Alustuseks jätkan võibolla eelmisel korral lõpetatud teemadel, mis puudutavad ehitusaktiivsust Tallinnas ja selle lähiümbruses. Statistikaameti andmeil asuti 2020. aasta I kvartalis Harju maakonnas ehitama ainuüksi 52 uut korterit, millest kõik paiknesid Tallinn linnas.
Nagu juba eelnevalt arvasin, ei saa seda kuigi reaalseks pidada, sest nii jaanuari kui ka veebruari vältel oli optimistm kinnisvaraturul üsna laialdane ning arvestatavat põhjust sääraseks kukkumiseks juba enne koroonaviiruse esilekerkimist ei oleks saanud pidada põhjendatuks. Arvestades, et Statistikaameti ehitusaktiivsuse andmed näitavad näiteks Tartu maakonna osas n-ö aiateibaid juba mitmendat aastat, siis vähemalt ajutiselt tundub, et nüüdsest ka Tallinna puhul. Eluasemearendusprojektide laenumahud jätkasid kasvamist ka veel jaanuari ja veebruari vältel, kui kahe kuu jooksul finantseeriti uusi projekte 26% võrra suuremas mahus kui aasta tagasi.
Lugesin ühe kaupa 2020. a. I kvartalis ehitusega alustamise teatised korterelamute osas kokku, inimlik eksimus võis siiski mõned üksikud kahe silma vahele jätta. Sain kokku Tallinnas 18 korterelamut (ühikute arv kokku 329) ja Tallinna lähiümbruses 3 tk (ühikute arv kokku 73), mida on küll üsna vähe, kuid siiski arvestataval määral rohkem kui Statistikaameti andmeil. Võrdluseks: 2019. a. I kvartalis alustati Tallinnas 686 uue korteri ehitust ja Tallinna lähiümbruses 194 uue korteri ehitust (v.a ridaelamute korterid). Ehitusaktiivsuse langus oli siiski laiapõhjalisem kui oleks oodanud, mida võis aga juba prognoosida ka 2019. aasta II pooles.
Ehitusaktiivsust iseloomustavad näitajad viitasid edasise ehitustegevuse vähenemisele juba varasemalt, kuid koroonaviiruse leviku mõjul on langustrend süvenenud. Eesti suuremad ehitusettevõtted ei prognoosinud erasektorist tulenevate tellimuste mahu kasvu 2020. aastaks ka juba 2019. aastal. Olles suhelnud aprilli vältel mõndade ehitusettevõtjatega, võib väita, et näiteks nii mõnegi betoonitehase osas on vähemalt olemasolevate tellimuste baasilt oodata juunist aktiivse töö lõppemist. Suurel hulgal varasemalt sõlmitud tellimuslepinguid on ära langenud ning avaliku sektori poolsete tellimuste osas läheb veel juriidiliste nüansside tõttu hulgaliselt aega, enne kui ehitustöödega uute projektide puhul reaalselt alustatakse. Teisisõnu võib järeldada, et tööstussektoris on tööpuuduse kasvu oodata alles lähiajal.
Ehitussektorit puudutavate muutuste osas on ehitushinna edasist langust keeruline prognoosida, kuid väga madal nafta hind ning vähenenud nõudlus ehitusmaterjalide ja -masinate ja ehitustööde üldise läbiviimise järele viib nii ehitajate palgad kui ka ehitusmaterjalide hinnad ja ehitusmasinate rendihinnad allapoole, kuid kuna Eestisse vähemalt praeguste prognooside alusel kolmandate riikide odavat tööjõudu ehitussektorisse tööd tegema ei pääse, on võimalikke muutusi suhteliselt keeruline ehitusturul tervikuna analüüsida. Kuna arvestatav hulk Soomes tööl käinud eestlasi ei läinud Soome tagasi, on juba olnud turult kuulda, et endised n-ö kalevipojad otsivad ehitussektoris kodumaal tööd ja seda madalama palga eest kui veel mõni aeg tagasi. Ehitusettevõtted võivad aga ajutiselt näha kasumimarginaali kasvu, sest varasemalt sõlmitud lepingud on sõlmitud n-ö eelmise turusituatsiooni ehituskalkulatsiooni alusel.
Vaadates käesoleval nädalal aset leidnud muutusi üüripakkumiste ja ostu-müügipakkumiste turul, võib nii Tallinna, Tartu kui ka Pärnu osas hetkel väita, et pakkumiste arvu kasv on vähemalt ajutiselt lõppenud. Tallinnas on nii müügi- kui ka üüripakkumiste arv vähenenud, seda küll suhteliselt marginaalselt, aga siiski. Aprilli teises pooles on hakanud kinnisvarabüroodel taas tööd vähemaks jääma, mis on siiski kogu teenuste sektorile igakuiselt suhteliselt tavapärane, olenemata koroonaviiruse otseset mõjust. Kinnisvaratehinguid jätkuvalt sõlmitakse, kuid seda ligi poole väiksemas mahus kui aasta tagasi samal perioodil ning seda arvestatavas mahus tehingute osas, kus ostu-müügi kokkulepped on sõlmitud juba varasemalt, seda nii uute kui ka järelturuvarade osas ühiselt.
23. aprilli seisuga oli Tallinnas käesoleva kuu vältel müüdud 302 korterit, mida on 49% võrra vähem kui 2019. aasta samal perioodil. Tehtud tehingute lõikes on kujunenud mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1975 €/m2, mida on 1% võrra vähem kui märtsis. Arvestades, et aprilli tehingutes on hetkel uute korterite osakaal tõenäoliselt veel mõnevõrra suurem kui märtsis, ei saa siiski turu kui terviku hinnastatistikat kuigi usaldusväärseks pidada, kuid see siiski indikeerib juba turul valitsevate hinnatasemete tõenäoliselt suunda. Vaadates hinnatasemeid korterite ehitusaasta baasil, on tüüpkorterite osas aprilli vältel hinnataseme langustrend iganädalaselt süvenenud ning käesoleva kuupäeva seisuga võib juba suhteliselt kindlalt väita, et hinnatasemed on aktiivses languses.
Seni aprilli vältel sõlmitud ostu-müügitehingute osas saab välja tuua, et n-ö hruštšovka tüüpi tüüpkorterid ehk valdavalt 1960ndatel ehitatud korterid on märtsi hinnatasemelt taandunud 3,2% ja 1980ndate paneelelamute korterid 3,6% võrra. Veel nädala alguses olid hinnalangust iseloomustavad näitajad 6 kuni 7 protsendi vahemikus, mistõttu tuleb käesolevat statistikat võtta kui suhteliselt üldistavat teavet, sest tehinguaktiivsus on pikaajaliste trendide kajastamiseks liialt madal. Langustrend jätkab lähikuudel süvenemist ning täpsematest muutustest saame rääkida alles tagantjärele ja seda põhjalikumalt aasta II pooles.
Eelneval nädalal kirjutasin põhjalikult teemal, kuidas krediidiasutuste huvides ei ole tänases turusituatsioonis eluasemelaenu kättesaadavust halvendada ning eluasemelaenude intressid on hoitud üldplaanis suhteliselt analoogsel tasemel nagu varasemalt. Seda on kinnitanud kõik Eesti suuremad pangad, kuid kui hetkel kinnisvarabüroo klientide tagasisidet analüüsida, siis leiab juba turult arvestataval määral vastuolulist teavet. Üksikolukordade pealt ei ole täna küll õige turule kui tervikule järeldusi teha, kuid olemasolevate klientide baasilt on pankade suhtes negatiivsete emotsioonide esilekerkimine võrreldes varasemaga arvestatavalt suurenenud.
Omafinantseeringu vajadust on sageli tõstetud, nii mõnelegi kliendile pakutakse intressi 4%-liselt tasemelt ning maksepuhkuse taotlemisel on nii mõnelegi pakutud, et möödunud buumi perioodil sõlmitud laenulepingut euribori osas veidi muuta (kuni 2008 sõlmitud lepingute osas ei flooritud euribori 0% tasemega, sest keegi ei osanud negatiivseid intresse ette näha). Samas, me nägime sarnaseid laenutingimuste pakkumisi ka enne koroonaviiruse pandeemiat, sest see on suuresti seotud konkreetse kliendi riskiprofiiliga ja tagatiseks oleva vara riskidega. Küllap lähinädalad toovad rohkem selgust, kas pankade poolses finantseerimistegevuses on siiski arvestatavaid muutusi aset leidmas või mitte. Pangad on küll väitnud, et kvaliteetsete klientide osas laenude väljastamise osas muutusi ei tehta, kuid arvestades koroonaviiruse laiapõhjalist majanduslikku mõju, siis on suhteliselt keeruline välja tuua neid isikuid või ettevõtteid, kes käesolevast majanduskriisist ei ole otseselt või kaudselt puudutatud.
