Kiired muutused Eesti kinnisvaraturul on viimaste aastate vältel hoidnud seda sektorit pea igapäevaselt meedia tihendatud tähelepanu all. Prognoositakse ja arvatakse palju, mis turul toimuma hakkab, sageli jääb vajaka arvamuste põhjendatusest. Alljärgnevalt on vaadeldud eluasemelaenude ja eluasemekäivete mõju tänasele elamispindade turule.
Laenud muutusid jaekaubaks
Kinnisvaratehingute arv ja käive on selle sajandi algusest alates jõulist kasvu näidanud. 2007. aastal tehti Eestis kokku 20% rohkem kinnisvaratehinguid kui aastal 2001. Samal ajavahemikul kasvas kinnisvaratehingute käive tõttu pea neli korda. Käibe kasvu peamiseks põhjuseks oli kiire kinnisvara hinnatõus.
Tänaseks päevaks on enam kui loomulik see, et eluasemeostu finantseeritakse eluasemelaenu abil. Aastal 2001 aga väljastati eluasemelaenusid mahus kõigest 36% eluasemekäibest (korterite ja elamute käibest, kõrvale on jäätud kruntide käive). See tähendab, et vähemalt 64% ulatuses finantseeriti kinnisvaraostud kas omavahenditest või muudest allikatest.
Tähelepanu väärib siin ka asjaolu, et panga väljastatav laen, mis Eesti Panga statistikas kajastub eluasemelaenuna ei pruugi alati minna kinnisvara soetamiseks. Eluaseme tagatisel võetava laenu abil võib tegeleda ettevõtlusega, teha remonti või suunata raha kas või tarbimisse. Seetõttu pole imekspandav, et 2007. aastal küündis eluasemelaenude maht samasse suurusjärku, mis eluaseme käivegi. Kas ja kui palju laenuvõtja hiljem maksuametilt intresside tulumaksuvabastust taotleb on juba omaette teema.
2001. aastal hakkasidki laenukraanid tasapisi avanema ning eluasemelaenud muutusid eksklusiivsest eliidile pakutud tootest tavapärasek jaekaubaks. Jaekaubastunud laenu pakuti agressiivselt kõigile ja kõikjal. Seda ilmestab ka toodud graafik, kus on näha, et eluasemelaenude maht eluasemekäibe suhtes on järjest kasvanud. 2007. aastal ületas eluasemelaenude käive 2001. aasta käivet tervelt kaksteist korda!
Tehingute tippaasta oli 2006
Elamispindade käibe tippaasta oli ja tõenäoliselt jääb veel mõneks ajaks aasta 2006. Kuigi hindade tipud jäid meil 2007. aasta kevadesse, siis aasta teine pool algas juba jõuline tagasiminek nii hindade kui käievete osas.
Graafikul toodud 2008. aasta prognoosi juures on lähtutud järgmistest eeldustest. Eluasemekäibe languseks olen prognoosinud 50%. Seda mõjutab ühest küljest tehingute arvu jätkuv kahanemine, mis 2008. aasta esimeses kvartalis oli korteriomandite baasilt vaadatuna 36%. Samas tuleb siin arvestada, et 2007. aasta esimene kvartal oli aeg, kus tehinguid tehti suhteliselt palju. Teisest küljest mõjutab elamispindade käibe langust hindade alanemine. See oli korteriomandite baasilt vaadatuna 2008. a. märtsis võrreldes aasta taguse ajaga 12%.
Eluasemelaenude väljastamise käibe osas olen samuti prognoosinud langust 50%. Esmalt ei ole laenude käibel langeva tehingukäibe juures võimalik tõusta. Tehingute käibest suurem laenude käibe langus on põhjendatav sellega, et pangad soovivad tänasel ebakindlal turul riskide maandamiseks suurendada laenude omafinantseeringu nõuet. Samuti on pangad minimaalselt, aga siiski karmistanud laenude väljastamisel laenutaotlejatele esitatavaid nõudeid.
Käibe langus poole võrra ei ole eriliselt pessimistlik hinnang. 2008. aasta I kvartali korteriomanditehingute käive on langenud võrreldes aastataguse ajaga 41%. Valdav enamus arvajaid prognoosib languse jätku. (Vaidlus käib languse kiiruse üle.)
Eelneva järeldusena tuleb välja tuua, et nõudluse poole pealt on käesoleval aastal elamispindade turul ligi 40% vähem raha kui eelnevatel aastatel. Nö. loll raha, mis kulutatakse esimesel võimalusel esimese tehtud pakkumise peale on turult täielikult kadunud. Tänane elamispinna klient on muutunud raha lugevamaks ning nõudlikumaks kõigi detailide osas.
