Kortermajas kohtuvad jagatud rõõm ja mure, aga ka jagatud vastutus. Kui eramus on tulekahju või niriseb kevadine sulavesi katuselt seina vahele, muretseb üksnes eramu omanik. Kui kortermajas naabri korter põleb, on hirm kõigil või kui katus laseb läbi, on mure kõigil. Juhul kui aga juhtub õnnetus ja tekib kahju, siis kes on kellele võlgu?
Õiguslikult eristatakse kortermajade puhul kortereid kui reaalosasid ning maja üldkasutatavaid osasid ehk kaasomandiosa. Piltlikult öeldes on kõik korteri uksest sissepoole jääv reaalosa (välja arvatud teatud osas vee- ja küttesüsteem), mis kuulub üksnes korteri omanikule. Kõigist korteritest väljapoole jääv maja osa nagu trepikoda, välisseinad, katus, pööning jms on aga kaasomandiosa, mis mõtteliselt kuulub kõigile korteriomanikele ühiselt.
Kasutuskorra kokkuleppe alusel boksideks jagatud kelder ei tähenda, et boksid on reaalosad, isegi kui iga boks on seinaga ümbritsetud ja lukus uksega. Tegu on ikkagi kaasomandiosaga ning selle kasutamine konkreetse korteri omaniku poolt on kokkuleppeline. Oluline on meeles pidada, et korteriomandi puhul vastustab omanik süüst olenemata – oluline pole mitte see, kuidas omanik täpselt käitus, vaid määrav on kahju tekkimine kolmandale isikule korteriomandist.
Korteriühistute üks peamisi ülesandeid on hoolitseda ühise kaasomandiosa eest, mis justkui ei ole kellegi majandada, aga samas on kõigi majandada. Korteriühistu organiseerib koridoride, trepikodade ja hoovi koristuse, prügiveo, lumekoristuse, raamatupidamisteenused, hoiab suhtlust teenuseosutajatega ja koordineerib suuremaid algatusi nagu maja renoveerimine või parkimise korraldamine.
Tihti kasutavad ühistud selleks haldusfirmade abi. Kodu omamisel tuleb aeg-ajalt mõelda sellele, milline rahaline kahju võib korteriomanikke ähvardada. Kuidas seda riski kõige paremini maandada?
Kahe remondi kulu
Esiteks on oht, et korteri seinte vahel juhtub õnnetus, tekib näiteks väike tulekahju, mis rikub siseviimistluse või puruneb pesumasin ja väljavoolanud vesi rikub põranda. Kahju on üksnes korteris sees, korteriomanik vaatab peeglisse ja nendib enesele, et seinad tuleb uuesti üle värvida või siis põrand parandada. Sellisel juhul on abimeheks vaid isiklik rahakott või siis kindlustusselts eeldusel, et kodu oli kindlustatud.
Kui aga juhtub nii, et remondi käigus toimub näiteks veetoruga õnnetus ning vesi rikub nii enda põranda kui ka alumise naabri lae, on aruandmist rohkem. Kahju on tekkinud nii teie kui ka kellegi teise reaalosale.
Naabri ees on piinlik ning naaber tahab kiiret reageerimist ja kahjustuste likvideerimist. Enamasti on naabril ka õigus – kui teie korteriomandist saab alguse kahju, mistõttu saab kahjustada ka naabri korter, peate selle kahju talle hüvitama ja seda vaatamata sellele, et selle kahju võis näiteks põhjustada teie poolt palgatud töömees.
Seega tuleb leida raha nii enda kui naabri remondi jaoks. Lisaks võib palgatud töömees olla pagenud nelja tuule poole. Siinkohal võib tekkida vaidlus, kui suure remondi te naabrimehele nüüd võlgu olete?
Naabrimehe kurvastuseks ei anna kobrutav lagi ja sellest tulenevad ebameeldivused talle õigust nõuda kapitaalremonti. Kahju tuleb üldjuhul hüvitada sellises ulatuses, et naabrimehe korteris taastub õnnetuse hetkele eelnenud olukord.
Eeltoodud näite puhul võib eeldada, et pahteldamis- ja värvitööd ning võib-olla uus laevalgusti ajavad asja ära. Kui vesi voolas ka mööda naabri seinu alla ja jättis veejäljed tapeedile, tuleb ka tapeet ära vahetada. Ja nii edasi. Kokkuvõttes kehtib põhimõte, et teise õnnetusest naaber otseselt rikastuda ei tohiks.
Kust jookseb piir?
Toodud näitele võib juurde mõelda nüansi, et lisaks on kuskil teie põranda ja naabri lae vahel kõigi korteriomanike kaasomandi hulka kuuluv hoone karkass. Kui näiteks hoone kaasomandis olevad puittalad saavad niiskuskahju, võivad kõik korteriomanikud nõuda, et uputaja kahjustatud osad enda kulul korda teeks, isegi siis, kui juhtunu ülejäänud korterite reaalosadesse ei puutu. Täpselt sama lugu on muu kaasomandiosaga, nagu katus, korsten, välisseinad jm.
Tihti tekib probleeme sellega, kust jookseb korteri reaalosa ja maja kaasomandiosa piir? See sõltub igast olukorrast ja majast. Rusikareegli järgi on maja veetorud kuni veemõõtjani kaasomandiosa ja alates iga korteri veemõõtjast korteri reaalosa.
Ehk kui toru lõhkeb pärast veemõõtjat, langeb kogu kahjuhüvitamise kohustus vastava korteri omanikule, kui aga 20 cm enne veemõõtjat, vastutavad maja kõik korteriomanikud (isegi need, kes elavad maja teises otsas kolm trepikoda eemal).
Teistele isikutele tekkinud kahju hüvitamiseks peaks hoolas korteriomanik vaatama, et tema kodukindlustus sisaldaks ka vastutuskindlustust kolmandatele isikutele tekkinud kahju eest. Eriti oluline on vastutuskindlustuse olemasolu korrusmajade kõrgemate korruste elanikel – mida kõrgemal on korter, seda suurem on näiteks veeuputusest allpool üleujutatud korteriomanike arv.
Kindlustuslepingud
Pole välistatud, et õnnetus ulatub kortermaja kaasomandiosast kaugemale ehk kahju tekib majast ja selle korteritest väljapoole. Siinjuures on samuti kaks võimalust. Kas kolmandale isikule tekib kahju ühest korterist (reaalosast) või maja kaasomandiosast.
Kaasomandiosast tuleneva kahju ilmseks näiteks on mitu talve teemaks olnud koristamata jääpurikad, mis võisid tabada majast mööduvaid inimesi või autosid. Jääga pihtasaamisel on ilmselgelt kahju tekkinud ning nüüdseks teab iga korteriühistu, et selliste õnnetuste eest ei vastuta mitte loodus ja juhus, vaid kortermaja kaasomandiosa omanikud.
Kohtupraktika kohaselt pole vabanduseks ei «ootamatult» suur lumesadu, katuselt lume koristajate puudus ega ka muu. Hoolas korteriomanik peaks nõudma korteriühistu koosolekul, et ühistu sõlmiks hoone kaasomandist alguse saavate kahjude kohta vastutuskindlustuse lepingu.
Sellise lepingu puudumisel võib tekkida olukord, kus näiteks kümne tuhande eurose kahju saanud Mercedese omanik valib välja kahjunõude esitamiseks just teid ning teil kaasomanikuna on kohustus see kahju ka hüvitada.
Teil küll säilib hilisemalt õigus kahju kaashüvitamist nõuda teistelt korteriomanikelt, aga see on juba pikk ja keeruline protsess.
Nn hoone karbi osas peaks aga hoolas ühistu sõlmima varakindlustuslepingu. Juhul kui ühistu kasutab haldusfirmat, peaks hoolsalt käituv ühistu juhatus nõudma omakorda ka haldusfirmalt vastutuskindlustuse lepingu olemasolu, mis muu hulgas annaks eritingimusena ühistule ja korteriomanikele õiguse esitada ise otse nõue kindlustusseltsile.
See on vajalik selleks puhuks, kui haldusfirma jätab midagi tegemata (näiteks jääpurikad koristamata) – haldusfirma lohakus ei vabasta korteriomanikke veel vastutusest, haldusfirma vastutuskindlustuse leping sellise eritingimusega võimaldab aga maandada vastavad riskid kindlustusandja juures.
Artikli autorid on Tiina Pukk ja Olavi-Jüri Luik (Advokaadibüroo Lextal)
Artikli allikas: Postimehe teemaleht Kinnisvara ja Ehitus
Arco Vara AS tütarettevõte Arco Invest EOOD sai kasutusloa Sofias, Manastirski linnaosas valminud 74 korteriga elamule.
Kinnisvarakool OÜ hakkab alates mai kuust korraldama koolitusi kinnisvarahindajatele. Esimese pääsukesena on koolitustepaketti lisandunud koolitus 
