Arco Vara: Kinnisvaraturul on täheldada optimistlikku suhtumist

Arco VaraKinnisvaraturu üldine meeleolu on pärast eriolukorra lõppemist jätkanud paranemist, seda oluliselt optimistlikumas toonis kui oleks võinud keset tervishoiukriisi oodata. Erinevalt korteriturust on tunduvalt stabiilsem püsinud just elamuturg, seda Eesti suuremate piirkondade lõikes ennekõike Tartu maakonnas. Kuigi elamuturu aktiivsust hoiavad suures osas hooajalised tegurid, on siiski üldplaanis olnud kvaliteetsemate elamute ostuklientide osas täheldada, et nende sissetulekuid ei ole koroonakriis seni mõjutanud või on mõju olnud suhteliselt vähene.

Teisisõnu, turul on arvestatav hulk inimesi, kelle rahakott ega kindlustunne ei ole käesoleva kriisi vältel veel justkui pihta saanud. Korteriturul ei saa aga seda sarnaselt väita, sest tüüpkorterite turg indikeerib selgelt nii turuaktiivsuse vähenemist kui ka hinnataseme langust, seda nii Tallinnas kui ka Tartus. Väikelinnades ei ole nende madala efektiivsuse tõttu veel arvestatavaid muutusi olnud täheldada, kuid on alust arvata, et tööpuuduse edasise suurenemise korral näeme väikelinnade osas negatiivsete trendide statistikasse ilmumist alles olukorras, kus Tallinn ja Tartu on pöördunud taas kasvutrendi. Erinevad Eesti piirkonnad asuvad kasvutsüklisse pöörduma üksteisest mõningase viitajaga, täpselt nagu eelmisegi kriisi järgselt.

Vaadates erineva Eestis tegutsevate institutsioonide majandusprognoose, oodatakse aasta II pooles hüppeliselt kasvavat tööpuudust. Hetkel on Eestis tööpuuduse määraks 7,9%, mida on küll tunduvalt rohkem kui aasta alguses, kuid siiski veel oluliselt vähem kui aasta lõpuks või järgmise aasta alguseks keskmiselt prognoositud 12%. Töötukassa toetusmeetmeid kasutavatel ettevõtetel tekib võimalus töötajaid koondada ennekõike IV kvartali alguses, mistõttu on hetkel siiski alust arvata, et kinnisvaraturu potentsiaalsete ostjate kindlustunne võib ajutiselt aasta lõpus ja järgmise aasta alguses veel märgatavalt halveneda. Tööpuuduse kasv tähendab võimalike koduostjate arvu vähenemist, mis omakorda võimendab tarbijate kindlustunde halvenemist läbi sotsiaalse olustiku, milles mängib olulist rolli ka Eesti peavoolumeedias kajastatav negatiivsete uudiste laine. Hetkel on Töötukassa toetusi saavaid töötajad ligi viiendik, mis on võrdlemisi suur osakaal, sest ekspordile orienteeritud ettevõtete tegevuse osas ei saa hetkel lähikvartalite lõikes just kõige optimistlikum olla ning muretsemiseks jätkub põhjust küllaga.

Arvestades seniseid arenguid pärast tervishoiukriisi lõppu, võib siiski esineda tõenäosus, et senised majandusprognoosid ja ühtlasi prognoosid kinnisvaraturu osas on liialt negatiivsed. Viimase kahe kuu vältel on kinnisvaraturg elavnenud oluliselt rohkem kui keegi oleks võinud oodata, mis annab lootust, et ka tööpuuduse edasisel suurenemisel püsib üldine olustik kinnisvaraturul suhteliselt tasakaalukas. Pakkumiste arv on asunud nii korteri- kui ka elamuturul kasvama, sest likviidsus on vähenenud, kuid kui vaadata näiteks korteriturul tüüpkorterite segmendist väljapoole, on senine pakkumishindade langetamine jäänud võrdlemisi marginaalseks. See, et viimastel aastatel püsis elamispindade turul pakkumine suhteliselt madal ning pangad on laenude väljastamisel olnud konservatiivsed, võimaldab meil käesoleva kriisi läbida ilma eriliste komplikatsioonideta. Kui eelmise kriisi vältel nägime kõige tugevamat hinnataseme langust just kõige riskantsemate varade lõikes, milleks olid põllupealsed ruuduliseks joonistatud arendusprojektid, siis tänavu on selliste projektide lõikes arendajate finantsvõimendus olematu, mistõttu ei ole neil vaja likviidsuse tõstmiseks olulisel määral hindu langetada. Krediidiasutuste laenuportfellides on valdavas osas kvaliteetsemad laenutagatised, mis on jällegi viimase kümne aasta töö, sest madala likviidsusega ja seega kõrge riskiga varade finantseerimisest on üritatud kõrvale hoiduda.

Kui eelmises kriisis nägime kõige tugevamat hinnalangust just hoonestamata maade arendusprojektide osas, kus riskid olid äärmiselt kõrged ning finantsvõimendus samuti kõrge, siis tänavu piirdub tugevaim hinnalangus tõenäoliselt teatud ärikinnisvara segmentidega ja korterituru osas tüüpkorterite segmendiga. Ärikinnisvara vallas on turuväärtus hetkel tugevaimalt vähenenud hotellide puhul, kus ei ole aga täpselt võimalik varade väärtuse langust määratleda, sest kellelgi pole võimalik majutusturu edasisi arenguid täpselt prognoosida. Ühtlasi on varade väärtus arvestatavalt vähenenud I korruse kaubandus-, teenindus- ja toitlustuspindade osas, seda just Vanalinna piirkonnas. Viimaste osas on aga varade turuväärtuse languse määratlemine samuti komplitseeritud, sest varade väärtus on otses sõltuvuses sellest, kui palju tulu on võimalik nende varade väljaüürimiselt lähiaastatel teenida, kuid koroonapaneemia mõjude tõttu ei ole see veel üheselt ega täpselt määratletav.

Väga mitmed sellised varade väärtuse langused on aga suures osas ajutised, sest üürihindade kui ka vakantsi taastumine tuleb näiteks I korruse äripindade puhul suhteliselt kiire, mida on näiteks toitlustuse vallas olnud juba juunikuu vältel täheldada. Kui maikuus olid restoranid ja kohvikud veel suhteliselt tühjad, siis juulikuu alguses on näiteks Telliskivi loomelinnakus õhtusel kellaajal suhteliselt keeruline mõnda vaba lauda leida, mis viitab selgelt sellele, et vähemalt teatud piirkondades on tarbimine taastunud äärmiselt kiiresti, rääkimata kartuse kadumisest koroonaviirusesse nakatuda. Ka kinnisvaraarendajad on sealjuures taas optimistlikumateks muutunud, üks Eesti suuremaid ehitusettevõtteid otsustas peale mõnekuulist pausi oma seniste projektidega edasi liikuda ning juba ehitamisel olevate projektidega üle-Eestiliselt üldplaanis jätkatakse. Ehitusaktiivsuse osas üldiselt oli aga tänavu II kvartal hooneehituse osas väga tagasihoidlike näitajatega, arvestatavat ehitusaktiivsuse kasvu ei maksa korterelamute püstitamise osas oodata ka tänavu III või IV kvartalis.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 3 = 3

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!