SEB: Segased signaalid kinnisvarasektoris

SEB PankKinnisvaraarendajate plaanid on suurejoonelised, ent ehitusettevõtjad on mures.

Grandioossed plaanid elamuehituses

Lugedes ekspertide ja analüütikute viimaste kuude arvamusi kinnisvarasturu tuleviku kohta, leiab vaatenurkasid seinast-seina. Üks ennustab pikka ja vinduvat kriisi, teine hoogsa kasvu jätkumist. Argumente jagub mõlemal poolel, sest ka sektori arenguid kirjeldav statistika saadab välja vastakaid signaale. Kes oleks suutnud näiteks ennustada, et koroonakevadel, kui ehitusmaht kukkus 8% ja riigi majandus oli tervikuna 7% languses, annab ehitus vastupidiselt tugeva positiivse panuse SKP kasvu?

Vastuolud ei piirdu sellega. Ettevõtete kindlustunnet mõõtvad konjunktuuriuuringud näitavad, et pärast kevadist vabalangust on kõigi sektorite optimism tuleviku suhtes kiirelt paranenud. Kõige kasinam on kindlustunde taastumine aga ehituses, mis viitaks justkui sellele, et sektori ettevõtjatel pole midagi head oodata. Seda üllatavam oli värske statistika ehituslubade kohta, mille põhjal anti III kvartalis välja ehituslubasid 263 000 m2 eluruumide ehituseks. Tegemist on buumijärgse ajastu rekordiga – viimati olid ehitusplaanid nii grandioossed 2007. aastal.

Tõele au andes ei ole tegemist siiski koroona ajal sündinud pompoossete plaanidega. Ehitusloa menetlusprotsess võtab kohalikus omavalitsuses keskmiselt 6-9 kuud, tihti kauemgi. Lisades siia veel projekteerimisele kulunud aja, sündis kinnisvaraarendaja reaalne otsus asi ette võtta juba vähemalt 2019. aasta alguses. Ilmselt andis kevadine vaikelu ametnikele võimaluse hoopis pooleli olevad toimikud lõpuni menetleda. Omaette küsimus on, kas värske ehitusluba nüüd ka päriselt töösse antakse. Vähemasti suuremate arendajate puhul näib julgust uusi projekte ette võtta veel jätkuvat. Kui kriisi alguses peatus töö nii mõnelgi objektil, siis nüüd on kraanad ja segumasinad taas ametis.

Arendusi kerkib, ostjaid jätkub – aga kui kauaks?

Uutele elamispindadele anti kasutuslubasid selle aasta III kvartalis välja 9% rohkem kui samal ajal mullu. Vaatamata tublile kasvule pole kuulda, et uusarendusi kliendipuudus kimbutaks. Viimast peegeldab ka kodulaenustatistika. Kui kriisi alguses kukkus uute kodulaenude väljastamine kordades, siis viimastel kuudel on maht praktiliselt taastunud.

Konjunktuuriuuringute põhjal oli nende majapidamiste arv, kes kaaluvad kodu soetamist või ehitust kahanenud marginaalselt, mulluselt 12%lt 10%ni. Jätkuvat nõudlust kinnitab ka kinnisvarahindade edasine kasv. Kuigi hinnakasv on varasemaga võrreldes veidi pidurdunud, tõusis korterite keskmine ruutmeetrihind III kvartalis mullu sama ajaga võrreldes 3,8%, mida ei saa kindlasti tagasihoidlikuks pidada.

Head ajad ei kesta igavesti. Kuigi viimased aastad on olnud majanduslikult väga edukad, on peamine põhjus kinnisvaraturu senise aktiivsuse taga demograafia. Parimasse kodu-ostmisikka jõudis 1980ndate lõpu väga arvukas põlvkond, kus aastas nägi ilmavalgust 25 000 last. Kuid juba täna on tipp ületatud ja esimest kodu on soetamas pigem 1990ndate alguses sündinud noored. Kui taasiseseisvumisel küündis sündide arv veel 20 000 lähedale, siis 1994. aastaks kahanes see 14 000, kümnendi teises pooles lausa 12 000. Seega on juba paari lähema aasta jooksul oodata suurt kukkumist peamises kliendisegmendis. Kuigi uusarenduste kortereid soetavad ehk veidi vanemad ja jõukamad inimesed, mõjutab ka neid paratamatult võimalus oma senisest kodust lahti saada.

Ärikinnisvara eri poolused

Ärikinnisvara puhul ehitusbuumist rääkida ei saa, kuid põhjust pole ka ärevuseks. Tänavu III kvartalis anti ehituslubasid mitte-eluruumide rajamiseks 237 000 ruutmeetrile, mis on võrreldav mulluse tasemega. Kaubanduskeskuseid hetkel ilmselt rajama ei tõtata, ent büroopindade puhul ei olda turu küllastumises nii veendunud. Sektorile avaldab aina suuremat mõju tänane äraspidine rahapoliitika ja varahindade inflatsioon. Kuigi Eesti turg on globaalses mastaabis muidugi nähtamatu, siis paratamatult jõuab ka siia investoreid, kes tormilistel finantsturgudel püsivat rahavoogu otsivat. Hoolimata turu väiksusest, on Eesti eeliseks olnud seni väga hea tootlus, mis ületab kaugelt Euroopa suurlinnade pakutavat. Kuniks see eelis püsib, on ärikinnisvara soetamine väljarentimise eesmärgil pigem kasvav trend. Milline saab olema üürinõudlus uute pindade järele on raskem öelda. Eesrindlikumad ettevõtted ennustavad, et ka koroonajärgses maailmas eelistavad paljud töötajad jätkata kodukontorist. Kindel on, et konkurents tiheneb ja see võimaldab äridel kolida kvaliteetsemale pinnale või lihtsalt kulusid soodsama rendi arvelt kokku hoida.

Kus on lubatud suurinvesteeringud?

Kuid mis tumestab ehitusettevõtete meeli, kui kinnisvaraarendajad pigem optimistlikud püsivad? Ilmselt on probleemiks riiklikud investeeringud. Vaatamata lubadustele hakata riiklike investeeringute toel majandust koroonakriisi tekitatud august välja kaevama, jäävad värske riigieelarve eelnõu põhjal riiklikud ehitusinvesteeringud 2021. aastal alla isegi tänavusele. Et varasematel aastatel on riiklikuid tellimused moodustanud ~30% Eesti ehitusturust, siis on mure tõsine – seda eriti suurettevõtetes, kus riiklike tellimuste osakaal võib moodustada üle poole ärimahust. Riigieelarve seletuskirja põhjal saab suuremast ehitusinvesteeringute kasvust rääkida alles 2023. aastal. Arvestades demograafilisi trende ja nende mõju kinnisvaraturule, siis pole selline ajastus muidugi ehk kõige halvem.

Baltic Horizon Fund: Täiendavate osakute avaliku pakkumise tulemused

Baltic Horizon Fund22. oktoobril 2020.a kell 16:00 (Eesti kohaliku aja järgi) lõppes Baltic Horizon Fondi täiendavate osakute avalik pakkumine. Kokku märgiti 6 247 904 uut osakut, mis vastab brutosummas 7,2 miljonile eurole.

„Oleme pakkumise tulemustega rahul, arvestades, et praegu on kapitali kaasamine COVID-19 tõttu keeruline. Balti riikidest oleme märkimisperioodi jooksul saanud ligi 500 uut jaeinvestorit ja see oli esimene kord, kui tutvustasime Baltic Horizonit pikaajalise investeerimisvõimalusena ka Leedu jaeinvestoritele. Kaasatud kapitali abil saame edasi liikuda oma planeeritud investeeringutega, hoides jätkuvalt fookuses regulaarsed kvartaalsed väljamaksed investoritele“, kommenteeris Tarmo Karotam, Baltic Horizoni fondijuht.

Aare Tammemäe, Redgate Capital AS-i partner: „Baltic Horizon Fondi märkimise tulemused olid rahuldavad, arvestades seda, et paljud institutsionaalsed investorid vajasid oluliselt rohkem aega otsustamiseks üldise majandusliku ebakindluse tõttu. Lisaks tegi Eesti pensionisüsteemi reformi jõustamine kohalikele pensionifondidele keerulisemaks investeerimise kohalikesse instrumentidesse.“

Baltic Horizon Fondi fondivalitseja Northern Horizon Capital AS otsustas jaotada kõigile investoritele märgitud osakud täies ulatuses.

Pakkumise tulemusena suureneb Baltic Horizon Fondi osakute koguarv 6 247 904 osaku võrra ning osakute koguarvuks pärast uute osakute registreerimist Eesti Väärtpaberite Registris on 119 635 429 osakut.

Justiitsministeerium: On aeg lubada Eesti üüriturule paindlikkust

Justiitsministeerium22.10.2020. Riigikogus läbis täna esimese lugemise justiitsministeeriumis ette valmistatud eelnõu, mis lubab üürilepingute sõlmimisel senisest enam paindlikkust. Eesmärgiks on üüriturgu seeläbi elavdada ja pakkuda inimestele elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele.

Riigikogu ees peetud kõnes lükkas justiitsminister Raivo Aeg ümber väite, justkui oleks Eesti üüriregulatsioon kaldu ühe või teise lepingupoole suunas: „Justiitsministeeriumi tellitud analüüsid on näidanud, et üldiselt ei ole üüriregulatsioon kaldu ei üürniku ega üürileandja poole. Samas oleme näinud võimalust teatud küsimustes muuta regulatsiooni paindlikumaks, pidades silmas tasakaalu säilitamist ja mõlema osapoole huvide kaitset,“ sõnas ta.

„Üürilepingute regulatsioon on peaaegu 20 aastat püsinud muutmata kujul. Möödunud aeg on võimaldanud tuvastada seaduses sätteid, mis võivad olla mitmeti tõlgendatavad või praktikas raskesti kohaldatavad. Meie pakutud muudatused aitavad tuua selgust ja kõrvaldada ilmnenud kitsaskohad,“ lisas ta.

Peamised muudatused puudutavad eluruumi üürilepingute puhul absoluutse leppetrahvi keelu kaotamist, üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni muutmist selliselt, et üürileandjal tekib õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral ja sõnaselget võimalust leppida kokku ka seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras.

Lisaks tekib võimalus lepingu esialgsel sõlmimisel kokku leppida nn remondifondi üürnikule ülekandmises ja ka selles,  et üürnik  tagastab üüritud kodu omanikule seisundis, et sellelt on kõrvaldatud kasutamisega tekkinud kulumine.

„Üldreegliks jääb endiselt see, et asja kasutamisel tekkiv harilik kulumine on kaetud üüriga. Muudatus annab osapooltele aga võimaluse üüri üle läbirääkimisi pidades kaaluda alternatiivseid lahendusi. Muidugi ei hõlma see asju, mille üürileandja annab koos korteriga üürile, näiteks mööbel ja kodumasinad, mis kasutuse käigus loomulikult kuluvad,“ lisas Aeg.

Samuti luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise lepingu puhul ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid. Üürnikule antakse aga erakorralise ülesütlemise õigus juhul, kui üüritõus talle vastuvõetav ei ole.

Viimaks tehakse ka muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguses omanikuvahetuse korral. Näiteks tekib uuel omanikul võimalus pankroti- või täitemenetluse käigus omandatud vara osas kehtiv üürileping senisest lihtsamini lõpetada.

Eelnõu kavandatav jõustumisaeg on 2021. aasta 1. jaanuaril.

Veebikoolitus “Eluruumi üürilepingu sõlmimine ja lõpetamine” toimub 05/11/2020

Koolitus “Eluruumi üürilepingu sõlmimine ja lõpetamine” toimub Kinnisvarakoolis 05/11/2020. Koolituse eesmärgiks on  anda osalejatele oskus koostada oma vajadustele vastav üürileping ja anda teadmised juba olemasoleva üürilepingu lõpetamiseks.

Koolituse sihtrühm:

  • kõigile eraisikutele ja väikeinvestoritele, kes annavad eluruume üürile;
  • inimestele, kes tunnevad, et vajavad põhjalikumaid teadmisi üürilepingute sõlmimisest ja lõpetamisest;
  • kõigile, kes soovivad kriitilise pilguga üle vaadata oma hetkel kehtivad üürilepingud, et õppida tehtud vigadest ja neid tulevikus mitte korrata;

Koolitus annab:

  • praktilised nõuanded üürilepingu koostamiseks ja lõpetamiseks;
  • nõuanded eluruumi üleandmise ja vastuvõtmisakti koostamiseks;
  • info juhised probleemse üürilepinguga toimetulekuks;
  • oskused kasutada üürilepingut oma õiguste kaitseks;
  • nõuanded, millal ja miks pöörduda üürikomisjoni poole;
  • üürilepingu projekti ja vajalikud lepingute vormid.

Eluruumi üürilepingu sõlmimine ja lõpetamine” toimub  05/11/2020 kell 14.00-17.15 Tallinna kesklinnas. Lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja Raid & Ko OÜ jurist Evi Hindpere .

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Baltic Horizon Fund announces results of the secondary public offering

Baltic Horizon FundSecondary public offering of Baltic Horizon Fund units ended on 22 October 2020 16:00 (EEST). In total, 6,247,904 units were subscribed which corresponds to gross amount of EUR 7.2 million.

“We are satisfied with the results, considering the current difficult environment for fund raising due to COVID-19. Nearly 500 new retail investors were onboarded from the Baltic States during subscription period and it was the first time we introduced Baltic Horizon to Lithuanian retail investors as long term real estate investment opportunity. With the new equity raised, we can pursue our investment plans with the continuous focus on regular quarterly dividends”, commented Tarmo Karotam, Fund manager of Baltic Horizon Fund.

Aare Tammemäe, partner of Redgate Capital AS: “Baltic Horizon Fund units subscription results were satisfactory, considering the tough environment where many institutional investors had uncertainty about the future economic developments overall. Also, passing the new law on Estonian pension fund system reform made it more difficult for the pension funds to look at local instruments.”

Northern Horizon Capital AS, the management company of Baltic Horizon Fund has decided to allocate each investor all units they subscribed for.

As a result of the offering the total number of Baltic Horizon Fund units will be increased by 6,247,904 units and after the new units have been registered with the Estonian Register of Securities, the total number of units will be 119,635,429.

Merko Ehitus: Aia tänava rekonstrueerimine Kuressaares

Merko Ehitus22. oktoobril 2020 sõlmiti AS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti ning Saaremaa Vallavalitsuse ja AS Kuressaare Veevärk vahel leping Aia tänava rekonstrueerimiseks Kuressaares Saaremaal.

Lepingu raames pikendatakse Aia tänavat Lootsi tänavani. Umbes 800 meetri pikkusele uuele tänavalõigule rajatakse kõnnitee, tänavavalgustus, sademevee kanalisatsioon ja sild üle Tori jõe. Lisaks rekonstrueeritakse Lootsi tänaval Põduste jõge ületav sild ja rajatakse uus jalakäijate sild.

Lepingu maksumus on ligikaudu 1,5 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Tööde valmimise tähtaeg on 2021. aasta oktoobris.

Domus Kinnisvara: Uus parkimisnorm on löök noorte perede rahakotile

Domus KinnisvaraTallinna Linnavalikogu kehtestas tulevastele arendustele 17.09.2020 uue parkimiskohtade normi. Suures pildis on uus normdokument kindlasti teretulnud, sest teeb nii mõnegi varasemalt keeruka olukorra selgemaks. Täpsemalt on uus parkimisnorm sõltuvalt korterelamu asukohast 1,0 – 1,5 ja nii ei erine uus olukord justkui varasemast.

Siiski on loodud suurem selgus selles osas, et kuskohas käsitletakse seda normi maksimaalse parkimiskohtade arvuna – südalinnas – ja kus minimaalselt nõutavana (vahevööndis ja äärelinnas st põhilistes kortermajade ja eramupiirkondades). Seega on Tallinna Linnavalitsus jätnud endale õiguse nõuda arendajalt nn magalarajoonides ka rohkem kui 1,5 parkimiskohta iga ehitatava korteri juurde.

Täiesti uus lähenemine on aga võetud parkimiskohtade asukoha paigutamisele, millel on oluline mõju nii linnaruumi väljanägemisele, aga kindlasti ka kinnisvaraarenduse (st lõpuks korteriostjate) rahakotile. Nimelt peab edaspidi olema suur osa parkimisest projekteeritud hoone mahtu. Näiteks südalinnas 100% ning korterelamurajoonides sisuliselt 2/3 parkimiskohtadest. Tõenäoliselt soov silmale nähtavat linnaruumi autodest puhtamaks saada tähendab aga suuremaid kulusid. Kui varem pidid korteriostjad kinni maksma asfaldi või tänavasillutise ja selle alused kihid, siis nüüd tuleb neil hakata maksma hoone eest, millesse autod tuleb panna. Ja loomulikult on ka selle auto ümber oleva hoone edasise haldamise kulu suurem, kui väliparklal. Ehk siis igal juhul on uue normiga muudetud nii elu- kui ärihoonete rajamine kallimaks ning eks meil tarbijatena tuleb see kõik kinni maksta. Ja seda polegi nii vähe.

Numbrid aitavad teha puust ja punaseks. Üks parkimiskoht koos manööverdamisruumiga, arvestades hoone kandekonstruktsioonide loogilist sammu, vajab keskmiselt ca 28 m2 pinda. Mustamäel, kus pinnas on liivane ja arhitektuur lihtne, on võib sellise parkimise jaoks arvestada nii maa-alusel kui -pealsel korrusel kortermaja enda koosseisus ca 700 eur/m2 (hinnad koos KM-ga). Eraldi parkimismaja puhul kujuneb hinnaks ca 450 – 500 eur/m2. Kristiines, kus pinnas on kehvem, kinnistud väiksemad ja ehitamine seega keerukam, on parkimiskoha ehitusmaksumus isegi üle 800 eur/m2. Ühe hoone mahutu paigutatud parkimiskoha maksumus kõigub seega 20 000 euro ümber. Kuna 1/3 kohtadest võib jääda lageda taeva alla, siis kärbime hinnangulist lisakulu selle koefitsendi võrra. Ükskõik, kuidas arendaja ka parkimiskoha hinda pakendab ja lõpptarbijale turustab, siis tänases turuolukorras ca 90 – 120 000 eurot maksva Mustamäe 2-toalise korteri ostmisel peab uute normide täismahus rakendumisel ostja arvestama ca 15%-lise lisakuluga.

Mida kallim on korter ise, seda väiksem on proportsionaalselt parkimiskoha kulu. Kesklinnas on kallite parkimiskohtade ostmine juurdunud traditsioon ning paljudel projektidel parkimiskoha hind müügiprotsessis määratud ka reaalsetele kuludele vastav. Nende korterite ostjate sihtgrupp suudab seda ka finantseerida. Magalarajoonides on teine sihtgrupp, teistsuguse keskmise palga ning laenuvõimalustega. Ja kokkuhoidlikuma eelarve nimel ei pirtsutata selle pärast, et talvehommikul lumi klaasidelt ja kapotilt maha pühkida. Ka maa ei ole nii kallis, et peaks kõik autod vägisi hoonesse suruma. Isegi kui arendaja turundab parkimiskohti olematu hinnaga, nagu see odavamate projektide puhul seni tavaks olnud – on selle ehitamisega seotud kulud lõpuks ikkagi müügihinna sisse peidetud. Tänasele põilisele sihtgrupile – tavalised noored, kellel perelisa tulemas ja uus suurem kodu hädavajalik – on ca 15%-line kinnisvara hinnatõus lihtsalt parkimisnormi muutuse pärast ebamõistlik ja -vajalik.

US Real Estate: Patarei Merekindluse arhitektuurikonkursi võitis ideekavand „Taevakaar“

US Real EstatePatarei Merekindluse sisehoovide, klaaskatuste ning välialade arhitektuurikonkursi võitis Hayashi – Grossschmidt Arhitektuuri (HGA)võistlustöö „Taevakaar“. Konkursile kutsutud nelja arhitektuuribüroo, KOKO Arhitektid, KAOS Arhitektid, HGA ning Arhitektuuriüksus, esitatud tööd olid kõik professionaalselt ja tehniliselt väga heal tasemel.

Võidumeeskonda kuuluvad HGAst Marianna Zvereva, Andres Ristov, Andrea Ainjärv, Grete Liis Nagelmann, Hanno Grossschmidt ja Tomomi Hayashi ning VÄLI maastikuarhitektidest Kadi Nigul, Kristian Nigul ja Kadri Uusen. „Lähtusime sellest, et meie poolt loodava uue kihistuse mõte on merekindluse hoone avada, anda talle uusi tähendusi, võimalusi ning luua uutele kasutajatele harmooniline keskkond. Kujundlikult püüdsime pärandit respekteerides tuua välja merekindluse vastaspoole, mis oli seal seni kogu aeg justkui peidus olnud,“ sõnas HGA partner Hanno Grossschmidt.

„Patarei Merekindluse näol on tegemist suure avaliku huvi all oleva objektiga ning arhitektidele püstitatud lähteülesanne oli väljakutsuv ja mitmetasandiline. Võidutöö on ainuke, mis suudab ühendada mentaalse idee läbi praktiliste lahenduste ja tähenduste ühtseks tervikuks,“ ütles Patarei Merekindluse omanik Urmas Sõõrumaa. „Kõik võistlustööd esindasid väga kõrgel tasemel kvaliteetarhitektuuri ja žüriil ei olnud seetõttu otsuse tegemine lihtne. Võidutöö paistab teiste hulgast silma eeskätt väga hästi läbimõeldud tervikkontseptsiooni poolest ning suuri sisehoove katma planeeritud klaaskatuste ühest küljest võluvalt lihtsa ja loogilise, kuid teisalt efektse lahendusega,“ nentis US Real Estate’i ehitusdirektor Tarmo Pohlak.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja asetäitja Oliver Alveri sõnul parandab võidutöös kajastatud väga hea välialade ja rannapromenaadi lahendus oluliselt inimeste sidet merega. Žüriid abistasid lisaks oma ala parimad eksperdid, kes laekunud töid analüüsisid ja oma eksperthinnangu andsid. Protsessi olid kaasatud eksperdid energiatõhususe, ehitusinseneeria, muinsuskaitse ning kunstiteaduse valdkonnast.

Kõigi võistlustöödega saab alates tänasest lähemalt tutvuda Patarei Merekindluse Gorži hoovis, mis on avatud iga päev 10-22. Konkursi võitja HGA hakkab merekindluse sisehoove ning välialasid projekteerima koostöös merekindluse peaprojekteerija Arhitekt 11-ga. Merekindlus saab valmis 2026. aastal, kuid esimeste üürihuvilistega on arutelud juba alanud ning huvi on märgatav.

Patarei Merekindlus on 19. sajandi keskpaigas valminud klassitsistliku arhitektuuriga kaitserajatis, mis algselt kandis nime Kalaranna fort ja mis tänaseks kuulub Euroopa arhitektuuripärandisse. Urmas Sõõrumaale kuuluva U.S. Invest Grupi ettevõtte omandas Patarei merekindluse käesoleva aasta veebruaris.

Patarei Merekindluse uudistega ja seal toimuvate sündmustega saab kursis olla kodulehel www.merekindlus.ee.

Merko Ehitus: Aia Street reconstruction in Kuressaare

Merko EhitusOn 22 October 2020, AS Merko Ehitus Eesti, part of AS Merko Ehitus group, and Saaremaa Municipality Government with AS Kuressaare Veevärk entered into a contract to perform reconstruction works of Aia Street in Kuressaare, Saare County.

The contract includes extending Aia Street to Lootsi Street, constructing ca 800 metres of new road, including footway, street lighting, stormwater drain and new bridge over Tori River. Also, the bridge over Põduste River on Lootsi Street will be reconstructed and an additional new bridge will be built for pedestrians.

The contract value is approximately EUR 1.5 million, plus value added tax. The works are scheduled to be completed in October 2021.

Kinnisvaraturu piirkonna detailne ülevaade: ülevaade kinnisvarasektori peamistest suundumustest

Tõnu ToomparkKinnisvaraturu piirkonna detailne ülevaade annab pisiasjadesse mineva ülevaate kitsama piirkonna (omavalitsus, linnaosa, asum…) elamispindade turu näitajatest ja näitajate ajalisest arengutest. Piirkonna ülevaate eesmärk on anda eelkõige arendajatele ja arenduste finantseerijatele üksikasjalik vaade piirkonna nõudlusest, pakkumistest, konkurentsipositsioonist, tehingutest ja muudest suundumustest.

Nii heidab piirkonna ülevaade pilgu järgmistele indikaatoritele:

  • korterituru tehingud ja hinnad;
  • korterite tehingute toalisus ja vanus;
  • uusarenduste pakkumine ja hinnad;
  • uusarenduste pakkumisse lisandumine (ehk uued müüki tulevad projektid);
  • uute korterite pakkumiste toalisus ja nende maksumus;
  • uute korterite pakkumiste jaotus hinna, suuruse, toalisuse lõikes.

Vastavalt tellija vajadusele on võimalik piirkonna ülevaatesse tuua täiendavaid näitajaid – näiteks võrdlust mõne teise piirkonnaga. Või võib ebaolulist kõrvale jätta.

Piirkonna ülevaate aluseks on statistilised andmed. Ülevaade sisaldab kommentaari ja kokkuvõtet olulisemate näitajate kohta.

Kui tekkis huvi, anna teada: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Piirkonna ülevaade: Mustamäe 05.2020

Statistikaamet: Ehitushinnad langesid ka kolmandas kvartalis

StatistikaametStatistikaameti andmetel vähenes ehitushinnaindeks kolmandas kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 0,2%. Võrreldes möödunud aasta sama ajaga jäi indeksi väärtus praktiliselt samale tasemele.

Statistikaameti analüütiku Ülo Pauluse sõnul mõjutas ehitushinnaindeksi muutust aastases võrdluses rohkem kui poole võrra tööjõu 0,5-protsendiline odavnemine. „Selle aasta teise kvartaliga võrreldes mõjutas indeksit kahe kolmandiku ulatuses materjalide 0,2-protsendiline odavnemine,“ täpsustas Paulus.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks vähenes kolmandas kvartalis võrreldes teise kvartaliga 0,4% ja võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 0,3%.

Uus Maa: Eesti kinnisvaraturg septembris 2020

Uus MaaKinnisvaraturg oli septembris taaskord väga aktiivne ning seda hoolimata koroonaviiruse teisest lainest ning sügisel suure tõenäosusega saabuvast registreeritud tööpuuduse kasvust. Lisaks kollitab tarbijaid säästude vähenemine ning tarbijakindluse langus, mistõttu ei saa öelda, et kriis on seljatatud.

Tõusu on vedanud uusarendustehingud

Turu madalseis on küll möödas, ent ka septembri tehingute arv ning selle tugev kasv viitab veel endiselt sellele, et tõus on tulnud varasemate uusarendustehingute arvelt. Viimaste kuude uusarenduste müük on võrreldes kevadega küll taastunud, ent jääb mullustele tulemustele veel märgatavalt alla. Kuna nii ehitus- kui ka kinnisvaraturg on muu majandusega olnud alati pigem viivises, tasub peljata mõnevõrra loiumat perioodi ajal, mil alates koroonakriisi algusest sõlmitud võlaõiguslikud uusarendustehingud jõuavad asjaõiguslikeks tehinguteks. Järelturu tugev aktiivsus lubab siiski loota, et ilmselt oleme selle kriisi üle elanud pigem kerge ehmatusega kui pika vindumisega, ehkki Euroopast tulenevad signaalid kiiret taastumist enam ei ennusta.

Septembris sõlmiti peamiselt tänu Tallinna turu uusarendustehingute suurele müügimahule 2166 tehingut, mis oli viimase viie aasta parim tulemus. Ülejäänud Eestis oli tehingute aktiivsus samuti hea, koroonaepideemia teine laine pole olulisi piiranguid juurde toonud ning tarbijate kindlus püsib veel endiselt heana. Lisaks Harjumaa heale tulemusele sõlmiti septembris tänavuse aasta lõikes rekordarv tehinguid veel Ida-Virumaal, Lääne-Virumaal, Raplamaal, Valgamaal ja Viljandimaal.

Tehingute mediaanhind oli 1415 €/m2, jäädes üsna tänavuse aasta keskmise tulemuse juurde, valdavalt on tehingute hinnad püsinud pärast koroonaepideemiat püsinud paigal, tänu aasta alguse tugevale tulemusele on võrreldes eelmise aasta üheksa kuuga hinnad 5% võrra suurenenud.

Andmed Maa-amet

Selle aasta kinnisvaratähe, majade ja suvilate, turg ei näita raugemist. Nii majade kui suvilatega sõlmiti septembris rohkem tehinguid kui augustis, aasta esimese üheksa kuu lõikes on tänavu majadega sõlmitud vaid 2% vähem tehinguid, samas kui suvilatega on sõlmitud 9% rohkem tehinguid.

Suvilate ja majade puhul on Harjumaa turg olnud kerges languses (-4%), ent täna ülejäänud Eesti heale tulemusele on saavutatud tugev aktiivsus. Sellel turul sõltub hinnatase veelgi enam tehingute aktiivsusest, ent reeglina pole sarnaste varade turuväärtus muutunud.

Kinnisvaraturg Tallinnas

Tallinnas realiseerus septembris väga palju uusarendustehinguid, mis tõstis tehingute arvu tänavuse aasta kõrgeimaks. 845 tehingut oli kõrgem ka mullusest tulemusest, ent nii tugeva tulemuse saamine oleks osutunud võimatuks, kui vahepealse ajaga poleks järelturg suurt taastumist teinud.

Uusarendustes sõlmiti enam kui veerand tehingutest, samas kui järelturul sõlmiti 628 tehingut, mis oli tänavuse aasta parim tulemus ning ka väga tugev näitaja viimaste aastate kontekstis. Uusarenduste reaalmüük tegi III kvartalis samuti tugeva hüppe, ent võrreldes eelmise aastaga on müük kahanenud umbes 20% võrra.

Tehingute mediaanhind oli 2069 €/m2, jäädes tänavuse aasta kontekstis alla vaid maile ja juunile, kus uusarendustehingute osakaal oli aga vastavalt 39% ja 45% ehk siis tunduvalt kõrgem.

Statistiline hind on veel endiselt kõrge, ehkki pole saladus, et järelturul on tüüpkorterite osas toimunud aasta algusega võrreldes keskmiselt 5% suurune hinnakorrektsioon ning ka uusarendustes saab sagedamini korteriga kaasa panipaiga, parkimiskoha ning paremal juhul ka köögimööbli.

Aasta esimese üheksa kuuga on tehingute arv langenud 16%, mediaanhind on aga suurenenud 8% võrra 2013 €/m2 peale.

Kinnisvaraturg Tartus

Tartus sõlmiti septembri kuu jooksul 193 tehingut, tehingute mediaanhind oli 1532 €/m2.

Uusarendustehingute arv oli väiksem kui augustis, ent aasta terviku kontekstis üsna kõrge (osakaal 26%), peegeldades tänavuse aasta suurt uusarenduste mahtu. Järelturul on tehingute arv kriisieelsele tasemele jõudnud, veel juunis sõlmiti 84 tehingut, septembris aga 142 tehingut.

Eelmisel aastal sõlmiti järelturul keskmiselt 126 tehingut kuus ning septembri tulemuseni jõuti pigem parematel kuudel. Tehingute mediaanhind langes eelmise kahe kuuga võrreldes peamiselt uusarenduste väiksema osakaalu tõttu, ehkki ka järelturul on tüüpkorterite puhul toimunud kerge hinnakorrektsioon.

Aasta esimese üheksa kuu võrdluses on tehingute arv langenud 14%, mediaanhind, mis on kasvanud nii uusarendus- kui ka järelturul, oli 1559 €/m2 ehk 7% kõrgem kui mullu samal ajal.

Kinnisvaraturg Pärnus

Pärnus septembri tulemus oli 76 tehingut, mis oli tänavuse aasta kolmas tulemus, jäädes alla vaid jaanuarile ning märtsile.

Tulemus näitab järelturu praktilist taastumist, kuna enam-vähem samasugune tehingute arv püsis Pärnus enne koroonaepideemia algust. Järelturul sõlmitigi 65 tehingut, mis oli aasta parim tulemus, näiteks mullu sõlmiti järelturul keskmiselt 58 tehingut ning sellise tehingute arvuni jõuti pigem parematel kuudel.

Aasta tagasi sõlmiti 83 tehingut, ent siis oli uusarenduste osakaal 29%, mitte 14% nagu septembris. Septembri mediaanhinna näitaja – 1173 €/m2 – peegeldab madalama uusarenduste osakaalu mõjusid, samas võrreldes eelmise kuuga, mil osakaal oli sama, kasvas mediaanhind 3%.

Võrreldes eelmise aasta üheksa kuuga on tehingute arv langenud 14%, mediaanhind on aga uusarenduse väiksema osakaalu ning järelturu hinnakasvu peatumise tagajärjel langenud 1%.

Kinnisvaraturg Narvas

Narvas sõlmiti 80 tehingut, mis oli tänavuse aasta parim tulemus ning viimase 12 kuu kontekstis praktiliselt parim tulemus. Mullune septembri tulemus ületati 11 tehinguga.

Tehingute mediaanhind oli septembris 409 €/m2, mis tänavuse aasta kontekstis oli keskmisest kõrgem tase. Seega on Narvas turg sarnaselt ülejäänud Eestile aktiviseerunud. Võrreldes teiste suuremate linnadega on aasta esimese üheksa kuu lõikes Narvas tehingute arv võrreldes mullusega kõige vähem langenud, kuna oma osa on siin puudulikul uusarendusturul.

Tänavu on esialgsetel andmetel sõlmitud 514 tehingut (-7% võrreldes eelmise aasta perioodiga) ning nende tehingute mediaanhind oli 397 €/m2 (+2% võrreldes eelmise aasta perioodiga).

Maa-amet: III kvartali kinnisvaraturu aktiivsus oli kõrgem kui mullu

Maa-ametMaa-ameti andmetel oli 2020. aasta III kvartalis kinnisvaratehingute arv 7 protsenti ja käive 6 protsenti suurem kui eelmise aasta III kvartalis.

Tänavu III kvartalis tehti Eestis 13 415 ostu-müügitehingut, sh kinnisasja-, korteriomandi- ja hoonestusõigustehingud. Tehingute koguarv kasvas eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 7 protsenti ja tänavu eelnenud kvartaliga võrreldes 31 protsenti. Augustiga võrreldes oli septembri turuaktiivsus 26 protsenti kõrgem.

Ostu-müügitehingute koguväärtus oli III kvartalis 932 miljonit eurot, mis oli eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 6 protsenti ja tänavu eelmise kvartaliga võrreldes ligikaudu 40 protsenti suurem.

Korteriomanditega tehti III kvartalis 6566 tehingut, sealhulgas eluruumidega 5876 tehingut. Eluruumidega tehti aastataguse ajaga võrreldes 5 protsenti vähem tehinguid, kuid eelmise kvartaliga võrreldes ligi 44 protsenti rohkem tehinguid. Eluruumidega tehtud tehingute koguväärtus, mis oli III kvartalis 457 miljonit eurot, oli aastatagusest ajast 1 protsent ning eelmisest kvartalist ligi 37 protsenti suurem.

III kvartalis maksis Tallinnas uus kahetoaline korter keskmiselt 122 462 eurot (2682 eurot ruutmeeter), seevastu järelturul oli kahetoalise korteri keskmine hind 85 856 eurot (1824 eurot ruutmeeter). Keskmiselt kõige hinnalisemad uued kahetoalised korterid müüdi Põhja-Tallinna linnaosas ning kõige odavamalt sai uue kahetoalise korteri Lasnamäe linnaosas.

Maa-ameti kinnisvara hinnaindeks tõusis eelmise aasta III kvartaliga võrreldes ligi 5 protsenti, kuid eelneva kvartaliga võrreldes jäi sisuliselt samale tasemele. Eelmise aasta III kvartaliga võrreldes tõusis hoonestamata maa hinnaindeks ligi 9 protsenti ja hoonestatud elamumaa hinnaindeks ligi 25 protsenti, samal ajal kui korteriomandite hinnaindeks langes 1 protsendi võrra. Eelmise kvartaliga võrreldes langes korteriomandite hinnaindeks ligi 8 protsenti, samal ajal kui hoonestamata maa ja hoonestatud elamumaa hinnaindeksid tõusid vastavalt 10 protsent ja ligi 21 protsenti.

Statistikaamet: Septembris mõjutas tootjahinnaindeksit elektrienergia hinnalangus

StatistikaametStatistikaameti andmetel langes tööstustoodangu tootjahinnaindeks septembris võrreldes augustiga 0,4% ja võrreldes eelmise aasta septembriga 2,4%.

Statistikaameti juhtivanalüütik Eveli Šokman tõdes, et võrreldes augustiga mõjutas tootjahinnaindeksit hinnalangus elektri- ja soojusenergiaga varustamises ning elektriseadmete, toiduainete ja plasttoodete tootmises. „Indeksile avaldas samuti mõju elektroonikaseadmete tootmise hinnatõus,“ täpsustas Šokman.

Eelmise aasta septembriga võrreldes mõjutas indeksit enim hinnalangus elektri- ja soojusenergiaga varustamises ning kütteõlide ja elektroonikaseadmete tootmises. Mõju avaldas ka hinnatõus tekstiilitootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, september 2020
Tegevusala EMTAK 2008 järgi August 2020 – september 2020, % September 2019 – september 2020, %
KOKKU -0,4 -2,4
Töötlev tööstus -0,2 -1,9
Mäetööstus -0,7 0,5
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine -1,9 -10,4
Veevarustus, kanalisatsioon 0,0 -9,8

Ekspordihinnaindeks kahanes augustiga võrreldes 0,5%. Kõige rohkem langes naftasaaduste, elektrienergia ja elektriseadmete hind ning kasvas põllumajandussaaduste, nahktoodete ja jalatsite ning rõivaesemete hind. Võrreldes eelmise aasta septembriga langes ekspordihinnaindeks 5,9%.

Võrreldes augustiga jäi impordihinnaindeks samale tasemele. Keskmisest enam langes naftasaaduste ja elektrienergia hind, tõusis aga nahktoodete ja jalatsite, põllumajandussaaduste ning rõivaesemete hind. Võrreldes möödunud aasta septembriga langes impordihinnaindeks 5,8%.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi ning ekspordi- ja impordihinnaindeksi andmeid kogub ning analüüsib statistikaamet majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel, et saada aru, kuidas läheb Eesti majandusel.

Detailsemad andmed on avaldatud statistika andmebaasis.

Baltic Horizon Fund: Väljamakse summas 0,026 eurot osaku kohta

Baltic Horizon FundBaltic Horizon Fondi (Fond) fondivalitseja Northern Horizon Capital AS võttis vastu otsuse teha osakuomanikele rahaline väljamakse summas 0,026 eurot ühe osaku kohta. Väljamakse tehakse kõigile praegustele osakuomanikele ning uutele osakuomanikele, kes märgivad osakuid 8.  oktoobrist 2020.a kuni 22. oktoobrini 2020.a toimuva Baltic Horizon Fondi uute osakute pakkumise raames.

Väljamakse moodustab praegust Fondi osakute koguarvu arvestades ligikaudu 2.14% Fondi 2020.a kolmanda kvartali kaalutud keskmisest puhasväärtusest. Olenevalt osakute pakkumise tulemustest võib väljamakse osakaal suureneda kuni 2,79%-ni Fondi 2020.a kolmanda kvartali kaalutud keskmisest puhasväärtusest. Väljamakse viimase 12 kuu jooksev tootlus osaku kolmanda kvartali viimase päeva sulgemishinna põhjal Nasdaq Tallinna börsil on 7,5%.

Fondi 2020.a III kvartali auditeerimata genereeritud neto rahavoog äritegevusest oli ligikaudu 2,68 miljonit eurot, mis ühe osaku kohta on 0,024 eurot. Fond on viimase 12 kuu renditulust teinud väljamakseid kokku 9,53 miljoni euro eest võttes arvesse praegust osakute koguarvu (3,18 miljonit eurot 2019.a IV kvartalist, 1,70 miljonit eurot 2020.a I kvartalist, 1,70 miljonit eurot 2020.a II kvartalist ja 2,95 miljonit eurot 2020.a III kvartalist).

Väljamaksed Fondi arvelt tehakse 6. novembril 2020.a. Väljamakseid on õigus saada osakuomanikel, kes on osakuomanikena registrisse kantud 4. novembri 2020.a T2S arveldussüsteemi tööpäeva lõpu seisuga (Fikseerimispäev).

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!