Tallinna aktiivne kinnisvaraturg on konkurentsitihe, mis ei luba hindu tõsta. Küll aga suruvad kasvavad arenduskruntide hinnad ja ehitusteenuse kerkiv maksumus lõpptoodete hindu tõususuunas. See loob korteriturul pingeid, mis viivad madalama hinna nimel korterite suuruseid väiksemaks. Aeg näitab, kas löögi alla sattub ka ehituse kvaliteet.
Statistikaameti andmetel väljastati 2017 III kvartalis Eestis kokku 601 ehitusluba, mis annab võimaluse 1820 eluruumi ehitamiseks. Ehituslubadest enamus ehk 484 olid ühepereelamute rajamiseks. Ülejäänud 117 ehitusluba võimaldavad rajada kokku 1336 eluruumi kaksikelamutes, ridaelamutes ja korterelamutes. Eesti 1820 ehitusse lubatud eluruumist 1162 ehk 64% asuvad Harjumaal, neist omakorda 604 ehk kogu Eesti mahust 33% asuvad Tallinnas.
Ehitusloa saanud hoone tüübid
Tallinna ehituslubade statistikat analüüsides võib selgelt märgata, et viimase aasta jooksul on oluliselt suurenenud ehituslubade väljastamine suurte korterelamute rajamiseks. Suure korterelamute all võiks silmas pidada kolme ja enama korrusega korterelamuid, mis on valdavalt jõukohane ettevõtmine suurematele ja tugevamatele arendajatele ehk kinnisvaraarendajatele, kel on parem juurdepääs kapitalile ja tugevam müügivõimekus.
2017 III kvartalis väljastati üks ehitusluba 141 korteriga elamu rajamiseks 9- ja enamakorruselises elamus, lisaks 3 ehitusluba kokku 133 korteri ehituseks 6-kuni 8-korruselistes elamutes, 13 ehitusluba kokku 271 korteri rajamiseks 3- kuni 5-korrusetistes elamutes.
Professionaalne arendaja projekti pooleli ei jäta
Suuremaid korterelamuid suudavad rajada professionaalsed kinnisvaraarendusele keskendunud ettevõtted. Nende ettevõtete jaoks on tavapärane, et ehitusloa väljastamine on üks osa protsessis.
Ehitusluba ajavad taga professionaalsed arendajad siis, kui põhimõtteline otsus arendusprojekti käivitamiseks on juba sisuliselt tehtud. Teisisõnu on ehitusloa protsessiga paralleelselt korraldatud projekteerimine, arenduse finantseerimine, ehitushange, (eel-)müügikorraldusega seonduv ja muud vajalikud tegevused.
Olukord, kus professionaalne kinnisvaraarendaja ehitusloa saamisel mõtleks ümber ja otsustaks arendusprotsessiga kas või turukonjunktuuri väheolulise muutumise või näiteks ehitusteenuse kallinemise tõttu mitte jätkata, on pigem erandlik.
Sellest tõdemusest võib järeldada, et konkurents kinnisvaraarenduste turul on vaatamata üsna suurele pakkumisele veelgi kasvamas. Arendajad on pigem optimistlikud ja otsivad tuge hea baasiga kinnisvaranõudlusest, mida pealinnas toetavad neli vaala – madal tööpuudus, kõrge tööhõive, kerkivad palgad ja soodsad laenutingimused.
Korterid lähevad väiksemaks
Tihedas konkurentsis otsivad kinnisvaraarendajad võimalusi eelise saamiseks. Enamasti on koduostja jaoks hind üks kõige olulisem kriteerium, mille alusel ostuotsuseid teha. Pakkumiste paljusus ei võimalda liiga lihtsalt materjale odasvamate vastu vahetada, et seeläbi tarbija lõpphinda alla suruda. Samuti ei ole võimalik kokku hoida müügikorralduse kulude peale, sest tuleb pingutada ostjale silmajäämise ja meeldimise nimel.
Nii näevad kinnisvaraarendajad ühte võimalust korteri hinna alla surumisel teha korterid väiksemaks. 2017. a esimese kolme kvartali ehituslubade statistika andmete alusel on korterelamus asuvate korterite (st mitte ühepereelamute, kaksikelamute ja ridaelamute korterite) keskmine pindala vähenenud 62,4 ruutmeetrile. Tegemist on viimase seitsme aasta kõige väiksema keskmise ehitusloa saanud eluruumi pindala näitajaga.
Näiteks aasta tagasi 2016. a oli keskmise ehitusloa saanud eluruumi pindala 4 ruutmeetrit suurem ehk 66,4 m². Eeldades, et ühe Tallinna keskmise elamispinna ruutmeetri müügihind on 1800-2000 €/m² võimaldab elamispinna vähendamine kortereid sama hinnaga müües hoida kokku 6-8000 eurot. See on summa, mis muudab tarbija eelistusi oluliselt.
Peatöövõtja võimekus on oluline
Hinna kokkuhoiu tähtsus suureneb veelgi olukorras, kus ehitushind kerkib. Ehitajad ei taha küll väga tunnistada, et täna ei ole enam võimalik ehitusteenust tellida sama hinnaga, mis aasta tagasi. Ehitushinnaindeks näitab paariprotsendilist tõusu. Praktikud kinnitavad pigem, et ehitushinnad on aastatagusega võrreldes kasvanud 5-10%.
Alati polegi ehitushind peamine probleem Sellest tähtsam on võimeka ehitaja leidmine, kes kokkulepitud hinnaga suudaks projekti tähtaegselt lõpule viia ega peaks poole ehituse pealt käsi püsti tõstma ja allaandjana ehitusplatsilt taanduma. Peatöövõtja võimekus väljendub alltöövõtjate leidmises. Viimaste leidmine on tõeline peavalu. Alltöövõtja leidmise nimel tuleb taas mõelda sellele, kas maksta kõrgemat ehitushinda.
Surve hindadele on tõsine
Nii oleme jõudnud olukorda, kus tugeva ehitusteenuse nõudluse ehk allhankijate defitsiidi tõttu on ehitushindadel surve jätkuvaks kasvuks. Tihe konkurents korteripakkumiste poole peal aga on tegur, mis ei luba hindu ehitushinnaga samas tempos kergitada. Odavamate materjalide ja vähemkompetentsete ehitustööliste tõttu tuleb siit omakorda surve kinnisvaraarenduste ehituslikule kvaliteedile.
Paratamatult meenud 2006. a, mil valdav narratiiv oli, et kinnisvarahinnad ei saa kukkuda, sest ehitushinnad ja maa hinnad järjest kasvavad. Nii nagu toona, on ka praegu nõudlus tugev ja nii võiksid ostjad mõningase kinnisvara hinnatõusu alla neelata. Nii nagu toona ei paistnud kinnisvaraturu taevas ühtegi pilve, purjetame tänagi soodsas pärituules ja näeme kinnisvaraturu aktiivsuse muretut kerkimist. Oluline erinevus kümne aasta taguse ajaga on see, et toona kerkisid kiiresti nii tehingute arv kui hinnad, hetkel näeme ainult tehingute arvu kasvu.
Kokkuvõtlikult võib öelda, et kinnisvaraturul kogunevad teatavad pinged, mis haakuvad konkurentsi, pakkumise ja ehitushindadega ning ehitusteenuse kvaliteediga. Eeldades sisemajanduse positiivsete trendide jätkumist kinnisvaraturule suuri muutusi siiski ennustada ei tohiks. Siiski oleme väikse ja ekspordist sõltuva majandusena mõjutatud selles, mis toimub väljaspool Eestist – näiteks millise tulemuse annavad Rootsi kinnisvaraturu võbelused.
