Arco Vara: Harjumaa korterituru ülevaade 2017-03

Arco VaraHarju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades tehtavad tehinguid. Tallinnast väljaspool tehakse enim tehinguid linnaäärsetes valdades – Rae, Saue, Viimsi, Harku kui ka Saku vallas. Lisaks linnaäärsetele valdadele tehakse lõviosa tehingutest ka Tallinna lähedastes satelliitasumites, milledeks on Harjumaal paiknevad linnad – Maardu, Kehra, Keila, Saue, Loksa ning Paldiski linn. Kinnisvarahinnad on maakonnas tugevalt mõjutatud Tallinna linna või selle suuremate satelliitasumite kaugusest ning olulisemate linnast väljuvate magistraalteede lähedusest.

Aastases võrdluses kasvanud tehinguaktiivsus tõi I kvartalis mõõduka hinnakasvu jätkumise

2017. aasta I kvartalis tehti Harjumaal 3 058 korteritehingut, mida oli 1,4% vähem kui 2016. aasta IV kvartalis. Kvartali siseselt kujunes korteritehingu aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks 1 606 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 558 €/m2, mis olid võrrelduna IV kvartaliga kasvanud vastavalt 1,6% ja 2,2%. Võrreldes 2016. aasta I kvartaliga tehti koguni 22% rohkem tehinguid, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 10% ja mediaanhind 9,6%. Aastases võrdluses on maakonnakeskuses hinnakasv olnud mõnevõrra kiirem kui mujal maakonnas ilma Tallinna linnata, kuid väljaspool pealinna on tehinguaktiivsuse kasv olnud kiirem (+32%).

Tervikuna on Harjumaa korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemete muutused otseses seoses Tallinna linna kinnisvaraturul toimuvaga. Keskuses aset leidvad muutused kanduvad mõne aja jooksul edasi väiksema asutustihedusega piirkondadesse. Sarnaselt Tallinnale on ka maakonnas tervikuna märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme senise kiire kasvu aeglustumist, statistiliste keskmiste kasvu veavad valdavalt ainult uusarendustega tehtavad tehingud.

Märtsis tehti Harjumaa korteriturul tervikuna kokku 1 248 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes veebruariga kasvanud koguni 43% ning võrreldes 2016. aasta märtsiga 27%. Tehinguaktiivsuse poolest oli aktiivne kuu nii maakonnakeskuses kui Harjumaal tervikuna. Olenemata laialdasest uusarenduste asjaõiguslepingute sõlmimisest Tallinna linnas, kasvas tehinguaktiivsus Tallinnast väljaspool maakonnas aasta baasil siiski pea kaks korda kiiremini.

Harjumaal tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks kujunes märtsis 1 565 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 539 €/m2. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga langenud 0,8% kuid mediaanhind kasvas 1,4%. Mediaanhinna kasv näitab turul tervikliku hinnakasvu olemasolu, kuid uusarenduste hinnatase on keskmistest lähtuvalt püsinud olulisemate muutusteta ning hinnakasv on kiirem olnud ehituslikult vanemate korterite osas. Aastases võrdluses kasvas nii aritmeetiline keskmine kui mediaanhind, seda vastavalt 6,6% ja 7,0%. Harjumaal ilma Tallinnata aga langes mediaanhind võrreldes veebruariga 3,7% kuid kasvas võrreldes aastataguse ajaga 2,1%. Märtsis esinenud maakondlik hinnataseme kasv tulenes ainuüksi Tallinna linnas ja selle lähipiirkondades tehtud kallimatest tehingutest. Teisisõnu, hinnataseme kasv on püsinud oluliselt kiirem Tallinna linnas kui Harju maakonnas tervikuna.

Harjumaa ning Tallinna linna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2017

Harjumaa ning Tallinna linna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2017

* 2017. aasta on toodud 31. märtsi seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaa korteriturg valdade lõikes

Harjumaa korterituru moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel Harjumaa vallad. Järgnevalt on Harjumaa korterituru kirjeldamiseks jagatud Harjumaa kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadessee – Harjumaa vallad ning Harjumaa linnad.

Harjumaa valdade korterituru tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2017. a. I kvartalis

Vald * Mediaan (€/m2) Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Anija 471 -18% +24% +38% +100%
Harku 1 387 -1,5% +20% +7,5% +169%
Jõelähtme 1 170 -3,4% -4,6% +75% -13%
Keila 247 -16% -55% -26% +40%
Kiili 1 351 +18% ** +33% +1100%
Kose 441 -3,8% +47% +21% -29%
Nissi 325 +56% +21% -40% -50%
Raasiku 744 -13% +2,6% -35% +83%
Rae 1 567 +3,4% +1,9% +6,3% +31%
Saku 1 183 -7,5% +25% +10% +38%
Saue 1 446 -4,0% +13% -40% +86%
Vasalemma 154 -7,1% +133% +44% -7,1%
Viimsi 1 521 +1,8% +5,6% +31% +16%

* Vallad, milledes tehti alla 5 korteritehingu, ei ole tabelis kajastatud

** Piirkonnas on varasemalt tehtud statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaal paiknevate valdade lõikes on korterituru mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedune valglinnastumine ning ehitustegevuse aktiivsus. Vastavates valdades paikneb Tallinna välistel aladel Harjumaal elamufondi kohta kõige enam uusarendusi, teisi Harjumaa valdasid iseloomustavad korterituru poolest enamjaolt perioodil 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamud.

Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt Harku, Rae, Viimsi ning Saue valla osas põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal. Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades kasvanud hinnatasemete taustal on siiski märgata vaikset tehinguaktiivsuse kasvamist ka maakonna kaugemates piirkondades, kuid see ei ole seni valdade korteriturul tervikuna hinnakasvu kaasa toonud.

Harjumaa korteriturg linnade lõikes

Harjumaal paiknevate linnade lõikes on korterituru poolest lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui korteriturg võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade korterituru 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes paiknevad korterid. Üksikuid uusarendusi on märgata Keila, Maardu ning Saue linnas, kuid nendega tehakse võrdlemisi vähe tehinguid.

Harjumaa linnade korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika 2017. a. I kvartalis

Linn Mediaan (€/m2) Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Kehra 502 -13% +17% +42% 143%
Keila 1 157 +8,2% -0,6% +21% +81%
Loksa 229 +53% -14% +22% +83%
Maardu 888 +0,4% +6,9% -11% +4,1%
Paldiski 349 -16% +18% +12% +53%
Saue 1 200 +1,9% +5,0% -7,1% ±0,0%
Tallinn 1 625 +1,6% +11% -2,9% +19%

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2017. aasta I kvartalis oli märgata sarnaselt elamuturule Harjumaa väiksemates piirkondades tehinguaktiivsuse mõningast kasvu. Tallinna linna kõrgetest hinnatasemetest tulenevalt on madalama ostujõuga elanikkonnast osa suundunud väiksematesse ning odavamate varadega piirkondadesse, seda eriti võrreldes aastataguse ajaga. Mahajäänumates piirkondades nagu Paldiski ja Loksa on küll tehingute arv mõnevõrra kasvanud, kuid see ei ole kaasa toonud tuntavat hinnakasvu. Nimetatud piirkondades on veel ostjaskonnale piisavalt pakkumisi, kõigepealt ostetakse ära paremas seisukorras korterid ning seejärel kehvemas, mis aga hoiab statistilist hinnakasvu tekkimist mõnda aega tagasi. Harjumaa väikelinnade osas saab lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi ainult Maardu linna kohta, sest mujal on piirkondlik tehinguaktiivsus kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Harjumaal 11 316 korteritehingut, mida oli 3,3% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 1 519 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 478 €/m2, mis olid vastavalt kasvanud 5,7% ja 6,1%. Hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse kasv on võrreldes varasemate aastatega oluliselt pidurdunud, mõlemite kasv on suures osas aset leidnud Tallinnas ja selle lähipiirkondades. Harjumaal ilma Tallinna linnaga seotud statistikat arvestamata on 2016. aastal tehtud 1,7% vähem tehinguid kui 2015. aastal, millest tulenevalt 2016. aastal on korterituru aktiivsust vedanud ainuüksi Tallinna linn.

Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks. Müügiperioodide pikenemist on märgata aga hetkel ainuüksi maakonnakeskuses, kus sarnaste omadustega ja asukohaga uusarenduste vahel on konkurents asunud tihenema. 2016. aastal oli Arco Vara statistikale tuginevalt Harjumaal korterite keskmiseks müügiperioodiks 213 päeva. Tallinna linna väliselt on ennekõike kasvanud heas seisukorras korterite hinnad, kusjuures tarbijate huvi on kasvanud just renoveeritud kortermajade ja uusarenduste osas.

Aktiivseimates väikelinnades on kohatine kehv pakkumise struktuur soodustanud pakkumishindade pidevat kasvu ja tehinguaktiivsuse langust, pakkumiste olulises mahus lisandumist toimub sageli ainult uusarenduste arvelt. Halvas seisukorras ning remonti vajavate korterite puhul on ostjate huvi madalam ning hinnatõus on olnud aeglasem. Arco Vara hinnangul on hetkel maakonna turul tervikuna piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondi ümbritsevate asulate puhul püsib nõudlus ennekõike pealinnale lähemal paiknevate ning hea ühistranspordiühendusega piirkondades. Tallinnast väljaspoole otsivad kortereid ennekõike madala laenuvõimekusega nooremapoolsed elanikud, kellel on tarvis Tallinnas tööl käia kuid ei suuda sinna omale elamispinda osta. Erinevalt Tallinna linna ning selle lähipiirkondade kõrgetest kinnisvarahindadest saavad kaugemale maakonda kolivad inimesed omale suures osas sama raha eest osta suuremaid ja paremas seisukorras kortereid.

Maakonnasiseselt kaugemates piirkondades mõjutab nõudlust aga eelkõige kohaliku keskuse jätkusuutlikkus ning ülesehitus. Piirkondades, kuhu noored elama lähevad, peab kindlasti olema kauplus, lasteaed ja kool. Loksa, Kehra, Paldiski, Kose ning ka Kuusalu puhul võib valdavalt täheldada, et neisse asumeisse on jäämas pigem vanem elanikkond. Noored soovivad lahkuvad Tallinna kauguse ning pideva edasi-tagasi sõitmisega kaasnevate kulude kasvu tõttu. Väikeasumite korterite puhul võivad oluliseks ostuvõime piirajaks saada ka Tallinna tasemest kõrgemad keskküttekulud.

Uusarenduse osas on viimastel aastatel hakatud eelistama piirkondi, kus elukoha soetamisel on tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui looduslähedast elukeskkonda. Uusarendusi on valdade lõikes ehitatud ennekõike Rae valda kuid lisaks ka Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Jõelähtme valda. Valdavalt jäävad Harjumaa uusarenduste ruutmeetripõhised pakkumishinnad vahemikku 1300-1900 eurot. Tarbijate huvi maakonnasiseste uusarenduse vastu on võrdlemisi kõrge, kuid piirkondlike hinnatasemete madalast seisust ei näe enamus kinnisvaraarendajatest mõtet väiksematele turgudele sisenemiseks.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2017. aasta alguseks oli aktiivsete pakkumiste arv langenud Harjumaal sarnasele tasemele nagu 2015. aasta samal ajal. Pakkumiste arvu vähenemise taustal on pakkumispõhised hinnad aga igakuiselt kasvanud ligikaudu 3% võrra, olles tugevalt mõjutatud Tallinnas paiknevatest pakkumistest. Alates veebruarist on pakkumiste arv igakuiselt taas kasvanud. Olenemata, et pakkumiste arv on aastate lõikes pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes seni siiski langusmomente täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatamas.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Sarnaselt Tallinna linnale on Harjumaal pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Käesolevaks ajaks on aga Tallinna ning selle lähipiirkondade hinnatasemed piirkonniti kas juba ületatud või vähemalt jõutud taas aastataguste tipptasemeteni. Pakkumiste kõrge arvu ning sellest tuleneva konkurentsi tõttu on hinnatasemete kasv mitmetes Tallinna lähedastes piirkondades aeglustunud ega oma hetkelistes turutingimustes enam märkimisväärset kasvuruumi.

Tehingute arvu kasvu saatis viimase kahe kvartali vältel pakkumiste arvu pidev langus, millest tulenevalt võib siiski kujuneda mõningane lühiajaline surve hinnatasemete edasiseks kasvuks. Olukorras, kus ehitushinnad on stabiilsed, kuid kruntide hinnad on paljude arendajate jaoks liialt kallid, ei ole lähitulevikus näha ehitussektoris eratellimuste mahu osas kuigi suurt kasvu ning sellest tulenevalt lisanduvate korterite hulgalist lisapakkumist. Juba ehitamisel olevate arenduste taustal on 2017. aastal oodata uute korterite turule lisandumist sarnases mahus kui viimasel kahel aastal (~2000 tk), pikemas perspektiivis on siiski ehitusaktiivsus langemas. Harjumaal on korterite hinnad võrreldes Tallinnaga kasvanud küll oluliselt vähemal määral, kuid kinnisvaraturu elavnemine on olnud sarnane terves maakonnas.

Tallinnas potentsiaalset ohtu kujutav kõrge uusarenduste hulk ning nende pakkumiste arv on 2016. aasta statistikale tuginevalt aga seni ainult soodustanud pidevat tehinguaktiivsuse ja keskmiste hinnatasemete kasvu. Järelturuga seotud vanema elamufondi osas oli nii tehinguaktiivsus kui hinnataseme pikemat aega stabiilsel tasemel, kuid uusarenduste hinnastabiilsuse taustal on vanemate korterite hind taas kiirenenud. Korteritehingute osas uusarenduste osakaalu stabiliseerumisel on oodata terviklikku hinnataseme ja tehinguaktiivsuse kasvu statistilist aeglustumist. Tehinguaktiivsuse langedes on oodata müügiperioodide pikenemist nii uusarenduste kui järeturu objektide lõikes. Pakkumisel olevate uusarenduste suure osakaalu ning uute ja vanade korterite vähese hinnavahe tõttu võib pikemas väljavaates oodata tehinguhindade senise kasvu aeglustumist ja seeläbi turu stabiliseerumist.

Harjumaal kui hajaasustusliku piirkonnana on aga uusarenduste osakaal kogu korteriturust marginaalne, mistõttu Harjumaa väikelinnades ning valdades püsivad hinnatasemed stabiilsed ega reageeri koheselt Tallinna linna korterituru tehingu- ning hinnadünaamikas toimuvatele võimalikele muutustele. Seniks, kuni Harjumaa elanikkonna sissetulekud ning üldine heaolutase on kasvamas, töötus on madal ning kommertspangad on madalate intresside keskkonnas eluasemelaene endiselt väljastamas, ei ole Harjumaa korteriturul lähiajal oodata märkimisväärseid muutusi. Lühiajaliselt võib märgata nii Tallinna linna lähivaldades ning maakonna väikelinnades mõningast tehingute arvu kui ka hinnataseme kasvu, mis tuleneb ennekõike pealinna ja selle lähipiirkondade kõrgetest hindadest. Pikemas perspektiivis on oodata Harjumaale ja Tallinnasse migreerumise vähenemist, inflatsiooni kasvamist ja senise kiire palgakasvu aeglustumist, mille taustal on oodata tänase tehinguaktiivsuse taseme alanemist ning üldise hinnataseme kasvu stabiliseerumist.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

58 − = 55

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Eluruumi üürilepingu sõlmimine ja lõpetamine