В последнее время многие застройщики, выбившись из сил при попытке продажи объектов, пытаются их сдать хотя бы в аренду. Цифры показывают, что здесь речь идёт не о прибыльном бизнесе, а скорее, о соломинке, протянутой утопающему.
Для анализа я взял одно объявление, в котором указано, что сдаётся в аренду 2-ух комнатная квартира в черте центра Таллинна, общей площадью 54,2 кв. метра и по цене 7500 крон в месяц. В то же время цена, по которой продают эту же квартиру – 1 790 000 крон.
Рассмотрим доход от квартиры: 12 х 7500 крон = 90 000 крон в год.
Теперь о расходах. Если мы учтём здесь и т.н. вакантное время, когда квартира стоит без арендатора и посчитаем, что такое время занимает где-то 10% от общего времени сдачи в аренду квартиры за год, то получим: 90 000 -10% = 81 000 крон.
Расхода на страховку квартиры – 1500 крон в год. Оплата услуги маклера сопоставима с арендной платой за 1 месяц, то есть 7500 крон.
В результате получаем 72 000 крон чистого дохода от аренды квартиры за год.
Но и это ещё не всё. Получение ежемесячной суммы за аренду связано с администрированием этого процесса. Кто-то должен следить за тем, чтобы счета за квартиру были оплачены. Я подсчитал, что в среднем выходит до 500 крон в месяц на такие расходы, итого – 6000 крон в год.
Сумма, получаемая с аренды квартиры в год, остаётся 66 000 крон.
Вспомним, что цена продажи квартиры составляла 1 790 000 крон. Если предположить, что нам удастся скинуть ещё 10%, то цена, за которую реально можно приобрести квартиру – 1 611 000 крон. Следовательно, производительность имущества 66 000/ 1 611 000 = 4,1%.
Проведём простое арифметическое вычисление. Например, BIG даёт 8% годовых. Если положить под этот процент 1 611 000 крон, то через год вы заработаете 128 800 крон, что почти в 2 раза больше, чем 66 000 крон, которые Вы получите за год от аренды квартиры. Hansapank предлагает 5,35% годовых на такие депозиты и SEB – 5,65%.
Приведённый выше бизнес-план выходит предельно просто. Однако следует учесть и некоторые нюансы:
1. В квартирах, которые сдаются и продаются параллельно, как правило, отсутствует кухонная мебель. Это означает дополнительные расходы для того, кто сдаёт в аренду.
2. Подразумевается, что Земельный налог, коммунальные расходы и деньги в ремонтный фонд платит арендатор. Но здесь вопрос – должен ли арендатор платить в ремонтный фонд?
3. Не учтены риски, когда арендатор становится некредитоспособным и не заплатит аренду за несколько месяцев.
4. Не учтены риски при амортизации квартиры, когда её уже нельзя продать как новую и цена снижается.
5. Предполагается, что при назначении арендной платы нельзя торговаться, более низкая арендная стоимость подразумевает более низкую производительность.
6. Частный арендодатель должен платить с аренды подоходный налог.
7. При смене арендаторов необходимо делать санитарный ремонт.
8. Количество предложений об аренде растёт и это оказывает большое давление на цены.
Artikkel ilmus 29/07/2008 väljaandes DV.ee.
