- Euroopa Komisjoni hinnangul võib Eestil olla probleeme kinnisvara hindade ja palga liiga kiire kasvuga
- Kõige rohkem tekitab muret palgakasv, mis tuleb juba paar aastat ettevõtete kasumite arvelt ja ohustab ettevõtete konkurentsivõimet
- Seni pole veel vettpidavat tõendit selle kohta, et Eesti eksportijate hinnapõhine konkurentsivõime on saanud kestva mõjuga hoobi, kuid risk on olemas
- Euroopa Komisjoni hoiatuste üle pole põhjust nuriseda; karta tuleks palkade vähenemist, mis võib osutuda sama vältimatuks korrektsiooniks kui eelmise kriisi ajal
Euroopa Komisjon (EK) avaldas 26. novembril nn häireraporti (Alert Mechanism Report 2016), mille eesmärk on anda esmane hinnang võimalike tasakaalustamatuste kohta Euroopa Liidu riikide majanduses. Tasakaalustamatusena käsitletakse ilminguid, mis võivad ohtu seada riigi enda majanduse jätkusuutlikkuse ja seetõttu tekitada probleeme kogu majandus- ja rahaliidu toimimises. EK on hulgale majandusnäitajatele kehtestanud piirväärtuse, mille ületamise korral hakatakse võimalikke probleeme põhjalikumalt uurima. Lõplik hinnang koos järelduste ja poliitikasoovitustega antakse riikidele järgmise aasta veebruaris või märtsis. Seekordne, järjekorras juba viies häireraport soovitab põhjalikku analüüsi 18 riigile ning esimest korda on nende hulgas ka Eesti. Eesti puhul tekitavad muret negatiivne rahvusvaheline netoinvesteerimispositsioon, st varade ja kohustuste suhe välismaailma ees, ning tööjõukulude ja kinnisvara hinna kiire kasv.
Eestisse tehtud otseinvesteeringud lisavad kindlust
EK toob välja, et Eesti netoinvesteerimispositsioon ületab lubatud piiri, kuid mitte märkimisväärselt ja olukord on selgelt paranemas. EK hinnangul vähendab riske see, et suure osa kohustustest moodustavad siia tehtud otseinvesteeringud, mis pakuvad rohkem stabiilsust kui võla iseloomuga kohustused. Seetõttu on järgmise aasta alguses netoinvesteerimispositsiooni kohta antav soovitus tõenäoliselt leebe ning peamiselt pühendutakse kahele ülejäänud tasakaalustamatusele.
Kinnisvara hindade kiire kasv erineb buumiaja olukorrast
Kinnisvara hinna kasv on olnud kriisijärgsetel aastatel kiire, kohati isegi eelmise buumiga sarnane. Siiski on praegune olukord ja kinnisvara hinna kasvu põhjused erinevad ning muutunud on ka riski suurus ja olemus. Esiteks tuleb märkida, et viimaseid aastaid iseloomustanud kinnisvara kallinemine on suures osas olnud seotud taastumisega kriisiaegsest langusest, kui hinnad kahanesid enam kui poole võrra.
Kinnisvara hinna tase on jõudnud üsna buumiaja tipu lähedale, kuid silmas tuleb pidada seda, et suurenenud on ka majapidamiste sissetulekud ja ostujõud. Kui lähtuda kinnisvara taskukohasuse üldlevinud näitajast ehk ruutmeetri hinna ja keskmise palga suhtest, siis on kinnisvara praegu ligi kaks korda soodsam kui buumiajal – tollal tuli ruutmeetri eest välja käia 1,8 keskmist palka, nüüd umbes üks.
Viimase kuue aasta jooksul, st pärast kinnisvara hinna languse peatumist, on taskukohasus muutunud üsna vähe. Riskide ja tasakaalustamatuse seisukohalt on ehk olulisim näitaja see, et kinnisvara hinna kasv ei põhine ülemäärasel laenamisel. Suur osa tehingutest tehakse pangalaenude abita ja kui laenataksegi, siis on laenu osa ostuhinnas väiksem.
Isegi kui nõudlus pangalaenude järele ja/või pankade soov laenu pakkuda peaks järsult suurenema, kehtivad kommertspankadele alates 1. märtsist 2015 lisapiirangud, mis vähendavad võimalust, et buumiaegne stsenaarium kordub. Sellest johtuvalt on praeguseks vähenenud nii finantssektori stabiilsust kui ka laenuvõtjaid ja kogu majandust ohustavad riskid.
EK tõstab punase lipu kolmel viimasel aastal täheldatud kinnisvara hinna kasvu põhjal, mis võib olla praeguseks juba hilinenud tähelepanek. Kui suvekuudel ja sügise hakul tõusid hinnad Tallinnas ja ka mujal Eestis 6–7%, siis novembriks kahanes hinnakasv Eestis 5%ni. Tallinnas tõusid hinnad seejuures vaid 2%. Seega kinnitab värskeim statistika, et kinnisvara hinna kasv on raugemas ning pinged lõdvenemas.
Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist
