Tallinna äripindade turg on juba üsna hästi välja arenenud. Büroopindade turul on aset leidnud hinnatõusu ja -languse tsükkel. Paika on loksunud asukohapõhine turu diferentseerimine, kus vanalinnas pinna vajajad (nt suveniiride müüjad, prestii?ikat asupaika vajavad advokaadid) asuvadki vanalinnas, rahvavoo nõudlejad (nt riidekraami müüjad) pesitsevad kaubanduskeskustes või kesklinnas. Rahvavoost ja asukohast vähemas sõltuvuses olijad (nt automüüjad) on end äärelinna sisse seadnud.
Nüüdseks on turg asunud otsima uusi nišše, uusi väljakutseid, kus pakkumine pole suutnud nõudlust rahuldada.
Äripinna ostmisel takistuseks detailplaneeringu venimine
Nii näiteks on turul pakkumise poolele viimasel ajal lisandunud projekte, kus pakutakse paari tuhande ruutmeetri suurusi detailplaneeringuga varustatud ärimaid. Näiteks Kadaka tee-Laki tn-Mustamäe tee või Peterburi mnt äärne piirkond. Seal antakse ostjale võimalus oma vajadustele vastavate hoonete (lao- ja tootmispinnad, teeninduspinnad ja bürood) rajamiseks.
Nõudlust selliste pakkumiste järele oleks juba ammu olnud, kuid viivituse põhjuseks on detailplaneeringu koostamise protsessi ajaline pikkus. Ärimaade pakkumises võib näha arendustegevuse jagunemist ehk tööjaotust erinevate firmade vahel. Esimene arendaja omandab maa ja koostab detailplaneeringu. Teine arendaja omandab omakorda maa ning rajab ehitised.
Nüüd on pakkumine kvalitatiivselt uut turusektorit luues jõudnud nõudlusele järele. See on kindlasti osalt tingitud kestvalt soodsate intressitasemetega finantseerimisskeemide olemasolust. Ülepakkumishirmu mittekartvatesse kinnisvarasektoritesse ei ole keeruline laenu saada ning soodne krediidipoliitika toetab majandust kui tervikut. Oma õla paneb laienemisplaanidele alla stabiilne sissetulekute ja ostujõu kasv kogu Eestis, mis laiendab klientuuri võimalusi ja valikuvabadust.
Alles turule tulijale ei julgeks kuidagi soovitada suurtest kinnisvarainvesteeringutest alustada. Äriidee võimalik ebaõnnestumine muudab ärist väljumise kinnisvaraomanikule liiga ajamahukaks ja kalliks.
Kinnisvara ostmisest on tavaliselt huvitatud turul kindla positsiooni välja võidelnud ettevõtted. Edukad ettevõtted näevad kinnisvaraarenduses ja kinnisvara omamises uut väljakutset, mis sobib alternatiiviks turul laienemisele. Äkki ka senine rendileandja ei suutnud rentniku vajadusi õigesti mõista või täita? Äkki soovitakse ettevõttele suuremat stabiilsust, mis ei tohi rentnikuks olemise võimalikest riskidest sõltuda?
Äripindade ostusoovid on valdavalt läbimõeldult ja ratsionaalsed – põhimõte on, et sellised investeeringud peavad tulu tootma. Soov on tulu saada kokkuhoitud rendimaksete ja kinnisvara hinnatõusu arvelt. Tüüpiliste ostjatena võib mainida näiteks hambaarste, notareid, advokaate, õigusabiteenuste osutajaid – ettevõtted, kel on suhteliselt stabiilne ja tulus tegevus ning kel pole tegevuse iseloomust tingituna plaanis suurelt laieneda.
Kinnisvaraomanike strateegia ei pruugi paraku võimalike ostjatega ühtida. Paljudele pindadele leiaks ostjad sekunditega. Üldjuhul on suuremastaabiliste kinnisvaraobjektide omanikud piisavalt ressursirikkad, et hinnatõusu efekti oma isiklikku kaukasse suunata, st otsustada mitte müüa. Vähemalt hetkel mitte.
Esiletõstmist väärib firmade grupp, kes otsustab esmalt ära, kus nad peavad esindatud olema. Kaalutlused on siin peamiselt logistilised. Sobiva pakkumise leidmisel ollakse valmis minema rendipinnale või pinna välja ostma – vastavalt sellele, kuidas kinnisvaraomanik soovib. Oluline on asukoht, seal olemise õiguslik staatus on teisejärguline.
Hinnad püsivad stabiilsed
Hindadele hetkel laiemas plaanis survet ei pakkumise ega nõudluse poolt näha ei ole. Alati võib leida mõningaid ülioptimiste, ja sügavas depressioonis pessimiste. Praegu ei ole äripindade ostu-müügihindadesse märkimisväärset muutust alust prognoosida. Ärimaade hindade prognoosimine on suhteliselt tänamatu tegevus – iga üksiktehing selles vallas võib hinda viia ühele või teisele poole.
Kokkuvõtteks võib öelda, et äripindade ostmine on kasvamas seoses majanduskasvu ja edukate, st kasumlike ettevõtete arvu suurenemisega. Loodetavasti kasv jätkub.
Artikkel on avaldatud 11.03.2002 väljaandes Äripäev –
