Kas naaber saab ehitusluba vaidlustada kui ehitamine on juba lõppjärgus? Kas küttesüsteemi renoveerimise projekti saab heaks kiita häälteenamusega? Millised on juurdepääsu määramise olulised põhimõtted? Mida tuleb silmas pidada üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluses? Kuidas nõuda erikasutusõiguse kokkulepet kortermajas?
2022.a. kinnisvaraalased Riigikohtu lahendid annavad vastuse.
Ehitusloa vaidlustamise aeg (3-21-2395)
Asjaolude kohaselt ehitas piirinaaber elamut, mille ümber kuhjas pinnasest künka ja see ulatus teise naabri kinnistu piirini. Lisaks rajati künka toestamiseks naabri kinnistu piiri lähedusse betoonmüür. Sellise tegevuse mõjul muutus naabri hoone esimene korrus pimedaks keldrikorruseks. Häiritud oli ka pinnaveerežiim. Piirinaaber oli küll aasta enne ehitusloa väljastamist tutvustanud naabrile kavandatavat ehitusprojekti, kuid siis küngast projektist ei nähtunud. Ehitusluba väljastati oluliselt muudetud projekti alusel, mida naabrile ei tutvustatud.
Naaber sai aru võimalikust õiguste riivest siis, kui ehitusjärk jõudis künka rajamiseni. Siis alustas ta kohe toiminguid ehitusprojekti väljanõudmiseks ja ehitusloa vaidlustamiseks. Vaidluse keskseks küsimuseks sai see, kas naaber ei olnud ehitusloa vaidlustamisega hiljaks jäänud, kuna ehitusloa väljastamisest oli möödas üle aasta.
Riigikohus leidis, et naaber võis naaberkinnistul ehitustegevust märgates põhjendatult arvata, et ehitusluba on antud projektile, millega ta oli tutvunud, ning eeldada, et kohalik omavalitsus oleks teda teavitanud tema õigusi puudutavatest olulistest muudatustest projektis. Vastasel juhul muutuks ehitusloa menetluses isiku õigus esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited illusoorseks. Seega antud juhul ei pidanud naaber ehituse alguses teadma, et olemas on sellise sisuga ehitusluba, nagu tegelikult antud oli.
Olukorras, kus kohalik omavalitsus ei teavitanud naabrit ei ehitusprojekti muutmisest ega ehitusloa andmisest, ei saa nõuda, et naaber siseneks ehitustegevuse algust märgates omal algatusel ehitisregistrisse, otsiks sealt välja ehitusloa ja ehitusprojekti ning kontrolliks üle, kas projekt on tema õigusi puudutavas osas samaks jäänud. Vastasel juhul pandaks riskid, mis tulenevad haldusorgani eksimustest, kolmanda isikuna menetluses osaleva naabri kanda.
Käesoleval juhul leidis Riigikohus, et kohalik omavalitsus oli puudutatud isikut ilmselgelt eksitanud. Sellega seoses jäi risk kaebetähtaja kulgema hakkamise edasilükkumiseks valla kanda, mis antud juhul tähendas, et naaber sai ehitusluba vaidlustada ka hiljem kui ehitustegevus oli olulises osas teostatud.
Küttesüsteemi renoveerimise projekti heakskiitmine kortermajas (2-21-13599)
Asjas oli vaidluse all küsimus, kas korteriühistu üldkoosolekul oli võimalik häälteenamusega võtta vastu otsus, millega kiideti heaks küttesüsteemi rekonstrueerimise projekt. Riigikohus leidis, et tegemist ei olnud ei ehitusliku ümberkorralduse otsusega (KrtS § 38) ega kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega (KrtS § 39). Otsuse sisuks olev otsustus kinnitada projekt võis olla käsitatav üksnes eelotsusena, st otsusena, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha.
Kuivõrd praegusel juhul kinnitati otsusega üksnes renoveerimisprojekt, mitte ei otsustatud ehitustööde tellimist, siis ei saanud otsuse vastuvõtmine tekitada korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. Seega said korteriomanikud sellise otsuse teha tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Lõplik otsustamine (kas KrtS § 38 või § 39 järgi) võib tulevikus aset leida pärast seda, kui on selgunud hinnapakkumised projekti teostamiseks.
Juurdepääsu määramise põhimõtted (2-19-20416)
Riigikohus kordas taaskord üle peamised tingimused, mida tuleb jälgida juurdepääsuteede määramisel. Olulise asjana toonitas kohus, et detailplaneering ei anna alust nõuda juurdepääsu tulenevalt selles kokkulepitust, kuid võimaldab teha järeldusi detailplaneeringus märgitud juurdepääsutee võimalikkuse kohta ning kaaluda seda juurdepääsuvõimalust ühe variandina teiste võimalike juurdepääsuvariantide kõrval.
Lisaks rõhutas kolleegium veelkord, et kõigi kinnisasjade omanike, üle kelle kinnisasjade võiks juurdepääs tulla kõne alla, kaasamine on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel. Selle põhimõtte järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt. Kui kohus ei kaasa teiste kinnisasjade omanikke menetlusse, tuleb kohtul sisuliselt põhjendada, miks kohus leiab, et puudutatud isiku kohtu ette toodud alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei tule kõne alla. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ja nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve.
Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu tühistamine (3-20-1310)
Riigikohus selgitas olulist põhimõtet, et detailplaneeringuga (DP) üldplaneeringu (ÜP) muutmine peaks olema pigem erandlik võimalus, mis võimaldab paindlikumalt reageerida muutuvatele oludele ja vajadustele. DP koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada ÜP-ga kavandatu elluviimine. Kuna DP koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa ÜP‑ga hõlmatud alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu KOV territooriumil valitsevat olukorda.
Asjaolude kohaselt sooviti DP-ga muuta ÜP põhilahendust selliselt, et ÜP‑s määratud maakasutuse juhtotstarvet sooviti muuta puhkeotstarbelisest maast osaliselt väikeelamute maaks. Samuti sooviti muuhulgas nihutada rohevõrgustiku haljastu ja rohekoridori asukohta ja tehti ettepanek ranna ehituskeeluvööndi vähendamiseks puhkeotstarbeliste rajatiste püstitamise eesmärgil.
Vaidlus puudutas muuhulgas küsimust, kas ÜP muutmiseks esineb põhjendatud vajadus. Riigikohus selgitas, et olukorras kus kehtiva ÜP‑ga on juba määratud alale teistsugune maakasutuse juhtotstarve, on see oluline avaliku huvi väljendus, mida DP menetluses arvestada. Juhul kui maaomanik ei ole nõus ÜP‑ga määratud juhtotstarbega, on tal võimalik ÜP‑d selles osas vaidlustada.
Riigikohus selgitas ka, et rohekoridori kaardi muutmine on ÜP muutmine, mis on põhjendatud vajaduse korral põhimõtteliselt lubatud. Seejuures tuleb arvestada vajadust tagada rohevõrgustiku kui terviku toimimine. Kõrgema tasandi planeeringuga terviklikult kujundatud rohevõrgustiku tõhusust ei tohi ohtu seada selle tükkhaaval muutmisega DP tasandi, st väiksemale alale fokusseeritud otsustega.
Käesoleval juhul sai DP kehtivusele saatuslikuks hoopis protseduuriline viga. Nimelt olukorras, kus tegemist oli üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, oli kohalik omavalitsus arendajaga sõlminud halduslepingu planeeringu koostamise tellimise üleandmiseks. Olukorras aga, kus tegu on ÜP-d muutva DP-ga, keelab planeerimisseaduse § 130 lg 2 p 2 seda lepingut sõlmida. Kohus selgitas, et ÜP‑d muutva DP menetluses tuleb avalikke huve ning ÜP‑järgset vallaülest terviklahendust tavapärasest tugevamalt arvesse võtta. Seega on sellises menetluses arendaja roll planeeringu koostaja või koostamise tellijana keelatud.
Kuna tehtud oli ka kaalutlusvigu, ei saanud välistada, et kaalutlusvigade tekkimist soodustas sellesama lepingu arendajaga sõlmimine, mille tõttu planeeringu koostamisel võidi võtta menetluse alguses lähtekohaks erahuvid. Eeltoodud kaalutlustel Riigikohus tühistas detailplaneeringu.
Erikasutusõiguse kokkulepe (2-19-43)
Asjaolude kohaselt taotles kortermaja elanik kohtu kaudu endale keldripinna kasutusõigust ja nõudis teistelt korteriomanikelt vastava kokkuleppe sõlmimist (erikasutusõiguse kokkulepe). Elanik väitis, et ta ei saa keldrit kasutada ning tal ei ole võtit, samas teised korteriomanikud väitsid vastupidist.
Kohus selgitas, et avalduse lahendamiseks peavad olema täidetud seadusejärgsed eeldused (KrtS § 9 lg 2 p 1 ja 2), st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohtutel on kohustus välja selgitada objektiivne olukord, kuna sellistes küsimustes on kohtul uurimiskohustus.
Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendab, et kui teise korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada.
Olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine ei pruugi olla heauskne, võib olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures erikasutusõiguse määramist ei takista see, kui teised korteriomanikud ei soovi samasugust erikasutusõigust saada, st antud juhul keldriboksi kastutamise õigust. Oluline on, et vastutasuks peaks kokkulepet taotlev korteriomanik andma teistele korteriomanikele nõusoleku kokkuleppe sõlmimiseks, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused.
Antud juhul oli tõenäoliselt tegemist olukorraga, kus kunagi varem olid korteriomanikud sõlminud kokkuleppe, millega määrati kindlaks keldri kasutuskord. Kuna seda kokkulepet kinnistusraamatusse ei kantud, siis selline kokkulepe ei kehtinud avaldaja kui uue omaniku suhtes. Kui selline varasem kokkulepe leiab tuvastamist, siis on uus korteriomanik õigustatud nõudma, et talle antakse samale pinnale erikasutusõigus ja see õigus kantakse kinnistusraamatusse.
Pille Pettai
LEVIN Advokaadibüroo partner, vandeadvokaat
Bigbank pakub kõigile klientidele aastase tähtajalise hoiuse eest 3% intressi, pikematel perioodidel ulatub intress ka 3,5 protsendini.
AS Nordecon kontserni ettevõte Tariston AS ja Transpordiamet sõlmisid töövõtulepingu riigitee nr 2 (E263) ehk Tallinn‒Tartu–Võru–Luhamaa maantee kilomeetritel 135,5-141,9 asuva Neanurme–Pikknurme 2+1 teelõigu ehituseks Jõgeva maakonnas.
Luminori majandusprognoosi kohaselt ootab Eesti majandust tänavu ees kasv, kuid sellest ei piisa, et 2022. aasta taset ületada ning seetõttu jääb tänavune majanduskasv aastases võrdluses 0% juurde. Käesolev aasta toob kaasa hinnakasvu stabiliseerumise ja reaalpalga tõusu.
Tööstustoodangu tootjahinnaindeks, mis iseloomustab Eestis nii koduturule kui ka ekspordiks valmistatud tööstustoodete hindade muutust, langes 2023. aasta veebruaris võrreldes jaanuariga 0,2% ja tõusis võrreldes eelmise aasta veebruariga 11,6%.
Eelmisel aastal alanud kinnisvara ostu-müügitehingute vähenemine on tänavu hoogustunud ning seda on igapäevaselt tunda notarite tegevuses, ütles Notarite Koja esimees Merle Saar-Johanson täna Tallinnas toimunud Notarite Koja aastakoosolekul.
Hinnatõus euroalal aeglustub, kuid on ikka veel liiga kiire. Seetõttu otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu kooskõlas juba varem väljendatud ootustega tõsta keskpanga intressimäärasid seekord taas 0,5% võrra.
Elamispinna ostmisel tuleb lähtuda eelkõige vajadustest ja rahakoti võimalustest. Ostjate käitumist mõjutavad alati kõrge inflatsioon, intressimäärade tõus, jätkuv sotsiaalne ja geopoliitiline ebakindlus ja võimalikust majanduslangusest tulenevad hirmud. Emotsioon üksinda on halb teejuht, kui tegeletakse kodu otsimisega. Juhul kui ei investeerita lihtsalt vabu vahendeid kinnisvarasse, vaid püütakse leida pikaaegset, oma tarbeks kasutatavat eluaset, peaks kaaluma eelkõige asukohta, kulutusi kodu haldamisele ja ülalpidamisele ning ehituslikku kvaliteeti. Alati mängivad olulist rolli pere või üksinda elava inimese tulevikuplaanid ja sissetulekuvõimalused.
Uute korterite turg on tasakaalust väljas – uute korterite pakkumisi tuleb müüki rohkem juurde kui ostjad neid ära ostavad. Mis on vastuoluliste trendide põhjus, mis tagajärg? Kus piirkonnas on probleemid suuremad, kus piirkonnas on konkurentsiolukord parem? Millised muutused toimuvad uute korterite projektide hinnakirjades?
“
Hepsor ASi kontserni ettevõte Hepsor RD5 SIA ja Mitt&Perlebach SIA allkirjastasid 16. märtsil 2023 lepingu Nameja Rezidence arendusprojekti ehitamiseks Riias. Ehituslepingu maht on ligikaudu 4,6 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks.
