1463 EUR/m2).

Tallinna linnaosade korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Märtsiga võrreldes langes tehingute arv juriidiliste isikute osakaalu paika loksumise tagajärjel ka Tartus. Paikaloksumine tavapärasusse tähendas juriidiliste isikute osakaalu langemist jaanuari ja veebruari tasemele ehk 30,5% peale. Kui märtsis sõlmiti Tartus 135 tehingut, siis aprillis langeti tavapärase 117 tehingu tasemele. Mullu sõlmiti samal ajal 123 tehingut. Mediaanhind kasvas hoolimata juriidiliste isikute osakaalu langusest – märtsiga võrreldes kasvas mediaanhind 9,6%, eelmise aasta aprilliga võrreldes 2%. Aprillis oli mediaanhind 1275 EUR/m2, mis oli vaadeldava perioodi üks kõrgemaid näitajaid.

Tartu korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Eesti suuruselt kolmandas linnas, Narvas, on inimeste kindlustunde mõningane paranemine avaldanud mõju ka kinnisvaraturule. Aprillis sõlmiti Narvas 75 ostu-müügitehingut, võrreldes märtsiga kasvas tehingute arv 13 võrra, eelmise aasta aprilliga võrreldes 12 võrra. Tehingute arv on küll kasvanud, ent vabu kortereid on pakkumises piisavalt, mis ka madala ostujõu koosmõjul pole mediaanhinna hinna kerkimiseks survet avaldanud. Aprillis oli mediaanhind 395 EUR/m2, võrreldes märtsiga vähenes mediaanhind 13,6% ning eelmise aasta aprilliga 10,4%.

Narva korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Pärnu linnas jätkub turu taastumine ning uusarenduskorterite poolt juhitud hinnatõus. Aprilli tehingute arv (60) oli küll 3 võrra väiksem kui mullu ning koguni 25 võrra väiksem kui märtsis, ent mediaanhind kerkis vaadeldava perioodi kõrgeimale tasemele. Mediaanhind oli Pärnus 1094 EUR/m2, võrreldes märtsiga suurenes mediaanhind 11,7% ja eelmise aasta aprilliga võrreldes 19,8%.

Pärnu korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Väljaspool nelja suuremat linna sõlmiti aprillis vähemalt 20 korteriomandi ostu-müügitehingut seitsmes omavalitsuses. Ennustatavalt oli aktiivseim Kohtla-Järve linn, kus sõlmiti 60 tehingut. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kasvas tehingute arv 8 võrra. Kohtla-Järvel on pakkumist ning tühje kortereid palju, mistõttu jäi mediaanhind praktiliselt (78 EUR/m2→80 EUR/m2).

Uusarenduste toel sõlmiti vähemalt 20 tehingut koguni kolmes Tallinna linnaga piirnevas vallas – kui Rae ja Viimsi vallas on 20 tehingu piiri alistamine tavapärane, siis Saue vallas, kus uusarendusi on tunduvalt vähem, aitas ajastus kasvatada tehingute arvu eelmise aasta sama ajaga võrreldes 19 võrra (15→34), jäädes aprillis maha vaid Kohtla-Järve linnast.

Mediaanhind langes Tallinna tagahoovis enam-vähem samasse auku: Rae vallas oli see sama kõrge nagu Tallinnas (1598 EUR/m2), Viimsi vallas oli mediaanhind 1554 EUR/m2 ja Saue vallas 1449 EUR/m2. Ülejäänud omavalitsustest ületati 20 tehingu piir linnades – Võrus sõlmiti 24 tehingut, Viljandis 22 tehingut ja Maardus 21 tehingut. Väikesel turul mõjutab üksiktehing turgu tuntavamalt – nii kasvas Viljandis aastataguse perioodiga võrreldes mediaanhind 30% ja Maardus 11,9%.

Ülejäänud omavalitsused, aprill 2017Andmed: Maa-amet

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

89 + = 99

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

27.09.2017 Riiklik järelevalve ehitise ja ehitamise üle