Veel eelmise aasta alguses kirjutati lehtedes, et pole mõtet maksta kallist üüri, kui äripindade hinnad üha tõusevad ning kinnisvara ostes saab teenida ka investeeringu pealt. Praegune olukord on muutunud vastupidiseks.
“Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, kel on plaan aktiivselt laieneda,” kirjutas oma blogis kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.
“Kinnisvara soetamine sõltub tihti firma üldisest poliitikast: kas on mõttekas investeerida oma raha kinnisvarasse või kasutada seda oma põhitegevuses,” kinnitab Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant Marko Kivirand.
Kinnisvara ostu või üürimise otsus sõltub ka firma lähitulevikust. Kui ettevõte plaanib lähiajal kasvada, siis tõenäoliselt jäävad ruumid väikseks. See aga tähendab, et päevakorda tõuseb vajadus uue ja suurema pinna järele. Ettevõttel tuleb leida endale uus pind ning olemasolevale pinnale teine rakendus.
Tihti ei ole aga ettevõtetel kinnisvaravahendus põhitegevus, mis tähendab, et tuleb hakata tegelema pinna müümisega või väljaüürimisega, milleks aga ajaressurssi tavaliselt napib. Abiks saab siinjuures loomulikult olla kinnisvarafirma.
Otsus sõltub turuolukorra hinnangust
Otsus sõltub suuresti ka sellest, kuidas ettevõtte juhid ja omanikud ise turuolukorda hindavad. Tõusuaegadel teenisid paljud firmad kinnisvaraga suuri summasid, sõltumata enda ametlikust tegevusvaldkonnast – alates Kalevist ja lõpetades Eesti Raudteega.
Need, kes on kindlalt veendunud, et põhi on käes ja sihikule võetud hoone hind enam ei lange, võivad mõttes juba kasumit kokku lüüa. Kes arvab optimistlikult, et allamäge sõit kogub alles hoogu, kaldub pigem üürimise poole.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei näe büroopinna ostmises suurt potentsiaali: “Pigem soovitame ettevõtetel pinda üürida, sest ettevõtte vajadused võivad kiirelt muutuda ning üüripinnal opereerimine annab suurema liikumisvabaduse. Samuti on nüüdseks kadunud turuväärtuse kasvu potentsiaal, mis oli varasematel aastatel paljudele ettevõtjatele väga atraktiivne.”
Kinnisvara omamine näitas buumi ajal staatust
Sama kinnitab Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht Priit Uustulnd: “Praegu ei näe küll ühtegi põhjust, miks peaks ettevõte pinna endale investeeringuna või mõnel muul eesmärgil soetama.”
“Minu hinnangul on büroopindade ostmine pigem buumiaegne nähtus, mil kinnisvara omanikuks olemine oli mõnes mõttes staatuse sümboliks, mida ihkas igaüks. Investeerige parem oma põhitegevusse!” lisab ta.
Tühjaks jäänud poodide akendel ilutsevad sildid “Üürile anda! Kiire!” torkavad juba kaugelt silma. Bürooüürimise kuulutused tänaval käivad tavaliselt terve maja kohta, mis jätab mulje, et büroo asukohta annab valida vaid laias laastus.
Samas ei sõltu kontorid asukohast enamasti nii tugevalt kui poed. Suurem osa firmadest ei kaota sellega palju, kui nende büroo on peatänavast sada meetrit kõrval või kolm korrust kõrgemal.
Teatud sõnumit asukoht muidugi edastab. Lasnamäel ühiselamutoas tegutsevast väikefirmast jääb pisut teine mulje kui südalinnakontorist. Kui palju keegi selle eest maksma nõustub, peab juht juba ise otsustama.
Kommentaarid
Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht
Praeguses turusituatsioonis on kindlasti otstarbekam büroopinda üürida. See on kliendi seisukohast võetuna kõige paindlikum lahendus. Näiteks on võimalus vastavalt ettevõtte vajadusele pinda suurendada või vähendada. Taoline nüanss sõltub üürilepingu pikkusest ja muudest tingimustest, kuid tavaliselt on see võimalik.
Samuti on oluline rahaline aspekt, sest ostuks eraldatavad vahendid tuleks suunata pigem ettevõtte põhitegevuse arendamisse kui suurde büroopinna soetamise investeeringusse.
Toon näitena 100 m2 büroo, mille eest turu keskmist hinnataset arvestades makstakse üüri ca 220 000 krooni aastas. Ostu korral maksaks selline pind umbes 2,5 miljonit krooni, mis üürimaksetena ei tasuks end ära isegi 10 aasta jooksul. Lähtuvalt ettevõtte tegevusalast ja vajadustest kujundatakse büroopind vastavalt oma maitsele ning järelturul on taoliste pindade müümine raskendatud.
Marko Kivirand, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant
Kuna praegu on pankade laenupoliitika ka ettevõtete suhtes oluliselt konservatiivsem ja laenuintressid kõrged, siis on vast mõttekam vajalikku kinnisvara üürida ning vaba ressurss kasutada ära põhitegevuses.
Pakutakse enamasti üüripindu, kuid võib leida ka müügis olevaid büroosid, mis peamiselt asuvad vanemates hoonetes. Uutes ehitatavates büroomajades on valdavalt võimalik pindu vaid üürida, vähesed uued hooned pakkuvad paralleelselt ka ostmise võimalust.
Vivika Simmo, Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade projektijuht
Praegu soosib turg pigem üürivõimalusi. Valikuid on nii ruumide kvaliteedi kui ka hinna osas. Üürile andjad pingutavad klientide leidmise ning selle nimel, et kokkuleppeid n-ö lukku saada. Müügipakkumisi on väga vähe ja need on enamjaolt ka liiga kallid, et neid üürile eelistada. Büroo ostmise puhul tuleb üldjuhul kaasata tehingusse pank, kuid pangad on oma laenutingimusi viimase aastaga karmistanud ning see seab büroo ostule omakorda piiranguid. Paljud ettevõtted ei soovi endale võtta kinnisvaraomaniku muresid, mis büroo ostuga paratamatult kaasnevad.
Praegu on turul hea võimalus üürida väga heade tingimuste ja sobiva asukohaga büroo.
Artikli autor on Raul Veede. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes Äripäev.
