Viimased kolm aastat on uute eluasemelaenude intressimäär püsinud 2,2-2,7% vahemikus, mis on enneolematult soodne. Rekordiliselt madalale langenud eluasemelaenude intressimäär on samm-sammult hakanud kasvatama eluasemelaenude jääki ehk rahasummat, mida Eesti inimesed igakuiselt ositi pankadele tagasi maksavad.
Nii on eluasemelaenude jääk kasvanud 6,36 miljardile eurole, mis on juba 2% enam, kui see oli kunagisel tipphetkel, kuhu laenujääk kinnisvarabuumi inertsist 2008. aasta lõpul jõudis. Tõsi – alates laenujäägi tipu ajast on tänase päevani olnud inflatsioon 13%. See tähendab, et laenujäägi reaalne väärtus jääb toonasele rekordile ikkagi veel oluliselt alla.
Halbu laene on vähe
Vaatamata hoogsale eluasemelaenude väljastamisele, laenulepingute arvu suurenemisele ja pankade laenuportfellide kasvule ei ole halbade laenude osakaal sugugi kasvanud. Vastupidi – halbade ehk üle 60 päeva viivituses olevate eluasemelaenude osakaal, mis veel 2012. aastal oli 3% peal, on tänaseks langenud 0,7 protsendile. See on sama hea asjade seis kui 2007. aastal, mil majandustaevas paistis veel üsna pilvitu.
Analüüsides tarbijate laenukoormust võime seda võrrelda sisemajanduse kogutoodanguga (SKT). Kogu eraisikute võetud laenude jääk SKTst on 2016 I kvartali seisuga 35,9%. Sellisel kitsal 35-36% tasemel on laenukoormus olnud juba viimased kaks aastat.
Olukorras, kus eluasemelaenude jääk kasvab kordades kiiremini kui majandus, võib siit lihtsalt prognoosida laenukoormuse suurenemist eelolevate aastate jooksul. Eraisikulaenude jääk on viimase nelja kvartali jooksul aasta baasil kasvanud 4,3-4,4%. Majanduskasvu näitaja on samal ajal olnud 0,7-1,7%.
Seejuures tuleb arvestada, et kuigi Eesti riigi laenukoormus on väike, on eraisikute laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu suhtes kõrge, tegelikult isegi üks Ida-Euroopa kõrgeimaid.
Laenukoormus palkade kogusumma suhtes on jõudnud madalpunkti
Tarbijad maksavad laene tagasi mitte SKT, vaid enamasti palkade arvelt. Seetõttu on asjakohane võrrelda laenude jääki Eesti inimeste aastase palkade kogusummaga. Eesti eraisikulaenude jääk ületab aastast palkade kogusummat 37% võrra. Laenukoormuse tipphetk oli 2010. a, mil laenujääk ületas palkade kogusummat isegi kahekordselt. Alates 2010. aastast on laenukoormus palkade summa suhtes järjepidevalt vähenenud.
Laenukoormuse vähenemise taga on olnud paar olulisemat põhjust. Esiteks on tööpuudus järjest vähenenud, st palgateenijaid on juurde tulnud, kes suurendavad palkade kogusummat. 2010. a tööpuuduse määr oli 16%, 2015. aastaks oli see langenud 6,2 protsendile.
Tööpuuduse vähenemise kõrval on kasvanud tööhõive. Lisaks on kasvanud palgad. 2010 I kvartali Eesti keskmine netopalk oli 611 eurot. 2016 I kvartalis läheneb sama näitaja juba 900 eurole, mis teeb selle ajaperioodi keskmise palga kasvuks ligi pool.
Elamispindade turg jätkab aktiivselt
Nii on palgatõus, tööpuuduse vähenemine ja tööhõive kasv aidanud laenukoormust palkade kogusumma vastu vähendada. Arvestades vägagi aktiivset kinnisvaraturgu, kus tehingute arv on kõrge, on laenukäibed kasvamas ja kergitamas laenujääki kiires tempos. Nii võib prognoosida, et eeloleva poole-pooleteise aasta jooksul on laenukoormus palkade kogusumma suhtes hakkamas vaikselt kasvama.
Laenukoormuse tõususuunda pöördumine ei tähenda probleeme elamispindade turule. Laenukoormus on küll kasvamas, kuid liikumiskiirused on siin madalad. Laenukoormuse suurenemisest ei ole põhjust eeldada, et see tekitaks laenuvõtjatele probleeme. Seda siiski eeldusel, et tööpuuduse määr väga oluliselt ei kerki. Viivituses olevate laenude osakaal kinnitab, et laenuturu olukord on tasakaalus või isegi pigem heas seisus, kus ülemäärast üle jõu käivat laenamist ei ole.
Lõhkilaenamist aitavad tagasi hoida suhteliselt konservatiivsed pangad, kes küll ühest küljest tahavad äri ajada ehk laene välja anda. Teisalt on laenuvõtjatele esitatavad kriteeriumid keeranud järjest karmimaks. See jätab nii mõnedki laenutaotlejad laenust ilma – keda põhjuseta, keda põhjendatult.
