Eesti Pank kavatseb kehtestada 2015. aasta alguses kommertspankadele eluasemelaenude andmisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetava sammuna laenubuumi riski tulevikus.
Esimene nõue on see, et laenusumma võib olla kuni 85 protsenti laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab Kredex, siis võib laenu anda kuni 90 protsenti tagatise väärtusest.
Teine nõue on, et laenusoovija kõik igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku võivad moodustada kuni 50 protsenti tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis pärast maksude maksmist laekub pangaarvele.
Kolmas nõue on, et eluasemelaenu võib anda kuni 30 aastaks.
Eesti Panga presidendi Ardo Hanssoni sõnul on eluasemelaenude nõuded keskpanga ennetav samm, et ära hoida laenubuumi riski tulevikus. “Tegu on osaliselt õppetunniga eelmisest laenubuumist, kus sellised tööriistad oleks võinud laenukasvu hoogu pidurdada ja buumijärgset kriisi pehmendada.”
Eluasemelaenude nõuded kaitsevad Eesti finantssüsteemi riskide eest, kui konkureerivad pangad tahaks kiire laenukasvu ajal liigselt riske võtta, ütles Hansson. “Laenubuumi kogemuse taustal võib öelda, et eluasemelaenude nõuded kaitsevad ka laenuvõtjat, sest hoiavad ülekuumenenud turul ära tehingud, mis majanduslanguse korral tähendaks probleeme laenumaksete tasumisel.”
Kommertspankade praegused sisereeglid eluasemelaenude väljastamisel suures osas vastavad keskpanga plaanitavatele nõuetele ja enamus laene väljastatakse märksa konservatiivsematel tingimustel. Eesti Panga plaanitavad nõuded ei muuda seega eluasemelaenude andmise tingimusi praegusest karmimaks.
Eesti Pank plaanib kehtestada nõuded kõikidele Eestis tegutsevatele pankadele, sealhulgas välispankade Eestis tegutsevatele filiaalidele. Nõuded puudutavad eraisikule Eestis eluaseme ostmiseks, renoveerimiseks või ehitamiseks antud laene. Nõuete täitmist hakkab jälgima finantsinspektsioon.
Plaani kohaselt on kommertspankadel lubatud teha seatud nõuetes erandeid 15 protsendi ulatuses kuu jooksul väljastatud eluasemelaenude mahust. Erandid on mõeldud juhuks, kui laenuvõtjal on näiteks väga hea maksevõime või tagatis.
Eesti Pank plaanib jõustada eluasemelaenude nõuded 2015. aasta alguses. Keskpank tutvustab nõuete arvutamise tehnilisi detaile kommertspankadele selle aasta novembris.
| Nõue | Maksimaalne lubatud määr |
| Eluasemelaenu tagatuse piirmäär eluasemelaenu summa ja tagatiseks seatud kinnisasja väärtuse suhtarvu piirmäär |
85%* |
| Laenumaksete piirmäär laenuvõtja kõikide laenukohustuste põhiosa- ja intressimaksete summa ja tema netosissetuleku suhtarvu piirmäär |
50% |
| Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg | 30 aastat |
| * KredExi käendusega eluasemelaenude puhul on eluasemelaenu tagatuse piirmäär 90% Lubatud erandid: kuni 15% kuu jooksul antud laenude kogumahust võib anda piirmäärasid ületavate tingimustega |
|
Taust
Millised teised riigid on seadnud eluaselaenude andmisele sarnaseid nõudeid?
Eluasemelaenu tagatuse (loan-to-value, LTV) piirmäär ehk nõue, mis määrab, kui suurt osa soetatava eluaseme maksumusest laenuvõtja võib laenurahaga finantseerida, on kogu maailmas üks enim kasutatavaid meetmeid laenukasvu riski vähendamiseks. Eesti lähiriikides on LTV piirmäär hetkel samasugusel 85% tasemel kehtestatud Rootsis, Norras ja Leedus. Laenumaksete piirmäär (debt service-to-income, DSTI) on Euroopas mõnevõrra vähem levinud, kuid siiski näiteks Leedus kasutusel juba 2011. aastast ning 2014. aasta septembrist juurutatud ka Ungaris. Viimase aasta jooksul on laenusumma ja sissetuleku suhte piirmäär kehtestatud USAs ja Suurbritannias ning kavandamisel on see Iirimaal.
Üldiselt hinnatakse laenutingimustele suunatud nõuete kasutegurit laenubuumi ohjamisel suhteliselt suureks, sest nende vahendite mõju laenu andmisele on vahetum võrreldes pankade kapitalinõuete tõstmisega.
Kas eluasemelaenude nõuded piiravad tulevikus noorte perede kodu rajamise võimalust?
Endiselt jääb noortel peredel võimalus vähendada eluasemelaenu omafinantseeringu summat 10 protsendini, kui laen võetakse Kredexi käendusega (ehk eluasemelaenu tagatuse piirmäär on sellisel juhul 90%). Antud nõuded kehtivad kõigile laenuvõtjatele ja seetõttu ei ole noored pered erandlikus olukorras. Lisaks tasuks silmas pidada, et nõuded kaitsevad laenuvõtjat liigsete riskide võtmise eest.
Miks kehtestab Eesti Pank eluasemelaenude nõuded, kas kommertspankades on need riskid maandamata?
Pangad on oma sisereeglites need nõuded juba määratlenud, seejuures märksa suurema detailsuse astmega. Laenuriskide juhtimise roll jääb ka edaspidi kommertspankade kanda. Eesti Panga nõuded loovad neile reeglitele kogu turu jaoks täiendavad raamid, mis võivad sõltuvalt laenu- ja kinnisvaraturu tsüklist muutuda. Täiendavad raamid on mõeldudjuhuks, kui kiire laenukasvu perioodil juhtuvad turuosa säilitamise nimel konkureerivad pangad liigselt riske võtma.
Viimane laenubuum ja sellele järgnenud kriisist saadud kogemus näitas, et üksikute pankade tasandil tehtud otsused võivad süsteemi jaoks tervikuna tähendada olulist riskide kuhjumist. Seega on vajalik arvestada riske kogu finantssüsteemi seisukohalt ning vajadusel astuda samme nende riskide juhtimiseks. Seda n.ö makrofinantsjärelevalve asutuse rolli täidab Eestis Eesti Pank, kes hindab ja tegeleb finantssüsteemi kui terviku stabiilsust ohustavate riskidega. Finantsstabiilsus tähendab seda, et pangad on tugevad ja usaldusväärsed ning neil on võime halvematel aegadel hakkama saada.
Miks on vaja anda pankadele täiendavat paindlikkust reeglite rakendamisel?
Finantsstabiilsuse seisukohalt on lisaks riskide ennetamisele tähtis ka laenuturu tõhus ja läbipaistev toimimine, mistõttu erandlikel juhtudel piirmäärade ületamise lubamine võib mõjuda finantssüsteemi toimimisele positiivselt.
Riskihinnangust lähtuv erandite kasutamine on panga enda määratleda. See võib põhineda näiteks laenuvõtja maksevõime tugevusel ja kestlikkusel, tagatise kvaliteedil või muudel asjaoludel.
Kas LTV arvutuses loevad ka lisatagatised?
Eesti Panga ettepaneku järgi peab eluasemelaenu tagatiseks olema laenuga soetatavale eluasemele seatud hüpoteek. LTV arvutusse võib kaasata ka lisatagatisi, kuid ainult sellisel juhul, kui nendeks on kinnisasja hüpoteegid.
Milline sissetulek võetakse aluseks DSTI suhtarvu arvutamisel?
DSTI suhtarvu arvutustes kasutatud laenuvõtja igakuine netosissetulek peab olema regulaarne ja tõendatud. Oluline on, et sissetuleku laekumine oleks kestlik, seejuures kestlikkuse hindamisel on üheks oluliseks sisendinfoks sissetuleku varasem laekumine. Kuna iga laenuotsus on erinev, siis konkreetse ajavahemiku sissetuleku laekumise ja tõendamise nõuded määravad pangad ise, vastavalt oma sisereeglitele. Sisereeglite olemasolu ja piisavust hindab Finantsinspektsioon vastavalt inspektsiooni poolt kehtestatud „Vastutustundliku laenamise nõuete“ soovituslikule juhendile.
