Arco Vara: Kinnisvara koroonapäeviku VII kanne

Arco VaraAprilli viimasel nädalal võis küll statistiliselt täheldada, et tehingute arv hakkas nii mõnelgi pool taas märgatavalt kasvama, kuid kui maikuu algust vaadata, siis oli siiski jätkuvalt tõenäoliselt tegemist märtsis ja aprilli alguses sõlmitud ostu-müügitehingute kokkulepetega ning veelgi varasemast ajast sõlmitud uute korterite võlaõiguslike lepingutega, mis asjaõiguslepinguteks ümber tehti. Kinnisvara hindamise teenuse osas on aset leidnud üsna tugev nõudluse vähenemine just aprilli lõpust, mis on jätkunud ka maikuu esimesel nädalal.

Kummaline on sealjuures võib-olla pigem asjaolu, et äriettevõtete tellimused kinnisvarade laenutagatiseks hindamise osas on hetkel tunduvalt rohkem esile kerkinud kui varasemalt, samaaegselt eraisikute poolsed tellimused on väga tugevalt vähenenud. Kodulaenu teenindavate isikute osas on täheldada, et tagatiseks olevaid varasid palutakse pankade poolt uuesti hinnata, analoogsete hindamiste hulk on viimase kuu aja jooksul olnud oluliselt sagedasem kui veel jaanuaris või veebruaris.

Kuigi muudatused leiavad aset majanduses ja kinnisvaraturul suhteliselt aeglaselt, on siiski endiselt täheldada, et kõik on kulgemas suhteliselt ootuspäraselt (loe: negatiivselt). Tööpuudus on kasvamas ning Töötukassa poolsete toetavate meetmete kadumisel võib tõenäoliselt juulist või augustist oodata hüppelist koondamiste lainet, seda ennekõike teenuste sektoris. Võib vähemalt oletada, et teatud valdkondades nagu majutuses või turismis võib avalik sektor võimalikke toetusmeetmeid pikendada, kuid kuna analoogsetes sektorites saab taastumine olema tunduvalt raskem ja pikaajalisem kui mitmetes teistes tegevusvaldkondades, ei ole probleemide edasilükkamine ka sellisel juhul olukorda täiel määral lahendav võimalus. Kuna minu igapäevane suhtlusringkond hõlmab ennekõike kinnisvara- ja ehitussektoris tegutsevaid isikuid, siis vähemalt ehitussektori osas võib väita, et halvem on alles tulekul. Teisisõnu, eriolukord on küll lõppemas ja majandust hakatakse taas avama, kuid eriolukorra meetmetega tekitatud majanduslik kahju on alles suures plaanis tulemas.

Töötukassa toetavaid meetmeid kasutab järjest suurem osa ettevõtetest ning on alust arvata, et riigi poolsete toetuste küsimine suureneb lähinädalatel veelgi enam. Meediast on juba läbi käinud, et ettevõtete töötajad, kelle tööandja on Töötukassast abi palunud, ei pruugi enam ajutiselt olla laenukõlblikud. Tegemist ei ole siiski kuigi üllatava olukorraga, sest toetuse küsimine viitab selgelt asjaolule, et ettevõte on raskustes ning seega on potentsiaalselt raskustes ka ettevõtte töötajad. Pankade puhul on siiski tegemist eraettevõtetega ning tegemist on ennekõike äriga, mitte heategevusega. Hetkel on Eestis ligi 100 000 isikut, keda selline asjaolu juba puudutab ning nende hulk jätkab kasvamist. Tegemist on siiski ajutise nähtusega, sest riigi toetavate meetmete kadumise järgselt hakkab täpsemalt selguma, millised ettevõtted ellu jäävad ning millistele töötajatele töökoht säilib ja millisel palgatasemel, seni on aga pankadel potentsiaalsete laenuklientide osas riske suhteliselt keeruline hinnata. Ühtlasi on alust arvata, et abipakettide kasutamine mõjutab negatiivselt ka ettevõtete endi võimaliku laenukoormuse suurendamist läbi pangalaenude, seda ka tõenäoliselt veel kaugemas tulevikus.

Koroonakriisi tervishoiukriis hakkab vaikselt lõppema, vähemalt esialgu, sest sügisest kevadeni võib meid oodata uus viiruspuhang. Ma ei ole küll jätkuvalt epidemioloog ega viroloog, kuid meie naaberriikides ja Eestis on viiruse lainet iseloomustavad näitajad jäänud siiski väga tagasihoidlikuks, mistõttu vähemalt hetkel ei peaks sügiseste võimalike negatiivsete stsenaariumite üle niivõrd mõtet mõlgutama. Pigem saab meid ohustama viiruse teise laine tuleku osas asjaolu, et kui palju jõutakse vahepeal riigipiire taasavada ning seeläbi uusi viiruskandjaid Eestisse „importida“. Kõikvõimalikud nakatumist ja viiruse levikut takistavad meetmed avalikes kohtades tõenäoliselt jätkuvad siiski pikema aja vältel, millel on äärmiselt negatiivne mõju paljudele teenuste sektoris tegutsevatele ettevõtetele. Vaadates hetkel aset leidvaid koondamisteateid, on alust arvata, et suur hulk hotelle jätkab veel töötajate koondamist, sest kriisi pikkus on tõenäoliselt väljumas nende võimalikust taluvuspiirist.

Tulles tagasi kinnisvarateemade juurde, siis aprilli lõikes vaataksin korra veel tagasi ja seda seekord just Eesti väiksemate piirkondade osas. Kui Tallinnas ja Harjumaal võis aprillis täheldada üle 40%-list turuaktiivsuse langust, siis mitmetes Eesti väikelinnades kujunes tehingute arv väga tagasihoidlikuks (nt Haapsalu, Rakvere). Eestis on hulgaliselt piirkondi, kus nakatunute arv kas puudus või võis kogu maakonna lõikes rääkida ainuüksi üksikutest juhtumitest. Eriolukorra meetmetest tulenevalt suleti ajutiselt ka väikelinnades hulgaliselt ärisid, kuid üldine meeleolu madalama asustustihedusega piirkondades on Eestis olnud tunduvalt positiivsem kui Tallinnas. Samas, kui vaadata veidi kõrgema tehingute arvuga piirkondi nagu Pärnu, Narva ja Kohtla-Järve, siis peegelduvad sealt siiski Tallinnaga suhteliselt analoogsed turuaktiivsuse languse näitajad.

Väikelinnade osas üldiselt on Eestis pikaajalises mõõtmes küll mitmeid väga negatiivseid tegureid, alustades negatiivse rändesaldoga, negatiivse iibega, vananeva elanikkonnaga, väheneva elanike arvuga ja vananeva elamufondiga, kuid hetkel oleksin ma pigem mures just Eesti monofunktsionaalsete väikelinnade osas. Näiteks, Kunda linnas on peatselt tõenäoliselt arvestatav oht, et kohalik tsemenditehas peab ehk uksed sulgema, millel oleks ligi 3000 elanikuga väikelinnale katastroofiline mõju. Teisalt, nafta äärmiselt madal hind ei hoia ka Ida-Virumaa linnasid kuigi kaua vee peal, tööpuuduse suurenemine põlevkivisektoris ja sellega kaudsemalt seotud valdkondades on vähemalt osaliselt vältimatu, mis võimendab ääremaastumist ja võimaldab Tallinnal elanike arvu kasvust võita.

Meedias leiab endiselt laialdast kajastust asjaolu, nagu koroonaviirus oleks aktiveerinud üle-Eestilise maamajade ja suvilate turu. Kordan, selles ei ole mitte mingisugust koroonaviiruse mõju. Elamu- ja suvilaturg on hooajaline ning vastav hooaeg algab iga aasta märtsist, mistõttu isegi koroonaviiruse epideemia ajal võib täheldada elamu- ja suvilaturul ostuhuvi ja turuaktiivsuse suurenemist. Koroonaviiruse kaudsete mõjude tõttu võib aga sarnaselt välisriikidele lähitulevikus täheldada tõenäoliselt n-ö koroona efekti, mille taustal tehingute arv ja nõudlus elamispindade järele võib ajutiselt kasvada lähitulevikus ootuspärasest tunduvalt rohkem. Arvestades, et eriolukorra vältel on pidanud suur hulk inimesi oma igapäevategevustest teatud määral hoiduma, võib majandusaktiivsuse kasvamise järgselt osa seni tegemata tehinguid siiski taas töösse minna, mille järgselt turuaktiivsus ajutise kasvu järgselt taas väheneb.

Kui Eestist korraks väljapoole vaadata, siis näiteks Leedus ja Rootsis on arengud olnud kinnisvaraturul viimastel nädalatel suhteliselt postiivsed. Rootsi on läinud vastuvoolu ja ei ole kuigi olulisel määral piiranguid viiruse leviku tõkestamiseks seadnud, kuid kinnisvaraturul võis ka seal märgata märtsis arvestatavat turuaktiivsuse vähenemist. Aprill tõi aga Rootsis ootuspärasest tunduvalt aktiivsema kuu, mis seab põhjust mõningaseks optimismiks ka Eestile ja meie naaberriikidele. Hiina erinevate linnade käitumist vaadates on olnud täheldada, et aprillis nii mõnelgi pool korteriturul tehingute arv kolmekordistus võrreldes märtsiga. Samas, Hiina puhul on avaliku sektori poolne sekkumine kinnisvaraturu toimimisse oluliselt laialdasem kui Eestis ning sealne nõudlus ja pakkumine ning selle põhjused on oma olemuselt oluliselt erinevad kui meil, mistõttu ei ole mõistlik Eestis sarnaseid arenguid oodata.

Maikuu esimene nädal on möödunud ning peab tõdema, et esimese nädala numbritele tuginevalt võib maikuu vältel oodata tõenäoliselt veelgi madalamat tehingute arvu taset kui aprillis. Enne eriolukorra lõppemist ja enamike äride taasavamist ei ole hetkel mõtet kuigi pikaajalisi prognoose koostada, kuid hetkelise baasprognoosi järgselt näeme käesoleval aastal Tallinna korteriturul tehingute arvu ligi kolmandikulist langust võrreldes aastataguse sama perioodiga, mille kõrval mediaanhinna langus tänavu märtsi tasemelt kujuneb tõenäoliselt 10 – 20% vahemikku, mida saadab korteriturul ligi 20%-line pakkumiste arvu kasv. Arvestades tööpuuduse ja SKP prognoositavat muutust, maandume käesoleva aasta II pooles elamispindade turul tehingute arvu ja üldise olustiku osas tõenäoliselt 2011. aastaga analoogsesse taustsüsteemi.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

61 + = 65

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!