Arco Vara: Kuidas on läinud Pärnu linna ja Pärnumaa korteriturul?

Alates 2017. aastast ei ole Pärnu korteriturg oluliselt kasvanud ja elukondliku kasutusega kinnisvaratehingute osakaal on kõigi tehingute koguväärtuses järjest vähenenud.

Seni kasvas Pärnu maakonnas elamispindade hinnatase mõõdukalt, sest tehti palju tehinguid uute korteritega, aga alates 2019. aastast on ka nende ehitusaktiivsus taandunud. Möödunud aasta alguses prognoositi kinnisvaraturule peatset langust, aga koroonaviiruse leviku tõttu saabus kriis oodatust varem. Selle aasta lõpuks võib turuaktiivsus veelgi väheneda, pakkumiste arv suureneb ja pakkumishinnad mõnevõrra alanevad. Hetkel on raske prognoosida, millist mõju avaldab turule pensioni II samba väljamaksete alustamine tuleval aastal, kuid selles nähakse vähemalt osaliselt võimalust hankida kinnisvara laenuga soetamisel vajalik omaosalus.

Koroonaviirusel on olnud Pärnu kinnisvaraturule negatiivne mõju

Kui 2019. aastal tehti Pärnu maakonnas 1281 korteritehingut, mida oli 7,5% enam kui varasemal aastal, jäi turuaktiivsus siiski madalamaks kui 2017. aastal, millest alates on tehingute arv vähenenud ennekõike Pärnu linnas. Pidev hinnakasv viis osa ostjaskonnast Pärnu linnast väljapoole mujale maakonda, kus varad olid soodsamad. Sealsed müügimahud on püsinud enam-vähem muutumatuna, kuid pakkumishinnad on tänaseks tõusnud. Hinnakasv on olnud suurem seni Häädemeeste ja Saarde vallas, kuid aeglasem Lääneranna, Tori ja Põhja-Pärnumaa vallas. Enne 2020. aasta märtsi leidus valdades üsna suur hulk potentsiaalseid ostu- ja laenuvõimelisi korteriostjaid. Linnas korterit üürinud inimesed otsustasid omandada kortereid seal, kus nende rahakott seda võimaldas. Tehingute mediaanhinna kasvutempo aeglustus sel aastal võrdlemisi järsult.

Alates II kvartalist on turuaktiivsus tugevalt langenud, seda kogu maakonnas

Hinnakasv on aeglustunud ennekõike 1940–1990 ehitatud tüüpkorterite puhul. Tüüpkorterite hinnad tõusid seni  Mai-Papiniidu paneelelamute piirkonnas, aga seal on pakkumisi vähemaks jäänud ja  nendegi pakkumishinnad tõusnud. Keskmisest odavamate korteritega tehakse  praegugi senisest rohkem tehinguid, kuid valdavalt eelistatakse hea ja väga hea siseviimistlusega varasid. Remontivajavaid kortereid ostetakse vaid juhul, kui nende eest on võimalik maksta märkimisväärselt odavamat hinda, et remontimine ennast ära tasuks. Uute korterite müügihinnad ei ole hinnakasvu piisavalt toitnud ja alates II kvartalist on hinnakasv aeglustunud. 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite osas on näha mõningast hinnalangust, kuid eelkõige sõltub siin hind korteri asukohast ja toalisusest: näiteks kesklinna piirkonnas küsitakse ka selliste korterite eest endiselt uutega samaväärset ruutmeetrihinda.

III kvartalis tehti Pärnu maakonnas kokku 307 korteritehingut

Võrreldes 2019. aasta sama ajaga alanes maakonna tehingute arv 12%. Tehtud tehingute mediaankeskmiseks kujunes 1006 €/m², mida oli 4,3% vähem kui veel II kvartalis, kuid siiski 1,1% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Pärnumaa kaugemates valdades on hinnad väga volatiilsed, sest tehinguid on vähe.

Vähenenud on uute korterite müük, maakonnakeskusest väljaspool tehtud tehingute osakaal on seni veel suurenenud, millest võiks oletada soovi linnast eemale kolida. Paraku ei ole kõik maakonna piirkonnad samaväärse infrastruktuuriga. Asumeid, millel ei ole Pärnuga mugavat bussiühendust linnas tööl käimiseks, korterite soetamiseks ei kaaluta.

Tõenäoliselt väheneb sel aastal likviidsus ka madalama hindadega piirkondades. Arvestades väiksemate piirkondade madalat turuefektiivsust, jõuavad negatiivsed trendid sinna viitajaga, madalapalgaliste potentsiaalsete ostjate ostujõud väheneb ja kinnisvaraturu taastumine võtab rohkem aega kui Pärnu linnas. Võrreldes aastatagusega, on juba tänavu esimese kolme kvartali vältel tehingute arv vähenenud ennekõike Pärnust kaugemates valdades, nagu Saarde ja Häädemeeste, mõningast turuaktiivsuse langust on olnud Põhja-Pärnumaa vallas.

Pärnu linnas tehti III kvartalis 203 korteritehingut

Veel II kvartalis, eriolukorra ajal, oli tehingute arvu langus mulluse sama perioodiga võrreldes ligi 40%. Eriolukorra lõppedes suurenes korterite müük aga koguni 23%. Siiski oli see 17% vähem kui mullu samal ajal. Tehingute mediaanhind oli 3,1 % vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Vara omanikud ja ostjad tunnetasid kriisi algust. Täna ongi tehinguni jõudmine muutunud järjest keerulisemaks.

Tuginedes viimase kahe ja poole aasta andmetele, võib täheldada, et hindade kasvutempo aeglustus juba enne koroonakriisi. Viimase tõttu ei ole ka Pärnu linna korteriturul kahjuks kuigi tugevat hinnalangust oodata (tõenäoliselt piirdub keskmiselt 5 protsendiga) ja hinnalanguse põhjustab valdavalt uute korteritega tehtud tehingute osakaalu vähenemine.

Uusi kortereid on selle aasta esimese kolme kvartali vältel müüdud Pärnu linnas 27% vähem kui aasta tagasi. Tänavu on igas kvartalis müüdud ca 30 uut korterit, mis moodustas kogu tehingute arvust 19%. 2019. ja 2020. aastal valminud elamute korterid on enamasti võlaõiguslepingutega kaetud ning uusi korterelamuid pole enam alustatud.

Rohkem on tõusnud 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite hinnatase, 1980ndatel ehitatud korterite hinnad on aga jäänud praktiliselt samaks. Järelturutehingute arv on vähenenud ja seetõttu pakkumiste arv kasvanud, turu edasisi arenguid iseloomustab langusfaas. Juba enne koroonakriisi aeglustunud hinnakasvu tõttu ei ole hinnalangus ehk nii suur kui võiks.

Pärnu linna korterituru pakkumispõhised hinnad:

* Üüripakkumiste „Arv (tk)“ seas võivad sisalduda minimaalsel määral ka lühiajaliseks üürimiseks mõeldud pakkumised.

Allikad: Arco Vara analüütik Mihkel Eliste, kinnisvaraportaal www.kv.ee