Niisama kiiresti, kui ma 1997.a. oma elu esimese kinnisvaratehinguga seoses Tartus Hoiupanga kontori laenuosakonda sisse astusin, pidin sealt ka välja astuma. Mitte et ma oleks kehv klient olnud – tol ajal olid kõik ettevõtlikud inimesed minusugused noored nagad. Või et mu äriplaan oleks kehva olnud – kindlasti olid mu arvutused paremad enamusest tol ajal tehtutest. Aga ostuobjektiks oli lihtsalt kahe kortermajaga kinnisasi ning Hoiupank polnud veel ühtegi hüpoteeki seadnud. Hüpoteek oli tundmatu nähtus ning ainsa “kindla” tagatisena käsitleti Hooneregistris pandi seadmist, mida aga kinnisasja puhul enam teha ei saanud. Olid ajad.
Selliste ja paljude teistsuguste raskuste kiuste tõmbas kinnisvaraturg end 90-ndate keskpaigast käima ning kümne aasta pärast buumis nii, et nutt tuleb peale sellele mõeldes. Olematu laenuturg (sorry – Hoiukassa kõrval olid ju ka laenuhaid ikkagi olemas) täitus kiiresti pakkujatega. Tekkis konkurents, millest peagi tekkis võitlus turuosa pärast. Intressimäärad langesid, pakkumised läksid järjest ilusamaks, pangajuhid lubasid sooduskampaaniate raames tulla klientidele koju lage värvima. Seni olematu laenukoormusega rahvas laenas ennast täis, mille najal kasvasid küll varade hinnad ja tarbimine, kuid sisulist lisandväärtust loodi pigem vähe. Järgnenud ülemaailmne finantskriis, mida võimendasid veelgi meie kohalikud lastehaigused, pühkis minema poole varade hinnast, pankrotistas mõned ja jättis paljud järgnenud kümnendiks laenulõksu.
Turumajandus oma kõige ehedamal kujul tärkas, õitses ja närtsis. Suuresti seepärast, et oli tekkinud tühjale kohale ning otsustaval enamusel meist puudus oskus/kogemus ohte näha. Sellest kogemusest õppisid kõik turuosalised, algas uus ajastu uute probleemidega. Tarbijad on loonud omale laenukoormust ületavate finantsvaradega puhvri. Pangad eelistavad kiirele kasvule jätkusuutlikku stabiilsust ning kvaliteeti nii kliendi kui varade portfellis. Regulaatorid on kehtestanud vastutustundliku laenamise jms regulatsioonid. Viimaste aastate tugevast palgakasvust hoolimata oleme saanud nautida toimivat ja stabiilset kinnisvaraturgu. Ent ikkagi on need korrektuurid tagantjärele tarkus ning reaktsioon möödanikule, mitte proaktsioon tulevikku.
Proaktsioon aga on hirmutav. Panganduses pühkiv luud on jätnud kliendid ilma mitmest teenusepakkujast. Tulemus on loogiline – vähenenud pakkumise ja püsiva nõudluse tingimustes teenuse hind kasvab. Püsivalt olematust Euriborist hoolimata on intressid kasvutrendis ning kui võrrelda tänaseid marginaale näiteks buumiaegsetega, siis on erinevus ca 3 kordne. Mitte 3%, vaid 300% kasvu. Ja siin pole mõtet kiruda rootslasi. Ühest küljest peegeldab see finantssektori hinnangut siinsele turule – riskid on kasvanud. Teisalt lihtsalt võimalust küsida oma teenuse eest kõrgemat hinda. Tõepoolest poleks selles mingit probleemi, kui Euribor jääks tänasele 0-tasemele. Küllap jääbki veel tükiks ajaks ning ka väike tõus ei halvenda olukorda. Kuid 20-30-aastase eluasemelaenu perioodi jooksul tõuseb intress ühel päeval tuntavalt ning sel juhul on kõrge marginaaliga lepingud valusad kanda.
Ma tõepoolest tunnustan Eesti Panka ja Rahandusministeeriumit vastutustundliku laenamisega seotud regulatsioonide kehtestamise ning pankasid selle rahuliku ent järjekindla elluviimise eest. Ja rahapesu nagu igasugune muu kuritegevus on majandusele pikas perspektiivis väga halb. Aga pendel kipub kiikuma tasapisi teise äärmusesse. Nii nagu 90-ndate ohjeldamatus viis meid väga valusa õppetunnini, kipub ülemäärane (või siiski pigem ühekülgne) reguleerimine viima meid sisuliselt sama tulemuseni. Meie väike turg surutakse veelgi väiksemaks, mis kahandab tarbija ning suurendab turgu valitsevate pakkujate võimalusi. Ülemäärane bürokraatiakoormus tähendab teenuse omahinna reaalset kasvu, mille lõpuks maksab kinni tarbija. Räigelt teenuse sisu reguleerides on rumal eeldada, et vaba turg teenuse hinda ohjeldab. Ja mida raskem on turuosalistel seaduslikul turul toimetada, seda kiiremini tekivad riskantsed alternatiivid. Vaata kust otsast tahad, kuid lõpuks oleme ise endale jälle ära teinud.
Pika jutu lühike kokkuvõte – prooviks reguleerimise ja materdamisega mitte hulluks minna. Muidu selgub ühel päeval, et meil polegi jälle midagi reguleerida või kedagi materdada. Hindaks vahepeal, kas soov reguleerida turgu, on turu kui pakkujate ja tarbijate vahelise kauplemise koha ikka alles jätnud. Eelmise buumi tagajärjel kaotasime kriisis tarbijad ning keegi ei olnud õnnelik. Nüüd on meil oht kaotada pakkujad ning teame kõik, mis selle tulemuseks on.
